고령화사회 진입에 따른 주택연금 활성화 방안
황재훈 / 한국주택금융공사 인천지사 차장
I. 머리말
II. 우리나라 공적 역모기지 도입배경 1. 급속한 노인인구 증가 2. 노후준비 미흡에 따른 생활고충
3. 베이비붐 세대들의 은퇴임박에 따른 사회안전망 마련 III. 주택연금 제도 변경사항 및 효과
1. 주택연금 개요 2. 주택연금 제도의 변화 3. 제도 개선 효과
IV. 미국과 우리나라의 공적 역모기지 제도 비교 1. 미국 HECM
2. 한·미 공적 역모기지 제도 및 시장 비교
Ⅴ. 활성화 방안 1. 주택가격 제한 완화
2. 세제지원 강화 및 기타 부대비용 감면 3. 홍보 및 연구 활성화
Ⅵ. 결론
I. 머리말
통계청의「장래인구추계」보고서(2006)는 2010년 전체 인구 중 65세 이상 인구가 차지하는 비중은 11.0%이며, 한국의 고령화는 매우 빠른 속도로 진전되고 있어 2018년에는 노인인구 비율이 14.3%로, 2026 년에는 20.8%로 고령사회1)에 진입할 것으로 전망했다. 이처럼 인구의 빠른 고령화로 인하여 소득구조가 열 악한 서민 고령층이 소득하위계층으로 추락할 가능성은 높아질 것으로 예상된다.
고령화에 따른 문제의 핵심은 이미 은퇴한 고령자는 물론이고 은퇴를 앞두고 있는 예비은퇴자들도 대부 분 노후생계준비가 제대로 되어 있지 않다는 점이다. 이에 정부는 이러한 고령화문제와 관련하여 공적차원 의 국민연금, 주택연금, 농지연금 등 금융상품을 개발·도입하고 있다. 특히 주택연금의 경우, 2005년 정부 의‘고령친화산업 활성화 전략’의 주요과제로‘역모기지 활성화’가 선정되면서 정부가 공적 역모기지 제도 인 주택연금을 도입하였다. 2007년 주택연금이 출시된 이래 약 5,200여2)가구가 이용 중이며 도입 초기의
※ 본고의 내용은 필자의 개인의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다.
문제점을 개선하기 위하여 꾸준한 제도 변경 등을 통해 주택연금 활성화의 기반을 마련한바, 가입자가 지속 적으로 증가하여 국민연금과 더불어 대표적인 공적 노후보장 제도로 자리매김하고 있다. 한편, 우리나라 보 다 20여년 앞서 공적 역모기지(HECM)를 도입한 미국의 경우 지금까지 약 70만 노인가구가 HECM을 이용 하고 있어 성공적인 운영으로 평가되고 있다.
본 논고에서는 주택연금 도입 배경 및 주택연금 도입 후 고객의 요구 등을 반영한 제도의 주요 변경사항 을 살펴보고, 미국의 공적 역모기지 상품인 HECM을 비교·분석함으로써 앞으로 우리나라 주택연금 활성 화 방안에 대해 검토해 보고자 한다.
Ⅱ. 우리나라 공적 역모기지 도입배경
1. 급속한 노인인구 증가우리나라는 65세 이상 인구 비중이 급속히 증가함에 따라 2000년(고령자 비율 7%)에 고령화 사회에 돌입하 였으며, 앞으로 2018년(14.3%), 2026년(20.8%)에는 초고령 사회로의 진입이 예상된다. 기대수명은 2010년 79.6세에서 2020년 81.5세로 연장될 것으로 보이며 선진국에 비해 매우 빠른 노령인구의 증가가 예상된다.
2) 한국주택금융공사 보도자료(2011.5.3)에 따르면 주택연금 신규가입은 2007년 515건, 2008년 695건, 2009년 1,124건, 2010년 2,016건, 2011년 4월 말 850건으로 총5,200건에 이르고 있다.
자료 : 통계청,「장래인구추계(2006)」, 국가통계포털(KOSIS)
[그림 1] 인구 추이
65세 이상 노인이 가구주인‘노인가구’의 비중은 2010년 17.4%에서 점차 늘어나 2030년에는 10가구 중 3 가구가 노인가구일 것으로 전망하고 있으며, 65세 이상 노인이 홀로 사는‘독거노인 가구’의 비중도 2010년 6.0%에서 20년 후에는 10가구 중 1가구(11.8%)가 홀로 사는 고령자가구일 것으로 예측하고 있다.
2. 노후준비 미흡에 따른 생활고충
통계청에 따르면, 우리나라 65세 이상 인구 중 노후준비가 되어 있는 비율은 39.0%이며, 노후준비가 되어 있지 않은 고령자(61.0%)의 대부분은‘준비능력이 없거나’, ‘자녀에게 의탁’할 것이라고 응답하였고, 65세 이상 노인의 절반 정도(51.9%)가 생활비를 본인 및 배우자가 직접 마련하는 반면, 나머지는 자녀(친척)·정부 등으로부터 도움을 받아야 한다고 답하였다. 노인들이 겪는 가장 큰 어려움은‘경제적인 어려움(41.4%)’과
‘건강문제 (40.3%)’이며, 노년층이 취업을 희망하는 이유도‘생활비에 보탬이 되어서’가 가장 많은 비중 (56.8%)을 차지했다. 따라서 노년층 생활 안정화를 지원하기 위한 대책이 필요한 실정이다.
3) * 가구주의 연령이 65세 이상인 가구
** 가구주의 연령이 65세 이상이면서 혼자 사는 가구
2000년 14,507,010 1,733,525 11.9 543,522 3.7
2010년 17,152,277 2,982,240 17.4 1,021,008 6.0
2020년 19,011,815 4,231,578 22.3 1,512,082 8.0
2030년 19,871,144 6,410,665 32.3 2,338,354 11.8
자료 : 통계청, 「장래가구추계」2007
총가구 노인가구* (구성비)
(단위 : 가구, %)
[표 1] 노인가구 추이3)
(구성비) 독거노인가구**
자료 : 통계청,「사회조사」2009 계
준비 되어
있음 소계 국민 연금
기타공적 연금
사적
연금 퇴직금 예금, 적금
부동산 운 용 기타
(단위 : %)
[표 2] 노후 준비방법 (65세 이상)
준비 되어있지
않음 소계 아직 생각안함
앞으로 준비할 계획
준비능력 없음
자녀에게 의탁 100.0 39.0 100.0 29.6 11.4 11.5 4.1 28.0 14.1 1.2 61.0 100.0 2.6 3.5 54.4 39.5 100.0 42.3 100.0 27.4 12.7 11.6 4.9 26.4 15.9 0.9 57.7 100.0 1.7 2.9 52.5 42.9 100.0 32.1 100.0 35.5 8.0 11.1 2.1 32.3 9.1 1.9 67.9 100.0 4.1 4.4 57.9 33.5 100.0 51.5 100.0 30.8 12.7 10.1 5.3 25.9 14.0 1.2 48.5 100.0 3.6 4.8 58.4 33.2 100.0 30.4 100.0 28.2 9.9 13.1 2.8 30.5 14.2 1.2 69.6 100.0 2.1 2.8 52.6 42.5 100.0 25.5 100.0 32.2 10.6 12.6 1.9 26.8 14.7 1.3 74.5 100.0 2.0 1.8 57.5 38.7 2009년
도시(동부) 농어촌(읍면부)
남자 여자 (독거노인)
3. 베이비붐 세대들의 은퇴임박에 따른 사회안전망 마련
인구의 고령화 관점에서 볼 때 우리나라 베이비붐 세대4)의 은퇴는 거대 인구집단이 동시에 고령 인구에 편 입됨을 의미한다. 2000년에 이미 고령화 사회에 진입한 한국이 동 세대의 은퇴가 막바지에 달하는 2018년에 는 65세 인구수가 14% 이상이 되는 본격적인 고령사회로 진입하게 되는 것이다. 이들은 은퇴 후 노후생활에 대한 준비 부족5)으로 일부는 은퇴이후 취약계층으로 전락할 가능성이 있으며, 노후생활에 대한 보장 장치도 미흡하여 은퇴이후 경제적, 문화적 박탈감으로 인한 스트레스에 노출될 위험을 가지고 있다. 따라서 베이비 붐 세대들의 은퇴 이후 안정된 생활을 유지할 수 있도록 사회적 안전망을 정비하는 것이 필요하다.
4) 통계개발원의‘2010년도 베이비붐세대의 현황·은퇴효과 분석’보고서에 따르면 1955∼63년 사이에 태어난 베이비 붐 세대들은 2010년부터‘55세 정년퇴직’연령이 된다. 이들은 총 인구의 14.6%인 712만명으로, 일본의 베이비붐 세대인‘단카이 세대’(680만명, 총 인구대비 5%정도)에 비해 훨씬 높은 비중을 차지한다.
5) 삼성경제연구소의‘2010년 베이비붐 세대 은퇴의 파급효과와 대응방안 보고서’에 따르면 우리나라 베이비붐 가구의 평균자산은 3.1억원으로, 미국(약 80만달러), 일본(약5,556만엔)에 비해 상대적으로 낮은 수준이며, 이는 높은 부동산 비중(자산의 76% 이상)으로 유사시 현금 확보 여력이 취약하다.
연금소득대체율(=연금소득X100/은퇴전소득)은 42.1%로 OECD 평균(68.4%)에 비해 매우 낮은 수준이며, 현재 퇴직연금도 도입단계(공적연금을 수급 하기까지 약 5∼10년의 소득공백이 발생)에 있기 때문에 은퇴이후의 소득을 대체하기에는 역부족이다.
자료 : 통계청,「사회조사」2009
계 본인 및
배우자부담 소계 근로소득,
사업소득 재산 소득
연금,
퇴직금 예금 자녀 또는
친척 지원 정부 및
사회단체 기타
(단위 : %)
[표 3] 생활비 마련방법(65세 이상)
100.0 51.9 100.0 49.7 15.9 27.3 7.1 37.6 10.4 0.0 100.0 49.3 100.0 38.0 21.4 32.0 8.6 40.4 10.3 0.1
100.0 57.1 100.0 70.6 6.1 18.8 4.5 32.1 10.8 -
100.0 67.9 100.0 58.0 14.0 22.0 6.0 25.5 6.6 0.0 100.0 48.0 100.0 44.2 17.6 30.1 8.1 40.4 11.5 0.1 100.0 23.8 100.0 27.8 18.0 46.2 7.9 59.5 16.7 - 100.0 33.6 100.0 42.9 15.7 32.2 9.2 43.5 22.9 0.0 2009년
도시(동부) 농어촌(읍면부)
65~69세 70~79세 80세 이상 (독거노인)
자료 : 통계청,「사회조사」2009
계 경제적인
어려움 고용 불안정
소일거리
없음 건강문제 외로움·
소외감
가족으로 푸대접
경로의식 약화
도움 부족
노인복지
시설부족 기타
(단위 : %)
[표 4] 노인들이 겪는 가장 어려운 문제(65세 이상)
100.0 41.4 2.0 5.7 40.3 4.4 0.2 1.7 0.9 2.5 1.0 전체노인
자료 : 통계청,「경제활동인구조사 부가조사(고령층)」2010. 5.
계
(단위 : %)
[표 5] 고령자의 취업의사 및 취업을 원하는 이유(55∼79세)
100.0 33.5 56.8 2.4 2.2 4.9 0.3
일하는 즐거움
생활비 보탬
사회가 필요로 함
건강
유지 무료해서 기타
전체노인 2010년 2009년
III. 주택연금 제도 변경사항 및 효과
1. 주택연금 개요주택연금(주택담보노후연금보증)이란 60세 이상의 고령자들이 소유주택을 담보로 제공하고 금융기관에서 노후생활자금을 종신으로 매월 지급받는 대출에 대해 한국주택금융공사가 공적보증을 통해 이행책임을 부담 하는 제도이다. 집은 소유하고 있으나 현금소득이 부족하여 노후생활이 불안정한 60세 이상의 고령자가 주 이 용대상이다.
주택연금의 특징이자 가장 큰 장점은 자기 집에 살면서 월지급금을 연금방식으로 평생 지급받을 수 있다는 점이다. 기존에 은행들이 비슷한 성격의 역모기지 상품을 출시하였으나, 일반 시중은행의 역모기지는 종신거 주와 종신지급을 보장받지 못하는 경우가 대부분이다. 대출기간이 만료되면 그동안 받았던 대출 원리금을 전 액 일시 상환해야 하고, 만약 상환하지 못하면 주택은 경매 등의 방식으로 처분되어 강제퇴거 당할 위험이 존 재한다.
따라서 주택연금은 사회보장적 성격(주택가격 하락, 이자율 상승)뿐만 아니라 기본적으로 자기보장의 성격 (소유주택을 담보한 개인연금)을 가지고 있어 노후생활에 보다 안정적인 측면이 있다고 할 수 있다.
2. 주택연금 제도의 변화
주택연금 출시 초기의 문제점을 개선하고 연금수요자 저변확대 등을 위하여 제도를 몇 가지 개선하였는 데, 주요 변경사항은 다음과 같다.
주택금융공사 국민은행 신한은행 농협
[표 6] 시중은행 역모기지 및 주택연금 비교표
상품명 주택연금 KB주택연금론 역모기지론 리버스 모기지론
출시 ’07.7.12 ’08.9.29 ’04.5.12 ’06년(현재판매중단)
대상 60세 이상 이상45세∼80세 미만 40세 이상 55세 이상 농업인
대상주택 9억원 이하 제한 없음 제한 없음 주택, 전, 답 등
대출기간 사망 시까지 10∼30년 최장15년 5∼15년
대출금리 CD+1.1%p 5년 고정, 7.5% 고정 6.6%, CD+3.3%p 6% 내외
보증료 초기 및 연보증료 보증 없음 보증 없음 보증 없음
구분
3. 제도 개선 효과
우선 ’09년 4월, 가입연령을 만65세에서 60세로 하향 조정하여 전체 신규 가입자의 13.1%에 해당하는 총 493명이 주택연금을 추가로 이용할 수 있게 되었다.
출시 당시 현재(’11년 4월)
[표 7] 주택연금 제도의 변화 구분
· 의료비, 교육비, 관혼상제비, 주택수선비 등만 허용
· 선순위대출금 상환 불가
· 주택 구입, 도박, 투기 등 사행성 및 사치오락성만 아니면 모두허용
· 선순위대출금 상환 가능
정액형
정액형 - 증감 없음 증가형 - 매년 3%씩 증가 감소형 - 매년 3%씩 감소
6억원 이하 9억원 이하
불가능 가능
3억원 5억원
근저당권 설정시 농특세 부담 근저당권 설정시 농특세 전액 면제
이용도중 이사 불가 이용도중 이사 가능
65세 (부부 모두 충족) 60세 (부부 모두 충족)
일정조건 충족 시 소득공제 조건없이 소득공제 (가입자 전체) 대출한도의 30%
(최대 9천만원 이내)
대출한도의 50%
(최대 2억5천만원 이내) 개별인출금 용도제한
월지급금 지급방식
가입대상 주택가격
지급방식변경
대출한도
초기비용
이사
가입연령
소득공제 개별인출한도
60세이상 - 0.0% 493 13.1% 493 9.5%
65세이상 358 24.7% 787 21.0% 1,145 22.0%
70세이상 466 32.2% 1,018 27.1% 1,484 28.5%
75세이상 380 26.2% 834 22.2% 1,214 23.3%
80세이상 244 16.9% 620 16.5% 864 16.6%
합계 1,448 100% 3,752 100% 5,200 100%
주) 2011년 4월 기준
건수 비율 건수 비율 건수 비율
변경 前 변경 後 계
연령대
또한 ’09년 3월에는 대출한도를 3억원에서 5억원으로 확대하여 신규 가입자의 10.1%에 해당하는 총 389명 이 인상·조정된 연금액을 지급받을 수 있었다.
이와 함께, ’09년 4월에는 수시인출한도를 대출한도의 30%에서 50%까지 확대함에 따라 553명이 추가로 높게 설정된 수시인출금 한도를 적용 받을 수 있게 되었다.
한편, 가입가능한 주택가격의 범위를 ’08년 10월에 6억원에서 9억원으로 확대하여 총 309명이 추가로 주 택연금에 가입하였다.
1억미만 149 14.7% 419 10.0% 568 10.9%
2억미만 315 31.0% 1,255 30.0% 1,570 30.2%
3억미만 252 24.8% 986 23.6% 1,238 23.8%
6억이하 300 29.5% 1,215 29.0% 1,515 29.1%
9억이하 - 0.0% 309 7.4% 309 5.9%
총합계 1,016 100% 4,184 100% 5,200 100%
주) 2011년 4월 기준
건수 비율 건수 비율 건수 비율
변경 前 변경 後 계
주택가격
10%이하 1,052 72.7% 2,494 66.5% 3,546 68.2%
20%이하 129 8.9% 267 7.1% 396 7.6%
30%이하 267 18.4% 438 11.7% 705 13.6%
40%이하 - - 173 4.6% 173 3.3%
50%이하 - - 380 10.1% 380 7.3%
총합계 1,448 100% 3,752 100% 5,200 100%
주) 2011년 4월 기준
건수 비율 건수 비율 건수 비율
변경 前 변경 後 계
수시인출한도 설정 비율
1억원이하 463 35.0% 1,400 36.1% 1,863 35.8%
2억원이하 559 42.3% 1,534 39.5% 2,093 40.3%
3억원이하 299 22.6% 556 14.3% 855 16.4%
4억원이하 - 0.0% 227 5.9% 227 4.4%
5억원이하 - 0.0% 162 4.2% 162 3.1%
합계 1,321 100% 3,879 100% 5,200 100%
주) 2011년 4월 기준
건수 비율 건수 비율 건수 비율
변경 前 변경 後 계
대출한도
IV. 미국과 우리나라의 공적 역모기지 제도 비교
1. 미국 HECM(Home Equity Conversion Mortgage) 1) HECM 개요
HECM은 주택도시개발부(HUD) 산하 연방주택청(FHA) 보증부 공적 역모기지 상품이다. 역모기지시장6)의 형성 및 의료·사회보장의 재정 부담을 삭감하기 위한 목적으로 주택커뮤니티개발법(Housing and Community Development Act of 1987)을 제정, 정부 주도 하에 1989년부터 판매하기 시작했으며, 현재 역모기지 시장의 약 90%이상을 점유하고 있다. HECM의 주요 특징 중 하나는 정부의 공적보증을 받고 있 다는 것이다. 정부 내 기금인 GIF7)를 통해서 공적보증이 제공되고 있다. 우리나라의 경우에도 정부의 공적 보증을 통해서 위험을 최소화하고 있어 이용자나 금융기관에 안전판을 제공하고 있다.
6) 미국에서는 1961년 최초로 역모기지 상품이 도입되었지만 1989년에 주택도시개발부(HUD: Department of Housing & Urban Development)가 개 발한 주택자산전환모기지(HECM) 상품이 등장하면서 시장이 활성화되기 시작하였다.
7) 정부내 기금(GIF: General Insurance Fund)을 설치해서 결손금 발생시 의회 동의를 얻어 연방정부예산으로 지원이 가능하게 함으로써 이용자 및 금 융기관이 감수해야 할 위험을 최소한으로 낮추었고, 이런 부분은 HECM의 성공에 큰 요인으로 작용하고 있다. GIF는 역모기지만을 위한 Fund는 아니 며, HUD가 책임을 부담하는 모든 모기지관련 상품중 MMIF (Mutual Mortgage Insurance Fund)가 부담하고 있는 모기지보험을 제외한 모든 상품 을 위한 Fund로서, 최소자기자본비율은 적용하지 않는다.
정액형 515 100% 3,451 73.7% 3,966 76.3%
증가형 - - 53 1.1% 53 1.0%
감소형 - - 1,181 25.2% 1,181 22.7%
합계 515 100% 4,685 100% 5,200 100%
주) 2011년 4월 기준
건수 비율 건수 비율 건수 비율
변경 前 변경 後 계
주택가격
마지막으로, ’08년 5월과 10월 두차례에 걸쳐 월지급금의 형태를 다양화하여 정액형 이외에 증가·감소 형 상품을 선택할 수 있도록 하였다. 이 결과 전체 이용고객 4,685명 중 1,234명이 증가·감소형 상품을 선 택하였으며, 특히 매년 월지급금이 3%씩 줄어드는 감소형을 선택하는 가입자가 전체의 25.2%를 차지하면 서 가입초기에 가급적 연금을 많이 받고자 하는 고객의 니즈를 충족할 수 있게 하였다.
2) HECM의 주요내용
① 주택가격 인정한도
주택가격 인정한도(MCA: Maximum Claim Amount)는 대출기관이 보증기관인 FHA에 청구할 수 있는 보증채권 한도액을 의미한다. 실질적으로 주택가격 인정한도 조정을 통해 대출한도를 제한하고 있으며, 최 대 주택가격 인정한도는 625,500달러(’11년 8월기준)이다. 한편, 대출한도비율(PLF: Principal Limit Factor)은 일종의 LTV비율로 최대 대출가능금액을 산정해 내기 위한 상수로써, 가입자 연령과 기대금리(장 래 대출기간동안 적용될 대출 금리의 평균 예상값을 의미)에 따라 차등 적용된다. 이로부터 산출된 대출가능 금액은 매월 종신형 월지급금을 현시점에서 일시에 받을 경우 수취할 수 있는 금액을 의미한다. HECM의 경우 우리나라(인출한도 50%)와는 다르게 최대 대출가능금액의 100%를 일시금 인출한도로 설정하는 것도 가능하다.
② 대출 적용금리
실제 대출에 적용되는 금리는 미국채 금리(또는 LIBOR)에 금융기관 마진을 가산한 형태로 연 변동금리 방식과 월 변동금리 방식이 있다. 이때, HUD는 금융기관별 마진에 관여하지 않고 금리상한(Cap)만 제한8) 하고 있다. HECM을 비롯한 다른 제도들이 모두 금리상한을 설정한 변동금리를 적용하고 있는 것을 볼 수 있는데, 이는 금융기관의 경우 초창기 상품에 고정금리를 적용하는 것이 매우 부담스러운 이유에서다. 고정 금리는 대출 시 금융기관의 입장에서 이자율 변동에 대한 위험을 감수해야 하기 때문에 유동성프리미엄 이
8) 연 변동금리 방식의 경우 금리상승 허용 폭은 전년도 대출 금리 대비 2%p 이내, 대출기간 전체로 5%p 이내인 반면, 월 변동금리 방식의 경우 전월대 비 대출금리 조정 제한은 없고 대출기간 전체에 대하여 10%p로 제한한다.
[표 8] 사용가능한 대출금 산출과정
MCA 최대청구가능한도
[$625,500]
또는 [주택가격]
중 적은 금액
PLF 대출한도비율
[가입자 연령]과 [기대금리] 반영
초기비용 (초기보증료, 대출취급수수료)
연보증료
수수료 (계약비용, 관리수수료 등)
사용 가능한 대출금 최대 대출가능금액
× - - =
외에 이자율 리스크를 가산하여 높은 수준의 고정금리를 적용하게 되고, 이로 인해 높은 금리를 부담해야 하 는 이용자는 제도 이용을 꺼려하게 된다. 따라서 상기 제도들은 모두 변동금리를 적용하고 있고, 우리나라의 경우에도“3개월 CD + 1.1%p”를 적용하고 있다. 그러나 미국은 최근 고정금리형이 증가하는 모습을 보이 고 있는데, 이는 고정금리형 HMBS(HECM을 기초자산으로 발행하는 증권)에 대한 투자자들의 선호도 증가 와 금융위기 이후 금융시장 불안에 따른 고정금리형 HECM 가입자 증가에 기인한 것으로 분석된다.
③ 수령 방식의 종류
지급방식은 총 5가지 형태인 종신지급제, 기간지급제, 신용할당제, 수정종신지급제, 수정기간지급제로 존 재한다. 거주해온 집에 계속 살면서 계약해지(사망)시까지 매달 받을 수 있는 종신지급제(Tenure) 방식, 대 출계약시점에 대출금을 받을 기간을 정하고 그 기간 동안 매월 지급받는 기간지급제(Term), 대출계약시점 에 계산된 최대 대출가능금액을 일시금 인출한도로 설정하여 가입자가 원하는 시점에 원하는 금액만큼을 수 시로 인출하는 신용할당제(Line of Credit)가 있으며, 일시금 인출한도 설정방식과 종신지급방식을 결합한 수정 종신지급제(Modified Tenure), 마지막으로 일시금 인출한도 설정방식과 확정기한방식을 결합한 수정 기간지급제(Modified Term)가 있다. 특히 수정 기간기급제는 가입자들이 가장 선호하는 방식으로, 종신지 급방식에서 수령 기간이 확정되어 있는 형태이다. 한편, HECM은 가입 후에도 수수료 20달러만 지불하면 지급방식의 변경이 가능하다.
④ 수수료 체계
수수료에는 대출취급수수료, 보증료, 관리수수료, 대출계약비용 등이 있다. 우선, 대출취급수수료 (Origination Fee)는 대출이 실행될 때 징수하는 수수료로 주택가격에 따라 차등 부과한다. 이는 대출기관 (Originator)들의 주요 수입원이며, 대출 관련 문서처리 및 대출진행에 소요되는 각종 비용을 포함한다. 보 증료는 초기보증료와 연보증료로 구분되는데, 초기 보증료(upfront premium)는 가입 시 한번만 내는 보증 료로 MCA의 2%를 징수한다. 연 보증료(annual fee)는 대출기간동안 내야하는 보증료로 대출잔액 기준 연 1.25%를 징수한다. 관리수수료(Servicing Fee)는 연 변동금리의 경우 월 30달러, 월 변동금리의 경우 월 35달러를 징수하며 이는 대출잔액으로 계상되는데, 최근 금융기관들의 경쟁으로 관리수수료를 면제해주는 추세에 있다. 관리수수료는 사후관리기관의 주요 수입원으로, 담보주택의 상태 등을 확인하고 가입자에게 HECM 이자율 변동내역 고지 등에 충당한다. 마지막으로 대출계약비용(Closing Cost)은 대출심사과정의 표준화 및 효율화를 위해 부과되는 비용으로, 신용조사, 재해보험 가입확인, 서류준비, 등기수수료, 주택에 대한 부가적인 조사, 권원보험료, 우편료 등이 이에 포함된다.
⑤ 상담사 제도
미국은 HUD에서 승인한 전문상담사와 반드시 상담을 거친 후 상담증명서(유효기간은 180일 이내)가 있 어야 역모기지 이용이 가능하다. ’90년 중반이후 역모기지 이용자와 대출업자의 끊임없는 민원과 상담대기 시간이 늘어남에 따라 ’01년부터 HUD가 HECM 전문상담사9)확충을 위한 교육과 프로그램을 운용하기 시 작했다. AARP(American Association of Retired Persons)는 미국의 대표적인 역모기지 전문상담사 기 관으로, 전문상담사를 양성·관리하고 있다. 30여개주에 분포되어 활동하고 있는 전문상담사들은 HUD와 AARP의 승인된 교육프로그램 합격자로서, HUD 승인 주택 상담기관의 소속으로 활동하고 있다. 미국의 전문상담사 프로그램(The AARP Foundation HECM Counseling Network model)은 성공적인 상담사 제도로 평가되고 있는데, 그 요인으로는 정부(HUD)가 상담사 양성을 위한 재정을 지원하고, 유사 상담사 사례를 적절히 벤치마킹하여 운영하고 있으며, 역모기지 전문가를 전문상담사 교육 및 시험에 활용하고 있 기 때문인 것으로 분석된다. 앞으로도 HUD와 AARP는 전문상담사의 수를 확충하고 양질의 교육을 위해 교육전문가와 재정지원을 증대할 계획이다.
9) 전문상담사 종류는 다음과 같으며 ① AARP Counsellor Foundation Network HECM Counsellors, ② Housing Counseling Agencies(연방정 부 HUD 주관), ③ Fannie Mae Telephone HECM Counseling, ④ Local Housing Counseling Agencies(지자체 주관), 미국에서 대표적인 역 모기지 전문상담사는 ①을 말하며, ②와 ④는 역모기지 이외 여타 모기지 관련 업무 등도 상담하고 있고, ③은 전화 상담만 하는 등 제한적으로 운용 되고 있다.
교 육 운 영
[표 9] HECM 시행초기 전문상담사 운영실태 재원조성
1990년 5월 25일 AARP 첫 번째 교육기간 에, 365명의 주택상담사, 250명의 고령화단 체회원(AOA), 92명의 대출업자, 270명의 HUD 직원들이 참석
교육을 거친 각 단체의 상담사는 기존의 업무 외에 HECM 전문상담 업무를 추가적으로 수행 HECM 시행초기는 대출건수의 제한과 수요가 크지 않아 위의 상담사만으로도 운영이 가능 1990년대 후반부터 HECM 대출의 급격한 증가로 인하여 전문상담사의 부족과 상담대 기시간이 길어지면서 HECM만을 위한 전문 상담사 확보를 검토하기 시작
AOA(Administration on aging)와 HUD는 각각 $250,000을
HECM 전문상담사 교육재원으로 출연
3) HECM의 주요제도 개선사항
① 주택구입용 허용
2008년 주택시장과 경제회복을 위한 법(HERA : the Housing and Economic Recovery Act)이 제정됨에 따라 HECM의 대출금을 주택 구입에 사용할 수 있도록 근거법을 마련, 기존의 HECM 이용자가 새로운 집을 구입하거나, 편의성에 맞는 집으로의 이사가 가능해졌다. 동 제도의 주요내용을 살펴보면 기존 HECM 가입자 는 초기 보증료가 면제되며, 최대 청구가능한도(MCA)는 신규 주택가격을 기준으로,『감정가, 실거래가, FHA 지정 1가구 단독주택 저당권 한도』중 적은 금액을 적용하고, 구입하고자 하는 주택가격이 신규 대출가능금액 을 초과할 경우, 그 차액은 현금 또는 기존주택을 처분한 값으로 충당해야 한다. 가입자가 기존 주택을 계속 소 유하고자 할 경우, 금융기관은 세금 및 보험료 등 주택구입과 관련된 제비용의 확보, 신규 주택 거래 시 필요한 차액 확보 여부, 기존 모기지에 들어가는 비용유지 가능 여부 등을 확인한다.
② 최대 청구가능한도 조정
HERA 제정을 통해 모기지론과 대출한도를 통일시키면서, FHA는 지역별로 차등 적용해왔던 최대 청구가능 한도(MCA)를 417,000달러로 단일화했다.(단, 하와이 등 일부 고가지역은 제외) 한편, 금융위기로 인해 소멸된 고액 역모기지(Jumbo Reverse Mortgage) 상품의 공백 완화를 위해 ’09년 2월부터 ’11년 9월까지 MCA를 한 시적으로 625,500달러까지 허용토록 상향 조정하였다.
ⅰ. 단독주택 저당권한도 625,500 625,500 625,500 625,500
ⅱ. 감정가 300,000 300,000 300,000 300,000
ⅲ. 실거래가 300,000 325,000 280,000 325,000
ⅳ. 계약금(earnest deposit) 1,500 1,500 1,500 1,500
ⅴ. MCA(=Min[ⅰ,ⅱ,ⅲ]) 300,000 300,000 280,000 300,000
ⅵ. 최대 대출가능금액(PL)* (=ⅴxPLF) 199,500 199,500 186,200 199,500
ⅶ. 총 매매거래비용 (=a+b+c+d) 21,900 21,900 20,300 22,800
a. 초기보증료(=ⅴx2%) 6,000 6,000 5,600 6,000
b. 대출취급수수료(Origination fee) 5,000 5,000 4,800 5,000
c. 기타 loan fees 5,000 5,000 4,000 5,900
d. 관리 수수료 5,900 5,900 5,900 5,900
ⅷ. 대출구입에 사용할 대출금액(net PL) 199,500 199,500 186,200 100,000**
ⅸ. 충당해야할 금액(Monetary Investment) 120,900 145,900 112,600 246,300
* 73세, Expected average mortgage rate 5.13% 일 경우 PLF=0.665
** (사례4)의 경우, 새로운 HECM 대출금 중 일부($100,000)만을 주택구입에 쓰고, 나머지는 연금 형태로 수령
사례1 사례2 사례3 사례4
(단위 : $) 구 분
(=ⅲ+ⅶ-ⅳ-ⅷ)
[표 10] 주택구입 시 비용 산정 예시
③ 대출취급수수료를 최대 6,000달러로 제한
당초에는 대출취급수수료를 MCA의 2%를 징수하였으나 ’08년 11월부터 수수료를 차등 부과하고 상한선을 지정하였다. 즉, MCA가 125,000달러 이하인 경우는 대출수수료를 2,500달러로 고정시켰으며, MCA가 125,000달러부터 200,000달러인 경우는 MCA의 2%를, 200,000달러 초과분에 대해서는 MCA의 1%를 징수 함으로써 MCA 금액에 따라 최소 2,500달러에서 최대 6,000달러까지 부과토록 하였다.
④ 보증료 상향 및 대출한도 축소
’10년 10월, FHA는 매년 손실규모를 평가하고 보증손실이 예상될 경우 다음해 적용될 예산에 보조금을 요청함으로써 주택가격 하락 지속에 따른 손실규모 확대 리스크를 관리하고 있다. 역모기지 관련 손실규모 에 대한 공식적인 집계는 없으나, FHA는 주택가격 하락에 따른 손실충당 준비금 확충을 위해 ’09년 사상 처음으로 보조금 지원을 연방정부에 신청한 바 있다. 이와 함께 리스크관리를 위하여 FHA에서 보증하는 모 기지론의 보증료 상향조정과 HECM 연 보증료를 존 연 0.5%에서 연 1.25%로 인상하였다. 아울러 ’09년에 대출한도비율(PLF)을 10% 축소한데에 이어 ’10년에는 PLF를 기대금리별, 연령별로 차등조정10)하였다. 이 에 따라 가입연령이 높을수록 PLF는 큰 폭으로 축소된 면, 기대금리가 5.50% 미만인 경우 PLF가 확대되 었으며, 특히 5.00% 이하인 경우 기존 비율의 약 10% 정도가 상향조정되었다.
⑤ HECM Saver 출시
FHA는 집값 하락에 따른 지속적인 손실 축소를 위해 보증료 및 대출한도를 조정한 가운데, 가능한 한 많 은 노인들이 이용할 수 있는 상품을 개발하기 위하여 이용자의 수수료 부담이 적은 새로운 형태의 역모기지 를 개발, ’10년 10월부터 판매하고 있다. HECM Saver의 출시는 대출한도 축소와 연보증료 유지를 통해
10) 기대금리 5.00% 이하에서는 연령별 동일 PLF 적용, 기대금리 5.00% 초과 시 연령별ㆍ금리별 고려한 PLF 적용, 기대금리 10.13% 이상부터 PLF=0
사례 2 사례 3
[표 11] 대출취급수수료 예시
사례 1
MCA $180,000 MCA $500,000 MCA $100,000
대출취급수수료 $3,600 대출취급수수료 $6,000
대출취급수수료 $2,500 계산 :
MCA가 $125,000 이하
계산 :
$200,000 × 2% = $4,000
$300,000 × 1% = $3,000
Total = $7,000 계산 :
$180,000 × 2% = $3,600
Total = $3,600
주택가격 하락 및 보증료 부족 등에 따른 FHA의 자금부족 문제를 완화시키는 동시에 초기 보증료를 낮춰 잠재고객의 HECM 가입을 증대시킬 것으로 기대되고 있다. HECM Saver의 연보증료는 기존과 동일한 반 면 초기보증료는 MCA의 0.01%를 적용함으로써 기존의 HECM Standard에 비해 낮은 초기보증료를 부과 하는 대신 대출가능금액을 축소했다.
고정·변동금리 모두 가능하며, 대출가능금액은 기존에 비해 대략 10∼18% 감소한다. Standard에서 Saver로(또는 Saver에서 Standard로) 변경 또한 가능하다.
2. 한ㆍ미 공적 역모기지 제도 및 시장 비교
우선 한·미 공적 역모기지의 제도를 비교해보면, 가입연령제한의 경우 주택연금은 60세, HECM은 62세 로 차이가 있으나, 이는 단지 고령자를 적용하는 기준의 차이로써 연령제한에는 큰 차이가 없는 것으로 판단 된다.
지급방식 변경의 경우, HECM은 수수료($20) 납부시 지급방식의 변경이 가능하나, 주택연금은 별도의 수수료 없이 조건변경을 통한 개별인출이 가능하다. 다만 HECM과 달리 주택연금의 지급방식이 다양하지 못함은 이용자가 주택연금으로 부동산투기 등을 방지하고 도입취지인 안정적인 노후생활자금을 공급하기 위함이다.
HECM의 경우 대출취급비용(금융기관 수수료)이 발생하나 주택연금에는 관련 취급비용이 없으며, 근저 당권 설정에 따른 재산세 감면혜택을 부여하는 등 HECM 보다 낮은 초기비용으로 이용가능하다. 또한 HECM은 사후관리비용, 재해보험료 등 이용자가 부담하여야 하는 비용이 존재하나 주택연금은 관련 비용 이 없다. 아울러 주택연금의 활성화를 위하여 도입된 재산세 감면 및 대출이자비용 소득공제 등은 HECM에 [표 12] 예시 : 75세, 기대금리 5%, 주택가격 200,000달러
HECM Standard(기존) HECM Saver(신규)
- PLF기존= 0.693
- 대출가능금액 = $200,000×0.693
= $138,600
- PLF신규= 0.562
- 대출가능금액 = $200,000×0.562
= $112,400 HECM Standard(기존)
초기보증료
연보증료
HECM Saver(신규)
MCA × 2% MCA × 0.01%
대출잔액의 연 1.25% 좌동
서는 존재하지 않는 혜택이다.
대출보증잔액 상환사유로는 주택연금과 HECM 모두 사망, 주택매각 등을 기준으로 한다. 단, HECM은 이용자 의무인 재산세 및 각종 보험료 공과금 등을 납부치 않으면 상환 사유로 인정하나 주택연금은 이를 상 환사유로 보지 않는다. 중도상환시에는 주택연금과 HECM의 상환금 산정 기준이 다르나 사망시에는 주택 처분가격을 기준으로 함은 동일하다.
한편, 우리나라는 변동금리 적용 주택연금의 대출금리가 대략 4.0%∼4.7% 정도에서 움직이는데 반해, 미국의 변동금리 적용 HECM은 금리 적용이 다양하여 고객마다 적용받는 금리는 천차만별이다. 따라서 단 순히 금리비교는 어렵지만, 미국의 경우 낮은 시장금리로 인하여 국고채 변동금리 비교 시 통상적으로 주택 연금 보다 낮은 금리가 적용되고 있다.
향후 한국과 미국의 연금 수요를 살펴보면, 우리나라의 경우 노인인구와 기대수명이 증가하고 노후대비 가 부족한 세대(베이비붐)들의 퇴직이 시작됨에 따라 주택연금의 공급은 지속적으로 증가할 것으로 예상된 다. 우리나라 주택연금은 TV광고, 신문 등 홍보와 제도 개선을 통해 주택연금 활성화에 주력하여 지속적인 상승 추세에 있다. 미국은 1990년 역모기지(HECM) 도입 이후 가입건수가 3년 동안 1,565건에 불과하였으 나, 2002년 이후 급증하는 추세를 보이며 2007년도 이후 증가세가 꾸준히 이어지고 있다. 우리나라의 베이 이붐(55∼63년생/728만명)세대는 2010년도부터 주택연금에 가입하여 주택연금의 주 고객으로 부각될 전
한국(주택연금) 미국(HECM)
[표 13] 한·미 역모기지 장단점 비교 구분
장점
·가입연령 낮음(60세)
·저당권설정비용 감면 및 각종 세제 혜택
·주택가격 결정시 인터넷시세 활용
·대출취급비용 없음
·중도상환시에도 당시의 주택가격을 기준으로 상환할 대출금 결정
·사후관리에 따른 별도의 수수료 및 비용 징수 없음
·신속하고 짧은 심사처리절차
·가입연령 낮음(62세)
·다양하고 변경 가능한 지급방식
·대출금 사용용도 제한 없음
·낮은 시장금리
·HECM 외에도 종합적인 상담 제공
단점
·제한적인 지급방식
·대출금(인출한도)의 사용용도 제한
·변동금리 적용
·대출금리에 대한 금리캡 없음
·높은 비용
- 평균 주택가격의 4% 내외(초기보증료 제외)
·중도상환 시 상환 대출금을 대출 잔액으로 적용 - 주택가격이 대출잔액보다 적을 경우에라도
대출잔액을 기준으로 상환
·지역별 대출한도 제한
·상담부터 대출금 수령까지 다소 많은 시간 소요
망이며, 미국의 경우 베이비붐(46∼64년생/7,800만명)세대가 2007년부터 HECM에 가입하기 시작하여 그 추세는 꾸준히 상승세를 이어오고 있다.
Ⅴ. 활성화 방안
1. 주택가격 제한 완화통계청의 2010년 가계금융조사11)에 따르면 우리나라 60세 이상 노인의 40.1%가 자가주택을 소유하고 있다.
그런데, 고가의 주택은 소유하고 있지만 소득화할 수 있는 기회가 없는 노인의 경우 평균소득 측면에서 볼 때 고소득층이라고 단정 지을 수 없음에도 불구하고 현재 주택가격에 의한 제한에 따라 소득세법상의 고가주택으 로 분류되는 9억원 이상의 주택을 소유한 계층은 소득이 부족하여도 주택연금을 이용하지 못하고 있는 실정이 다. 따라서 주택은 있으나 소득이 부족한 계층에게 안정적인 노후생활을 보장하기 위한 주택연금의 취지에 맞 도록 주택가격에 대한 제한을 한정기간동안 폐지하는 것을 검토해 볼 필요가 있다. 미국의 HECM의 경우 주택 가격을 인정하는 한도만 있을 뿐 주택가격으로 가입을 제한하는 것은 없다.
11) 60세이상은 보유가구는 40.1%로 낮지만, 전체자산 총액 중 부동산이 85.6%, 금융자산이 13.0%를 차지하고 있다. 즉 연령대가 높아질수록 부동산 보 유비중은 증가하고 금융자산 보유비중은 감소하여, 나이가 많을수록, 소득이 적을수록 부채상환능력이 크게 떨어지는 것으로 확인됐다. 처분가능소득 대비 총부채 배율이 30세 미만에서는 0.81배에 불과하지만 30대 1.69배, 40대 1.97배, 50대 2.39배, 60대 3.47배로 상승했다. 이는 은퇴 후 수입이 줄면서 빚을 내기 때문인 것으로 조사되었다.
자료 : HF VISION 2020
[그림 2] 주택연금 4개년 실적 및 향후 추이(건수) [그림 3] 미국 HECM 판매실적(건수)
2. 세제지원 강화 및 기타 부대비용 감면
현재 주택연금 가입자에 대하여 근저당권 설정시 농특세·등록세 등의 면제, 제산세 25% 감면, 주택연금 대 출이자비용 소득공제 등 세제혜택을 지원하고 있다. 향후 주택연금가입자 수요 활성화를 위하여 기존 세제혜 택을 강화하는 한편, 추가적인 세제지원 방안을 마련도록 해야 할 것이다. 예를 들어 소득공제 적용대상 확대 측면으로서 주택연금 가입자가 소득이 없을 경우 사용자를 봉양하는 직계비속의 소득금액에서 공제하는 방안 등을 생각해 볼 수 있겠다.
한편, 현재 주택연금 인지세의 경우 대출한도가 4,000만원 이하일 때 인지세 면제를 제외하면 최고 15만원 까지 부과되고 있다. 그러나 주택연금 가입시 등록세, 교육세, 농어촌특별세 등은 이미 면제혜택이 있는 반면, 인지세만 계속 부담되고 있어 형평성 차원에서도 재검토가 필요해 보인다. 현행 주택연금은 노인복지정책의 일환으로 도입된 제도라는 점에서 인지세가 면제 또는 추가 감면된다면 고정소득 없는 노년층의 실질적인 생 활안정과 주거안정에 상당히 기여할 것으로 보인다.
주택연금가입 관련 기타 부대비용 중 감정평가수수료의 경우, 주택연금신청자의 담보주택이 한국감정원 또 는 KB시세 적용이 불가능하면 감정을 의뢰하여 시세를 적용하고 있다. 특히 주택연금 신청가능 대상자중 1억 원 이하의 주택에 거주하는 저소득층은 감정평가 수수료(150,000원∼200,000원)에 상당한 부담을 느낄 것으 로 생각된다. 따라서 주택연금이 저소득층 사회보장제도의 보완수단으로 정착될 수 있도록 1억원 이하의 주택 에 거주하는 저소득층에 한해서라도 감정수수료 면제 또는 50% 감면 등의 지원혜택을 고려해 볼 수 있다.
3. 홍보 및 연구 활성화
우리나라의 경우 아직도 뿌리 깊은 상속문화로 인해 부모가 가입하려고 해도 자녀가 반대하는 경우가 많고, 주택 소유에 대한 보수적인 정서 등으로 신규 고객발굴에 어려움이 있다. 따라서 부모의 주택을 자녀에게 물려 주든, 평생 동안 주택연금을 받아 요긴하게 쓰다가 상속인이 채무를 상환하거나 또는 나머지를 상속인에게 현 금으로 물려주든 대물림은 마찬가지라는 발상의 전환을 유도하는 등의 전략적 홍보활동이 필요하다. 또한 잠 재고객 발굴수단으로써 주택연금 취급 금융기관으로의 마케팅12)및 우호적인 관계 설정도 중요하다.
한편, 현재 주택연금 관련 연구가 미진한 실정인데 그 이유 중 하나는 연구 수행을 위한 관련 데이터들이 부 족하기 때문이다. 따라서 주택연금 R&D 활성화를 위해서 주택연금 사업주체가 관련 데이터들을 학계, 연구기 관 등에 적극적으로 제공하고, 아울러 전문가들의 관심을 유도할 수 있도록 유관 학술기관과의 업무 제휴가 필 요할 것으로 보인다.
12) 금융기관의 현 주택담보대출이용고객(부부 60세이상)을 주택연금고객으로 전환할 수 있도록‘주택담보대출연계 주택연금’마케팅을 실시하고, 추후 모기지론 시장과 역모기지론 시장을 서로 연계하여 주택구입과 노후보장을 동시에 받을 수 있는 상품을 개발함으로써 주택연금에 대한 수요를 확대 하는 방안도 강구할 필요가 있다.
마지막으로 주택연금 가입자의 경우 노후자금 및 상속에 대한 재무설계 요구가 강하며 노령층의 특성상 반 복상담 및 상세한 상담이 필요할 것으로 예상되는 바, 주택연금전문상담사를 육성하여 주택연금연계 재무설계 서비스를 제공하는 것이 필요하다. 미국정부(HUD)의 주택연금전문상담사제도와 같이 전문상담사를 육성하여 양질의 상담을 제공할 수 있도록 하고, 아울러 정부의 적극적인 재정지원 또한 필요하다.
VI. 결론
고령화시대에 주택연금이 활성화되기 위해서는 국민들의 사회적 의식 전환이 필요하다. 첫째, 주택을 자녀 에게 물려줘야 한다는 부모 세대의 인식 전환이 필요하며, 부모의 경제적으로 안정된 삶이 가족간의 화목을 증 진시키고 노인복지가 실현될 수 있다는 자녀의 사고 전환이 필요한 것으로 보인다. 둘째, 주택연금은 고령층의 경제적 어려움을 완전히 해결해주는 것이 아니라 필요노후소득의 일부를 보충해주는 것이라는 점을 인식하는 것이 필요하다. 즉, 국민연금 등이 고령자의 생계비로 불충분한 점을 감안하여 고령자에 대한 사회안정망 구축 을 위하여 주택연금을 국민연금 등의 보완수단으로 활용해야 한다.
주택연금이 믿음직한 사회안전망으로 작동하기 위해서는 정책적 지원 또한 필수적이다. 정부는 주택연금이 고령화시대에 사회보장제도의 보완수단으로 정착될 수 있도록 다양한 세제지원 방안을 모색할 필요가 있다.
세제지원을 통한 주택연금이 활성화될 경우 주택을 소유한 고령자에 대한 정부의 복지지원 부담이 줄어들고, 그만큼 재원을 다른 용도로 활용할 수 있으므로 세제지원 확대에 대한 정당성에 크게 문제가 되지 않을 것으로 보인다.
2007년 7월 이후 주택연금이 도입된 지 약 4년이 지난 지금 가입 연령이 만 65세에서 만 60세로 하향조정, 대상주택가격이 6억원에서 9억원으로 상향조정되는 등 초기와 비교할 때 제도개선 측면에서 많은 변화가 있었 다. 이러한 변화는 다양한 고객들의 요구를 반영하는 과정에서 발생한 것이라고 볼 수 있다. 따라서 주택연금 제도가 우리사회에 적합한 형태로 굳건히 자리 잡기 위해서는 제도의 개선 방향을 제시할 R&D가 병행되어야 할 것이다.
미국에서 HECM의 활성화 요인은 크게 제도적인 측면과 이용자 측면을 가지고 생각해 볼 수 있다. 제도적 인 측면으로는 공적보증으로 위험을 효과적으로 분담했다는 것과 전문상담사를 통하여 정확한 상품정보 제공 및 홍보활동을 했다는 것이다. 이용자 측면에서 살펴보자면 채무자 부담 경감 조치의 법제화가 이루어졌다는 것과 의료비 증가로 노후소비가 증대 했다는 것 그리고 저금리로 다른 투자수단의 수익률 약화 및 역모기지 취 급 금융기관의 확대를 들 수 있다. 이런 요인들을 토대로 HECM은 많은 시행착오를 겪으며 현재의 높은 점유 율을 이루어냈다. 미국의 HECM이 활성화되는 데는10여년 이상의 긴 시간이 소요되었다. 따라서 단기적 성과 에 집착하지 말고 장기적인 안목에서 인내심을 가지고 주택연금제도를 정착시켜 나가야 할 것이다.
끝으로 주택연금은 초기단계로서 현재 안정적으로 유지되고 있으나, 향후 예상하지 못한 위험 발생 등으로 공적기금의 안전성 저해 여지가 발생할 수 있으므로 철저한 리스크관리를 통해 고령화시대 진입에 따른 주택 연금 공급확대에 만전을 기해야 할 것이다.
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