부동산의 경제적 특성

부동산을 일반 상품시장과 비교하여 볼 때, 가장 큰 특징은 일반적인 시장은

2) 부동산부문에 영향을 미치는 요인들에 대한 이론적이고 실증적인 분석을 위해서는 구조모형의 구축 이 요구되나, 본 연구에서는 VAR모형 구축을 통한 토지・주택시장을 전망하는 것에 목적이 있으므 로, 개략적인 이론적 배경의 보완에 한정하고 좀더 구체적인 이론 분석은 차후의 구조모형 연구로 넘기기로 한다.

매수자와 매도자의 교환이 이루어지는 영역이지만, 부동산 시장은 이외에도 필 히 지리적 공간 개념이 포함되어 있다는 것이다. 특히, 토지는 위치 고정성으로 인해 다른 일반 상품과는 달리 개별성과 외부효과성이라는 특성을 가지고 있다.

이러한 특성으로 인해 유사한 토지라 할지라도 위치에 따라 다른 특성을 가지게 되어, 서로 다른 가격이 형성된다³⁾. 주택의 경우도 토지 위에 주택이 지어지는 관계로 인해 토지의 특성이 그대로 반영되며, 토지만큼은 아니지만 내구성이 강 하다. 특히, 주택의 생산과정은 다른 재화에 비해 장기적인 성격을 가지며, 주거 서비스를 제공하기 위해서는 공공시설이 필요하다⁴⁾.

2 ) 부동산부문의 위상

(1) 부동산부문과 거시 경제

부동산과 거시경제의 관계를 보면, 토지는 생산(고정)투입재인 동시에 경제주 체의 자산을 구성하는 투자재이고, 주택은 최종소비재인 동시에 경제주체의 자 산을 구성하는 투자재이며, 글노자의 주거안정은 노동생산성제고에 기여한다.

또한 부동산(토지・주택)은 금융기관으로부터 자금조달시 주요한 담보제공 수단 으로 활용되기도 한다.

구체적으로 보면, 토지는 전 산업에 대하여 기본적인 생산요소로서 기능을 하 는데, 각 부문의 생산활동의 투입요소로서 토지는 국내총생산에 기여하게 된다.

즉, 토지가격이 안정되고 토지거래가 원활화해 지면, 기업의 생산비용은 감소하 게 되고 생산활동이 증대되어 국내총생산이 증대하게 되는 것이다.

주택의 경우는 최종생산물로서 생산측면에서는 GDP에 기여하고, 자재생산증 대 및 고용확대 효과(후방연쇄효과)를 가진다. 다시말해 주택생산의 증대는 토지 수요를 유발하게 됨과 동시에 자재생산의 증대와 고용증대의 효과를 유발하게

3) 박헌주외. 1998. 토지부문. 국토연구원. 국토총서. 제5권. 23-25쪽 4) 김정호・김근용. 1998. 주택부문. 국토연구원. 국토총서. 제4권.

되어 국내총생산에 기여하게 된다. 또한, 주택의 소비로 인한 주거수준 향상은 근로자의 주거안정에 기여하고 이는 나아가 노동생산성 제고에 기여하게 되므 로, 주택은 사유재인 동시에 생산활동에 간접적으로 지원하게 되는 엄밀한 의미 의 사회간접자본임을 인식해야 한다.

<그림 2- 1> 부동산부문과 경제구조

(2) 부동산과 포트폴리오

부동산부문은 거시경제에서 차지하는 생산 및 소비 역할이외에 투자 경제 주 체들의 자산포트폴리오 구성에 있어서도 중요한 역할을 한다. 부동산은 주식이 나 채권과 같은 종류의 투자자산으로 간주되어 수익성 및 위험관리 차원에서 투 자의 대상이 되고 있다. 특히 최근 들어 도입되기 시작한 부동산 금융상품은 매 력적인 투자상품으로 부상할 것이다.

포트폴리오 행위는 시장불균형을 조정하는 기능을 한다. 실물시장에서 불균형

발생시 수익률이 높은 곳으로 자본이 흐름으로써 불균형을 조정하는 역할을 한

(3) 부동산과 국부(national wealth)

부동산 자산이 국부(national wealth)에서 차지하는 비중을 보기로 한다. 국부통

총자산 487,747(100) 89,196(18.3) 168,018(100) 83,011(49.4) 순자산 249,076(100) 46,059(18.5) 84,707(100) 41,619(49.1)

1997

총자산 2,871,045(100) 527,135(18.4) 889,248(100) 485,026(54.5) 순자산 1,528,703(100) 305,437(20.0) 477,143(100.0) 273,743(57.3) 주) 토지자산은 조사대상에서 제외되었으며, 재고자산을 제외한 유형고정자산만을 고려함 자료: 통계청, 국부통계조사보고, 1987, 1997

토지의 가치와 국민소득을 비교해보면⁵⁾, 1997년의 지가총액은 1,707조원으로

1985 7.0 484 79.3 6.10

1986 7.3 573 92.9 6.17

1987 14.7 845 109.7 7.70

1988 27.5 937 131.4 7.13

1989 32.0 1,194 147.9 8.07

1990 20.6 1,351 179.3 7.54

1991 12.8 1,614 214.2 7.53

1992 -1.3 1,800 238.7 7.54

1993 -7.4 1,777 265.5 6.69

1994 -0.6 1,646 303.8 5.42

1995 0.55 1,638 348.3 4.70

1996 0.95 1,655 390 4.24

1997 0.31 1,707 425 4.0

1998 -13.6 1,475 436 3.38

1999 2.94 1,518 476 3.19

2000 0.67 1,528 515 2.97

주) 1995년 이전: 정희남・김창현(1997), 1996년 이후: 지가상승률을 적용하여 연장 추

원에 이른다. 그리고, 건물과 토지자산을 합한 부동산가치는 2,087조원으로서 토