개념 확인
학습목표
부동산 계약체결 및 계약서 작성에 대해 이해할 수 있다.
부동산 매매계약에 따른 유의점에 대해 알 수 있다.
부동산 계약체결 후의 절차에 대해 파악할 수 있다.
부동산 계약체결 및 계약서 작성 부동산 매매계약에 따른 유의점 부동산 계약체결 후의 절차
부동산 매매실무
계약체결 및 계약서 작성
1
계약 시 확인할 사항
목적 부동산
등기부등본 : 본인 여부, 권리관계 확인
건축물대장, 토지대장 : 면적 등의 사실관계를 등기부와 대조
토지이용확인계획서 : 공법상 이용제한 및 거래규제사항 확인
지적도 : 지적 형태, 위치 확인 계약당사자의 인적 사항
부동산 매매실무
계약체결 및 계약서 작성
1
계약 시 확인할 사항 매매금액 및 지급방법 매매부동산의 인도방법 계약위반 시 배상문제 계약일자
부동산 매매실무
계약체결 및 계약서 작성
1
계약서 작성
문구를 정정하는 경우, 적색으로 두 줄을 긋고 정정의 기재를 한 후 정정날인(쌍방)을 함
계약서 장수가 2매 이상이면 각 장의 접속부분에 간인을 함 부동산의 표시란은 상세히 기재하고, 표시란이 협소하면 뒷면이나 별지 목록에 기재
금액은 한글이나 한문으로 적되, 여백을 두지 말아야 함 (金이억원)
부동산 매매실무
계약체결 및 계약서 작성
1
계약서 작성
일시불로 하거나 중도금이 없는 경우 해당 없다는 표시를 함 잔금수령과 소유권 이전 등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성립
계약불이행을 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있음
필요에 따라 공증을 하면 분실의 위험이 없고,
추후 확실한 증거력을 가지게 되어 채무불이행 시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있음
부동산 매매실무
계약체결 및 계약서 작성
1
계약서 작성
내용상 신의칙 조항을 기재
당사자 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재함 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고,
날인은 가급적 인감도장을 사용함
부동산 매매실무
계약체결 및 계약서 작성
1
특약사항에 명시할 내용
계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불 시까지 유지하여 양도한다는 내용
잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용 계약불이행 시 손해배상을 한다는 내용
각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
부동산 매매실무
계약체결 및 계약서 작성
1
잔금지급 시 유의할 내용
중도금 및 잔금 지급 시에 등기부등본을 한 번 더 확인
저당권, 임차권, 전세권 등의 인수 시 해당금액을 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인함
각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인함
공인중개사에게 중개대상물건의 확인, 설명서를 교부 받고 중개수수료를 지불
매수인은 주민등록등본 1통, 도장, 잔금을 준비해야 함
부동산 매매실무
매매계약에 따른 유의점
2
소유주 확인
실소유자가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요 (대리계약자가 부부나 부자 간이든 법적 대리권은 없음)
계약 상대방의 본인 여부의 확인은 보통 중개업자가 하며, 대리인이 계약하러 나왔다면 주민등록증, 위임장, 인감증명서 등을 확인하여야 함
원칙 : 실소유자(등기명의인)과 계약
부동산 매매실무
매매계약에 따른 유의점
2
소유주 확인
위임장의 경우 날인한 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해 보고, 유효기간(6개월)의 확인과 실소유자에게 연락하여 계약의사를 확인해야 함
소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한 사람에게 일임한다는 위임장을 확인해야 함
실소유자가 미성년자인 경우?
➔ 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있음
부동산 매매실무
매매계약에 따른 유의점
2
해약 및 해약금 계약해제
해제조건이 있는 경우
중도금지급 전까지 매수인은 계약금 포기, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 가능
법정해제
: 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)의 경우, 매수인은 계약금 포기, 매도인은 그 배액을
상환함으로써 가능
부동산 매매실무
매매계약에 따른 유의점
2
부동산중개 사고
중개업자의 계약금 및 임차보증금의 횡령 중개의뢰인의 관련 서류의 위조에 의한 사기
등기부등본과 각종 권리관계를 확인하지 않고서
각종 제한물권의 설정이나 물건에 대한 하자를 발견하여 계약금을 포기하거나 임차보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우
부동산 매매실무
매매계약에 따른 유의점
2
부동산중개 사고
중개업자들이 거래성사에 집착하면서 매도인 측의 말만 듣는다거나 내용을 다소 과장하여 전달하는 경우
중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본이 사실과 다른 경우 중개사고가 발생하면 소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대금액
법인 중개업자 : 2억 원 정도
개인 중개업자 : 1억 원 정도
부동산 매매실무
매매계약에 따른 유의점
2
중개수수료
중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 다음과 같음
주택의 경우 : 매매, 교환의 경우 0.9%, 임대차 등의 경우 0.8% 한도 내에서 시, 도의 조례로 정함
주택 외의 중개수수료는 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 합의하여 결정
중개수수료는 시, 도별 조례에서 정한 한도 내에서 중개의뢰인과 중개업자가 정한 금액으로 함
부동산 매매실무
계약체결 후의 절차
3
토지거래허가 선(先)취득
토지에 관한 소유권 이전, 지상권 설정에 관한 계약인 경우
토지이용계획확인서에서 지정 유무를 확인하고, 허가기준면적에 해당하는 경우 계약체결 전에 허가를 받는 것이 원칙
토지거래허가제란?
토지에 대한 거래계약 체결 전에 행정관청으로 하여금 거래계약의 적정성을 심사하여 허가 여부를 결정하는 제도
부동산 매매실무
계약체결 후의 절차
3
토지거래허가 선(先)취득
허가를 받지 않고 계약을 체결한 경우
그 계약은 무효가 되므로 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여야 함
당사자가 공동으로 토지 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 함
부동산 매매실무
계약체결 후의 절차
3
농지취득자격증명
농지를 취득하고자 하는 농지취득자격증명 발급신청서에 농업경영계획서를 작성하여 농지 소재지를 관할하는
시, 구, 읍, 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 함 농지취득자격증명제도란?
농지 매수인의 농지소유자격과 소유 상한을 확인, 심사하여 적격자에게만 농지 등의 취득을 허용하는 제도
부동산 매매실무
계약체결 후의 절차
3
주택 및 부동산거래 신고
주택거래신고지역(주택투기지역)에서 아파트를 매매하는 경우
계약 체결일로부터 15일 이내에, 부동산거래신고는 60일 이내에 해당 부동산 소재지 관할 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 함 주택거래신고 대상이면서 부동산거래신고 주택인 경우
주택거래신고만 하면 됨 중개업자가 대부분 신고함
부동산 매매실무
계약체결 후의 절차
3
계약서 검인제도
계약을 원인으로 하는 소유권이전 등기를 신청할 때에는 계약서에 검인신청을 하여 등기신청 시 제출하여야 함 신청장소
부동산 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장 또는 그 권한을 위임 받은 자
검인신청자
계약당사 중 1인이나 그 위임을 받은 자
계약서를 작성한 부동산 중개업자, 변호사, 법무사
부동산 매매실무
계약체결 후의 절차
3
소유권이전 등기 신청의무 부동산 소유권이전 등기
매매계약 등인 경우, 잔금지급일과 같은 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 60일 이내에 이를 신청하여야 함
상당한 사유 없이 이를 하지 않은 경우
해당 부동산에 대한 취득세 일정 세액의 5배에 상당하는 금액의 과태료에 처해짐
학습 정리
학•습•정•리
부동산 계약 시 확인 사항
계약당사자의 인적 사항, 목적 부동산의 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지이용확인계획서, 지적도 등 부동산 매매계약 체결 시 주의 사항
소유주 확인, 해약 및 해약금 확인, 부동산중개 사고 유의, 중개수수료 확인 등
학습 정리
학•습•정•리
부동산 계약 체결 후 주의 사항
토지거래허가 선(先)취득, 농지취득자격증명, 주택 및 부동산거래 신고, 계약서 검인제도, 소유권이전 등기 신청의무 등
