구조형식 변화에 따른 가산비용
ㅇ 현황
- 리모델링 등에 유리한 라멘구조 또는 철골구조로 건축함으로 추 가되는 비용에 대하여 기본형건축비에 가산
* 라멘조 5%, 철골구조 16%
- 고품격 연립 또는 다세대 주택에 테라스 등을 설치함으로써 주택의 기본형건축비에 추가되는 비용에 대하여 가산(28%)
ㅇ 문제점
- 주상복합아파트의 경우 SRC조, 무량판구조 등 다양한 복합구조 형식이 채택됨에 따라 이에 대한 가산비용 반영필요
- 구조형식이 복합으로 구성될 경우 가산비용 산정기준 모호
* 철골조+라멘구조일 경우 각 가산비용을 동시적용 또는 철골구 조의 가산비용만을 적용하는지 모호
ㅇ 개선방안
- RC라멘구조 및 철골구조는 현행과 동일하게 각각 지상층 기본 형건축비의 5%, 16%에 해당하는 금액을 가산(중복 인정불가)
- 철골철근콘크리트구조(SRC)를 가산항목으로 신설하여 SRC구조 는 RC벽식구조의 골조공사비 대비 160%수준임으로 기본형건축 비 대비 10%를 가산
* RC라멘조, SRC, 철골조에 있어 하나의 층에 2가지 구조가 복합 적으로 이루어진 경우 당해 층의 총 기둥길이에서 해당 구조의 기둥길이 비율(하나의 구조가 10%미만일 경우는 가산비에서 제외) 에 해당하는 바닥면적을 대상으로 가산비용 인정
<표 4> 구조형식에 따른 공사비 비교분석
구 분 RC벽식(A) SRC라멘조(B) 차인액(B-A) 비고
● 공사개요
- 공기 27개월 26개월 -1개월
- 층수 B2~22층 B2~22층
- 세대수 402세대 402세대
- 연면적 25,664평 25,664평
- 아파트면적 18,606평 18,606평
●물량비교
* 골조물량
- Con'c(M3) 37,026 35,915 -1,111 97%
0.6㎥/APT㎡ 0.49㎥/APT ㎡ -0.11㎥/APT ㎡
- 철근(TON) 2,962 2,666 -296 90%
48.15㎏/APT ㎡ 39.62㎏/APT ㎡ -8.53㎏/APT ㎡
- 거푸집(M2) 314,350 251,480 -62,870 80%
5.11㎡/APT㎡ 1.96㎡/APT ㎡ -3.15㎡/APT㎡
- 철골(TON) 3,256 3,256 52.93㎏/APT㎡
52.93㎏/APT ㎡ 52.93㎏/APT ㎡
* 경량벽체 52,469 52,469
0.85㎡/APT ㎡ 0.85㎡/APT ㎡
●공사비비교(천원)
- Con'c(M3) 2,221,556 2,154,910 -66,647 60,000 36천원/APT ㎡ 35천원/APT ㎡ -1천원/APT ㎡
- 철근(TON) 1,954,970 1,759,473 -195,497 660,000 32천원/APT ㎡ 29천원/APT ㎡ -3천원/APT ㎡
- 거푸집(M2) 3,615,028 2,892,022 -723,006 11,500 59천원/APT ㎡ 47천원/APT ㎡ -12천원/APT ㎡
- 철골(TON) 5,535,285 5,535,285 1,700,000
146천원/APT ㎡ 146천원/APT ㎡
* 계 7,791,554 12,341,689 4,550,135
127천원/APT㎡ 201천원/APT ㎡ 74천원/APT ㎡
* 경량벽체 2,098,760 2,098,760 40,000
34천원/APT ㎡ 34천원/APT ㎡
* 합계 14,440,449 6,648,896
127천원/APT ㎡ 235천원/APT ㎡ 108천원/APT ㎡
주거편리성 등을 위한 주요설비
① 홈네트워크 등 인텔리전트설비
- 현행 중대형 건축비에 반영되어 있는 4개 설비(홈네트워크시스템, 초고속특등급, 멀티에어콘냉매배관, 중앙집진청소시스템)은 사업장 별로 설치여부 및 구성품목이 상이할 수 있으므로 가산항목으로 전환
② 친환경건축물예비인증 및 소비자만족지수 ㅇ 현황
- 사업주체가 사업계획에 대하여 친환경건축물예비인증을 받은 경우 는 기본형건축비의 3%에 해당하는 비용가산
- 100호이상 주택건설사업을 시행한 사업주체중 소비자만족도지수 순 위가 전체 주택건설업체의 상위 10%이내인 경우에는 기본형건축 비의 2%에 해당하는 비용가산('07년 하반기부터 시행예정)
ㅇ 문제점
- 주택성능등급에 따라 가산비용이 규정될 경우 현행 친환경건축물예 비인증 가산비용과 중복될 우려 있음
ㅇ 개선방안
- 주택성능등급제도로 통합(주택성능최고등급은 가산비 4%, 소비자 만족도는 1%)
- 현행 친환경인증제도는 ‘08.12월까지만 한시 운영하되 분양승인신청을 하는 사업장에 한정
③ 초고층건물에 대한 가산항목 검토
ㅇ 택지의 합목적적 활용과 도시의 랜드마크 형상화 차원에서 초고층 주상복합건축물이 건설되거나 건설을 계획하고 있는 추세임
- 우리나라의 경우 약 40층 이상 주상복합아파트가 다수 건설되거 나 시공중에 있음
ㅇ 초고층건물의 경우 풍압에 따른 설계의 특수성과 구조물의 안정성 확보를 위하여 특수자재․설비 등이 활용되고 있으나, 이에 소요되는 비용을 일괄적으로 산출하는데는 한계가 있음
- 실적자료를 기초로 초고층으로 인한 공사비를 분석한 결과, 20층 대비 28%(45층기준) 상승하는 것으로 나타남
ㅇ 따라서 초고층건물에 소요되는 비용에 대하여는 엄격한 검증을 거쳐 가산비용으로 인정할 수 있도록 법적근거를 마련할 필요가 있음
- 초고층의 기준은 다양하게 제시되고 있으나, 일반적으로 층수(약 50층이상) 또는 건물높이(약 150m)로 정의 가능
* 초고층은 ①세장비(높이와 단변길이의 비)가 5이상, ②약 50층이상 (국제고층건물학회, 건축학회포럼), ③횡하중에 저항하기 위해 특별 한 구조형식을 도입할 필요가 있는 건물 등으로 정의
* 현행 건축법시행령에서는 50층이상 또는 200m이상 건축물(오피스 등) 을 중앙건축위원회가 심의할 수 있는 대상으로 정의(지자체 요청시) - 초고층주택에 대하여 시장․군수 또는 구청장이 설계의 특수성과
구조물의 안정성 확보를 위하여 필요하다고 인정하는 특수자재․설비 및 이의 설치 등에 소요되는 비용에 대하여 가산할 수 있도록 규정
<표> 건축비 가산비 항목 비교
현 행 개 정 안
-법정면적 초과 복리시설 설치비 현행과 동일 -사업승인 부가조건 충족 소요비용 현행과 동일 -시공 및 분양 보증수수료 현행과 동일 -테라스하우스 등(28%, 별도고시) 현행과 동일 -법령, 조례 등의 제정 또는 개정으로
인한 추가 소요비용 현행과 동일
-구조 등에 따라 기본형건축비에 추가 ∙ 라멘조 (5%, 별도고시)
∙ 철골조 (16%, 별도고시)
-최근의 건축경향을 반영하여
SRC(철골철근콘크리트)구조를 추가 하되, 구조가산비율은 별도고시 : 친환경 건축물 예비인증 (3% 추가)
: 소비자만족도지수 (2% 추가)
통합
-주택성능등급인증으로 통합하되, 비율은 별도고시
: 지하층 건축비(기본형건축비의 70%) 조정
-가산비에서 기본형 건축비로 전환
: 기본형 건축비(중대형)에서 가산비로 전환
조정
-특정설비 설치비용 (홈네트워크, 에어컨 냉매배관, 초고속통신, 집진청소시스템 등 4개)
신설
-특수자재와 설비에 대하여 가산 신설
-특수입지특성에 따른 방염 등에 필요한 자재 및 재료에 대하여 가산
신설
-후분양시 공사비에 대한 기간이자 (착공일부터 의무적 공정률까지)