제Ⅵ장 관리운영체계
공공임대주택 관리운영 상의 문제점들에 대해서는 제Ⅱ장의 현황 및 문제점에서 제 기된 이슈들에 대한 정책 개선방안을 도출하는 데 역점을 두었다. 합리적인 개선방안 도출을 위해 실질적으로 관리를 책임지고 있는 관리소장 및 직원에 대한 면접조사를 실시하였다. 조사대상 단지는 서울시도시개발공사와 대한주택공사의 임대주택단지 중 에서 10개 관리사무소를 선정하였으며, 2003년 8월 13일～22일까지 약 10일에 걸쳐 조 사가 이루어졌다.
면접조사 내용으로는 관리 상의 주요 문제점을 비롯하여 전대문제, 임대료 및 관리 비의 체납문제, 소득수준에 따른 임대료체계 조정, 수선유지문제, 문제입주자 처리문제, 사회복지적 관리 등을 중점적으로 다루었다.
관리사무소 조사내용
당해 임대주택 관리 상의 주요 문제점
전대문제 : 발생률, 조치방법 등
임대료․관리비 체납문제 : 발생률, 조치방법, 체납가구의 상황, 임대료 보조의 필 요성 등
소득수준에 따른 임대료체계 조정(안)에 대한 의견
수선유지문제 : 발생률, 입주민들의 요구 등
문제입주자(공동생활질서 교란행위자) 문제 : 처리방안
사회복지적 관리 : 필요성 및 여건, 입주민들의 욕구 등
면접조사 결과, 현재 관리 상의 문제점에 대해 임대주택 운영관리분야에서는 주로 전대문제, 임대료 및 관리비 체납문제, 문제입주자 처리문제 등이, 시설물 유지관리분 야에서는 주로 장기수선유지비 부족문제가, 입주자 생활관리분야에서는 주로 사회복지 적 관리의 필요성이 제기되었다.
1. 임대주택 운영관리 1) 전 대
현재 불법전대가 일어나는 근본적인 원인은 무엇보다도 민간임대아파트에 비해 공공 임대아파트의 임대료가 매우 저렴하기 때문이다. 전대자 및 중개업자의 측면에서는 전 대를 하더라도 불법전대를 입증하는 전대자－중개업자－전차자 사이의 이면계약서 등 이 발각되지 않으면, 형사고발되어 재판에 회부되더라도 대부분 벌금 100만원 이하로 판결이 나기 때문에 전대를 하게 된다. 2002년 서울시는 재개발임대주택 불법전대자 및 유주택자에 대한 단속을 벌일 결과 불법전대 81가구, 유주택 92가구를 적발했음에 도 불구하고, 불법전대자 중에 5명에 대해서만 고발조치를 취한 바 있다.
전차자의 측면에서 보면, 불법전매 및 전대행위로 적발되어 전차자를 퇴거조치할 경 우 임대보증금은 임대사업자와 원입주(예정)자가 정한 금액만 원입주(예정)자에게 반환 하도록 되어 있어 전차자의 경제적 손실에 따른 민원이 발생하고 있다.
관리사무소 면접조사 결과
1년에 2회 주택소유자의 파악을 건설교통부에 의뢰하고 있지만, 명의신탁 및 가구 주가 아닌 세대원의 주택소유 등은 파악이 쉽지 않음.
전대계약서 등 확실한 물증이 있어야만 경찰서장에게 고발할 수 있음. 물증이 부 족할 경우에는 법원에 명도소송을 신청해야 하는데, 기간이 오래 걸리고, 소송에 서 패하는 경우 소송비까지 부담해야 하기 때문에 어려움이 있음.
사후처리문제 등이 임대주택법에 명확히 규정되어 있지 않아, 입주자 실태조사가 형식적으로 이루어지고 있음. 관리사무소와 입주자들 간의 불편한 관계 또는 갈등 관계 조성의 원인이 되고 있으므로 입주자 실태조사에 대한 구체적인 명시조항이 필요하고, 강제력이 관리주체에게 주어져야 함.
전대가 점증하고 전대문제가 사회문제로 대두되자, 2003년 5월 서울시는 전매‧전대 자를 색출하기 위한 방안을 시민들에게 공모하였고, 이에 따라 서울시도시개발공사에 서는 9월부터 ‘임대주택 불법전대 근절대책’을 수립하여 시행하고 있다. 주요 대책으로 는 기동단속반의 편성 및 운영, 신고센터의 운영, 특별관리카드의 작성 및 관리, 신고 자에 대한 포상 등이 있다. 하지만 이들 대책만으로는 미흡한 부분이 있으므로 전대자 의 임대보증금 몰수, 관리주체에 대해 조사권 및 단속권 부여, 임대차관련 업무를 전문
으로 하는 지역사무소 운영 등과 같은 방안을 병행하여 함께 시행할 필요가 있다.
<표 6-3> 서울시도시개발공사에서 시행중인 불법전대 근절대책
주요 대책 주요 내용
기동단속반 편성 및 운영
2개 권역(강남․강북)별 불법전대 기동단속반 편성 및 운영
입지조건이 좋은 단지 중에서 입주선호도가 높은 단지를 선정하여 조사 ∘우편물, 카드요금청구서, 전화‧전기요금청구서 확인작업
∘입주자 관리카드의 가족사진, 신분증의 사진과 실제거주자 대조작업 ∘주민등록등본 상의 2가구 이상 등재, 동거인 거주 등의 경우 확인 및 대
조작업
신고센터 운영
전화, 우편, FAX, 인터넷을 통한 불법전대 신고
신고대상 ∘불법입주가구
∘전대자, 중개업자 등으로부터 전매․전대를 요구받은 경우 ∘생활정보지에 전매․전대 내용이 게재된 경우
｢특별관리카드｣
작성 및 관리
장기적인 관찰 및 조사가 필요한 가구에 대한 특별관리카드 작성 및 특별 관리
감시 및 조사활동의 강화를 통한 불법전대행위 근절
∘처리실적 종합평가를 통해 관리사무소장에 대한 포상 및 인사 상의 불이 익 조치
신고자 포상
불법전대를 신고‧제보하여 적발하는 경우 신고자․제보자 및 관리사무소 직원에게 포상금 지급
∘2003년 포상금 예산 : 2,000천원 자료 : 서울시도시개발공사 내부자료, 2003.
(1) 전대자에 대한 보증금 몰수조치 : 표준임대차계약서에 조항 마련
불법전대를 최소화 내지 근절하기 위해서는 전대‧전매행위에 대해서 제도적인 대응 력을 갖추도록 해야 하며, 이를 위해서는 제Ⅴ장에서 제시한 임대료체계 개편과 아울 러 전대자, 전차자, 중개업자의 위험부담을 더 크게 할 필요가 있다. 우선, 임대차계약 시 입주자가 전대 및 전매를 할 경우에는 임대사업자가 보증금을 몰수 조치한다는 조 항을 표준임대차계약서에 포함시키도록 한다.
임대주택법시행규칙 [별지 제10호 서식] 표준임대차계약서
제11조 (임대보증금의 반환) ① “을”이 “갑”에게 예치한 임대보증금은 이 계약이 종료 되거나 해제 또는 해지되어 “을”이 “갑”에게 주택을 명도함과 동시에 반환한다. 단,
“갑”이 불법으로 주택을 전매 또는 전대한 경우에는 그러하지 아니하다.
이 방안은 불법전대를 할 경우 전대자, 전차자, 중개업자가 함께 보증금 미반환의 위 험부담을 지도록 하고 있다. 그러나 적발시 전차자의 대부분이 선의의 피해자가 되는 경우가 많다는 점과, 이면계약서 등의 물증을 확보하기가 어렵다는 점에서 민원의 소 지가 남아 있다.
(2) 관리주체에 조사권․단속권 부여
전대를 방지하기 위해서는 관리주체의 방문점검 기능을 강화할 필요가 있다. 이를 위해서는 임대주택법 개정을 통해 임대사업자에게 불법전대 조사권 또는 단속권을 부 여하도록 해야 한다. 자치구청 직원에게 주차단속권을 부여한 것처럼, 관리주체에게 조 사권 또는 단속권을 부여하여 단속의 강도를 높일 필요가 있다.
그리고 재판에 의해 벌금형 이상의 형벌이 가해질 경우 ① 임대사업자는 전대자에게 임대보증금을 반환하지 않아도 되도록 하고, ② 전대자와 중개업자가 함께 전차자에 대해서 그 손해를 배상하도록 한다.
(3) Clearing House(지역사무소) 운영
현재 관리사무소에서 담당하고 있는 전매‧전대자 처리업무를 지역별 영업소 또는 사 무소인 ‘Clearing House’을 설치하여 전담하도록 할 필요가 있다. 앞으로 2006년까지 서울시의 공공임대주택이 20만호까지 증가하게 된다면, 서울시도시개발공사가 관리해 야 할 물량도 현재의 2배 정도로 증가할 것이다. 따라서 현재 본사로부터 직할체제로 통제를 받고 있는 관리사무소의 인력 부족문제를 고려할 때, 업무처리의 효율화 측면 에서 권역별로 4개～5개 정도의 영업소 또는 사무소를 설치하여 실태조사관련 업무, 전대관련 업무, 소송관련 업무 등을 전문적으로 처리하도록 할 필요가 있다.
Clearing House의 주요 업무
입주자선정 및 관리
임대차(재)계약 및 해지관련 업무
전대관련 업무
체납관련 업무
기타 개별 관리사무소에서 처리하기 어려운 민원업무
관리사무소 면접조사 결과
대부분의 재개발‧주거환경임대주택 관리사무소의 경우 직원수가 적어 휴가도 제대 로 가지 못하는 실정임.
<참고> 도시개발공사 직영 관리사무소의 직원 현황(2003년 5월말 현재)
(단위 : 호, ( )안은 단지, 명)
구 분 호 수
(단지수)
본사 인력 관리사무소 채용 단지당
소 장 직 원 사무직 기술직 사무직수 영구임대
공공임대
38,787
(32) 27 39 58 253 3.88
재개발임대 주거환경임대
39,937
(81) 59 86 20 306 2.04
합 계 78,724
(113) 86 125 78 559 2.56
주 : 경비원․청소원 등 용역직원은 제외하였고, 본사 인력 모두를 사무직에 포함시켰음.
자료 : 도시개발공사 내부자료, 2003.
2) 임대료체납
(1) 소득수준이 반영된 임대료체계 운용
설문조사 결과, 현재 임대주택 입주민 중에는 국민임대주택 소득기준인 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%(2003년 기준 195만원)를 넘는 소득 5분위 이상이 17.4%나 되는 것으로 나타났다.
관리사무소 면접조사 결과
거의 대부분의 관리사무소 직원이 소득 5분위 이상의 경우에는 시장임대료를 부과 해야 한다고 생각하고 있었음.
소득 4분위에 대해서는 시장임대료의 50%～80%까지 부과해야 한다고 생각했으 며, 70%가 가장 많았음.
공공임대주택 재고가 많은 선진 외국의 운영사례를 보면, 일정 소득수준 이하 계층
공공임대주택 재고가 많은 선진 외국의 운영사례를 보면, 일정 소득수준 이하 계층