* 본고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다.
01 SURVEY AND RESEARCH
주택임대차시장 구조변화에 따른 임대차법제의 개정방향에 관한 소고 *
오연수 / 한국주택금융공사 주택보증부 대리
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 주택임차인 보호제도와 관련한 외국의 입법례
Ⅲ. 각 국가의 임대차보호 제도의 도입가능성
Ⅳ. 결론
주택임대차보호법은 1981년 무주택 국민의 주거생활 안정을 보장하고 임차인의 불편을 해소함은 물론 그 임차 권을 보호하여, 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록 하기 위해 민법의 특별법으로 제정되었다. 동법은 주택 임차 인의 대항력 강화, 임대차 존속기간의 보장 및 우선변제권에 의한 임차보증금 회수 등을 통해 임차인을 보호하고 있다. 동법이 제정되고 30년이 지난, 현재 주택 임대차시장에서는 전세의 월세화가 진행 중에 있다. 2014년 국토 교통부의 주거실태조사에 따르면 주택 임차 가구 중 50%가 월세가구로 나타났으며, 그 비중이 전세가구의 비중 을 넘어섰다.
본고에서는 월세가 보편화 되어있는 외국의 주택 임차인 보호제도를 검토하고자 한다. 주택 임차인 보호제도와 관련하여 주로 논의되는 국가인 일본, 독일, 영국에서의 주택 임차인의 대항력, 임대차 존속기간을 우리나라의 주 택임대차보호법의 규정과 비교하여 개정방향을 모색한다. 또한, 독일의 보증금 관련 제도와 영국의 공정차임제도 의 국내 도입가능성과 국내 임대차보호 법제에 시사점을 검토한다.
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I. 서론
전세는 외국에는 보편화되어 있지 않은 우리나라 특유의 주택임대차 형태이다. 관습상으로 통용되던 전세 제도를 이용권 강화라는 시대적 요청에 의해 법률상 물권으로 구성하고 종래의 월세보다 강하게 보호될 수 있도록 임차권을 등기할 수 있게 민법은 제정되었다.1) 민법에 따르면 전세계약이 물권적 효력을 가지기 위해서 는 전세권 설정을 하여야 한다. 그러나 임대인이 전세권 설정에 동의하지 않는 경우가 대부분이며 등기되지 않 은 전세권은 채권적 전세로서 물권적 효력은 가지지 못했다. 이후 1981년에 무주택 국민의 주거생활 안정을 보장하고 임차인의 불편을 해소함은 물론 그 임차권을 보호하여 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록 하기 위해 주택임대차보호법이 민법의 특별법으로 제정되었다. 동법은 등기되지 않은 주택임대차, 채권적 전세에도 적용됨으로써 주택임차인의 보호는 확대되고 강화되었다.
주택임대차보호법은 2013년 5월 8일 개정을 마지막으로 총 9회의 일부 개정2)을 거쳤다. 주택임대차보호법 이 개정되는 동안 주택임대차시장에도 변화가 나타나기 시작했다. 금융위기 이후 계속되는 저금리 기조로 임 대인은 전세금의 이자수익을 보전하기 위해 전세보다 월세를 선호하게 되었고, 잠재적 주택구입자인 임차인은 주택가격이 상승하지 않을 것이라 예상하여 주택을 구입하지 않고 임대차 시장에 전세수요자로 남아있게 되 었다. 전세의 초과 수요는 전세가 상승의 원인이 되었고 임차인은 비자발적 월세수요자가 되었다. 이에 따라 주택임대차시장에서 월세의 비중은 50%를 초과하게 되었다.3)
전세가 우리나라 특유의 제도라면 월세는 외국에서도 통용되는 주택임대차의 형태이다. 전세의 월세화가 진행되는 시점에서 이미 월세가 보편화된 외국의 임차인 보호 관련 제도에서 시사점을 찾아볼 필요가 있다.
이하에서는 일본, 독일, 영국의 주택임대차 보호와 관련한 제도를 중심으로 우리나라 주택임대차 보호 법제 에 시사점을 검토하고자 한다.
Ⅱ. 주택임차인 보호제도와 관련한 외국의 입법례
1. 일본의 입법례
1) 주택임대차의 대항력
일본은 임대차의 법률관계를 이원적으로 규율하고 있다. 일반 임대차의 경우 민법이 적용되고 건물임대차 의 경우에는 차지차가법이 적용되고 있다. 차지차가법은 건물소유를 목적으로 하는 지상권 및 토지임차권에
1) 임윤수, 최완호, 주택 임차인 보호에 관한 비교법적 연구, 법학연구 제26권, 2007, 182면.
2) 타법개정으로 인한 개정 제외
3) 국토교통부의 2014년 주거실태조사에 따르면 전체 가구 중 46.4%가 전세, 월세 등의 형태로 타인 소유의 주택을 점유하고 있고 그중 42.3%가 전세, 47.1%가 보증금 있는 월세의 형태로 주택을 점유하고 있다.
대한 내용과 건물임대차에 관한 내용을 규율하고 있으며 주택이 아닌 영업용 건물에도 적용되는 것이 일본의 학설 및 판례의 입장이다.4)
일본의 차지차가법에 따르면 건물임대차와 관련하여 건물의 임대차는 등기가 없어도 건물의 인도가 있는 때 에는 그 후 그 건물에 관하여 물권을 취득한 자에 대하여 당해 임대차계약의 내용을 주장할 수 있다. 또한 임 대인이 제3자에게 임차목적물을 양도한 경우 당사자 사이에 승계에 관한 약정이 없더라도 양수인은 임대인의 임대차계약상 지위를 승계하는 것으로 이해하는 것이 일반적이다.5)
2) 임차권의 존속기간
차지차가법은 건물임대인에 의한 갱신거절(기한의 정함이 있는 건물임대차의 경우)이나 해지통고(기간의 정함 이 없는 건물임대차의 경우)는 정당 사유가 있다고 인정되는 경우가 아니면 원칙적으로 이를 하지 못한다고 규 정하고 있다. 정당 사유 유무를 판단함에 있어서 고려하여야 할 사항6)은 명문으로 구체적으로 열거하고 있다.
일본 민법의 일반원칙에 따르면 기한의 정함이 있는 임대차는 기간의 만료에 의하여 종료되고, 기간의 정함 이 없는 임대차는 해지에 의하여 종료된다. 그러나 차지차가법에 따르면 기한의 정함이 있는 건물임대차의 경 우 기간만료로 임대차가 자동으로 종료되지 않으며 임대인이 기간만료 전 1년부터 6개월 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 통지를 하도록 하고 있다. 별도의 통지 를 하지 않은 경우에는 종전과 동일한 조건으로 계약을 갱신한 것으로 본다. 기한의 정함이 없는 건물임대차 의 경우 민법의 일반원칙에 따르면 임차인과 임대인 모두 해지기간이 3개월이지만 차지차가법은 임대인이 건 물 임대차를 해지하는 경우에는 해지기간을 6개월로 확장하여 임대차 해지를 일찍 예고하도록 규정하고 있 다.7) 이렇듯 차지차가법은 계약종료와 관련하여 임대인의 의무를 강화함으로써 임차인을 적극적으로 보호하 고 있다.
3) 차임증감청구권
차지차가법은 건물임대차에 대해 토지 또는 건물에 대한 조세 그 밖의 부담 증감, 토지 또는 건물의 가격 상승 또는 저하 그 밖의 경제 사정의 변동이 있는 경우나 건물의 차임이 인근 동종의 건물의 차임과 비교하여 상당하지 않게 되었을 때에는 계약의 조건과 관계없이 당사자는 장래에 대하여 건물 차임 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 단, 일정 기간 건물의 차임을 증액하지 않는 취지의 특약이 있는 경우에는 그에 따른 다.8)
4) 김성욱, 주택임차인 보호제도와 관련한 비교법적 고찰, 재산법연구 제29권 제2호, 2012, 189~190면.
5) 김성욱, 190면.
6) ①건물의 임대인 및 임차인(전차인 포함)이 건물의 사용을 필요로 하는 사정 ②건물의 임대차계약의 경과 내용 ③건물의 이용상황 ④건물의 현황
⑤임대인이 건물의 명도를 조건으로 일정한 대가를 지급하기로 약정한 경우에 그 약정의 내용 7) 임윤수, 최완호, 177~178면.
8) 김학환, 일본에서의 차임증감청구권에 관한 고찰, 대한부동산학회지 제32권 제2호, 2014, 127면.
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9) 김학환, 128~135면.
10) 오호철, 건물의임대차법제에 관한 소고 – 주택과 상가건물임대차특별법의 일부 규정을 민법전으로 편입-, 법학논고 제34집, 2010, 217면.
11) 김진현, 우리 주택임대차 제도의 문제점에 관한 비교법적 연구, 민사법학 제13·14호, 1996, 352면.
12) 김성욱, 197~198면.
13) 임윤수, 최완호, 173면.
차임증감청구권은 상대방에 대한 의사표시에 의하여 행사하고 의사표시가 도달되면 차임의 청구액을 한도 로 적정 상당액까지 차임이 증감된다. 증감액의 범위에 대해 임대인과 임차인의 다툼이 있는 경우에는 판결에 의해 그 범위가 확정된다. 단, 소를 제기하기 전에는 민사조정법에 의한 조정절차를 거쳐야 한다. 임차인은 증 액의 가부 및 증가액에 대한 판결이 확정될 때까지는 상당하다고 인정되는 차임을 지급할 의무가 있다. 증액 청구의 재판이 확정된 경우 이미 지급한 차임이 확정액보다 부족하면 그 부족액에 연 10%의 이자를 붙여 지 급한다. 반대로 임대인이 이미 지급받은 금액이 정당한 차임을 초과한 경우에는 초과액에 10%의 이자를 붙 여 반환하여야 한다.9)
2. 독일의 입법례
1) 주택임대차의 대항력
독일의 경우 1차·2차 세계 대전을 거치면서 발생한 주택난으로부터 임차인을 보호하고자 임대차 보호 관련 법이 수많은 특별법으로 제정되었다. 특별법의 제정이 늘어날수록 임대차보호 관련 법체계가 복잡해져 이해 하기 힘들게 되었고 이를 해결하기 위해 2001년 임대료제한법, 주거공급의 부족지역에 있어서 사회조항법 등 일부 임대차보호 관련법을 폐지하고 민법전으로 통합하는 개정작업을 실시하게 되었다.10)
독일의 경우 임대인 및 임차인 사이에 체결된 주택임대차관계를 제3자에게 대항하기 위해서는 주택의 인도 가 있어야 한다.11) 독일 민법에 따르면 임대인이 임차목적물을 임차인에게 인도한 후 이를 제3자에게 양도한 경우 양수인은 임대인이 소유권을 가지는 기간에 대하여 임대차관계로부터 발생하는 권리와 의무를 임대인에 갈음하여 승계하게 된다. 따라서 양수인의 선의 내지 악의는 당해 법률효과에 아무런 영향을 미치지 않게 되 므로 양수인은 자신이 알지 못했거나 알 수 없었던 임대차관계에 구속되게 된다.12)
2) 임차권의 존속기간
독일 민법에서는 주거임대차 존속기간에 대해 최장기간뿐 아니라 최단기간에 대해서도 규정이 없다. 단, 기 한의 정함이 있는 주거임대차이고 임차기간이 1년 이상인 경우 임대차계약은 서면으로 이루어져야 한다. 확정 일자부 주거임대차계약을 체결한 경우 그 존속기간이 만료되면 임대차 관계는 종료된다. 임대차 존속기간 이 만료된 경우 임대인이 2주 이내에 반대의 의사표시를 하지 않으면 불확정부 임대차로 존속하게 된다. 임대차 존속기간이 30년 이상인 임대차계약은 기간의 경과로 인해서 종료되지 않고 당사자가 각각 해지 통고함으로 써 종료된다.13)
독일법에서 임차인보호와 관련하여 가장 의미있는 제도는 임대인의 해지권 제한이라고 볼 수 있다. 독일에 서는 주택임대차 계약은 대부분 기한의 약정이 없는 계약으로 체결하므로 정당한 해지사유가 있는 경우 이외 에는 임대인의 해지권이 제한된다. 임대인이 주택임대차 계약을 종료하기 위해서는 임대차계약을 종료시켜야 할 정당한 사유14)가 있어야 한다.15)
3) 독일의 보증금 관련 제도
(1) 보증금의 한도 규제
독일에서는 기본적으로 주택임대차 관계에서 임차인은 임대차담보를 제공할 의무가 없다. 즉 임대차담보의 제공 여부는 협의 사항이며 담보의 형태는 보증금에 제한되지 않으며 인적담보 등 기타의 형태로도 담보제공 은 가능하다. 임대차담보로 임대인에게 보증금을 지급하는 경우 독일 민법에 의하면 보증금은 관리비용을 제 외한 순수한 월 차임의 3배를 넘어서는 안 된다. 관리비용이란 주택에 대한 각종 공과금, 수도·난방 공급비 용, 쓰레기처리비용 등을 의미한다.16)
(2) 임대인의 보증금 분할지급권
임차인은 임대차담보로서 보증금을 일시에 지급할 수 있다. 그러나 이는 의무사항은 아니며 보증금은 3달 에 걸쳐 균등하게 분할하여 지급할 수도 있다. 보증금 분할지급권은 독일 민법의 채무자는 채무를 이행함에 있어서 분할급부할 수 없다는 일반원칙의 예외로 인정되고 있는 것이다. 보증금 분할지급권을 인정하고 있는 이유는 새로운 임대차계약 시 부동산중개수수료, 이사비용 등 부대비용이 드는 것을 감안하여 임차인의 경제 적 부담을 덜어주기 위함이다.17)
(3) 보증금의 예치 및 이자증식 의무
임차인이 임대인에게 임대차담보로 보증금을 지급한 경우 임대인은 보증금을 금융기관에 자신의 재산과 분 리하여 예치하여야 한다. 이는 임대인의 일반재산과 분리하여 보증금을 관리함으로써 임대인이 파산 등으로 보증금을 지급할 수 없는 상황에서 일반채권자의 채권실행으로부터 보증금 반환청구권을 보호하기 위한 제도 이다.
보증금 예치를 통한 수익은 명백히 임차인에게 귀속된다. 임대인은 통상적인 이율의 이자증식이 가능하도 록 보증금을 예치할 의무를 부담한다. 장기간 임대차계약으로 인한 보증금 예치 수익 증가는 임차인의 의무위 반으로 발생할 수도 있는 손해를 더욱 충실하게 담보하게 되므로 임대인을 보호하기도 하며 임차인의 입장에
14) ①임차인이 계약상 의무에 대하여 과책이 있는 중대한 위반을 한 경우 ②주택을 자신이나 가족이 사용하여야 하는 경우 ③임대차계약의 존속이 부동산에 대한 임대인의 적정한 경제적인 처분에 장애가 될 경우
15) 권대우, 주택임대차 월세 가속화에 따른 주택임대차보호법 개선방안 검토, 법무부 연구용역보고서, 2014, 22면.
16) 이도국, 주택임대차의 월세전환 가속화에 따른 보증금 규정의 개선방안 연구 – 독일 민법과 비교법적 고찰, 법과정책연구 제14권 제3호, 2014, 1218~1220면.
17) 이도국, 1220~1222면.
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18) 이도국, 1222~1224면.
19) 오미진, 김성욱, 주택임차인의 대항요건에 관한 재검토, 아주법학 제8권 제2호, 2014, 215면.
20) 이봉림, 주택임대차 관련 임차인 보호제도에 관한 연구, 원광법학 제26권 제2호, 2010, 234면.
21) 장민, 영국 주택임대차의 차임규제제도, 법학논총 제19권 제3호, 2012, 233면.
22) 이은희, 영국의 차임규제에 관한 연구, 민사법학, 제34호, 2006, 536면.
서 임대차 종료 후 특별한 손해가 없는 한 보증금보다 더 많은 금액을 수령하게 되므로 임차인의 이익을 보호 하기도 한다.18)
3. 영국의 입법례
1) 주택임대차의 대항력
영국의 차임법은 모든 주택에 적용되는 것이 아니라 건물의 객관적 평가를 기준으로 한 과세평가액 또는 기 준차임이 법정기준 이하인 주택에 한하여 적용된다. 대항력에 대해서는 존속기간에 따라 다르게 규정하고 있 다. 존속기간이 3년 미만인 경우에는 당사 자간의 합의에 기하여 점유의 이전이 있으면 대항력을 주장할 수 있으며, 존속기간이 3년 이상인 경우에는 당사 자간의 합의 내용이 날인증서에 의하여 작성되어야 한다.19)
2) 임대차 존속기간
영국의 차가법의 기본원칙은 임대인의 해지통지 또는 그 밖의 사유에 의하여 약정임차권이 소멸하여도 임차 인에게 계속하여 거주할 수 있는 권리를 부여하는 것이다. 그리고 특별한 사유가 없는 한 법원의 주택인도명 령·판결을 금지하여 임차인의 거주를 보호하고 있다. 이러한 경우의 임차권을 통상 법정임차권이라 한다. 즉, 임대차계약은 그 기간만료에 의하여 당연히 소멸하는 것은 아니고 임차인이 거주를 계속하는 한 차가법에 기 한 법정임차인으로 계속하여 보호받는 것이다.20)
3) 차임의 규제
1915년 전쟁으로 인해 주택이 부족한 상황에서 임대인이 부당하게 경제적 이익을 얻는 것을 방지하고 임차 인의 주거생활을 보장하기 위하여 차임 및 저당권법이 제정되었다. 동법의 제정으로 민간부문의 주택임대차 에 대하여 차임규제제도가 도입되었는데 이 제도는 1965년 차임법이 시행되기까지 유지되었다.21) 1965년 차 임법은 공정차임제도를 도입했는데 이 제도로 임차인은 차임사정관에게 공정차임 산정 및 그 등록을 요구할 수 있고, 임대인은 등록된 공정차임에 따라서 차임을 받을 수 있었다. 그러나 공정차임제도의 시행 후 공정차 임과 시장차임의 차이가 확대됨에 따라 다양한 문제가 발생하였고 임대인의 재산권이 침해된다는 비판이 제 기되었다. 이후 1988년에 제정된 주택법에 의해 공정차임제도는 주택법 제정 이전에 체결된 임대차계약에만 적용되고 있다.22)
Ⅲ. 각 국가의 임대차보호 제도의 도입 가능성
1. 우리나라 주택임대차보호법의 주요 내용
1) 주택임대차의 대항력
민법상 임차권은 등기하여야 대항력을 가지지만 주택임대차보호법에 따르면 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 대하여 효력이 생긴다 고 본다. 또한 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
2) 임차권의 존속기간
현행 주택임대차보호법은 최단기간을 2년으로 하여 임차권의 존속기간을 보장하고 있다. 동법이 제정될 당 시에는 1년을 보장하고 있었는데 이에 대해 최단 존속기간으로서 1년은 짧다는 비판이 있어 1989년 개정 시 최단기간을 2년으로 연장하였다. 즉 2년 이하 계약의 경우 임차인이 원하면 2년으로 연장되고, 묵시적으로 계약이 갱신된 경우에 또 다시 2년이 연장된다.23)
3) 차임증감청구권
주택임대차보호법은 약정한 차임이 임차주택에 관한 공과금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동으로 인하 여 적절하지 아니하게 된 경우 당사자는 장래에 대하여 차임 증감을 청구할 수 있다. 또한 보증금의 전부 또 는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 비율을 정해놓고 있다. 그러나 이 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계 약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다는 것이 판례의 입장이다.24)
2. 외국 입법례의 적용 가능성 및 시사점
1) 주택임대차의 대항요건
앞서 살펴본 일본, 독일, 영국 모두 주택임대차 대항력의 요건을 주택의 인도로 정하고 있다. 우리나라의 경 우 대항력 발생에 있어서 주민등록이라는 추가적인 요건을 요구하고 있다. 판례는 ‘주민등록은 거래의 안전을
23) 권대우, 임차인의 주거권보장과 주택임대차보호법 개정방향, 법학논총 제28집 제4호,2011, 240~241면.
24) 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결.
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25) 대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결.
26) 임윤수, 최완호, 182면.
27) 오미진, 김성욱, 218면.
28) 한국감정원 전국주택가격동향조사에 따르면 2015년 10월 기준 주택 매매가격 대비 전세가격의 비율은 65.8%임.
29) 오미진, 김성욱, 222면
30) 박선영 등 11인, 주택임대차보호법 일부개정법률안 발의, 의안번호 11796, 2011. 05. 13.
위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것’으로 해석하고 있다.25) 이에 대해 주민등록은 임차인을 포함한 일반 주민인 사람에 대한 등록이지 재산권인 임차권의 공시방법이 아니므 로 일본, 독일 등과 같이 주택의 이전만으로 대항력을 취득할 수 있어야 한다는 의견이 있다.26) 실제로 주택임 대차보호법 1차 개정(1983. 12. 30.), 2차 개정(1989. 12. 30.) 시 주민등록을 대항요건에서 삭제해야한다는 개정안이 제출된 바 있다.27)
그러나 일본, 독일 등 외국의 경우 임차보증금이 월세의 3~4배 정도의 소액이고 특히 독일의 경우 임대인 의 재산과 분리하여 임차보증금이 관리되기 때문에 임차주택이 경매되는 등 사정이 발생하여도 임차인이 금 전적 손해를 입을 여지가 적다. 반면 우리나라의 경우 임차보증금이 주택 매매가격의 60%를 초과28)하는 고액 이므로 임차인의 손해를 방지하기 위해 대항력 취득 여부와 취득 시기를 보다 명확하게 설정할 필요가 있다 는 점에서 주민등록 공시기능은 실익이 있다고 보여진다.29)
2) 임차권의 존속기간
(1) 임대차 최단기간의 규제
일본, 독일, 영국 모두 임대차 존속 최단기간을 규정하고 있지 않은 반면 우리나라의 경우 2년의 최단기간 을 규정하고 있다. 이는 적어도 2년은 임차인들의 주거안정을 보호하기 위한 규정이다. 이에 대해 3년 단위로 이루어진 학교 교육체계를 고려하여 최단기간을 3년으로 늘리자는 의견이 있다.30)
(2) 임대차 존속기간 보호 제도
주택임대차보호법은 임대차계약 갱신과 관련하여 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인은 임차인에게 갱신거절의 뜻을 통지하도록 되어있으나 일본은 임대인의 통지의무기간을 임대차기간이 끝나기 1년 전부터 6개월 전이라고 정하고 있다. 주택임대차보호법상 그 기간은 일본에 비해 짧은 편으로 계약 만료 1개월 전 계약갱신 거절 통지는 임차인이 새 주거지를 찾는 데 충분한 시간을 보장하지 못하는 문제점이 있다.
임대차계약에 있어서 임대인이 정해진 기간 내에 계약갱신 거절의 뜻을 통지하거나, 임차인이 임대인이 제시 하는 계약조건 변경사항을 받아들이지 못하는 경우 임대차기간 만료로 임대차계약은 종료된다. 결국 임대차계 약 종료는 전적으로 임대인의 의사에 의해 결정되는 것이다. 이와는 달리 일본의 경우 임대인은 정당한 사유 없 이는 임대차계약 갱신을 거절할 수 없도록 하고 있으며, 독일의 경우에는 정당한 해지사유가 없는 경우에는 임 대차계약을 해지할 수 없도록 임대인의 임대차계약 해지권을 제한하고 있다. 두 나라가 제도를 운용하는 방법 은 다르지만, 이는 임대차계약 형태의 차이에 따른 것일 뿐 임차인의 주거안정이라는 목적은 동일하다.
우리나라의 경우 임대차계약 시 임대차기간을 정하고 있으므로 독일의 임대차계약보다 일본의 임대차계약 에 더 가깝다. 이와 관련하여 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유가 없는 한 계약갱신 거절을 제한하는 계약갱신요구권의 도입이 논의될 수 있다. 계약갱신요구권의 도입은 임차인의 법적지위를 강 화하고 주거의 연속성을 보장할 수 있을 것이다. 그러나 임대인의 재산권 행사도 헌법상 보호되는 중요한 법 익이다. 따라서 일본의 제도를 일반적으로 받아들이는 것보다 주변의 주택시세 현황, 계약갱신 거절 사유, 계 약관계에 있어서 임차인의 채무이행 정도 등을 고려하여 합리적인 권리행사라고 볼 수 있는 경우에는 이를 허 용하고, 그러한 상황에 해당되지 않는 경우에는 부당한 해지권의 행사로 간주하여 임대인의 재산권 보장과 임차인의 주거 존속보장을 적절하게 조화하는 방향으로 입법론이 진행되어야 할 것이다.31)
3) 차임증감청구권
우리나라 임대차보호법의 차임증감청구권은 일본과 유사한 형태를 취하고 있다. 그러나 일본의 경우 인근 동종 건물의 차임과 비교하여 상당하지 않게 되었을 경우를 차임증감청구권의 요건으로 열거하고 있으며 차 임증감청구권의 행사방법 및 재판으로 차임액의 증감이 확정된 이후 차임을 정산하는 방법에 대해서도 구체 적으로 정하고 있다. 차임증감청구권은 임대차가 장기화되는 경우 차임조정의 여지가 발생하여 행사 가능성 이 높은 제도이다. 우리나라도 월세가 일반화되어 주거임차인의 존속시간이 비교적 장기화되고 저금리 추세 가 지속된다면 월세 증감이 수익률에 직결되어 민감하게 되기 때문에 일본처럼 차임증감청구권을 행사하는 사례가 증가할 수 있을 것이라 예상된다.32) 따라서 당사자들의 권리행사에 다툼의 여지가 없도록 구체적으로 법률을 정비할 필요가 있다.
4) 차임규제
독일에서는 보증금이 월세의 3배를 넘지 못한다. 영국에서는 공정차임제도를 도입하여 등록된 공정차임을 기준으로 월세를 지급한다. 차임규제는 임차인의 불합리한 주거비 부담을 완화한다는 차원에서는 효과가 있 을 수도 있으나 시장에서 형성되는 가격수준보다 낮은 차임으로 규제하는 경우 개인의 재산권 행사를 제한하 게 된다.
독일의 경우 임차기간 발생할 수도 있는 손해를 담보하기 위해 월세의 3~4배 되는 금액을 보증금으로 지급 하고 이는 개인의 재산과 분리하여 관리되며 보증금으로부터 발생한 수익은 임차인에게 귀속된다. 따라서 임 대인에게 보증금으로 인한 수익은 없으며 보증금은 순수하게 담보의 차원에서 받는 것이다. 그러나 우리나라 에서 전세금, 보증금은 주택의 파손, 월세 미지급 등으로 발생할 수 있는 손해를 담보하는 기능을 할 뿐 아니 라 보증금 운용으로 인한 수익이 월세를 대신하는 구조로 되어있다. 따라서 임대인에게 있어서 임차보증금 및 월세는 재산권 행사로서 중요한 의미를 가지므로 차임규제의 도입은 개인의 재산권 행사를 제한하는 결과를 가져오기 때문에 사회적 합의 없이는 도입되기 힘든 제도라 볼 수 있다.
31) 김성욱, 201면.
32) 김학환, 141~142면.
조사
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연구월간동향통계부
록
Ⅳ. 결론
일본, 독일, 영국의 주택임대차보호 관련 제도로서 주택임대차의 대항력 요건, 임대차의 존속기간, 차임규 제 등을 검토하였다. 우리나라의 경우 전세의 월세화가 급격히 진행 중이나 아직은 보증금의 비율이 높아 외 국의 제도를 그대로 도입하는 것은 문제가 있을 것으로 보인다. 각 국가는 다른 사회적 배경을 가지고 임차인 보호제도를 발전시켜온 것을 감안하여 우리나라 주택임대차보호법에 외국의 제도를 도입할 경우 그에 따른 효과에 대해 충분한 검토가 이루어져야 한다. 또한, 주택임대차에 민법의 특별법인 주택임대차보호법이 적용 된다는 것은 임차인의 주거 안정을 위해 임대차관계를 규율하는 일부분에 대해서는 민법의 일반원칙 적용을 배제한다는 의미이다. 특히, 임대인의 계약갱신거절 제한, 차임규제 등의 제도 도입 시에는 주거의 존속보장과 과도한 주거비용 부담의 완화를 요청하는 임차인과 재산권 보호를 요청하는 임대인의 사회적 합의가 반드시 필요할 것이다.
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