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1998년 외환ㆍ금융위기 이후 주택가격은 10% 이상 하락하였다. 그러나 최근 에는 주택공급량의 부족, 초저금리 및 재건축에 대한 기대감으로 주택가격이 큰 폭 상승하여 중ㆍ저소득층의 주거생활을 불안하게 하고 있다. 이처럼 주택 가격의 큰 변동폭으로 인한 혼란 속에서 우리나라는 올해 초 목표로 했던 55만 호 주택공급을 무난히 달성하고, 금년 말이면 주택보급률 100%를 달성할 것으 로 전망된다. 1960년 초부터 주택정책을 수립하고 주택을 대량공급하기 시작 한 지 40년만의 결실이다.
주택보급률 100%는 무엇을 의미하는가? 우리나라의 주택문제가 완전히 해 결되었음을 뜻하는 것인가? 이는 첫째, 전국적으로 주택수와 가구수가 같아져 주택의 양(量)적인 문제가 어느 정도 해결되었음을 의미한다. 둘째, 과거에는 양적인 문제를 해결하기 위하여 노력하였으나 앞으로는 기존 주택의 보존과 관 리 등 질(質)적인 문제 해결을 위하여 노력하여야 함을 의미한다. 셋째, 주택문 제는 정적인 것이 아니고 동적이기 때문에 향후 인구 및 가구구조의 변화에도 대비하여야 함을 의미한다. 넷째, 정부의 정책도 과거의 직접적인 규제에서 조 세와 금융 등을 통한 간접적인 규제방식으로 전환되어야 함을 의미한다. 끝으 로 정부의 정책은 저소득층의 주거수준 향상에 초점을 맞추는 등 주택정책의 방향 전환을 의미한다.
이러한 관점에서 볼 때 향후 주택정책의 방향은 다음 사항들이 반영되어야 할 것이다.
첫째, 인구의 노령화 등 인구통계학적 변화를 면밀히 살펴보아야 할 것이다.
최근 출산율의 저하 및 평균수명의 증가로 우리나라는 급속히 노령화가 진행되 고 있다. 2000년 현재 65세 이상 노령인구는 전체인구의 7.1% 수준이나 2020 년에는 13.2%로 증가할 것으로 추정되고 있다. 또한 결혼을 늦추거나 결혼을 하지 않는 독신 인구가 증가함에 따라 1인 가구의 비율이 현재의 15% 수준에 국 토 시 론
주택보급률 100%시대의 주택정책방향
고 철｜국토연구원 토지·주택연구실장
서 2020년에는 30%까지 증가할 것으로 예상된다.
따라서 노인과 1인 가구를 위한 대책이 마련되어야 할 것이다. 한편 인구는 2000년의 4613만 명에서 2020년을 전후한 시기에 5058만 명까지 증가한 후 정점에 이를 것으로 예측된다. 그러나 노인가구 및 독신가구 등이 증가함에 따라 가구당 가구원수는 2000년의 3.1인에서 2020년에는 2.8인까지 감소할 것으로 예상된다. 따라서 총 가구수는 2000년의 1192만 가구에서 2020년에는 1920만 가구로 증가할 것으로 전망된다. 따라서 2020년까지는 지속적으로 새로운 주택의 소요가 증가할 것이므로 특히 수도권 을 중심으로 지속적으로 주택공급을 확대하여야 할 필요가 있다.
둘째, 시장에 대한 정부정책의 규제는 직접적인 규제에서 간접적인 규제로 전환되어야 할 것이다. 예 를 들어 과거에 사용하였던 분양가 규제의 경우 단기 적으로는 저렴한 가격으로 주택을 공급하는 효과가 있으나 장기적으로는 주택건설업체의 경쟁력을 저하 시키고 주택공급을 억제하여 주택가격을 상승시키는 부작용을 초래한다. 따라서 향후에는 조세, 금융 등 간접적인 규제방식에 중심을 두되, 운용방식을 전환 할 필요가 있다. 구체적으로 조세체계는 취득세와 등 록세의 세율을 인하하여 취득과세 비용을 낮추고 부 동산 거래의 원활화를 도모하는 한편 보유과세인 재 산세는 과표 현실화율을 높이고 세율을 조정하여 보 유과세를 높임으로써 부동산 가치에 연동하여 보유 비용을 부과하는 방향으로 개편하여야 할 것이다. 양 도소득세는 감면조정을 축소하여 자본이득 발생에 대한 과세를 철저히 하고 부동산투기 조절기능을 강 화하여야 한다. 또한 주택금융 부문에서는 주택저당 채권 유동화를 더욱 발전시켜 주택금융을 확충하여
야 할 것이다.
셋째, 저소득층의 주거수준 향상이다. 지난 수십 년 동안 경제성장으로 주거수준은 크게 향상되었으 나 아직도 저소득층의 주거실태는 매우 열악하다.
2000년 정부는 최저주거기준을 설정하였으나 아직 도 전체가구의 약 22% 정도가 최저주거기준에 미치 지 못하는 것으로 나타났다. 현재 정부가 공급한 공 공주택은 많은 가구가 혜택을 받고 있으며 저소득층 뿐 아니라 중간소득층도 혜택을 받는 것으로 나타났 다. 앞으로 공공주택의 수혜계층은 저소득층이 중심 이 되도록 입주자관리를 철저히 할 필요가 있다. 또 한 저소득층을 위하여 공공임대주택의 재고를 현재 의 5% 수준에서 10%까지 올릴 수 있도록 공공임대 주택의 공급을 지속적으로 확대하여야 할 것이다. 이 를 위해서는 재정투자를 확대하는 한편 비영리기관 을 활용하는 방안도 적극 검토하여야 할 것이다.
넷째는 기존주택의 보존 및 효율적인 관리다.
2000년 인구주택총조사 결과에 의하면 주택재고 중 18.7%인 204만 호가 준공 후 20년 이상 경과한 주택 이다. 이와 같은 추세로는 준공한 지 20년이 경과한 주택이 매년 20∼30만 호씩 증가할 전망이다. 최근 재건축이 활발히 추진되고 있다. 서울지역의 경우 15 년 이상 경과한 아파트의 51% 정도가 재건축을 추진 하고 있는 실정이다. 주택의 수명이 50년 이상임을 고려할 때 20년밖에 안된 주택을 부수고 재건축을 하는 것은 사회ㆍ경제적으로 낭비다. 재건축을 억제 하고 리모델링을 활성화하기 위하여 리모델링을 위 한 기술개발과 금융지원을 확대하여야 할 것이다.
이상을 요약하면 향후 주택정책의 방향은 양(量) 에서 질(質), 개발에서 관리, 소유에서 거주의 개념 으로 전환되어야 할 것이다.
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