주택금융시장의 역할 정립과 발전방안

4

특 집 부동 산시 장 구조 전환 과 정책 방향

주택금융시장의 역할 정립과 발전방안

유승동 | 상명대학교 금융경제학과 교수

머리말

서브프라임의 먹구름이 형성되던 2006년 필자는 해외 주택금융시장에 대한 조 사를 위해 3주간의 해외출장 길에 올랐다. 미국의 유력 일간지 USA 투데이에서 주택금융시장의 위험을 경고한 헤드라인을 발견하고, 시장에서 활동하고 있는 전 문가들에게 서브프라임의 정의를 조심스럽게 물어보았다. 놀라운 것은 당시 서 브프라임의 정의를 ^‘자신 있게^’ 대답한 전문가는 생각보다 많지 않았다는 점이다.

2014년 현재 서브프라임의 정의는 상식이 되었고, 우리나라 매스미디어에서는 LTV(Loan-To-Value ratio: 주택담보대출비율)와 DTI(Debt-To-Income ratio:

총부채상환비율)에 대한 논의가 활발하게 진행되고 있다.

2014년 현재 주택을 보유하고 있는 두 가구 가운데 대략 한 가구는 주택담보 대출을 활용하고 있다. 그러나 경제성장기인 1980년대에는 주택을 구입하는 10 개 가구 가운데 1개의 가구에도 이르지 못하는 비율만이 주택담보대출을 받을 수 있었다고 한다. 과거 경제성장기와 달리 현재는 주택을 보유하고 있는 대부분의 가구에게 주택금융시장이 활짝 개방되어 있다고 말할 수 있다. 동시에 우리나라 가구 10개 가운데 4개(약 39%, 자가보유율 61%) 가구는 주택담보대출 시장의 문 을 두드릴 수도 없는 상황이다. 이들은 담보로 제공할 수 있는 주택을 소유하고 있지 않기 때문이다.

미국에서 촉발된 세계 경제위기 이후 경제정책에서 주택금융시장의 안정성 확

보가 중요한 자리를 차지하게 되었다. 건전한 주 택금융시장의 조성은 안정된 금융시장의 형성 에 필수적이며, 금융시장의 안정성 강화를 통하 여 건전한 경제발전을 도모할 수 있다는 것이다.

사실 우리나라 금융시장에서 주택금융이 주목을 받기 시작한 것은 최근이다. 예를 들어, 주택금 융시장이 성장한 것은 1990년대 말 발생한 외환 위기 이후이다. 주택금융시장은 1차 주택금융시 장(primary mortgage market)과 2차 주택금융 시장(secondary mortgage market)으로 구분된 다. 차입자인 가계는 1차 시장에서 (주택을 담보 로 제공하고) 주택자금을 금융기관에서 빌린다.

주택자금을 제공하는 금융기관은 동 자금을 2차 시장에서 조달하는데, 우리나라에서 2차 시장은 외환위기 이후 개발되었다(You 2009).

최근 가계대출 증가에 따른 거시경제의 잠재 적 위험에 대한 우려가 증가하고 있다. 가계대출 의 비중이 과도한 상황에서 예상하지 못한 외생 적 충격이 발생하게 되면, 이는 거시경제의 불 안으로 이어질 수 있다는 우려가 제기되고 있는 것이다. 가계부채와 관련된 논의에서 많은 경우 일반 가계부채와 주택담보대출의 차별성에 대 한 고려가 제대로 이루어지지 않는 것 같다. 내 집 마련을 원하는 가계, 특히 젊은 세대는 자신 들의 주거문제 해결에 주택금융을 활용할 수 있 지만, 가계부채에 대한 우려로 이와 관련된 논의 는 조명을 받지 못하고 있다. 부채를 이미 이용 하고 있는 기존 차입자의 위험관리를 목표로 주 택시장에서 가격을 결정하는 한계(marginal) 구 입자의 (차입을 통한) 의사결정이 제한되고 있 는 상황인 것이다.

이 글에서는 최근 부동산시장의 구조 전환에

따른 주택금융의 역할 정립과 발전방안에 대한 논의를 진행한다. 주택담보대출을 포함한 가계 부채에 대한 이슈가 광범위하게 논의되고 있는 현 상황에서 주택금융시장에 대한 정책방향을 제시하고자 한다.

주택금융시장에서 위험관리

주택금융시장이 성장하는 경우 주택가격의 변동 성이 확대되어 거시경제의 불안으로 이어질 가 능성이 높아질 수 있다. 예상하지 못한 외생적 충 격이 주택시장에 가해지는 경우 주택금융시장이 발전할수록 주택가격의 변동성이 증가한다는 것 에 대해 학계에서 다양한 논의가 이미 있었다. 그 리고 주택금융에 대한 공급증가가 주택시장의 수요증대를 유발하고, 이는 결국 주택가격 상승 을 유발할 수 있다는 것은 교과서에서도 이미 언 급되고 있는 사실이다.

최근 논의되고 있는 LTV와 DTI에 대한 이슈 는 금융기관의 영업전략과 밀접하게 관련되어 있다. 이와 같은 논의는 대부분 주택금융시장에 서 금융기관이 인수하려는 자산의 위험, 그리고 그 관리기준을 정부 등의 감독기관에서 사전적 으로 결정해주어야 한다는 것이다. 대중매체에 서는 금융기관의 포트폴리오 관리에 대한 사전 통제를 당연한 것으로 인식하고 있는 것처럼 보 인다. 이와 같은 인식이 증가한 이유는 서브프라 임 부분에서 촉발된 세계 금융위기 그리고 우리 나라에서 부동산 금융에 대한 일부 금융기관의 군집행동(herding behavior)에 따라 금융기관에 대한 대중의 신뢰가 하락했기 때문이다.

금융기관들이 치열한 영업활동을 전개하고

4

특 집 부동 산시 장 구조 전환 과 정책 방향

있는 현 상황에서 주택금융기관과 정부의 역할을 새롭게 정립할 필요가 있다. 정 부를 포함한 감독기관은 시장에서 금융기관의 영업활동과 위험관리의 정책방향 을 제시하고, 개별 금융기관의 경우 이를 토대로 영업계획을 설정하고 위험관리 능력을 자체적으로 배양해야 할 것이다. 감독기관은 금융기관의 자발적 위험관리 를 존중하고 이를 정책적으로 지원해야 한다. 경제성장기에 금융기관들은 전략적 으로 가계에 대한 영업활동을 축소하였으므로 정부의 주택금융시장 개입과 정책 지원이 필요하였다. 외환위기 이후 KoMoCo(한국주택저당채권유동화)를 통한 2차 시장의 개발과 동 시장의 활성화를 위하여 주택금융공사를 설립한 것도 전략 적 선택일 수 있다. 시장의 환경변화에 따라 향후 개별 금융기관의 역량을 배양하 는 방향으로 정책방향을 전환해야 할 필요성이 있다.

주택금융시장의 성장에 따라 주택가격 변동성의 증가는 불가피할 것이다. 특 히, 주택금융시장에서 신용제약에 처한 차입자의 비중이 증가할수록 주택가격의 변동성은 더욱 증가하게 된다. 경제에 기대하지 못한 부정적 충격이 발생하는 경 우 주택시장의 위험이 금융기관을 거쳐 거시경제로 전이될 가능성도 배제할 수 없다(송인호 2012). 이와 같은 잠재적 위험은 금융기관 혹은 경제주체들이 대부 분 위험에 대한 동일한 인식과 동일한 유형의 위험을 보유하고 있는 경우 현실화 될 수 있다. 개별 금융기관이 고유한 위험관리 전략을 추진하고 차별화된 영업활 동을 전개하는 경우 기대하지 못한 충격은 금융기관에 상이한 영향을 미칠 수 있 다. 그리고 금융기관에 따른 상이한 결과는 각 금융기관의 성과와 밀접하게 연관 되어 있다. 금융기관의 고유한 위험관리 정책에 대한 존중 없이 일관적인 감독방 향을 제시하는 것은 장기적으로 금융기관의 경쟁력 약화로 이어질 수 있는 것이 다. 따라서 정부에서는 거시적 관점에서 주택금융시장에 대한 감독체계를 제시하 고, 동 감독체계하에서 개별 금융기관은 영업활동과 위험관리에 대한 고유한 전 략을 수립할 수 있는 환경이 조성되어야 한다.

1차 주택금융시장에서는 차입자와 대출자의 이해가 상충될 수 있다. 시장에서 는 소비자와 공급자의 자율적 협상에 의해 거래가 발생하는데, 제한적 합리성을 보유하고 있는 소비자를 보호해야 한다는 시대적 흐름에 따라 주택금융시장에서 도 소비자 보호에 대한 관심이 증가하고 있다. 그러나 차입자와 대출자가 상충되 는 상황에서 금융기관을 통한 일방적 채널에 근거하여 소비자를 보호하는 정책을 도입하는 경우 소비자의 선택을 제한하고 불이익을 초래할 가능성이 높다. 다양 한 채널을 통해 소비자 보호정책을 도입할 수 있는 방안에 대한 고민이 필요하다.

2차 주택금융시장에서는 구조화 금융(structured finance)의 기법이 광범위하

게 활용되고 있으며, 최근 커버드본드(covered bond) 활성화를 위한 방안이 전개되고 있다. 구 조화 금융에서 금융기관과 투자자 사이에 위험 배분은 중요한 이슈가 될 수 있으며, 위험배분을 위한 의사결정은 장기효과와 단기효과가 서로 상충될 수 있다. 위험관리에 대한 전략과 방안 이 수립되지 않은 상황에서 정부가 시장에 개입 하는 것은 위험의 관리와 배분을 왜곡할 가능성 이 높다. 유럽의 주택금융시장에서 알 수 있듯이 커버드본드를 도입하려는 금융기관은 이에 상 응하는 위험관리 능력을 보유하고 있어야 한다.

시장 접근성 강화를 통한 주거복지 실현

주택금융시장에 대한 정책을 수립하거나 영업 활동을 영위하는 전문가들은 앞에서 언급한 주 택금융시장과 거시경제의 상관관계, 주택금융이 주택시장에 미치는 영향 등에 대한 전문지식을 보유하고 있다. 그러나 동 지식을 일반 참여자, 즉 가계가 이해할 필요는 없을 것이다. 대부분의 가계는 생애주기에 걸쳐 주택금융상품을 빈번하 게 활용하지 않는다. 그리고 모든 가계가 주택금 융기관의 문턱을 넘을 수 있는 것도 아니다.¹⁾ 특 히, 저소득·저신용층 등 한계 차입자의 주택금 융시장에 대한 접근성 강화를 고민할 필요가 있 다(조만 2012).

최근 주택도시기금으로 개편을 추진하고 있 는 국민주택기금의 경우 주택금융시장에서 소 외될 수 있는 소비자를 대상으로 공공성과 책 임성이 강화되어야 한다. 시중 금융기관이 풍부

한 유동성을 바탕으로 시장영업 활동을 강화하 여도, 담보능력과 상환능력이 높지 않은 일부 계 층은 여전히 주택금융시장의 접근성이 제한적 일 수 있다. 취약계층에 대한 정책적 지원 역할 을 기금에서 강화할 필요가 있다. 주택공급자에 대한 금융지원의 경우 그 상품과 상품의 수혜대 상에 대한 체계적 점검이 필요하다. 도시재생 관 련 프로그램의 경우 개별 사업이 진행되는 공동 체에 대한 외부효과에 대하여 점검이 필요하다.

기금지원을 통한 재생사업이 추진되어 그 혜택 이 사업자와 사업지역 주민에게만 돌아가는 경 우 기금의 공공적 기능에 대한 부정적 시각이 발 생할 수 있다. 일반 금융기관과 중첩된 시장에서 활동하게 되면 시장에서 투자가치를 낮게 평가 하고 있는 사업에 참여하게 된다는 평가를 받을 수 있는 것이다.

일반 가계를 대상으로 실시하고 있는 정부지 원 프로그램에 대한 새로운 방향성 설정이 필요 하다. 공공부문에서 일반 가계를 지원한 이유는 주택금융시장의 구조적 개편을 통하여 거시경 제의 안정을 도모하기 위함이었다. 이와 같은 정 책방향은 단기적으로 시장에서 경쟁을 촉진하는 긍정적 효과를 창출하기도 하였다. 그러나 저금 리 상황이 지속되고 있는 상황에서 그 효과성에 대한 의문이 제기될 수도 있다. 그리고 주택금융 기관의 경쟁은 증가하였고, 정부에서는 주택금 융기관의 위험을 간접적으로 관리하고 있으므로 과거와 달리 기존 주택금융정책의 효과성은 높 지 않을 것이다. (주택금융시장의 성장으로) 시 장에서 전문성을 제고하는 경우 이를 통한 소비

1) 공공주택에 거주하는 가계를 고려하면 우리나라 일반 가구 가운데 대략 3분의 1은 주택을 보유하고 있지 않음.

4

특 집 부동 산시 장 구조 전환 과 정책 방향

자의 혜택이 비례적으로 증가할 수 있다. 그러나 이제는 전문성 강화전략에 대한 구체적 실행방안이 필요한 것으로 보인다.

마지막으로 제한적 합리성을 보유하고 있는 일반 가계의 합리성을 강화하기 위한 구체적 방안을 모색할 필요가 있다. 주지한 바와 같이 이를 위하여 금융기관 의 의무만을 강화하는 경우 이는 곧 소비자의 불이익으로 귀결될 수도 있다. 주택 금융시장에서도 소비자를 보호하기 위한 실행전략과 관련된 활발한 논의를 기대 해 본다. 이는 거시경제 안정과 더불어 주거복지의 증진이라는 두 가지 목표를 달 성할 수 있는 방향으로 전개되어야 할 것이다.

주택금융시장의 기반강화 방안

주택금융시장에서 균형 있는 정책목표 설정과 이에 대한 공감대가 형성되어야 한 다. 주거복지를 지원하기 위한 미시적 측면과 안정적 경제정책 운영을 위한 거시 적 측면의 정책적 조화가 중요하며, 이 글에서는 전자에 대한 관심을 촉구하고 있 다. 만일 두 측면이 서로 충돌하는 경우, 그 부담은 오롯이 일반 가계가 부담하게 될 것이다. 우리나라의 현재 주택금융 정책시스템은 두 가지 측면이 서로 조화로 운 견제와 균형이 필요한 구조를 보유하고 있다.

주택 및 주택금융 관련 통계기반 개선은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 주 택 관련 통계 가운데 주택금융통계는 정부가 일시적으로 리더십을 상실한 경험이 있다. 과거 주택은행에서 관리되던 관련 통계는 동 기관의 민영화 그리고 국민주 택기금의 업무이관 등에 따라 기존의 지속성과 일관성이 하락하였다. 예를 들어, 2000년대 초반 시장정책을 수립하기 위한 통계는 일부 연구자의 노력에 의해 산 출되었다. 시장분석과 정책수립은 일부 전문가의 노력과 경험이 아닌 객관적이고 과학적인 통계를 기반으로 진행되어야 한다. 그리고 통계기반 구축은 예산과 더 불어 인력의 중요성을 인식할 필요가 있다.

마지막으로 차이에 대한 이해를 통해 과거와 차별화된 대응전략 수립이 필요 하다. 일반 가계대출과 주택담보대출은 수익과 위험의 체계가 동일하지 않으므 로 서로 구분되어 취급되어야 한다. 금융기관은 신용 위험과 이자율 위험을 구분 하여 관리하여야 하며, 총량적 위험관리에서 벗어나 세분화된 관리와 평가가 요 구된다. 주택금융시장에서 기존 소비자, 신규 소비자, 그리고 잠재적 소비자에 대 한 세밀한 구분이 필요한 것 같다(유승동 2014). 정책금융과 일반금융의 불분명 한 경계가 개선되어야 한다. 그리고 소비자 입장에서도 주택금융상품의 경우 그

유형과 종류가 다양하여 명확한 차이를 구분하 기 어렵다. 이로 인하여 제한적 합리성을 보유하 고 있는 소비자는 어려움을 겪을 가능성이 높다.

이는 소비자의 선호가 아닌 경제정책에 초점을 두고 정책적으로 금융상품이 개발되었기 때문이 라고 생각된다. 근시안적 사고에 의하여 전문가 양성을 위한 투자는 간과되고 있으며, 지식과 경 험을 보유하고 있는 전문가는 주택금융시장에서 이탈을 준비하고 있다.

맺음말

이 글에서는 최근 주택시장의 변화에 따라 주택 금융시장의 역할 정립과 발전방안에 대한 논의 를 진행하였다. 우선 주택금융기관이 인수할 수 있는 위험을 제한하는 최근 일련의 주택금융정 책에 대하여 장기적 관점에서 새로운 방향이 모 색되어야 함을 제시하였다. 이는 주택시장에서 주택금융의 역할이 주거복지 향상을 위한 방향 으로 전개될 필요가 있다는 측면을 강조한 것이 다. 그러나 주택금융의 다른 측면, 즉 안정적인 금융시장 운영을 통한 경제의 지속적 발전도 그 중요성이 높으므로 두 가지 정책방향에 대한 조 화로운 접근이 고민되어야 한다. 마지막으로 주 택금융시장의 성장에 따른 미시적 조율, 즉 차이 에 대한 이해를 통해 과거와 차별화된 대응전략 을 구축해야 하는 예를 제시하였다.

이 글에서는 중요한 몇 가지 주제에 대한 논의 를 진행하지 못하고 있다. 고령사회의 진입에 따 라 주목 받고 있는 주택연금(reverse mortgage), 최근 정부에서 도입한 공유형 주택담보대출 (shared appreciation mortgage), 새로운 검토가

필요한 주택담보대출 보험(mortgage insurance), 그리고 주택관련 파생상품 등 개별 상품에 대한 세부적 논의가 진행되길 기대한다. 정부에서 운 영하고 관리하는 각종 기금과 기금에서 운영하 고 있는 주택금융상품도 향후 추가적인 점검이 필요하다. 보험, 저축은행, 그리고 비금융권의 역 할도 주목을 받아야 할 것이다. 마지막으로 이 글 은 2차 주택금융시장이 아닌 1차 시장의 역할 정 립과 발전방안에 대한 논의를 진행하였음을 밝 히고자 한다.

참고문헌

송인호. 2012. 주택금융 및 신용채널의 거시경제 연관성에 대한 분석. 글 로벌 금융위기 이후 주택정책의 새로운 패러다임 모색(상), 조만, 차문중 편, 258-297. 서울: 한국개발연구원.

유승동. 2014. 주택담보대출 금리유형에 대한 선호분석: 명시선호를 중심 으로. 국토연구 81권: 55-66.

조만. 2012. 주택금융과 거시·미시 건전성 규제: 시장지표 및 정책개발 을 위한 제도적·실증적 분석. 글로벌 금융위기 이후 주택정책의 새로운 패러다임 모색(상), 조만, 차문중 편, 207-257. 서울: 한 국개발연구원.

You, S. D. 2009. Housing Finance Mechanisms in the Republic of Korea.

Nairobi, Kenya: United Nations Habitat.