재정비구역 주민들의 주거선호요인에 관한 연구
- 청주시 사례를 중심으로 -
Housing Preference Factors in Redevelopment
- A Case study of Cheongju's Residential Property -
장용훈* 김동호** 황희연***
Jang, Yong-Hoon Kim, Dong-Ho Hwang, Hee-Yun
Abstract
Established redevelopment and reconstruction projects were unified into one law in 2003 when the ‘Act of Urban, Residential and Environment Improvement’ was enacted. However, the act only focused on the improvement of the physical state of residential environments established by maintenance projects. In order to be effective, the law also needs to improve the nonphysical aspects of the residential environment. While conducting our research and comparing it with past research, we identified the major factors of residential preferences in order to extract and analyze the nonphysical state of residential environments. As a result, we found that social and economic factors are significantly more important to residents than cultural factors. Also, we found that in each district studied the housing preferences were the most important in redevelopment and reconstruction with the exception of Sangdang-Gu (where the community was the most important factor) and Hungduk-Gu (where the social factor was most important). For future purposes, it is necessary to consider the variables according to each location in order to reflect the needs of the residents when building an apartment complex within the redevelopment and reconstruction district.
Keywords : Redevelopment and reconstruction, Housing preference factors, Social Factors, Economic Factors
주 요 어 :재정비사업, 주거선호요인, 사회적요인, 경제적요인
I. 서 론
1960년대 이후 인구 및 산업의 급속한 도시집중으로 근 본적인 도시의 기능 및 구조가 변화함에 따라 다양한 도 시기능에 필요한 발전적이고 현대적인 도시공간의 창출이 요구되었다. 이에 따라 도시공간을 개발하기 위한 갖가지 개발사업이 시행되었는데 개발되지 않은 토지에 새로운 도시적 기능을 부여하는 신개발사업과 기존의 토지를 재 이용 하는 재정비사업이 대표적이라 할 수 있다. 이중 재 정비사업(도시재생)은 국토해양부의 ‘건설교통 7대 R&D 사업’군 중 하나로 선정될 만큼 중요한 비중을 차지하고 있고, 서울 및 수도권 일부에서는 대규모의 재정비사업이 시행될 만큼 우리도시의 미래에 있어 가장 중요한 요인 으로 작용할 것으로 예상된다. 이러한 재정비사업의 주축 을 차지하는 주택건설에 있어 1990년대 초반까지 공급자 중심의 주택공급이 이루어진 결과 수요자의 주거특성을 반영하지 못하고 획일적인 주택공급에만 치우치게 되어
주거환경의 질을 떨어뜨리는 결과를 나타내게 되었다. 하 지만 2000년대 들어서면서 주택시장은 공급이 수요를 초 과하게 되고 공급자들은 주택의 공급·계획단계에서 소 비자의 만족을 수용할 수 있는 소비자의 주거선호와 주 거지 구매행동을 이해해야 하는 노력이 필요하게 되었다.
이러한 문제점에 대해 소비자의 주거선호에 대한 연구 가 활발히 진행되고 있으나, 이 연구에서는 실제 재정비 사업이 계획되어 있는 지역의 주거환경에 따라 주거선호 구조가 어떠한 차이점을 보이는지 알아보고, 수도권 및 지방도시와의 비교를 통해 향후 재정비구역 내 주택건설 에 있어 시사점을 제공하고자 하는데 연구의 목적이 있다 이를 위해 재정비 구역 및 주거선호의 개념을 정립하 고(제 2장), 주거선호요인을 추출하기 위해 선행연구를 바 탕으로 공통적이고 다수로 제시된 요인을 추출하였다(제 3장). 이후 추출된 요인을 이용하여 재정비구역 거주민들 을 대상으로 설문을 실시하여 주거선호요인에 대해 분석 하고(제 4장), 결론 및 시사점을 제시(제 5장)하는 것으로 연구를 맺는다. 분석의 방법은 38개 재정비구역을 지정한 청주시를 연구 대상지역으로 설정하고, 재개발·재건축사 업이 예정된 25개 구역의 주민들을 대상으로 주거선호에 관한 설문조사를 실시하였다. 설문조사 결과의 분석을 위 하여 프로그램 SPSS WIN 12.0를 사용하였다.
***정회원(주저자), 충북대학교 대학원 환경·도시공학과 석사과정
***정회원(교신저자), 충북대학교 대학원 도시공학과 박사수료
***정회원, 충북대학교 도시공학과 교수
본 연구는 2008 대한국토·도시계획학회 춘계학술대회 대전·충청 지회 에서 발표한 논문을 수정·보완 한 것임.
II. 이론적 고찰
1. 재정비사업과 주거선호의 개념
재정비의 광의적 정의는 “정태적인 기존도시의 물리적 환경을 동태적인 사회·경제적인 여건에 적응시켜 나가 는 지속적인 도시성장 및 발전과정”이지만, 실질적으로 협 의의 개념인 “물리적인 도시공간의 개선을 위한 수단”으 로 이해하고 있다(박현주, 2006). 1970년대 이후 산업화·
도시화 과정에서 대량 공급된 주택들이 노후화됨에 따라 이들을 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성으로 인해 주택재개발·재건축사업이 활성화되었다. 하지만 재정비 를 재건축사업 및 주거환경개선사업과 별개의 법에 의해 상이하게 처리함에 따라 도시 및 주택정책 추진과정에서 미흡한 정책결과를 가져왔고 통합적인 관리가 이루어지지 않아 정책의 혼선을 야기시켰다(하성규 외, 2003). 따라서 이를 보완하여 일관성 있고 체계적인 단일·통합법 제정 의 필요성이 증가하게 되어 2003년 7월 도시재개발법(재 개발), 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법(주 거환경개선사업), 주택건설촉진법(재건축)등 3개 법률을 통 합한 「도시및주거환경정비법」이 제정되었다. 통합된 법 의 제정 이후 인구 50만 이상의 도시에서는 도시·주거 환경정비기본계획의 수립이 의무화 되었으며, 이후 2006 년 7월 「도시재정비촉진을위한특별법」이 시행되어 수도 권의 대규모 재정비구역에서는 통합적인 재정비사업이 시 행되게 된다. 이와 같은 재정비사업은 불량·노후지역의 물리적인 환경개선에 기여함과 동시에 주택공급량이 부족 한 도시지역에 대규모의 주택을 공급하여 대도시의 주택 난을 해소하는데 큰 역할을 하고 있다. 하지만 재정비구 역의 실거주층인 도시빈민층의 특성을 고려하지 않은 양 적인 주택공급측면에만 초점을 두어 원주민의 재정착률 저하 등 많은 문제점이 나타나고 있다. 따라서 재정비구 역에서의 주택공급은 거주민의 특성을 파악하고, 사회적·
경제적·문화적 등의 다양한 시각으로 접근하는 것이 필 요하다.
이러한 거주민의 특성에 따라 주거선호에 대한 기호는 다양한 차이점을 보일 수 있다. 주거선호에 대한 개념을 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있다.
주거선호란 주거특성에 따라 어떠한 특성을 선호하는지
의 정도를 나타내는 말이다. 주거선호는 상황의 제약에 따른 산물로서 공식적인 법의 변화, 현재의 문제 상황, 경 제적 수준의 상승, 가족 발달적 변화 등에 기인하며 단기 적으로 가치변화가 주거선호를 유도하고 오랫동안 이것이 정착하게 되면 주거규범의 변화로 나타나게 된다(김한나, 2006). 또한 주거에 대한 선호는 개인이나 가족이 원하는 집의 특성, 또는 다양한 가족의 특성에 따라 좋아하는 양 상은 어떻게 다른가 등을 구체적으로 설명해 내고자 하 는 개념으로 설명할수 있다(조은정, 1994). 이렇게 주거선 호에 대해 개인적인 성향 또는 환경적인 요인의 차이로 인해 선호하는 정도가 다르게 나타나는데 개인의 주거선 호는 그것이 주거에 대한 개인의 행동으로 이어질 수 있 다는 준비상태를 내포하므로 이에 대한 체계적인 정보는 보다 좋은 주거공급과 바람직한 주거문화의 확산에 기여 할 수 있는 개념이 된다(김한나, 2006). 이상의 연구에서 살펴본 바와 같이 주거선호는 주어진 경제적, 사회적 여 건과 같은 외적요인과 개인의 특성과 같은 내적요인의 결 합의 산물체로 개념을 정의할 수 있다.
2. 선행연구 검토
그동안의 주거선호유형에 관한 연구는 수도권 및 대도 시 거주자부터 지방중소도시까지 도시권 전체를 다룬 연 구가 많이 진행되었다. 수도권의 신규분양주택 입주예정 자의 주거선호를 파악하기 위한 연구로 이우종(2003)은 주택소비성향과 주택구매에 영향을 미치는 각각의 요소들 에 대한 소비자 선호정도를 분석하여 연령별, 소득별, 거 주형태별 선호도를 도출하고, 우리나라 주택정책의 방향 에 대해 시사점을 제시하였다. 최막중(2000)은 수도권 거 주자의 주거지 선호성향 및 주택선호유형을 분석하였는 데, 가구주의 소득과 교육수준에 따라 주택입지에 관한 결정이 다르다는 것을 알수 있었다. 비슷한 시기에 하병 철(2001)의 연구는 주택공급업체는 공급과정에서 다양한 거주자를 위한 개별적인 단위평면의 개발이 이루어져야 한다는 결론을 제시하였다. 장한두(2007)는 주거만족에 영 향이 높은 계획요소와 불만족 요소를 파악하여 세부집단 별로 생활과 요구에 부합하는 주택계획 방향을 제시하고 향상된 주거환경평가 기법을 제시하였다. 주택산업연구원 (2005)의 연구에서는 지역별, 평형별, 생애주기별 등 가구 특성에 따라 주택구입결정요인이 다르다는 시사점을 제시 하였다.
비수도권의 주거선호유형에 관한 연구도 활발하게 이루 어지고 있다. 강평년(2008)은 연구에서는 중소도시 주거 지 선호에 있어서 소득구조가 주거선호 결정에 중요한 영 향을 미치고 있다는 것으로 파악하였고, 박훈식(2005)은 개별가구의 특성이나 현실적 제약조건에 따라 주거환경요 소의 선택이 달라진다는 것을 발견하였다. 이광국(2004) 은 지방중소도시의 주택선호특성에 대해 분석한 결과 지 방중소도시별로 주택선호경향에 상당한 유의성이 있으며, 해당 도시 택지개발사업지구의 공급형태와 주민들의 주택 그림 1. 연구의 흐름
선호경향과는 상당한 차이점이 있는 것으로 분석함으로서 일률적인 택지공급에 문제가 있다는 것을 지적하였다.
선행연구의 분석결과 수도권과 지방중소도시의 주민들 은 주거지 선택에 있어 동일지역에 거주하더라도 개별적 인 특성에 따라 다양한 주거지 선택이 이루어 진다는 것 을 알 수 있었다. 하지만 연구의 대부분은 각각의 개별적 인 요소들의 선호도만을 나타낸 연구결과여서 어떠한 요 인의 결합이 주거선호에 큰 영향을 미치는지에 대한 연 구는 부족하였다. 또한 도시전체의 일반거주자들을 대상 으로 한 주거선호도에 관한 연구로 재정비구역과 같은 특 수한 목적을 가진 거주민들의 주거선호경향을 파악하기에 는 한계가 있다고 본다. 따라서 본 연구에서는 재정비구 역 주민들의 주거지 선택에 있어 영향을 주는 요인을 알 아보고, 이를 근거로 선호요인의 결합을 통해 재정비구역 주민들의 주거선호도 특성을 분석하는데 연구의 주안점을 두고 있다.
III. 주거선호요인 추출
1. 분석지표 설정
주거선호에 있어 속성 및 요소 선정에 관한 선행연구 고찰을 통해서 살펴본 바와 같이 일차적으로 소비자의 주 거선호 속성의 선정이 매우 중요하며, 속성의 선정에 따 라 요소의 선택도 이후 연구결과에 중대한 영향을 미칠 수 있다는 것을 알 수 있다. 앞의 선행연구을 통해 제시
된 주거선호 속성 및 요소를 정리해보면 <그림 2>과 같 이 외부적요인, 내부적요인, 건축물요인, 입지적요인, 사 회·문화적요인, 물리적 요인, 비 물리적요인의 7가지 속 성으로 구분할 수 있고, 각각의 속성마다 요소가 따르게 된다.
본 연구에서는 앞의 선행연구에서 연구자들이 제시한 주거선호요인을 바탕으로 공통적으로 제시한 요인을 우선 적으로 채택하였다. 그리고 유사한 의미를 지닌 요소들의 그룹화를 통해서 대표 분석지표를 5가지로 구분하였는데 표 1. 선행연구 고찰
저자 범위 주거선호요인 선호우선순위
이우종이재영 신동민(2003)
신규분양주택수도권 입주예정자
주택규모, 주택가격, 교육환경, 교통, 편익시설, 공원 및 문화시설, 발전전망,
주택유형, 주택내부시설, 주차공간, 유지관리비 주택가격, 발전전망, 교통
최막중임영진
(2000) 수도권 거주자 쾌적성, 교통/접근성, 생활편리성, 자녀교육여건, 주택가격, 주택의 물리적 특성,
투자가치, 친근감 쾌적성, 교통/접근성,
자녀교육여건 장한두(2007) 서울시 공동주택
거주자 쾌적성, 프라이버시, 환경친화, 공급면적, 침실수, 투자가치, 브랜드네임, 방범,
이웃친밀도 쾌적성, 환경친화, 침실수
하병철(2001) 수도권 공동주택
거주자 교육, 교통, 채광, 통풍, 편의시설, 설비, 주동조합 입지환경, 주택의 향, 주거환경 권주안이유진
최혜경(2005)
수도권 공동주택
거주자 교통, 생활편익시설, 교육환경, 단지환경, 단지규모, 안전시설, 주택의 향 쾌적성, 교육시설 접근성, 교통시설 접근성 박훈식(2005) 광주시 공동주택
거주자 교육, 교통, 문화 및 근린, 주변환경, 위생, 안전, 사회, 경제, 층수, 평면,
단위주호관리, 단지특성, 설비 교통, 교육, 주변환경
임준홍김한수 (2001)
대구시 도심
거주자 안전성·쾌적성, 단지내부시설, 생활시설, 환경, 접근성, 경제성 접근성, 생활시설, 안전·쾌적성 강평년최승영
(2008)
일반거주자목포시 주택형태, 소유형태, 구조, 편의 및 접근성, 경제성, 환경성 환경성, 소유형태, 편의 및 접근성 이광국박철우
(2004)
지방 중소도시
일반거주자 우선주거환경, 주거지선호입지, 선호주택형태, 아파트선호층수, 아파트선호면적 거주만족도, 투자가치, 쾌적성
그림 2. 선행연구의 주거선호요인 구분
이는 주거선호 속성도출을 위한 근거로 작용할 수 있다.
사회적요인은공간 외부적 요소로 단지의 외부에서주 거선호에 영향을 미치는 교육 접근성, 교통 접근성, 안전
성의 3가지 분석요소를 추출하였다.
환경적요인은주민들의쾌적성과연계하여공원인접성,
혐오시설인접성, 경관성의 3가지분석요소를 추출하였다.
문화적 요인은단지에 인접하여 서비스를 제공하는 시 설을 중심으로 공공시설 접근성, 근린시설 접근성, 서비스 시설 접근성의 3가지 분석요소를 추출하였다.
공간적 요인은주 생활공간인단지내부의 요소에 대하 여공간배분, 향(배치), 시공상태의 3가지 분석요소를 추 출하였다.
경제적 요인은단지자체가 가지는 경제적 가치를 반영 하는 지표로서투자가치, 지역이미지, 주택브랜드의 3가지 분석요소를 추출하였다.
2. 분석방법
본연구에사용된 분석방법은 SPSS WIN12.0을이용하 여응답자의 일반적인 특성 및 응답자의 주거선호도 특 성으로 구분하여 분석을 실시하였다. 응답자의 일반적인
특성은 재정비구역 주민들의 특성을 알기위해 성별, 연령 구성, 학력수준, 월평균 소득 등에 대해 조사를 실시하였 고, 분석방법은 빈도분석1)을실시하였다. 응답자의 주거선 호도 특성분석은 도출된 분석요소에 대해 주거지선택시
고려되는 요소에 대해 우선순위를 부여하게 하였으며, 분 석방법은 컨조인트 분석법2)을사용하여 중요도및 부분 효용값을 산출하였고, 부분효용값의 합을 통해 각요인의 최적조합을 도출하고 우선순위를 정하였다. 또한모형의 적합도 검정을 위하여 피어슨의 R계수 및 켄달의 타우계
수3)를 추정하였다. 분석방법의 개요는 <그림 4>과 같다.
IV. 재정비구역 주민들의 주거선호요인 분석
1. 표본의 선정
대상지역은총 38개구역으로 주거환경개선사업 6개구 역, 주택재개발사업 15개구역, 주택재건축사업 10개구 역, 도시환경정비사업 5개구역, 사업유형 유보구역 2개 구역으로구성되어있다. 38개구역전체면적은 2,866,500 m2이며, 47,780인(17,060세대)이 거주하고 있고, 2010년 재정비사업이완료되면 185,192인(66,140세대)이거주하게 된다.
표 2. 분석요소의 그룹화
분석지표의그룹화 대표지표군
외부적요인+사회적요인 사회적요인 내부적요인+물리적요인 환경적요인 외부적요인+문화적요인 문화적요인 입지적요인+건축물요인 공간적요인
비물리적요인 경제적요인
그림 3. 분석요소
1) 빈도분석은 설문조사 결과에 대한 정보를 가장 간편하며, 중요한 기초정보를 제공해 준다. 성별에서 남자가 몇 명에 대한 몇 %인지, 여자가 몇 명에 대한 몇 %인지 등을 알려주는 기능을 한다. 즉, 한 변수 내의 각 범주들에 속해 있는 사례들이 얼마인지를 알려주는 것 (빈도)이며, 이들 각 사례수들이 전체 응답자 중에 차지하고 있는 백 분율을 동시에 보여준다. 즉, 빈도분석은 설문조사 후 입력된 분산 되고 체계적이지 않은 생자료를 요약·정리하는 기능을 가지고 있다.
그림 4. 분석방법
2) 컨조인트분석이란 기업, 제품, 정치후보자들 등과 같은 조사대상 자들을 여러개의 기준 또는 속성을 이용하여 평가할 때 각 속성별 중요도나 각 속성에서 응답자들이 이상적으로 생각하는 속성수준을 찾아내기 위해 이용되는 분석기법이다.
3) 컨조인트분석 결과의 타당성 검증을 위해 검정용 속성프로파일 (Holdout Profile)을 사용하여 컨조인트분석의 교차타당성을 검증하 는데 Pearson’s R과 Kendall’s tau는 관측된 선호도와 추정된 선호도 간의 상관계수가 얼마만큼 컨조인트모형에 적합한지를 설명해 주는 방법의 하나이다. 분석 결과 모형의적합성을 나타내는 Pearson’s R 과 Kendall’s tau의 값이 1% 내에서 유의한 것으로 나타나야 모형의 적합성이 인정된다고 볼 수 있다.
표 3. 대상지역의 개요
흥덕구상당구 계
면적(m2) 1,479,200 1,387,300 2,866,500
인구수(인) 25,910 21,870 47,780
세대수(세대) 9,250 7,810 17,060
계획인구(인) 80,192 105,000 185,192
계획세대(세대) 28,640 37,500 66,140
본 조사의 모집단은 청주시 38개 재정비구역에 거주하 는 주민들을 대상으로 하고, 공동주택건설이 예정되어있 는 25개 재개발·재건축구역의 주민들을 대상으로 설문 을 진행하였다. 설문방법으로 응답의 효율성 및 회수율을 높이기 위해 각 세대를 방문하여 면접조사를 실시하였고, 25개 구역을 대상으로 1구역당 10부씩 총 250부를 설문 하였다. 이 중 응답이 불확실 하거나 복수응답 등의 분석 이 어려운 75부를 제외한 175부를 최종 분석에 이용하였다.
응답자의 일반적인 특성 분석결과 세대 대부분이 50대 이상의 연령을 나타내고 있고, 과반수 이상의 세대주 들 이 대학교육을 이수하지 못하였으며 월 평균소득이 200 만원 이하의 소득을 올리고 있는 것으로 나타났다. 이는 대상지역이 소속된 청주시 40대 이상의 교육수준 및 연 령구성정도와 비교해 보았을때 비교적 연령 구성대가 높 고 교육수준이 낮다고 비교·판단 할 수 있다.
2. 주거선호도 특성분석
1) 전체 속성별 중요도와 속성수준의 효용값
컨조인트 분석을 이용하여 전체 응답자의 속성별 중요 도와 속성수준의 효용값을 산출한 결과 <표 5>와 같은 결과가 도출되었다.
속성의 중요도는 각 속성들의 상대적인 중요도를 백분 비(%)로 표시해 준 것이다. 전체 응답을 통해 살펴본 결 과 제일 중요하게 고려하는 속성은 사회적 요인으로 26.20%의 중요도를 가지고 있다. 이어서 경제적요인 20.99%, 공간적요인 19.57%, 환경적요인 17.69%, 문화적 요인 15.55%의 중요도를 갖는 것으로 분석되었다. 분석 의 결과 사회적요인과 경제적 요인이 전체의 48%의 비
중을 차지하는데 이는 대부분의 응답자들이 주거지 선택 에 있어 주거지 내부의 요소보다 주거지 외부의 사회적 환경을 중요시 하고, 현재가 아닌 미래의 주거지 이동을 위한 경제적인 요소로 주거지 선택을 한다는 것을 알 수 있다. 하지만 사회적 요인이나 경제적 요인에 비해 문화 적 요인의 중요도가 15.55%로 비교적 낮게 차지하는 것 으로 분석되었다. 이는 청주시 평균과 비교하여 대상지역 거주민의 평균연령이 높고 교육의 기회가 다소 열악하여, 문화적 요인에 비중을 덜 두는 것으로 해석이 가능하다.
그리고 속성수준별로 추정된 가치점수(부분효용값)을 살펴 보면 사회적 요인에서는 교통접근성(1.1676), 환경적 요인 에서는 공원시설 인접성(0.8686), 문화적 요인에서는 공공 시설 접근성(0.3480), 공간적 요인에서는 공간배분(0.6025), 경제적 요인에서는 투자가치(0.7810)의 효용값이 가장 크 게 나타났다. 즉, 대상지역의 주민들은 교통환경이 양호하 고, 공원이 인접하며, 동사무소나 우체국 등의 공공서비스 시설이 입지한 곳을 선호하며 주택내부 침실의 수, 주방 의 면적등 주택내부의 요소를 중요하게 여기며, 주택 자 체의 경제적인 가치를 중요하게 여기고 있다는 것을 알 수 있다.
그림 5. 표본의 선정과정
표 4. 대상지역의 개요
구분 대상지역 청주시
(40세 이상)교육수준
고등학교 이하졸업 72.0% 67.1%
2년제 대학졸업 14.4% 6.9%
4년제 대학졸업 12.5% 21.2%
대학원 이상졸업 1.1% 4.8%
연령구성
40~49세 22.9% 17.05%
50~59세 33.75 9.06%
60세 이상 25.1% 9.44%
표 5. 전체응답자의 중요도와 속성수준의 효용값
속성 속성수준 효용값 중요도4)
사회적요인
교육접근성 0.0210
26.20%
교통접근성 1.1676 안전성 -1.1886 환경적요인
공원인접성 0.8686
17.69%
혐오시설 인접성 -0.2508 경관성 -0.6178 문화적요인
공공시설 접근성 0.3480
15.55%
근린시설 접근성 -0.0413 서비스시설 접근성 -0.3067 공간적요인
공간배분 0.6025
19.57%
향(배치) -0.5168 시공상태 -0.0857 경제적요인
투자가치 0.7810
20.99%
지역이미지 -1.0261 주택브랜드 0.2451
4) 컨조인트분석에서요인의중요도계산을위해기본적인컨조인
트형태는다음과같이나타낼수있다.
여기서U(x)=전반적인선호도또는 i 요인 (i, i=1, 2, ···, m)의j 수 준의관련선호도, (j, j=1, 2, ···, m) ki=i의요인의수준, m=요인의 수이다. 이어서요인의중요성인Ii는개별요인의범위 αij로정의된 다. 즉, Ii={최대값(αij)×최소값(αij)}이다. 요인의중요성은다른요인 의상대적중요성으로규정할수있으며, 이것을Wi로나타내면Wi=Ii/
이다.
U x( ) αij×xij j=1
ki i=1∑
m
∑
=
i=1 m
∑
또한 각 속성에서 속성수준이 가지는 효용값의 비율이 각 요인마다 차이점을 보이는데 이는 상대적인 중요도로 해석할 수 있다. 교통접근성(1.1676)이 안전성(-1.1886)에 비해 거주민들의 주거선호요소에 매우 크게 작용 할 수 있다. 마찬가지로 투자가치(0.7810)의 선호도가 지역이미 지(-1.0261)에 비해 매우 중요하게 여기는 주거선호요소로 해석할 수 있다.
이에 반해 공공시설 접근성(0.3480)은 서비스시설 접근 성(-0.3067)에 비해 상대적으로 중요한 요소로 작용은 하 고 있으나 그 정도가 크지는 않은 것으로 나타나 재정비 구역 주민들의 주거지 선택에 크게 영향을 미치지는 않 는 것으로 분석할 수 있다.
이들 분석값 사이에 피어슨의 R계수와 켄달의 타우값 을 살펴보면 <표 6>과 같이 피어슨의 R계수 0.695, 켄달 의 타우계수 0.660이 나오는데 이는 회귀분석을 통해 추 정된 모수들이 얼마나 종속변수인 선호도를 잘 예측하는 정도에 대한 정보이다. 즉, 모형의 적합도 정도를 나타내 는 것으로 이 모형이 적합하다는 것을 알 수 있다. 분석 의 결과 청주시 재정비구역은 사회기반시설의 수준이 도 심 내 다른구역에 비해 비교적 열악하여 나타난 결과로 해석할 수 있으며, 결과적으로 주거지의 경제적인 가치에 영향을 미친다고 주민들은 인식을 하고 있다. 또한 향후 주거지 외부의 물리적환경이 주거지 선호도에 영향을 미 친다는 것을 알 수 있다.
2) 흥덕구 및 상당구의 비교
컨조인트 분석을 이용하여 흥덕구와 상당구 응답자의 속성별 중요도와 속성수준의 효용값을 비교한 결과 <표 7>과 같은 결과가 도출되었다.
전체 중요도 평가결과 사회적 요인은 흥덕구 25.65%, 상당구 26.71%의 중요도를 가지며, 가장 선호하는 요인 으로 나타났다. 차 순위위 경우 흥덕구는 공간적 요인 (20.07%), 환경적 요인(20.02%)으로 나타났지만, 상당구는 경제적 요인(23.06%), 공간적 요인(19.10%)으로 나타났 다. 분석의 결과 상당구와 흥덕구의 응답자 모두 주거지 선택에 있어 주거지 내부의 요소보다 주거지 외부의 사 회적 환경을 가장 중요시 고려한다는 점을 알 수 있다.
하지만 흥덕구의 경우 공간적 요인과 환경적 요인의 중 요도가 높게 나타난 반면, 상당구의 경우 경제적 요인의 중요도가 높게 나타났다. 이는 비교적 건물의 노후도가 양호한 흥덕구의 거주민들에 비해 상당구의 거주민들은 주거지 선택에 있어환경적인 가치보다 경제적인 가치를 중요하게 고려한다고 볼 수 있다.
그리고 속성수준별로 추정된 가치점수(부분효용값)을 살
펴보면 사회적 요인에서는 교통접근성이 흥덕구(0.9581)와 상당구(1.4013) 모두에서 효용값이 높게 나타났다. 환경적 요인에서는 흥덕구-공원인접성(0.6737), 상당구-혐오시설 인 접성(0.6455)의 효용값이 높게 나타났으며, 문화적요인에 서는 흥덕구-서비스시설 접근성(0.5110), 상당구-공공시설 접근성(0.1974), 공간적 요인에서는 흥덕구-공간배분 (0.2795), 상당구-향·배치(0.7359), 경제적 요인에서는 주 택브랜드가 흥덕구(0.4634), 상당구(1.5454)모두에서 높게 나타났다. 비교결과 흥덕구의 주민들은 교통환경이 양호 하고, 공원이 인접하고, 서비스시설의 이용이 용이한 곳을 선호하며, 주택 내부공간의 배치, 주택 자체의 경제적인 가치를 중요하게 여기는 것에 비해 상당구의 주민들은 공 원의 인접보다는 혐오시설로부터 보호와 서비스시설의 이 용편의보다 공공시설의 이용편의, 공간배분보다 주택의 향 (배치)를 중요하게 여기는 것으로 나타났다.
3) 주거지 선호요인 최적조합
각 프로파일의 스코어는 <표 5>를 바탕으로 각 수준의 부분효용과 상수 값(16.0)을 합산하여 산출하였다.
<표 8>에서 알 수 있듯이 가장 선호하는 조합은 프로 파일 10으로서 사회적 요인에서는 교통접근성, 환경적요 인의 공원인접성, 문화적요인의 근린시설접근성, 공간적요 인의 공간배분, 경제적요인의 주택브랜드의 조합이 전체 스코어 18.8425로 가장 높은 점수를 나타내며 가장 선호 하는 조합으로 나타났다.
18점 이상의 스코어를 나타낸 조합은 프로파일 10, 11, 1, 16으로로서 교통접근성과 공원인접성, 근린시설접근성, 공간배분, 투자가치가 두 개 이상 배치되어 있다. 이는 교 통접근성, 공원인접성, 근린시설접근성, 공간배분, 투자가 치 효용값의 비중이 상대적으로 높아서 나타난 결과이다.
또한 17점 이상의 스코어를 나타낸 프로파일 17, 13에서 도 교통접근성은 중요한 요인으로 작용하였다.
표 6. 모형의 신뢰성 평가 CONSTANT CONSTANT = 16.00
신뢰성평가모형의
Pearson’s R=0.695 Significance=0.00000 Kendall’s tau=0.660 Significance=0.00001
표 7. 흥덕구와 상당구 응답자의 중요도와 속성수준의 효용값
속성 속성
수준
효용값 중요도
흥덕구 상당구 흥덕구 상당구 사회적요인
교육접근성 0.0137 -0.0529
25.65% 26.71%
교통접근성 0.9581 1.4013 안전성 -0.9718 -1.3484 환경적요인
공원인접성 0.6737 0.5661
20.02% 15.55%
혐오시설 인접성 -0.1768 0.6455 경관성 -0.4969 -1.2116 문화적요인
공공시설 접근성 -0.1279 0.1974
15.54% 15.56%
근린시설 접근성 -0.3832 -0.3154 서비스시설 접근성 0.5110 0.1180 공간적요인
공간배분 0.2795 -1.1567
20.07% 19.10%
향(배치) -0.0022 0.7359 시공상태 -0.2773 0.4208 경제적요인
투자가치 -0.5392 -1.0041
18.72% 23.08%
지역이미지 0.0758 -0.5413 주택브랜드 0.4634 1.5454
전체적으로 사회적요인에서는 교통접근성과 교육접근성 요인이 상위 스코어를 나타내며 상위권 조합을 구성하는 반면 안전성 요인은 비교적 하위권 조합에 머무르고 있 다. 이는 재정비구역 주민들의 주거선호특성이 학교나 도 로, 대중교통이용의 편리함에 집중되고 있다는 것을 나타 낸다. 환경적요인에서는 공원인접성이 상위 1, 2, 3위 조 합에 포함되어 있지만 혐오시설 인접성이나 경관성의 요 인이 차상위 조합에 골고루 배치되어 있어 환경적요인의 중요성에 대해서는 주거선택시 고려정도가 낮은 것으로 나타난다고 할 수 있다.
문화적요인에서는 근린시설 접근성, 공공시설 접근성, 서비스시설 접근성의 요인이 전체조합에 두루 배치되어 있으며, 공간적요인 또한 공간배분, 시공상태, 향(배치)요 인이 전체적으로 배치되어 주거선택시 고려정도가 낮은 것으로 알 수 있다. 하지만 경제적요인 에서는 주택브랜 드와 투자가치 요인이 상위 조합에 집중배치되어 있으며, 지역이미지는 비교적 하위조합에 배치되어 있다. 이는 재 정비구역의 거주민이 주거선택시 향후 주택의 경제적인 가치를 매우 중요한 요소로 고려한다고 할 수 있다.
4) 수도권 및 지방도시와의 비교·분석
본 연구에서는 앞의 선행연구에서 연구자들이 제시한
주거선호요인을 바탕으로 공통적으로 제시한 요인을 우선 적으로 채택하였다. 따라서 선행연구에서 도출된 상위 5 위 이내의 주거선호요인을 본 연구에서 제시된 5가지 요 인으로 유형화시켜 중요도 정도를 본 연구의 결과와 비 교·분석하였다.
분석결과 수도권 거주민들은 주거선호요인으로 경제적 요인(40%)을 가장 중요하게 생각하고 사회적요인(28%), 문화적요인·공간적요인(12%), 환경적요인(8%)이 뒤를 이 었다. 이에 반해 지방권 거주민들은 사회적요인(45%)을 가장 중요하게 생각하고 경제적요인·공간적요인·환경 적요인(15%), 문화적요인(10%)이 뒤를 이었는데 이는 본 연구의 결과와 동일한 결과로 나타났다.
표 8. 컨조인트 분석에 의한 선호도 평균치 및 순위
프로파일 사회적요인 환경적요인 문화적요인 공간적요인 경제적요인 SCORE 순위
10 교통접근성 공원인접성 근린시설 공간배분 주택브랜드 18.8425 1
11 교통접근성 공원인접성 근린시설 시공상태 투자가치 18.6902 2
1 교육접근성 공원인접성 공공시설 공간배분 투자가치 18.6211 3
16 교통접근성 혐오시설 공공시설 공간배분 주택브랜드 18.1124 4
17 교통접근성 혐오시설 공공시설 시공상태 투자가치 17.9601 5
13 교통접근성 경관성 서비스시설 공간배분 주택브랜드 17.0907 6
3 교육접근성 공원인접성 공공시설 향(배치) 주택브랜드 16.9659 7
14 교통접근성 경관성 서비스시설 시공상태 투자가치 16.9384 8
7 교육접근성 혐오시설 서비스시설 공간배분 투자가치 16.8470 9
4 교육접근성 경관성 근린시설 공간배분 투자가치 16.7454 10
12 교통접근성 공원인접성 근린시설 향(배치) 지역이미지 16.4520 11
25 교통접근성 혐오시설 근린시설 공간배분 지역이미지 16.4519 12
2 교육접근성 공원인접성 공공시설 시공상태 지역이미지 16.1258 13
18 교통접근성 혐오시설 공공시설 향(배치) 지역이미지 15.7219 14
21 안전성 공원인접성 서비스시설 향(배치) 투자가치 15.6375 15
20 안전성 공원인접성 서비스시설 시공상태 주택브랜드 15.5327 16
9 교육접근성 혐오시설 서비스시설 향(배치) 주택브랜드 15.1918 17
6 교육접근성 경관성 근린시설 향(배치) 주택브랜드 15.0902 18
19 안전성 공원인접성 서비스시설 공간배분 지역이미지 14.9497 19
24 안전성 경관성 공공시설 향(배치) 투자가치 14.8058 20
27 안전성 혐오시설 근린시설 향(배치) 투자가치 14.7835 21
23 안전성 경관성 공공시설 시공상태 주택브랜드 14.7010 22
15 교통접근성 경관성 서비스시설 향(배치) 지역이미지 14.7002 23
26 안전성 혐오시설 근린시설 시공상태 주택브랜드 14.6787 24
8 교육접근성 혐오시설 서비스시설 시공상태 지역이미지 14.3517 25
5 교육접근성 경관성 근린시설 시공상태 지역이미지 14.2501 26
22 안전성 경관성 공공시설 공간배분 지역이미지 14.1180 27
표 9. 수도권의 주거선호요인
선호요인 빈도 비율 본 연구
경제적요인 10 40% 20.99%
사회적요인 7 28% 26.20%
문화적요인 3 12% 15.55%
공간적요인 3 12% 19.57%
환경적요인 2 8% 17.69%
V. 결 론
「도시및주거환경정비법」의 시행이후 재정비사업이 활 발하게 진행되고 있다. 이전의 주택공급은 공급자위주로 공급이 이루어진 경향이 있었으나 이제는 공급이 수요를 초과하는 상황으로 수요자의 의식을 반영한 주택공급이 필요할 것이다. 이와 같은 맥락에서 본 연구는 재정비구 역 주민들을 대상으로 주거환경에 따른 주거지 선호요인 을 조사하여 주거선호요인 및 선호요인의 결합을 도출하 고자 하였다. 또한 수도권 및 지방도시와의 비교·분석을 통해 재정비 구역의 주거선호특성을 파악하고자 하였다.
이를 위해 주거선호요인에 대한 선행연구를 수도권과 지방도시로 구분하여 살펴보았다. 이 중 제시된 주거선호 요인을 외부적요인, 내부적요인, 건축물요인, 입지적요인, 사회·문화요인, 물리적요인, 비 물리적요인으로 구분하였 고, 연구자들이 공통적으로 제시한 요인을 우선적으로 선 정하였다. 선정된 요인에 대해 유사한 의미를 지닌 요소 들의 그룹화를 통해 공간 외부적 요소로 단지의 외부에 서 주거선호에 영향을 미치는 사회적요인, 주민들의 쾌적 성과 연계한 환경적요인, 단지에 인접하여 서비스를 제공 하는 문화적요인, 주 생활공간인 단지내부의 요소에 대한 공간적요인, 단지자체가 가지는 경제적 가치를 반영한 경 제적요인으로 구분하고, 이를 분석에 이용하였다. 분석의 대상은 청주시 재정비구역 중 공동주택 건설이 예정되어 있는 25개 재개발·재건축지역의 거주민으로 설정하였고, 분석의 방법으로 응답자의 일반적인 특성분석을 위한 빈 도분석 및 선호도 특성분석을 위해 컨조인트 분석법을 사 용하였다.
연구의 결과는 다음과 같다.
첫째, 컨조인트 분석을 통한 선호도 분석결과 재정비구 역 주민들은 문화적·환경적인 혜택보다 사회적·경제적 인 혜택을 더 원하는 것으로 분석 된다. 이는 재정비구역 내 주민들의 경제적 여건과 연령대가 고령인 점을 감안 할 수 있는데 삶의 질을 평가할 수 있는 문화적요인은 경 제적인 부문의 충족 후 고려해야할 요소이며 50대 후반 의 주민들은 경제적인 여건과 더불어 주택의 공간배분 등 공간적인 요소를 더 중요시 하고 있었다. 또한 주거환경 에 따른 특성을 알기위해 상당구와 흥덕구를 비교한 결 과 비교적 건물의 노후도5)가 적고, 주택 접도율6), 과소필 지7)의 비율이 적게 나타난 흥덕구는 환경적 요인 및 공 간적 요인의 중요도가 높은 반면, 상당구의 경우 경제적
요인의 중요도가 높게 나타났다. 이는 주거환경의 객관적 지표를 나타낼 수 있는 건물의 노후도, 주택접도율, 과소 필지비율이 낮게 나타난 상당구 재정비구역의 거주민들은 불량한 주변환경이 주거지의 경제적 가치에 영향을 준다 고 의식하고 있다는 것을 나타낸다. 따라서 주거지의 경 제적 가치를 고려하여 건축물 및 기반시설부문에서 양호 한 주거환경을 원하고 있는 것으로 해석할 수 있다. 반면 에 흥덕구 재정비구역의 거주민들은 경제적 요인보다는 환경적 요인 및 공간적 요인을 원하는 것으로 나타났는 데, 이는 상당구와 비교적 시각에서 흥덕구의 경제적 여 건이 양호한 것으로 해석할 수 있다.
둘째, 각 요인의 부분효용값 합산결과 교통접근성, 공원 인접성, 근린시설 접근성, 공간배분, 주택브랜드의 결합이 가장 선호하는 결합으로 나타났다. 특히 교통 및 교육 등 기반시설 부문의 요인이 상위요인을 이루고 있는데 이는 현 거주지에서의 불편사항을 그대로 나타낸 것으로 재정 비구역으로 지정된 곳의 주거현실을 나타낸 주는 결과이 다. 따라서 이후 재정비사업시 기반시설 부문의 보완이 시급한 것으로 판단된다.
셋째, 수도권 및 지방도시와의 비교·분석결과 지방도 시와는 유사한 결과를 나타내나 수도권과는 비교적 상이 한 결과를 나타내고 있다. 이는 수도권의 주민들은 주택 을 경제적인 요소 즉, 투자의 가치로 생각하는 경향이 강 하나 대상지역의 주민들은 경제적인 요소보다는 삶의 장 소로서 그 가치를 더 높게 평가하였다. 이 결과는 경제적 인 여건의 차이가 드러난 것으로 볼 수 있다. 또한 문화 적 요인의 중요도가 수도권에서는 중요하게 여기고 있으 나 지방 및 본 연구에서는 상대적으로 주거선호요인으로 서 중요하게 작용하지 않았다는 것을 알 수 있었다.
본 연구는 재정비구역 주민들의 주거지 선호요소를 도 출해냈다는데 그 의의를 둘 수 있으며 또한 주거환경에 따른 주거선호특성, 수도권과의 비교를 통해 재정비구역 의 주거선호특성을 파악할 수 있었다. 재정비구역의 주거 선호특성이 지방도시와는 유사하나 수도권의 주거선호요 소와는 큰 차이점을 보이고 있으며, 경제적인 여건에 따 라 선호요인에 큰 차이점을 보이고 있다는 것을 알 수있 었다. 따라서 향후 주택 분양시 고려해야할 요소로 자리 잡고 있다.
본 연구는 다량의 질문과 설문요인의 유사성, 사례지역 의 제한으로 인해 연구결과를 일반화 할 수는 없는 한계 표 10. 지방권의 주거선호요인
선호요인 빈도 비율 본 연구
사회적요인 9 45% 26.20%
경제적요인 3 15% 20.99%
공간적요인 3 15% 19.57%
환경적요인 3 15% 17.69%
문화적요인 2 10% 15.55%
5)「도시및주거환경정비법」에따라정비구역내 2005년기준 20
년이상경과된건축물의비율로서상당구(74.2%)가흥덕구(70.1%)
에비해비교적높은편으로나타남.
6) 주택접도율이란 ‘정비구역안폭 4 m 이상의도로에접한건축물 의총수를정비구역안건축물의총수로나눈백분율’을의미하며상
당구(40.1%)와흥덕구(40.0%)가유사한비율을나타냄
7) 과소필지란건축법제 49조제1항건축물이있는대지의분할제
한면적기준을과소필지설정(주거지역: 60 m2미만, 상·공업지역: 150 m2미만)하며상당구(24.1%)가흥덕구(12.2%)에비해약 2배높 게나타났다.
를 가지나 속성과 속성수준의 다양화 등의 지속적인 연 구가 이루어진다면 좀 더 발전된 연구가 될 것이다.
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접수일(2009. 4. 24) 수정일(1차: 2009. 6. 22) 게재확정일자(2009. 7. 14)
