104 정 책 해 설
「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」시행령, 시행규칙 제정 주요 내용
이랑｜국토해양부 주택정책과 사무관
제정 배경
토지임대부 분양주택(이하‘토지임대주택’이라 함)은 토지는 임대하되 주택은 분양받는 새로운 유 형의 주택이다. 높은 주택 분양가격으로 인해 서민 의 주거비 부담이 가중되는 상황에서 서민 주거비 완화를 위한 획기적이고 다각적인 방안을 모색할 필요성이 제기되어 분양주택과 임대주택의 중간인 새로운 주택유형으로서 토지임대주택이 도입되었 다. 또한 소득계층에 따른 주거수요를 충족하기 위 하여 기존의 다양한 유형의 주택(영구임대, 국민임 대, 전세형, 분납형 등 임대주택 및 소형 분양주택) 을 보완하는 수요자 맞춤형 정책의 측면도 있다.
2007년 군포 부곡지구에서 주택법에 근거한 토
지임대주택 시범사업을 실시하였으나, 계약률이 약 8%로 저조하여 미분양 및 기 분양분을 모두 일 반 분양주택으로 재공급하였다. 이후 교수, 주택분 야 연구기관 연구원, 시장전문가 등이 참여한 평가단을 운영하여 시범사업 결과에 대해 검토한 결과 택지비 인하, 토지임대기간 연장 등 제도보완 필요 성이 제기되어 이를 반영한「토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」(이하‘토지임대주택 법’이라 함)을 새로 제정하게 되었다.
토지임대주택법이 제정됨에 따라 동 법률에서 위임한 사항과 집행에 필요한 사항을 정하기 위해 시행령, 시행규칙 제정안을 마련하여 2009년 10월
19일에 공포(2009년 10월 23일 시행)하였다.
주요 내용
이번에 제정된 토지임대주택법 시행령, 시행규칙 의 주요 내용은 다음과 같다.
1. 토지임대료 책정 등
토지임대주택의 월별 토지임대료는 공공택지의 경
105
우 해당 택지의 조성원가에 3년만기 정기예금 평균 이자율을 적용하여 산정한 금액을 12개월로 분할 한 금액이며, 민간택지는 해당 택지의 감정가격에
3년만기 정기예금 평균 이자율을 적용하여 산정한
금액을 12개월로 분할한 금액 이하로 결정한다. 토 지임대주택 소유자의 부담을 최소화하기 위해 임 대료 산정시 조성원가 또는 감정가격을 기준으로 하되 장기(40년)의 토지임대기간으로 인한 토지소 유자 부담을 감안하여 금융비용은 3년만기 정기예 금 이자율을 적용하였다.사업시행자가 매입한 택지에 대해서는 현 시점 에서 주택건설 택지로서의 정당한 가치를 평가하 고, 감정가격과 관련한 분쟁을 최소화하기 위해 민 간택지 감정가격 산정시기 및 방법에 대해 규정하 였다. 민간택지 감정평가시 감정가격은 평가의뢰 일 당시 해당 토지의 공시지가 중 평가 의뢰일에 가 장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 평 가하며, 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술 평균한 금액으로 산정한다. 택지조성이 완료 되지 않은 소지(素地) 상태인 토지는 택지 조성이 완료된 상태의 대지를 기준으로 하여 평가하도록 하였다.
토지임대주택 소유자의 주거안정을 위하여 토지 임대료 약정 체결 후 2년 내에는 증액할 수 없도록
하였으며, 주거비 부담을 줄여주기 위해 2년 경과 후 증액시에도 증액률은 특별자치도∙시∙군 또는 자치구의 평균지가 상승률을 고려하여 산정하되 주 택임대차보호법 시행령에 따른 차임 등의 증액청구 한도비율(5%)을 초과할 수 없도록 하였다.
2. 토지임대보증금의 보증금 전환 및 보증보험 가입
토지임대주택법상 사업시행자와 분양받은 자가 합 의한 경우에는 임대료를 보증금으로 전환하여 납 부할 수 있으며, 보증금에 대해서는 보증보험에 가 입(국가∙지방자치단체∙한국토지주택공사∙지방 공사 제외)하도록 되어 있는바 이에 대한 구체적인 사항을 하위법령에서 제정하였다.
보증금을 산정할 때 적용되는 이자율은 3년만기 정기예금 평균이자율 이상이 되도록 하였다. 임대 료 보증금 전환시 1년만기 정기예금 이자율을 적용 하는 임대주택법의 사례를 감안하되, 토지임대주 택 소유자의 부담 완화를 위해 임대주택의 임대료 보증금 전환시보다 조금 더 높게 전환금리의 최소 수준을 설정하였다.
토지소유자는 보증금 전액에 대하여 보증보험 에 가입하여야 하며, 보증금에 대한 보증보험은 임 대차계약 기간 동안 유지하여야 한다. 보증수수료 는 토지소유자가 75%, 토지임대주택 소유자가
25%를 각각 부담하여 매년 재산정하도록 하였다.
토지임대주택 소유자의 임대보증금 보호 강화를 위해 보증금 전액에 대해 임대차계약 기간 동안 보 증보험을 유지하되, 토지소유자의 부담을 감안하 여 보증수수료는 토지소유자와 주택소유자가 분담 하도록 하였으며, 보증수수료를 최소화하기 위해 매년 재산정하도록 한 것이다.
•건물분 분양가는 분양가 상한제하의 건축비 초과 불가
•토지임대료 인하 방안 - 재정 또는 기금 지원 근거 마련
•입주자의 권리 보호 방안
- 토지임대기간을 40년으로 하고, 토지임대주택 소유자의 75% 이상이 요구하는 경우 계약 갱신 가능
•토지임대주택 소유자에게 지상권 인정
•토지임대주택 소유자는 토지소유자의 동의를 받아 재건축 가능
•토지임대주택은 무주택자에게 우선 공급하고, 1세대 1주택 공급
<그림 1> 「토지임대주택법」주요 내용
106 정 책 해 설
3. 토지임대주택 전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우
토지임대주택의 전매행위 제한기간은 최초로 주택 공급계약 체결이 가능한 날부터 5년으로 정하였다.
이는 저렴한 주거비, 장기의 토지임대기간, 지상권 설정, 재건축 특례 등 토지임대주택을 분양받은 자 에게 주어지는 혜택과 주택법상의 전매제한기간 등을 감안하여 설정한 기간이다.
생업 상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인 정되는 경우는 주택법의 전매가 불가피한 경우와 동일하게 규정하였다. 세대원이 직장 근무 또는 생 업에 따른 사정이나 질병치료∙취학∙결혼으로 인 하여 세대원 전원이 다른 특별자치도, 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우(다만, 수도권으로 이전 하는 경우는 제외), 상속에 의하여 취득한 주택으 로 세대원 전원이 이전하는 경우, 세대원 전원이 해 외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체 류하려는 경우, 이혼으로 인하여 토지임대주택의 입주자로 선정된 지위 또는 토지임대주택의 소유 권을 그 배우자에게 이전하는 경우, 공익사업의 시 행으로 인하여 주거용 건축물을 제공한 자가 사업 시행자로부터 이주대책용 토지임대주택을 공급받 은 경우로서 특별자치도지사, 시장∙군수 또는 구 청장이 확인하는 경우, 토지임대주택의 소유자가 국가∙지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매나 공매가 시행되는 경우, 토 지임대주택의 입주자로 선정된 지위 또는 토지임 대주택 소유권의 일부를 그 배우자에게 증여하는 경우에 해당하여 토지소유자의 동의를 받은 경우 에는 전매제한기간 내일지라도 전매가 가능하다.
4. 우선매입 및 재공급 절차 등
토지임대주택법상 전매가 불가피하다고 인정되는 경우 해당 토지소유자가 토지임대주택을 우선 매 입할 수 있으며 우선 매입한 주택은 토지임대주택 으로 재공급하여야 한다고 규정하고 있는바, 우선 매입에 관한 절차와 재공급 가격 및 절차를 하위법 령에서 정하였다.
전매제한 기간 내에 토지임대주택을 전매하고 자 하는 자는 전매가 불가피한 경우에 해당함을 증 명하는 자료를 토지소유자에게 제출하여 우선매입 을 신청하여야 한다(단 이혼, 경공매, 배우자 증여 제외). 토지소유자는 우선매입 신청일로부터 10일 내에 매입 여부를 통보하고, 매입하기로 통보한 경 우에는 통보일로부터 15일 이내에 매입 신청을 한 자와 우선매입 계약을 체결하여야 한다. 전매제한 기간 내 전매가 불가피한 경우에 해당주택 소유자 의 우선매입 신청을 의무화하여 토지소유자의 우 선매입을 활성화하였으며, 아울러 전매의 불가피 성을 감안하여 실제 전매기간을 단축하기 위해 우 선매입 여부 결정 및 계약시기를 가능한 범위 내에 서 조기화하였다.
우선매입한 주택의 재공급 가격은 최초 공급시 의 입주금과 그 입주금에 1년만기 정기예금 이자율 을 적용한 이자를 합산한 금액에서 감가상각비를 제외한 금액으로 설정하도록 하였다. 이 경우 우선 매입 및 재공급에 따른 제세공과금, 법정수수료 및 자본적 지출을 재공급 가격에 가산할 수 있도록 하 였다. 우선매입한 주택의 재공급시, 해당주택의 정 당한 가치를 반영하기 위해 감가상각비, 자본적 지 출 등을 고려할 수 있도록 규정하였다.
우선매입한 토지임대주택은 무주택자에게 우선
107
공급하며, 1세대 1주택에 한하여 공급하여야 한다.
서민 주거비 부담경감과 주거안정이라는 특별법의 목적을 감안하여 무주택자에게 주택을 우선공급하 도록 한 것이다.
5. 부기등기 내용 및 말소신청
사업시행자가 토지임대주택을 공급하는 경우에는 해당 토지임대주택의 소유권을 전매제한기간이 경 과하기 전에 제3자에게 이전할 수 없음을 부기등기 하여야 하는데, 부기등기에는‘이 주택은 최초로 소유권 이전등기가 된 후에는 전매제한기간이 경 과하기 전에 토지소유자(토지임대주택 소유권을 이전받는 자 포함) 외의 자에게 소유권을 이전하는 어떠한 행위도 할 수 없음’을 명시하여야 한다. 또 한 부기등기를 한 경우, 토지임대주택의 소유자는 전매제한기간이 경과한 때에 부기등기의 말소를 신청할 수 있다.
6. 미분양 토지임대주택의 활용방법 구체화
사업시행자는 준공시점일부터 1개월까지 미분양된 토지임대주택에 대해서는 임대(전∙월세)로 활용 할 수 있도록 하였다. 미분양 토지임대주택을 임대 로 활용할 수 있도록 함으로써 미분양에 따른 시행 자의 자금회수 지연을 보완할 수 있도록 하였으며, 준공 후 1개월까지는 다른 형태로 활용할 수 없도 록 하여 사업시행자의 토지임대주택 공급 노력을 유도하였다.
향후 전망
하위법령 제정으로 토지임대주택 공급이 가능해졌 으며, 한국토지주택공사가 보금자리주택 시범지구 중 강남지구와 서초지구에서 시범사업을 2010년 이후 실시할 예정이다. 시범사업을 위해 서울 강 남∙서초지구의 지구계획에 토지임대주택 공급내 용이 2009년 9월 28일에 반영되었다.
또한 향후 시범사업 결과 등 토지임대주택 운영 사례를 감안하여, 토지임대주택 공급확대 가능성 을 검토해나갈 예정이다. 또한 입주자의 안정적 거 주를 위해 제도시행 초기에는 사업 시행자를 부도 위험이 없는 국가∙지방자치단체, 한국토지주택공 사, 지방공사로 한정하였으나 앞으로 민간사업자 의 사업참여 여부도 함께 검토할 것이다.
이번 토지임대주택법 시행령, 시행규칙 제정으 로 다양한 주택유형 공급을 통해 입주자의 선택 가 능성을 확대하고, 고분양가로 인한 무주택 서민의 주거비 부담을 대폭 완화하여 주거안정에 기여할 것으로 기대한다.