1) 분석 목적
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본 분석은 개발제한구역을 해제하여 진행된 국책사업 및 지역현안사업지구를 대상으로 사업 기간 동안의 지가변동을 파악하여 개발이익의 규모를 가늠하고자 함.- 이영환(2008)은 토지이용규제 변화에 따라 발생하는 토지가격 변화를 측정함으로써 지가 변동과 그에 따른 개발이익의 크기를 가늠할 수 있다고 주장
- 따라서 개발이익의 규모 또는 발생시점을 파악하고자 사업기간 동안의 지가변동율을 분석 하고자 함
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이를 통해 개발이익 측정과 환수 규모 및 시기의 적정성에 관한 기준을 마련하기 위한 기초자 료를 구축하고자 함.2) 분석 범위
n 공간적 범위
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2008년 이후 개발제한구역 해제지역에 진행된 국책사업 및 지역현안사업 중 준공된 사업지구 를 분석 대상지로 선정- 일부 도시계획시설(예 : 체육시설, 사회복지시설 등)의 설치만을 목적으로 하는 사업과 분 석에 활용할 데이터가 미흡한 사업지구는 대상지에서 제외
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또한 분석 대상지 선정 시 ‘개발제한구역 해제사업 현황조사(2017)4)’에서 조사된 해제지역에 진행된 사업전체(총 70건) 일반현황 중 권역, 해제사업유형 비율을 고려<표 1>- 이는 선정된 분석 대상지가 개발제한구역을 해제하여 진행된 사업의 전반적인 특성을 반영한 다는 의미로 분석결과의 일반화 오류를 최소화 하고자 함
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따라서 7개권역 중 14개 사업지구를 선정하였으며 대상지의 기본현황은 <표 2>과 같음.4) 김중은, 송지은, 이우민. 2018. 개발제한구역 해제 관련 공공성 및 합리성 제고방안 연구. 세종: 국토연구원.
권역별
사업유형
출처 : 김중은, 송지은, 이우민. 2018. 개발제한구역 해제 관련 공공성 및 합리성 제고방안 연구. 세종: 국토연구원.
표 1 2000년 이후 7개권역 개발제한구역 해제사업 일반현황
지구명 권역 해제 유형
사업
시행 법정사업유형 해제 년도
착공 년도
준공 년도
서울강남 수도권 국책사업 공공 공공주택지구 2009 2010 2015
서울서초 수도권 국책사업 공공 공공주택지구 2009 2010 2013
서울신정4 수도권 국책사업 공공 공공주택지구 2012 2013 2017
인천구월 수도권 국책사업 공공 공공주택지구 2010 2011 2016
고양원흥 수도권 국책사업 공공 공공주택지구 2009 2011 2016
진관 수도권 지역현안사업 공공 일반산업단지 2008 2010 2013
하남지역현안사업2 수도권 지역현안사업 공공 도시개발사업 2010 2011 2017
부산생곡 부산권 지역현안사업 공공 경제자유구역
(일반산업단지) 2009 2010 2015 회동·석대 부산권 지역현안사업 SPC 도시첨단산업단지 2008 2010 2013
대구대곡2 대구권 지역현안사업 공공 공공주택지구 2008 2013 2016
진곡 광주권 지역현안사업 공공 일반산업단지 2008 2011 2016
대덕연구개발특구
(죽동·신성·방현) 대전권 국책사업 공공 R&D단지 2008 2011 2016
울산청량율리 울산권 지역현안사업 공공 공공주택지구 2009 2011 2014
창원천선 창원권 지역현안사업 공공 일반산업단지 2009 2012 2015
출처 : 국토교통부 내부자료; 택지정보시스템. http://www.jigu.go.kr (2019년 12월 6일 검색).
표 2 분석 대상지 기본 현황
그림 2 분석대상지 위치
n 시간적 범위
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각 분석대상지 사업지구의 개발제한구역 해제고시 2년 전부터 준공년도 2년 후- 이영환(2008)은 우선해제지역의 해제고시 1년전부터 해제년도까지의 지가상승률을 순수 지가상승으로 가정하고 해제년도부터 해제 후 1년 후의 지가상승률을 개발제한구역 해제에 의한 영향이 반영된 지가상승률로 가정하여 분석
- 본 분석에서는 개발제한구역 해제지역의 사업 추진에 따른 움직임이 지가에 미치는 영향을 고려하고 사업의 전반적인 단계에서의 개발이익 발생시기를 파악하고자 분석의 시간적 범 위를 아래 <그림 3>과 같이 해제고시 2년 전부터 준공 2년 후로 설정
그림 3 분석의 시간적 범위
n 분석 방법
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분석 대상지를 대상으로 개발제한구역 해제 고시 2년 전부터 준공 2년 후 동안의 지가변동률을 필지 단위(개별공시지가)로 분석하며 사업지구별 분석가능한 필지들의 평균 값을 활용- 개별공시지가 대상 중 지가변동이 거의 없거나 거래가 이루어지지 않아 실질적인 지가변동 을 파악하는 것이 의미가 없는 필지5)(한국감정원 2008. 36)와 시계열 분석이 불가능한 필지는 분석 대상에서 제외
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이때 분석 대상지의 지가변동률을 객관적으로 파악하기 위해 분석 대상지 주변 미해제지역의 개별공시지가 변동율과 해당 시·군·구 평균 지가변동율을 함께 조사하여 비교- 분석 대상지 주변 미해제지역은 주변지역의 특성을 반영하고 개발에 대한 규제로 시·군·구 평균 수준의 지가변동이 예상되어 분석 대상지의 대조군으로서 분석에 활용하며 대상지 사 업지구 경계선 기준 외곽 1.5km 내(Buffer) 개발제한구역 필지를 대상으로 함
- 분석 대상지가 속한 시·군·구 평균 지가변동율은 한국감정원에서 제공하는 ‘전국지가변동
5) 공항, 휴게소, 매립, 발전소, 특수기타, 도로 등, 하천 등, 공원 등, 운동장 등, 주차장 등, 위험시설, 유해혐오, 기타
률조사(2018)’결과를 활용
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지가변동 분석을 위한 데이터 추출 및 가공은 ArcGIS Pro2.4 프로그램을 활용하였으며 활 용한 데이터는 <표 3>과 같음데이터명 세부항목 출처
개별공시지가정보 (2006~2019)
Ÿ 필지별 개별공시지가 (시계열 데 이터)
국가공간정보포털 오픈 API (http://openapi.nsdi.go.kr/nsdi/eios/ServiceDe
tail.do?svcSe=F&svcId=F012) 지구경계[전국] Ÿ 분석 대상지 사업지구 경계
(shp)
택지정보시스템 (http://openapi.jigu.go.kr/main.do)
토지특성 (2019)
Ÿ 분석 대상지/분석대상지 외부 1.5km 반경 내 개발제한구역의 필지 PNU 코드
국가공간정보포털 오픈마켓 (http://data.nsdi.go.kr/dataset/20190830ds000
01) 전국지가변동률조사
(2007~2018) Ÿ 연도별 지역별 지가변동률 부동산통계정보 R-One (https://www.r-one.co.kr/rone/resis/statistics/s
tatisticsViewer.do?menuId=LFR_11100)
표 3 분석에 활용된 데이터 목록