개념 확인
학습목표
전원주택의 부지로 좋은 땅은 어떤 조건인지 알 수 있다.
부지 매입 시 고려해야 할 사항이 어떤 건지 파악할 수 있다.
땅 계약 시 유의사항을 알고, 계약에 임할 수 있다.
K
EYW
ORD• 토지이용계획 확인서
• 등기부등본
• 토지대장/지적도
• 소유권 이전
농원(전원)주택지 마련하기
도로보다 지형이 높아서 전망이 트여있는 땅
1
뒷산이 완만한 경사로 이루어져 있는 땅
2
지적도상 도로가 있는 땅
3
지하수 개발이 용이한 땅
4
대로와의 접근성이 좋은 땅
5
마을과 멀리 떨어지지 않은 땅
6
주변에 혐오 시설이 없는 땅
7
1. 전원주택(귀농/귀촌)의 부지로 좋은 땅
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 부지 매입하기 전 주의사항
▹경계를 확인하기(시골의 땅은 경계가 모호하다)
▹소유주 확인하기(소유주가 사망한 경우에도 등기부등본 관리를 소홀히 하는 경향)
▹지상물이 있으면 토지 소유주와 지상물 소유주 확인 (건물 또는 농작물 등)
*토지 소유주와 지상물 소유주가 다를 경우, 같은 날 같은 장소에서 함께 계약서를 작성
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 부지 매입하기 전 주의사항
▹무허가 지상물은 매도인이 철거를 책임지게 한다.
▹등기부상의 실 소유자와 매매계약서를 작성 (대리인과 계약을 체결한 경우에는 실소유자의 위임장과 인감증명서를 첨부)
▹매매 계약하기 전에 관련서류 확인(토지이용계획확인서, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 등기부등본, 인감증명서 등)
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 토지이용계획 확인서
▹토지이용계획서에는 토지의 소재지와 지목, 면적, 그리고 개별공시지가가 표시되어 있음
▹지역, 지구 등의 지정여부 및 토지이용규제 기본법 시행령 제 9조 4항 각 호에 해당되는 사항이 있음
▹용도지역, 용도지구, 용도구역이 표시되어 있음
▹도로/지적도 등이 표시되어 있음
*토지의 개발계획이나 향후의 개발 계획 수립 여부를 확인하는 등 토지의 가치를 판단할 수 있다.
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 토지이용계획 확인서
• 용도지구보다 더 큰 상위의 개념이라고 볼 수 있다.
• 용도지역은 토지를 어떤 용도로 쓸 것인지를 기본적으로 정하는 것이다.
• 건폐율과 용적률이 핵심이다.
용도지역
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 토지이용계획 확인서
❶ 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
❷ 관리지역 : 보전관리, 생산관리, 계획관리지역
❸ 농림지역
❹ 자연환경보전지역 용도지역
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 토지이용계획 확인서
• 용도지역에서 제한한 사항들을 더욱 강화 혹은 완화하는 것
• 도시의 미관이나 낙후도, 안전의 이유 등으로 필요할 경우
지자체에서 정하는데, 용도지역을 업그레이드했다고 보면 된다.
• 용도지구는 용도지역에 더하여 추가로 하는 개념으로 대략 7가지의 카테고리를 가지고 있다.
용도지구
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 토지이용계획 확인서
❶ 경관지구
❷ 미관지구
❸ 고도지구
❹ 보존지구 용도지구
❺ 시설보호지구
❻ 취락지구
❼ 개별진흥지구
※ 이외에 방재지구와 방화지구도 있음
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 토지이용계획 확인서
용도구역
• 용도지역, 용도지구를 보다 더 세부적으로 규제하는 사항으로 건축물의 용도, 용적률, 건폐율, 높이 등에 대한 규제를 강화 혹은 완화하는 것임
• 그린벨트(개발제한구역)와 같은 곳임
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 토지이용계획 확인서
용도구역
❶ 개발제한구역
❷ 도시자연공원구역
❸ 시가화조정구역
❹ 수산자원보호구역
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 농촌(전원)은 대부분 관리지역에 짓는다
용도
지역 세분 개 념 구분(%)
건폐율 용적율
관리 지역
보전관리 지역
산림, 녹지등의보전을위하여보전이필요하지만자연환경보전 지역으로설정되지않은곳
20 50~80 생산관리
지역
농업, 임업, 등을위해관리가필요하지만농림지역으로설정하기 않은곳
계획관리 지역
도지시역으로편입이예상되어체계적관리를위하여이용에
제한을두어관리하는곳 40 50~100
농림지역 농림업의진흥과산림의보전을위해필요한지역 20 50~80 자연환경
보전지역 주변경관수자원, 해안, 생태계및문화재의보전과수산자원의
보호육성을위해필요한지역 20 50~80
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*본 저작물의 저작권은 일사편리 충북 부동산정보조회시스템(http://kras.chungbuk.go.kr)의 동의를 얻어 이용하였음
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*본 저작물의 저작권은 일사편리 충북 부동산정보조회시스템(http://kras.chungbuk.go.kr)의 동의를 얻어 이용하였음
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• 토지대장(임야대장)
▹해당 관청에서 토지이용계획확인서, 지적도 등과 함께 발부 받을 수 있다.
▹토지의 소재지/지번/지목/면적
▹토지 소유자의 주소, 주민등록번호, 성명(명칭) 등 토지의 상황을 알 수 있다.
▹지목이 임야인 경우에는 임야대장을 발급받는다.
2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
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• 지적도(임야도)
▹해당 관청에서 토지이용계획확인서, 지적도 등과 함께 발부 받을 수 있다.
▹토지의 지번/지목/지형/방위
▹토지가 도로에 접하는지의 유무
▹인접한 토지의 상황 등을 확인할 수 있다.
2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
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*본 저작물의 저작권은 일사편리 충북 부동산정보조회시스템(http://kras.chungbuk.go.kr)의 동의를 얻어 이용하였음
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• 등기부등본
▹토지의 권리관계를 확인할 수 있다.
▹토지의 소유자
▹토지의 지상권
▹토지의 근저당권과 근저당권의 설정관계
*토지의 매도인이 정당한 소유자인지를 확인하는 중요한 서류 - 등기소에서 발급
2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
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• 인감증명서
▹토지의 매매계약서를 체결할 경우 등기부등본상의 명의자가 대리인에게 처분권을 위임하여 대리인과의 계약할 수도 있다.
▹위임장으로 대리권을 확인할 수 있다.
(위임장과 인감증명서의 도장이 같아야 한다.)
▹위임장에서 대리권의 범위와 기간 등을 확인한다.
2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 기본적인 문서
▹토지이용계획확인서
▹지적(임야)도
▹토지(임야)대장
▹등기부등본
▹위임 시에는 위임장과 인감증명서
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2. 부지 매입 시 고려해야 할 사항
• 기타 등기절차
▹매매계약서 작성 → 실거래가 신고서 작성(해당 관청에 신고)
▹신고필증 발부 → 토지대장 발부 → 취득세(등록세) 고지서 발부(세정과)
▹취득세 납부(영수필확인서) → 등기소에서 소유권 이전 등기 신청
▹등기권리증 수령(대략 7일 이내)하고 등기부 확인
※필요서류; 취득세영수필확인서, 등기신청수수료영수필확인서, 주민등록초본, 토지대장, 부동산거래계약 신고필증, 채권매입과 법원증지등
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3. 땅 계약 시 유의사항
• 등기부상의 소유자와 계약한다.
• 대금의 지불조건, 토지사용승낙서 등을 명기하여야 한다.
• 소유권을 완전하게 이전하는 것도 매우 중요하다.
개념 쏙쏙
학습정리
전원주택의 부지로 좋은 땅은 전망이 트여있고, 지적도상 도로가 있는 땅이어야 하며, 지하수 개발이 용이하고, 대로와의 접근성이 좋은 땅이다.
땅을 구입하기 전에 지적(임야)도, 토지(임야)대장, 등기부
등본, 토지이용계획확인서 등의 기본적인 문서를 확인해야 한다.
땅 계약 시 등기부상의 소유자와 계약하고, 소유권을 완전하게 이전하는 것이 중요하다.
