앞단의 일부분이고, 대부분의 기간은 운영관리 기간에 해 당되기 때문이다. 따라서 부동산 운영관리의 선진화, 효 율화, 기업화가 부동산산업 발전의 핵심적 과제라고 할 수 있다.
그런데 우리나라는 소유주들의 무관심이나 지나치게 높 은 자본차익 기대 등으로 자산관리의 수준이 낮고, 비효율 적이었다. 그나마 이 분야가 주목을 받게 된 것은 IMF 외 환위기 이후 외국계 투자자들이 국내 부동산을 매입하면 서부터다. 이 시기에 외국계 투자자들이 부동산자산관리 를 통해 높은 부가가치와 투자수익을 올리면서, 이 분야가 신사업영역으로 각광받게 되었다.
여기에 자산유동화증권(ABS), 주택저당증권(MBS), 리 츠(REITs) 등 부동산증권화(real estate securitization) 제도가 1990년대 말에서 2000년대 초 사이에 도입되면서 우리나라에서 부동산자산관리의 개념이 정착되었다. 이 러한 과정을 거쳐 부동산자산관리(Asset Management:
AM), 부동산임대관리(Property Management: PM), 시 설관리(Facility Management: FM)의 전체 부동산관리체 계가 확립되었다.
AM은 투자자가 자산의 매입, 매각, 리모델링 등 투자의 사 결정을 하는 업무인 반면, PM은 소유주로부터 실질적 인 부동산자산의 운영, 관리를 위탁받아 하는 임대관리기 능이다. FM은 부동산의 물리적 관리, 유지보수, 방범, 청 소 등 부동산현장에서의 건물관리기능이며, FM회사는 주 로 PM회사의 관리하에 업무를 수행하게 된다.
초기 외국인 부동산투자가 상업용 부동산분야에 집중되 면서 부동산자산관리의 개념은 상업용 부동산분야를 중심 으로 확립되었다. 상업용 부동산 임대관리업도 이 과정에
부동산
임대관리업의 발전 방향
이상영│명지대학교 부동산학과 교수 ([email protected])
04
특집 부동산 서비스산업의 새로운 방향
서 성장하였다.
반면 주거용 부동산시장은 개인임대업이 주류이고, 대 부분의 계약이 전세 내지는 높은 보증금을 받는 보증부월 세 방식이었다. 이에 따라 주택임대업이나 주택임대관리 업이 성립될 여지가 적었다. 그 결과 최소한의 임대관리 서비스만이 제공되거나 중개과정에서 이루어지는 추가 서 비스 정도로 간주되어 왔다.
그렇지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 상황이 크게 달라졌다. 즉, 주택가격의 안정에 따라 월세 임대계약 형 태가 급속히 늘어나게 되면서 과거와 달리 주택임대관리 (Residential Property Management: RPM)의 필요성이 커지게 되었다. 이에 따라 주택임대관리업이 2013년 이 후 법제화되었고, 2014년부터는 기업형 주택임대사업의 확대에 따라 주택임대관리업에 대한 관심이 크게 고조되 었다.
부동산 임대관리업의 현황과 문제점
부동산 임대관리업은 상업용 부동산 임대관리업과 주거용 부동산 임대관리업으로 대별해서 볼 수 있다. 우리나라에 서는 상업용 부동산을 기업, 리츠, 부동산펀드와 같은 대
형 투자자나 기관들이 보유하고 있기 때문에 부동산매입 이나 자산운영에 대해서도 소유주들이 전문적인 자산관리 회사(Asset Management Company: AMC)에 의뢰하는 형태를 취하고 있다. 이에 따라 PM업무도 AMC에 의해 대부분 외부에 위탁하는 형태를 취하고 있다.
예컨대 리츠가 소유자인 경우, 자산관리는 일부 리츠가 스스로 운영하는 자기관리도 있지만 대부분 외부에 위탁하 고 있다. 이때 자산관리는 전업으로 리츠자산만 운영하는 AMC나 부동산신탁업을 겸업으로 하는 부동산신탁사가 맡 게 된다. 이처럼 상업용 부동산에서 소유주들은 직접 자산 을 운영하기보다는 위탁관리를 하는 것이 일반적이다.
나아가 이들 AMC들은 PM회사를 별도 선정하고 있다.
왜냐하면 자산관리회사들은 소수 인원으로 부동산투자와 관련된 업무만을 수행하고, 실질적인 부동산관리는 임대 관리를 전문으로 하는 회사를 활용하기 때문이다. 이에 따 라 상업용 부동산 임대관리회사들은 임차인의 선정을 비 롯한 잠재고객 발굴, 마케팅 등을 다루는 업무(Leasing Management: LM), 협의의 부동산 관리운영 업무(임대 차계약, 회계, 세무업무 등 협의의 PM), 매매중개 업무(투 자부동산의 매입 및 매각 등), 컨설팅 등 광범한 부동산 임 대관리 업무를 AMC를 대신해서 수행하게 된다.
부동산 유형 상업용(오피스, 상가) 부동산 임대주택
소유주 기관, 기업, 리츠, 부동산펀드 대부분 개인 소유주, 일부 공공
부동산의 규모 대형 건물 중심, 중소형 포함 대단지보다는 개별 임대주택, 오피스텔, 다세대연립, 고시원
AM의 내용 부동산매입 및 운영, 개보수, 매각 결정 좌동
PM 주체 외국계 및 국내 대형 법인 중개업소 중심, 중소규모회사
PM의 업역 임차인 선정-임대계약-임대관리-퇴거-세무 및 회계처리,
시설관리 등 전 영역 부분 역할 수행 중심
FM과의 관계 일반적으로 별개 FM 회사와 계약, 부분 수행의 경우가 있음 자체적으로 해결, 일부 아웃소싱 출처: 이상영, 박상우 2014, 171.
<표 1> 상업용 부동산과 주거용 부동산의 임대관리업 비교
국계의 경우는 PM업만 단독으로 수행하는 것이 일반적 이다.
상업용 부동산과 달리 주거용 부동산의 소유주는 대부 분 개인임대인으로 구성되어 있다. 일부 대형 소유주가 존 재하지만 이들은 대부분 공공임대주택을 운영하고 있다.
즉, 대규모 소유주는 LH공사나 SH공사 등 공기업이거나 공공건설 임대아파트를 공급하는 대형 건설회사들이다.
2014년 현재 공공임대주택의 전체 규모는 106만 9천 호 수준이다.
이러한 경우를 제외하고 민간에서 소유주는 대부분 개 인이고, 비제도권에서 영세한 규모로 운영되고 있다. 전 체 주택 중 등록주택수는 공공임대주택을 중심으로 2014 년 말 현재 170만 호 수준으로, 전체 임대주택의 20.5%
에 불과하다. 약 80%인 663만 호의 임대주택이 비제도권 임대주택이고, 이 중 45%가 전세계약
의 형태다.
월세계약인 경우도 보증금 규모가 크 고, 월세가 적은 보증부월세가 대부분 이다. 이 때문에 임대주택에서 임대료 현금흐름이 적어 수익형 부동산으로 투 자가 되기는 어렵다. 따라서 임대관리 수수료를 제대로 지급하면서 임대관리 를 위탁하기 어려운 사업구조를 가지고 있다.
이처럼 주택PM업이 제대로 성장을 하지 못하면서 FM도 영세한 편이다.
다만 주택 중 아파트와 같은 공동 주 택이 차지하는 비중이 높기 때문에 아
가 있으며, 500개 정도의 주택관리업 등록회사가 있다.
그런데 이들 업체 간 규모의 차이가 크고, 위탁관리수수 료가 3.3m2당 20원 수준에 불과하여, 1천 가구를 관리하 더라도 수수료는 월 60만 원 수준에 머물고 있다(김태성 2016).
이러한 배경에서 2013~2014년 사이 주택임대관리업 과 기업형 임대주택리츠제도가 도입되면서 주거용 부동산 에 대한 임대관리업의 질적, 양적 변화가 발생하고 있다.
2014년 초 주택임대관리업이 도입된 이후 2015년 말 현재 174개에 달하는 주택임대관리회사가 등록한 상태다. 이러 한 주택임대관리회사가 임대관리하는 주택수는 2년 만에 1만 4천 호로 증가하였다.
그렇지만 이 중 자기관리형은 1,134호로, 대부분 위탁 관리형으로 임대관리가 이루어지고 있다. 자기관리형은
<그림 1> 주택임대관리업 등록업체수
출처: 국토교통부 2016.
자기관리 위탁관리 총계(업체수) 170
160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
2014.2 2014.4 2014.6 2014.8 2014.10 2014.12 2015.2 2015.4 2015.6 2015.8 2015.10 2015.12 19
30 16
46
14 34
42 45 50 51 54
63 63 67 69
58 64
73
84 90 90 95 102 105
80 100
109 123
135 144
153 158
169 174
10 9 (개)
특집 부동산 서비스산업의 새로운 방향
임대인으로부터 임대관리회사가 주택을 빌려 공실에 대해 자기 책임하에 임대사업을 하는 것으로, 임대관리회사가 기업형 임대회사로 기능하는 형태다. 따라서 자기관리형 은 직접 소유하지 않더라도 임차인의 입장에서는 기업형 임대인으로 인식되고, 임대관리회사에 의해 양질의 임대 서비스가 이루어질 수 있으나, 우리나라에서는 미미한 상 황이다.
2014년 이후에는 기업형 주택임대사업이 확대되면서 대규모 민간 주택임대사업자가 늘어나고 있다. 이에 따라 향후 이러한 기업형 주택임대사업과 연관되어 임대관리 업이 성장할 가능성이 있다. 현재 기업형 주택임대사업은 주로 뉴스테이(New Stay)사업의 형태로 확대되고 있다.
정부는 우량의 민간임대주택 공급을 위해 주택도시기금, LH공사 토지 등을 제공하고, 각종 세제혜택을 부여하여 2017년까지 13만 호를 공급할 계획이다.
그렇지만 2017년까지 주택임대시장에 공급되는 물량은 전체 물량의 일부로 계획되고 있다. 그나마 주택임대시장 중에서 뉴스테이 임대주택이 차지하는 비중은 2%에도 못
미친다. 더욱이 뉴스테이사업은 임대료 수 준이나 임대기간 등이 사전에 확정되는 형 태이기 때문에 임대관리회사 입장에서 수익 성이 높은 신사업이 되기는 어렵다.
부동산 임대관리업의 지원정책 방향
1. 부동산 임대관리업 지원정책의 현황부동산 임대관리업에 대한 지원정책은 2014년 2월 ‘서민·중산층 주거안정을 위한 주택임대차시장 선진화 방안’(이하 선진화 방안)에서 총체적으로 제시되었다(관계부처 합동 2014). 이 정책은 우리나라 전세가 상 승과 월세 전환이 구조적 변화라고 진단하고, 장기적·구 조적 측면에 초점을 두고 있다.
이에 따라 선진국과 같은 기업형 주택임대사업이 가능 하도록 하고, 개인임대인의 경우에는 세제혜택과 사업편 리성을 부여하여 월세 기반으로 노후 임대소득을 보장하 는 방안을 제시하고 있다. 이를 위해 민간제안 임대주택 리츠를 통한 기업형 임대사업을 육성하고, 공공의 경우도 공공임대주택리츠를 통해 10년 공공임대주택을 건설하는 계획을 제안하였다. 나아가 각종 세제혜택을 주어 임대료 를 저렴하게 하는 준공공임대주택을 활성화하는 방안도 제시되었다.
개인임대사업을 지원하기 위한 정책으로는 주택수와 상 관없이 연 임대료 2천만 원 이하의 임대소득 분리과세, 사 업자 등록의무면제 제도를 도입하였고, 임대결손금을 종 합소득에서 공제하여 임대소득자의 소득세 부담 경감(네 거티브 기어링, Negative Gearing) 제도를 도입하였다.
특히 건강보험료 경감방안을 추진하여 개인임대인이 제도 권으로 진입할 때 들어가는 부담을 최소화할 계획이다. 임
<그림 2> 주택임대관리 실적 현황
출처: 국토교통부 2016.
자기관리 위탁관리 총계(호수) 15,000
13,500
12,000 10,500 9,000 7,500 6,000 4,500 3,000 1,500 0
1,086 7,753
2015년 6월 2015년 12월
8,839
1,134 12,900
14,034 (호)
방안을 제시하였다. 즉, 임대주택을 위탁형이나 자기관리 형으로 정부에 등록하면 세제혜택을 부여해주는 안이 제 시되었다.
선진화 방안 이후 2015년 1월에는 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안이 발표되었다. 이 정책 은 중산층 가구가 장기적으로 주거가 가능하고, 주거서비 스 수준이 높은 민간임대주택을 대량으로 공급하려는 것 이다. 이를 위해 민간임대주택에 대한 규제를 대폭 축소하 고, 8년 이상 장기임대를 하는 기업형 임대주택에 파격적 인 혜택을 제시하였다. 이에 따라 분양전환 의무, 임차인 자격, 초기 임대료, 담보권설정 제한 등 규제가 폐지되고, 임대 의무기간과 임대료 상승제한(연간 5%) 규제만 적용 하는 뉴스테이 주택임대사업이 시작되었다. 이를 지원하 기 위한 법으로 「민간임대주택에 관한 특별법」이 2015년 8월에 제정되었다.
2. 제도 및 정책의 한계와 정책대안
기존의 지원정책은 전세에서 월세로 전환되는 과정이 불 가피하다는 관점에서 이루어지고 있지만, 보증부월세도 높은 보증금을 받고 있어 주택임대사업으로는 한계를 가 지고 있다. 이로 인해 주택임대업이나 임대관리업은 주택 임대차시장의 근본구조가 바뀌지 않는 상태에서 지원정책 만으로 변화를 가져오는 데 한계를 가지고 있다.
그러므로 전세 내지는 보증부월세를 외국과 같은 순수월 세의 형태로 전환시키기 위한 정책이 마련되어야 한다. 물 론 이 과정에서 임차인들의 주거비 부담이 과도하게 늘어 나지 않도록 하는 정책적 노력이 동시에 이루어져야 한다.
우선, 기존에는 전세보증금이 주택마련을 위한 무이자 레버리지로서 임대인들에게 활용되어 오면서 보증부월세 도 외국과 달리 월세의 수십 배에서 수백 배에 이르는 보 증금을 받는 관행이 일반화되어 있다. 그 결과 임차인들은 월세만이 아니라 보증금을 별도로 마련해야 하는 부담을 동시에 지고 있다. 이러한 문제점을 극복하기 위해서는 월 세의 연체나 체납에 대비한 보증제도를 확립해서 보증금 을 보증제도로 대체할 필요가 있다. 나아가 전세금이나 보 증금을 전환하는 전환율도 금리의 2~3배에 달하는 높은 수준이므로 전월세 전환율을 낮춰서 전세보증금의 월세 전환에 따른 부담을 줄여야 한다.
또한 임차인들의 임대료 부담을 줄여주기 위해 기존의 월세 세액공제 수준을 높이고, 월세카드를 도입해서 월세 포인트로 월세를 감면받도록 할 필요가 있다. 월세카드는 월세징수를 대행하고, 보증의 기능도 일부 가지고 있기 때 문에 적극 활용할 경우 개인임대인의 제도권 진입을 촉진 하는 역할을 할 수 있다.
둘째, 중개제도에서도 월세에 적합한 중개거래가 아닌 전세 중심의 중개제도로 운영되고 있다. 즉, 중개수수료를 월세가 아닌 전세환산기준으로 징수하도록 함으로써 수수 료 분쟁이 촉발되는 경향이 있다. 외국처럼 월세의 일정 비율로만 중개수수료를 받도록 함으로써 이러한 문제를 해결할 필요가 있다.
셋째, 임대차 계약기간은 2년으로 정해져 있는데, 실제 로 월세는 1년 이내 계약이 많기 때문에 불필요한 2년 계 약을 함으로써 분쟁의 소지가 크다. 일본의 경우 6개월에 서 2년 이내로 계약하도록 함으로써 단기계약이 가능한 형태로 제도가 마련되어 있다. 우리나라의 경우도 계약기
특집 부동산 서비스산업의 새로운 방향
간을 다양화하는 것이 바람직하다.
넷째, 주택임대관리업이 도입되었지만 등록업체수에 비 해 관리호수가 적어 규모의 경제를 달성하지 못하고 있다.
이처럼 주택임대관리회사가 규모의 경제를 달성하지 못하 는 것은 임대인들이 임대관리를 맡길 만큼의 수익이 나지 않기 때문이다. 이 문제를 해결하기 위해서는 기업형 임대 주택사업에 대한 지원정책만으로는 어렵다.
주택임대차시장의 대다수를 개인임대인이 차지하는 상 황에서 이들에게 위탁관리를 맡기기 위해서는 임대관리 를 통해 얻는 이득이 확실해야 한다. 현재 주택임대관리회 사들은 10인 이하의 소기업인 경우에 한해서 법인세 감면 혜택이 주어지나 이것은 큰 의미를 갖지 못한다. 우선 법 인세 감면혜택을 받는 임대관리회사의 규모를 상향시키는 것이 필요하다.
보다 근본적으로는 임대인들이 임대관리회사에 맡길 때
각종 혜택이 부여될 필요가 있다. 현재 개인임대인에게 일 부 세제혜택 등이 있으나, 일본처럼 임대주택으로 상속, 증여할 때 상속증여세를 감면하는 적극적 방안이 마련될 필요가 있다. 상속증여세를 임대주택을 등록한 주택임대 관리회사에게 위탁하는 경우에 한정해서 혜택을 주는 것 도 고려할 수 있다.
다섯째, 기업형 임대사업자인 리츠나 부동산펀드 등의 공급능력을 제고하기 위해 주택도시기금만이 아니라 각종 연기금의 출자, 융자 등도 적극적으로 고려해야 한다. 연 기금의 성격상 개발위험을 감수하기 어렵고, 수익성이 낮 은 투자를 하기 어렵다. 그러므로 기업형 임대사업의 수익 성을 제고하면 연기금의 참여가 가능할 것이다. 나아가 개 인투자자들도 리츠의 상장 등을 통해 투자에 참여할 수 있 게 제도화해야 할 것이다.
여섯째, 현재 주택임대관리회사가 중개업을 하는 것은
대상 단기 중장기
개인 임대 사업
● 임대소득세 분리과세(2017년) 실시
● 주택임대관리업 육성을 위한 세제지원 확대(10인에서 50인 중기업 으로 확대), 보증의무 부담 완화(자기관리형)
● 임대주택의 상속증여세 감면
● 임대주택의 주택임대관리업 위탁 시 임대인에게 세제 및 금융 혜택 부여
기업형 임대 사업
● 「민간임대주택특별법」을 통한 기업형 임대사업 육성
● 소규모 임대사업자 지원 확대
● 공공임대주택에서 임대관리업의 민간 개방
● 주택임대관리업 전문인력 양성을 위한 자격제도 신설
● 준공공임대주택을 활용한 사회적 임대인 육성
● 주택도시기금 이외에 연기금 참여방안 마련
● 토지임대부 임대주택 제도 개선(세제혜택 등)
임대 리츠 사업
● 지역다변화
● 공모 활성화를 위해 상장조건 개선
● 상장 원활화를 위해 앵커(anchor) 활성화
● 연기금 참여 확대
● 리츠의 M&A 활성화
● 부동산 관련 세제 경감제도 항구화
● 보증금 위주 구조의 개선을 통한 현금흐름 중심으로 전환
● 종합부동산서비스 활성화
월세 제도
● 「주택임대차보호법」에 단기임대 허용
● 전월세 전환율 인하
● 월세카드 도입 시 수수료율 인하
● 월세 임대료 보증제도 정착
● 전세 중개수수료가 아닌 월세 중개수수료로 중개수수료체계 변경
규제
개혁 ● 주택임대관리업의 중개 허용 ● 중개법인의 등록 조건 완화. 대표이사 및 임직원 3분의 1 이상 공인 중개사이어야 한다는 조항 완화
출처: 이상영 2015.
<표 2> 주택임대관리업의 단계별 발전방안
표이사나 직원의 상당수가 반드시 공인중개사이어야 한다 는 규제가 있으나 이 역시 외국에는 없는 규제다.
현재와 같은 각종 규제하에서 임대관리업의 발전을 기 대하기는 어렵다. 따라서 이러한 규제를 철폐하고 지원제 도를 재정립함으로써 임대관리업의 발전을 추구해야 할 것이다.
맺음말
임대관리업은 부동산자산관리에서 핵심적 업역이고, 임대 관리업이 효과적으로 작동해야 부동산자산가치의 상승이 나 부동산산업의 발전이 가능하다. 상업용 부동산시장의 임대관리업은 지난 10여 년간 급속히 발전하면서 이러한 경로에 진입하여 새로운 업역으로 자리를 잡았다.
상업용 부동산시장에서 임대관리업이 자리를 빠르게 잡 은 데는 상대적으로 규제가 적고, 규모의 경제를 달성하는 것이 용이했기 때문이다. 이에 따라 우리나라 상업용 부동 산시장은 글로벌 스탠더드가 성립되었고, 외국인 투자도 활발하게 이루어지고 있다.
반면 주거용 부동산시장의 경우 소유구조가 개인 중심 이고, 전세 내지는 보증부월세 위주의 계약관행으로 인해 투자수익성이 낮으며, 임대관리업도 매우 영세한 수준이 거나 제공되지 않는 경우가 더 많다.
정부가 주택임대시장 구조변화에 대응하여 주택임대관 리업을 육성하기 위한 각종 법제도를 도입하였지만, 아직 이 분야는 하나의 업으로 정착하지 못한 초기 단계다. 주 택임대업이 제대로 성장하기 위해서는 주택임대관리업의 발전이 전제가 된다. 이때 지원정책은 주택임대관리업만
참고문헌
관계부처 합동. 2014. 서민·중산층 주거안정을 위한 주택임대차시장 선진화 방안: 경제혁신 3개년 계획 후속조치. 2월 26일. 관계부처 합동. 보도 자료.
국토교통부. 2016. 주택임대관리회사 174개, 관리호수 14,034호로 성장세 지 속. 1월 13일. 세종: 국토교통부. 보도자료.
김태성. 2016. 日미쓰이 같은 아파트관리업체 필요. 매일경제. 4월 12일. 28면.
이상영. 2015. 주거용 부동산 임대업 현황과 육성방안. 부동산 산업 발전방 안 및 미래전략 종합 컨퍼런스. 12월 7일. 전국경제인연합회관.
이상영, 박상우. 2014. 제2편 제3장 부동산임대업. 부동산산업론, 정희남, 한 만희 편, 169-189. 안양: 국토연구원.
조만, 이상영, 손진수, 김현아, 임재만. 2014. 제5장 부동산서비스업의 경쟁 력 강화 및 해외진출 방안 연구: 업권별 정책과제 중심으로. 사업서비 스의 글로벌화 전략과 규제장애의 실태 (상), 김주훈 편, 214-345. 세 종: 한국개발연구원.