Ⅵ 사업계획
단계별 계획
재원조달계획
실시계획 및 지구단위계획 수립방향
Ⅵ
사 업 계 획
303
단계별 계획
단계별 계획
1. 기본방향
가. 단계별 개발계획의 변경 사유
• 단계별 개발 기정계획은 간선시설의 개설시기를 고려하여 기존 도로 및 조기 완공 예정인 기반시설을 활용할 수 있는 지역을 1단계사업으로 하 고, 나머지 구역을 2단계로 구분하여 계획하였음
• 인천도시엑스포(2009년) 및 아시안게임(2014년) 유치 등 동북아의 중심 지 형성을 위한 주요 이벤트 개최를 고려하여, 개발 단계를 3단계(2009 년, 2014년, 2020년)로 변경함
기 정
1단계(~2008년): 1~8공구
2단계(~2020년): 9~11공구
⇒
변 경
1단계(~2009년): 1~4공구
2단계(~2014년): 5~9공구, 10, 11공구 일부 3단계(~2020년): 송도지구 전체
2. 설정원칙
1단계 : 초기활성화단계(~2009년) 2단계 : 성숙단계(~2014년) 3단계 : 안정화단계(~2020년)
∙개발의 효율화를 위한 기반시설 확충
-인천대교,제3경인고속도로, 인천지하철 1호선 연장
∙핵심지역 및 선도 프로젝트 추진 -지구별 중심기능지역 조기 완공
∙경제자유구역 개발 및 운영의 정착
-외국인 투자기업 경영환경 및 생활여건 안정화
∙선도 프로젝트 완료에 따른 개발파급효과로 개발 잠재 수요 유발
∙1, 2단계 사업량을 감안한 향후 사업의 여건변화에 대비하는 사전준비
∙Vision 달성
- 인천지역 경제 활성화 및 국가 경쟁력 강화
• 간선시설의 개설시기 고려
- 개발사업을 시행하는데 중요한 요소인 교통 접근성을 고려하여 기존도로 및 조기 완공 예정인 기반시설을 활용할 수 있는 지역을 1단계 사업에 포함
- 인천대교, 인천지하철 1호선 연장, 제3경인고속도로 등 2009년까지를 완공목표 로 하는 간선교통시설의 완공시기에 맞추어 개발단계를 설정
• 지구별 특성에 따른 개발여건 고려
- 송도지구의 매립추진현황에 따른 공구분할계획 수립 및 단계별 개발 추진
Ⅵ
사 업 계 획
304
단계별 계획
• 선도사업 중심의 선개발
- 인천경제자유구역의 선도적 역할을 수행하여 민간개발사업의 촉진을 도모 - 개발여건에 따라 우선적으로 유발되는 수요에 대한 시설의 공급을 도모
• 생활권 및 기초적 공공시설의 고려
- 동일 생활권이 둘 이상의 개발사업구역으로 구분될 경우 개개의 생활권에서 제공되어야 할 기본적인 공공시설(초등학교, 근린공공시설)의 설치가 우선될 수 있도록 개발사업구역을 분할
• 주변지역과의 연계 고려
- 1단계 목표연도인 2009년까지는 인천공항 및 인천지역에서의 접근이 용이 하고 배후 지원단지와의 연계를 고려하여 개발사업구역으로 설정
- 2단계 및 3단계에는 1단계의 개발사업구역과 적절한 연계가 이루어질 수 있도록 개발사업구역을 설정
- 주변지역 개발과의 경쟁관계를 고려하여 예측된 수요를 바탕으로 개발단계를 설정
3. 세부계획 가. 기본방향
• 단계별 개발계획은 인구, 기반시설, 공공시설 등의 계획지표 결정 및 매 립, 공사시기 결정과 분양금 동 개발수익 예측의 주요 지표를 사용함
• 송도지구는 매립지로 부지조성 등의 여건상 장기간이 소요되어 개발시기 및 단계를 안정적으로 예측하기 어려워 분양가능시기, 입주시기 등은 공구별 분할계획에 따라 계획
• 송도지구의 매립추진현황과 사업범위를 고려하여 합리적인 방향으로 공구분할계획을 수립하고 단계별 개발 추진
• 송도지구 전체 토지이용계획, 교통계획, 공원·녹지계획 등을 감안한 공구분 할계획 수립
나. 단계별 개발계획
• 송도지구는 매립공사와 연계되어 11개 공구로 분할하여 계획하고, 매립 및 실시계획에 의해 단계적으로 개발하도록 함
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사 업 계 획
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단계별 계획 1) 1단계 : 초기활성화단계 ( ~ 2009년)
• 1~4공구 매립은 이미 완료되었으며, 2005년에 실시계획이 완료되어
2009년경에 개발이 완료되는 것으로 계획
• 2009년 완공 예정인 인천대교·제3경인고속도로와 연계하여 인접지역의
기반시설을 설치하여 주거편익시설 및 인프라시설의 원활한 추진 도모
• 정보화 도시의 조성 토대가 될 테크노파크와 지식정보화 단지 기반조성 및 시가지 조성단지 조성을 위하여 주거편익시설과 인프라시설의 설치 및 공급
2) 2단계 : 성숙단계 ( ~ 2014년)
• 5~9공구 및 10･11공구 일부 개발은 2007년 12월 5･7공구 매립이 완료되고, 2008년경 에 실시설계가 완료되는 등 2014년경까지 개발이 완료되는 것으로 계획
• 안정적인 성장을 위해 적정한 상주인구를 수용할 수 있는 주택건설을 추진
• 송도지구의 특화산업전략 및 산업클러스터 조성방향과 연계한 IT, BT,
BIT 등의 첨단산업클러스터를 5･7･11공구에 조성
- 복합지원용지는 연구중심축 내부로의 배치를 통해 송도 테크노파크 확대 조성을 위한 복합시설 조성 여건을 마련
- 연구용지는 송도 테크노파크 확대 조성 및 교육･연구시설과의 연계배치를 통하여 송도의 R&D 중심지역의 기능을 수행
• 6, 8공구에 조성되는 송도랜드마크시티는 송도지구의 관문역할을 담당하는 구역 으로서 인천타워 건설 및 고품격 주거단지, 상업시설, 골프장 등이 입지하게 됨
• 9, 10공구의 아암물류단지, 국제여객터미널, 신항물류단지에는 항만배후
단지가 조성되며, 외국 투자기업의 투자 및 기업활동 편의를 제공
3) 3단계 : 안정화단계 ( ~ 2020년)
• 2020년까지 전체 계획상주인구 대부분이 입주하도록 함
• 자족성 확보 및 고용지역과 주거지역간의 원활한 기능 연계를 도모
• 정보화 도시로서의 한 축을 담당하게 될 대학교와 연구단지 조성
• 수로지역을 인공호수와 배면 수로로 조성하고, 이를 위한 수문시설 등 이 설치되어 수로의 방재기능 목적 이외에 송도지구의 이미지 제고를 위한 친수공간 기능 유도
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사 업 계 획
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단계별 계획 초기활성화단계(1단계)
• 목표년도 : 2009년
• 공간범위 : 1~4공구
• 주요 사업
- 국제업무단지(1･3공구) : 국제업무 및 지원시설 조성 - 지식정보산업단지 : 지식기반제조업을 중심으로 서비
스기능과 R&D기능이 연계된 산업단지 및 지원시설 조성
- 시가지 조성단지 : 국제전시교류지원기능 도입
- 바이오단지 : 산⋅학⋅연이 복합된「첨단BIO신약 클러스터」단지 조성
성숙단계(2단계)
• 목표년도 : 2014년
• 공간범위 : 5~9 공구 및 10･11공구 일부
• 주요 사업
첨단산업클러스터 : 산업용지, 특화산업 관련 대학 및 연구시설, 공동주택단지, 주상복합 및 상업시설 계획
송도 랜드마크시티 : 인천타워, 고품격 주거단지, 상업시설, 골프장 등의 편의시설 조성
아암물류단지, 국제여객터미널, 신항물류단지 : 항 만배후단지 조성과 외국 투자기업의 투자 및 기업 활동 편의 제공
안정화단계(3단계)
• 목표년도 : 2020년
• 공간범위 : 10･11 공구 일부
• 주요 사업
신항물류단지 : 대규모 복합 물류단지 확보
첨단산업클러스터 : 산업용지, 특화산업 관련 연구 시설 등 산업클러스터의 확대 조성
<표 6-1-1> 단개별 개발 내용
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단계별 계획
<그림 6-1-1> 송도지구 단계별 개발(기정)
<그림 6-1-2> 송도지구 단계별 개발(변경)
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단계별 계획
다. 사업시행계획
1) 사업의 시행방법
• 송도지구는 매립지역이라는 토지특성을 고려하여 인천광역시가 사업주 체가 되는 공영개발방식 위주로 사업을 추진함
- 중앙정부의 적절한 예산지원과 지방자치단체의 독자적인 재원확보방안을 병행하여 지역특성에 부합되는 공공차원의 개발사업을 효율적으로 추진
2) 개발사업의 시행자
• 사업지구별로 투자유치 및 개발성격 등을 고려하여 탄력적으로 시행자 를 지정하여 사업을 시행함
- 지구별 또는 단위사업구역별 특성을 감안하여 별도의 사업시행자를 지정함 3) 단위사업시행자 _ 송도테크노파크 확대 조성단지
가) 인적사항
• 성명 : (재)송도테크노파크
• 주소 : 인천광역시 연수구 송도동 7-50번지
나) 외국인투자의 유치능력
• 사업시행자 개요
- 인천대학교, 인하대학교, 한국생산기술연구원과 함께 벤처기업의 창업지원 및 중소기업의 기술력 향상을 위해 산업자원부와 인천광역시의 지원하에 설립된 비영리 재단법인
• 유치전략 및 계획
- ASPA(Asian Science Park Association), ISP(International Asscoiation of Science Park) 회원사간의 유기적인 협력체계 구축 및 국내외 네트워크 를 통한 외국기업, 기관 및 우수 인력 유치
- 대규모 자본투자가 필요한 비즈니스 및 복합시설구역 개발시 외국인 투자 자 유치를 우선적으로 추진하고, 각 투자자의 고유 업무영역과 역할 및 조 건에 맞추어 전략적 투자자 및 재무적 투자자를 유치할 계획임
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단계별 계획 다) 재무건전성 및 소요자금 조달능력
• 출연자 구성
- 산업자원부(24,557백만원, 21.7%), 인천광역시(88,351백만원, 78.3%)으로 총 출연금액은 112,908백만원임
라) 유사 개발사업의 시행경험
• 지식정보산업단지내 테크노파크 산업기술단지조성(’01.09~’05.09)
마) 협약사항
• 2007. 09. : 기본협약(인천경제자유구역청과 (재)송도테크노파크)
4) 단위사업시행자 _ 송도랜드마크시티 가) 인적사항
• 성명 : 송도랜드마크시티 유한회사(Songdo Landmark City, LLC)
• 주소 : 인천광역시 연수구 송도동 7-46 인천대학교 미래관 313호
나) 외국인투자의 유치능력
• 사업시행자 개요
- 송도랜드마크시티 사업을 위해 포트만홀딩스, 삼성물산, 현대건설, SYM &
Associates의 각 사가 일정지분에 의해 자본을 출자하여 설립한 유한회사임.
• 유치전략 및 계획
- 포트만 홀딩스는 자회사인 John Portman & Associates, Inc.를 통한 50년 간의 설계 및 부동산 개발사업자로서의 풍부한 경험을 바당으로 3개 대륙에 부동산 개발프로젝트를 위해 약 400억불 이상의 다양한 자본을 조달한 바 있고, 뛰어난 프로젝트에 양질의 자본 투자자를 참여토록 함으로써 자본 조 달능력을 증명하였음
- 외국인 투자자 유치를 우선적으로 추진하고, 각 투자자의 역할 및 조건에 맞추어 전략적 투자자 및 재무적 투자자를 유치할 계획임
- 전략적 투자자를 영입하기 위해서는 사업요소별로 잠재투자자들의 마케팅, 분양, 임대 등 세부 전략적 요소를 사전에 파악, 투자자의 요구에 맞도록 상품개발전략을 제공하고, 재무적 투자자를 영입하기 위해서는 후순위 채무 구조의 적극 활용을 검토할 계획임
다) 재무건전성 및 소요자금 조달능력
• 출연자 구성
- 포트만홀딩스(3,970백만원, 39.7%), 삼성물산(2,970백만원, 29.7%), 현대건설(2,970백 만원, 29.7%), SYM어소시에이츠(90백만원, 0.9%)로 총 출연금액은 10,000백만원임
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단계별 계획 구 분 면적(㎡) 총괄사업시행자 단위사업시행자 공구명
합 계 53,401,540.0
1단계 (~2009년)
시 가 지 조 성 단 지 1,303,041.7 인천광역시 인천광역시 2공구 지 식 정 보 산 업 단 지 2,401,742.8 인천광역시 인천광역시·
(재)송도테크노파크 2·4공구 어 민 생 활 대 책 단 지 314,342.0 인천광역시 인천광역시 1공구 바 이 오 단 지 1,316,965.3 인천광역시 인천광역시 4공구 아 암 공 원 ( A ) 1,586,365.4 인천광역시 인천광역시 1･2공구 국 제 업 무 단 지 5,742,919.0 인천광역시 인천광역시,
(유)NSIC 1~4공구
소 계 12,665,376.2
2단계 (~2014년)
송 도 국 제 화 복 합 단 지 1,428,189.0 인천광역시 인천광역시 7공구 송 도 테 크 노 파 크
확 대 조 성 단 지 651,758.0 인천광역시 (재)송도테크노파크 7공구
첨 단 산 업 클 러 스 터( B ) 3,914,576.0 인천광역시 인천광역시 5･7공구 첨 단 산 업 클 러스 터( C ) 4,240,474.0 인천광역시 인천광역시 11-1공구 첨 단 산 업 클 러 스 터( E )
관 공 선 부 두 343,065.0 인천광역시 해양수산부 11-2공구
송 도 랜 드 마 크 시 티 5,829,446.0 인천광역시 (유)송도랜드마크시티 6･8공구 아 암 공 원 ( B ) 2,371,240.0 인천광역시 인천광역시 7･8･9･11-1공구 아 암 물 류 단 지 2,624,259.0 인천광역시 해양수산부 9공구 국 제 여 객 터 미 널 1,263,207.0 인천광역시 해양수산부 9공구 신 항 물 류 단 지 6,499,071.0 인천광역시 해양수산부 10공구
소 계 29,165,285.0
3단계 (~2020년)
신 항 물 류 단 지 6,052,441.0 인천광역시 해양수산부 10공구 첨 단산업 클러스 터( D ) 5,518,437.8 인천광역시 인천광역시 11-2공구
소 계 11,570,878.8
<표 6-1-2> 단계별 개발사업 및 시행자
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사 업 계 획
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단계별 계획
<그림 6-1-3> 사업지구 구분도
라. 경제자유구역 지정의 효과
• 송도지구 국제업무단지 및 바이오단지의 경우 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 법률 제8조의 규정에 의하여 도시개발법 제3조의 규정에 의한 도시개발구역의 지정 및 동법 제4조의 규정에 의한 도시개발사업 계획이 수립 된 것으로 봄
• 송도지구 지식정보산업단지의 경우 경제자유구역의 지정 및운영에 관한 법률 제8조의 규정에 의하여 산업입지 및 개발에 관한 법률 제6조 내지 제7조의2의규정에 의한 일반지방산업단지가 지정된 것으로 봄
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재원조달계획
재원조달계획
1. 송도지구 조성사업비 가. 총 조성사업비
• 송도지구 총 조성사업비는 약 10조 4,253억원으로 추정 - 단지조성비 : 7조 703억원
- 간선시설조성비 : 3조 3,550억원
구 분 계 공사비 용역비 기타 간선시설
총 조 성 사 업 비 104,253 60,985 3,290 6,428 33,550
단 지 조 성 비 70,703 60,985 3,290 6,428 -
간 선 시 설 33,550 - - - 33,550
<표 6-2-1> 조성사업비 (단위 : 억원)
나. 공구별 조성사업비
• 송도지구는 단계별 매립을 통하여 개발이 추진되며, 공구별로 사업시행 주체가 다원화되어 있음
구 분 총 계 공사비 용역비 기타 간선시설
총 계 104,253 60,985 3,290 6,428 33,550
단 지 조 성 비 70,703 60,985 3,290 6,428 -
1,3공구 12,816 11,381 270 1,165 -
2,4공구 5,936 5,196 200 540 -
5,7공구 9,245 7,824 580 841 -
6,8공구 9,071 7,687 560 824 -
9공구 6,202 5,248 390 564 -
10공구 14,744 12,674 730 1,340 -
11공구 12,689 10,975 560 1,154 -
간 선 시 설 계 33,550 - - - 33,550
하 수 처 리 장 1,900 - - - 1,900
유 수 지 60 - - - 60
지 하 철 연 장 9,530 - - - 9,530
신 교 통 수 단 10,010 - - - 10,010
연 결 교 량 9,200 - - - 9,200
집 단 에 너 지 2,850 - - - 2,850
<표 6-2-2> 공구별 사업비 (단위 : 억원)
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사 업 계 획
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재원조달계획
다. 단계별 조성사업비
• 단계별 조성사업비는 개발계획을 토대로 산정하여, 본 계획이 설정한 3 단계(2009, 2014, 2020년)로 구분하여 산정
• 2009년까지 기반시설 조성 등을 위하여 많은 재원이 소요되므로 2009년 까지 총사업비의 25.6%가 투입됨
구 분 공 구 단지조성비 간선시설비 계
1단계(2009년) 1~4공구 18,752 7,918 26,670(25.6%) 2단계(2014년)
5~9공구 10공구(52%) 11공구(48%)
38,275 18,387 56,662(54.3%)
3단계(2020년)
10공구(48%) 7,077 3,790
20,921(20.1%)
11공구(52%) 6,599 3,455
소 계 13,676 7,245
계 - 70,703 33,550 104,253(100.0%)
<표 6-2-3> 단계별 사업비 (단위 : 억원)
2. 송도지구 재원조달 현황
• 송도지구 1∼8공구의 2006년까지 재원조달총액은 약 1조 2,191억원이며, 이는 국고보조금 7.7%, 지방비 83.1%, 채무부담 2.6%, 민자유치 1.3%, 지방 채 5.3% 등으로 나타나 지방비와 지방채, 채무부담이 91.0%에 이르고 있음
공 구 구 분 금 액 구성비
1, 3공구 국고보조금 142 1.2%
지방비 2,336 19.2%
2, 4공구 국고보조금 - 0.0%
지방비 5,505 45.2%
5, 7공구
국고보조금 - 0.0%
지방비 1,289 10.6%
채무부담 316 2.6%
6, 8공구 국고보조금 - 0.0%
지방비 140 1.1%
기타공통
국고보조금 801 6.6%
지방비 858 7.0%
민자유치1) 154 1.3%
지방채2) 650 5.3%
합 계 12,191 100.0%
주 : 1) 민자유치는 하수종말처리장 건설사업임.
2) 지방채는 남부광역 생활폐기물처리시설 건설, 남부 음식물자원화시설 건설사업임.
자료 : 인천경제자유구역청 기획정책과
<표 6-2-4> 공구별 재원조달 현황(2006년까지) (단위 : 억원)
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사 업 계 획
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재원조달계획
3. 송도지구 자금수지분석 가. 분석의 전제
• 송도지구의 자금수지분석의 전제
- 공구별 공급계획(연도별, 토지용도별 면적) - 공구별 조성사업비
- 용도별 토지매각 단가 등
• 송도지구의 사업기간이 2020년까지 3단계로 나누어져 중장기적으로 추 진되는 사업임을 감안할 때 시나리오별로 분석해 볼 수 있을 것임 나. 세입･세출구조 및 수지분석
• 송도지구 1∼8공구의 2006년까지 세입 및 세출구조
- 총 세입은 2조원 정도이며, 이는 대부분 토지매각대금임
- 총 세출은 1조 3,663억원 정도이며, 이는 대부분 조성사업비이고, 간접비가 반영된 금액임
• 수지분석
- 송도지구 1~8공구의 2006년까지 수지는 6,337억원 정도이며, 이는 타 공구 주요 투자재원으로 활용될 계획임
• 2007년 이후의 연도별 세입･세출구조와 종합적 수지분석, 현금의 흐름 등은 전제사항들이 결정된 이후 분석하여 제시
구 분 세입(A) 세출(B) 수지차(A-B)
합 계 20,000 13,663 6,337
1, 3공구 6,057 2,249 3,808
2, 4공구 5,646 5,368 278
5, 7공구 35 1,219 -1,184
6, 8공구 - 39 -39
기타공통 8,262 4,788 3,474
자료 : 인천경제자유구역청 기획정책과
<표 6-2-5> 공구별 세입･세출구조 및 수지 현황(2006년까지) (단위 : 억원)
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사 업 계 획
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재원조달계획
4. 재원조달방안
가. 일반적인 지방자치단체의 재원조달 유형
• 경제자유구역 조성사업 및 도시개발사업 등을 지방자치단체가 직접 시행할 경우 막대한 재원이 소요되기 때문에 지방자치단체가 독자적으로 모든 재원 을 조달하여 부담하기에는 매우 많은 어려움이 존재하는 것이 현실이며, 여 기에서는 일반적인 지방자치단체의 재원조달유형에 대하여 살펴보기로 함
• 지방자치단체가 사업 시행시 조달할 수 있는 재원은 지방세 수입, 중앙 정부로부터의 보조금 및 교부금 그리고 각종 연‧기금, 지역개발기금, 금 융기관 차입금, 선수금 및 분양금, 지방채, 외국차관 등이 존재함
재 원 내 용 특 징 관련법령
지 방 세 수 입 지방세 중 일부를 개발사 업에 투자
지방정부의 재정자립도 취약으로 재원조달 한계
지방자치법 제126조(지방세), 지방재정법제30조 및 동법 시 행령 제30조
중앙정부 보조금 지방사업에 대한 중앙정부 보조금 요청가능
사업유형에 따라 보조 금액 제약
지방재정법 제20조,동법시행령 제28조에 보조금 신청
각종 연ㆍ기금
지역개발기금, 국민주택기 금, 공무원 연금 등으로부 터 자금차입
재원의 규모가 작음
선 수 금 지역개발의 주요한 재원조 달 형태
기업 유치의 일환 으로도 활용 가능
지역균형발전법 제22조 2항 및 동법 시행령 제25조
지 방 채 지역개발 사업을 담보로 한 수익채권 발행가능
강제매매의 형태가 강 해 재원 조달에 한계
지방자치법 제115조,지방재정법 제7조,제8조,제110조 및 동법 시행령 6조의2-제18조,제29조
지 방 채 의 해 외 발 행
지방채의 해외발행은 국내 발행 절차와 동일하며, 다 만 발행에서의 외국환관리 법 적용
민간과 동일한 계약
지방자치법 제115조, 지방재정 법 제7조, 제8조,제110조 및 동 법 시행령 6조의2-제18조, 제 19 외환관리법 준용
<표 6-2-6> 일반적인 지방자치단체의 재원조달 유형
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사 업 계 획
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재원조달계획
나. 경제자유구역법에 의한 사업시행자의 재원조달방안
1) 조세 및 부담금의 감면
• 개발사업시행자에 대하여 조세특례제한법･관세법 및 지방세법이 정하는 바에 따라 조세감면
• 개발이익환수에 관한 법률, 농지법 등이 정하는 각종 부담금의 감면
2) 세제 및 자금지원
• 경제자유구역내 입주하는 외국인투자기업에 대하여 조세특례제한법･관 세법 및 지방세법이 정하는 바에 따라 국세 및 지방세 감면
• 입주외국인투자기업에 대해서 각종 외국인 편의시설의 설치에 필요한 자금 지원
• 입주외국인투자기업에 대하여 국･공유재산의 임대료 감면
3) 기반시설에 대한 우선 지원
• 경제자유구역 활성화를 위하여 기반시설 건설비용의 50% 또는 전액을 우선적 지원
• 경제자유구역을 외부와 연결하는 도로
• 경제자유구역안의 간선도로
• 철도･도시철도 및 공항･항만시설
• 공원･녹지
• 공동구･상하수도 및 폐기물처리시설
다. 국제금융시장에서의 재원조달 방안
• 프로젝트의 금융기법에서 널리 활용되고 있는 국제금융시장에서의 재원 들을 종류별로 살펴보면 다음과 같음
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사 업 계 획
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재원조달계획 1) 상업 및 투자금융기관(Commercial and Investment Banks)
• 국내 혹은 외국의 상업은행은 중장기 대출은 물론 자금 용도에 따라서 는 단기간의 건설자금 및 운전자금도 지원하며, 채권발행(Bond Underwriting) 및 금융자문(Financial Advisory Service)을 담당
• 상업은행 대출은 건설공사가 시작되면서 제공되며, 대출(drawdown)은 철저하게 사업추진과 비례하여 제공
• 대출기간은 통상 5~10년, 금리는 리보+2%(스프레드금리)가 적용
• 건설기간 중에는 리보+2%로 대출해주고, 건설이 완공되면 금리를 낮춰 줌. 이것은 건설기간 중의 사업위험이 보다 크기 때문임.
• 상업은행 대출은 일반적으로 여러 은행들이 연합하는 신디케이트론 (Syndicate Loan)의 형태로 제공됨.
• 신디케이트론의 형태로 자금이 조달될 경우 대규모 자금조달이 가능하 며, 복수통화 조달기능, 프로젝트를 이해하는 다수의 대출참여자 확보, 탄력적인 인출, 조기상환기능 등의 강점이 있음
2) 신디케이션의 유형
• 기본적인 형태의 신디케이션
- 채무자는 주선은행으로부터 대출을 제공받는 대신 원리금을 이들에게 지불 하며, 신디케이트 은행단에 속한 모든 은행들은 동일한 대출계약서에 서명 하고 주선은행과 동일하게 차입자와 관계를 가짐.
• 부분참여 신디케이션
- 채무자는 주선은행과만 직접적인 관계를 갖고, 주선은행은 여타은행과 부분 참여 계약을 맺는 방법
• 부분참여 신디케이션의 확장형
- 부분참여 신디케이션보다 확장된 방법으로 여타은행들이 대주(Original Lender)와 대출관계를 맺음은 물론 사후에 주선은행과도 직접 계약관계를 맺는 방법
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사 업 계 획
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재원조달계획 3) 채권시장(Bond Markets)-단기자금 조달
• 자본시장을 이용하여 자금을 조달하는 방법으로 단기자금조달(Short-Tern Financing Vehicles)로서 상업어음, Short Roll-Over Notes, EURO CP, CURF등이 있음
• 상업어음(Commercial Paper)은 단기금융의 재원으로서 미국에서 가장 많이 사용되는 자금조달 방법임
• 신규프로젝트이거나 외국인은 금융기관의 보증을 통하여 상업어음을 발 행할 수 있음
• 다른 기타 금융조달방법에 비해 제반 경비가 적게 듬
• 단기채권(Short Roll-Over Notes)은 저리로 자금을 조달할 수 있지만 미 국 상업어음에 비하면 시장이 작은 편임
• EURO CP는 유로 단기채에서 파생된 상품으로 금융기관이 인수 또는
보증하는 방식으로 발행되었는데 유로 CP는 신용도가 높은 기업들이 금 융기관의 인수 또는 보증 없이도 발행할 수 있는 단기채임
• CURF(Collateralized Under Writing Revolving Facilities)는 신용도가 낮은 기업이 담보제공을 조건으로 자금을 조달할 수 있는 방법임
4) 채권시장(Bond Markets)-장기자금조달
• 자본시장을 이용하여 장기자금을 조달하는 방법으로 변동 금리채(Floating Rate Notes), 무이표 채권(Zero Coupon Bonds), 거치식이표채권(Differed Coupon Rate), 전환 사채(Convertible Bonds), 신주인수권부사채(Bonds With Warrants), 이중 통화채(Dual- Currency Bonds), 상품연계채권(Commodity Notes and Bonds), 산업수익채권, 자산담보부채권(Asset Backed Securities)등이 있음
• 변동금리채권은 기준 금리에서 스프레드가 가감되어 이율이 변동되는 채권으로 기준금리는 일반적으로 6개월 물의 리보가 사용되며, 경우에 따라서는 변동폭의 상한과 하한을 미리 정하기도 함
• 무이표채권은 이자가 없는 대신 발행가격을 액면가격에서 할인하여 발 행하는 채권으로 발행자는 만기시까지 이자를 지급하지 않아도 되나 액 면가에 비해 조달금액이 크지 않음. 투자자는 만기유보시 이자소득을
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재원조달계획 실현할 수 있을 뿐만 아니라 이자율이 유리하게 변동되는 경우 자본소 득도 가능함. 이러한 이유로 자본이득에 대한 과세율이 낮은 일본, 영 국, 독일 투자자에게 인기가 높음
• 거치식 이표채권은 이자지급이 만기전까지 연기될 수 있는 채권으로서 주로 조세혜택을 위해 이용됨
• 전환사채는 미리 정한 조건으로 특정기간내에 증권소지자의 의사에 따 라 보통주식으로 전환할 수 있는 채권임
• 신주인수권부사채는 해당 기업주식의 시장가격과는 상관없이 일정한 가격에 정해진 수의 보통주를 일정기간동안 인수할 수 있는 권리를 부여한 채권임
• 이중통화채권 매입 및 이자지급통화와 원금상환 통화를 서로 다르게 하 여 발행하는 고정금리 이표채임
• 상품연계채권이란 상품가격의 변동에 따라 수익을 얻을 수 있는 채권
• 산업수익채권은 설비건설 및 운영 등에 지방정부가 연계되어 이자소득 세가 면제되거나 감면되는 채권임
• 자산담보부채권은 자산풀(Asset Pool)을 담보로 발행하는 채권으로 자산 의 증권화 과정에서 생성되었으며, 미국의 경우 자동차 매출채권이나 신용카드 매출채권이 대표적인 예이며, 한국의 경우 토지 및 건물에 대 한 자산담보부채권이 해당됨
• 공모채와 달리 사모채(Private Placement Debt)는 규제기관의 승인이나 기업공시가 필요 없고, 제한된 기관투자가들이 주선할 수 있음
• 사모채는 증권법에 의한 등록 불필요, 시장여건에 따른 발행가능, 공모발행 조건을 참고한 발행조건 결정, 프로젝트 금융을 이해하는 기관 투자가들의 참여, 향후 증권발행에 대비한 업무협조관계 구축, 기업공시 불필요, 다양한 만기, 인쇄 및 법률비용 등 부대비용 저렴 등 다양한 장점이 있음. 반면 조달 금리가 공모채에 비해 높은 편이며, 투자가들이 한정되어 있다는 단점이 있음
• 채권에 의한 자금조달 방법으로서 프로젝트 금융에서 현재 가장 많이 사용되고 있는 방법이 미국증권법 144A조에 의한 사모사채 발행임
• 유로채의 특징은 국제적인 신디케이션으로 구성되고, 여러 나라에서 동 시에 발행되며, 특정국가의 재판관할권 밖에서 발행할 수 있고, 무등록 채로 발행된다는 점임. 유로채의 만기는 대개 5~10년으로 고정 또는 변 동 금리로 발행되며, 이자는 연1회 지급함. 투자자는 원천세의 부담이 전혀 없으며 3~4년간은 차주가 조기상환권을 행사하지 못하는 것이 일
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재원조달계획 반적이고, 차주가 조기 상환하고자 하는 경우 페널티를 부담해야 함. 원 천세에 대한 부담이 없어 국제금융기관과 일반 개인투자자들이 유로채 에 널리 투자하고 있음. 유로채는 스왑(Swap)을 이용한 저리조달, 개인 투자자에 대한 판매가능, 시장상황에 맞춘 신속발행 가능, 무등록 발행 가능, 복수통화 발행가능, 고정금리차입가능, 만기다양 등 여러 장점이 있음. 그러나 대규모 자금조달에는 불리하고, 자금인출에 대한 유연성이 결여되며, 차주의 높은 신용도 혹은 보증이 필요함
5) 국제개발금융기관(International Development Banks)
• 대표적인 국제개발금융기관으로 세계은행(World Bank)산하의 IBRD, IFC, MIGA, IDA가 있고, 또한 세계 각 지역의 지역개발은행들이 포함됨
• 국제개발은행은 세계 여러나라의 정부가 출자하여 구성되었으며, 회원 국 중 개도국의 경제개발에 필요한 기간산업, 사회간접자본 등의 개발 사업을 주로 지원함
• IBRD는 공공부문에 의한 프로젝트만을 지원하고, IFC는 신디케이트 대 출 등 민간부문이 프로젝트를 수행할 수 있도록 지원하는데 주로 민간 부문에게 대출, 출자, 금융어드바이스 등을 제공함
• MIGA는 민간부문에 대한 대출과 출자에 대해서 정치적 위험을 커버해 주는 보증만을 취급
• IDA는 극빈국들의 사회간접자본 프로젝트를 지원하고 있음.
• 일부 프로젝트의 경우 프로젝트 관련국의 개발은행 또는 국제개발은행 으로부터 장기 고정금리의 유리한 대출을 받을 수 있음
• 일반적으로 개발은행 대출은 건설계약 및 장비구입시 공정한 경쟁입찰 을 조건으로 제공됨
• 국제개발은행의 대출은 주선하는데 수년의 기간이 소요되며, 대출통화 가 헷징(Hedging)하기 어려운 통화가 될 수 있는 특징이 있음
6) 프로젝트 수혜자로부터의 금융
• 공급자금융(Supplier Credit)
- 프로젝트에 관련 원자재와 설비, 용역 등을 공급하는 회사로부터 받는 금융 지원으로 담보대출, 무담보 대출, 할부대출, 리스(Lease)등의 방법이 있음.
최근 들어 공급자 금융이 프로젝트 금융에 있어 중요한 자금원이 되고 있
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재원조달계획 음. 대규모 설비를 공급하는 회사들은 설비판매를 촉진하기 위하여 대부분 금융자회사를 갖고 있는 추세임
7) 프로젝트에서의 재원조달사례
• 인도네시아 PAITON 발전소 사업
- 인도네시아 최초 민간자본으로 금융기관 대출 18억 2,000만 달러, 프로젝트 스폰서들의 자본출자 6억 8,000만 달러를 조달
- 프로젝트의 스폰서는 Mission Energy, General Electric(pl), Mitsui(일), BHP(호주)로 구성 - 금융기관 대출 중 미국 수출입은행이 5억 4,000만 달러, 일반 상업은행 대출 이 3억 6,000만 달러, OPIC(미국해외민간투자보증공사)가 2억달러, 미보증상 업은행대출 1억8,000만 달러씩 제공
• 폴란드 국경고속도로사업
- 폴란드국경에 50km의 유료도로 건설사업으로 프로젝트 총투자비의 20%는 지분출자, 나머지 80%는 국제금융기관(MLA)과 상업은행으로부터 조달(총사 업비 : 약 300억 자국 통화)
- 본 프로젝트의 특징은 톨게이트 수입이 자국화폐 기준으로 거두어질 것이 기 때문에 재원조달구조는 최대한 자국화폐 기준으로 구성. 또한 국제금융 기관 MLA가 프로젝트에 관여하고 있다는 점이 국제산업은행 및 투자가들 로부터 자금을 조성하는데 큰 역할을 함
• 미국 인디언타운 열병합 발전소 사업
- 미국 플로리다의 마틴 카운티 남서부에 석탄을 연료로 하는 열병합 발전시 설을 건설 ･ 운영하는 프로젝트로서
- 프로젝트 전담회사인 인디언 타운은 플로리다 Power & Light사와 30년간 발전구매협정을 체결하고 콜킨스 인디언타운 시트러스사와 15년간 에너지 서비스 협약하에 증기구매 협정체결
- 프로젝트 총투자비 77억 달러 중 자본비용이 58억 8,300만 달러, 금융비용이 18억 1,700만 달러로 구성되었는데 자본비용을 조달하기 위해 50억 5천만 달러는 모게지채권(The First Mortgage Bond)발행으로 나머지 12억 5천만 달 러는 31년 만기 면세채권(1994-Tax-Exempit Bond)으로 조달
- 이 프로젝트는 채권시장을 통해 자금을 매우 성공적으로 조달한 사례로 꼽힘
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재원조달계획 8) Project Financing
• 특정한 프로젝트로부터 발생되는 미래의 현금흐름을 담보로 당해 프로 젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기업
• 즉, 프로젝트로부터 발생하는 미래의 현금흐름을 차입자금의 주요 상환 재원으로 삼고 프로젝트 자산과 다양한 이해관계자와의 계약을 담보로 하는 금융방법으로서 사업주는 제한적인 책임만 부담하면서 프로젝트에 소요되는 자금을 조달하는 방식임
• 민간사업자가 인프라시설을 건설하는 경우 대부분 프로젝트 파이낸싱 기법에 의한 Co-financing(협조융자)형태로 대규모의 장기자금을 조달함
구 분 General Financing Project Financing 소구권
(Recourse) 무한책임(Pull Recourse) 제한(Limited Recourse)
담보 자산 또는 신용담보 프로젝트 설비 등 관련자산과 프로젝트 현금 수입
Balance Sheet On-Balance Sheet Financing Off-Balance Sheet Financing 이자율
계약이자율
국내 - 3년 만기 채권 이자율 해외 - LIBOR+RISK Premium
사업 리스크, 각종 보험에의 가입, 법률 자문 비용의 발생 등 높은 차입비용 소요
지급보증 담보제공과 함께 제공 대출금 회수를 확실히 하기 위하여 정부, 프로젝트 이해관계자로부터 직‧간접의 보증 요구 도입방식
･ 부채조달(Bond/Borrowing)
･ Mezzanine Financing
･ Asset-Backed Financing
･ Bank Lines of Credit
･ BOT(Build-Operate-Transfer)
･ BOO(Build-Own-Operate)
･ BTO(Build-Transfer-Operate)
<표 6-2-7> 일반대출과 Project Financing의 비교
• 일반대출과 달리 Project Financing의 경우는 각종 사업리스크에 대한 보상수 익률로서 소요자금을 조달한 금리수준에 추가하여 요구하는 이자율이 높아짐
• 민간사업자가 부담해야할 리스크로는 공사비 및 운영비 초과위험, 조달 금리 상승위험, 환위험, 수요량 예측위험 등을 들 수 있음
• Project 자체의 자산만을 융자의 담보로 하는 특수목적회사(Special Purpose Company)에 대한 금융기법으로 다음과 같은 사업에 주로 도입 ‧ 사용되고 있음 - 사업의 높은 부채의존도
- 장기간의 자금조달 필요성
- 안정적인 수입확보가 곤란한 사업 - 정부 및 지방정부의 개인사업
- 사업운영초기에 위험이 높은 사업 등
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사 업 계 획
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재원조달계획
장 점 단 점
- 대규모 자금조달 가능 : 프로젝트의 현금수입을 담보로 하므로 담보제공이 제한되는 경우에도 대규모 자금의 장기간 조달 가능
- 사업 Risk 분담이 가능 : 사업주체 측면에서 차입에 대한 Risk 부담을 줄이는 것 외에 프로젝트에 대한 Risk 분담이 가능함
- 높은 조달비용 발생 : 높은 내부수익률 (IRR)을 요구하는 것 외에 사업의 위험률을 줄이기 위해 각종 보험에 가입 및 계약 관계의 복잡성에 따른 법률자문비용의 증가 등 높은 차입비용 소요 - 자금조달의 형식 및 절차의 복잡성 : 프로젝트
스폰서가 출자하여 SPC를 설립하고, SPC가 다수의 금융기관이 참여하는 신디케이트론 형식이 많으므로 형식이나 절차가 복잡함
<표 6-2-8> Project Financing 장･단점 분석
라. 인천광역시 자체부담 재원조달방안
• 송도지구 경제자유구역 조성은 현재 인천광역시 도시개발사업특별회계 로 시행하고 있음
- 인천광역시 중기지방재정계획(2005～2009)상의 재정운용전망 참조
• 인천광역시 도시개발사업특별회계 재원확보방안
- 효율적 용지매각 등을 통한 수익의 창출과 장기임대를 통한 투자유치 활성 화의 병행 추진
- 대규모 투자사업에 대한 전략적 국고보조 확보 노력
- 외국인 직접투자(FDI), 제3섹터, 지방채, BTL 등 다각적 재원확보방안 강구
• 인천광역시 일반회계 연도별 가용재원 규모는 재원소요예상액 등을 고려하여 산정
• 인천광역시 발행가능 지방채 규모 판단
마. 송도지구 재원조달방안
• 국비, 시비, 민자 및 외자유치를 통해 개발사업 재원조달
• 재원조달주체별 부담규모 산정중 간선시설에 대해서는 국고부담 50%, 인천광역시 부담 50%로 산정함
• 국고부담 1조 6,775억원, 인천광역시 자체부담 7조 2억원, 민자 및 외자 1조 7,476억원으로 추정
구 분 합 계 국가사업 국고부담 인천시
자체부담 민자 및 외자
주체별 재원부담 104,253 - 16,775 70,002 17,476
<표 6-2-9> 주체별 재원부담규모 (단위 : 억원)
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사 업 계 획
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재원조달계획
5. 인천경제자유구역 송도지구 수지분석 가. 송도지구 공구별 투입비 계획
• 인천경제자유구역 송도지구의 공구별 단지조성비는 총 7조 703억원으로 추정
- 1-4공구의 기투자는 이전자료임
구 분 사업비(공사투입비)
1,3공구 12,816
2,4공구 5,936
5,7공구 9,245
6,8공구 9,071
9공구 6,202
10공구 14,744
11공구 12,689
합 계 70,703
<표 6-2-10> 공구별 공사비(투입비) (단위 : 억원)
나. 연차별 투입계획
• 단계별 투입계획 참조하여 연차별로 투입비를 산출함
`
구분 합계 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1,3
공구 12,816 7,690 5,126 2,4
공구 5,936 3,562 2,374 5,7
공구 9,245 1,849 1,849 1,849 1,233 1,233 1,233 6,8
공구 9,071 844 844 844 844 844 844 844 844 844 844 316 316
9
공구 6,202 577 577 577 577 577 577 577 577 577 577 216 216
10
공구 14,744 1,371 1,371 1,371 1,371 1,371 1,371 1,371 1,371 1,371 1,371 517 517 11
공구 12,689 1,180 1,180 1,180 1,180 1,180 1,180 1,180 1,180 1,180 1,180 445 445 합계 70,703 11,252 9,349 1,849 1,849 5,205 5,205 5,205 3.972 3.972 3.972 3.972 3.972 3.972 3.972 1,493 1,493
※ 매립공사 및 기반시설 공사비의 지출은 6:4로 적용함
<표 6-2-11> 연차별 투입 계획 (단위 : 억원, 년)
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사 업 계 획
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재원조달계획
다. 분양가 계획
• 용지별 적용 분양단가는 사례분석 결과를 참조하여 아래와 같이 적용함
구 분 분양단가(원/평) 분양단가(원/㎡)
주 택 건 설
용 지
단 독 주 택 2,975,000 899,933 공 동 주 택 3,500,000 1,058,745 근 린 생 활 3,500,000 1,058,745
상 업 업 무 시 설 용 지
일 반 상 업 10,000,000 3,024,986 국 제 업 무 10,000,000 3,024,986 주 상 복 합 5,000,000 1,512,493
복 합 지 원 - -
산 업 유 통 시 설 용 지
산 업 1,500,000 453,748 연 구 시 설 1,500,000 453,748 교 육 연 구 500,000 151,249 유 통 시 설 1,500,000 453,748
<표 6-2-12> 용지별 분양단가
라. 공구별 수지분석 결과
• 위의 기준에 따라 사업이 이루어지게 되는 경우 기 완료된 1-4공구를 제외한 공구의 수입합계는 64,683억원으로 추정됨
• 전체 공구의 평균 수익률은 47%로 추정되며, 기 완료된 1-4공구를 제외 하면 평균 수익률은 24.5%로 분석됨
구 분 합계 1,3공구 2,4공구 5공구 6공구 7공구 8공구 9공구 10공구 11공구 1~4공구 제외 총투입비 70,703 12,816 5,936 4,761 3,809 4,484 5,262 6,202 14,744 12,689 51,951 분양수익 104,029 25,980 13,366 7,051 6,926 5,456 15,076 3,949 10,529 15,696 64,683 단순손익 33,326 13,164 7,430 2,290 3,117 972 9,814 -2,253 -4,215 3,007 12,732 수 익 률 47.1% 102.7% 125.2% 48.1% 81.8% 21.7% 186.5% -36.3% -28.6% 23.7% 24.5%
주)1. 매출수익은 용지매출로 인식함(용지면적×가처분비율×단위당 분양가) 2. 가처분면적비율은 50%로 함
3. 용지공급가는 "택지개발지구 아프트분양가와 택지비 분석(요약)"자료와 "한국토지공사의 유사사례" 및 "화성동탄지구 상권분석자료"를 참조함
4. 공사비는 단지조성비 70,703억원을 기준함
5. 용지면적은 "송도지구 토지이용면적" 자료를 기준함
<표 6-2-13> 공구별 수지분석 결과 (단위:억원)
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사 업 계 획
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재원조달계획
6. 경제적 파급효과분석 가. 분석대상 및 방법
• 분석대상은 인천경제자유구역 송도지구 53.4㎢을 분석대상으로 함
• 또한 경제적 파급효과의 사업비는 앞에서 서술한 총사업비 10조 4,253 억원을 기준으로 분석
• 추가로, 기반조성 및 지상구조물 등을 총체적으로 고려한 직접투자수요 규모를 고려한 경제적 파급효과는 추후 규모산정 이후 분석키로 함
• 분석방법은 직접적 투자지출효과 만을 사용키로 하고 현 시점에서 정확 한 판단이 어려운 소비지출효과는 제외키로 함
나. 경제적 파급효과
• 재원조달계획의 총사업비 10조 4,253억원을 기준으로 경제적 파급효과 를 분석하면 생산유발액 37조 7,396억원, 부가가치 유발액 15조 8,465억 원, 고용유발 약 7만명에 달함
- 분석은 전국산업연관표를 이용하여 인천광역시 지역산업연관표를 작성한 후, 이 자료를 이용하여 경제적 파급효과를 분석함
구분 조성사업비 생산유발액 부가가치유발액 고용유발
유발계수 - 3.62 1.52 -
파급효과 104,253 377,396 158,465 70
<표 6-2-14> 송도지구 경제적 파급효과분석 (단위 : 억원, 천명)
Ⅵ
사 업 계 획
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실시계획 및 지구단위계획 수립방향
실시계획 및 지구단위계획 수립방향
1. 계획의 전제
• 송도지구는 매립공사와 연계되어 매립순서에 따라 실시계획이 진행되고 있음
• 따라서 1~4공구는 매립이 이미 완료되어 2005년에 실시계획이 완료되었 으므로 본 절에서는 향후 실시계획 수립예정인 5~11공구에 대한 실시계 획 수립에 대한 기본방향을 제시하고자 함
2. 실시계획 수립방향
가. 기본방향
• 생태환경의 훼손 최소화 및 자연생태회복
• 시공성 및 경제성을 고려한 합리적 설계 추진
• 고객중심의 편안한 고품질의 기반시설 설계추진으로 고객만족 구현
• 면밀한 조사와 분석을 통한 고품격의 안전한 도시 건설
나. 설계중점 검토사항
친 수 환 경 및 자연생태 조성
자연지형과 스카이라인을 고려한 단지계획 수립과 수변공간 및 사업지내외 그린네트워크 조성 유출억제시설 설치 및 환경을 고려한 초기우수 오염관리방안 수립
인 간 중 심 의 단 지 조 성
인접지역과의 연계성을 고려하며 아름다운 생활공간이 어우러진 휴먼중심의 단지조성계획 수립 매립지의 특성을 고려하여 조망권, 일조권확보 및 바람길 형성
보행자도로와 연계한 걷고싶은 가로환경 조성
경 제 성
주변지형 및 기존도로와의 연계성을 고려한 절･성토의 최소화 흙깎기, 운반, 흙쌓기의 LCC/VE분석으로 최적공법 선정 단계별 여성토 유용계획 수립에 의한 외부사토 최소화
공 공 시 설 의
복 합 화
문화시설, 복지시설, 공공시설 등 공용시설 계획 시 연계통합이 가능한 시설들을 복합화하여 계획 - 복합화가 가능한 시설에 대해서는 효율적인 복합건축물형성, 공용의 외부공간 형성,
입체적인 공간구성과 시설연계체계를 확립하는 거축지침을 작성
안 정 성
이상기후에 따른 재해에도 안전한 최적 단지계획고 수립 및 공사시 인접지역의 토사유실 등 재해영향 최소화 강구
토질조사 결과분석과 안정성 평가로 비탈면, 구조물, 연약지반의 안정성 확보
신 기 술 공 법
도 입
신기술(신공법, 신제품 포함)의 도입이 가능한 분야에 대한 신개념의 선진 설계기법 도입으로 수요창출 및 사업성 제고
창의적인 설계기법의 개발로 차별화된 도시의 인프라 구축
Ⅵ
사 업 계 획
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실시계획 및 지구단위계획 수립방향
2. 지구단위계획의 수립방향 가. 기본방향
• 외국인 및 외국기업에 대한 친화적 환경조성을 위한 교육･업무･상업･레 저시설의 계획
• 산업, 학술, 연구기능을 유기적으로 연계하여 연구교류 및 생산력을 극 대화할 수 있는 효율적인 기능 배치를 통한 토지이용체계 확립
• 자연과의 공존을 통한 일체화된 보행 네트워크 구축으로 보행가로 경관 및 생활가로 경관 연출
• 주변환경과의 연계성 및 입지적 특성에 따른 건축물 용도 부여 및 전체 스카이라인을 고려한 합리적 개발밀도 설정
나. 기본전략
차별화된 국제적 분위기 조성 수변 연계 및 생활가로화
외국인의 기호에 맞는 중정형 아파트 등의 주거유형 도입 상업지역은 저층의 상업거리로 유도하고 휴게공간기능을 위한 소규모 쌈지공원을 조성
수변공간은 산책로와 곳곳에 소공원들을 배치하여 레크레이 션 및 주민휴식 공간으로 계획
체계적인 Green Network 생활보행 경관 창출
지구외 풍부한 녹지자원과 지구내 공원 및 단지내 녹지와의 연계체계
생활가로형 동선과 일체화된 보행네트워크구축
생활동선상의 랜드마크 주거동 배치
생활가로변의 저층부디자인 및 휴먼스케일 고려
산업용지의 복합용도개발(Mixed-Use Development) 가로활동의 활성화 유도
보행권내에 다양한 서비스 제공이 가능하도록 복합지원 시설(상업･업무･연구 등)을 산업단지 중심축에 배치
블록간 보행연결 및 특성을 감안한 보행시설 및 보행개선방안 수립 녹지축과 연계된 휴게시설 및 식수공간을 조성하여 안전하고 푸르름의 녹도 조성
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사 업 계 획
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실시계획 및 지구단위계획 수립방향
다. 사업구역별 기본방향
1) 첨단산업클러스터
• 지식정보산업 활성화 거점 구축
- R&D 중심의 IT, BT 클러스터를 조성하고, 교육･연구시설을 연계배치하여 송도의 R&D 중심지역의 역할을 수행
• 정보화도시 건설
- 첨단정보통신기술 등을 도시 인프라에 적용하여 최첨단 정보화 도시 건설
• 특화된 도시경관 구현
- 경관요소별 경관형성계획의 기준을 마련하여 체계적인 도시경관 연출
• 친환경 녹색도시 건설
- 생활권별 균형 있는 공원녹지의 배치와 다양한 커뮤니티 공간의 조성으로 질 높은 생활환경 구현
• 복합시설 도입에 의한 효율적인 토지이용체계 구축
- 연구용지는 연구기능 외에 복합용도 시설의 입지가 가능하도록 하여 합리 적이고 효율적인 토지이용체계를 마련
2) 송도랜드마크시티
• 송도지구의 관문역할을 담당하는 랜드마크도시 건설
- 차별화된 국제적 분위기를 조성하기 위하여 인천타워와 중앙호수 주변을 저층 상업거리로 계획 차별화된 도시이미지를 구현하고, 생활권별 상징성･
중심성 특화 전략 수립
• 자연자원을 활용한 매력있는 정주공간 조성
- 중앙호수와 해안의 자연경관을 조망할 수 있는 지역에 Skyline을 고려한 주거단지를 개발하고 내･외국인의 다양한 주거형태를 수용할 수 있도록 획 일적인 건축계획 지양
- 중앙호수및 해안변을 따라 녹지축을 구성하고, 수변공원은 해안변 입지를 최대한 살릴 수 있도록 가벼운 레크레이션기능 위주의 워터프론트로 계획
• 주거, 업무, 상업, 문화가 복합된 활력있는 도시공간 조성
- 중앙호수와 인천타워, 상업 및 주거시설의 연계로 쇼핑･레저･조망･휴식 등 방문객의 다양한 활동욕구를 충족시킬 수 있는 복합 공간 창출
• 단조로운 도시공간을 배제한 다양한 도시 형태 창출
- 격자형태의 도로체계와 획일화된 건축형태･배치를 배체하여 다채로운 도시 경관 연출
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사 업 계 획
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실시계획 및 지구단위계획 수립방향 3) 아암물류단지, 국제여객터미널, 신항물류단지
• 최첨단 복합물류클러스터 구축
- 국제여객터미널과 연계한 업무, 상업, 관광, 문화가능과 교통연결점에 입지 한 물류기능 지역을 첨단 물류클러스터로 개발
• 미래지향적 친환경 물류클러스터 구축
- 친환경 물류시스템 및 환경관련 물류산업 활성화로 도시환경 개선 방안 마련
• 집적에 의한 효율성 극대화
- 물류시설간 지리적 네트워크를 강화하고, 물류관련 연구소, 교육기관, 공공 기관의 집적을 유도하여 정보전달 및 기술발전 역량 강화
• 배후 도시기능과의 연계성 강화
- 배후도시 내 문화, 여가, 위락기능과 물류단지 내 생산, 물류기능의 연계를 통한 상호 보완･상승 효과를 가질 수 있도록 기능연계 방안 마련
<그림 6-3-1> 사업 구역도