호주 주택시장 동향 정책 변화 40

2021년 3월 23일

| 발행처 | 국토연구원 www.krihs.re.kr | 발행인 | 강현수 | 주 소 | 세종특별자치시 국책연구원로 5 제

40

^호

요 약

■호주 주택가격은 지난 20년간 상승세였다가 2018년에 하락, 2019~2020년에 다시 상승

최근 상승세의 원인은 저금리와 유동성, 상대적으로 양호한 경제상황 등이며, 선호하는 도심과 가까운 교외지역, 단독주택에서 가격상승이 두드러짐

당분간 상승할 것이라는 전망이 우세하나, 코로나19 관련 지원 종료에 따른 조정을 예상하기도 함

■뉴사우스웨일즈주(New South Wales)는 안정적 주택공급과 주거복지 증진을 위한 주택정책 전략을 수립 중

호주 뉴사우스웨일즈주 주택정책 전략의 4가지 테마

① 적시적소(適時適所) 주택공급, ② 다양한 주택, ③ 부담가능한 주택, ④ 회복력 높은 주택 호주 뉴사우스웨일즈주는 2041년까지 약 100만 호 주택공급 소요 추정, 적절한 기반

시설과 서비스 확충으로 ‘30분 도시(30-minute city)’를 목표로 삼고 있음

생애최초주택구입가구 지원, 임차후구매(Rent to Buy), 다량임대주택건설지원(Build to Rent)

등 다양한 부담가능주택 공급프로그램을 운영하고, 자연재해에 강한 주택공급을 추진

■우리나라 주택정책에 주는 시사점

고위험군 대출에 대한 속성파악과 맞춤형 금융규제를 위한 금융당국-금융기관 협력 강화 외국인 투자로 주택시장 변동성이 커질 수 있으므로 외국인 투자관리 목표 및 외국인 개념

정립, 세금, 금융까지 관련 인프라 등을 사전에 구축하여 이에 대한 대응력을 높일 필요 사회진입계층인 생애최초주택구입가구 지원과 임차인 주거비 부담 완화

중·장기 주택 및 택지 소요를 감안한 안정적 주택공급과 시드니의 ‘30분 도시’, 장소기반 기반시설 컴팩트 사례처럼 직주근접이 가능한 주택-일자리-기반시설 연계형 도시개발 필요

주거사다리로서 부담가능한 주택 재고를 확충하고 회복력 높은 미래형 주택공급

■호주는 코로나19에 대응하기 위해 생애최초주택구입가구 지원과 임대료 부담 완화 프로그램 등을 강화

생애최초주택구입가구 취·등록세 비과세 구간을 넓히고, 임차인 퇴거 방지, 임대료 지원 등을 실시

■호주는 주택가격 상승기에 주택금융규제 및 외국인 투자제한 조치 시행 투자목적 대출 억제, 외국인 기존주택 매입 제한, 사전신고제도 등을 시행했고, 금융기관은

투자목적대출에 대해서는 금리를 높임

외국인에 대해 취·등록세 할증, 양도소득세 혜택 폐지와 원천징수, 빈집수수료 부가 등을 시행

김 수 민 사우스오스트레일리아주대학

교수

박 천 규 국토연구원 연구위원

호주 주택시장 동향 ^과 정책 변화

시장 안정정책 과 코로나19 이후 적시적소 주택공급 ^{을 위한} 전략

2

본론에 들어가기 전 안내: 호주의 지역구분과 행정체계 개요

•호주연방(CommonwealthofAustralia)은다음과같이크게3단계의행정체계로이루어져있음

-연방정부(FederalGovernment혹은CommonwealthGovernment),주정부(StateGovernment)혹은준주정부(TerritoryGovernment),지방정 부(LocalGovernment)

•지방정부는시^(City),주^(Shire)등여러종류의LGA(LocalGovernmentArea)로이루어져있음.

-예를들어,시드니시(CityofSydney)는호주연방의뉴사우스웨일즈주(NewSouthWales:NSW)에속해있는LGA중하나이며시드 니중심업무지구(SydneyCBD)및알렉산드리아(Alexandria),제트랜드^(Zetland),써리힐(SurryHills),바랑가루(Barangaroo)등의주변

지역을포함

•광역시드니(GreaterSydney)는호주통계청(AustralianBureauofStatistics:ABS)에따른지역구분으로시드니시의광역권으로이해될

수있으며,각주혹은준주에광역단위의지역구분이모두존재(예:GreaterMelbourne)

•본리포트에서제시된도시통계는광역도시(예:GreaterSydney)의수치임

호주 주택시장 동향

1

전반적으로 호주 주요 도시들의 주택가격은 지난 20년간 꾸준히 상승세를 보임

탄탄한 경제 상황, 꾸준한 이민자들의 유입, 아시아 투자자들의 관심 및 기타 여러 호재로 인해 주요 도시들의 주택가격은 지난 20년간 대체적으로 꾸준한 상승세를 나타내고 있음

호주 8개 주요 도시(Capital cities)¹⁾의 주택가격(가중평균)은 2012~2017년 사이 약 48.5% 상승하고, 2018 년에는 외국인 투자 감소 등으로 인해 –5.1% 하락했지만 이후 2019~2020년에는 약세 전망에도 불구 다시 상승

<그림 1> 호주 주요 도시별 주택가격지수 추이

200.0 180.0 160.0 140.0 120.0 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0

시드니(Sydney) 멜버른(Melbourne) 브리스번(Brisbane) 애들레이드(Adelaide) 퍼스(Perth) 호바트(Hobart) 다윈(Darwin) 캔버라(Canberra) 8개 도시(가중평균)

2003년 9월2004년 2월2004년 7월2004년 12월2005년 5월2005년 10월2006년 3월2006년 8월2007년 1월2007년 6월2007년 11월2008년 4월2008년 9월2009년 7월2009년 12월2010년 5월2010년 10월2011년 3월2011년 8월2012년 1월2012년 6월2012년 11월2013년 4월2013년 9월2014년 2월2014년 7월2014년 12월2015년 5월2015년 10월2016년 3월2016년 8월2017년 1월2017년 7월2017년 11월2018년 4월2018년 9월2019년 2월2019년 7월2019년 12월2020년 5월

출처:AustralianBureauofStatistics.Priceindexesandinflation.https://www.abs.gov.au/statistics/economy/price-indexes-and-inflation

(2021년2월22일검색)의자료를바탕으로저자재작성.

1)　호주본토는6개주(State)와2개의준주(Territory)로구성되며,호주연방의수도인캔버라(Canberra)와각주(혹은준주)의주도인8개의도시를주요

도시(CapitalCity)로정의하고있음.이들도시는인구순으로시드니(Sydney),멜번(Melbourne),브리스번(Brisbane),퍼스(Perth),애들레이드(Adelaide),호바트

(Hobart),캔버라(Canberra),다윈(Darwin)임.

3

최근 호주 내 주택가격 상승은 선호도가 높은 교외지역, 단독주택(Detached House)에서 두드러짐

호주 주택시장은 ‘위대한 호주인의 꿈’(Great Australian Dream)이라는 표현으로 자주 묘사되기도 하는데, 이는 교외 지역에 있는 정원이 달린 단독주택(Detached House)을 자가로 소유하는 것을 표현

최근 DomainGroup의 발표에 따르면 시드니의 경우 2020년 12월 기준 단독주택의 중위가격이 약 121만 호주달러(AUD), 멜번의 경우 약 94만 호주달러를 기록

••

이는 작년 대비 각 6.7%, 3.9% 가격이 상승한 것이며 브리즈번(5.6%), 애들레이드(6.1%), 퍼스(6.3%) 등 다른 호주 내 주요 도시들도 비슷한 양상을 보이고 있음(domain.com.au, 2021년 3월 18일 검색)

<표 1> 호주 주요 도시별 주택가격(단독주택)

구 분 2019년 12월

(AUD)

2020년 9월 (AUD)

2020년 12월

(AUD) 전기 대비 동월 대비

시드니^(Sydney) 113만 5,482 115만 6,090 121만 1,488 4.8% 6.7%

멜번(Melbourne) 90만 940 88만 8,985 93만 6,073 5.3% 3.9%

브리스번^(Brisbane) 58만 3,477 61만 1,606 61만 6,387 0.8% 5.6%

애들레이드^(Adelaide) 54만 1,022 56만 2,656 57만 4,264 2.1% 6.1%

캔버라^(Canberra) 78만 4,459 80만 4,120 85만 5,530 6.4% 9.1%

퍼스^(Perth) 52만 9,783 54만 6,560 56만 3,214 3.0% 6.3%

호바트^(Hobart) 50만 1,699 53만 1,594 56만 4,091 6.1% 12.4%

다윈^(Darwin) 51만 5,213 52만 1,712 53만 3,845 2.3% 3.6%

전체^(National) 80만 6,360 81만 9,112 85만 2,940 4.1% 5.8%

주:환율은AUD=873원(2021년3월2일기준).

출처:DomainGroup.DomainHousePriceReport.https://www.domain.com.au/research/house-price-report/december-2020/(2021 년2월27일검색)의내용을바탕으로저자재작성.

반대로 시내 중심가 등에서 곧잘 찾아볼 수 있는 아파트 등의 다세대주택(Unit)은 일반적으로 선호도가 낮은 편이며 상대적으로 약세를 보임

유학생, 워킹 홀리데이, 젊은 직장인의 수요가 높은 대도시에서 투자목적의 수요가 존재하나 코로나19와 외국인 투자 감소 등 내·외부 요인에 취약한 양상을 보임

최근 DomainGroup의 발표에 따르면 2020년 12월 기준 다세대주택(Unit)의 중위가격은 시드니와 멜번에서 각각 약 73만 호주달러, 약 57만 호주달러를 기록했는데, 시드니의 경우 코로나19로 인해 약 2만 호주달러 상당의 가치 하락(value loss)이 있는 것으로 분석됨²⁾

단독주택을 중심으로 호주 주요 주택시장은 코로나19 영향에서 빠른 회복세를 보였으며, 저금리³⁾, 낙관적인 경제 상황, 백신의 도입에 따라 상승 전망이 다소 우세하나 엇갈리는 전망도 존재

호주의 주요 은행 중 하나인 웨스트팩(Westpac) 은행에 따르면, 시드니를 중심으로 호주의 집값이 2023년까지 약 20% 정도 상승할 것으로 전망

2)　DomainGroup.DomainHousePriceReport.https://www.domain.com.au/research/house-price-report/december-2020/(2021년2월

27일검색).

3)　2021년2월기준,금융기관에따라1%후반대에서2%초반대의금리로대출이가능(수수료및기타비용을감안하지않음).

4

-현재호주의경우시민권자및영주권자,그리고그들의직계가족을제외한외국인의입국이금지되어있으나

추후해당조치가완화되고외국인이민자들의입국이허용될경우이는주택가격상승요인으로작용할것으로

예상⁴⁾

코로나19로 인해 경제적 어려움을 겪고 있는 자영업자 등 상공인들의 고용 유지를 지원하기 위한 잡키퍼 임금지원 프로그램(JobKeeper Payment Scheme)이 2021년 3월에 종료됨에 따라 경제적 부담, 규제로 인한 이민자 수 감소 등으로 주택가격의 가파른 상승세가 오랜 기간 지속되지 않을 것이라는 전망도 존재⁵⁾

호주 주택정책 ① 주택금융규제 및 외국인 투자제한 조치

2

호주는 주택가격 상승기 주택금융리스크 관리와 가계대출 증가에 대응하기 위해 주택금융규제를 강화

••

호주건전성감독청(Australian Prudential Regulation Authority: APRA)은 2014년에 투자목적 대출 증가율의 상한선을 연간 10%로 설정하고, 신규대출 상환능력을 대출금리에 최소 2%를 더해 평가하도록 조치⁶⁾

••

높은 주택담보대출비율(Loan To Value ratio: LTV), 만기일시상환대출(Interest Only: IO) 등 위험도가 높은 대출 제한을 시행하고, 지속적으로 모니터링 시행

••

금융기관은 투자목적, 만기일시상환 대출을 줄이기 위해 이들 대출에 대한 대출금리를 인상했고, 이에 따라 투자목적 신규대출의 증가폭이 크게 감소한 것으로 평가

<그림 2> 호주 주택금융규제 이후 투자목적 주택담보대출 금리와 증가율 변화 추이

주택담보대출금리 변화(거주목적 원리금균등상환금리와의 차이) 주택담보대출 증가율 변화

투자목적대출 제한정책 발표

만기일시상환대출 제한정책 발표

투자목적 원리금균등상환

거주목적 만기일시상환

투자목적

만기일시상환 만기일시상환대출

제한정책 발표

투자목적대출 제한정책 발표 투자목적대출 전체 (연율 변환치)

월별 투자목적대출 증가율

출처:Reserve Bank of Australia. 2018. Financial Stability Review. https://www.rba.gov.au/publications/fsr/2018/oct/assessing-effects- housing-lending-policy-measures.html#fn1(2021년3월12일검색).

4)　News.com.au.2021.Westpacforecasts20percentjumpinAustralianhouseprices.February22,https://www.news.com.au/finance/

economy/australian-economy/westpac-forecasts-20-per-cent-jump-in-australian-house-prices/news-story/433ab16b1cf953f872 b2fac070a5033b(2021년2월27일검색).

5)　TheSydneyMorningHerald.2021.ProspectofasixfigurehikeinSydneyhousepricesstokesaffordabilityworries.January31,https://

www.smh.com.au/business/the-economy/prospect-of-a-six-figure-hike-in-sydney-house-prices-stokes-affordability-worries- 20210129-p56xwb.html(2021년2월27일검색).

6)　투자성격의대출증가는주택시장위험을증가시켜국민경제에영향을미칠수있다는점을고려하여주택금융규제를강화.ReserveBankof

Australia2018(2021년3월12일검색).

5

외국인 관련 정책의 특징은 기존주택 구매를 제한하는 것이며, 취·등록세 할증, 양도소득세 혜택 폐지 추진

••

호주는 비거주 외국인에게 기존주택 구매 제약을 두고 있으며, 일부 금융기관에서 외국인에 대한 대출을 시행하고 있으나 대출한도가 영주권자에 비해 불리하고 이자율도 2~3%p 이상 높은 편임

••

부동산 구입 시 외국인투자검토위원회(Foreign Investment Review Board: FIRB)의 사전승인 필요

••

호주에서 외국인의 부동산투자는 기존주택보다 신축을 통한 주택재고 순증에 초점

-영주권이없는외국인은일반적으로신축주택외기존주택구입에대한제한⁷⁾이있으며,이는신축을통해

주택재고를증가시키고추가적인고용창출등의효과를기대하는한편,기존주택시장을안정시키기위함 -나대지(裸垈地)구입의경우4년안에주택을신축하고,그동안판매하지않아야한다는조건을부과

••

뉴사우스웨일즈주의 경우 외국인은 2021년 기준 취·등록세(Transfer tax)의 8%, 토지세(Land tax)의 2%의 비용을 추가적으로 부담해야 하고, 외국인에 대해서는 양도차익 50% 감면 혜택을 폐지

••

양도차익에 대해서는 75만 호주달러 이상의 주택⁸⁾에 대해 12.5%를 원천징수(withholding)함으로써 세금을 내지 않고 해외로 매각대금이 유출되는 것을 사전에 방지

••

외국인이 소유한 주택에 대해 1년 동안 183일(6개월) 이상 거주하지 않거나 임대하지 않은 경우, 빈집수수료

(vacancy fee) 부과⁹⁾

호주 주택정책 ② 코로나19 대응 주거안정 프로그램

3

최근 호주는 부담가능하고 안정된 주거 실현을 위해 생애최초주택구입가구(First home buyers) 지원, 임대료 부담 완화 프로그램 등을 강화

생애최초주택 구입자 지원 프로그램

호주 국민 및 영주권자에 한해 해당 가구의 主 주거용인 1주택을 대상으로 지원금(grant)을 지원하고, 취·등록세 관련 혜택을 주고 있음

••

코로나19로 인한 경기 악화로 주택구입 능력이 감소해 취·등록세 비과세 구간을 넓히는 등의 조치를 시행 뉴사우스웨일즈주의 경우 생애최초주택구입가구 세금 감면 프로그램(First Home Buyer Assistance Scheme)을

운영하고 있는데 2020년 8월부터 그 혜택이 커짐

••

생애 처음으로 80만 호주달러 이하의 신규주택을 구입하는 경우, 65만 호주달러 이하의 기존주택을 구입하는 경우 취·등록세 면제, 생애최초주택을 짓기 위한 토지의 경우 40만 호주달러 이하는 면제

7)　기존주택을구매할수있는예외조항은①임시거주자로서호주에머무르는동안실거주목적으로구입,②재개발을위한기존주택구매로해당

재개발이실제호주내주택공급을증가시킬수있는경우,③외국회사가고용인을위해주택구입이필요한경우임.

8)　2016년에외국인이주택을매각할때양도소득세원천징수대상이되었으며,2017년에200만호주달러이상에서75만호주달러이상으로기준을

강화했는데평균주택가격이높은시드니등대도시의주택은상당부분해당됨.

9)　외국인은주택의소유권을받은날로부터12개월동안(VacancyYear)단기임대(30일미만)를제외하고,해당주택이최소183일이상거주,임대

등으로활용됐음을매년호주국세청(ATO)에신고(VacancyFeeReturn)해야함.신고는1년(VacancyYear)이지난30일안에이뤄져야하며이를통해

수수료가부과되거나면제되는형태임.수수료의액수는주택가격대별로상이하나일반적으로외국인투자검토위원회(FIRB)를통한부동산투자

승인요청당시에지불한수수료액수와동일하며100만호주달러미만주택의경우6,350호주달러임.정확한액수는호주국세청(ATO)이외국인

주택소유자에게직접통보하도록되어있음.

6

••

다른 주에도 유사한 프로그램이 존재하며, 빅토리아주(Victoria)에는 60만 호주달러 이하 주택의 경우 면제, 60~75만 달러까지 감세

<표 2> 뉴사우스웨일즈주 생애최초주택구입가구 취·등록세 감면 프로그램

구 분 신규주택 기존주택 토지

2020년 8월 1일~

2021년 7월 31일

80만 호주달러 이하 비과세, 80~100만 호주달러는 감세

65만 호주달러 이하 비과세, 65~80만 호주달러는 감세

40만 호주달러 이하 비과세, 40~50만 호주달러는 감세

2017년 7월 1일~

2020년 7월 30일

65만 호주달러 이하 비과세,

65~80만 호주달러는 감세 상동 35만 호주달러 이하 비과세,

35~45만 호주달러는 감세

출처:Revenue NSW. First Home Buyer Assistance scheme. https://www.revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/first-home-buyer/

assistance-scheme(2021년3월7일검색).

뉴사우스웨일즈주는 생애최초주택구입가구 보조금 프로그램(First Home Owner’s Grant)을 운영

••

생애 첫 주택 보조금으로 75만 호주달러 이하의 주거 용도로 사용되거나 판매된 적이 없는 신축 주택(토지와 주택의 총합, 신축 주택만을 구매 시 60만 호주달러)을 구매하는 경우 1만 호주달러 지원

••

빅토리아주에서는 생애최초주택구입가구가 75만 호주달러 이하의 주택을 구매 시 시외(Regional Victoria)의 경우 2만 호주달러, 시내의 경우 1만 호주달러 지원

생애 첫 주택 구매자에 대한 지원은 사회진입계층의 주택구매력을 높이는 정책효과와 코로나19로 인해 건설경기가 위축되어 발생하는 일자리 감소, 중·장기 주택수급 문제에 대한 우려도 반영된 것으로 판단

임대료 부담 완화 프로그램

호주는 코로나19로 인해 경제적 어려움을 겪고 있는 임차인과 임대인을 위한 지원 프로그램을 운영 뉴사우스웨일즈주는 코로나19의 영향을 받아 임대료 체납을 한 임차인에 대해 임대료 체납에 따른

퇴거규정을 제한적으로 적용하기로 함

••

임대료를 지불하지 못한 임차인의 퇴거를 방지하는 내용 등이 포함된 지원책을 시행했고, 이 조치는 2021년 3월 말까지 연장이 된 상태

-이는임차인세대의수입이25%이상감소한경우,임대료를지불하는세대원이실직했거나수입이줄어든

경우,코로나19질병사유혹은간호업무로인해노동시간이줄거나없어진경우에해당

-이 기간 동안은 임대인이 경제적인 어려움을 겪고 있거나 코로나19와 상관없이 임대료가 밀린 경우 등의

예외적인경우를제외하고임대인은임대료를동결또는감면하고,임차인과의충분한협의를거친이후에만

세입자를퇴거시킬수있음

빅토리아주의 경우 코로나19의 영향으로 경제적인 어려움을 겪고 있는 임차인에게 최대 3천 호주달러의 지원금(Rent Relief Grant)을 제공

••

신청 대상자는 특정 소득 및 재산 조건을 만족하는 외국인을 포함한 모든 빅토리아주 주민으로 임차인은 임대인과 임대료 감면에 동의하고 새 계약서를 주 소비자 보호청(Consumer Affairs Victoria)에 등록

••

이를 통해 2021년 3월 기준 약 3만 2,177명의 세입자에게 총액 7,565만 401호주달러가 지원됨¹⁰⁾

10)　HousingVic.https://www.housing.vic.gov.au/help-renting/rentrelief(2021넌3월3일검색).

7

이외에도 뉴사우스웨일즈주는 다음과 같은 민간임대지원(Private Rental Assistance) 프로그램 운영

•

임대료 지원 프로그램(Rental Choice)

- 실직이나 투병 등으로 큰 경제적인 어려움이 있는 경우, 가정 폭력 피해자, 참전 용사 혹은 16~24세이면서 홈리스

(homeless)이거나 홈리스가 될 위험이 있는 사람들에게 최대 3년간의 금전 지원 프로그램

•

보증금무이자대출(Rentstart Bond Loan) - 저소득층을 위한 임대보증금 무이자 대출 프로그램

•

주거비용일시지원(Tenancy Assistance)

- 최대 4주간의 임대료 및 수도세 등 지원 프로그램(12개월에 한 번 사용 가능)

•

취약계층임차거주보증(Tenancy Guarantee)

- 취약계층에게 임대하는 임대인 및 중개사에게 인센티브를 주는 프로그램으로 최대 1,500호주달러까지 미납 임대료 및 주택 손상비용을 지원하는 프로그램

•

임대주택연결서비스(Private Rental Brokerage Service)

- 신체적·정신적으로 어려움을 겪는 가구에게 임대주택 탐색 및 관리 등을 지원하는 1:1 프로그램

호주 주택정책 ③ 뉴사우스웨일즈주의 주택정책 전략 ¹¹⁾

4

시드니가 주도인 뉴사우스웨일즈주(New South Wale: NSW)는 주정부의 주택정책 전략(A Housing Strategy for NSW)을 수립 중

••

가장 최근에 수립되고 있는 주택정책 전략으로 호주 주택정책의 배경과 특징을 이해하는 데 도움이 됨

주정부는 주택정책의 비전을 설정하고, 4가지 테마를 제시

주택정책 비전으로 “모든 사람들에게 전 생애주기에 걸쳐 안전^(security), 편안함^(comfort), 기회^(choice)를 주는 주택이며, 이는 다양하고^(diverse), 부담가능하고(affordable), 회복력 높은(resilient) 주택공급을 통해 실현하고, 환경, 문화, 사회·경제에 기여”하는 것으로 설정¹²⁾

이를 실현하기 위한 4가지 주택정책 테마를 설정

•

① 적시적소에 주택을 공급(Housing supply in the right locations and the right time)

•

② 다양한 필요에 부합하는 다양한 주택(Diverse housing for diverse needs)

•

③ 더욱 부담가능하고 주거 안정성을 갖춘 주택(Housing with improved affordability and stability)

•

④ 지속가능하고 회복력 높은 주택(Enduring and resilient housing)

11)　이하내용은NSWGovernment.2020.AHousingStrategyforNSWDiscussionPaper.https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/

DPE/Discussion-papers/Policy-and-legislation/Housing/A-Housing-Strategy-for-NSW--Discussion-Paper-2020-05-29.pdf (2021년

3월17일검색)의내용을토대로작성.

12)　원문은“Housing that supports security, comfort and choice for all people at all stages of their lives, achieved through supply

thatmeetsthedemandfordiverse,affordableandresilienthousingandrespondstoenvironmental,cultural,socialandeconomic

contexts”.

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적시적소 (in the right locations and the right time) 에 주택을 공급

뉴사우스웨일즈주, 특히 시드니(Greater Sydney)는 인구가 계속 늘어나는 지역으로 2016년 기준 주택이 약 10만 호 과소 공급됐다고 판단하며, 2041년까지 약 100만 호 추가 공급이 필요하다고 추정

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주택정책전략 보고서에서 시드니의 주택수요는 약 3~5만 호 사이로 2041년까지 약 100만 호 추가 공급이 필요하다고 밝힘

<그림 3> 시드니 주택공급량과 주택수요 전망(1990~2041년)

주택수요 범위 주택수요 평균 실제 주택공급량

1990 2000 2010 2020 2030 2040

60,000

50,000

40,000

30,000

20,000

10,000

0

출처:NSWGovernment.2020.AHousingStrategyforNSWDiscussionPaper.https://www.planning.nsw.gov.au/-/media/Files/DPE/Discussion- papers/Policy-and-legislation/Housing/A-Housing-Strategy-for-NSW--Discussion-Paper-2020-05-29.pdf(2021년3월17일검색).

시드니에서 주택공급의 변동성을 줄여 안정적으로 연평균 약 4만 호 이상의 주택을 공급하는 것을 중요한 과제로 인식

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단기적으로 주택수급 문제는 양호한 편이나, 최근 인허가실적이 줄어들고 있어 이에 대한 우려가 증대

시드니에 적정한 양의 주택을 공급하기 위해 도심의 밀도를 높여 주택을 공급하는 것이 필요한데, 이를 위해 수반되는 기반시설 확충이 중요한 과제

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기반시설 확충 비용으로 매년 약 9백만 호주달러를 조성하고 있으며, ‘장소 기반의 기반시설 컴팩트’(Place based Infrastructure Compact: 이하 PIC)를 기반시설 확충을 위한 새로운 도시계획 모델로 시범 적용

-PIC 모델은 패러매타와 올림픽반도(Parramatta and the Olympic Peninsula: GPOP) 지역에 시범 적용되고 있으며,

예상되는일자리와주택수,이를지원하는기반시설및서비스를기반으로한시나리오에따라해당지역을

개발하는모델

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직주근접의 불일치는 교통비용을 높이고 집과 커뮤니티에서 보내는 시간을 줄여 생산성을 낮추는 문제를 발생시키므로 대중교통을 이용해 30분 내로 고용중심지에 도달할 수 있는 ‘30분 도시’(30-minute city)를 지역 계획의 주요 비전으로 제시

시드니 외곽 시외 지역(Regional NSW)에서는 2041년까지 약 21만 호 추가 주택공급 필요 추정

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시외지역은 자연환경 변화(예: 가뭄 등)가 인구와 경제에 미치는 영향이 크며, 지역마다 경제여건의 격차가 큼

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시외의 주택수요는 지역마다 편차가 존재하지만 2041년까지 약 21만 호의 추가적인 주택이 필요하다고 밝힘 -이들지역에서토지확보는어렵지않으나경제성장에대한추진력이담보되지않은한수도·전기등과같은

주거관련서비스를미리확충하기가어려운것이문제

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뉴사우스웨일즈주는 안정적인 주택공급을 위해 다음과 같은 주택정책 전략을 제시

•

주택공급은 적절한 기반시설과 주거관련 서비스 확충이 핵심으로 “30분 도시”를 목표로 삼아 교통·병원·

학교·녹지공간을 확충하기 위해 공공·민간 등이 긴밀히 협력

•

주택공급에 필요한 인구 및 수요 변동, 고용 등과 관련된 증거 기반 데이터를 이용하여 도시를 계획¹³⁾하고 정책효과를 모니터링

•

지역사회의 성장을 유도하기 위한 전략이 중요하며, 특히 젊은 층을 지역사회에 남게 하고, 호주 원주민을 지원하기 위한 부담가능주택 공급

•

공공이 소유한 토지를 효율적으로 사용하여 적정한 주택을 공급

•

다양한 소요 (needs) 에 부합하는 다양한 주택

뉴사우스웨일즈주의 가구 수는 2041년까지 지속적으로 증가 및 다양한 프로파일을 형성하게 될 것으로 예상되므로 이에 따른 주택수요 다양화 추정

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어린이와 젊은 층, 1~2인 은퇴 고령가구, 이민자와 호주 원주민 등을 위한 다문화·다언어 커뮤니티 형성

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지역마다 계층마다 다양한 주택수요가 존재하기 때문에 맞춤형으로 다양한 주택공급(Housing mix)이 필요하여, 고령가구의 경우 자신의 지역에 지속 거주하고 싶은 필요를 만족시킬 필요

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장애인들이 독립적으로 거주할 수 있도록 장애인 친화적으로 설계된 장애인 주택(Specialist Disability Accommodation:

SDA)을 공급하고 있는데 2018년 기준 약 3,290호의 추가 소요 추정

뉴사우스웨일즈주는 다양한 소요에 부합하는 주택공급을 위해 다음과 같은 주택정책 전략을 제시

•

고령가구가 자신의 지역에 안정적으로 거주할 수 있도록 의료서비스의 접근성을 높이고, 유니버설 설계 등으로 고령자에게 적합한 주택을 공급하는 한편, 공유주택플랫폼·디지털기술을 접목하여 독립적으로 거주할 수 있도록 지원

•

장애인이 주거 선택권, 편의성, 부담가능성 및 안정성을 갖춰 거주할 수 있도록 장애인 주택공급을 촉진하고, 일반적인 주택에도 장애인의 접근성을 높일 수 있는 편의시설 설계 및 지원

•

지역 커뮤니티의 수요에 부응하여 다양한 타입과 규모의 주택을 공급하고, 주 차원에서 젊은 층들이 다양하고 유연하게 생활할 수 있도록 지원

더욱 부담가능하고 주거안정성을 갖춘 주택

소득 대비 주택가격이 상승하면서 주택구매력이 저하되어 자가보유율 하락

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뉴사우스웨일즈주의 주택보유율은 하락했으며, 특히 젊은 층의 자가보유율은 2002~2014년 사이 29%에서 20%로 떨어짐. 55세 이상의 자가보유율은 1995~1996년 77%에서 2017~2018년 58%로 감소

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생애최초주택구입가구가 자신의 소득 20%를 저축하여 주택구입을 위한 20% 초기자금을 축적하는데 뉴사우스웨일즈주 기준 5.7년, 시드니 기준 8.4년이 소요되며, 소득이 낮을수록 더 긴 시간이 소요

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공공용지를 이용한 부담가능한 주택을 짓도록 유도하고 있으며, 임차후구매(Rent to Buy)¹⁴⁾ 등을 통해 주거 안정과 자산축적 유도 필요

13)　뉴사우스웨일즈주는‘ePlanningProgram’을통해도시계획에관한의사결정시간을줄이고,다양한의견을반영한심층적인분석수행.

14)　임차후구매(RenttoBuy)는자가소유를지원하는정책으로임차인이거주하는동안해당주택의매입가격이고정되고,임차인은해당기간동안

자산을축적하여주택구입을위한초기자금을확보하는프로그램.

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생애최초주택구입가구 및 부담가능한 임대주택 공급 지원 프로그램

•

생애최초주택구입가구 지원 프로그램

- 생애최초주택구입가구에 대한 지원금과 취·등록세 감면(Fair Go for First Home Buyers Package)

- 생애최초주택구입가구(소득 12만 5천 호주달러 이하, 맞벌이 20만 호주달러 이하)가 주택구입에 필요한 초기자금 20%를 5%로 줄여주는 프로그램(The First Home Loan Deposit Scheme)

•

부담가능한 임대주택 공급 프로그램

- 주택공급 사업자에 대한 인센티브, 특정 프로젝트 내 5~10%는 저소득층을 위한 주택으로 공급, 지자체별 부담 가능주택 감소분에 대한 벌충

- 공공임대주택 질 개선, 공급 증대를 위한 프로그램으로 커뮤니티 플러스 프로그램(Communities Plus Program)*, 사회주택 커뮤니티 개선 기금(Social Housing Communities Improvement Fund)**, 사회주택 및 부담가능주택 기금(Social and Affordable Housing Fund)*** 운영

* 커뮤니티 플러스 프로그램은 뉴사우스웨일즈 토지주택공사가 소유한 부지를 재개발하여 사회주택을 공급하는 프로그램

**사회주택 커뮤니티 개선 기금은 주거지역에 대한 주민공동시설, 보안 및 안전시설 등을 개선하는 프로그램

*** 사회주택 및 부담가능주택 기금은 관련 통합 서비스 기금으로 주택 관리, 임차인 관리, 맞춤형 지원 등을 통해 임차가구의 독립적인 생활을 돕기 위해 마련된 프로그램

임차가구의 증가와 주거 스트레스 증가

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뉴사우스웨일즈주의 임차비중은 2016년 기준 과거 10년 동안 25%에서 28%로 증가했으며, 시드니에서 상승이 두드러짐

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시드니의 임차인의 절반 이상이 5년 동안 비자발적 이주를 경험한 적이 있을 정도로 임차가구의 주거불안정 문제가 심각¹⁵⁾해져, 공공부문에서 부담가능주택을 안정적으로 공급할 필요성 대두

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시드니의 임대료는 멜버른보다 30% 비싸고 애드레이드에 비해 두 배 가까이 높아 민간임대주택에서 거주하는 가구의 주거 스트레스¹⁶⁾가 높은데, 저소득층을 위한 저가 임대주택 재고량이 재개발·젠트리피케이션·개축 등으로 줄어들고 있어 이에 대한 대응이 필요

민간을 활용한 부담가능주택 공급 프로그램

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국민부담가능주택 공급(National Rental Affordability Scheme: NRAS)

- NRAS를 통해 시장가격의 80% 이하로 일정기준의 임차인에게 임대하는 사업자에게 세금 인센티브 제공 - 임차인은 민간 인터넷 중개 플랫폼을 통해 NRAS 임대물건을 탐색할 수 있음

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포용적 토지이용 조성(Inclusionary Zoning)

- 특정 개발 프로젝트에 일정 비율 이상의 부담가능주택을 포함하는 프로그램으로 성과기준에 따라 세금, 용적률, 패스트트랙 허가 등 인센티브를 부여

뉴사우스웨일즈주는 부담가능한 주택공급을 위해 다음과 같은 주택정책 전략을 제시

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생애최초주택구입가구에 대해 자금지원은 주택가격 상승의 원인이 될 수 있으므로 주 정부가 직접 부담 가능한 주택을 공급하는 등 추가적인 전략을 마련

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다량임대주택건설지원(Build to Rent)¹⁷⁾와 같은 새로운 주택 모델, 자금지원 프로그램 등 개발

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부담가능한 주택공급에 민간의 참여를 확대할 수 있는 다양한 프로그램 마련

•

사회적 요구(개보수¹⁸⁾, 접근성, 면적 등)를 반영하여 질 좋은 공공임대주택 공급

15)　이에대한문제는주택가격상승으로인한자가로의진입제약요인,소규모주택투자자들이많아지면서임대차시장을불안하게만드는요인등이

영향을주었다고판단.

16)　주택정책전략보고서에서주거스트레스(Housingstress)를소득하위40%가구가소득의30%이상을주거비로지불하는것으로정의.

17)　다량임대주택건설지원(BuildtoRent)은50호이상의임대주택을단일한소유권의형태로개발하여공급하는사업자에게토지와관련된세금감면

혜택을주는프로그램.

18)　뉴사우스웨일즈주의토지주택공사(LandandHousingCorporation:LAHC)가관리하고있는1만2,600호의사회주택은대부분80년대이전에지어져

노후화됐으며,이를개보수하는것을중요한과제로인식.

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지속가능하고 회복력 높은 주택

회복력 높은 주택(resilient housing)에 대한 수요 증가에 대비

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회복력 높은 주택은 편안(comfort)하며, 환경변화에 안전(safe)하고, 오픈 스페이스를 통해 이웃과 커뮤니티와 교류할 수 있는 에너지 절약형 주택

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에너지 비효율적인 기존주택은 비용적인 측면에서도 불리해 주거비 및 전력소요를 증가시키는데 이에 더해 최근 가뭄이 심해 지속가능하고 회복력 높은 미래형 주택의 수요가 증가

사회인프라에 대한 접근성 강화와 내구성이 강한 주택공급 필요

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시드니의 평균 통근시간은 약 71분으로 주택의 입지 선정, 대중교통 등 교통인프라 확충 등을 통해 30분 도시 실현에 노력 필요

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주택의 내구성을 높이기 위해 건축규정을 업데이트하는 것이 필요하며, 영국 사회주택 화재에서 보는 것과 같이 주택의 안전 문제에 대한 대응이 필요

뉴사우스웨일즈주는 지속가능하고 회복력 높은 주택공급을 위해 다음과 같은 주택정책 전략을 제시

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신규주택의 질과 회복력을 높이기 위해 관련 인증을 강화¹⁹⁾

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기존 주택과 임대주택에 대한 환경 및 에너지 성능을 높이기 위해 소유자와 임대인에 대한 인센티브를 강화하고, 에너지 성능 등급제도 도입 및 활용

•

자연재해에 강한 주택을 공급하고, 자동차 소비를 줄이기 위한 여러 대안 마련

요약 및 시사점

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고위험군 대출에 대한 속성 파악과 맞춤형 금융규제

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호주는 주택담보대출 중 고위험군을 발굴하여 투자목적 대출과 외국인 대출 제한 중심의 주택금융규제를 운영했고, 금융기관은 이들 대출에 대한 금리인상 실시

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우리나라도 고위험군 대출에 대한 속성을 면밀히 파악하여, 이들 대출에 대해서는 금융당국과 금융기관이 협력하여 금리·대출한도 등을 차별적으로 맞춤 관리하여 운영하는 것이 필요

외국인 투자에 대한 관리와 대응력 강화

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호주는 주택가격 상승기 외국인의 기존주택 구입을 제한했으며, 일부에서 시행하는 대출은 금리가 높고, 대출한도에 제한이 있음

-또한취·등록세할증,양도소득세혜택폐지,빈집수수료부가등을시행,양도소득세는원천징수하여외국인

투자로인한시장변동성을체계적으로관리

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우리나라도 외국인 투자로 주택시장 변동성이 커질 수 있으므로 외국인 개념 정립부터 세금·금융까지 관련 인프라를 사전에 구축하여 이에 대한 대응력을 높일 필요

19)　뉴사우스웨일즈주에서신규주택을공급할때주택환경및에너지인증인BASIX를평가받아야하며,BASIX는물,에너지,열·냉각성능등을평가.

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사회진입계층인 생애최초주택구입가구 지원과 임차인 주거비 부담 완화

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호주는 코로나19 기간 동안 생애최초주택구입가구 지원과 부담가능주택 공급을 통해 주택구매력을 높이는 한편, 임차인 보호를 위해 퇴거 방지, 임대료 지원 등을 실시

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우리나라도 실수요자 중심의 시장으로 재편해나가면서 특히 사회진입계층인 생애최초주택구입가구에 대한 지원을 확대하고, 코로나19로 어려움을 겪고 있는 임차인을 위한 주거비 부담 완화 정책을 시행할 필요 안정적 주택공급과 기반시설의 확충

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호주 뉴사우스웨일즈주는 2041년까지 약 100만 호 주택공급이 필요하다고 추정했으며, 적절한 기반시설과 서비스 확충으로 ‘30분 도시’를 목표로 삼고 있음

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특히 장소 기반의 기반시설 컴팩트(Place based Infrastructure Compact: PIC)를 통해 도심 내 일자리와 주택을 확충하고, 이에 따라 소요되는 기반시설 등을 시나리오에 기반하여 조성하는 도시계획 모델 적용

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우리나라도 중·장기 주택 및 택지 소요에 근거한 지속적이고 안정적인 주택공급기반을 마련하고, 특히 적시적소에 수요자가 원하는 주택, 이에 따른 적정한 기반시설이 병행 공급되도록 유도하는 것이 필요

부담가능하고 회복력 높은 주택공급

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호주 뉴사우스웨일즈주는 생애최초주택구입가구 지원, 임차후구매(Rent to Buy), 다량임대주택건설지원(Build to

Rent) 등 다양한 부담가능주택 공급 프로그램을 운영하고 있으며, 자연재해에 강한 주택공급을 각종 인증제도와

인센티브를 통해 추진

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우리나라도 주거사다리로서 부담가능주택의 재고를 확충할 필요가 있으며, 4차 산업혁명과 자연환경 변화, 공기의 질, 건강 등 관련 이슈를 고려한 미래형 주택공급 필요

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au/finance/ economy/australian-economy/westpac-forecasts-20-per-cent-jump-in-australian-house-prices/news- story/433ab16b1cf953f872 b2fac070a5033b (2021년 2월 27일 검색).

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The Sydney Morning Herald. 2021. Prospect of a six figure hike in Sydney house prices stokes affordability worries. January 31, https:// www.smh.com.au/business/the-economy/prospect-of-a-six-figure-hike-in-sydney-house-prices-stokes- affordability-worries- 20210129-p56xwb.html (2021년 2월 27일 검색).

김수민 사우스오스트레일리아주대학 교수([email protected])

박천규 국토연구원 부동산시장연구센터 연구위원([email protected], 044-960-0274)