2 국토 제455호(2019. 9) 국토시론
4차 산업혁명 시대가
부동산 시장에 요구하는 것들
이현석
건국대학교 부동산학과 교수, 한국부동산분석학회장 (hsl3@konkuk.ac.kr)
지난 7월 1~2일 파리에서 열린 세계 최대의 부동산박람회 미핌(March international des professionnels de I'immobilier: MIPIM)에 다녀왔다.
주제는 프롭테크(proptech)로서 세계 50여 개국 1천여 개의 회사와 2천여 명이 참가한 상당한 규모의 행사였다. 불과 몇 년 전만해도 생소했던 프롭테 크라는 용어는 부동산에 관심이 있는 이들에게는 이미 익숙한 주제다. 프롭 테크는 부동산(property)과 기술(technology)의 합성어로서 정보통신기술 (ICT)의 진보에 기반을 둔 혁신적 부동산 산업을 의미한다.
21세기에 들어서면서 산업 융복합의 물결이 거세다. ICT의 융복합으 로 이뤄지는 차세대 산업혁명이 4차 산업혁명이다. 사람과 사물과 공 간에 대한 융복합(convergence), 초연결(hyperconnectivity), 초지능 (superintelligence)이 4차 산업혁명의 핵심요소다.
부동산 산업은 4차 산업혁명의 거센 흐름에서 비켜서 있는 듯했다. 2010 년대에 이르러서야 미국과 영국을 중심으로 ICT와 부동산의 결합에 의한 기 술이 부각되기 시작했다. 모바일 인터넷 등장으로 형성된 가상공간이 실제 공간과 결합해 사람들을 연결하고 지능화되면서 변화를 가속시키고 있다.
오프라인과 온라인이 융합되고 사물이 인터넷으로 연결되면서 초연결을 통 해 기술 · 제품 · 서비스 등의 분야에서 다양한 스타트업(startup)과 플랫폼 (platform)들이 등장하고 있다. 전자상거래를 장악한 아마존(Amazon)의 등장은 유통생태계를 뒤흔들고 있다. 물품을 단순히 소유하는 개념에서 벗 어나 서로 대여해주고 차용해 쓰는 협력 소비의 한 형태인 공유경제(share economy)는 새로운 글로벌 비즈니스의 모델을 만들어냈다. 숙박 공유 플랫
3 폼인 에어비앤비(Airbnb)와 업무 공유 플랫폼 위워크(wework)는 각각 호텔과 오피스 시장 의 판도를 바꾸고 있다.
주목할 것은 부동산을 소유해야 한다는 인식에서 벗어나 부동산과 고객을 분리하고 고객 을 상호 연결하면서 기존 부동산업체들을 압도하고 있다는 사실이다. 아마존은 가장 큰 소 매업체이면서도 매장은 없다. 에어비앤비는 호텔 체인그룹의 강력한 경쟁자로 등장했지만 호텔은 거의 소유하지 않는다. 인터넷 세상에서 부동산과 고객을 분리해, 고객에 집중하면 서 상호 연결한 힘은 아마존과 에어비앤비 발전의 원천이다. 온라인 상거래의 증가로 고객 과의 물리적 연결고리인 물류배송의 중요성은 증가되고 있다. 첨단화 · 대형화되고 있는 물 류산업은 배송시간을 줄이기 위한 무한 경쟁이 시작되면서 물류창고의 도심 진입을 본격화 하고 있다.
반면 초연결이 확대되고 네트워크화되면 서 기존 소매업 시장은 위기에 직면하고 있 다. 2016년에는 160년 전통의 미국 메이시스 (Macy’s) 백화점 100여 개 이상의 지점이 폐 쇄를 결정했고 시어스(Sears) 백화점은 최근 3~4년 사이에 지점을 절반으로 줄였다. 2017 년에는 70년 전통의 토이저러스(Toysrus)가 파산했다. 우리의 도심상권도 공실률이 증가 하고, 성장세를 보이던 대형몰과 마트 등이 매 출과 수익에 부정적 영향을 받고 있다.
4차 산업혁명으로 정보통신이 발달하면서 공간의 차별성은 완화되고 있지만 오히려 도심 공간에의 집중은 심화되고 가치는 하늘을 찌르면서 고밀화 · 고층화 · 복합화되고 있다. 인재 들은 도심을 선호해 도심으로 모여들어 시너지를 만들면서 도심첨단 산업의 생산성을 향상 시키고 있다. 도심업무공간의 주인도 금융(Finance, Insurance, Real Estate: FIRE)에서 도심첨단기술(Technology, Advertising, Media and Information: TAMI)로 대체되고 물 류 산업은 확대되는 등 부동산 산업의 패러다임과 도심공간의 생태계가 바뀌고 있다.
연결성의 강화와 플랫폼 효과로 소수에게 혜택과 가치가 집중되면서 불평등과 불균형을 심화시키고 있다. ICT의 발전으로 전통 부동산 산업인 중개와 감정평가에는 충격이 예상된 다. 도시와 지방, 도심과 외곽의 가치 차이는 커지고 있다. 온라인과 결합한 공유경제는 기존 산업을 위협하고 안정성 부족으로 마찰을 일으키고 있으나 기존 규제로는 손쓸 수 없는 부분 이 많다. 위협받고 있는 기존 전통 산업에 대한 대책이 고민거리다. 혁신산업 생태계의 성장 에 따른 과실의 일부를 기존 전통 산업에 지원하고 연대하면서 생태계에 한 부분으로 역할할
4차 산업혁명으로
정보통신이 발달하면서
공간의 차별성은 완화되고 있지만
오히려 도심공간에의
집중은 심화되고 가치는
하늘을 찌르면서
고밀화 · 고층화 · 복합화되고 있다.
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수 있도록 하는 게 대안이다. 전통 부동산 산업에 맞춰진 제도와 법률 등 기존 시스템은 새로 운 변화에 대한 대응에 한계가 있다. 4차 산업혁명이라는 커다란 변화 앞에서 정부가 발표한 정책은 로봇 · 드론 · 사물인터넷(IoT) 등을 활용한 스마트 건설기술, 건설 프로세스의 디지털 화와 자동화, 그리고 스마트시티의 확대 등이다. 공간적이며 기술적 차원에 치우친 물리적 대응이다. 공간의 본질과 부동산 산업 생태계의 변화에 대한 이해가 전제되지 않는 프롭테크 대책은 산업의 선도는 고사하고 방해요인으로 작용할 우려도 있다.
공간 관련 제도와 법체계는 용도의 분리를 최선이라 생각했던 전통 도시계획체계에 근거 를 두고 있다. 주거 · 상업 · 업무 · 공업 지역에 대한 벽은 높고 규제는 촘촘하며 용도의 혼재 와 전환은 쉽사리 용인되지 않는다. 도심의 고밀화와 복합화는 세계적 추세다. 벽은 낮추고 시대에 뒤떨어진 규제는 과감히 정리함으로써 빠르게 변화하는 현실에의 탄력적 대응이 절
실하다. 부동산 산업에서 프로세스 개념의 수 직적 분류, 즉 시행 · 시공 · 운용관리, 중개 및 감정 등의 서비스와 주거 · 상업 · 업무 · 공 업 · 물류 등의 업종 중심의 수평적 기능 사이 에 있는 벽은 여전히 높다. 공간과 부동산 산 업에 대한 기존 틀을 재정의하고 글로벌 도시 의 변화추세에 어울리는 도심공간 정책의 재 정립이 요구된다. 종합부동산서비스 기능의 육성과 주거용과 상업용 부동산의 복합화를 위한 실질적 지원방안이 필요하다.
2019년 미국의 스타트업 정보 분석기관 ‘스타트업 게놈’(Startup Genome)에서 발표한 스 타트업 생태계가 우수한 지역은 실리콘밸리 · 뉴욕 · 런던 · 베이징 순이었다. 30위권 안의 지 역 중 한국도시는 없다. 중국은 베이징과 상하이가 10위권 안에 이름을 올리고 있다. 중국창 업 정책의 특징은 ‘선 개혁 후 보완, 시범 · 확산 개방, 해외유치, 민관학 협력’이라고 한다. 척 박한 우리 프롭테크 산업의 육성을 위해 ‘선 개혁 후 보완’ 정책은 벤치마킹할 가치가 있다.
부동산은 산업을 담는 그릇이며 사회의 기본 인프라다. 부동산 산업은 소프트파워와 사 람에의 의존성이 높고 사회적 파급력이 큰 산업이다. 프롭테크는 기술에 기반을 둔 부동 산 산업의 혁신이라 할 수 있다. 국가경쟁력 강화 차원에서 프롭테크에 대한 관심과 지원 이 필요한 이유다. 프롭테크를 포함한 4차 산업혁명은 첨단산업 강국인 우리에겐 기회임 이 분명하다.
