A Study on the Community of Facilities Comparison Analysis Between Public Rental Apartments and Public Sales Apartments - Concentrated on the Public Rental Housing and Public Sales Apartments in Pan-Kyo Area -

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Journal of the Korean Institute of Interior Design http://dx.doi.org/10.14774/JKIID.2016.25.1.124

Vol.25 No.1 Serial No.114 _ 2016. 02

공공임대아파트와 공공분양아파트의 커뮤니티시설 비교분석

- 판교지역을 중심으로 -

A Study on the Community of Facilities Comparison Analysis Between Public Rental Apartments and Public Sales Apartments

- Concentrated on the Public Rental Housing and Public Sales Apartments in Pan-Kyo Area -

Author 강희선 Kang, Hee-Seon / 정회원, 홍익대학교 건축학과 박사수료, 부천대 겸임교수

Abstract This study focuses on the proposal of the basic data for the design guideline on the coming design, through the comparison analysis of the community facility’s layout type inside housing complex, the space configuration and the characteristic of space program for the achievement and improvement of the physical space to cultivate the sense of community. This study investigate interviews with designers, administrators, residents, and site survey.

The result of study shows that the community facilities in the public rental apartments have changed to include various programs and to increase the area like the public sales apartments, but there are spacial transformation if the community facilities do not apply the residents characteristic.

Keywords 공공임대아파트, 공공분양아파트, 커뮤니티시설, 배치유형, 공간구성, 면적구성

Public Rental Apartments, Public Sales Apartments, Community Facilities, Layout Type, Space Configuration, Space Program

1. 서론

1.1. 연구의 배경과 목적

공공임대아파트는 1984년 임대주택건설촉진법 제정 이 후 제도적 기반을 바탕으로 점진적으로 공급되어 2018년 까지 150만호를 공급하여 장기임대비율 5%(2011년기준) 에서 12%(2018년기준)를 목표로 하고 있으며 이는 주 거복지의 주요 축으로 작용할 것으로 예상된다.

과거 공공임대아파트는 저소득층과 사회적 약자의 주 거문제를 해결하고 서민의 주거수준을 향상시켰으나 주 택난 해결을 위한 양적 확대만을 위해 추진되어온 임대 주택정책은 주민들의 공동체 의식의 결여로 인한 슬럼화 와 지역사회로부터의 사회적 차별과 배제 등에 의해 사 회적 문제로 대두되고 있다. 이에 따라, 2009년 3월 ‘장 기공공임대주택 입주자의 삶의 질 향상지원법’, ‘보금자 리주택건설 등에 관한 특별법’을 제정하여 저소득층의 주거안정과 주거복지증진에 힘쓰고 있다.

또한, 아파트의 커뮤니티시설은 거주자들의 공동체 의 식을 함양시키고 문화활동, 여가활동 등 다양한 요구를 수용할 수 있는 복합적인 공간으로 주거복지환경을 개선 시키고 거주민들의 삶의 질을 향상시켜주는 중요한 요소 로 작용하고 있다. 이에, 2005년 정부에서는 주민공동시

설을 용적률 산정에서 제외시키면서 다양한 커뮤니티시 설이 계획되어지기 시작하였다. 분양아파트에서는 단지 의 차별화전략으로 커뮤니티시설이 고급화되었고, 임대 아파트에서는 기존의 최소면적만을 확보하던 것에서 시 설의 종류와 면적의 변화가 일어나기 시작하였다.¹⁾

2013년 5월 ‘주민공동시설 총량제’를 시행하여 기존 세 대수 기준으로 시실별 설치기준에서 거주민들의 수요를 고려하여 융통성있게 계획할 수 있는 총량기준으로 개선 하였으나 구체적인 계획방안이 없다. 특히, 공공임대아파 트와 공공분양아파트는 거주자의 특성²⁾이 다름에도 불 구하고 현 법규 기준은 동일하게 적용되고 있다.

이에 본 연구에서는 임대아파트와 분양아파트를 대상 으로 커뮤니티시설의 단지에서의 위치, 배치형태에 관한 배치유형, 공간활용 및 공간변용 등의 공간 구성의 특성, 면적 크기구성을 비교분석하고 특히, 설계자가 커뮤니티 시설 계획 시 임대와 분양에 따라 접근방법의 차이가 있 는지에 대해 비교분석하여 향후, 계획 시 기초적 자료를 제시하는 것을 목적으로 한다.

1.2. 연구 내용 및 방법

1) 판교지역이 대표적으로 시설 종류 및 면적에 대한 변화가 일어났다.

2) 20011년 주택거주실태조사에 따르면 공공임대는 노인(34.7%), 수급

(26.3%), 장애인(19.3%) 가구의 비율이 높다.

(2)

본 연구는 커뮤니티시설의 의미와 필요성, 커뮤니티시 설 기준의 변화 및 특성, 임대아파트와 분양아파트의 거 주민들의 수요특성에 대해 문헌고찰을 하였다. 이를 토 대로 2005년 주민공동시설이 용적률 산정에서 제외되면 서 처음으로 이를 반영하여 다양하게 계획한 초기 사례 인 판교지역 중 설계사가 동일하고 인접하여 위치³⁾한 공공임대아파트와 공공분양아파트를 연구범위로 한정하 고 4곳을 대상⁴⁾으로 커뮤니티 시설의 배치유형과 공간 구성, 면적구성에 대한 특징을 비교분석하였다. 연구방법 은 판교지역의 준공도서 도면분석을 실시하였고 관리자 와 거주민과의 면접조사 및 현장조사로 진행하였다.

2. 이론적 고찰

2.1. 커뮤니티시설

⁵⁾

의 의미와 필요성

커뮤니티시설은 지역주민들의 일상생활에서 정서적, 기능적 중심역할을 하는 공간으로 좁은 의미로는 “공동 체의 교류 및 유대감을 형성하기 위해 이용되는 시설”, 넓은 의미로는 “공동체 구성원들이 생활 영위를 위해 공 동의 목적으로 이용하는 시설”을 말한다.⁶⁾

아파트 단지에서의 커뮤니티시설의 의미는 주민들이 기초생활을 공유하고 정보를 교환하면서 사생활의 부족 한 공간과 부분을 서로 보완할 수 있는 커뮤니티 마당이 다. 또 어린이․노인과 장애인 등 가정에 갇혀 지내면서 소외되고 고립된 약자들이 사회를 경험할 수 있는 장소 이기도 하고, 스스로 건강한 삶을 구현할 수 있는 환경 을 만들어 가는 장소이면서, 지방자치와 주민참여를 촉 진하는 생활정치의 거점이기도 하다. 또한 주민들이 세 상을 배워 가는 학습공간이면서 시민문화를 배양하는 요 람이기도 한 것이다.⁷⁾

따라서, 커뮤니티시설은 사회․경제적인 환경이나 선 호의 변화에 대응하여 단위주호 내에서 해결하지 못하는

3) 커뮤니티시설 계획 시 동일한 환경에서 전문가가 건축계획방법적인 부분에서 아파트 유형에 따른 특성과 계획기법상의 차이가 있는지 비교하기 위해 같은 설계사가 설계한 인접단지를 선택하였다.

4) 동판교 18개소(분양 12개, 임대 6개), 서판교 27개소(분양 21개, 임 대6개)로 총 45개소 중 임대아파트에 변화가 시작된 사례 중 분양 아파트와의 견줄만한 커뮤니티시설의 종류와 프로그램이 많고 가 장 활성화되어 있는 임대아파트 2곳을 선정하고 같은 설계사가 설 계한 분양아파트 2곳을 설정하였다. (동판교 6개 중 2개소(2개소는 4년째 공실상태, 2개소는 주민공동시설 없음)과 서판교 1개소(5개 곳은 주민공동시설이 없음) 총 3개소)

5) 커뮤니티시설은 공동주택의 고급화된 시설을 의미하는 용어로서 법규에서는 복리시설(주택법 [법률 제12022호]과 주민공동시설(주 택건설기준 등에 관한 규정[대통령령 제24621호]로 규정된다. 본 연구에서는 실내 공간(관리사무소, 노인정, 보육시설, 작은 도서관, 주민공동시설 등)으로 한정한다.

6) 송명규, 단지유형별 아파트 거주자들의 커뮤니티시설 이용 및 수요 도에 관한 연구, 부동산 분석 학회, 제2호, p.169

7) 아파트 관리 신문, 637호, 2006. 7. 10

부분을 해결해주는 단지 내 공동체의식을 형성시켜주면 서도 취미․여가 활동을 하고 서로 정보를 나눌 수 있는 중요한 사회적 매개공간이다.

시대적 변화에 따라 인구 및 가족구성 변화, 소비자의 생활양식 및 주거의식 변화, 욕구의 변화 등 거주자들의 요구 변화에 따라 주거생활에 대한 사회적 인식과 사용 자들의 인식이 변모해가고 있다.⁸⁾ 따라서 주거환경을 개 선하고 거주자들의 요구변화를 반영하여 거주성을 향상 시킬 수 있는 커뮤니티시설이 필요하다.

2.2. 커뮤니티시설 설치기준의 변화 및 특성 커뮤니티시설의 설치기준은 사회적 변화와 특성을 반 영하고자 관련 법규들과 함께 커뮤니티시설의 정의, 범 위 및 기준 등이 변경되어 왔다.

1976년에는 주택공사가 자체기준으로 생활여건시설 설 치기준을 정하여 그동안 필요에 따라 단지별로 설치하던 커뮤니티시설의 종류와 규모를 일정한 기준으로 정하였다.

이 기준은 1979년 주택건설기준 등에 관한 규칙으로 흡수 되어 법제화되었다. 주택건설기준 등에 관한 규칙 제정 이 후 최근까지 커뮤니티시설에 대한 설치규정은 지속적으로 개정되어 면적산정규정이 강화되었으나 공동주택관련 시 설설치에 대한 규정이 1991년 주택건설기준 등에 관한 규 정으로 통폐합된 이후 면적설치기준이 다소 완화되었다.⁹⁾

2000년 초 정부의 주택정책이 ‘내집마련’에서 ‘살기 좋 은 우리 동네 만들기’로 전환된 이후 커뮤니티 활성화에 주목하기 시작하면서 주민공동시설, 도서관, 보육시설¹⁰⁾ 같은 복지시설 유형의 커뮤니티시설들이 나타나기 시작 하였다. 2005년에는 주민공동시설을 용적률 산정에서 제 외하면서 다양한 커뮤니티시설을 계획되어지고 이용되어 져 왔다. 2013년 5월 주민공동시설 총량제¹¹⁾를 신설하여

시설기준 대신에 설치 총량면적을 제시하여 지역특성 및 거주민들의 수요 등을 반영하여 융통성 있는 계획 및 설치가 가능하도록 제도적 기반을 마련하였다.<표 1>

그러나, 커뮤니티시설 기준이 아파트 임대아파트와 분 양아파트 차이없이 획일화되어 있어 지역별, 단지별 거 주자의 특성에 부응하기 어려운 한계가 있다.

8) 강희선외 1인, 외국 임대아파트 커뮤니티 시설 특성에 관한 연구, 대한건축학회, 2015.3

9) 강선주, 거주자의 수요특성을 고려한 국민인대주택 커뮤니티시설 설치기준 개선방향, 고려대 석사논문, 2012, p.32

10) 경로당과 작은 도서관은 2006년 1월부터 기본 설치면적이 상향조 정, 보육시설은 2006년 1월부터 300세대이상의 공동주택에 의무적 으로 설치하도록 개정, 2009년 ‘작은 도서관’으로 용어 변경 11) 「주택건설시준 등에 관한 규정」에 따른 주민공동시설 종류: 경로

당, 어린이놀이터, 어린이집, 주민운동시설, 도서실, 주민교육시설,

청소년 수련시설, 주민휴게시설, 독서실, 입주자집회소, 공용취사장,

공용세탁실, 공동육아나눔터, 가족놀이공간, 유아놀이방, 다목적교

육공간 등 거주자의 복리를 향상시킬 수 있는 시설

(3)

단 지 명 1-R(임대) 1-A(분양) 2-A(분양) 2-R(임대)

위 치 도

유 형 공공임대 공공분양 공공분양 공공임대

세 대 수 304세대 348세대 605세대 428세대

총 동 수 6개동 15개동 13개동 8개동

대지면적 67,722㎡ 42,057㎡ 56,436㎡ 39,856㎡

연 면 적 67,708㎡ 70,125㎡ 121,533 85,135㎡

건축면적 4,848㎡ 7,647㎡ 9,752㎡ 6,250.94 건 폐 율 18.42% 18.18% 17.28% 15.68%

용 적 률 179.81% 115.64% 149.54% 149.69%

입주시기 2009. 09 2009. 09 2009.05 2009.07

<표 2> 조사대상 단지개요

<그림 1> 소득별 주택공급체계 및 공급계획(2009∼2018) 출처: 국토해양부 보도자료, “국민주거안정을 위한 도심공급 활성화

및 보금자리주택 건설방안 추진, 2008. 9. 19” 재정리

유형 1980년 1990년 2000년 2010년 2013년

사무소 -관리 - 50세대이상

- 10㎡∼66㎡이상- 50세대이상

- 10㎡∼66㎡이상-50세대이상 -10㎡∼66㎡이상 경로당 - 300세대이상

- 30㎡〜330㎡ - 100세대이상

- 15㎡〜300㎡ - 100세대이상

- 15㎡〜300㎡ - 100세대이상 - 40㎡〜300㎡

- 100∼1,000세대 : 세대수×2.5㎡

- 1,000세대이상 :500+세대수×2.0㎡

보육시

설 - - - 500세대이상 - 300세대이상

도서관(문고) - - - 500세대이상

- 33㎡이상 - 300세대이상 - 33㎡이상 주민공

동시설 - - - 300세대이상

- 50㎡∼300㎡ - 300세대이상 - 50㎡〜300㎡

집회소 - 1,000세대이상

- 150㎡이상 - - - -

출처: 법제처 내용을 바탕으로 재구성

<표 1> 커뮤니티 시설 설치 기준의 변화

2.3. 임대아파트와 분양아파트의 수요특성

국토부에서는 소득계층 10분위로 구분하여 임대아파트 의 경우 임대료 부담능력이 취약하거나 자가구입능력이 취약한 계층인 1∼4분위로 구분하여 주거안전망을 목표 로 하고, 분양아파트는 지가구입능력이 취약한 계층에서 부터 자력으로 자가구입가능한 계층까지 3∼10분위로 나 누어 내집마련 및 주택가격 안정을 목표로 하고 있다.

비교적 소형평형위주의 임대아파트는 분양아파트와는 달리 주거 밀도가 상대적으로 높아 공용공간이나 공용시 설 확충이 필요하다. 또한, 노인, 어린이, 장애인, 독신자 등의 거주비율 역시 분양아파트에 비하여 높기 때문에 임대아파트의 거주자 계층별 특성 및 그들의 주생활 특 성에 맞게 주택건설 기준을 다르게 적용해야 할 필요성 이 있음에도 불구하고, 그 기준이 적용이 효과적으로 이 루어지지 못하고 있는 실정이다. 거주자간의 교류가 상 대적으로 적고 시설물 관리에 대한 재원의 조달도 어렵 기 때문에 공동체 문화의 ·형성 및 커뮤니티 시설의 관 리가 제대로 이루어지지 못하고 있다.¹²⁾

임대아파트는 소유자와 분리되었고, 분양아파트는 자 산가치를 지니고 있어서 태생적으로 성격이 다르다. 분

12) 강선주, 거주자의 수요특성을 고려한 국민인대주택 커뮤니티시설 설치기준 개선방향, 고려대 석사논문, 2012, p.2

양아파트와 임대아파트의 커뮤니티시설의 사용현황에 대 한 이용실태파악이 필요하며 이에 따른 대안 모색이 필 요한 시점이다.<그림 1>

3. 조사방법

3.1. 조사대상

본 연구는 판교지역 인접한 공공임대아파트와 공공분 양아파트¹³⁾ 4개를 대상으로 하고 있다. 이곳은 인접하여 위치하여 주변환경이 비슷하고, 동일한 설계사에 의해 2006년 설계 공모에서 당선되어 2010년 전후에 입주가 완료되어 3〜4년의 실제 사용을 통한 커뮤니티 시설에 대한 장단점을 발견할 수 있는 곳이다.<표 2>

3.2. 조사방법

본 조사는 연구자가 현장을 방문하여 도면분석과 관리 자와 거주민과의 면담조사, 현황조사로 진행되었다. 도면 분석은 오토캐드 2012를 통해 면적과 정량적 수치 등을 계산하고 공간구성을 파악하였다. 면담조사에서 관리자 와 시설을 이용하는 거주민과의 면담조사하여 이용인원 과 이용현황에 대한 내용을 조사하고 이용실태를 관찰조 사하여 공간이용과 변용된 공간을 사진촬영을 하였다.

3.3. 분석방법

커뮤니티시설에서의 위치 및 접근방법과 배치형태에 관한 배치유형, 시설별 실의 구성 및 평면의 형태 등의 공간구성, 면적의 크기 및 면적의 비율에 대한 면적구성 등은 물리적 특성을 중심으로 분석하였고, 이용실태는 관찰 및 면담조사를 결과를 토대로 정기적 이용자 수와 이용률, 공간변용 등을 중심으로 분석하였다.

13) 사업성뿐만 아니라 공공성에 대한 고려를 할 수 있는 공공부문

(LH공사 등)이 개발 주체가 되어 현상설계 등의 경쟁을 통해 다

양한 사회, 문화적 변화를 대변하고 새로운 커뮤니티 시설의 유형

을 제안하는 계기가 되는 단지를 선정하였다.

(4)

1-R단지(임대) 1-A단지(분양) 2-A단지(분양) 2-R단지(임대)

1. 관리사무소, 2. 커뮤니티센터, 3. 체육 시설, 4.주민공동시설, 5. 게스트하우스

△ 단지출입 ▲시설출입

1. 관리사무소, 2.주민복지관, 3.체육시설, 4. 주민공동시설, 5. 주민까페, 6. 보육실, 7. 경로당, 8.게스트하우스

1. 관리사무소, 경로당, 보육시설, 2. 주민 공동시설

1. 관리사무소, 2. 경로당, 보육시설 3.주 민공동시설

주보행축선상 위치 주보행축선상 위치 중앙 광장 근처 위치 주출입구와 광장근처 위치

분산배치형 분산배치형 분산배치형 분산배치형

<표 3> 조사대상 단지의 배치유형

4. 커뮤니티시설에 대한 분석

4.1. 커뮤니티시설의 배치유형 (1) 위치 및 접근

<표 3>에서 보듯이 조사대상 단지의 커뮤니티시설은 공통적으로 단독 건물로 설치되거나 단지의 레벨차이를 고려하여 1층이나 데크 하부에 위치하였다. 특히, 단지출 입구 코너에 배치되어 있는 2-R단지를 제외하고 다른 단지들은 중앙부의 주보행로를 따라 시설을 배치하여 거 주민들의 접근성이 용이하게 하였다. 이를 통해 커뮤니 티시설은 거주민들의 단지 내 공동체 활동의 구심점으로 서의 역할을 하고 있다.

보육시설과 관리사무소를 제외한 외부인들의 출입을 금하고 단지 내 주민들만이 접근이 가능하다. 공통적으 로 보육시설인 경우 외부인도 이용가능한 시설이지만 1-R과 2-R 단지의 경우 단지 출입구와 먼 곳에 위치해 있어서 지역거주민들의 접근성이 떨어진다.

(2) 배치형태

1-R 단지의 경우 단주출입구에서 연결되는 단지 주 보행축과 연결하여 단지 초입부에 관리사무소를, 중앙부 에 중앙광장과 연계하여 주민공동시설을, 끝부분에도 커 뮤니티센터를 단독형으로 배치하여 보행녹도에서 접근이 유리하도록 되어있다. 1-A 단지의 커뮤니티 시설은 단지 진입 후 주보행축선상에 중앙광장과 연계하여 커뮤니티 시설들이 분산배치되어 있다.

2-A 단지의 커뮤니티시설은 단지 내 주보행축선과 도 로변에 선형배치하여 단지 내부 및 외부에서도 접근이 용이하도록 하였고, 또한, 중앙광장과 내․외부공간을 일 체화된 공간을 구성하여 공동체 활동의 구심점으로서의 역할을 하고 있다. 2-R 단지의 커뮤니티 시설의 경우 이

면도로면에 위치하고 주출입구와 가까운 위치에 배치하 고 주민공동시설은 쌈지마당과 연계하여 내․외부공간을 일체화된 공간을 구성하였다. 보육시설과 경로당은 단지 후면에 조용한 곳에 단독형으로 위치되어 있다.

1-R, 1-A 단지의 경우 보행축선상에서 외부공간과 연 계하여 시설간 선형적으로 이동가능하도록 배치한 것과 2-R, 2-A 단지의 커뮤니티시설은 광장을 중심으로 단지 외부 및 내부에서도 접근이 용이하도록 배치하여 아파트 유형에 상관없이 설계사에 따라 흡사하게 계획되었다.

4.2. 커뮤니티 시설의 공간구성 특성 (1) 공간활용

1) 관리사무소

1-R와 2-R 단지는 단지주출입구에 별동으로 위치하고 1-A와 2-A 단지는 단지 중앙에 다른 커뮤니티시설과 복 합배치되어 있다. 관리사무소는 사무실, 소장실, 방재실, MDF실, 숙직실 등으로 구성되는데 소장실의 유무는 아 파트유형과는 상관없었으나 없는 경우 입주 후 신설하고 있다. 관리사무실은 하루 평균 입주민은 최소3명∼최대 50명, 외부인은 최소2명∼최대30명까지 방문하나 임대아 파트의 경우 하자관리 등으로 인해 방문율이 더 높게 나 타났다.¹⁴⁾ 관리인원은 단지 규모와 상관없이 평균 4.5명 이고, 시설 내부에 설비시설 및 관련 문서들을 모두 포함 하고 있어 시설면적이 좁아서 불편함을 느낀다. 관리인원 1인이 사용하는 면적은 1-R단지가 가장 작다.<표 4>

이와같이 임대아파트의 관리사무소는 특성상 시설물관 리 및 민원처리에 따른 24시간 업무가 과중한 편이다.

거주자 요구에 충족하는 관리서비스를 제공하기 위해서 는 분양아파트와는 차별된 공간과 면적구성이 되어야 함 에도 불구하고 이에 대한 검토없이 계획되어 불편함을 야기하고 있어 초기계획 시 이에 대한 검토가 필요하다.

(5)

구분 배치 배치유형 평면형태

1-R단지 (임대)

단지 주출입구

∙별동배치

∙보육시설과 경로 당 일체형

1-A단지

(분양) 단지 안쪽∙별동배치

∙보육시설과 경로 당 별도형

2-A단지

(분양) 단지 중앙∙별동배치

∙보육시설과 경로 당 일체형

2-R단지

(임대) 단지 안쪽∙별동배치

∙보육시설과 경로 당 별도형

<표 5> 조사대상 단지의 경로당과 보육시설의 공간구성

협소한 주방겸 거실공간 거실공간 거실겸 사무공간

<그림 2> 경로당의 이용실태

구분 1-R단지(임대) 1-A단지(분양) 2-A단지(분양) 2-R단지(임대) 배치

위치 단지주출입구 단지 중앙 단지중앙 단지주출입구

배치

유형 별동배치 커뮤니티시설과

복합배치 커뮤니티시설과 복합배치 별동배치

특징∙소장실 영역 (관리사무실내부에 계획)

∙무인택배실 별도 계획 ∙소장실 ∙소장실 영역 (관리사무실내부에계획)

∙택배공간 없음

∙소장실 별도게획

∙무인택배실별획 (공용홀에 위치)

평면형태

면적 34㎡ 48㎡ 50㎡ 50㎡

관리 4명 4명 5명 5명

8.5㎡/인 12㎡/인 10㎡/인 10㎡/인

<표 4> 조사대상 단지의 관리사무소 공간구성

2) 경로당

경로당은 입주민을 대상으로 임대와 분양에 구별없이

<표 5>와 같이 할아버지방, 할머니방, 거실겸 주방(거실, 주방) 화장실 등으로 구성되었다. 대부분의 시간을 거실 에서 생활하면서 거실을 중심으로 커뮤니티가 형성된다.

방문자수는 최소6명∼최대 63명으로 단지에 따라 차이가 발생하였으며 1-R단지, 2-R단지의 경우 이용률과 활용도 가 높았다. 노인들은 주3∼5일 하루에 한번이상 회원들이 모여 식사를 하고 담소를 나누며 주로 시간을 보내고 있 어서¹⁵⁾ 주방과 식당의 공간은 중요한 요소로 작용하고 있으며 식당공간이 협소한 경우 거실을 식당으로 사용하 기도 하고 2-R단지의 경우 거실을 사무공간¹⁶⁾과 겸해서 이용하기도 한다. 1-R, 1-A는 사무실도 별도로 계획되어 있으나 2-R, 2-A는 별도의 사무실이 없는 것처럼 설계사 에 따라 공간구성을 유사하게 계획되어 있다.<그림 2>

3) 보육시설

보육시설은 보육실, 유희실, 교사실(사무실), 주방, 화 장실로 주로 구성되는데 경우에 따라서 수유실이나 창고 를 계획한다. 남향 1층에 계획되며 경로당 및 옥외공간 과 연계해서 배치되는 경우가 많다. 보육시설은 주택건 설기준 등에 관한 규정뿐만 아니라 영유아보육법 시행규

14) 현장방문하여 관리자와 면담한 결과를 바탕으로 최소와 최대 수를 산정한 결과이다.

15) 노인회장과 면담결과 노인회가 조직되어 한달 회비 3,000원을 내고 지자체의 지원을 받아 경로당에서점심식사를 함께 하는데 가장 중 요한 일중의 하나라고 한다. 또한, 임대아파트의 경우 활발하다.

16) 노인회 운영을 위한 회장선임을 필수로 하고 있고 노인회의 원활 한 운영을 위해 사무공간을 필요로 하고 있고 없을 경우 할아버지 방이나 거실을 변경해서 사용하는 경우가 있다.

칙에 의해 시설별 면적기준이 제시되고 있다. <표 5>에 성 보는 바와 같이 1-R과 1-A는 대지레벨에 따라 공간 구성을 하였고, 2-R과 2-A는 유희실과 외부공간을 연계 하여 구성되어 아파트 유형에 상관없이 설계사에 따라 유사하게 계획되어졌다. 그러나 보육시설의 경우 어린이 를 대상으로 하는 특수성을 지니므로 계획 초기부터 사 용자 의견을 반영하는 등 사용자 측면과 관련 전문가의 의견을 고려한 계획기준이 마련되어져야 한다.

4) 문고

1-R, 2-R단지는 단지주출입구에 다른 커뮤니티시설과 복합하여 배치되고 1-A, 2-A단지는 단지 중앙에 다른 커뮤니티시설과 복합하여 배치되는 차이가 나타났다. 실 의 특성상 보육시설이나 경로당처럼 일조 등의 구애를 별로 받지 않으며 커뮤니티시설과 연계하여 복합적으로 구성된다. 문고(작은 도서관, INFO-NET)는 법적 기준¹⁷⁾ 에 의거 전용면적 33㎡이상, 열람석 6석이상, 자료 1,000 권이상 설치하도록 정하고 있지만 이러한 기준은 거주민 들이 이용하기에 면적상, 규모상 너무 협소하여 효율적 으로 이용하는데 한계가 있다.

2-A단지의 경우 INFO-NET은 청소년들을 위한 공간 으로 독서실로 사용하고 있고 기존 커뮤니티시설을 변경 하여 저학년들을 위한 도서관으로 변경하여 이용되고 있 고 외부에서도 이용이 가능하도록 하고 있다. 입주 초기 에 LH공사에서 기증한 책과 성남시에서 지원하는 책 그 리고 거주민들의 기증한 책에 의해서 구성된다. 문고는 개방시간이 정해져 있고, 이용률¹⁸⁾이 높다.

5) 주민공동시설

주민공동시설이 중앙광장과 연계하여 다른 커뮤니티시 설과 복합배치하는 경우 주로 레벨차를 이용해서 주동하

17) 주택건설기준에 따라 작은 도서관 설치기준

18) 현장방문하여 관리자와 면담한 결과 이용률이 높고 그에 따른 만

족도도 높았다.

(6)

변경전 변경후

1 - R (임 대)

• 사우나, 락카실 • 미사용

• 취미룸1

• 취미룸2 • 입주자대표회의실

• 탁구장 1

- A (분

양) • 멀티프로그램실

• 입주자 취미실 • 대표회의실

• 소장실 2

- A (분

양) • 공방, 주민취미실

• 멀티프로그램실 • 도서관

• 회의실

2 - R (임

대) • 사우나, 락카실

• 휘트니스 • 미사용

• 탁구장

<표 7> 공간변용

구분 1-R단지(임대) 1-A단지(분양) 2-A단지(분양) 2-R단지(임대) 시설유무 개방 시설유무 개방 시설유무 개방 시설유무 개방

관리사무소 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

경로당 ○ × ○ × ○ × ○ ×

보육시설 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

문고(인포넷) ○ × ○ × ○ ○ ○ ×

주 민 공 동 시 설

휘트니스¹⁹⁾ ○ × ○ × ○ × ○→골프연습장 ×

골프연습장 ○ × ○ × ○ × ○→탁구장 ×

스파·사우나 ○ → 미 사 용

(175㎡) × ○ × ○ × ○ → 미 사 용(224㎡) ×

탁구장 × × × × × × × ×

주민회의실 ○→미사용

(36㎡) × × × × × ×

멀티프로그램실 ○ × ○→대표회의실 × ○→회의실 × × ×

취미실 ○(→입주자대 표회의실,탁구),

(32㎡) × ○(입주자취미

실→소장실) × ○(주민취미실

→도서관) × × ×

공방 × × × × ○→도서관 × × ×

주민카페 ○→미사용

(72㎡) × ○(주민까페2→AS센터) × ○→회의실 × × × 게스트하우

스 ○ ( 게스 트룸 ,

사랑방) × ○→외부임대 × × × × ×

관리주체 동호회 자치운영 관리사무소 동호회 자치운영 관리사무소

■사용되는 주민공동시설,■변경되어 사용되는 주민공동시설,■사용하지 않는 주민공동시설

<표 6> 조사대상 단지의 커뮤니티시설 종류 및 면적

부와 인접하여 한 면은 주동하부, 한 면은 중앙광장에 면하게 계획되어 있다. 이는 거주환경측면에서 불리한 조건을 갖춘 1층 공간의 활용성을 높인다는 이점이 있 다. 하지만 주동하부에 면한 일부 무창실이 발생하여 일 부 실의 일조와 환기가 취약하고 공동주택의 거주자동선 과 커뮤니티시설 이용자 동선이 혼재되어 프라이버시가 확보가 불리하고소음이 발생하는 단점이 있다.

주민공동시설은 주로 휘트니스, 골프연습장, 탁구장 등 의 생활체육시설로 구성된다. 이외에 커뮤니티를 도모하 기 위한 주민카페, 주민회의실, 주민취미실, 멀티프로그 램실 등으로 계획되어지는 경우도 있다.

<표 6>에 보는 바와 같이 임대와 분양의 유형에 따라 주민공동시설의 종류가 달라지는 것이 아니라 설계사에 따라 달라지고 있다. 즉, 1-R 단지와 1-A 단지는 시설의 종류가 흡사하다. 1-R단지의 경우 임대아파트임에도 불 구하고 주민공동시설 종류가 8가지로 다양하고 휘트니스 장의 경우 회원수가 약 100명정도로 구성되며 활발하게 이용되고 있다. 세대수 340명임을 감안할 때 거주민들의 30%이상이 이용하는 이용률이 매우 높음에도 불구하고 사용하지 않는 공간이 4개소다. 2-R 단지의 경우 골프 연습장이나 탁구장 등은 주로 회원에 의해 이용되어지는 데 그 회원수가 약 50명 내외로 전체 단지 세대수 870세 대임을 감안할 때 이용률이 저조하고 2-R 단지의 경우 에서 1개소가 이용되지 않고 방치되어 있다.

주민공동시설의 경우 아파트 유형과 상관없이 설계사 에 따라 계획되었으나 1-R과 2-R 단지처럼 임대아파트 는 사용하지 않는 시설이 생겨나고 1-A나 2-A 단지처 럼 분양아파트의 경우 필요시설 요구에 따른 시설의 용 도를 변경하여 사용하고 있다.

(2) 공간변용

임대아파트와 분양아파트는 거주민들의 이용목적이나 관리·운영에 따라 공간이 일부 변경되거나 이용되지 않 는 경우가 발생하고 있다.

<표 7>과 같이 1-R 단지의 경우 휘트니스 및 골프연 습장 등과 연계하여 계획된 스파시설 및 락커실이 관리 비 상승에 대한 우려로 유지관리 및 운영문제로 사용되 지 않고 창고로 이용되고 있다. 취미룸1, 2가 계획되어 있는데 취미룸1은 입주자대표실로 취미룸2는 청소년들의 활동공간 부족하여 탁구장으로 변경되었다. 1-A 단지의 경우 입주자취미실은 소장실로, 멀티프로그램실은 대표 회의실로 변경되어 이용되고 있고, 주민까페2는 건설사 의 AS센터²⁰⁾로 이용되어지고 있다. 게스트룸과 게스트 하우스는 외부업체에 임대²¹⁾해서 이용되어지고 있다.

2-A 단지의 경우 문고(INFO-NET)은 청소년들의 공부 를 위한 독서실로 이용되어지고 도서관의 부족으로 공방 과 주민취미실을 도서관으로 변경하여 사용하고 있다.

성남시에서 지원과 거주민들의 적극적인 관리로 도서관 은 매우 활성화되어 있다. 2-R 단지의 경우 사우나실 및 락카실이 계획되어 있는데도 유지관리 및 운영문제 때문 에 사용되지 않고 있다. 마찬가지로 휘트니스실의 경우 도 기자재 구입 및 유지관리 문제로 시간대를 달리하여 탁구장이나 요가실로 이용되어 지고 있다.

(7)

구분 1-R단지(임대) 1-A단지(분양) 2-A단지(분양) 2-R단지(임대) 법정 계획 증감 법정 계획 증감 법정 계획 증감 법정 계획 증감 관리사무소²³⁾ 24.50 156.80 +132.3 24.9 141.93 +117.03 37.75 105.51 +67.76 28.90 106.37 +77.47 경로당²⁴⁾ 59.00 80.00 +21 59.80 120.48 +60.68 85.50 96.18 +10.68 47.80 101.58 +53.78 보육시설²⁵⁾ 85.80 130.00 +44.2 85.80 228.47 +142.67 85.80 237.39 +151.59 85.80 135.62 +49.82 문 고²⁶⁾ 33.00 80.00 +47 33.00 62.82 +29.82 33.00 92.03 +59.03 33.00 58.48 +25.48 주민공동시설²⁷⁾ 54.00 986.47 +932.47 54.8 989.36 +934.56 80.50 1,051.57 +971.07 62.80 687.37 +624.57

합계 256.3 1,433.27+1,176.

97 258.3 1,543.06+1,314.

76 322.55 1,582.68+1,260..

13 258.30 1,089.42 +831.12

<표 8> 조사대상 단지의 커뮤니티시설 종류 및 면적

<그림 4> 커뮤니티시설의 법정면적과 계획면적 비교(단위㎡)

<표 6>에서 살펴본바와 같이 1-R단지의 경우 시설의 면적과 종류가 가장 많지만 8개소 중 사용되지 않는 실 은 4개소로 사용하지 않는 면적이 315㎡로 사용하지 않 는 면적 또한 가장 많다. 2-R단지의 경우도 4개소 중 1 개소로 사용하지 않는 면적이 224㎡로 총 539㎡가 방치 되고 있어 경제적 손실을 일으키고 있다.²²⁾ 1-A와 2-A 단지의 경우 공간실의 목적을 달리하는 공간변용만 이루 어지고 있다. 관리자와 거주민과의 면담결과 이런 공간 변용의 차이는 거주민의 수요에 충족하지 못할 경우와 분양아파트의 경우 관리사무소에서 커뮤니티시설 유지·

관리를 직접함으로서 수요변화를 반영하여 공간을 지속 적으로 사용가능하나 임대아파트의 경우 거주민들의 특 성상 관리비의 부담 등에 따라 사용되지 않거나 동호회 등의 자치적으로 열악하게 운영·관리되어 공간이 방치되 는 경우가 많다.<그림 4>

샤워실이 주방으로 변용 사우나실이 창고로 변용 휘트니스장이 탁구장으로 변용

<그림 4> 주민공동시설의 공간변용

4.3. 커뮤니티 시설의 면적구성 (1) 면적의 크기

<표 8>에서 보는 바와 같이 1-A단지와 2-A단지 커 뮤니티시설의 전체면적의 경우 계획기준면적보다 4∼5배 많은 법정면적보다 평균 1,300㎡정도의 많은 면적이 계 획되어 있다. 1-R단지는 임대단지임에도 불구하고 1-A

19) 휘트니스, 사우나시설 등은 락카룸 혹은 탈의실이 구비되어 있다.

20) 주택법에 의한 하자보수기간에 따라 건설사의 AS센터가 있어야 하는데 아파트 초기 계획시 별다른 공간을 마련하지 않아 보통 기 존 주민공동시설을 이용하는 경우가 많다.

21) 주민공동시설은 주택법에 의해 이익을 목적으로 임대할 수 없으나 공간이 방치되어 불법적으로 외부에 임대하고 있는 경우이다.

22) 539㎡×1,210=652,190천원이 낭비되고 있는 셈이다.

출처: 2013년 하반기 주택설계추정금액 참조(부대복리시설 평균 단 가=1,210천원) 토지주택공사 내부자료

23) 50세대이상, 10+(세대수-50)×0.05㎡이상, 100㎡ 초과시100㎡

24) 100세대이상, 40+(세대수-150)×0.1㎡이상,300㎡초과시 300㎡

25) 300세대 이상 (영유아보육법-인당×4.29㎡)

단지(분양)와 비슷한 면적으로 계획되어 있다. 특히, 주민 공동시설의 경우 4군데 모든 단지가 법정기준 면적대비 17배나 많은 면적이 계획되어있다. 또한, 340세대의 소규 모 단지임에도 불구하고 605세대의 2-R보다 훨씬 많은 면적이 계획되어 있다. 그럼에도 불구하고 그 이외의 시 설에서는 공간이 협소하다. 건설사의 상황과 여러 요건이 작용하지만 설계 담당자와의 면담결과 같은 설계사에서 계획시 분양이나 임대냐의 단지 특성과 무관하게 단지계 획측면에서 계획되어 같은 설계사에서 계획 시 비슷한 면적구성과 종류가 계획되어 있는 것이다.<그림 4>

(2) 면적의 비율

단지의 삶의 질²⁸⁾을 측정하기 위해 세대수에 대한 지 표²⁹⁾별 면적을 비교해보면 커뮤니티시설의 총면적은 세 대수 상관없이 1-A 단지가 가장 많고 세대당 커뮤니티 시설 면적 확보도 1-A 단지가 가장 많고 그 다음으로 1-R단지가 많다. 이 수치는 주민공동시설총량제에서 요 구하는 세대당 2.5㎡ 면적의 2배에 달하는 면적이다.

1-R에서 미사용 면적은 315㎡, 2-R에서 미사용 면적은 224㎡임을 감안했을 때 임대아파트 특성상 분양아파트 대비 요구시설과 면적이 다름에도 불구하고 면적확보와 프로그램 다양화에 급급한 나머지 사용하지 않는 공간이 많아지는 과설계를 한 셈이다. <표 9>에서 보는 바와같 이 커뮤니티시설의 계획지표는 아파트 유형보다 설계사 의 의도가 더 많이 반영되어 계획되고 있다.

구 분

총면적(㎡) 세대당 면적(㎡) 면적비(%)

커뮤니티시설 총합 커뮤니티시설

면적/세대수 주민공동시설면

적/세대수 (커뮤니티시설 면적/연면적)

1-R단지(임대) 1,433.27 4.27 2.90 2.12

1-A단지(분양) 1,543.06 4.43 2.84 2.20

2-A단지(분양) 1,582.68 2.62 1.74 1.30

2-R단지(임대) 1,089.40 2.55 1.61 1.28

분석 요소 ^{단지내 양적확보} ^{세대당 양적 확보} ^연면적당_양적확보

<표 9> 커뮤니티시설의 계획지표별 면적비율

26) 300세대이상 (도서관 및 독서진흥법시행령) 27) 50세대 이상, 50+(세대수-300)X0.1㎡이상

28) 박진열, 공동주택 커뮤니티시설 설치기준 개선에 관한 연구, 2008 년에서 지표설정하는 방법 보완하여 적용하였다.

29) ‘주민공동시설 총량제(2013년 6월 개정)’에 대한 커뮤니티시설(주민

공동시설)은 100세대이상 1,000세대미만의 경우 세대당 2.5㎡를 설

치하도록 하고 있다.

(8)

5. 요약 및 결론

본 연구는 임대아파트와 분양아파트를 대상으로 커뮤니 티시설의 단지에서의 위치, 배치형태에 관한 배치유형, 공 간활용 및 공간변용 등의 공간 구성의 특성, 면적 크기구 성을 비교분석하고 특히, 설계자가 커뮤니티시설 계획 시 임대와 분양에 따라 접근방법의 차이가 있는지에 대해 비 교분석하여 향후, 계획 시 기초적 자료를 제시하는 것을 목적으로 하여 다음과 같은 결과와 결론을 도출하였다.

연구 결과를 요약하면 다음과 같다.

첫째, 인접한 공공임대아파트와 분양아파트의 아파트 유형에 상관없이 설계사의 단지계획 측면에서 검토되어 배치되었다. 1-R 단지와 1-A 단지의 경우 보행축선상에 서 외부공간과 연계하여 시설간 선형적으로 이동가능하 도록 배치하고 2-R 단지와 2-A 단지의 커뮤니티시설은 광장을 중심으로 단지 외부 및 내부에서도 접근이 용이 하도록 배치하여 아파트 유형에 상관없이 설계사에 따라 흡사하게 계획되어 있다.

둘째, 커뮤니티시설의 공간 구성은 공공임대아파트와 분양아파트의 아파트 유형에 상관없이 계획되고 있다.

설계사에 따라 유사하게 계획되는 경우가 있다.

관리사무소의 경우 임대아파트의 경우 하자관리와 민 원처리 등에 의한 24시간 관리업무가 많으나 분양아파트 와 동일하게 되어 있어 관리인 공간이 협소하고 관련 서 비스공간이 열악하다. 경로당 또한 임대아파트의 경우 이용률이 높음에도 불구하고 분양과 임대가 획일적으로 계획되어 있어 거실공간의 변용이 생기고 있다. 주민공 동시설의 경우 임대아파트와 분양아파트가 유사하게 시 설의 종류가 많아졌으나 같은 커뮤니티시설을 계획함에 도 불구하고 임대 혹은 분양의 단지 성격에 부합되지 않 는 경우 실이 용도변경되거나 방치되었다.

셋째, 커뮤니티시설의 면적구성은 아파트 유형에 따라 달라지는 것이 아니라 설계사의 계획에 따라 달라지고 있다. 커뮤니티시설 면적이 용적률 산입에서 제외되면서 임대아파트의 커뮤니티시설 면적이 증가하였다. 특히, 임 대아파트의 주민공동시설의 경우 법정기준 면적대비 17 배에 달하는 수치로 기존 최소면적만을 확보하려던 것과 는 많은 차이를 보이고 있지만 면적비율이 클수록 이용 률이 높아지는 것이 아니며 사용하지 않는 면적 또한 커 지는 결과가 나타나고 있다. 이는 단지의 특성을 고려하 지 않고 과설계한 결과라 할 수 있다.

본 연구는 다음과 같은 결론을 얻었다.

임대아파트와 분양아파트의 커뮤니티시설은 아파트 유 형에 따른 배치유형, 공간구성, 면적구성의 설치기준에 따른 큰 차이가 없었고, 설계사 또한 임대와 분양에 따 른 차별화된 접근 없이 획일적으로 계획되고 있다. 그러

나 단지별 거주민의 특성에 따라 공간의 활용이 달라지 고 공간의 변용이 발생하고 있다.

임대아파트는 65세이상 고령자와 장애인 등의 우선순 위 입주조건이 있어서 분양아파트와는 태생적으로 거주 민의 차이가 있고 그에 따른 커뮤니티시설의 수요의 특 성이 다르다. 이런 단지의 특성을 고려하지 않고 거주민 의 요구를 파악하지 않은 채, 무조건 시설의 종류 혹은 면적 확보에만 급급한다면 사용되지 않는 실들을 양산해 내는 꼴이 되어 그 효용가치를 잃은 채 경제적 낭비만을 불러일으키게 된다. 2013년 ‘주민공동시설총량제’ 이후 수요자의 요구를 반영할 수 있는 제도적 기반은 마련하 였지만 구체적 기준이 없다. 임대아파트와 분양아파트 커뮤니티시설 계획 시 설치기준의 차별화가 필요하다.

또한, 설계자도 커뮤니티시설 계획 시 단지의 특성과 거 주자의 특성을 고려한 건축계획접근이 필요하다. 이에 따른 건축적 가이드라인이 필요하다.

지속적으로 늘어나는 임대수요시장의 증가에 따라 공 공임대아파트와 분양아파트의 거주민들의 만족도를 상승 시키고 요구에 대한 면밀한 분석을 통해 계획 초기 시부 터 차별화된 계획이 되어야 한다. 또한, 거주자의 라이프 스타일에 따라 요구의 변화에 수용할 수 있는 가변적인 계획과 더불어 실질적으로 이용할 거주민들의 특성을 고 려한 계획이 반드시 전제가 되어야 한다.

본 연구는 도면분석과 면담조사, 현황분석을 토대로 연구되었지만 실제 사용자들의 만족도와 의견은 반영되 지 않은 제한점을 가지고 있다. 추후 거주자의 만족도에 대한 연구가 보완되어야 할 것이다. 또한, 인접대지의 같 은 설계사가 설계한 단지로 조사대상을 한정함으로서 그 대상지 개수가 다소 적어 일반화시키기에는 부족하다는 한계점이 있다. 추후, 다른 지역에 대한 연구가 보완되어 야 할 것이다.

참고문헌