그룹별 분석

서울시 아파트가격의 버블을 측정하는 지표로써, 아파트 매매가격 대 비 아파트 전세가격 비율은 일반적으로 간편하게 주택가격의 적정 수준 을 판단하는 기준으로 다양한 연구에서 이용되고 있다. 전세가격은 주거 목적으로 지불하는 가격이므로 현재의 주거 가치를 알려주는 반면 매매 가격은 현재의 주거 가치뿐만 아니라 향후 부동산 가치 상승에 대한 기 대가치를 포함하고 있다. 따라서 이처럼 사용가치를 나타내는 전세가격 이 안정을 찾고 있는 상황에서 교환가치를 나타내는 매매가격이 올라 상대적으로 전세가격/매매가격 비율이 낮아진다면 이러한 지역의 주택 가격에 버블이 있을 수 있음을 반증한다고 할 수 있다.

일반적으로 버블해소과정인 매매가격이 하락하는 시점은 전세가격/

매매가격 비율이 저점을 친 이후 전세가격이 매매가격보다 더 빠르게 상승하면서 시작된다. 이는 일반적으로 전세가격이 매매가격에 비해 1~2 개월 정도 선행하기 때문인 것으로 해석되고 있다.

본 분석에서는 2000년 1월부터 2007년 6월까지 서울시 25개 구별 전 세가격/매매가격의 비율 추이를 살펴보았으며 그 결과는 대체로 다음과 같다. 세부적인 분석 결과의 해석에 앞서 비율지표의 크기에 따라 서울 시 25개구를 크게 4개의 그룹으로 나누어 분석하였다. 전반적으로 그룹 1, 그룹 2, 그룹 3의 경우 2002년 초를 기점으로 하여 전세가격/매매가 격 비율이 하락하기 시작하는데 이는 이 시점부터 매매가격이 전세가격 에 비해 큰 폭으로 상승하고 있음을 나타내고 있다.

또한 그룹 4의 경우에는 2003년 초부터 이러한 성향이 나타나기 시 작하였다. 반면, 2006년 말 이후 2007년 6월까지 전세가격/매매가격 비 율이 상승하는 추세를 보이고 있으며 이는 상대적으로 매매가격의 상승 률이 전세가격에 비교하였을 때 그 상승폭이 줄어들고 있음을 나타내고 있다.

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세부적으로는, 그룹 1로 대표되는 강남구, 서초구, 송파구의 경우 분 석기간 중 전세가격/매매가격 비율이 다른 그룹에 비해 가장 낮은 수치 를 나타내고 있어 매매가격이 전세가격에 비해 매우 높게 형성된 지역 임을 알 수 있다. 일반적으로 0.5 이하의 비율을 나타낼 경우 버블이 존 재하고 있는 것으로 보는데 이 세 그룹의 경우 2002년 초부터 지금까지 0.5 이하의 비율을 보이며 그 비율이 계속 감소되어 왔다. 특히, 실제 주 택가격은 강남구가 더 높게 나타나고 있음에도 불구하고 전세가격/매매 가격 비율은 송파구가 강남에 비해 더욱 낮게 나타난 구간이 많다. 이것 은 송파구가 잠실 주공 단지 및 시영아파트의 재건축 단지 계획 발표 등의 영향으로 2002년 초부터 더욱 급격한 매매가격의 상승세를 보인 것에 기인한 것으로 해석된다. 전반적으로 그룹 1의 경우 전세가격/매 매가격 비율의 하락 추이가 다른 그룹에 비해 상대적으로 큰 폭으로 지 속적으로 나타나고 있음을 알 수 있다.

그룹 2로 대표되는 양천구, 용산구, 광진구, 강동구의 경우 분석기간 중 전세가격/매매가격 비율이 그룹 1 보다는 높으나 상대적으로 낮은 추이를 나타낸다. 특히, 이들 지역은 2004년 초 이후 0.5 이하의 비율을 나타내고 있으며 그 비율이 계속 감소되는 추세를 보였다. 강동구의 경 우 같은 그룹 내의 다른 구에 비해 낮은 추이를 보이며 이는 그룹 1과 유사한 비율을 보이고 있어 강동구가 다른 지역에 비해 상대적으로 매 매가격이 실제 가치에 비해 높게 측정되어있다는 것을 의미한다. 그 이 유로는, 강동구는 인접한 송파구의 대규모 재건축 단지 계획에 영향을 받아 2002년 말부터 2004년 초까지 매매가격이 상대적으로 가파른 상승 세를 보였던 것이 이러한 결과에 영향을 미친 것으로 판단된다.

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한편 용산구의 경우 2002년 초까지 전세가격/매매가격 추이가 0.6 수준으로 지속적으로 상승한 양천구, 강동구에 비해 비교적 낮은 비율을 계속 유지하며 그 이후 꾸준한 감소세를 나타내고 있다. 동지역의 이러 한 전세가격/매매가격의 하향 추이는 2001년 서울시가 용산 부도심을 국제 업무타운과 주거 중심지로 조성하겠다는 계획을 밝히면서 한남 뉴 타운, 철도청 기지창 개발 등의 계획과 최근 미군기지 전체를 민족공원 으로 조성키로 확정한데 기인하는 것으로 분석된다. 또한, 용산 문배동 한강로 일대의 대규모 주상복합 아파트 단지 계획도 한강 조망권 및 주 변 녹지공간의 장점과 함께 아파트가격 상승에 큰 영향을 미친 것으로 보인다.

그룹 3으로 대표되는 성동구, 영등포구, 마포구, 동작구, 강서구, 관악 구, 중구는 앞의 두 그룹에 비해 상대적으로 완만한 감소추세를 보였다.

그러나 2004년에서 2005년 사이에는 0.5 이하의 비율을 나타내었으며 2006년 12월 현재 모든 구가 0.5 이하의 비율을 보이고 있어 최근 들어 아파트 매매가격의 증가율이 가속화되고 있는 것으로 보인다.

중랑구, 금천구, 서대문구, 도봉구, 은평구, 노원구, 강북구 등의 지역 으로 대표되는 그룹 4의 경우 위의 세 그룹과 달리 2002년 말에서 2003 년 초에 들어서야 전세가격/매매가격의 비율이 감소세로 들어서기 시작 했다는 점이 특징이다. 최근의 추세를 제외하고는 대체적으로 다른 그룹 에 비해 완만한 감소세를 보이고 있다.

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<그림 3-7> 서울시 세부 그룹별 전세가격/매매가격 비율 추이

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