ㅣ KRIHS 보고서 ㅣ
통합 주거지재생 분석 모형, 도시문제 퍼즐을 풀다
박환용 | 가천대학교 도시계획학과 교수([email protected])
부동산시장 여건 변화에 대응한 주거지재생 효과분석 시스템 구축(II)
A Study on the Development of Residential Neighborhood Regeneration Effect Analysis System(II)
전성제·박천규·변세일·이수욱·김재환·김태환·이준호·최진·문지희·김근용·
박미선·지대식·최수 지음
빅데이터 시대에 우리 사회가 기다리던 주거지재생 파급효과 분석 모형이 품격 있는 수준으로 개발되어 정책입안자들의 관심을 모으고 있다. 재개발·재건 축 등 정비사업을 추진하는 과정에서 가장 심각한 사 회적 문제점으로 지적된 사항은 과연 주민 재정착률 이 얼마나 되며, 철거로 인한 주민이주가 주변 전월세 주택시장에 어떠한 파급효과를 미칠 것인가에 대한 것이다. 전자는 누구를 위한 정비사업인가에 대한 근 원적인 문제점을 커뮤니티 차원에서 제기하고 있으 며, 후자는 주택시장의 혼란을 걱정하는 목소리에 주 된 방점을 찍고 있다. 이러한 질문들에 대해 이제까지 연구결과가 시원스런 대답을 하지 못한 이유는 도시 개발 및 도시정비에 대한 깊은 이해뿐만 아니라 주거
이동을 결정하는 사회경제적 요소, 특히 경제와 경영 에 대한 다차원적인 분석을 필요로 하였기 때문이다.
이를 해결하기 위해 본 보고서는 정비사업 대상지 의 사업성 분석, 사업진행으로 인한 주변 부동산시장 파급효과 분석, 이에 따른 주민 재정착률 등을 종합적 으로 연계하여 통합 부동산시장 파급효과 모형을 제 안하였다. 서로 연계된 세 가지 분석 모형 중에서 사 업성 분석은 언뜻 가장 손쉬운 작업이라고 생각할 수 있을 것이다. 그러나 많은 정비사업이 정확한 사업성 분석을 필요로 하면서도 그 내용이 명확하지 않아 많 은 애로사항을 겪고 있다는 것은 잘 알려진 사실이다.
사업성 분석이란 단독주택과 다가구주택에 대한 세 밀한 종전자산을 얼마나 설득력 있게 평가할 것인가
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국토 제410호(2015. 12)
통합 주거지재생 분석 모형, 도시문제 퍼즐을 풀다
박환용 | 가천대학교 도시계획학과 교수([email protected])
에 달려 있으며, 또한 종후자산 가격책정에 결정적 영 향을 미치는 분양시점의 부동산시장을 어떻게 정확 하게 예측할 것인가에 달려 있다. 연구진은 이러한 문 제점을 다차원적으로 고려하여 사업성 지표인 비례 율을 도출해주고 해당 정비구역의 사업성을 사전적 으로 판단할 수 있는 사업성 분석 모형을 제시하였다.
주변 부동산시장 파급효과 모형은 사업성 분석 모 형과는 비교가 되지 않을 정도로 복잡하여 시스템 다이 내믹스 모형을 이용해 다차원적으로 설계하는 방안을 선택하였다. 이를 위해 자가 사용자비용, 임차 사용자 비용, 소득, 자가수요, 임차수요, 주택가격, 임대가격, 주택공급 등 미시경제요인이 상호 영향을 미친다는 점 을 고려하여 주거지재생의 부동산시장 파급효과 모형 을 수립하였다. 또한 시군구 단위의 파급효과 분석이 가능하도록 설계하여 재개발 등의 정비사업으로 주변 지역 부동산이 어떻게 파동치는지를 보여주었다. 이는 도시모형 중에서 동심원이론을 연상시키는데, 1920년 대 미국에서 제안된 아주 원시적인 모형임에도 불구하 고 아직까지 수업시간에 논의되고 있다는 점을 감안한 다면, 본 연구모형은 많은 도시계획 및 도시개발 전문 가들의 관심을 불러모을 것이다. 이 모형은 정비사업 추진결정으로 주변 부동산시장의 매매가격과 전세가 격이 연도별로 어떻게 변화하는지를 투명하게 가감 없 이 보여주고 있어 정비사업 이후 주택시장 대책 마련 에 큰 도움을 줄 것으로 기대된다.
이번에 개발된 재정착 시뮬레이션 모형은 가구소 득, 주택가격, 임대가격뿐만 아니라 점유 형태에 따 른 가구특성과 주거이동 행태를 반영하여야 한다는 점에서 더욱 난제에 속한다. 연구진은 이를 위해 오 픈소스로 접근이 가능한 Net-Logo를 이용하여 정 비사업과 관련된 다양한 사회현상을 분석할 수 있도 록 하였다. 지역적 범위는 광역지자체 단위보다 세분 화된 하위시장별 모형을 구축하여 주택시장의 지역
별 특성을 감안하였다. 특이사항은 임차가구에 특화 된 정책 변화가 재정착률에 어떠한 파급효과를 미치 는가를 시뮬레이션할 수 있도록 설계하여, 예를 들면 임차가구의 주거비 부담을 1% 낮추면 재정착률이 어 떻게 변하는지 지원 이전과 이후를 비교할 수 있도록 하였다. 시뮬레이션 결과는 과거 재정착률과 유사한 적합성을 보였으며, 임대주택 비율 변화에도 의미 있 는 분석결과를 보였다.
그리고 본 보고서는 앞에서 언급한 세 분야의 모형 을 종합적으로 구현할 수 있도록 주거지재생 정책정 보지원시스템(H&R-ISS)을 구축하여 사업추진을 위 한 기초정보를 지자체 차원에서 제공하도록 하였다.
이를 통해 일정 수준의 사업성을 유지하는 수준에서 재정착률을 높이고 부동산시장 파급효과를 최소화할 수 있는 시나리오 검토가 가능하다.
본 보고서가 제안하는 통합 주거지재생 분석 모형 은 많은 지자체 정책입안자들의 관심을 집중시키는 매 력을 지니고 있을 뿐만 아니라 주민 차원에서도 매우 반가운 연구결과다. 사업성에 입각한 사업추진 가능성 을 타진할 수 있으며, 주민재정착이 과연 얼마나 될 수 있는지를 사업추진 전에 가늠해볼 수 있다. 또한 주변 부동산시장이 얼마나 민감하게 반응하는지를 시간별 로 들여다볼 수도 있다. 이러한 다차원적인 분석 모형 을 다양한 분야의 연구진이 부단한 노력으로 일구어냈 다는 점에서 통합 분석 모형에 아낌없는 찬사를 보낸 다. 제안된 모형이 각 지자체 여건에 맞게 변형되어 정 비사업으로 인한 주택정책 입안자의 고민이 크게 줄어 들고, 심시티 같은 게임으로 만들어져 학생들의 창의 력을 증폭시킬 수 있는 시간이 오기를 기대한다. 이를 위해 지자체는 개발된 정교한 모형이 현실에서 제대로 작동될 수 있도록 정비사업에 대한 정확한 정보와 부 동산시장 자료를 제공할 수 있는 세밀한 부동산정보체 계를 설계하여야 할 것이다.