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공공임대주택 배분체계 및 관리제도 개선방안 연구 Policy Directions for Improving the Distribution System
and Management Scheme of Public Rental Housing
김근용․정희남․조판기․박천규
2004. 12／180면／기본연구／국토연 2004-26
제1장 서론
주택보급률이 이미 100%를 넘어서서 총량적으로 볼 때 주택 부족문제는 크게 완화되었다. 그 러나 선진국에 비해 장기공공임대주택의 재고가 크게 부족하여 저소득층의 주거 불안정이 아직 지속되고 있다.
이에 따라 정부는 저소득층의 주거안정을 위하여 장기공공임대주택의 공급을 대폭 증대시킬 계획을 수립하였다. 국민임대주택을 포함한 대량의 공공임대주택 공급계획이 추진되고 공공임대 주택의 재고가 누적되어 감에 따라 공공임대주택의 배분체계 설정과 효율적 관리가 중요한 정책 적 관심사로 등장하고 있다.
이러한 상황에서 현행 공공임대주택 배분체계 및 관리제도는 몇 가지 중대한 문제점을 안고 있어 제도개선이 시급한 실정이다. 공공임대주택 공급을 위한 목표계층의 설정기준이 부적절하 고, 공급 및 배분계획이 불명확하다. 주거비 보조제도를 포함한 여타 주거지원제도와의 연계성도 부족하다. 그리고 공공임대주택 관리측면에서는 입주자의 진입 및 퇴거 관리가 허술하고 입주자 의 참여가 부진하며, 장기수선계획이 부적절하다.
이 연구는 이러한 문제점을 해소하기 위하여 공공임대주택에 대한 적합한 배분체계를 정립 하고, 효율적 관리방안을 제시하고자 한다. 이를 위해 공공임대주택 목표계층 설정과 공급 및 배분계획을 재정립하고, 공공임대주택 공급제도와 여타 주거지원제도의 연계방안을 모색하며, 선진국의 사례분석 및 공공임대주택의 실태분석을 통하여 시설의 효율적 관리방안, 입주자의 진입․퇴거관리와 사회복지적 관리기능의 도입방안, 공공임대주택 관리에 대한 임차인의 참
여 활성화 촉진방안 등을 제시하고자 한다. 이를 통하여 궁극적으로 공공임대주택 배분 및 관 리의 질적 수준을 개선하고, 공공임대주택 입주자의 주거수준을 향상시키는 데에 기여하고자 한다.
제2장 공공임대주택 공급현황과 관련제도
저소득층에 대한 현행 주거지원제도는 크게 주거비 보조제도, 전세자금 지원제도, 공공임대주 택 공급제도로 분류할 수 있다. 주거비 보조제도는 국민기초생활보장제도와 연계되어 있다. 국민 기초생활보장법에서는 소득인정액 및 부양의무자 기준에 따라 수급 대상자를 선정한다. 소득인 정액은 소득평가액과 재산의 소득환산액을 합산하여 산정한다. 이를 가구별 최저생계비와 비교 하여 수급자를 선정하고 급여액을 결정한다. 2004년 3/4분기 현재 국민기초생활보장 수급자는 약 74만 가구(141만 명)로 일반가구수의 약 5%에 해당한다. 주거급여액(생계급여 내의 주거급 여 포함)은 월 7만 1,000원(1인 가구)~25만 3,000원(6인 가구)을 지원하며, 3인 가구 기준으로 는 월 16만 3,000원 수준이다.
주택부문 정책금융인 국민주택기금의 지원은 공급자금융과 수요자금융으로 구분된다. 수요자 금융 중 저소득영세민 전세자금과 근로자․서민주택 전세자금이 대표적인 저소득층 주거지원제 도에 속한다. 저소득영세민 전세자금은 연이율 3.0%로 지역별 전세 보증금의 70%까지 지원하고 대출기간은 2년 이내이며 일시상환한다. 근로자․서민주택 전세자금은 호당 6,000만 원(전세 보 증금의 70% 한도)을 연이율 5.5%로 지원하며 대출기간은 2년 이내이며 일시상환한다. 저소득층 에게 지원하는 전세자금의 대출금리와 시중금리의 차이로 입주자가 얻게 되는 경제적 혜택을 추 정하면 저소득영세민 전세자금을 지원받은 입주자는 월 29만 3,000원, 근로자․서민주택 전세자 금을 지원받은 입주자는 월 21만 7,000원에 상당하는 편익을 얻고 있다(주변지역 유사주택 평균 전세보증금의 70%인 3,054만 원을 대출한 것으로 가정).
공공임대주택의 경우 유형에 따라 임대보증금 및 임대료, 임대의무기간, 임차인의 자격 및 선 정기준, 매각가격 산정기준, 기금지원 등에서 다음과 같이 차이가 있다.
구 분 건설임대주택
매입임대주택 공공건설임대주택 민간건설임대주택
임대보증금 및 임대료
표준임대보증금 및 임대료 고시로 규제
제한없음 (임대조건 신고의무)
제한없음 (임대조건 신고의무) 임대의무기간 5, 10, 30, 50년 5년 3년
임차인자격
및 선정 무주택 세대주 임대사업자가 결정 (제한없음)
임대사업자가 결정 (제한없음) 우선매각의무 입주시부터 매각시까지
무주택 세대주
임대사업자가 결정 (제한없음)
임대사업자가결정 (제한없음) 매각가격
산정기준 임대주택법령의 산정기준 임대사업자가 결정 (제한없음)
임대사업자가 결정 (제한없음) 국민주택기금
지원여부 세대당 2,500∼6,000만 원 지원없음
구입자금으로 호당 최고 6천만 원 지원 (주택가격 1/2 이내) 주택관리 300세대 이상, 승강기설치, 중앙난방의
공동임대주택은 의무관리 -
특별수선 충당금
300세대 이상, 승강기설치, 중앙난방의
공동임대주택은 의무적립 -
2003년 말 현재 재정 및 국민주택기금이 투입된 공공임대주택 재고는 약 105만 호로, 전체 주 택재고 1,267만 호의 8.3%를 차지하고 있다. 분양전환되는 5년공공임대주택을 제외하고 10년 이상 장기 임대되는 공공임대주택은 30만 4천 호로 전체 주택재고의 2.4%에 불과하다(건설실적 기준으로는 3.7%). 장기공공임대주택의 재고가 부족하면 주택시장이 불안정하고 주택가격이 폭 등할 때 특히 저소득층은 심각한 주거문제에 봉착하게 된다. 최근 정부는 이러한 저소득층 주거 불안정성을 완화하기 위하여 국민임대주택 100만 호 공급계획과 더불어 10년제 장기공공임대주 택 50만 호를 추가로 공급하는 계획을 수립하였다.
공공임대주택의 건설에 대해서는 택지의 저가공급, 임대주택 유형에 따른 재정 및 국민주택기 금 지원, 세제 지원 등이 따른다. 임대주택 건설택지는 규모별, 지역별로 구분하여 조성원가의 60~85%로 싸게 공급하고 있다. 공공임대주택의 공급을 촉진하기 위하여 국민주택기금을 장 기․저리로 지원하고, 국민임대주택의 공급을 위하여서는 국민주택기금 지원과 더불어 재정에서 도 지원하고 있다. 공공임대주택 건설단계의 세제 지원으로는 임대사업자의 택지취득에 대한 취 득세․등록세 감면, 보유택지에 대한 재산세 감면 등이 있다.
규모별
세제별 40㎡ 이하 60㎡ 이하 85㎡ 이하 취득단계
(시․도세)
취득세 면제 면제 50% 감면
등록세 면제 면제 50% 감면
보유단계 (시․군세)
종합토지세 면제 분리과세
(3/1,000)
분리과세 (3/1,000) 재산세 면제 50% 감면 50% 감면 도시계획세 면제 50% 감면 50% 감면
국민임대주택을 제외한 대부분의 공공임대주택은 입주자 선정기준이 주로 주택 유무와 청약 저축 가입 여부이며, 가구의 소득은 간접적으로만 고려된다. 영구임대주택은 생활보호대상자, 의료부조자, 보훈대상자에게 공급되었고, 5년제와 50년제 공공임대주택은 청약저축에 가입한 무주택자에게 공급되었다. 국민임대주택은 월소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 일정수준 이하인 무주택 세대주에게 공급하고 있다. 그리고 장기공공임대주택은 소득에 대한 제한 없이 무주택 세대주에게 공급하고 있다.
공공임대주택 관리와 관련된 법률은 1993년에 제정된 「임대주택법」이 기본법이며, 임대주택 이 공동주택인 점에서 「주택법」의 일부조항과 「시설물의안전관리에관한특별법」이 적용된다.
법 령 내 용
임대주택법 임대주택법시행령 임대주택법시행규칙
y 공공 및 민간건설임대주택, 건설임대주택과 매입임대주택, 임 대사업자와 임대조합 등 각종 내용을 다양하게 규정 y 관리와 관련된 내용은 임대주택법 제17조(임대주택의 관리),
제17조의 2(임차인대표회의), 제17조의 3(특별수선 충당금의 적립)에서 규정
주택법 주택법시행령 주택법시행규칙
y 사업주체의 하자보수, 관리주체의 자격, 시설물 안전관리 등 건축물 관리 관련 사항 규정
시설물의안전관리에 관한특별법
y 일정규모 이상의 공공임대주택 단지에 대한 안전점검과 관련 된 내용을 규정
단지 규모가 300세대 이상이거나, 150세대 이상이고 중앙집중식 난방방식 또는 승강기가 설 치된 임대주택 단지에는 반드시 관리조직을 두고 관리하도록 하고 있다. 관리조직은 자체관리 또 는 위탁관리에 따라 구성되는 방법에 차이가 있다. 자체관리는 대통령령이 정한 기술인력 및 장 비를 갖춘 임대사업자가 직접 관리하는 것을 의미하며, 위탁관리는 임대사업자가 주택관리 전문 업체에게 관리를 위임하는 것을 말한다.
관리조직은 입주자관리 및 퇴거 업무, 임대료 및 수선충당금 관련 업무, 관리비 보전 업무를 담당한다. 임대주택의 관리주체는 불법전대를 막는 한편, 입주자격을 상실한 가구를 퇴거시키기 위해 6개월에 한 번씩 입주가구의 자격여부를 확인할 의무가 있다. 관리주체는 공공임대주택 주 요시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 임대료 중에서 특별수선충당금으로 적립하여야 한다. 또 한 입주자의 소득수준과 계절에 따라 도시 영세민 가구의 관리비를 보전하고 있다. 대한주택공사 는 거택보호자에 대해서는 관리비를 전액 보전해 주고 있으며, 동절기에는 모든 가구를 대상으로 관리비 일정 부분을 보전해주고 있다.
2000년 임대주택법이 개정되어 20호 이상 단지에서는 임차인대표회의를 구성할 수 있다. 임 차인대표회의는 임대주택 관리에 관한 사항 중 대통령령이 정하는 사항에 대해서 임차인과 협의 할 수 있다.
제3장 공공임대주택 주거 및 관리 실태
정부에서 발표한 각종 통계와 자료만 가지고는 공공임대주택의 배분체계 및 관리상태를 파악 하는 데에 한계가 있다. 따라서 기존 자료의 한계점을 보완하고 시의성 있는 통계자료를 확보하 기 위하여 임대주택 입주민에 대한 설문조사를 실시하였다. 본 장에서는 지역별, 임대주택 유형 별로 입주가구의 특성, 주거실태, 주거비 부담능력, 배분 및 관리에 대한 실태조사 자료를 기초로 문제점을 분석하고, 공공임대주택의 입주자 편익을 측정하였다.
공공임대주택의 입주자를 대상으로 입주 당시 입주요건을 살펴보면, 영구임대주택의 경우 국 민기초생활보장 수급자가 많은 반면, 국민임대주택은 저소득자, 5년공공임대주택의 경우 저소득 자와 청약저축 가입자가 비슷한 분포를 보이고 있다. 50년공공임대주택 거주자는 청약저축 가입 자가 많은 것으로 나타났다.
공공임대주택 입주자의 입주자격을 관리사무소에서 정기적으로 조사하고 있는지에 대한 항목
에서 전반적으로 ‘조사실시가 이루어지지 않는다’고 응답하고 있는 것을 볼 때, 이에 대한 보완이 필요하다. 공공임대주택 입주가구가 계약만료 후 재계약시 소득증가 등으로 입주자격을 상실하 였을 경우, 공공임대주택 거주자는 추가로 임대보증금 또는 임대료를 부과하면서 ‘계속 거주할 수 있도록 해야 한다’는 응답이 가장 많은 비율을 차지했다. 공공임대주택의 입주자격을 상실하 여 강제퇴거를 실시하는 경우, 퇴거 유예기간은 계약 만료일로부터 ‘6개월 혹은 1년 이내가 적절 하다’는 응답이 가장 많았다.
현행 임대주택법에 따르면 20호 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택단지에 입주하는 임차 인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다(법 제17조2의제1항, 령 제15조의2제1항). 주민자치기구 로서의 역할과 임대주택관리 규약 및 관리비 등에 관하여 임대사업자와 협의할 수 있는 기능을 수행하도록 법에 규정한 것이다. 그러나 통반장회의, 부녀회 등 전통적인 자치기구와 함께 주택 단지의 임차인을 대표하는 자치기구에 대한 인식조사에서 공공임대주택 입주자의 상당수가 ‘모 른다’고 응답한 것으로 보아 주택관리에 대한 주민들의 참여도가 매우 낮고 주민의 의견이 반영 되지 않고 있는 것으로 판단된다.
관리사무소에서 제공하는 서비스 중 중요한 것은 노인을 위한 공간 및 서비스 제공, 보육․아 동교육, 주민모임 공간, 정보서비스 시설 제공 등의 순이다. 특히, 입주 가구주의 연령이 높은 영 구임대주택에서는 노인을 위한 공간 및 서비스, 장애인을 위한 서비스 수요가 높다. 반면, 상대적 으로 입주 가구주의 연령이 낮은 국민임대주택, 공공임대주택(5년제, 50년제)에서는 노인을 위 한 공간 및 서비스와 더불어 보육․아동 교육에 대한 서비스, 공부방 등에 대한 수요가 높게 나 타났다. 이는 임대주택의 유형별로 입주계층이 상이하여 주민들의 복지서비스 욕구도 다양하다 는 점을 시사하고 있다.
공공임대주택의 입주자 편익을 화폐단위로 측정하는 방법은 크게 소비자 행태론적 접근방법과 시장가격 접근방법으로 나눌 수 있다. 소비자 행태론적 접근방법은 다시 마샬(A. Marshall)의 소 비자잉여(consumer's surplus)를 이용한 측정방법과 효용함수(utility function)를 이용한 측정방 법으로 분류된다. 시장가격 접근방법은 공공임대주택 주변지역에 위치한 민간임대주택의 시장가 격(또는 임대료)에서 공공임대주택의 실제 지불가격(또는 임대료)을 차감하여 입주자 편익을 추 정하는 방식이다.
이 연구에서는 효용함수 접근법과 시장가격 접근법을 이용하여 공공임대주택 유형별 입주자 편익을 분석한다. 특히, 국민임대주택은 입주자 편익을 지역별, 주택 규모별로 상세하게 분석하
기 위해서는 대한주택공사가 2000년 6월부터 2004년 7월까지 공급한 국민임대주택의 주변시세 와 국민임대주택 임대보증금 및 임대료를 활용하였다.
먼저 경기도 지역 공공임대주택 입주자 설문조사 자료를 이용하여 공공임대주택의 소비규모의 상한을 60㎡로 제한하고 효용함수 접근법에 의하여 호당 월평균 소득동등효과(EV: Equivalent Variation)를 추정하여 보았다. 그 결과, 영구임대 18만 8,300원, 국민임대 29만 6,300만 원, 5년 공공임대 24만 2,200만 원, 50년공공임대 26만 8,500원으로 산출되었다.
다음으로 지역별, 규모별 입주자 편익을 비교분석하기 위하여 시장가격 접근법을 이용하여 15 개 광역자치단체의 국민임대주택 입주자 편익을 추정하여 보았다. 그 결과, 전국 평균으로는 국민 임대주택 호당 월평균 입주자 편익이 18만 3,800원으로 나타났다. 15평형의 입주자 편익은 월 14 만 4,100원, 19평형은 18만 9,600원, 24평형은 23만 900원으로 규모가 클수록 입주자의 편익이 큰 것으로 나타났다. 규모에 관계없이 시장임대료 대비 공공임대료의 비중이 60% 수준으로 비슷 하기 때문에, 평당 입주자 편익은 같은 수준이지만 호당 입주자 편익은 규모가 클수록 커진다.
지역별로 살펴보면, 우선 서울특별시를 포함한 7개 대도시의 국민임대주택 입주자 편익은 상당 한 편차를 보인다. 19평형을 기준으로 시장임대료 대비 공공임대료 비중을 보면, 서울 47.4%, 부 산 63.6%, 대구 73.4%, 인천 43.6%, 광주 70.9%, 대전 48.4%, 울산 67.0%이다. 19평형을 기준 으로 호당 월평균 입주자 편익을 보면, 서울 39만 4,600원, 부산 15만 8,100원, 대구 10만 1,900 원, 인천 40만 2,200원, 광주 10만 5,500원, 대전 31만 3,900원, 울산 13만 4,800원이다. 인천과 서울의 시장임대료 차이가 큼에도 불구하고 입주자 편익은 비슷한 수준으로 나타났다. 그 이유는 전세금 및 보증금의 월세전환이율의 차이에 기인한다(서울 0.89%, 인천 1.14%). 서울, 인천, 대 전지역의 입주자 편익이 타지역에 비하여 상대적으로 높은 것은 공공임대료 차이는 적은 데에 비 하여 시장임대료 차이가 크기 때문이다. 19평형을 기준으로 볼 때, 공공임대료의 지역간 편차는 9 만 8,300원(공공임대료: 서울 35만 5,200원, 광주 25만 6,900원)인 데에 비하여, 시장임대료의 지역간 편차는 38만 7,400원(시장임대료: 서울 74만 9,800원, 광주 36만 2,400원)이다.
경기도를 포함한 8개 道지역의 국민임대주택 입주자 편익 역시 지역별로 상당한 편차가 있으 며, 평균적으로 대도시에 비하여 입주자 편익이 낮다. 19평형을 기준으로 시장임대료 대비 공공 임대료 비중을 보면, 경기 58.4%, 강원 57.3%, 충북 59.9%, 충남 58.8%, 전북 62.3%, 전남 78.4%, 경북 66.4%, 경남 67.4%이다. 19평형을 기준으로 호당 월평균 입주자 편익을 보면, 경 기 23만 1,000원, 강원 18만 9,500원, 충북 17만 3,400원, 충남 21만 1,800원, 전북 14만 2,800
원, 전남 6만 3,500원, 경북 12만 8,200원, 경남 13만 4,500원이다. 道지역 입주자 편익은 대도 시 입주자 편익의 약 70% 수준으로 나타났다.
제4장 공공임대주택 배분 및 관리의 문제점
공공임대주택의 배분체계는 명확하게 설정되어야 하고, 지역간․계층간 형평성이 있어야 하며, 여타 저소득층 주거지원체계와 연계성을 갖추어야 한다. 또한 공공임대주택 관리는 종합적인 틀 속에서 수행되어야 하며, 시설관리뿐만 아니라 입주자에 대한 관리도 적절하게 이루어져야 한다.
본 장에서는 먼저 공공임대주택 배분체계에서 목표집단 설정기준과 공급 및 배분계획이 얼마 만큼 명료하게 설정되었는지를 검토하고, 공공임대주택 배분의 형평성은 달성되고 있는지, 공공 임대주택 공급과 여타 저소득층 지원제도와의 연계성은 적절하게 갖추어졌는지를 살펴보고 문제 점을 도출하였다. 다음으로 공공임대주택 관리제도와 관련하여서는 공공임대주택 관리에 대한 일반의 인식을 살펴보고, 입주자에 대한 진입, 거주, 퇴거기준의 적합성, 입주자의 관리참여 정도, 장기수선계획의 적절성 등을 검토하여 관리제도가 안고 있는 문제점을 도출하였다.
공공임대주택의 배분체계와 관련하여 도출된 주요 문제점을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 공공 임대주택의 목표계층이 주로 주택의 유무와 청약관련 저축의 가입 여부에 따라 결정되며, 가구특 성에 대한 고려는 상대적으로 미흡하여 목표집단 설정기준이 불명확하다. 둘째, 2003년부터 2012년까지 국민임대주택 100만 호 공급을 포함하여 장기공공임대주택 150만 호를 공급할 계획 이 수립되어 있으나 실행방안이 구체적이지 못하다. 장기공공임대주택에 대한 지역별 소요 및 수 요분석 없이 계획이 수립되어 지역간 배분계획이 불명확하고, 중앙정부와 지방정부의 역할도 정 립되어 있지 않은 실정이다. 셋째, 저소득층을 위한 주거지원제도는 체계적인 틀 속에서 하나의 꾸러미로 제시되어야 하나, 주거비보조 또는 전세자금지원-공공임대주택-민간임대주택-민간 분양주택 주거지원체계 내의 각 지원제도간에 연계성이 부족하다.
공공임대주택의 관리에 대한 대표적인 문제점은 다음과 같다. 첫째, 관리주체와 입주자가 공공 임대주택의 관리에 대한 인식이 소극적이다. 둘째, 공공임대주택정책이 저소득층의 주거안정을 위한 역할을 수행하기 위해서는 입주, 거주, 퇴거 등에 관리가 체계적으로 이루어져야 한다. 그러 나 입주자 선정이 당초 정해진 기준과는 상이하게 운용되고 있으며, 퇴거에 대한 기준이 모호하 여 운용상의 애로가 있다. 셋째, 임대주택법이 개정된 이후 임차인 참여방식에 대해 여러 가지 제
도적 변화가 있었으나, 여전히 입주자의 관리참여가 부족한 것으로 나타났다. 넷째, 공공임대주 택에 대한 장기수선계획이 제대로 이루어지지 않고, 수선비용 적립비율이 매우 낮아 향후 유지관 리를 위한 비용조달에 심각한 문제가 예상되고 있다.
제5장 외국의 공공임대주택 관리제도
신자유주의 정책의 영향으로 각국에서 공공임대주택 정책이 상대적으로 쇠퇴하고 있는 것처럼 보인다. 그럼에도 불구하고, 공공임대주택이 사회적으로 한계적인 위치에 있는 계층에게 주거를 제공하는데 매우 유용한 역할을 해온 것은 분명하다. 본 장에서는 영국, 일본, 미국 등 선진국의 공공임대주택제도를 살펴봄으로써 우리에게 주는 정책적 시사점을 도출하고자 하였다.
영국은 지역사회(community)의 복지계획과 연계하여 공공임대주택을 운영․관리하고 있다.
일본의 공공주택으로는 공영주택, 개량주택, 공단주택, 공사주택 등 네 가지가 있지만, 이 중 공 영주택법을 중심으로 공공임대주택 관리실태를 살펴보았다. 미국은 주택시장에서의 거버넌스 체 계 변화를 반영하여 임차인 스스로 문제를 해결해나가는 자립(self help) 프로그램을 강조하고 있다.
이들 국가는 공공임대주택 단지에 빈곤계층이 집중되고 주변 지역사회로부터 소외․고립되면 서 많은 문제를 경험하게 되었다. 이들 문제를 완화 또는 해소하기 위하여 각국은 다양한 접근방 법을 택하고 있다. 특히, 공공임대주택의 관리과정에 임차인의 적극적인 참여를 유도함으로써 공 공임대주택의 슬럼화 등 부정적인 측면을 줄여 나가고 있다. 이러한 관찰이 우리에게 주는 시사 점을 요약하면 다음과 같다.
먼저, 임차인의 적극적인 참여 유도 및 임차인의 역량 강화를 통해 공공임대주택 단지에서 발 생한 문제를 스스로 해결해 나가는 주체가 되게 하는 노력이 중요하다는 점이다. 임차인의 참여 확대는 임차인들이 자신감과 공동체 의식을 회복할 수 있게 하였을 뿐만 아니라, 주거복지 서비 스에 대한 외부의 의존성을 탈피할 수 있는 계기가 되었다고 평가받고 있다.
사례국가의 임차인 참여지원의 핵심은 임차인의 참여를 활성화하기 위해 실질적인 권한과 자 원을 임차인에게 제공하고 있다는 점이다. 즉, 임차인참여협정이나 임차인자문위원회 등을 통해 임대주택단지 안에서 일어나는 제반 의사결정 과정에 임차인의 접근성을 실질적으로 제고하고 있다.
임차인 참여의 활성화 과제는 공공임대주택 관리주체뿐 아니라 정부의 역할도 중요하다는 점 이 강조될 필요도 있다. 사례국가에서는 중앙정부가 임차인 참여와 관련한 기본적인 지침과 제도 골격을 마련하는 한편, 임차인조직의 활동에 지방정부와 함께 일정액의 재원을 지원하고 있는 것 을 볼 수 있다.
마지막으로, 임차인들의 역량 강화를 위한 각종 훈련이나 정보제공 등의 지원은 정부나 임차인 조직 외에도 다양한 사회적 자원을 활용하고 있다는 점도 중요한 시사점으로 지적할 수 있다. 예 컨대, 영국은 TPAS, PEP, NTRC와 같은 민간비영리단체들이 임차인들에게 다양한 정보를 제공 하고 교육훈련 프로그램을 운영함으로써, 임차인의 역량강화와 참여의 질을 높이는 데에 중요한 역할을 하고 있음을 주목할 필요가 있다.
제6장 공공임대주택 배분 및 관리제도 개선방안
본 장에서는 공공임대주택의 배분체계와 관리제도의 개선방안을 제시하였다. 우선 공공임대주 택의 배분체계 개선방안으로는 목표집단 설정기준의 재정립 필요성과 재정립 방향을 고찰하고, 공급 및 배분체계의 정립, 저소득층 주거지원체계 구축방안 등을 제시하였다.
5년제와 10년제 공공임대주택의 경우 입주기준에 소득을 포함한 가구특성을 반영하는 것이 바람직하다. 국민임대주택의 경우 입주기준에 소득 외에도 재산기준을 도입하는 방안을 검토하 여야 한다. 구체적으로는 임대보증금과 소득을 연계하여 소득인정액을 추정하고, 이를 입주기준 으로 활용하는 것이 대안이 될 수 있다. 또한 현행 공공임대주택 입주요건 중 청약저축 가입 의 무기준은 근거가 모호하므로 폐지하는 것이 바람직하다. 이와 더불어 성격이 유사한 공공임대주 택 유형들은 통합․운영함으로써 공공임대주택 체계를 단순화할 필요가 있다.
공공임대주택의 공급계획은 소요 및 수요분석에 기초하여 재조정하여야 하며, 계층간 사회적 혼합이 이루어질 수 있도록 설계하는 것이 바람직하다. 또한 향후 공공임대주택의 대부분을 차지 하게 될 국민임대주택의 경우 공급 및 배분체계에서 현재의 건설형과 매입형 외에 지원형을 도입 할 필요가 있다. 지원형은 저소득가구가 민간임대주택에 입주할 때 보증금 또는 임대료를 지원하 는 방식이며, 신규택지가 부족한 지역이나 공공임대주택의 입주자 편익이 낮은 지방에 적합한 방 안이다.
이와 함께 저소득 가구의 주거생활 안정을 위해서는 계층간․지역간 입주민 및 시장의 특성이
상이한 점을 감안하여 임대보증금 및 임대료를 차등 적용하여야 한다. 또한 공공임대주택이 원활 히 공급되기 위해서는 건설비용 원단위를 현실성 있게 설정하고 불합리한 비용분담기준을 재조 정하여야 한다. 일반적으로 공공임대주택 단지는 저소득층 밀집지역으로 인식되고 사회적 문제 가 많이 발생한다. 따라서 향후에는 공공임대주택 단지내에 다양한 유형의 주택이 공급되고 다양 한 계층이 입주할 수 있도록 사회적 혼합을 실현할 필요가 있다.
특히, 가구의 주택 여과과정(filtering)을 감안할 때 주거비 보조 또는 전세자금 지원-공공임 대주택-민간임대주택-민간분양주택간 주거지원체계를 구축하고, 주거지원체계 내의 각 지원제 도간에 연계성이 확보되어야 한다.
공공임대주택 관리제도의 개선방안으로는 입주자에 대한 종합적인 관리체계 구축, 입주자 관 리참여 활성화 유도, 그리고 적절한 장기수선계획의 수립 등을 제시하였다. 입주자에 대한 종합 적인 관리체계의 구축방안에는 입주자 진입․퇴거 관리 운용방안과 사회복지적 관리제도의 도입 이 포함된다. 특히, 공공임대주택 퇴거기준은 완전퇴거, 조건부거주 및 퇴거후대책 등을 결합하 여 설정하는 것이 바람직하다. 공공임대주택의 관리는 시설관리 차원을 넘어서 사회복지적 관리 가 필요하다. 사회복지적 관리를 위해서는 입주자․관리주체․지역의 행정조직간 긴밀한 협조체 제의 정비, 그리고 중앙정부 또는 지방자치단체의 재정적 지원이 필요하다. 입주자 관리참여의 활성화를 위해서는 임대사업자 또는 관리주체에 의한 임차인 참여계획의 수립, 공모사업을 통한 임차인 조직에 대한 사업비의 지원, 민간단체를 활용한 임차인의 참여 역량을 향상시키는 것이 중요하다.
공공임대주택은 민간주택에 비하여 상대적으로 노후화 속도가 빠르다. 공공임대주택의 조기 노후화를 방지하기 위해서는 공공임대주택 단지는 분양주택 단지보다 장기수선계획이 더욱 상세 하게 수립되어야 한다. 또한 공공임대주택의 효율적인 유지관리를 위해서는 정기적인 표본상태 조사, 보수요청에 대한 모니터링 등의 작업이 선행되어야 한다. 공공임대주택의 수명을 정상적으 로 유지하기 위해서는 최소한 매월 총공사비의 0.1% 정도를 수선유지비로 충당할 필요가 있다.
이 연구에서 공공임대주택에 대한 적합한 배분체계를 정립하고, 효율적 관리방안을 구체적으 로 제시하고자 노력하였다. 그러나 광범위한 실태조사를 실시하여야 하는 한계 때문에 계층간․
지역간 주거격차의 상세한 실태까지는 조사하지 못하였다. 따라서 향후 연구에서 계층간․지역 간 주거격차의 실태와 문제점을 보다 상세하게 파악한다면 공공임대주택 배분체계의 정립과 관 리제도의 개선을 앞당기는 효과를 가져올 수 있을 것이다.