주택시장 동향
최근 부동산시장의 특징은 서울 강남지역의 아파 트가격 급등과 뒤이은 수도권의 가격 상승, 분양시 장의 과열로 요약된다. 1999년부터 불과 2년여 사 이에 서울의 아파트 전세값은 60% 이상 뛰었고, 매 매가격도 55%나 상승하는 과열을 보였다. 수도권 전체로는 신도시를 중심으로 아파트가격이 50%
가량 상승했다. 그러나 시장의 차별화현상이 심해 지면서 연립주택·단독주택이나 지방의 주택시장 은 가격이 소폭 상승하는데 그쳤다.
주택시장에서 나타난 가격급등의 배경은 다음 과 같이 정리할 수 있다.
첫째, 서울 강남지역에서 추진된 재건축 열풍이 이주수요를 촉발해 전세값이 폭등했고, 임차·구 입수요가 맞물리면서 가격이 상승하기 시작했다.
둘째, 지난 몇 년 간의 부동산시장 차별화현상이 더
욱 뚜렷해지는 경향을 보이면서, 주택의 절대수 부 족으로 수요증가가 가격의 상승으로 바로 이어지 는 서울 등지에 투자수요가 집중되었다. 셋째, 금리 하락으로 적절한 투자처를 찾지 못한 시중부동자 금이 초기에는 안정된 임대수입을 목적으로 소형 아파트 등을 구입했고, 이후에는 가격상승을 기대 한 투기적 수요가 본격적으로 시장에 가세했다. 이 는 생활이 편리하고 수익성과 유동성을 함께 가진 아파트 중심으로 주택수요가 변하면서 전세/매매 가격 비율이 70%에 육박할 정도로 상승, 아파트 투 자수요가 증가한 데다 전세가구의 일부가 금융기 관의 주택자금대출 확대를 이용해 구입수요로 전 환했기 때문이다.
9. 4 주택시장안정대책에 이은 10. 11 부동산대
책의 발표와 같은 연이은 정부의 강력한 투기억제 책에 따라 10월 들어 주택시장은 상당히 안정세를 회복했으며, 강남의 재건축아파트를 비롯한 상당주택시장의 변화와 향후 전망
손경환｜국토연구원 연구위원
수의 주택시장은 냉각되는 분위기에 접어들고 있 다. 그러나 정부의 투기억제대책에 포함되지 않은 틈새시장에는 아직도 가격기대심리가 부분적으로 남아 있는 실정이다.
주택시장 환경의 변화
1. 시장 외적 환경
지난 몇 년 사이에 주택시장은 많은 변화를 겪고 있 다. 이러한 변화는 시장 내부뿐 아니라 시장을 둘러 싼 외부 환경에서도 나타나고 있다. 시장 외적인 환 경의 주요한 변화로는 한국 경제의 구조 전환과 저 금리현상을 들 수 있다.
외환위기 이후 한국경제는 수출주도의 고도성 장시대에서 내수와 수출이 균형을 이루는 안정시 장시대에 진입한 것으로 여겨진다. 이에 따라 성장 의 내수부문 기여도가 높아지면서 주택 등 부동산 시장이 경제활동에서 점하는 비중이 증가하고 있 으며, 경제정책의 운용에서 중요한 위치를 차지하 고 있다. 최근 연이은 부동산대책 발표나 금리정책 의 부동산시장 파급효과를 중시하는 것도 부동산 의 위상 변화를 보여준다.
한편 통화공급 확대와 자금수요 감소로 금리는 크게 하락했으며, 기업재무구조 개선, 대출요건 강 화, 자본시장 확충과 함께 경기의 불투명으로 기업 자금수요가 감소하고 있어 저금리 기조는 당분간 지속될 전망이다. 금리하락은 부동산, 특히 주택시 장에 많은 영향을 미치고 있다. 주택은 상대적으로 수익성이 높은 투자대상으로 인식되었으며, 금융 기관의 자금운용에서 주택담보대출이 주력상품으
로 등장했다. 이에 따라 주택은 거주수요나 투자수 요뿐 아니라 금융자금 운용에서 중요한 위상을 차 지하고 있다.
2. 주택시장 내부의 환경
1) 주택재고의 확대
1990년대 들어 주택대량공급정책에 힘입어 매년 50만 호를 상회하는 주택이 건설되었으며, 외환위
기에 따른 공급감소에도 불구하고 올해 주택보급 률은 100%에 도달할 것이다. 그렇지만 서울 및 수 도권의 보급률은 각각 80%와 89%에 그쳐 이들 지 역에는 아직 주택재고가 부족한 실정이다.더욱이 주택보급률은 높아졌지만 수급사정을 보여주는 대표적 지표의 하나인 인구 1000명당 주 택수는 아직 250호 내외로 외국에 비해서는 상당히 낮은 편이다. 외국의 경우 인구 1000명당 주택수가 미국 429호, 영국 417호, 프랑스 470호, 일본 371 호 등으로 한국보다 훨씬 높은 수준이다.
2) 주택금융시장의 성장
주택시장 내부에서 나타난 두 번째 변화는 주택금 융시장이 질적, 양적인 측면에서 크게 성장하고 있 다는 점이다. 금융기관의 자금운용이 기업중심에 서 개인으로 전환하면서 주택담보대출의 큰 폭 증 가로 인해 주택금융의 규모가 확대되고 있다. 주택 저당증권(MBS)의 도입으로 주택금융시장은 지속 적으로 성장할 전망이다. 주택금융시장의 변화 가 운데 하나는 공공부문의 비중 증가와 은행권의 시 장점유율 상승이다. 1990년대 중반까지 전체 주택 금융의 절반 가량을 차지했던 국민주택기금은 외 국 토 논 단
해 주택할부금융 등 비은행 금융기관의 비중은 미 미한 형편이다.
주목할 사실은 주택시장과 금융시장의 연계성 이 강화되었다는 것이다. MBS를 비롯한 주택금융 확대, REITs 같은 상품 도입은 주택이 금융상품으 로 취급되도록 만들었으며, 주택시장과 금융시장 의 관계는 더욱 밀접해질 것이다. 주택시장과 금융 시장의 연계 강화는 주택수급이 금융여건에 따라 변동한다는 것을 의미한다. 금리변동에 의해 주택 수요가 좌우되는 성향을 보이며, 자금이용 접근성 확대로 시장의 단기적 변동성이 증가할 가능성이 높아졌다.
최근 주택가격이 급등한 현상은 저금리와 자금 대출 확대라는 주택금융시장의 변화가 잠재수요를 촉발한 결과로 해석할 수 있다.
3) 주택시장대책의 주요 내용
·주택시장안정대책 (2002. 1. 8)
주택경기가 빠른 회복을 보이는 가운데 일부에서 분양시장의 과열현상이 나타나자, 정책당국에서는 주택경기 활성화라는 정책기조를 유지하면서 일부 지역의 투기과열조짐을 조기에 차단해 부동산시장 이 안정적으로 성장할 수 있는 여건을 강구하려는 목적으로 시장대책을 발표했다. 이 대책은 그동안 주택경기를 부양하는 데 중점을 두었던 정책기조가 시장안정으로 변화한 시발점으로 해석할 수 있다.
이때까지 부동산시장은 본격적인 과열상태를
거생활 안정을 위해 주택공급의 확대방안을 추진 하는 한편, 일부지역의 투기적 수요를 억제할 수 있 는 실효성 있는 대책을 시행해 주택가격 안정을 도 모하는 것 등이다.
·주택시장안정대책 (2002. 3. 6)
주택시장안정대책(2002. 1. 8)에도 불구하고 이사 철이 시작되는 2월 들어 전세값 상승과 함께 재건 축추진아파트를 선두로 가격상승폭이 확대되고 분 양시장의 청약률이 크게 높아지는 등 불안조짐이 확산되었다.
이에 따라 정부에서는 분양시장의 지나친 과열 을 억제하고, 전세값 상승에 따른 무주택자의 주거 불안을 해결하기 위해 수요조절, 금융지원, 택지공 급의 세 가지 부문에 중점을 두고 주택시장을 안정 시키기 위한 대책을 추가로 시행했다. 이는 수요측 면에서 투기억제를 통해 단기적인 과열을 축소하 는 한편, 장기적인 공급대책을 마련해 주택시장의 지속적인 안정을 유지하려는 목적을 가지고 추진 되었다.
대책에 포함된 수요조절대책에서는 아파트분양 시장이 과열을 보이는 지역에 대해서 투기과열지 구를 지정하고 강력한 세무조사와 함께 청약·전 매제도 등 주택공급관련제도를 개선했으며, 가격 상승에 따른 주거비 부담을 경감하기 위한 목적으 로 전월세 보증금 및 주택구입자금에 대한 금융지 원을 강화했다.
또한 주택시장의 불안이 주로 서울을 비롯한 수
도권의 수급불균형에 기인하며, 이들 지역에 대한 주택공급의 확대 없이는 수도권에서 주기적인 시 장의 불안이 야기될 가능성이 높다는 점을 감안해
2006년에는 수도권의 주택보급률이 100%를 달성
할 수 있도록 수도권의 택지공급을 대폭 확대하는 방안을 추진하기로 했다.·주택시장안정대책 (2002. 9. 4)
두 차례에 걸친 시장안정대책으로 일시 진정되는 양상을 보였던 주택시장은 다시 가격이 급등하기 시작했으며, 가격상승현상이 수도권지역 전체로 확산하면서 토지나 상가 등의 부동산에도 투기수 요가 나타나는 양상을 보였다. 이에 따라 정부에서 는 수요를 억제하기 위한 단기대책과 공급확대라 는 중장기대책을 병행하는 강력한 시장안정대책을 발표했다.
국 토 논 단
<표 1> 주택시장안정대책(2002. 1. 8)의 주요내용
대책 내용
서민주택 건설물량 확대
① 금년에 주택 55만 호를 건설하여 주택보급률 100%를 달성 (수도권에 30만 호 이상 건설)
② 무주택서민을 위한 공공임대주택 15만 호 건설
- 2003년까지 20만 호의 국민임대주택 건설, 임대주택 조합제도 도입, 리츠산업 활성화 (세제감면)
③ 소형주택의무건설비율 재도입 시행 공공개발택지
공급 확대
① 금년도 55만 호 건설(공공택지 1,100만 평 (수도권 600만 평) 공급)
② 중장기(5∼10년) 택지수급계획 수립과 택지개발예정지구 지정 확대
GB활용한 주거단지 건설
① 서울 반경 20km 이내 개발제한구역 해제지역을 6개 통근권으로 구분하여 접근성이 양호한 11개 지역을 선정, 연내에 260만 평을 택지지구로 지정
- 2003∼2004년중 총 10만 호의 주택을 건설 - 공영개발방식에 의해 복합적인 용도로 개발
② 향후 개발제한구역 조정을 위한 광역도시계획 수립 과정에서 시·도의 의견을 수렴하여 대상지역 확정
건자재 수급
안정대책 추진 SOC예산 조기집행과 건자재의 수급안정대책을 마련
주택자금 및 세제지원 강화
① 금년에 총 11.2조 원의 국민주택기금을 지원하고 주택저당채권(MBS) 발행을 확대하여 재원을 확충
② 무주택 영세민·근로자 등을 위한 전세자금 지원
③ 다세대·다가구주택 건설자금을 국민주택기금에서 확대 지원
④ 공공임대·중형분양·다세대·다가구주택 등에 대한 기금지원, 금리인하 적용기한을 연장
⑤ 리모델링 사업에 대한 국민주택기금 신규지원
⑥ 주택 임대보증금 비과세(주택임대보증금에 대한 간주소득세 폐지)
⑦ 표준임대차계약서 양식을 보급
재건축시기 분산 서울 5개 지구 저밀도아파트 5만 1,000호의 재건축 시기조정 심의 강화
투기적 수요 억제 및 부동산 거래질서 확립
① 아파트분양권 전매 등에 대한 세무조사 강화
- 강남 등 일부지역의 분양권 전매자 등 아파트투기혐의자의 양도소득세 성실신고 실태 및 자금출처 확인 강화
② 가격이 급등하는 지역에 대하여 기준시가를 수시로 고시
③ 신도시 예정지 등 택지개발예정지구 내 위장전입 조사
④ 부동산중개업소 지도·단속 강화(떳다방·미등기 전매·매물 감추기 등 불법행위)
⑤‘관계부처 합동 주택시장동향 점검반’구성·운영
이 대책의 특징 가운데 하나는 세제 강화 및 금 융대책으로 부동산시장에 유입되는 자금을 차단하 는 동시에 수도권의 교육여건, 교통망 같은 시장 외 적인 여건을 개선해 서울 강남지역에 집중된 수요 를 분산하려는 것이다.
주요한 내용은 다음과 같다. 첫째, 단기대책으로 는 아파트 청약자격 제한, 양도소득세 및 재산세 강 화, 자금출처 조사, 부동산대출 축소 및 주식시장의 자금유입 유인, 재건축요건 강화, 리모델링 금융지
원 등이 포함되어 있다. 둘째, 중장기대책에는 판교 지역을 중대형주택 위주의 신도시로 개발하며 서 울 강남지역의 수요를 흡수할 수 있는 신도시를 추 가로 개발하는 한편, 화성 등지의 수도권 택지개발 을 조기에 추진해 공급부족문제를 해결하고, 기존 신도시 등지의 주거여건 개선 등을 들 수 있다.
4) 최근 부동산시장 동향 및 대응방향 (2002. 10. 11) 강력한 주택시장안정대책의 영향으로 아파트를 비
수요조절 대책
- 여타 지역은 시·도지사가 건교부장관과 협의한 후 투기과열지구로 지정
② 선착순 분양방식 개선
- 주상복합건축물·오피스텔의 분양 및 지역조합원 모집방식 개선
(주택공급규칙에서 별도로 정하는 바에 따르도록 주택건설촉진법에 근거규정을 마련)
③ 실수요자 중심의 청약제도 개선
- 전용 25.7평 이하 주택의 경우 분양물량의 50%를 만 35세 이상으로서 5년 이상 무주택세대주에게 우선분양
④ 떳다방 지도·단속 강화
- 현재 건교부, 국세청 등에서 합동단속반을 편성 불법행위 집중 단속
⑤ 분양권 전매제한
- 중도금을 2회 이상 납부한 분양대상자에 한해 전매를 허용
⑥ 분양권 세무조사
- 분양권 전매 등에 대해서는 자금출처 확인 조사
⑦ 양도소득세 기준시가 상향조정
- 주택가격이 급등한 서울 강남지역 재건축단지를 대상으로 양도소득세 기준시가를 수시 고시하는 방안
⑧ 재건축 시기조정 심의 강화
- 서울지역에서 300세대 이상을 재건축하는 단지의 경우에는 지구단위계획 수립과 연계하여 착수시기를 조정
- 13개 고밀도 아파트지구에 대해서는 아파트지구개발기본 계획 변경 수립과 연계하여 착수시기를 조정
전월세지원 강화 대책
① 영세민 전세자금의 경우 지원대상을 보증금이 3,000만 원∼5,000만 원까지인 영세민으로 확대
② 근로자·서민 전세자금의 경우 노인을 부양하는 세대에 대해서는 지원금리를 5∼5.5%(기존대비 2%) 인하하여 지원
③ 생애 최초주택구입자금의 경우 기존주택에 대해서까지 지원하도록 지원대상을 확대(수도권 제외)
주택공급 확충 대책
① 국민임대주택 건설 (금년에 52,500호, 내년에 8만 호)
② 전국 18개 지구·376만 평의 개발제한구역 해제지역에 대해 금년 상반기중에 택지개발예정지구로 지정
③ 2006년까지 수도권에 공공택지 2,850만 평을 공급하고 수도권 중장기 택지수급계획 수립
국 토 논 단
<표 3> 주택시장안정대책(2002. 9. 4)의 주요내용
대책 내용
단기 대책
① 투기적 주택수요의 억제
- 아파트청약 1순위 요건 강화 (투기과열지구에서 청약 1순위의 요건을 강화하도록 주택공급 제도를 보완)
- 주택 공급질서 교란행위에 대한 처벌 강화
② 양도소득세 강화
- 서울, 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천 소재 아파트와 신축주택에 대한 양도소득세 감면 축소
- 1세대가 3주택 이상을 보유하는 경우 기준시가 대신 실지거래가를 적용하여 양도세 과세 - 서울, 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천에 소재하는 주택을 3년 이상 보유하고
보유기간중 1년 이상 거주토록 비과세 요건 강화 - 공동주택의 면적기준을 전용 50평에서 전용 45평 이상으로
고급주택의 면적기준을 하향 조정함으로써 실가격과세 범위를 확대
③ 보유과세 강화
- 보유과세의 기능 강화를 위해 과표 현실화를 추진
④ 세정상의 대책 강화
- 아파트 등 기준시가 수시고시제 운영
- 재건축추진아파트 등 취득관련자금 출처조사(1차)
·‘8. 9 주택시장 안정대책’에 포함된 자금출처 조사
·2차 자금출처조사 및 지속적인 세부조사 실시 - 지가 급등지역 토지거래에 대한 세무조사 실시
⑤ 재건축 요건 강화 및 리모델링 활성화
- 주거환경이 열악한 지역에 대한 재건축제도 개선(주민동의요건 완화)
- 리모델링 자금지원조건 완화(착공시 지원비율을 현행 50%에서 70%로 상향조정)
⑥ 금융대책 강화 - 부동산대출 축소 유도
·주택담보대출금 중 주택담보비율(LTV) 60% 초과액에 대한 대손충당금 적립률을 상향조정
·국민주택규모(25.7평)를 초과하는 기존주택을 취득하는 경우에는 주택신보의 보증대상에서 제외 - 부동산투자자금의 주식시장으로의 유입 유도
·주식투자에 대하여 중장기 평가방식으로 전환하여 주식투자 여건 개선
·전문적인 자산운용회사에 위탁관리하게 하고, 채권투자도 가능하도록 제도 도입
⑦ 수도권지역의 교육여건 개선
- 특수목적고·자립형 사립고와 외국인학교를 수도권지역에 적극 유치 - 수도권 교육여건 개선
- 원격교육 강화 및 학원의 건전한 운영 도모
- 시군별로 교육문제를 자율적으로 논의·해결할 수 있는 시스템 구축
장기 대책
① 신도시 개발 추진 - 판교 신도시 조기 개발
·판교 동(東)측지역(총 280만 평 중 140만 평)을 중대형 평형 위주의 고층 아파트단지로 우선 개발하고 입주시기를 단축
- 화성 동탄지구 조기 개발
·동탄지구(273만 평·4만 세대 건설)에 대해서도 토지보상 등을 조속히 시행하여 금년중에 170만 평을 공급토록 추진
② 수도권 기타 택지지구 조기 개발
- 수도권 택지개발 추진지구 67개소 중 11개 지구(320만 평)에 대해
조기공급을 추진하여 2002~2004년중 4만 6000호를 당초보다 1년 앞당겨 분양
롯한 부동산시장은 점차 하향안정세로 전환되었 다. 그렇지만 가격상승을 기대하는 심리가 일부 잠 재해 있다는 판단에 따라 부동산투기를 근본적으 로 차단하고 과세형평성이 높아지도록 세제 등 관 련제도를 개선하는 대책이 추가로 추진되었다.
이 대책은 투기지구의 개념을 도입해 투기발생 가능성을 사전에 차단하고, 투기과열지구 또는 토 지거래허가구역을 추가 지정하는 한편, 토지주택 종합정보망 구축과 시장조사기능 강화로 정책추진 의 효율성을 제고하는 데 있다.
또한 시가 6억 원 이상인 주택을 고가주택으로 분류해 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 배제하 고 실거래가격으로 세금을 부과함으로써 주택시장 불안의 진원지였던 강남의 주택수요를 근본적으로 차단하고자 했다.
이와 함께 주택보급률 상승과 소득증대에 따라 주택의 질을 중시하는 수요변화에 부응하는 주택 공급 확대를 위해 자족기능을 가진 2∼3개의 신도 시 개발을 조기에 착수하기로 했다.
<표 4> 주택시장안정대책(2002. 10. 11)의 주요내용
대책 내용
종합전산망 구축
① 개인별·세대별 부동산 보유·거래현황을 실시간으로 파악할 수 있도록
건교부(토지거래전산망)와 행자부(재산세·주민등록전산망)간의 종합전산망 구축
② 부동산 과다보유자·미성년자 등 부동산투기혐의자 세무조사 결과 발표 통계 신뢰성 제고 ■주택관련통계를 개선
- 국민은행의 현행 주간통계를 개편하여 통계청 승인 후 공개
지구 및 구역 확대
① 수도권 지역 중 투기가 우려되는 지역을 투기과열지구로 추가지정 (현재 서울 전역과 경기도·인천 등의 일부 지역)
② 수도권과 제주도의 투기우려지역을 토지거래허가구역에 추가
양도소득세 기능 강화
① 투기지역은 기준시가 대신 실거래가액 과세
② 탄력세율을 투기지역에 한정하여 적용할 수도 있도록 조치
③ 비투기지역에서도 6억 원이 넘는 주택은 고급주택 면적기준(전용면적 45평 이상)에 미달해도 실거래가액 과세
주택공급 확대
① 수도권에 자족기능을 갖춘 2∼3개 추가 신도시 건설
② 판교 신도시 동측지역에 대해서는 2007년에 입주가 가능하도록 밀도 및 주택용지 규모 등을 금년중 조정
장기 대책
③ 기존 신도시의 주거환경 개선 - 수도권 교통여건 개선
·수도권 남부지역 광역교통망의 조기 개통(분당-판교-강남, 오리-기흥) - 수도권 북부지역 광역교통망 계획 수립
·신도시 자족기능 확보
- 업무기능, 문화·유통·첨단벤처 등 고부가가치 산업 위주로 특성화
국 토 논 단
주택시장의 향후 전망
1. 단기적 전망
부동산에 대한 투자패턴의 변화를 감안할 때 주택 시장의 단기 전망은 투자수익 측면의 접근이 효과 적이다. 이는 자산간의 상대수익률이 부동산투자 의 기준이 되고 있다는 의미이며, 이러한 상대수익 에 영향을 미치는 중요한 변수로는 금리 변동을 들 수 있다. 회사채, 주식, 부동산 같은 자산의 수익성 은 경제여건과 함께 금리의 영향을 크게 받으며, 금 리 변동에 따라 이들간의 상대수익은 변한다.
<그림 1>에서 보는 것처럼 금리와 부동산투자수 익은 대체로 상대적인 움직임을 보여왔다. 1990년 대 초에는 금리가 상승하면서 부동산투자의 수익 률이 마이너스로 떨어졌으며, 2000년 들어 금리가 크게 하락하자 주택가격이 급등했다. 한편 1998년 이후 2∼3년 동안 주택가격은 하락한 반면 금리는 크게 떨어졌다. 이에 따라 주택투자의 예상기대수 익률이 실제수익을 밑돌면서 가격상승 압력이 나
타났으며, 그 결과 2001년 들어 수도권의 아파트가 격이 급등했던 것이다. 그렇지만 아파트가격의 단 기 급등으로 2002년 들어서는 예상기대수익률이 주택투자의 기대수익을 초과한 것으로 판단되며, 서울 강남 등지의 아파트가격에는 일부 거품이 형 성되었다고 여겨진다.
여기에 미국 경제의 침체에 따른 국내외 경제의 불확실성, 주택자금대출 억제, 금리인상 움직임 등 주택시장의 여건은 점차 악화되고 있다. 또 연이은 주택시장대책 발표에서 보듯이 정부의 시장안정의 지 또한 매우 강하다.
이런 상황을 종합할 때 2000년 말부터 시작한 주택시장의 상승국면은 일단 마무리되었다고 여겨 진다. <그림 2>에서 보는 것처럼 주택시장은 1980 년대 초반과 1980년대 말의 두 차례 상승국면 이 후, 외환위기 당시의 급락을 제외하면 장기간 안정 을 유지해왔다. 이후 금리 하락과 풍부한 유동성을 바탕으로 주택시장은 아파트를 중심으로 급등세를 보였던 것이다. 계절적인 요인에 의한 가격변동은 있겠지만 당분간 지역이나 주택유형에 따라서 차
<그림 1> 아파트가격, 지가 및 금리 변동 추이
(단위: %) 40
30 20 10 0 -10
-20 1986 1987 1988 1999 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
회사채수익률 아파트가격 지가
별적인 하향안정세를 유지할 전망이다. 그렇지만 수요억제에 의한 시장대책은 장기적 안정효과를 얻는데 한계가 있다는 점에서 적절한 주택공급이 뒷받침되지 못하면 지역별로는 수급불균형에 따른 불안요인이 상존하고 있다.
향후 주택시장을 전망하면 첫째, 상품별로는 적 정한 지대수입이 가능한 부동산이 지속적인 관심 을 유지할 것이며, 안정적인 임대수익이 가능한 소 형아파트나 수익성 부동산을 중심으로 수요 증가 와 함께 아파트의 주거수요가 확산하는 추세를 보 일 것이다. 이런 현상은 부동산의 유형별 차별화현 상이라고 할 수 있다.
둘째, 지역별 차별화현상 역시 상당기간 동안 지 속될 것이다. 경제상황이나 부동산시장의 여건을 감안할 때 주택수요가 크게 증가하기는 어렵고 계 층간 소득격차에 따라 수요여력계층은 한정되어 있다. 이 때문에 수요는 수급불균형이 남아 있는 수 도권에 몰릴 수밖에 없다.
2. 중장기 변화의 전망
중장기적으로 주택시장은 많은 변화가 예상된다.
지속적인 주택공급으로 보급률은 2020년에 약
106%를 달성할 전망이며 이는 주택정책, 경제여
건, 금융시장, 가구소득구조 같은 환경변화와 함께 주택시장의 근본적 변화를 초래할 것이다.1) 주택수요 측면의 변화
첫째, 주거선택을 결정하는 선호요인이 변하면서 생활이 편리한 아파트를 중심으로 교통시설이나 교육여건 같은 소프트 인프라가 구축된 지역의 주 거수요는 꾸준히 증가할 전망이다. 과거에 비해 교 육여건, 환경, 편익시설 같은 주거환경요인의 중요 도가 크게 높아지고 있다.
둘째, 친환경적인 수요 증가와 함께 주거유형의 다양화로 저층·중저밀도 주택의 선호가 점차 증 가할 것이다. 토지 이용에 대한 감독 강화나 재개 발, 재건축의 용적률 제한도 여기에 영향을 미치는 요인으로 작용하고 있다.
셋째, 임대시장에서 월세의 비중이 점차 높아지 고 있다. 금리하락은 전세보증금 운용에서 수익을
20 10 0 -10
-20 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002.6
경제성장 금리 주택가격 지가
국 토 논 단
얻기 어려워진 반면, 전세보증금 반환이 용이해졌 다는 점도 공급자의 월세전환을 촉진하는 원인이 다. 월세전환은 임차가구의 부담을 늘리므로 보증 부월세가 선호되지만 장기적으로는 월세 비중이 증가할 것이다.
넷째, 부동산투자 패턴은 불안정한 시세차익보 다는 안정된 지대수익(rent)을 선호하며, 금리 등 자산간의 상대적 수익률 개념에 기초한 투자패턴 이 정착되고 있다. 아파트가격 상승의 시발이 임대 수입을 얻으려는 소형아파트 투자에서 비롯되었다 는 점도 이런 변화를 반영해준다.
2) 수요구조 변화에 대응한 주택공급 측면의 변화 첫째, 보급률의 상승에도 불구하고 주택투자는 당 분간 일정한 수준을 유지할 전망이다. 인구 1000명 당 주택수가 아직 선진국의 절반 정도에 불과하며, 주거수준에 대한 국민들의 욕구 증가는 지속적인 투자를 요구할 것이다. 외국의 사례에서도 주택보 급률 100%를 초과한 이후에도 투자가 급격히 줄지 는 않았다.
둘째, 수요자가 원하는 주거유형이 다양화되면 서 획일적인 고층아파트 이외에 오피스텔, 주상복 합 같은 다양한 주거용 건물의 공급이 활발해지고 있다. 또한 고령화, 가구원수의 감소, 독신가구의 증가에 따라 노인가구나 단독가구 같은 특수계층 의 수요를 충족하기 위한 주택공급이 확대될 전망 이다.
셋째, 재고 증가 및 대량공급시대에 건설한 아파 트의 노후화로 신규수요와 함께 리모델링 같은 개 보수투자가 차지하는 비중이 점차 높아질 것이다.
넷째, 외부환경의 변화와 함께 내부적으로도 주
택수급이 획일적인 대량생산에서 다품종소량생산 으로 전환하는 추세를 보이면서 주택산업구조는 장기적으로는 경쟁력을 가진 전문화된 중견업체 위주로 재편되는 방향으로 나아가겠지만, 당분간 은 대형업체의 독과점 현상이 지속될 것이다.