상가건물임대차제도에 관한 지금까지 상가건물임대차보호법의 입법취지와 주 요내용 및 주택임대차보호법과 주요 국가의 입법례의 비교․검토를 통하여 상가 건물임대차보호법의 문제점과 그에 따른 개선방안을 제시해 보았다.
앞에서 본 바와 같이 상가건물임대차보호법이 제정되어 시행되어 오면서 긍정 적인 측면에도 불구하고 아직도 여러 가지 문제점들이 지적되어 상가건물임대차 보호법에 거는 국민적 기대가 크다. 따라서 이런 국민적인 기대에 부응하기 위해 선 주택임대차보호법이 국민의 주거생활 안정에 기여한 것과 같이 상가건물임대 차보호법이 실질적인 영세임차인을 보호하는 법으로 정착되기 위해서는 앞에서 지적한 여러가지 개선방안이 제도적으로 보완되어야 할 것이다.
지금까지 살펴 본 상가건물임대차보호법상의 문제점과 개선방안에 대하여 요 약․정리하면 다음과 같다.
첫째, 상가건물임대차보호법은 임차보증금의 규모에 의하여 적용범위와 대상을 규정하고 있다. 그 결과 전국을 4개 권역으로 나누어 각 지역마다 보증금의 차이 를 두되, 그 적용범위의 상한선을 보증금과 월세를 보증금으로 환산한 금액의 합 계 2억 4천만 원(월세 100만원 이면 보증금으로 1억이 된다) 정도로 낮게 규정됨 으로써 많은 상가임대차가 동법의 적용에서 벗어나게 되는 불합리한 점이 있다.
이점을 개선하기 위하여 적용범위 상한선을 최소 3억 4천만 원 이상으로 조정하 도록 개정해야 한다.
둘째, 상가건물임차권의 대항력은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력발생을 하게 하여 이해관계를 명확히 하여 분쟁의 소지를 없게 하려고 하였다. 이에 대 하여 사업자등록은 행정기관의 업무편의를 위하여 작성된 공법적인 장부로 부동 산등기부와 같은 사법적인 권리 관계를 공시하는 장부가 아니므로 불완전하며, 또한 부가가치세가 면세되는 사업자중 소득세․법인세의 납세의무가 있는 자는 사업자등록이 없이 동법에 의한 대항력을 취득하지 못하는 것은 입법의 불비라 고 생각되므로 동법을 개정하여 임차인을 구제할 필요가 있다. 아울러 공시방법 에 있어서 장기적으로는 프랑스, 영국 등과 같이 소유관계와 물권관계를 임대차 관계를 공시하는 임대차등록제도로 만들어 이를 공시방법으로 활용하는 방안도
검토해 보아야 한다. 예를 들어 사업자등록을 신청하는 신청인, 신청서에 첨부하 는 임대차계약서도 그것이 임대인이 진정으로 작성한 것인지, 또 임대차계약서에 기재된 보증금의 액수나 권리의 범위가 실제의 거래를 그대로 반영하고 있는지, 실제의 목적물과 동일한 지를 확인할 수 있는 규정을 두어 세법에 의한 사업자 등록을 부동산등기와 비슷한 공시수단으로 채택하는 것이다.
셋째, 계약갱신에 대하여는 상가건물임대차보호법에서 규정한 계약갱신은 임차 인의 계약갱신요구에 대하여 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 열거 하고 있는데, 위 사유는 영국의 1954년에 제정된 임대차법 제30조의 7가지 사유 와 내용을 같이하고 있으나 그 형평성에는 차이가 있다. 또한 계약갱신 규정은 동법에서 규정한 차임의 증감청구규정이 제외되어 이에 대한 분쟁은 모두 법원 소송에 의해 해결해야 하므로 민사소송의 폭주가 예상된다. 이러한 문제를 해결 하기 위하여 상가건물임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구에 대해 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 8가지 사유(상가건물임대차보호법 제10조 제1항)를 규정하여 임차인에게 계약갱신요구기간 5년을 보장하고 있다. 이것은 임대인에 있어서는 임차인이 임차한 건물의 전부나 일부를 고의로 파손하거나 멸실하여도 계약을 해지할 규정이 없어 임대차기간이 만료될 시점까지 기다려야 한다거나, 임차건물을 임대인이 직접 사용하고자 할 때에는 임차인에게 상당한 보상액을 지급하여야 계약을 해지할 수 있다는 문제점이 있고, 임차인에게 있어서는 권리 금 문제를 해결할 수 있는 기간으로는 5년이 짧다고 생각한다. 따라서 이 문제를 해결하고 형평성을 위해서도 임대인을 위해서는 8가지 사유에 강력한 사유를 추 가로 규정하고, 반면 정당한 사유에 해당되지 않았을 경우에는 임대인을 지나치 게 보호하는 것이라고 할 수 있으므로 최초의 임대차기간을 포함한 최단기간을 적어도 7년으로 상향조정하는 상가건물임대차보호법 제10조 제1항, 제2항을 개정 하여야 한다.
넷째, 차임의 증감청구권은 민법 및 주택임대자보호법에서 각각 규정하고 있 고, 상가건물임대차보호법에서도 규정을 하고 있다. 다만 주택임대차보호법 시행 령에 있어서는 차임을 증액함에 있어서 연 5%를 초과할 수 없도록 규정하고 있 으나 상가건물임대차보호법시행령은 연 12%로 규정하여 주택임대차보호법보다 높은 증액율을 규정한 것은 상업성을 고려한 입법임을 알 수 있다. 그러나 차임 의 증액율이 높게 책정됨으로 인하여 차임의 인상으로 인한 소송의 양산이 우려 되고 있어 이에 대한 개선방안이 필요하다. 예를 들어 주택임대차보호법처럼 조 세․공과금 변동이 있을 경우와 현행 금융기관의 일반대출금리를 기준으로 임대
료 인상율을 제한하였으면 한다. 아울러 상가건물임대차 분쟁해결에 대해서도 민 사조정제도를 적극적으로 활용해야 하며, 분쟁의 신속한 해결을 위해서는 소송 외에 앞에서 검토한 시정명령제를 도입해야 한다. 예를 들어 분쟁당사자가 조정 을 맡길 제3자를 정하고, 당사자들의 수락을 전제로 제3자가 타협안을 작성하여 수락을 권고하는 3가지 조정이 있는데 그 중 우리나라에서의 조정은 민간조정, 행정조정, 법원조정으로 대별되고 있다. 그러나 임대차분쟁의 신속한 해결을 위 해서는 민사에 관한 분쟁을 간편한 절차에 따라 당사자간의 상호 양해를 통하여 조리를 바탕으로 실정에 맞게 해결할 수 있는 민사조정법을 이용함이 좋을 듯 하다. 조정이 성립되지 않을 때에는 직권으로 조정에 갈음하는 결정을 할 수 있 게 한다(민사조정법 제30조). 또한 현재 시․군․구에 설치되어 있는 임대차분쟁 조정위원회를 통하여 해결한다.
다섯째, 상가건물임대차보호법에서 임차인의 권리를 보장할 수 있는 기본적인 문제점 가운데 하나인 필요비․유익비에 대한 규정이 없다. 동법이 제정당시 필 요비․유익비를 권리금이라고 오해하는 부분도 있었는데 민법에서도 권리금은 인정하지 않고 있다. 하지만 우리 사회에 있어 상가의 권리금은 그 거래가 음성 적으로 이루어지고 있다고 할 수 있는데, 그 이유는 우리의 상가건물임대차의 경 우 계약을 전후하여 임차인은 임대인에게 보증금을 지급하는 외에 이와는 별도 로 권리금이라는 명목으로 보증금보다 많은 금전을 수수하는 관행으로 권리금의 거래 실정에서 근거하고 있다고 볼 수 있다. 임대인 측이 임대차계약 체결 시에 임차보증금과는 별도의 권리금을 수수한 경우라면 임대차계약 종료 시에 그 반 환 문제나 임차권의 양도에 의한 투자금 회수의 정상적인 문제들로서 권리금 수 수관계가 형평에 어느 정도 맞게 정리될 수 있을 것이지만 임대인과는 무관하게 이루어진 권리금이 거래되고 있는 데도 불구하고 보호받지 못하고 있는 것이 거 래의 현상이다. 권리금의 거래는 사회경제상 그만한 이유와 필요에서 비롯되는 것이고 그 수수액은 여러 의미에서 수요와 공급의 불균형에서 조절되는 것이다.
그러나 수수 자체나 수수액을 법적인 규제로서 정하는 것은 바람직하지 못하고 실현성도 희박할 것이다. 그러므로 권리금에 관한 약자, 즉 임차인 측의 권리보 호는 그 기대하는 임차기간의 보장이라는 측면에서 입법이 검토되어야 한다고 보며, 직접적으로 보호하는 방법보다는 그 상당의 투자이익을 회수할 수 있도록 필요비․유익비에 대해서는 비용상환청구권을 인정하는 방향으로 법이 개정되어 야 한다. 그리고 상가건물임차인의 지원을 위하여 상가건물임대차보호법 제5조 제2항에 각 각 제1호, 제2호를 신설하여 임차인이 신고시 임대조건을 신고할 수
있도록 하고 신고할 내용을 소득세법이 정한 특별공제의 증빙자료로 활용할 수 있도록 개정해야 한다.
마지막으로 우선 민법이 사법의 기본법으로 역할을 재정립할 수 있도록 하기 위해 특별법으로 분류된 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 민법전에 포함시켜 민법이 제 기능을 다할 수 있도록 재정비 되어야 한다는 점이다. 영세 서민과 상인을 보호하기 위해 사회법적 성격의 특별법을 제정․시행하는 사유를 이해 못할 바는 아니지만, 요즘 세계의 법 흐름 추세도 법통일화의 조류에 비추 어 볼 때 법적 안정성과 보편성, 더 나아가 법의 일관성 확보를 위해 특별법이
마지막으로 우선 민법이 사법의 기본법으로 역할을 재정립할 수 있도록 하기 위해 특별법으로 분류된 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 민법전에 포함시켜 민법이 제 기능을 다할 수 있도록 재정비 되어야 한다는 점이다. 영세 서민과 상인을 보호하기 위해 사회법적 성격의 특별법을 제정․시행하는 사유를 이해 못할 바는 아니지만, 요즘 세계의 법 흐름 추세도 법통일화의 조류에 비추 어 볼 때 법적 안정성과 보편성, 더 나아가 법의 일관성 확보를 위해 특별법이