1) 주택수요의 계층화
주택의 수요층은 가구주의 연령층과 가구원수와 관련이 깊으며 가족생애주기와 관련하여 L.C.M.에 따른 가구주의 연령층과 가구원규모는 그와 관련된 수요층의 주택수요와 연관된다. 주택의 수요층은 가족주기, 가구주의 연령과 소득수준 등 몇 가지 변수에 따라 크게 구분할 수 있다. 그 중 재산과 소득수준의 경제여건은
연공서열(年功序列)식 사회적 배경에서 연령에 좌우될 수밖에 없다. 김태일(1994b) 은 三宅 醇(1991)이 일본사회의 연공서열식 소득수준에 따른 주택수요계층을 구분 한 것을 한국에 적용시켜 <Table 5>와 같이 구분하였다.
<Table 5>에서 보면 20세이상 인구에서 연령을 연령에 따라 수요형태를 구분하 였는데 먼저 20∼24세 연령층은 주로 미혼인 가구주로 구성되어있는 단독가구가 많은데 이들은 직장이나 학업 등의 이유로 가족으로부터 독립하여 거주하고 있다.
이 연령층의 주거의 점유형태를 살펴보면 경제적 여건과 주택소유의 필요성이 적은 계층으로 이 수요계층을 “獨身者用 賃貸需要層”이라고 하였다.
25∼34세의 연령층은 주로 결혼을 하여 분가한 후 자가 마련의 목표를 실현하 기 이전 기간동안에 주택을 임대하여 거주하는 계층에 해당되므로 “世代用 賃貸 需要層”이라고 하였다.
35∼49세에서는 자녀출생을 마치고 어느 정도의 경제력도 생겨 본격적인 자가 를 소유하고 하는 욕구가 증대되는 시기로 주택의 규모나 질적인 수준보다 자가 마련에 일차적 목표가 있는 계층이며 “前期 自家 需要層”이라고 하였다.
50∼64세의 연령층은 경제력이 기반이 잡히고 자녀의 성장과 혼인을 앞두고
<Table 5> 연령별 주택수요계층화 (김태일,1994b)
연령 20∼24세 25∼34세 35∼49세 50∼64세 65∼74세 75세 이상 주택수요
계층
독신자용 임대수요
층
세대용 임대수요
층
전기(前期) 자가(自家)
수요층
후기(後期) 자가(自家)
수요층
전기(前期) 고령자주택
수요층
후기(後期) 고령자주택
수요층
보다 더 크고 수준이 높은 주택을 구입하고자 하는 욕구가 생기는 연령층으로 서 35∼49세의 연령층과 구분되는 “後期 自家 需要層”이라고 하였다.
65세 이상의 연령층은 라이프 사이클 중 쇠퇴기에 해당하는 연령층으로 3세대 동거가족 혹은 자녀의 분가를 통해 가구원수의 변화가 많고 자녀들을 출가시키 는데 따른 재산축소와 퇴직으로 인한 경제력 저하로 인해 이들 연령층에서는 주 택의 취득보다는 거주형태와 부양형태에 대한 관심이 높아지는데 이 연령층을
“高齡者住宅 需要層”이라고 지칭하였다. 그리고 건강이 더욱 약화되는 75세를 기 준으로 정하여 “前期高齡者住宅 需要層”과 “ 後期高齡者住宅需要層”으로 세분하였 다.
2) 주택수요계층별 자가비율의 변화
<Fig.6>는 L.C.M.의 각 셀별로 자가의 소유비율을 나타낸 것으로 전체적으로 연령과 가구원수가 높아질수록 주택의 자가취득률은 높아짐을 알 수있다.
20∼24세의 독신자용 임대수요층의 자가비율을 살펴보면 전체적으로는 다른 연 령대에 비해 자가비율이 낮고 80년에서 95년으로 갈수록 자가비율이 떨어지는 결 과를 알 수 있다. 가구원수 면에서는 2인과 3인가구의 비율이 많은데 90년대로 올 수록 단독가구의 비율이 급격히 높아졌다. 그러나 자가비율은 가구원수가 적은 가 구일수록 떨어졌고 4인이상 가구의 자가비율이 높았으나 7인이상의 가구는 자가 비율이 일정하지 못한 경향을 나타내었다. 그러나 전반적으로 유의한 변화량은 아 니며 도시지역에서의 이들은 도시로의 이주와 독신층의 증가로 단독가구를 중심 으로 점차 많은 수요를 보일 것으로 예상된다. 이 연령대는 과거에는 주로 주택의 방 1개나 임대용 소형아파트나 소형 다가구주택 혹은 일명 원룸주택이라고 불리 는 소형주택을 임대하는 형태를 나타내고 있다. 1995년으로 갈수록 1인과 2인의 자가비율이 낮아졌으나 전체 단독가구의 수는 많아졌음을 감안할 때, 앞으로 이들 연령층의 자가 비율은 높아질 것으로 예상된다.
25∼34세의 세대용 임대수요층은 자가의 비율이 50% 미만으로 자가수요 욕구 는 높으나 경제력이 부족한 계층으로 임대료의 등락과 주택의 임대지원 정책에 따라 수요형태에 많은 변화를 보일 수 있는 계층이다. 이중 25∼29세의 4인가구의
경우, 자가비율이 낮아졌고 단독가구의 자가비율은 높아졌다. 3인가구의 경우는 전체가구수에서의 비율은 낮아졌으나 자가율이 2%가량 높아졌다. 이는 임대율이 낮아졌다는 것을 의미하는데 젊은 세대용 임대수요층에서 자가율이 높아졌다는 것은 부모로부터 경제적 지원을 받았을 가능성이 높으며 자가구매욕구가 높아졌 음을 알 수 있다.
30∼34세의 3인가구의 자가비율은 85년에 내렸다가 95년에 올라가는 등, 일정하 지가 않고 경제적, 사회적 여건에 따라 자가비율이 변동함을 알 수 있다.
35∼49세의 전기자가 수요층에서는 그림을 보면 자가 비율은 80년보다 85년에 약간 낮아졌다가 다시 95년에는 높아졌음을 알 수 있다. 80년에는 7인과 6인가구 의 자가 비율이 높았으나 85년에는 급격히 낮아지고 5인과 4인가구의 자가 비율 이 높아졌다. 그리고 90년에는 5인과 4인가구의 자가 비율이 전반적으로 높고 95 년에 들어서는 5인가구의 자가 비율이 떨어지고4인가구의 자가 비율만 높아지는 것을 알 수 있다. 이는 가구원수가 적어짐에 따라 자가의 마련 가능성도 높아진다 는 것을 알 수 있다. 앞으로 핵가족화의 진행이 가속됨에 따라 자가의 수요도 높 아지리라 예상된다.
50∼64세의 후기 자가 수요층에서는 자가 비율이 더욱 높아진다. 50세가 넘어 경제력이 기반이 잡히고 자녀의 성장과 혼인을 앞두고 보다 더 크고 수준이 높은 주택으로의 이주를 통해 주거상승을 원한다. 따라서 후기 자가 수요층에서는 자가 비율이 더욱 상승한다.
65세 이상이 되면 자녀들이 혼인을 함에 따라 3세대 동거가족이 되기도 하나 자녀의 분가를 통해 가구원수가 줄어드는 경우가 많다. 그림에서 보면 80년과 85 년에는 자가의 비율이 오히려 줄어드는 경향을 보인다. 그 이유는 가구원수의 감 소에도 원인이 있으나 자녀들을 출가시키는데 따른 재산축소와 퇴직으로 인한 경 제력 저하에 주 원인이 있다고 할 수 있다.
전기 고령자 수요층과 후기 고령자 수요층에서는 그림에서 보듯이 고령부부세대 혹은 고령 독신세대는 점차 늘어나고 있으며 이들 계층의 거주에 대한 보호와 관 심이 필요한 실정이다.
<Fig.6> 1980∼1995년 연도별 자가비율 그래프 (실적치)
1인 2인 3인 4인 5인 6인
7인 이 상
20-24세 25-29세 30-34세 35-39세 40-44세 45-49세 50-54세 55-59세 60-64세 0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
자기집 비율
65세이상 20-24세
0
40-44세 30-34세
25-29세 35-39세 45-49세 50-54세 55-59세 60-64세
2인 1인 3인 4인 5인 6인
30
10 20 자기집 비율 40 50 60 70 100 90 80
7인 이 상
7인 이 상
자기집 비율
0 10 20 40 30 50 70 60 80 90 100
65세이상 20-24세 25-29세 30-34세 35-39세 40-44세 45-49세 50-54세 55-59세 60-64세
6인
5인 4인 3인 1인2인
90 100
10 0
자기집 비율
20 30 50 40 60 80 70 7인 이 상
6인 5인 4인 1인2인 3인
65세이상 20-24세 25-29세 30-34세 35-39세 40-44세 45-49세 50-54세 55-59세 60-64세
65세이상
1980년
1985년
1990년
1995년
<범 례 >
1 % 이 상 2% 이 상 3% 이 상