주 제 발 표 ㆍ ㆍ ㆍ

정 책 토 론 회 ㆍ ㆍ ㆍ ㆍ

프 로 그 램 ㆍ ㆍ ㆍ

주 제 발 표 ㆍ ㆍ ㆍ

목 차 ㆍ

1

2

‧

‧

3

‧

연구의 개요

부동산 버블에 대한 이론적 고찰

서울의 아파트가격 버블이 지역경제에 미치는 영향

연구의 시사점 및 정책 건의

배경 및 목적 범위 및 방법

부동산 버블에 대한 개요 해외 버블 사례 버블의 검정 및 측정 방법 최근 한국의 부동산 정책 제

1 장

제 2 장

제 4 장

제 5 장

서울시 주요지역별 아파트가격 버블진단

아파트 가격 현황

비율지표를 통한 버블 진단 강남 3구

지역사례 제

3 장

MRIO을 통한 파급효과 분석

아파트가격 버블 검정 합리적 버블

생성모형

4 1) Blanchard and Watson.(1982), “Bubbles Rational Expectations and Financial

참조

Markets” .

5

2) 2002) 는

6

7

8

실 증 분 석 이 론 모 형

주 택 시 장 의 수 요 와 공 급 에 기 초 한 모 형

자 산 선 택 이 론 에 기 초 한 모 형 현 재 가 치 모 형

일 반 균 형 자 산 가 격 모 형

A brah am an d H en d ersh o tt(1996), M een (2 001), H im m elb erg et. al.(2006),

김 경 환 ·서 승 환 (1990), 김 봉 한 (2004) 등

C o m p b e ll an d S hiller(1 9 8 7 ),

M e e se and W a llac e(1 9 9 4 ), W a ng(2 0 0 0), 이 용 만 (2 0 0 0 ) 등

A yus o and R es to y(2 0 0 3 ),

L uc a s(1 9 7 8 ), C am p b e ll and S h iller(1 9 98 ) 등

9

10

11

아일랜드 스페인 영국 호주 스웨덴 프랑스 네덜란드 이탈리아 미국 뉴질랜드 벨기에 덴마크 캐나다 스위스 중국 일본 독일 홍콩

227 187 149 139 112 81 76 76 69 65 56 50 50 43 12 - -24 -30 -49

20.9 14.8 16.5 11.0 17.6 5.5 11.5 1.9 10.6 6.0 21.2 5.5 3.4 6.5 2.4 4.1 -4.8 -4.5 -13.6

35.1 10.8 17.2 13.8 8.2 9.8 14.7 3.3 9.7 13.0 16.4 9.3 7.3 6.7 2.2 9.9 -6.4 -1.7 31.2 한국 전체( )

서울 전체

- ( )

강남 - (APT)

21 38 95

6.7 7.0 12.6

-1.2 0.0 1.1

12

Boom Bust 국면

국가 기간 누적가격변화 국가 기간 누적가격변화

일본 1979-1990 358.0 일본 1991-2002 -364.1

스웨덴 1994-2000 329.6 스웨덴 1977-1985 -185.1 핀란드 1994-2000 293.1 아일랜드 1979-1985 -173.3 아일랜드 1994-2001 289.1 이탈리아 1991-1997 -173.1 스페인 1985-1990 249.4 네덜란드 1979-1983 -163.0 네덜란드 1993-2000 237.2 핀란드 1974-1979 -155.1 미국 1995-2000 157.8 핀란드 1990-1993 -135.4 영국 1983-1989 152.1 스페인 1991-1995 -124.6 스위스 1983-1989 110.9 베기에 1980-1985 -115.2 핀란드 1986-1989 92.2 덴마크 1977-1982 -113.5

덴마크 1996-2000 90.6 호주 1973-1978 -113.4

영국 1995-2000 90.4 스페인 1979-1982 -111.3

호주 1996-2002 89.2 프랑스 1991-1996 -108.6

스웨덴 1986-1989 88.1 스웨덴 1990-1993 -108.0

호주 1984-1989 87.7 영국 1974-1977 -106.3

덴마크 1983-1986 85.9 스위스 1990-1996 -104.0

핀란드 1980-1984 84.9 일본 1974-1978 -88.1

스페인 1996-2000 84.0 영국 1990-1994 -86.1

프랑스 1986-1990 74.6 이탈리아 1981-1985 -80.7

캐나다 1985-1989 74.3 캐나다 1990-1995 -80.2

3) Albert Jaeger and Ludger Schuknecht, "Boom-Bust Phases in Asset Price and

Fiscal Policy Behavior", IMF Working Paper WP/04/54, 2004, pp.9~11.

13

‧

4) 1986 년과 1987 년 실질 GDP 성장률은 각각 10.6%, 11.1% 를 기록한 반면 물가는 2.8%, 를 나타냄

3.0% .

14

‧

‧

‧ ‧

‧

15

공개념

거래 규제

조세 규제

금융 규제

공급 확대

재건축규 제

토지 규제

2 0 0 3

5‧23

9‧5 10‧29

2 0 0 4

2‧4

10‧30

2 0 0 5

2‧17

5‧4 8‧31

2 0 0 6

3‧30

11‧15

2 0 0 7

1‧11

16

→

‧

17

‧ ‧

‧

㎡

18

㎡

㎡

19

시기 주요내용

∼

㎡

20

5) 부동산 114 의 REPS 자료를 이용함 .

21

　 평균값 최대값

(2007.2)

최소값

(2000.1) 차이

서울시 1,056.244 1,737 655 1,082

강남구 1,973.709 3,559

(2007.1) 990 2,569

서초구 1,638.756 2,781 889 1,892

송파구 1,541.372 2,598

(2007.1) 846 1,752

용산구 1,387.035 2,292 864 1,428

강동구 1,224.198 2,029

(2006.12) 688 1,341

양천구 1,207.291 2,227 690

(2000.12)

1,537

광진구 1,066.953 1,818 685 1,133

중구 1,037.651 1,508

(2007.1) 724 784

영등포구 946.326 1,555 599 956

성동구 944.488 1,502 623 879

마포구 918.861 1,513 608 905

동작구 899.709 1,465 605 860

종로구 842.244 1,279 523 756

강서구 805.198 1,364 533

(2000.12) 831

관악구 771.605 1,228 528 700

서대문구 737.058 1,006 559 447

동대문구 721.686 1,035 491 544

성북구 721.198 1,102 550

(2001.3) 552

구로구 688.430 1,074 452 622

은평구 632.686 888 450 438

중랑구 625.186 880 461 419

노원구 622.512 968 432 536

강북구 612.337 899 427 472

금천구 609.186 881 421 460

도봉구 595.698 919 428 491

22

→

23 -2 0

-1 0 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0

88 90 92 94 96 98 00 02 04 06

S e oul

Gan gnam

Gan gbuk

24

전국 서울 강남 강북

제 차 가격급락기1 (1990:11~1992:06)

개월 20

31.91 -12.72 →

|44.63|

37.75 -16.14 →

|53.89|

32.58 -14.87 →

|47.45|

38.99 -16.65 →

|55.64|

제 차 가격조정기1 (1997:02~1998:11)

개월 22

6.75 -14.86 →

|21.61|

8.96 -17.80 →

|26.76|

7.29 -18.16 →

|25.45|

9.82 -17.57 →

|27.39|

제 차 가격조정기2 (1999:11~2001:02)

개월 16

9.70 0.77 →

|8.93|

15.80 2.78 →

|13.02|

10.02 1.61 →

|8.41|

19.24 3.44 →

|15.8|

제 차 가격급락기2 (2002:09~2004:11)

개월 27

24.44 -0.85 →

|25.29|

34.80 -1.43 →

|36.23|

22.72 -0.60 →

|23.32|

41.32 -2.05 →

|43.37|

25

‧

26

27

송 파 강 남 서 초

용 산 양 천 강 동

영 등 포 성 동

중 구 마 포

동 작 강 서 관 악 광 진

도 봉 노 원 강 북

중 랑 서 대 문

은 평 금 천

그 룹 1 그 룹 2 그 룹 3

그 룹 4

28

29

.25 .30 .35 .40 .45 .50 .55

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

GNAM SCHO SPA

.2 .3 .4 .5 .6 .7

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 YSAN

GDONG

YCHEON GJIN

.35 .40 .45 .50 .55 .60 .65

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 JUNG

YDP

SDONG MAPO

.35 .40 .45 .50 .55 .60 .65 .70

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 DJAK

JONGN

GSEO GAK

.40 .45 .50 .55 .60 .65 .70

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 SDM

DDM SBUK

GURO EUNP

.45 .50 .55 .60 .65 .70 .75

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 JNANG

NWON GBUK

GEUMC DBONG

주

:

30

31

‧

‧ ‧

32

0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0

2000 2 00 1 2002 2003 2004 2005 2006

GNAM SCHO SPA

1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 2.1

2000 2001 2 002 2003 2004 2005 2006 YSAN

GDONG

YCHEON GJIN

0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8

2000 2 00 1 2002 2003 2004 2005 2006 JUNG

YDP

SDONG MAPO

0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8

2000 2001 2 002 2003 2004 2005 2006 DJAK

JONGN

GSEO GAK

0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

2000 2 00 1 2002 2003 2004 2005 2006 SDM

DDM SBUK

GURO EUNP

0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0

2000 2001 2 002 2003 2004 2005 2006 JNANG

NWON GBUK

GEUMC DBONG

33

‧

400 800 1200 1600 2000 2400 2800

2002 2003 2004 2005 2006 2007

GNAM SCHO SPA

200 400 600 800 1000 1200 1400 1600

2002 2003 2004 2005 2006 2007 YSAN

GDONG

YCHEON GJIN

100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 JUNG

YDP

SDONG MAPO

100 200 300 400 500 600 700 800 900

2002 2003 2004 2005 2006 2007 DJAK

JONGN

GSEO GAK

100 200 300 400 500 600

2002 2003 2004 2005 2006 2007 SDM

DDM SBUK

GURO EUNP

0 100 200 300 400 500

2002 2003 2004 2005 2006 2007 JNANG

NWON GBUK

GEUMC DBONG

34

35

36

-2.4 -2.0 -1.6 -1.2 -0.8 -0.4 0.0 0.4 0.8 1.2

2001 2002 2003 2004 2005 2006

GNAM SCHO SPA

-2.5 -2.0 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0

2001 2002 2003 2004 2005 2006

YSAN GDONG

YCHEON GJIN

-2.8 -2.4 -2.0 -1.6 -1.2 -0.8 -0.4 0.0 0.4 0.8

2001 2002 2003 2004 2005 2006

JUNG YDP

SDONG MAPO

-2.4 -2.0 -1.6 -1.2 -0.8 -0.4 0.0 0.4

2001 2002 2003 2004 2005 2006

DJAK JONGN

GSEO GAK

-2.5 -2.0 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0

2001 2002 2003 2004 2005 2006

SDM DDM SBUK

GURO EUNP

-2.5 -2.0 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5

2001 2002 2003 2004 2005 2006

JNANG NWON GBUK

GEUMC DBONG

37

38

투입

내생부문 산업간 수요

( )

( ) D

총산출물

( X

)

1 L n - 1

내 생 부 문

1 a

L a

a

1 n

j i

a

å

M M O M M M

1

n - a

L a

a

1 n

n j

i

a

å

기초투입

a

L a

a

1 n

n i i

a

å

총투입물

( X

)

1 n

i i

a

å

L

i n i

a

å

i n i

a

å

-

39

‧ ‧

X

( )

X = I A Y -

Y A X I

‧ ‧

‧ ‧

‧

( )

X I C A

F

D = - × × D D = × - × L l I C A ( )

× D F

40

6)

41

1

2

5.6271 0.4486 (1.1469) (4.0775)

0.7787 (5.1541)

R =0.7034, D.W.=1.6309

t t t

t t t

Y P

z

e

e e

= + +

= +

‧ ‧

7) 아파트가격지수와

8) R

42

43

산업 생산유발효과 고용유발효과 취업유발효과

농업어업 광업

음식료 및 담배 섬유

의류 신발 목재종이 석유화학고무 정밀화학 비금속광물

금속 차 금속 포함 (1 ) 기계

전기 및 가전 반도체 정보통신기기 정밀기기 자동차 조선 항공우주 기타 수송 장비 가구 및 기타 제조 전력가스수도 건설

도소매 음식숙박업 물류 해상물류 문화

정보통신서비스

금융 및 보험

부동산 및 사업서비스

공공행정 및 국방

교육 및 사회보장

사회 및 기타 서비스

지역별합계

44

1 1

1

1 ( )

1 ( )

t t t t

t t

P E P D

E R

= +

+

P t

R t

D t

E t

45

1

1 ( ) ( )

1

k i

k

t t t i t t k

i

t t

P E D E P

R F B

+

a

=

æ ö

= ç è + ÷ ø +

= +

å

F

B

F

B

1

1 1

1 1

i

t t t

i

P D B D B

R R R

¥

=

é æ öæ ö ù

= ê ê ë å ç è + ÷ç øè + ÷ ø ú ú û + = +

B

1

1 1

1

( ) ,

, (1 )

t t

t

t

B v

B v

ap p

p

- +

+

+

ì +

= í ï ïî -

버블이 붕괴되지 않을 확률 버불이 붕괴될 확률

0 < < p 1 E v (

) 0 = v

~ (0, N s

)

t t + 1

46

1 1

,

, (1 )

t t

D B P R

D R

p p

+ +

ì + ïï

= í ï -

ïî

버블이 붕괴되지 않을 확률 버불이 붕괴될 확률

t n +

1 1

1 ,

1 1 , (1 )

n t n t n

D R B

P R

D R

p p

p

+ +

ì æ + ö æ + + ö

ï ç ÷ ç ÷

ï è ø è ø

= í ï ï è î æ ç + ö ÷ ø -

버블이 붕괴되지 않을 확률 버불이 붕괴될 확률

D R p

47

D 아파트 임대료

( )

R 회사채 수익률

( )

p

버블이 붕괴되지 않을 확률

( )

4.8086 0.0449 0.9500

80 120 160 200 240 280 320

25 50 75 100 125 150 175 200

-40 0 40 80 120 160 200

25 50 75 100 125 150 175 200

.016 .020 .024 .028 .032 .036 .040 .044 .048

25 50 75 100 125 150 175 200 -70

-60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10

25 50 75 100 125 150 175 200

48

*

107.1

P = D

= 4.81

49

      

지역 종로구 송파구 서초구 강남구 용산구 마포구

KPSS

0.246 0.227 0.223 0.219 0.217 0.216

지역 광진구 은평구 강서구 도봉구 동작구

-

KPSS

0.211 0.199 0.180 0.167 0.157 -

주 1) H

: 해당지역의 오차항은 안정적 (stationary) . 임

2) 귀무가설 (H

) 을 기각하기 위한 5% 수준의 임계값은 0.146 임 .

9)

50

51