1)
*본 고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다.
Ⅰ . 들어가며
주택시장의 침체는 민간소비회복을 지연시킬 뿐만 아니라 금융시장에도 부정적 영향을 미치는 등 거시 경제전반에 걸쳐 위험요인으로 작용할 우려가 있다. 이에 정부에서는 주택수요 위축 및 전세시장 불안을 잠재우기 위하여 다양한 정책을 내놓았다. 최근 몇 년 동안 지속되었던 주택시장의 침체는 이러한 정부의 주택정책과 소비심리 회복, 금리인하 및 금융대상 확대 등 금융환경 개선 등에 힘입어 전년대비 1.4% 상승 하며 마감하였다.
2014년 주택시장 결산과 전망
방 송 희 / 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원
Ⅰ. 들어가며
Ⅱ. 2014년 주택시장을 둘러싼 경제여건
Ⅲ. 주택시장 수급동향
Ⅳ. 가격 및 거래동향
Ⅴ. 2015년 주택시장 전망
특히, 장기간 약세를 보였던 수도권의 주택매매가격이 상승 반전하였으며, 광역시와 기타 도의 주택 매 매가격 또한 작년에 이어 상승세를 지속했다. 지역적으로는 대구지역의 주택가격 상승세가 여전히 두드러 진 가운데, 전라지역의 가격 하락세가 작년에 이어 지속되었고, 공급물량이 일시에 시장에 풀린 탓에 그동 안 가격 상승세를 이어갔던 세종시의 주택가격이 하락세를 보였다는 점이 올해 주택시장에서 나타난 특징 이라 할 수 있다.
본 보고서에서는 2014년 주택시장에 영향을 미친 경제여건과 정책방향을 살펴보고, 주택시장에 나타 난 수요, 공급, 가격, 거래 현황 등을 정리하였으며, 시장에서 나타난 다양한 현상에 입각하여 2015년 주택 시장의 방향을 전망하고자 한다.
Ⅱ . 2014년 주택시장을 둘러싼 경제여건
● 2014년 경제성장률, 작년보다 0.7%p 상승한 3.5% 기록
● 금리인하 등 정부의 통화정책과 주택시장의 수요진작 및 규제완화 정책에 힘입어 신규분양시장, 재개발·재건축시장을 중심으로 주택 매매시장 회복세
2014년 국내 GDP성장률이 상반기 3.7%를 기록한 것에 이어, 하반기에는 대외여건 불확실성 확대 및 원/달러 환율 하락에 따른 수출경쟁력 약화, 내수부진 등이 지속되면서 상반기에 비해 성장세가 다소 둔화 된 3.2%를 기록할 할 것으로 보여, 2014년 한국의 경제성장률은 2013년 경제성장률 2.8%에 비해 0.7%p 상승한 3.5%를 기록할 것으로 예상된다. 또한 주택시장의 회복세가 다소 관측되면서 주거용 건물의 건설 규모는 확대되다가 3분기에 접어들어 주춤하는 모습을 보였다.
미 연준의 양적완화 철회, 유럽경제의 장기침체, 일본의 양적완화 확대 및 중국의 경제성장률 둔화 등 대 외적 환경변화의 영향으로 한국은행이 8월 14일, 10월 15일 두 차례에 거쳐 기준금리를 각각 0.25%p금리 를 인하한 결과, 기준금리 2.0%라는 사상 최저금리를 기록하였고, 이에 따라 유동자금이 부동산시장으로 유 입되는 긍정적 측면이 있었던 반면, 임대차 시장 특히, 전세시장 과열이 심화되는 요인으로 작용하였다.
[ 그림 1 주거용 건물의 건설규모 및 경제성장률 추이 ]
주거용 건물건설(십억 원) 경제성장률(%)
1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500
1.00%
1.50%
2.00%
2.50%
3.00%
3.50%
4.00%
4.50%
3Q 2Q 1Q 4Q 3Q 2Q 1Q 4Q 3Q 2Q 1Q
2012 2013 2014
2,883
2.65%
2.04%
2.40%
2.08% 2.15%
2.68%
3.39%
3.64%
3.99%
3.45%
3.28%
2,889 2,976 3,050
3,307 3,440 3,427 3,556
3,984 4,087 3,794
주 1) 주거용 건물건설규모는 명목자료
2) 경제성장률은 계절조정을 하지 않은 국내총생산(시장가격, GDP) 계절조정, 실질자료의 전년동기비임.
자료 : 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr)
정부는 주택시장의 정상화 및 서민 주거안정이라는 목표 하에 2014년 3차례에 거쳐 주택시장 관련 대 책을 내놓았다. 정부가 내놓은 대책의 주요 골자는 규제합리화를 통한 주택매매시장의 정상화와 임대차 시 장의 정책 목표를 전세시장에서 월세시장으로 중심 이동한 것이라 할 수 있다.
임대주택 공급체계 구축 및 민간임대주택 공급 활성화를 골자로 하는 2.26 대책 발표 이후 보합세로 돌 아섰던 수도권 아파트 매매가격은 7월 24일 2기 내각의 경제정책 방향 발표와 한국은행의 기준금리 인하 결 정, 9.1대책 발표에 힘입어 신규분양시장과 재건축 재개발 시장을 중심으로 호조를 띄며 상승 반전하였다.
[ 표 1 2014년 주택시장관련 정부 정책 ]
구분 주요 내용
(2.26)
서민중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화방안
- 임대주택 공급체계 구축 - 민간임대주택 공급 활성화 - 점유형태 간 주거비 균형 도모 - 주택임대차시장 인프라 구축
(9.1)
규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안
- 재정비 규제 합리화(재건축연한 완화, 안전진단 기준 완화 등) - 청약제도 개편
- 주택 공급방식 개편(택지개발촉진법 폐지 등)
- 서민 주거안정 강화(임대주택의 단기공급 확대, 공공임대리츠 등 활용을 통한 임대시장의 민간참여 활성화)
- 무주택 서민 주거비 부담완화(금융지원 대상 확대, LTV, DTI 규제완화 등)
(10.30) 서민주거비부담 완화대책
- 매입임대 및 전세임대 집중 공급을 통한 단기적 전월세 수급 불안 대응 - 다양한 임대주택 공급
(준공공임대주택 활성화를 위한 제한 완화와 지원책)
- 저소득층의 주거비 부담 완화(사회취약계층을 위한 월세 대출 신설) 자료 : 국토교통부 보도자료
Ⅲ . 주택시장 수급동향
- 주택 매매에 대한 수요심리 회복세와 여전히 공급이 부족한 전세시장 - 전년 대비 주택공급 확대 지속
한국감정원에 공표하는 전국주택가격동향조사에 따르면 주택매매수급동향은 조사를 시작한 2012년 7 월 이후 시장에서 상대적으로 공급이 더 많은 상황에서 점차 수요와 공급이 비슷한 수준으로 변하였다. 11 월 현재 전국의 주택매매수급지표는 99.4p를 기록하며 100p에 근접하고 있다. 장기간 침체국면에 있었던 수도권 또한 주택매매수급지표가 지속적으로 상승하는 모습을 보였으며, 2기 내각의 경제정책이 발표된 이후 9월 들어 큰 폭의 상승세가 관측되었는데, 이는 새 내각의 경제정책에 대한 기대가 반영된 결과로 보 여진다. 수도권 뿐만 아니라 상대적으로 시장이 활기를 띄었던 광역시와 기타 도의 경우도 수요와 공급이 비슷한 수준이 유지되었다.
[ 그림 2 주택 매매수급동향 추이 ]
전국 수도권 광역시 기타 도
70 80 90 100 110
11 10 09 08 07 06 05 04 03 02 01 12 11 10 09 08 07 06 05 04 03 02 01 12 11 10 09 08 07
2012 2013 2014
95.7 99.4 101.4 104.3
수요많음 공급많음
주) 전체 주택유형에 대한 응답값으로, 해당 지표는 0~200사이의 값을 가지며, 100을 기준으로 0~100까지는 시장에서 상대적으로 공급이 많음을, 100~200의 값을 가지면 상대적으로 수요가 많음을 의미
자료 : 한국감정원 전국주택가격동향조사
반면 전세시장의 수급동향은 조사를 시작한 2012년 7월 이후 수요와 공급이 비슷한 수준에서 상대적으 로 수요가 많은 상황으로 변하였다. 특히 수도권 지역의 전세수급동향이 다른 지역에 비해 상대적으로 수 요가 많은 시장을 형성하고 있는 가운데 2014년 11월 현재 113.3p를 기록하였다.
[ 그림 3 주택 전세수급동향 추이 ]
전국 수도권 광역시 기타 도
90 95 100 105 110 115 120
2012 2013 2014
11 10 09 08 07 06 05 04 03 02 01 12 11 10 09 08 07 06 05 04 03 02 01 12 11 10 09 08 07
107 109.6 110.3 113.3
수요많음 공급많음
주) 전체 주택유형에 대한 응답값으로, 해당 지표는 0~200사이의 값을 가지며, 100을 기준으로 0~100까지는 시장에서 상대적으로 공급이 많음을, 100~200의 값을 가지면 상대적으로 수요가 많음을 의미
자료 : 한국감정원 전국주택가격동향조사
[ 표 2 주택유형별 인허가 실적 ] 단위 : 호(세대), %
구분 전국 수도권 광역시 기타 도
전체
2012 410,301 100.0% 181,371 44.2% 68,944 16.8% 159,986 39.0%
(520,587) 100.0% (201,929) 38.8% (93,157) 17.9% (225,501) 43.3%
2013 315,714 100.0% 138,583 43.9% 44,215 14.0% 132,916 42.1%
(413,180) 100.0% (158,382) 38.3% (64,748) 15.7% (190,050) 46.0%
2014 396,803 100.0% 174,595 44.0% 52,680 13.3% 169,528 42.7%
(486,711) 100.0% (190,538) 39.1% (75,805) 15.6% (220,368) 45.3%
단독/다가구 주택
2012 61,544 15.0% 14,302 7.9% 6,468 9.4% 40,774 25.5%
(171,830) 33.0% (34,860) 17.3% (30,681) 32.9% (106,289) 47.1%
2013 58,440 18.5% 13,129 9.5% 5,487 12.4% 39,824 30.0%
(155,906) 37.7% (32,928) 20.8% (26,020) 40.2% (96,958) 51.0%
2014 63,451 16.0% 13,993 8.0% 6,721 12.8% 42,737 25.2%
(153,359) 31.5% (29,936) 15.7% (29,846) 39.4% (93,577) 42.5%
연립/다세대 주택
2012 113,503 21.8% 72,371 35.8% 17,196 18.5% 23,936 10.6%
2013 79,187 19.2% 54,229 34.2% 10,549 16.3% 14,409 7.6%
2014 74,163 15.2% 58,236 30.6% 5,717 7.5% 10,210 4.6%
아파트
2012 235,254 45.2% 94,698 46.9% 45,280 48.6% 95,276 42.3%
2013 178,087 43.1% 71,225 45.0% 28,179 43.5% 78,683 41.4%
2014 259,189 53.3% 102,366 53.7% 40,242 53.1% 116,581 52.9%
주 1) 각 년의 자료는 매년 1월부터 10월까지의 누적인허가 건수임.
2) 다가구주택은 동 기준과 세대기준을 구분하여 기록하였으며, ( )안의 수치는 세대기준의 집계치임.
3) 전체가구 집계치의 백분율은 전국 대비 해당 권역의 인허가 실적 비율을 의미하며, 주택유형별 백분율은 각 연도별 전체 주택 인허가 건수 대비 해당 주 택유형 인허가 실적 비율을 의미함.
자료 : 주택건설실적통계(인허가), 국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr)
주택의 공급동향을 살펴보면, 2014년 1월부터 10월까지 주택 인허가 실적은 39만 6,803호로 전년 동 기 대비 25.7% 증가하며 전반적 상승세를 보인 가운데 지역 분포는 전년과 유사한 수준을 유지했다. 권역 별로 살펴보면 수도권의 주택인허가 실적이 전국 주택 인허가 실적의 44%를 차지하며 가장 높게 나타났으 며, 전년 대비 증가율에 있어서는 기타 도의 주택인허가 실적이 27.56% 증가한 것으로 나타나 증가세가 두 드러졌다.
주택유형별로 살펴보면 아파트 인허가 실적이 전체 유형의 인허가 실적 중 약 52.9%~ 53.7% 수준을 차지하며 가장 높게 나타났다. 아파트 인허가 실적은 전국 25만 9,189호, 수도권 10만 2,366으로 전년 동 기 대비 각각 45.5%, 42.7% 증가한 것으로 나타난 반면, 서울과 인천은 각각 23.6%, 41.2% 감소한 것으 로 나타났고, 경기도는 138.9% 증가한 것으로 나타났다. 반면 비아파트 공급실적은 13만 7,614호로 전년 동기와 유사한 수준으로 나타났다.
규모별로 살펴보면 모든 규모에서 공급이 증가한 것으로 나타난 가운데 특히 60~85㎡와 40~60㎡에 해당하는 중형 및 중소형 주택의 공급이 각각 48.6%, 42.2% 증가한 것으로 나타나, 증가 폭이 두드러진 양상을 보였다.
[ 그림 4 전국 권역별 주택건설실적 ] [ 그림 5 전국 규모별 주택건설실적 ]
전국(만호) 수도권 광역시 기타 도
40~60㎡이하 40㎡이하
60~85㎡이하 85~135㎡이하
135㎡초과
2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45
2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 (만호) 38
22
20 19
36 41
32 40
53.6%
51.0%
55.3% 58.1%
48.2%
44.2%
39.0%
16.8%
43.9%
42.1%
14.0%
44.0%
42.7%
13.3%
26.4% 34.0%
15.0%
38.4%
6.2%
32.3%
9.6%
33.4%
18.4%
20.0%
주) 각 년도 1월부터 10월까지 주택인허가실적 누계치임.
자료 : 주택건설실적통계(인허가), 국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr)
[ 표 3 주택유형별 준공 실적 ] 단위 : 호(세대), %
구분 전국 수도권 광역시 기타 도
전체
2012 296,418 100.0% 168,902 57.0% 49,733 16.8% 69,892 23.6%
405,569 100.0% 186,748 46.0% 77,231 19.0% 126,667 31.2%
2013 295,710 100.0% 134,165 45.4% 62,115 21.0% 99,430 33.6%
380,578 100.0% 149,916 39.4% 80,871 21.2% 149,791 39.4%
2014 359,658 100.0% 156,447 43.5% 68,528 19.1% 134,683 37.4%
451,141 100.0% 174,194 38.6% 91,358 20.3% 185,589 41.1%
단독/다가구 주택
2012 46,429 15.7% 9,609 5.7% 5,997 12.1% 26,626 38.1%
155,580 38.4% 27,455 14.7% 33,495 43.4% 83,401 65.8%
2013 42,968 14.5% 8,460 6.3% 4,502 7.2% 30,006 30.2%
127,836 33.6% 24,211 16.1% 23,258 28.8% 80,367 53.7%
2014 48,195 13.4% 9,980 6.4% 6,077 8.9% 32,138 23.9%
139,678 31.0% 27,727 15.9% 28,907 31.6% 83,044 44.7%
연립/다세대 주택
2012 89,788 22.1% 62,063 33.2% 14,373 18.6% 12,152 9.6%
2013 85,095 22.4% 56,031 37.4% 13,207 16.3% 15,857 10.6%
2014 75,642 16.8% 56,202 32.3% 8,505 9.3% 10,935 5.9%
아파트
2012 160,201 39.5% 97,230 52.1% 29,363 38.0% 31,114 24.6%
2013 167,647 44.1% 69,674 46.5% 44,406 54.9% 53,567 35.8%
2014 235,821 52.3% 90,265 51.8% 53,946 59.0% 91,610 49.4%
주 1) 각 년의 자료는 매년 1월부터 10월까지의 누적 준공 건수임.
2) 다가구주택은 동 기준과 세대기준을 구분하여 기록하였으며, ( )안의 수치는 세대기준의 집계치임.
3) 전체가구 집계치의 백분율은 전국 대비 해당 권역의 인허가 실적 비율을 의미하며, 주택유형별 백분율은 각 연도별 전체 주택 인허가 건수 대비 해당 주 택유형 인허가 실적 비율을 의미함.
자료 : 주택건설실적통계(준공), 국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr)
국토교통부에 따르면 2014년 1월부터 10월까지 주택준공실적은 35만 9,658호로 전년 동기 대비 25.2% 증가한 것으로 나타났다. 지역적으로는 전국적 증가세를 보인 가운데 수도권이 22.0%,비수도권이 27.8% 증가한 것으로 나타났다.
주택유형별로 살펴보면 연립 및 다세대 주택은 11.1% 감소한 반면, 단독 및 다가구주택과 아파트는 각 각 9.3%, 40.1% 증가한 것으로 나타나 아파트의 준공실적 증가세가 두드러졌다. 아파트의 준공실적은 강 원, 충북, 전남 지역의 증가에 힘입어 기타 지방에서 두드러진 모습을 보이며 전년동기 대비 71.1% 증가하 였다.
주택공급의 증가에도 불구하고 전국 미분양 주택의 적체는 2014년 들어 해소되는 모습을 보였다.
2013년 말 61,091호에 이르던 미분양 물량은 점차 줄어들어 2014년 10월 현재 40,092호로 작년 말 대비 34.4% 감소하였다. 지역적으로는 10월 현재 수도권의 미분양 물량이 전체의 약 50% 수준에 이르러 미분 양 주택의 적체가 지속되고 있으며, 수도권 지역의 미분양 주택 물량 중 약 54% 가량이 85㎡ 초과 대형주 택인 것으로 나타났다.
[ 그림 6 미분양주택수 추이 ]
전국미분양주택수(좌) 수도권/전국(우) 광역시/전국(우) 지방도/전국(우)
0 3 6 9 12 15 18
9 7 5 3 1 11 9 7 5 3 1 11 9 7 5 3 1 11 9 7 5 3 1 11 9 7 5 3 1 11 9 7 5 3 1 11 9 7 5 3 1 11 9 7 5 3 1
2014 2013
2012 2011
2010 2009
2008 2007
(만호)
0%
15%
30%
45%
60%
75%
90%
자료 : 미분양주택현황, 국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr)
[ 표 4 수도권 규모별 미분양주택 현황 ] 단위 : 호(세대), %
구분 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
전 국 58,576 52,391 48,167 45,573 49,026 50,257 51,287 44,784 39,168 40,092 수도권 32,697 29,278 26,082 24,292 29,046 30,212 26,797 23,214 19,942 19,719 60㎡이하 1,113 750 668 689 705 1,047 1,450 1,401 1,258 2,109
3.40% 2.56% 2.56% 2.84% 2.43% 3.47% 5.41% 6.04% 6.31% 10.70%
60∼85㎡ 14,862 12,469 10,185 9,120 13,746 14,511 11,770 9,636 7,450 7,047 45.45% 42.59% 39.05% 37.54% 47.32% 48.03% 43.92% 41.51% 37.36% 35.74%
85㎡초과 16,722 16,059 15,229 14,483 14,595 14,654 13,577 12,177 11,234 10,563 51.14% 54.85% 58.39% 59.62% 50.25% 48.50% 50.67% 52.46% 56.33% 53.57%
자료 : 미분양주택현황, 국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr)
Ⅳ . 가격 및 거래동향
- 주택매매시장의 회복국면 진입 및 전세시장을 중심으로 한 임대차시장의 가파른 상승세 지속
2014년 전국의 주택매매가격변동률은 연초 대비 1.4% 상승하며 전년 대비 1%p 상승한 것으로 나타났 다. 지역별로 고른 상승세를 보였으며, 특히 몇 년간 부진을 면치 못하던 수도권의 주택 매매가격이 연초 대비 1.22% 상승하며 반전하는 모습을 보였고, 대구, 울산, 경북지역의 가격상승이 여전히 두드러졌다.
[ 표 5 주택 매매가격지수 변동률 추이 ] 단위 : %
구분 2014 연초 대비
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2014 2013 2012
전 국 0.2 0.2 0.3 0 0.1 0 0 0.1 0.2 0.3 0.2 1.4 0.4 -1.48
수도권 0.2 0.2 0.3 0 -0.1 0 0 0 0.3 0.3 0.2 1.22 -0.71 -3.66
서울 0.2 0.31 0.2 0 -0.1 -0.1 0 0 0.3 0.2 0.1 0.92 -0.91 -4.12
경기 0.2 0.3 0.3 -0.1 -0.1 0 0 0.1 0.4 0.3 0.2 1.42 -0.51 -3.38
인천 0.1 0.1 0.3 0.2 0 0 0 0.1 0.2 0.2 0.2 1.32 -0.3 -3.57
광역시 0.39 0.2 0.19 0.19 0.1 0.1 0.19 0.1 0.29 0.19 0.29 1.85 1.7 0
부산 0 0.1 0.1 0 0.1 0 0.1 0.1 0.1 0.2 0.2 1 -0.1 -2.15
대구 1.19 0.63 0.54 0.53 0.35 0.18 0.26 0.26 0.44 0.44 0.61 4.33 7.02 2.67
광주 0 0.2 0.1 0.1 0.1 0 0.1 0.1 0.2 0.1 0.2 1.19 0.8 1.94
대전 0.3 0 0 0 -0.1 -0.1 0 0 0.2 0.2 0.1 0.3 0.1 -2.53
울산 0.1 0.1 0.3 0.2 0.3 0.4 0.39 0.29 0.29 0.2 0.29 2.8 0.3 2.77
기타지방 0.2 0.2 0.1 0.2 0 0.1 0.1 0.1 0.1 0.2 0.19 1.28 1.2 1.01
강원 0.1 0 0 0 0 -0.1 0 0 0.1 0.1 0 0.1 0.1 0.91
충북 0.2 0.1 0.2 0.1 0.1 0.2 0.2 0.1 0.19 0.39 0.29 1.87 1.2 2.25 충남 0.29 0.19 0.19 0.29 0.19 0.19 0.1 0.1 0.1 0.29 0.19 1.83 1.98 2.67
전북 0 0 0 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 0 0 0 0 -0.41 -0.61 -0.89
전남 -0.2 -0.1 0 -0.1 0.1 -0.2 -0.1 -0.1 0 0 0 -0.51 -1.1 0.6
경북 0.85 0.47 0.37 0.28 0.19 0.19 0.19 0.09 0.18 0.28 0.18 2.44 4.27 2.99 경남 0.1 0.1 0.2 0.2 0.1 0.2 0.1 0.2 0.29 0.29 0.2 1.89 1.01 -1.28
제주 0.3 0.1 0 0 0 -0.1 0 0.1 0.1 0.2 0.1 0.5 0 2.67
세종 0.19 0.09 0 0 -0.19 -0.09 -0.19 -0.19 0 0.19 -0.1 -0.47 3.55 - 주 1) 전월 대비 변동률임.
주 2) 연초 대비 증가율은 각 년 1월 대비 11월 변동률 자료 : 전국주택가격동향조사, 한국감정원
[ 그림 7 연간 주택 매매가격지수 변동률 추이 ]
수도권 광역시 기타 도 전국
(%)
-0.2 -0.1 -0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5
11 10 9
8 7 6 5 4 3 2 1
2014
자료 : 전국주택가격동향조사, 한국감정원
대규모 신규주택 공급의 가격견인에 힘입어 경기도의 가격상승이 두드러지는 등 수도권 지역은 전반적 안정적인 회복세를 보였다. 한편, 광역시는 대구의 가격상승세가 지속된 가운데 상승폭은 예년에 비해 둔 화되는 양상을 보였으며, 그 외 지역에서는 안정적인 모습을 보였다. 기타 도 지역은 가격 상승을 지속하던 세종시의 상승세가 눈에 띄게 둔화되며 가격 하락세로 반전되는 모습을 보였으며, 전남 전북시장이 여전히 부진한 가운데, 전반적으로 소폭의 상승세를 나타내며 2014년을 마감하였다.
유형별로는 아파트가 연중 안정적 상승세를 나타내며 연초 대비 2.18% 상승하는 모습을 보인 반면, 연 립·다세대와 단독주택은 소폭의 등락을 거듭하였으나 비교적 큰 변동 없이 한 해를 마감하였다.
전세시장은 전국기준으로 연초 대비 2.52% 상승하면서 가파른 상승세를 이어갔다. 이와 같은 상승세는 전국적으로 나타났으며, 특히 수도권지역에서 두드러졌다. 그러나 전반적으로 2013년에 비해서는 과열양 상이 수그러든 모습을 보였다고 할 수 있다. 지역별로는 대구가 연초 대비 4.56% 상승하며 2013년에 이어 가장 높은 상승세를 기록하였고, 2013년 대구에 이어 높은 가격상승세를 보였던 세종시는 2014년 연내 지 속적인 가격하락을 기록하며 연초대비 6.72% 하락, 빠르게 전세시장 과열이 해소되는 모습을 보였다.
유형별로는 아파트가 상대적인 강세를 보였으며, 그 다음으로는 연립·다세대, 단독주택이 뒤를 이었 다. 특히 아파트의 경우 5월 이후 일시적으로 상승폭이 둔화되기는 하였지만 8월 이후 상승폭을 키우며 연 초 대비 3.9%의 상승률을 나타냈다.
[ 표 6 주택 전세가격지수 변동률 추이 ] 단위 : %
구분 2014 연초 대비
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2014 2013 2012
전 국 0.59 0.49 0.47 0.14 0.07 0.10 0.13 0.17 0.31 0.33 0.30 2.52 4.05 0.85 수도권 0.84 0.75 0.73 0.12 0.02 0.09 0.20 0.25 0.46 0.45 0.40 3.52 5.41 0.20 서울 0.81 0.64 0.50 0.07 -0.00 0.01 0.11 0.14 0.31 0.37 0.28 2.46 5.76 0.31 경기 0.90 0.85 0.82 0.12 0.00 0.14 0.29 0.34 0.59 0.52 0.51 4.25 5.11 -0.10 인천 0.69 0.69 1.01 0.26 0.13 0.17 0.18 0.24 0.39 0.39 0.36 3.88 5.47 1.00 광역시 0.40 0.32 0.28 0.19 0.13 0.10 0.10 0.14 0.22 0.25 0.24 1.99 3.46 1.25 부산 0.10 0.20 0.17 0.16 0.11 0.12 0.09 0.07 0.10 0.20 0.18 1.39 0.96 -0.24 대구 1.15 0.59 0.51 0.50 0.41 0.25 0.22 0.34 0.46 0.39 0.51 4.28 8.90 3.60 광주 0.06 0.30 0.20 0.11 0.05 0.04 0.08 0.11 0.15 0.19 0.19 1.42 1.68 3.46 대전 0.64 0.41 0.40 -0.02 -0.14 -0.17 -0.13 0.02 0.25 0.23 0.08 0.95 4.56 -2.40 울산 0.04 0.10 0.17 0.06 0.07 0.21 0.18 0.20 0.21 0.19 0.18 1.57 1.86 3.20 기타지방 0.32 0.19 0.20 0.14 0.11 0.10 0.05 0.08 0.16 0.20 0.17 1.41 2.34 1.58 강원 0.22 0.13 0.09 0.06 -0.03 -0.04 0.00 -0.00 0.03 0.11 0.10 0.44 1.03 1.50 충북 0.23 0.07 0.22 0.07 0.09 0.15 0.04 0.13 0.30 0.34 0.38 1.80 1.62 2.61 충남 0.48 0.24 0.39 0.31 0.20 0.29 0.11 0.12 0.27 0.34 0.30 2.59 3.22 3.32 전북 0.05 0.01 0.10 -0.05 -0.00 -0.00 -0.06 -0.00 0.09 0.08 -0.00 0.16 1.08 -0.19 전남 0.02 0.01 -0.08 -0.05 -0.00 -0.06 -0.12 -0.09 0.06 -0.00 0.06 -0.27 0.27 -0.61 경북 0.70 0.47 0.28 0.23 0.18 0.15 0.09 0.12 0.16 0.20 0.12 2.02 4.45 3.85 경남 0.24 0.17 0.25 0.26 0.18 0.15 0.18 0.16 0.20 0.27 0.23 2.07 3.00 -0.14 제주 0.58 0.23 0.05 0.02 0.03 -0.10 0.07 0.11 0.09 0.16 0.14 0.80 0.46 2.54 세종 0.51 0.11 -0.25 -0.40 -0.77 -0.71 -1.08 -1.66 -1.60 -0.50 -0.05 -6.72 8.87 주 1) 전월 대비 변동률임.
주 2) 연초 대비 증가율은 각 년 1월 대비 11월 변동률을 의미함.
자료 : 전국주택가격동향조사, 한국감정원
[ 그림 8 주택 전세가격지수 변동률 추이 ]
수도권 광역시 기타 도 전국
0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 (%)
11 10 9
8 7 6 5 4 3 2 1
2014
[ 그림 9 최근 3개년 주택매매가격 및 전세가격 변동률 ] 단위 : %
매매가격 전세가격
-8.00 -4.00 0.00 4.00 8.00 제주
경남 경북 전남 전북 충남 충북 강원 울산 대전 광주 대구 부산 세종 인천 경기 서울 기타 도 광역시 수도권 전국
-8.00 -4.00 0.00 4.00 8.00 제주
경남 경북 전남 전북 충남 충북 강원 울산 대전 광주 대구 부산 세종 인천 경기 서울 기타 도 광역시 수도권 전국
-8.00 -4.00 0.00 4.00 8.00 제주
경남 경북 전남 전북 충남 충북 강원 울산 대전 광주 대구 부산 세종 인천 경기 서울 기타 도 광역시 수도권 전국
2014년 2013년 2012년
1.40 0.40 -1.48
2.52 4.05 0.85
1.22 -0.71 -3.66
3.52 5.41 0.20
1.85 1.70 0.00
1.99 3.46 1.25
1.28 1.20 1.01
1.41 2.34 1.58
0.92 -0.91 -4.21
2.46 5.76 0.31
1.42 -0.51 -3.38
4.25 5.11 -0.10
1.32 -0.30 -3.57
3.88 5.47 1.00
3.55
1.00 -0.10 8.87 -2.15
1.39 0.96 -0.24
4.33 7.02 2.67
3.60 8.90
4.28
1.19 0.80 1.94
1.42 1.68 3.46
0.30 0.10 -2.53
0.95 4.56 -2.40
2.80 0.30 2.77
1.57 1.86 3.20
0.10 0.10 0.91
0.44 1.03 1.50
1.87 1.20 2.25
1.80 1.62 2.61
1.83 1.98 2.67
2.59 3.22 3.32
-0.41 -0.61 -0.89
-0.51 -1.10 0.60
-0.27
0.16 1.08 -0.19
0.27 -0.61
2.44 4.27 2.99
2.02 4.45 3.85
1.89 1.01 -1.28
2.07 3.00 -0.14
0.50 0.00 2.67
0.80 0.46 2.54
-0.47 -6.72
주 1) 각 년도 연초 대비 12월 가격지수변동률로 작성되었으며, 2014년 자료는 연초 대비 11월 가격지수작성 2) 주택유형 전체자료임.
자료 : 전국주택가격동향조사, 한국감정원
최근 3개년 간 지역별로 매매가격과 전세가격의 변동률을 살펴보면 매매시장은 수도권을 중심으로 침 체 및 하락세가 둔화되다가 회복세로 전환되었으며, 전세시장 또한 과열양상이 점차 해소되는 모습을 보였 다. 반면 수도권을 제외한 광역시 및 기타 도의 매매가격 상승세는 점차 둔화되는 모습을 보이고 있다.
[ 그림 10 최근 3개년 아파트 매매가격 및 전세가격 연간변동률 ] 단위 : %
-16.00 -8.00 0.00 8.00 16.00 -16.00 -8.00 0.00 8.00 16.00 -16.00 -8.00 0.00 8.00 16.00 제주
경남 경북 전남 전북 충남 충북 강원 울산 대전 광주 대구 부산 세종 인천 경기 서울 기타 도 광역시 수도권 전국
제주 경남 경북 전남 전북 충남 충북 강원 울산 대전 광주 대구 부산 세종 인천 경기 서울 기타 도 광역시 수도권 전국
제주 경남 경북 전남 전북 충남 충북 강원 울산 대전 광주 대구 부산 세종 인천 경기 서울 기타 도 광역시 수도권 2.18 전국
3.87 2.02
5.24 2.42
2.71 1.95
2.46 1.63
3.64 2.22
6.14 2.71
5.97
1.31 2.12
5.52 5.52 1.77 2.11 0.20 1.01
3.30 1.93 0.10
0.94 3.04 3.06 3.59 4.99 -0.72
-1.54 -0.23
0.57
4.46 3.63 2.302.51
1.41 2.40 -1.84 -14.08
0.80 5.75 -0.40
7.25 2.30
4.75 1.80
3.74 -0.61
7.84 -0.30
6.76 0.51
7.74
-0.30 1.48
9.27 11.59 1.10
2.20 0.30
6.40 0.30
2.41 0.00
1.43 1.20 2.09
3.36 5.57 -0.92
-2.00 0.70
1.29
8.00 8.38 0.603.84
-0.40 1.41
5.04 14.79
-2.15 1.17 -4.94
0.09 -0.10
1.73 1.52 2.74 -5.75
-0.07 -4.40
-0.14 -4.67
1.63
-3.47 -0.74
3.41 4.95 2.46
4.46 -3.29
-2.60
3.52 4.19 1.42
2.56 2.77 2.50 4.38
6.22 -1.67
1.632.20 -0.02
5.71 7.50 -2.25
-0.88
7.76 7.46
매매가격 전세가격 2014년 2013년 2012년
주) 각 년도 연초 대비 12월 가격지수변동률로 작성되었으며, 2014년 자료는 연초 대비 11월 가격지수작성 자료 : 전국주택가격동향조사, 한국감정원
1월 이후 주택 전세가격의 상승률은 매매가격의 상승률을 웃돌아, 11월 현재 매매가격대비 전세가격 비율 또한 상승세를 이어가고 있다. 특히 아파트의 매매가격대비 전세가격 비율의 상승세가 두드러지는데, 1월 이후 꾸준히 상승하여 11월 현재 전국기준으로 71.2%를 나타내고 있다. 서울 등 수도권의 매매가격 대비 전세가격 비율은 전국 평균보다 낮은 수준이나 광역시와 기타 도지역은 대체적으로 전국 평균을 웃도
[ 그림 11 매매가 대비 전세가 비율 ] 2014년 11월 기준, 단위 : %
0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0
제주 경남 경북 전남 전북 충남 충북 강원 세종 울산 대전 광주 대구 부산 인천 경기 서울
전국 (71.2) 66.8 70.2 67.1 73.1 76.0
79.4
72.9 70.6
57.9
72.9 70.6 73.1
76.9 73.6 74.7 71.4 73.2
주) 아파트, 중위수 기준
자료 : 전국주택가격동향조사, 한국감정원
2014년 주택 매매거래량은 상반기에 지속적인 증가세를 보이다가 5월 이후 잠시 주춤한 모습을 보였으 며, 하반기 다시 회복세를 보여 전년 대비 7.3% 증가한 91만 4,043건을 기록했다. 하반기 주택거래량의 증 가는 한국은행의 금리인하 및 정부의 경제경책 및 9.1대책의 시장 기대감이 반영된 결과로 해석할 수 있다.
한편, 주택 거래량 추이는 수도권 거래량 증가율이 두드러진 반면, 기타 도의 주택거래량은 감소한 것 으로 조사되었다.
[ 그림 12 연간 주택거래량 추이 ]
전국(좌) 수도권(우) 지방도(우)
0 20 40 60 80 100 120
2014 2013
2012 2011
2010 2009
2008 2007
2006
(만호) (%)
108
64.5%
19.6%
46.4%
29.8%
87 87
80
98
74
85 89 91
0 15 30 45 60 75 90
주) 주택거래량은 거래원인(매매, 판결, 교환, 증여 분양권 등)을 모두 포함한 집계치이며, 각 년도 거래량 누계치임. 단, 2014년 집계치는 11월 신고완료된 건까 지를 포함.
자료 : 한국감정원 부동산통계정보시스템(www.R-ONE.co.kr)
Ⅴ . 2015년 주택시장 전망
- 매매시장, 2014년에 이어 수도권의 회복세 유지되는 반면 지방의 가격 상승 둔화 전망 - 전세시장, 하반기 이후 안정세 유지하며 전반적으로 2014년 수준 유지
OECD는 2014년 11월 발표자료를 통하여 2015년 세계경제성장률을 3.5%로 전망하였다. 정부의 적극적인 재정 및 통화 확대 정책 기조에 힘입어, 국내외 주요기관들은 2015년 한국의 경제성장률을 3.6~4.0% 수준으로 예측하고 대체적으로 2014년에 비해 소폭 상승할 것으로 전망하고 있다.
거시경제 여건이 2014년에 비해 나아질 것이라는 전망이 다수인 가운데 미국의 금리인상 가능성이 상 존해있는 상황에서, 유럽의 약세, 중국의 성장 속도 약화, 유가하락 등 글로벌 경기불안 요인이 여전히 큰 변수로 작용할 가능성 또한 배제할 수 없다.
[ 표 7 국내외 주요기관의 경제성장률 전망치 ]
구분 IMF OECD 기획
재정부 한국은행 KDI 한국경제
연구원
현대경제 연구원
LG경제 연구원
2014년 3.7% 3.5% 3.7% 3.5% 3.7% 3.5% 3.6% 3.7%
2015년 4.0% 3.8% 4.0% 3.9% 3.8% 3.7% 3.6% 3.9%
이러한 거시적 경제환경 하에서 2015년 주택의 매매가격은 안정적인 공급상황에서 전세가격 상승에 따 른 실수요자의 매매 전환 및 수요자 구매심리 회복 등에 힘입어 신규분양시장, 재건축시장 등을 중심으로 긍정적 시그널로 작용하여 2014년 보다 소폭 상승할 것으로 예상된다. 반면 임대차시장은 저금리 상황이 지속되면서 아파트 전세 공급의 감소가 아파트 전세가격의 불안요인으로 작용하고 있다. 단기간 내 전세공 급부족을 해소할 수 없는 상황에서 전세시장을 중심으로 한 임대차 시장의 불안요인은 당분간 지속될 것으 로 보인다.
시장의 수요 측면에서는 다음과 같은 긍정적 요인에 의해 주택 매매시장의 회복세가 유지될 가능성을 보여준다. 먼저 국토연구원에 따르면 주택시장에 대한 소비심리가 6월 이후 상승세를 이어가고 있다. 특 히, 2기 내각 출범 이후 수도권을 중심으로 소비심리지수가 가파르게 상승하는 모습을 보였다. 심리지수의 이러한 상승세는 시장이 미래 주택가격 불안에 대한 과도한 비관과 매매가격의 하락 압력에서 다소 벗어난 것을 반증한다 할 수 있다.
또한, 금융결제원에 따르면 2014년 수도권의 청약경쟁률은 9.3:1을 기록하며 예년에 비해 높은 청약경 쟁률을 나타냈다. 지방의 경우도 대구, 광주, 세종을 중심으로 높은 청약경쟁률이 유지되면서 신규주택시 장은 활발한 모습을 보였다. 이는 저금리 상황에서 적정 수익률을 확보할 수 있고, 단기 자금 회전이 가능 할 것으로 예상되는 분양시장에 자금이 집중되면서 나타난 현상으로 볼 수 있다. 저금리 기조가 당분간 유 지될 것으로 보이는 상황에서 2015년 분양시장은 올해 수준의 상승을 기대할 수 있을 것으로 보인다.
마지막으로 최근 빠르게 상승하던 매매가격 대비 전세가격 비율은 서울, 경기, 인천 등 수도권 지역을 중심으로 상승세가 둔화되는 양상을 보이고 있다. 지속적인 전세가 상승에 따라 매매가격과 전세가격의 격 차가 줄어들고, 금융 지원확대 지원에 힘입어 전세시장에서 매매시장으로 이동하는 수요가 발생할 것으로 예상된다.
공급측면에서 살펴보면, 2014년의 비아파트의 인허가 실적은 전국적으로 예년수준을 유지하거나 소폭 상회하는 정도여서 2015년 비아파트 준공실적은 전년수준을 유지할 것으로 보인다. 반면, 2011년 이후 지 방의 아파트 분양물량 증가세가 이어짐에 따라 2016년까지 일정 수준의 아파트 입주물량이 유지될 것으로 보이는 가운데, 여전히 지방의 주택 인허가 실적은 증가세를 유지하고 있어, 지방시장의 공급과잉을 우려하 는 소리가 커지고 있다. 최근 몇 년간 지방의 주택시장이 호황을 누린 가운데 가격상승세가 유지되었고, 과 잉공급의 우려가 제기되는 상황에서 지방의 주택시장 호황이 2015년에도 유지될지에 대해서는 부정적이라 할 수 있다. 따라서 지방 주택시장의 경우 미분양, 미입주 등의 상황에 대비한 적극적 관리가 필요하다.
이렇듯 수요 측면의 긍정적 요인은 단기적 영향을 미치는 요인에 집중되어 있는 반면, 저성장, 주택시 장의 구조변화와 불확실성 등 장기적 측면에서의 시그널은 부족한 상황이라 장기적 지표개선과 국회에 계 류되어 있는 법안들의 조속한 처리를 통한 장기적 정책리스크 관리가 시급하다 하겠다.
<참고문헌>
국토교통통계누리(http://stat.molit.go.kr)
한국감정원 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr) 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr)