가계부채의 미시적 위험 분석 및 스트레스 테스트

(1)

I. 분석배경 및 연구방향

가계부채 수준, 증가속도, 구조에 대한 우려가 높아짐에 따라 금융당국 및 연구기관 등에서 미시자료 를 이용해 현황을 분석하고 있으나 다음과 같은 한계가 있다. 첫째, 미시자료에 대한 접근성 및 데이터에 대한 경험 부족 등으로 가계부채 현황 및 부실위험을 종합적으로 분석하는데 한계가 있다. 둘째, 가구의 상환능력을 소득대비 부채비율과 원리금상환비율(DSR) 등 주로 소득지표를 이용함에 따라 가구의 재무여 력을 종합적으로 이해하기 어렵다. 셋째, 금융의 관점에서 가계부채 문제를 주로 다룸에 따라 스트레스 테 스트 시행시 금융부문의 시스템 리스크 발생 가능성은 희박한 것으로 평가되고 있다.

I . 분석배경 및 연구방향

II. 주요 가계부채 현황 및 위험요인

1. 전체 가계부채 현황 2. 소득/연령/직업별 현황 3. 채무보유 유형별 현황

III. 취약가구의 위험도 평가

1. 복합위험요인 보유가구의 위험도 평가

2. 하우스푸어의 위험도 평가 및 지분매각에 따른 영향

IV. 스트레스 테스트

1. 스트레스 테스트 방법론 2. 금융회사의 손실률 추정

V. 요약 및 시사점

* Korea Credit Bureau

가계부채의 미시적 위험 분석 및 스트레스 테스트

변동준 / KCB*연구소 책임연구원

01

조사·연구

(2)

가계부채 문제는 ‘금융시스템의 안정성’이 아닌 ‘사회적 안정성’ 확보라는 관점에서 접근할 필요가 있 다. 따라서 본 연구에서는 상대적으로 취약한 가구를 정의하고 위험을 평가하는데 목적이 있다. 이를 위해 KCB의 가구단위 통계를 이용하여 소득분위, 연령, 직업, 다중채무 유형별 부채규모 및 구조, 부실위험 현 황을 종합적으로 살펴보고자 한다. 특히 가구지출 대용지표로서 신용카드 정보를 이용하여 가구의 재무여 력을 평가하고 취약가구를 정의하였다. 또한 최근 주택가격 하락에 따라 하우스푸어에 대한 논의가 대두됨 에 따라 이들의 규모, 특징 및 지분매각에 따른 영향을 분석하였다. 마지막에서는 스트레스 테스트를 통해 금융기관별 손실률을 추정하였다.

II. 주요 가계부채 현황 및 위험요인

1. 전체 가계부채 현황

KCB 가구통계 기준으로 2012년 6월말 총 가구수 1,413만 가구 중 약 56.5%인 798만 가구가 대출을 보유하고 있는 것으로 나타났다. 2009년과 비교하면 부채보유가구가 증가한 가운데 대출잔액 증가로 상환 부담이 증가하였고 재무여력이 악화되어 부실위험이 확대되었다. 실제로 가구의 평균대출잔액은 2009년 6 월 8,132만원에서 2012년 6월 9,160만원으로 증가함에 따라 소득대비 부채비율(LTI : loan to income) 은 동 기간동안 166.8%에서 182.4%로 상승하였다. 부채구조는 2금융 대출 증가로 부채의 질이 다소 악화 되었으나 주택담보대출 구조는 가계부채연착륙 종합대책의 영향으로 분할상환대출 비중이 상승하였다.

가계의 소득여건 개선이 미진한 가운데, 2금융 차입 증가로 가구의 상환부담이 크게 증가하였다. 또한 가계의 지출 및 원리금상환 증가로 재무여력¹⁾이 악화되었으며, 이에 따라 적자가구비중은 2009년 15.2%

에서 2012년 24.9%로 상승하였다. 가구의 대출이 증가하는 가운데 상환능력 및 재무여력 약화로 연체율 은 글로벌 금융위기 직후 수준까지 상승하였다.

1) 가계의현금유동성상의재무여력(financialmargin)은가구의소득에서소비지출과원리금상환액을차감하여구해야하나KCB자료로소비지출을추정 하는것이불가능하여본분석에서는소비지출의대용지표와KCB의신용카드이용금액을사용하였음.참고로가계소비에서신용카드이용비중이약

60%로꾸준히높아졌고민간소비와신용카드이용금액증가율이2008년이후매우유사한패턴을보이고있음.

(3)

[ 표 1 가계부채 및 상환능력 현황 ] (단위:천가구,십억원,천원)

항목 2009.6월 2012.6월 비고

총가구 총가구수 13,319 14,130

부채규모

부채가구수(비중) 7,051(52.9%) 7,980(56.5%) 대출잔액>0가구수

총대출잔액 573,420 730,990

평균대출잔액 81,327 91,606

평균 LTI 166.8% 182.4%

부채구조

은행대출잔액비중 68.0% 65.3%

주담대출잔액비중 53.6% 55.7%

주담분할대출잔액비중 52.7% 57.7% 주담대출잔액대비

상환능력 및 부담

평균가구소득 51,558 54,064 KCB추정소득이용

평균 DSR 18.6% 21.7% 원리금상환액/소득

DSR40%이상 가구수(비중) 897(12.7%) 1,301(16.3%) DSR40%이상 대출(비중) 189,683(33.1%) 287,588(39.3%)

재무여력

연간 원리금상환금액 16,236 18,759

재무여력비율 29.9% 9.7% (가구소득-신판-

원리금상환액)/가구소득 적자가구수(비중) 1,075(15.2%) 1,983(24.9%) 재무여력비율<0

부실위험

연체율 0.8% 0.9% 30일이상금액기준

적자가구 연체율 2.4% 1.9%

불량가구(불량률) 302(4.3%) 313(4.1%) 현재미연체&향후6개월내

30일이상연체

주)1.KCB가구통계를이용해산출(이하동일)

2.가구화대상미포함고객으로인해전체가구수및총부채규모등은외부통계와다소차이가발생²⁾

2. 소득/연령/직업별 현황

소득분위별로 살펴보면 소득 1~2분위 저소득 가구의 소득대비 부채부담이 높은 가운데 부채구조 및 재무여력이 취약해 부실위험이 다소 높은 것으로 나타났다. 저소득 가구의 부채규모는 120.3조원으로 전 체 가구대비 16.5%에 불과하나 가구수는 30.2%(240만)를 차지하고 있다. 저소득 가구는 평균적으로 가구 소득 대비 약 2배 정도의 부채를 보유하고 있으며 신용도가 낮아 상대적으로 고금리인 2금융 대출비중이 높다. 이에 따라 월소득 중 약 1/4 정도를 원리금상환에 사용하고 있으며 DSR(debt service ratio)이 40%

이상인 가구비중도 약 20%로 소득 5분위에 비해 2배 정도 높은 수준이다.

소득의 상당부분을 대출 원리금을 상환하는데 사용함에 따라 저소득 가구의 재무여력이 매우 취약하여 적자가구 비중이 31~35%에 이르고 있다. 특히 소득 2분위의 평균 LTI가 높아 재무여력이 1분위보다도 취

2) 2012년재무여력비율이2009년에비해크게낮아진것은가계의소비지출에서신용카드이용금액이차지하는비율이지속적으로상승한것도원인으 로작용하였음.

2)

(4)

약한 것으로 나타났다. 이와 같이 부채부담이 큰 가운데 재무여력이 취약함에 따라 저소득 가구의 연체율 (30일 이상 금액기준)은 1.1%로 4·5분위 0.8%에 비해 다소 높은 수준을 보이고 있다.

[ 표 2 소득분위별 가계부채 및 상환능력 현황 ]

구분 평균

LTI 2금융

비중 DSR 40%

이상 비중 재무

여력 적자가구

비중 연체율

(30+) 가구수

(천) 부채규모

(조원)

1분위 192.2% 46.4% 21.5% -3.2% 31.3% 1.1% 1,060 39.6

2분위 222.2% 46.5% 22.3% -6.4% 34.6% 1.1% 1,346 80.7

3분위 203.2% 41.6% 18.7% 3.7% 28.3% 1.0% 1,587 121.2

4분위 164.6% 36.3% 13.6% 15.7% 21.8% 0.8% 1,862 173.0

5분위 152.5% 26.7% 10.6% 24.6% 15.6% 0.8% 2,125 316.6

주)2012년6월기준(이하동일)

연령별로는 50대 이상 고연령 가구가 상대적으로 취약하고 특히 일시상환 대출비중이 높아 만기도래시 차환위험(refinancing risk)에 노출될 가능성이 높다. 고연령 부채가구는 전체 부채가구 중 32.6%, 부채규 모는 38.0%를 차지하고 있다. 고연령 가구는 소득 대비 2배 이상의 부채를 보유하고 있고 2금융 특히 농 협, 수협, 축협, 신협과 같은 상호금융의 비중이 높다. 대출유형별로는 [그림1]과 같이 농지, 상가 등을 담 보로 한 기타담보대출 비중이 높다. 기타담보대출의 경우 LTV 규제가 적용되지 않아 향후 부동산 가격이 추가 하락할 경우 LTV가 상승하면서 채무상환압력이 증대될 가능성이 높다.

한편 고연령 가구의 경우 소득대비 부채부담이 크고 2금융 비중이 높아 원리금상환부담이 상당할 것으 로 예상되나 30~40대에 비해 재무여력은 상대적으로 양호한 수준이다. 이는 고연령 가구의 경우 30~40 대에 비해 많은 자산을 보유하여 해당 자산으로부터 현금 등 유동성을 공급받을 수도 있겠으나 대출구조 즉 이자만 납입하는 대출 비중이 높은 것도 중요한 원인으로 작용하고 있다. 실제로 [그림2]에서 연령대별 로 주택담보대출을 상환방식별로 구분해 보면 고연령에서 일시상환형 주담비중이 높게 나타났다. 참고로 통계청의 가계금융조사에 따르면 30~40대 주담대출은 주로 주택구입 목적이지만 고연령은 주택구입외(예 를 들면 사업자금마련 및 투자) 목적으로 자금을 차입하는 비중이 높다. 이와 같이 고연령 가구의 일시상환 대출 비중이 높아 향후 원금상환 도래시 차환위험이 크게 증가할 가능성이 있다.

(5)

[ 표 3 연령별 가계부채 및 상환능력 현황 ]

구분 평균

LTI 2금융

비중 DSR 40%

여력 적자가구

비중 연체율

(30+) 가구수

(천) 부채규모

(조원)

20대 114.5% 39.1% 13.5% 15.2% 24.8% 0.8% 515 28.0

30대 154.0% 30.2% 16.3% 6.1% 29.0% 0.7% 2,185 162.5

40대 184.4% 32.5% 16.9% 6.5% 26.0% 0.9% 2,594 256.5

50대 207.2% 37.5% 16.4% 11.6% 22.1% 1.0% 1,792 195.2

60대이상 234.5% 39.0% 15.6% 22.6% 16.8% 0.9% 809 82.8

[ 그림 1 대출유형별 대출잔액 비중 ] [ 그림 2 상환방식별 주담대출잔액 비중 ]

직업별로는 일반자영의 부채부담이 높은 가운데 부채구조 및 재무여력이 취약하여 부실위험이 높은 것 으로 나타났다. 일반자영 가구는 118만으로 전체 부채가구 중 14.8%, 부채규모는 145조원으로 19.8%를 차지하고 있다. 일반자영의 평균 LTI는 271%로 급여소득 164%에 비해 매우 높은 수준인 가운데 빠른 증 가세를 보이고 있다. 이는 베이비부머의 은퇴에 따른 창업자금 수요 증가가 중요한 원인으로 작용하였을 것이다.

또한 일반자영의 2금융 비중이 높아 소득의 약 30%(급여소득은 20.5%)를 원리금상환에 사용하고 있 다. 이에 따라 DSR 40% 이상 가구비중이 25.8%로 급여소득 14.7% 대비 높은 수준을 보이고 있다. 이와 같이 일반자영의 대출 원리금 상환부담이 매우 큼에 따라 재무여력이 매우 취약하고 적자가구 비중도 40%

에 달하고 있다. 이에 따라 일반자영의 연체율은 급여소득에 비해 높은 수준을 보이고 있다. 한편 의사, 변 호사 등 전문자영의 LTI는 406.7%로 매우 높은 가운데 신용도가 높아 은행 신용대출 비중이 두드러지게

대출잔액 주담일시 대출잔액 주담분할 대출잔액 주담한도

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

20대 30대 40대 50대 60대 이상 20대 30대 40대 50대 60대 이상

200906 201206

대출잔액 주택담보 대출잔액 신용대출

대출잔액 기타담보 대출잔액 카드론 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

20대 30대 40대 50대 60대 이상 20대 30대 40대 50대 60대 이상

200906 201206

(6)

높게 나타났다. 전문자영의 적자가구 비중이 높은 가운데 빠른 상승세를 지속하고 있으나 연체율은 낮은 수준인데 이는 미파악 소득 및 자산을 반영하지 못하기 때문일 것으로 판단된다.

[ 표 4 직업별 가계부채 및 상환능력 현황 ]

구분 평균

LTI

2금융 비중

DSR 40%

이상 비중

재무 여력

적자가구 비중

연체율 (30+)

가구수 (천)

부채규모 (조원)

급여소득 163.7% 31.2% 14.7% 15.1% 22.9% 0.8% 6,391 549.0

일반자영 271.0% 45.5% 25.8% -24.3% 38.7% 1.0% 1,179 145.6

전문자영 406.7% 18.5% 33.1% -64.7% 60.8% 0.4% 23 7.1

기타 207.9% 47.8% 13.8% 30.8% 13.3% 0.8% 387 29.3

주)전문자영은의사,변호사등고소득자영업자이며,기타는주부,학생,무직,정보없음등이포함

3. 채무보유 유형별 현황

다중채무 보유가구를 분석하기 위해 채무보유 유형을 [그림3]과 같이 부실위험 정도에 따라 3개 그룹 으로 나누어 분석하였다. 아래 그림에서 볼 수 있듯이 은행보다 2금융의 차입이 많을수록 부실위험이 높 다. 예를 들어 “A” 그룹 중 은행 3개 기관이상 대출보유가구의 연체율이 가장 낮은 수준을 보이고 있는 반 면 “C” 그룹 중 2금융 3개 기관이상에서는 1.88%로 가장 높다. 따라서 다중채무를 대출 3건 이상 등과 같 이 일률적인 양적 기준으로만 분류하였을 경우 부실위험이 높은 다중채무자를 제대로 평가하기 어렵다.

[ 그림 3 채무보유 유형 구분 ]

0

부채가구수(좌축) 연체율(우축)

0.21% 0.27%

0.93% 0.99%

1.29%

1.65% 1.88%

500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000

2.0%

1.5%

1.0%

0.5%

0.0%

(단위:천)

은행only 3개 이상

은행only 1~2개 이상

은행+2금융 2개

은행2개+2금융1개 3개 이상

은행1개+2금융2개 3개 이상

2금융only 3개 이상 2금융only 1~2개 이상

A그룹 B그룹 C그룹

주)2012년6월기준

(7)

채무보유 유형별로 살펴보면 2금융 비중이 높은 “C” 그룹의 부실위험이 높은 것으로 나타났다. “C” 그 룹은 363만 가구로 전체 부채가구 중 45.5%, 부채규모는 237조원으로 32.4%를 차지하고 있다. “C” 그룹 의 평균 LTI는 153.4%로 부채부담은 상대적으로 크지 않지만 2금융 비중이 높아 원리금 상환부담이 크다.

DSR 40% 이상 비중도 20.2%에 달하고 적자가구 비중도 높아 연체율이 높은 수준을 보이고 있다. 한편

“B” 그룹의 경우 평균 LTI가 가장 높은 가운데 원리금 상환부담이 높아 재무여력이 매우 취약하다. 그러나 동 그룹의 소득 수준과 신용도가 높아 연체율은 1.0%로 “C” 그룹에 비해 낮은 수준이다.

[ 표 5 채무보유 유형별 가계부채 및 상환능력 현황 ]

구분 평균

LTI 2금융

비중 DSR 40%

여력 적자가구

비중 연체율

(30+) 가구수

(천) 부채규모

(조원)

A그룹 181.5% - 8.1% 27.6% 16.8% 0.3% 2,971 275.8

B그룹 261.3% 31.6% 23.8% -12.4% 32.7% 1.0% 1,375 218.2

C그룹 153.4% 79.2% 20.2% -1.9% 28.5% 1.5% 3,634 237.0

III. 취약가구의 위험도 평가

1. 복합위험요인 보유가구의 위험도 평가

이번 장에서는 위에서 살펴본 가계부채의 위험요인을 복합적으로 보유하고 있는 가구의 규모 및 위험 도를 평가해 보고자 한다. 전반적으로 저소득, 고연령, 자영업자, 2금융 비중이 높은 다중채무 가구의 위험 도가 높은 것으로 평가되었다. 그러나 연령·직업별 현황을 살펴보면 연령이 30~40대이면서 비교적 규모 가 작은 중소기업에서 일하는 급여소득자의 경우 재무여력이 취약함에 따라 부실위험도 높은 것으로 나타 났다.

따라서 여기에서는 위험요소를 저소득, 다중채무, 적자가구로 정의하고 이들 세가지 위험요소를 모두 만족하는 가구를 고위험, 세가지 중 두가지를 만족하면 중위험, 한가지도 만족하지 않을 경우를 저위험 가 구로 분류하였다. 참고로 전체 798만 가구 중 저소득가구는 241만, 다중채무는 363만, 적자가구는 198만 이며 적자가구의 연체율이 1.90%로 저소득 및 다중채무가구의 연체율보다 높은 수준을 보이고 있다. 소득 1·2분위, 다중채무, 적자가구인 고위험 취약가구는 2012년 6월말 기준으로 49.2만 가구(전체 부채보유 가구 대비 6.2%)로 2009년 6월 24.8만 대비 약 2배 증가하였다. 이들 고위험가구의 연체율은 2.59%로 중

(8)

위험 1.57%, 저위험 0.08%에 비해 월등히 높은 수준이다.

[ 그림 4 가구속성별 규모 및 연체율 ] [ 그림 5 위험도별 취약가구 규모 및 연체율 ]

주)다중채무는은행과2금융대출을동시에보유하거나2금융대출만보유한가구를의미

고위험 취약가구는 소득대비 과도한 부채를 보유하고 있는 가운데 소득의 절반을 원리금 상환에 사용 함에 따라 재무여력이 매우 취약하다. 고위험 취약가구의 평균 연소득은 2,386만원으로 이들은 평균 소득 대비 289%의 부채를 보유하고 있다. 과다한 부채를 보유하고 있는 가운데 신용도가 낮아 2금융으로부터의 고금리 대출 차입이 많아 소득의 46.7%를 원리금 상환에 사용하고 있다. 이에 따라 이들의 평균 재무여력 비율은 -106%로 매우 취약한 상황이다. 한편 중위험 가구는 비교적 DSR이 높은 가운데 재무여력도 취약 함에 따라 향후 경기 악화시 일부는 고위험군으로 이동할 가능성이 있다.

[ 그림 6 취약가구의 평균 LTI 및 DSR ] [ 그림 7 취약가구의 평균 연소득 및 재무여력비율 ]

600 2.8%

2.4%

2.0%

1.6%

1.2%

0.8%

0.4%

0.0%

500

400

300

200

100 (만가구)

_

저위험 중위험 고위험

438.7

309.9

49.2 0.08%

0.08%

1.57%

2.59%

총가구수(좌) 연체율(우) 1,000

(만가구)

800

600

400

200

_

2.00%

1.60%

1.20%

0.80%

0.40%

0.00%

전체 저소득(A) 다중채무(B) 적자가구(C) 798

241

363

198 0.90%

0.90%

1.11%

1.50%

1.90%

총가구수(좌) 연체율(우)

10,000 60%

30%

0%

-30%

-60%

-90%

-120%

8,000

6,000

4,000

2,000 (만가구)

_

6,913

3,753

2,386 47.5%

47.5%

-27.0%

-106.4%

평균소득(좌) 재무여력비율(우) 340%

(만가구)

300%

220%

260%

180%

140%

100%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

120.2%

253.5%

289.3%

14.1%

29.1%

46.7%

평균LTI(좌) 평균DSR(우)

(9)

취약가구의 연체율을 시계열로 살펴보면 경기악화 국면에서 고위험 취약가구의 연체율이 상대적으로 빠르게 상승하는 것을 알 수 있다. 글로벌 금융위기 시기인 2008년 하반기~ 2009년 상반기에 고위험의 연체율이 크게 상승하였다. 이는 고위험 취약가구가 경기변동에 훨씬 민감하게 반응한다는 것을 보여주고 있다. 또한 이 시기에 금융회사의 신규대출이 크게 위축됨에 따라 다중채무자들의 소위 ‘돌려막기’가 어려 워지는 점도 연체율 상승의 중요한 원인으로 판단된다. 2011년 이후 경기둔화 및 금융당국의 가계부채 규 제에 따른 금융회사의 신규대출 축소로 고위험군의 연체율 상승세가 지속되고 있다.

[ 그림 8 취약가구의 연체율 추이(차주기준) ]

1%

’0807 ’0811 ’0903 ’0907 ’0911 ’1003 ’1007 ’1011 ’1103 ’1107 ’1111 ’1203 ’1207 ’1211 2%

3%

4%

5%

2. 하우스푸어의 위험도 평가 및 지분매각에 따른 영향³⁾

최근 몇 년간 수도권 지역 중심으로 주택경기가 침체됨에 따라 하우스푸어의 문제가 지속적으로 제기 되고 있다. 여기서는 가계부채의 또다른 위험요인인 하우스푸어를 정의해 보고 이들의 규모 및 특징을 살 펴보고 최근 금융당국의 지분매각 제도에 따른 영향을 추정해 보았다.

먼저 하우스푸어는 실수요목적으로 주택을 구입(주담1건보유)하였으나 과도한 대출로 원리금 상환부담 이 과중(DSR 50%이상⁴⁾)하여 재무여력이 매우 취약(적자가구)해진 가구로 정의하였다. 여기에 주택이 경 매에 넘어가 처분되더라도 대출금액을 모두 상환할 수 없는 소위 “깡통주택”을 보유한 가구를 고위험 하우

3) 2012년6월기준주택담보대출보유가구335만중주택담보대출1건을보유하고있으며,아파트가격확보가가능한102만가구를대상으로분석하여

전체규모와는차이가있음.

4) 2011년6월기준으로향후6개월내연체를경험한가구를살펴보았더니연체전가구의평균DSR이52.6%임에따라DSR을50%이상으로설정

(10)

스푸어로 정의하였다. 분석대상가구 102만 가구 중 하우스푸어는 6.8만, 고위험은 0.8만이고 이들 가구의 불량률⁵⁾은 각각 2.42%, 4.01%로 분석대상 가구 0.57%에 비해 월등히 높은 것으로 나타났다.

[ 그림 9 하우스푸어 정의 ] [ 그림 10 하우스푸어 규모 및 불량률 ]

주)현재미연체가구대상주)불량률은2011년6월기준

하우스푸어는 주로 소득 3~5분위, 30~40대, 급여소득 가구이며 가구주의 신용등급은 1~5등급에 60%가 분포하고 있다. 이들 가구의 평균 대출잔액(주담포함)은 3억 1,140만원이며, 주담은 1억 4,903만 원으로 소득대비 과도한 부채를 보유하고 있다. 이에 따라 소득에서 상당부분을 원리금 상환에 사용하고 있어 재무여력이 매우 취약하였다. 또한 이들 가구 중 3기관 이상에서 부채를 차입한 가구가 55%이며, 특 히 2금융 3기관 이상은 32.3%에 달하는 등 다중채무 비중이 높게 나타났다. 더불어 일시상환대출 비중 및 LTV가 높아 향후 주택가격 지속 하락시 차환위험에 노출될 가능성이 높다.

하우스푸어의 지역분포를 살펴보면 대부분 수도권에 집중되어 있어 향후 수도권 지역의 부동산경기 침 체 지속시 동 지역의 부실위험이 크게 증가할 가능성이 높다. 실제로 전체 하우스푸어 중 경기, 서울, 인천 에 각각 35.9%, 18.9%, 7.3%로 약 62%가 수도권에 분포하고 있다. 특히 고위험 하우스푸어는 최근 주택 가격이 크게 하락한 경기도, 인천에서의 비중이 더욱 크게 나타나고 있다. 따라서 수도권 지역의 집값 하락 이 지속될 경우 하우스푸어가 계속 양산되고 이들 가구의 부실위험도 그만큼 높아질 것은 자명하다. 한편 2011년까지 주택가격이 빠르게 상승하였던 비수도권 지역에서도 지난해 들어 가격 상승세가 빠르게 둔화 되고 있고 주택거래 실적도 크게 감소하였다. 이러한 추세는 올해도 당분간 이어질 가능성이 높아 비수도 권에서의 하우스푸어도 증가할 가능성이 있다.

5) 불량률은현재미연체이나향후6개월내연체경험비율로불량률이4%라면현재미연체100가구중향후6개월내에적어도4가구는연체를한다는

것을의미함.여기서는현재대출상환에문제가없으나가까운미래에부실이발생할가능성을추정하기위해연체율이아닌불량률을추정하였음.

120 5%

4%

3%

2%

1%

0%

100 80 60 40 20 (만가구)

0 주담1건 하우스푸어 고위험하우스푸어

101.8

6.86 0.82

0.57%

2.42%

4.01%

총가구수(좌) 불량률(우)

① 주담1건 ② DSR 50% 이상

실수요 목적으로 주택구입 원리금 상환 부담 과중

③ 적자가구

④ 주택가격×경락률 (75%) 〈대출잔액

과중한 원리금 상환 → 재무여력 취약 주택을 법원경매에 부쳐도 대출상환 어려움 → 소위 “깡통주택”

하우스 푸 어

(11)

[ 그림 11 하우스푸어 지역 분포 ] [ 그림 12 고위험 하우스푸어 지역 분포 ]

이와 같이 하우스푸어에 대한 위험도가 높아짐에 따라 금융당국에서는 지분매각 방식을 통한 지원방안 을 모색 중에 있으나 다중채무를 보유한 하우스푸어의 경우 원리금상환부담 경감효과는 제한적일 수 있다.

우선 분석대상 하우스푸어 6.8만 가구 중 지분매각 자격요건을 만족하는 가구는 5.2만으로 75.6%를 차지 하고 있다. 여기서 지분매각 자격요건은 ① 1주택자 ② 주택가격 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하) ③ LTV 80% 이하로 요약된다. 이 중일시상환형 주담보유 가구의 경우 지분매각에 따른 원리금 상환부담 경 감 혜택이 없기 때문에 대부분의 신청자는 분할상환형 주담보유 가구일 것이며, 이에 따라 실제로 지분매 각을 신청할 유인이 있는 가구는 현재 분할상환 중인 3.8만 가구(전체 하우스푸어 중 55.5%)로 추산된다.

지분매각대상(분할) 3.8만가구의 지분매각금액은 평균 약 1억원이며 매각비율은 39.4%로 추정된다.

지분매각으로 주담대출금액은 1억 1,594만원에서 1,539만원으로 감소하나 총대출금액은 여전히 1억 3천 여만원을 보유하는 것으로 나타났다. 이는 앞에서도 언급하였듯이 하우스푸어 중 대출기관수 3개 이상 보 유 가구가 55%에 달하고 있기 때문이다. 이에 따라 하우스푸어의 가구소득에서 원리금상환이 차지하는 비 율인 DSR은 매각전 78.1%에서 61.7%로 16.4%p 하락하는데 그치고 있다. 실제 지분사용료로 인해 대출 감소에 따른 이자상환부담은 큰 변함에 없고, 단지 원금의 분할상환금액만이 감소함에 따라 다중채무 하우 스푸어의 원리금 상환부담 경감효과는 제한적일 수 있다.

1.5%

18.9% 1.5%

18.9%

35.9%

7.3%

3.5%

3.5% 1.7%1.7%

2.4%

5.3%

1.4%

5.2%

5.2% 6.4%6.4%

1.4%

3.4%

2.4%

0.2%

3.1%

0.2% - 7.3%

7.3% - 14.5%

14.5% - 21.6%

21.6% - 28.8%

28.8% - 35.9%

1.4%

11.5% 1.4%

11.5%

43.2%

11.4%

2.9%

2.9% 1.8%1.8%

2.3%

5.6%

1.4%

4.2%

4.2% 4.9%4.9%

1.3%

3.1%

1.8%

0.2%

3%

0.2% - 8.8%

8.8% - 17.4%

17.4% - 26%

26% - 34.6%

34.6% - 43.2%

(12)

[ 표 6 지분매각 대상 가구수 및 주담잔액 ] [ 표 7 지분매각 전후 비교 ] _{(단위:만원)}

구분 가구수(가구) 주담잔액(십억원)

하우스푸어 68,636 10,228

지분매각대상 51,879 5,749

지분매각대상(분할) 38,125 4,420

주)1.대출금리와지분사용료는5%로가정

2.지분매각비율=지분매각금액/주택가격

3.지분매각금액은아파트시세의50%와주택담보대출잔액중작은금액

IV. 스트레스 테스트

1. 스트레스 테스트 방법론

가계부채에 대한 스트레스 테스트를 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳤다. 우선 거시환경의 변화가 금 융회사의 손실로 전파되는 구조를 설계하였다. 구체적인 구조는 [그림13]과 같이 거시환경변화로는 실업증 가⁶⁾, 금리상승, 주택가격하락, 신규대출 축소와 같은 4가지를 반영하였다. 특히 기존의 스트레스 테스트가 주로 소득, 금리, 주택가격을 반영하였으나 신용대출 분석에서는 신규대출 축소와 같은 유동성 충격을 추 가적으로 감안하였다. 이러한 거시환경이 각각 DSR, LTV, 다중채무에 영향을 미치고 이러한 요소들이 각 각 가계의 부실위험, 최종적으로는 금융회사의 손실로 이어지는 것으로 설정하였다.

6) 기존의스트레스테스트에서는모든가구가일정수준만큼의소득수준이동일하게감소하는것으로분석을하고있으나이러한가능성은희박함.이에

따라이번스트레스테스트에서는일정수준만큼가구주가실업의상태에높여실업가구의가구소득감소가DSR에미치는영향을분석하였음.

구분 매각전 매각후

총대출금액 23,216 13,162

주담대출금액 11,594 1,539

지분매각금액 - 10,055

지분매각비율 - 39.40%

DSR 78.10% 61.70%

(13)

[그림 13 스트레스 테스트 구조도 ]

실업 증가 이자율 상승 주택가격 하락 신규대출 축소

등급

DSR 연체 부도

<거시환경 변화> <연체율 모형>

전이율 반영

회수율, 낙찰가율 반영 손실 LTV

다중채무 연령 지역 업권

두 번째로 로짓모형을 이용해 가구별 연체확률을 추정하였다. 로짓모형의 종속변수로는 6개월내 1개월

이상 연체경험 여부를, 설명변수로는 가구주 연령, 거주지역, 2금융대출 여부, DSR, LTV를 이용하였다.

대출유형별로 가구의 연체확률에 영향을 미치는 요인 및 영향도가 상이해 로짓모형을 주택담보대출과 신 용대출을 보유한 가구를 구분하여 따로 추정을 하였으며 스트레스 테스트도 분리하여 시행하였다.

세 번째로 역사적 사건을 가정하여 다양한 시나리오를 설정하였다. 역사적 사건은 1997년 외환위기와 2008년 금융위기를 가정하였다. 예를 들면 시나리오1은 금융위기시의 취업자 감소폭과 금리 상승폭, 신규 대출 축소폭을, 주택가격하락은 금융위기때 주택가격이 거의 하락하지 않아 외환위기시의 하락폭을 이용 하였다. 따라서 시나리오1이 가장 약하고 시나리오4가 가장 강한 시나리오가 되겠다. 한편 취업자 감소 및 금리상승은 주택담보대출과 신용대출 스트레스 테스트 모두에 적용하나, 주택가격 하락 충격은 주택담보 대출만, 신규대출 축소⁷⁾는 신용대출에서만 적용하였다.

[ 표 8 스트레스 테스트 시나리오 ]⁸⁾

구분 시나리오1 시나리오2 시나리오3 시나리오4

취업자 감소 (공통) 5.1%감소* 5.1%감소* 9.4%감소** 9.4%감소**

금리 상승(공통) 0.8%p상승* 0.8%p상승* 4.3%p상승** 4.3%p상승**

7) 글로벌금융위기때신규대출이실제로16.8%감소하였으며이후6개월후에신용대출3건이상보유자중4.9%가추가로연체에진입하였음.이에

따라신규대출축소충격에서는신규대출이16.8%(33.6%)감소시신용대출3건이상보유가구중4.9%(9.8%)가추가적으로연체에진입한다고가정 하였음.

8) 취업자감소를실업증가로해석할수없으나여기에서는취업자감소분만큼실업자가증가하는것으로설정하였음.

8)

(14)

구분 시나리오1 시나리오2 시나리오3 시나리오4 주택가격 하락(주담) -12.0%하락** -24.0%하락*** -12.0%하락** -24.0%하락***

신규대출 축소(신용) 16.8%감소* 33.6%감소 16.8%감소* 33.6%감소

*글로벌금융위기(08.9~09.2월)시작시점전후3개월최고(최저)치대비기간중최고치와최저치사이의변동폭

**외환위기(97.10~98.8월)시작시점전후3개월최고(최저)치대비기간중최고치와최저치사이의변동폭

***외환위기시작시점전후3개월최고(최저)치대비기간중최고치와최저치사이의변동폭의두배

네 번째로 금융회사의 손실률을 주택담보대출과 신용대출로 구분하여 추정하였다. 우선 주택담보대출 은 아래와 같이 계산하였다. 즉 금융회사는 대출금액이 낙찰가를 초과하는 금액에 대해서만 손실이 발생한 다. 예를 들면 대출금액 2억원, 주택가격 3억원, 경락가율이 70%라면 주택 낙찰가가 2.1억원으로 대출금 액을 모두 회수함에 따라 손실이 발생하지 않는다. 그러나 경락가율이 60%시 주택 낙찰가가 1.8억원으로 금융회사는 2천만원의 손실이 발생하게 된다. 최근의 경락가율이 약 75%인 점을 감안하여 주택담보대출 스트레스 테스트에서는 경락가율 75%와 50%로 나누어 손실률을 추정하였다. 신용대출은 전체 대출잔액 에서 (1-회수율 ) 만큼 손실이 발생하게 된다. 예를 들면 신용대출잔액이 5천만원인데 연체가 발생하여 연 체채권을 80% 할인하여 매각시 20%인 1천만원을 회수할 수 있다. 이에 따라 금융회사는 4천만원의 손실 이 발생하게 된다. 신용대출 연체채권 매각시 대부분 회수율이 매우 낮음에 따라 여기서는 신용대출 회수 율을 20%와 5%로 나누어 손실률을 추정하였다. 마지막으로 주택담보대출과 신용대출 손실률을 이용해 전 체 가계대출의 손실규모를 추정하였다.

주택담보대출 손실률 : ∑(P_i ×max(0, D_i - H_i ×Zi))/ ∑ D_i 신용대출 손실률 : ∑(Pi ×Di ×(1-zi ))/ ∑ Di

(Pi : 부도확률, Di : 대출잔액, Hi : 주택가격, Zi : 경락가율, zi : 회수율)

2. 금융회사의 손실률 추정

우선 주택담보대출에 대한 손실률을 살펴보면 시나리오4 & 경락가율 50% 가정시 금융회사의 손실률 은 0.08%에서 최대 0.73%로 상승한다. 시나리오4 & 경락가율 75% 가정시 손실률은 0.08%에서 0.30%로 0.24%p 상승하는데 그치고 있다. 이는 주택담보대출에 대한 LTV 규제로 동 비율이 상대적으로 낮은 수준 을 유지하고 있기 때문이다. 그러나 향후 주택가격의 지속적인 하락으로 경락가율이 50%로 하락한다면 시 나리오4에서 손실률은 0.73%로 경락가율 75% 수준에서의 손실률 대비 두배이상 상승하는 것으로 나타났 다. 그럼에도 불구하고 주택담보대출 전체 손실률은 1%도 않되는 수준이다. 금융업권별로 살펴보면 저축 은행, 캐티탈, 상호금융 순으로 손실률의 절대적인 수준뿐만 아니라 상승폭도 크게 나타났다. 한편 하우스

(15)

푸어 손실률은 0.22%에서 최대 2.18%, 고위험하우스푸어는 1.09%에서 최대 4.65%로 상승하였다.

[ 표 9 주택담보대출 손실률 ]

구분 업권 Baseline 시나리오1 시나리오2 시나리오3 시나리오4

경락가율 : 75%

전체 0.08% 0.14% 0.24% 0.18% 0.30%

은행 0.05% 0.08% 0.14% 0.11% 0.18%

보험 0.04% 0.10% 0.24% 0.12% 0.30%

캐피탈 0.67% 1.05% 1.45% 1.15% 1.59%

상호금융 0.30% 0.55% 0.91% 0.63% 1.04%

저축은행 1.08% 1.75% 2.43% 1.93% 2.67%

경락가율 : 50%

전체 0.31% 0.46% 0.60% 0.57% 0.73%

은행 0.18% 0.29% 0.38% 0.37% 0.49%

보험 0.37% 0.59% 0.81% 0.71% 0.97%

캐피탈 1.67% 2.09% 2.45% 2.32% 2.72%

상호금융 1.13% 1.54% 1.89% 1.78% 2.18%

저축은행 2.79% 3.41% 3.93% 3.76% 4.34%

[그림 14 주담 손실률 : 하우스푸어 ]

5.00%

4.00%

3.00%

2.00%

1.00%

0.00%

Baseline 시나리오1 시나리오2 시나리오3 시나리오4

0.22%

0.75%

1.09%

2.16%

0.41%

1.24%

1.83%

3.01%

0.67%

1.58%

2.35%

3.38%

0.57%

1.70%

2.56%

4.16%

0.92%

2.18%

3.25%

4.65%

하우스푸어(경락가율: 75%) 고위험하우스푸어(경락가율: 75%)

하우스푸어(경락가율: 50%) 고위험하우스푸어(경락가율: 50%)

신용대출에 대한 손실률을 살펴보면 시나리오4 & 회수율 20% 가정시 손실률은 2.43%에서 4.61%로

상승한다. 회수율이 5%로 하락시 손실률이 최대 5.47%로 상승하였다. 신용대출 부실채권의 회수율은 대 체로 낮은 수준임에 따라 주택담보대출과 비교하여 손실률이 높게 나타났다. 금융업권별로 살펴보면 절대 적인 손실률 수준은 저축은행, 상호금융, 카드론 순으로, 상승폭은 카드론, 저축은행, 보험 순으로 높게 나 타나는 등 비교적 신용대출 금리가 높은 업권에서 손실률이 크게 나타났다. 채무보유 유형별 손실률을 살

(16)

펴보면 2금융 대출 비중이 높은 “C” 그룹에서 손실률이 최대 7.5%까지 상승하는 것으로 나타났다. 한편 신 용대출 스트레스 테스트에서는 기존의 실업 및 금리상승 충격외에 신규대출 축소라는 유동성 충격에 따른 영향을 반영하였다. 실제로 글로벌 금융위기 시에 금융회사의 신규대출 규모가 크게 감소하였다. 특히 다 중채무자 등 신용도가 낮은 차주에 대한 신용대출 규모가 상대적으로 크게 감소하여 이들의 부실위험이 크 게 상승하는 것을 확인할 수 있었다.

[ 표 10 신용대출 손실률 ]

회수율 : 20%

전체 2.43% 3.43% 4.28% 3.91% 4.61%

은행 1.49% 2.27% 2.93% 2.62% 3.20%

보험 3.09% 4.21% 5.23% 4.61% 5.47%

카드론 2.99% 4.53% 5.99% 4.95% 6.15%

캐피탈 3.14% 4.24% 5.15% 4.74% 5.47%

상호금융 4.18% 5.23% 5.84% 6.22% 6.69%

저축은행 5.96% 7.34% 8.56% 8.02% 8.90%

회수율 : 5%

전체 2.88% 4.08% 5.08% 4.64% 5.47%

5% 1.76% 2.69% 3.47% 3.12% 3.80%

보험 3.67% 5.00% 6.21% 5.48% 6.49%

카드론 3.55% 5.38% 7.12% 5.88% 7.31%

캐피탈 3.73% 5.04% 6.12% 5.63% 6.49%

상호금융 4.97% 6.22% 6.93% 7.39% 7.94%

저축은행 7.08% 8.72% 10.16% 9.52% 10.57%

[그림 15 신용대출 손실률 : 다중채무 ]

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

3.5%

4.2%

4.8%

5.7%

5.7% 5.9%5.9%

7.0%

5.4%

6.4%

6.4% 6.3%6.3%

7.5%

A그룹(20%) B그룹(5%)

A그룹(5%) C그룹(20%)

B그룹(20%) C그룹(5%) 주)괄호안은회수율을나타냄

(17)

위의 주택담보대출과 신용대출의 손실률을 이용해 전체 가계대출의 손실률을 추정해 보면 전체 가계대 출의 손실률은 1.16%에서 최대 2.92%로 상승한다. 시나리오4, 즉 취업자 9.4% 감소, 대출금리 4.3%p 상 승, 주택가격 24% 하락, 신규대출 33.6%가 감소한다는 극단적인 시나리오 하에서 전체 가계대출 규모 중 약 3%의 손실이 발생하는 것이다. 2012년말 판매신용을 제외한 가계대출 잔액이 900.6조원이므로 손실발 생 규모는 26.3조원으로 추정할 수 있다. 금융업권별로 살펴보면 신용대출의 비중이 높은 카드론, 캐피탈, 저축은행에서 손실률이 비교적 높은 수준으로 상승하였다.

[ 표 11 전체 가계대출 손실률 ]

회수율 : (주택) 75%

/(신용) 20%

전체 1.16% 1.66% 2.10% 1.90% 2.29%

은행 0.55% 0.83% 1.10% 0.98% 1.22%

보험 0.64% 0.91% 1.22% 1.00% 1.31%

카드론 2.99% 4.53% 5.99% 4.95% 6.15%

캐피탈 2.95% 4.00% 4.86% 4.46% 5.17%

상호금융 2.81% 3.58% 4.10% 4.24% 4.69%

저축은행 5.07% 6.31% 7.43% 6.90% 7.75%

회수율 : (주택) 50%

/(신용) 5%

전체 1.50% 2.13% 2.66% 2.44% 2.92%

은행 0.73% 1.12% 1.45% 1.32% 1.63%

보험 1.02% 1.45% 1.87% 1.64% 2.05%

카드론 3.55% 5.38% 7.12% 5.88% 7.31%

캐피탈 3.57% 4.81% 5.83% 5.37% 6.20%

상호금융 3.61% 4.56% 5.15% 5.41% 5.90%

저축은행 6.29% 7.74% 9.02% 8.46% 9.42%

주)전체가계대출손실률=(주담잔액×주담손실률+주담외잔액×신용손실률)/전체대출잔액

(18)

[ 그림 16 전체 가계대출 손실액 규모 ]

0 5 10 15 20 25 30 (조원)

10.5 10.5

13.5

13.5 1515 19.2

19.2 18.918.9 24 24

17.1 17.1

22

22 20.620.6 26.3 26.3

손실액1 손실액2

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V. 요약 및 시사점

전체 가계부채 중 고소득·고신용·급여소득 가구의 비중이 높은 가운데 은행과 담보대출 비중이 높 아 극단적인 충격이 발생하지 않는 이상 가계부채 부실로 인한 시스템 리스크의 발생 가능성은 낮은 것으 로 판단된다. 그러나 상환부담 등으로 재무여력이 (-)인 적자가구가 200만(25%)에 육박하고 가구소득에서 40% 이상을 원리금 상환에 쓰는 가구도 130만(16%)에 달하고 있다. 이에 따라 향후 경기악화시 취약가구 를 중심으로 부실위험이 증대될 것으로 예상됨에 따라 사회적 불안정성이 확대될 가능성이 존재한다.

가계의 부실위험은 복합적인 위험요인을 보유하고 있는 고위험 가구로부터 시작될 가능성이 높다. 고 위험 취약가구는 소득 1·2분위이면서 다중채무를 보유하고 있으며 과다한 상환부담으로 재무여력이 (-) 인 적자가구로 2012년 6월말 기준으로 49.2만 가구가 이에 해당한다. 이들 고위험 취약가구는 경기가 악 화되고 금융회사들이 신규대출을 축소할 시에 부실위험이 빠르게 증가할 가능성이 높다. 또한 중위험 가구 310만의 재무여력도 비교적 취약한 수준이어 이들 가구가 고위험 가구로 이동할 가능성도 배제할 수 없다.

또 다른 위험요인인 하우스푸어는 상당수가 수도권에 분포하고 있어 향후 수도권의 주택가격 하락세 가 지속될 경우 이들 지역의 부실위험이 크게 상승할 가능성이 있다. 하우스푸어는 6.8만이며, 주택가격의 75%가 대출잔액에도 미치지 못하는 고위험 하우스푸어는 8,164가구로 나타났다. 이를 하우스푸어는 저축 은행, 캐피탈, 상호금융 업권에서 비중이 높으며, 스트레스 테스트에서 손실률이 비교적 크게 나타났다. 또 한 2011년까지 주택가격이 빠르게 상승하였던 비수도권 지역에서도 지난해 들어 가격 상승세가 빠르게 둔 화되고 있고 주택거래 실적도 크게 감소하고 있어 비수도권에서의 하우스푸어도 증가할 것으로 예상된다.

한편 금융당국에서는 지분매각 방식을 통한 지원방안을 모색 중에 있으나 다중채무를 보유한 하우스푸어 의 경우 원리금상환부담 경감 효과는 제한적일 수 있다.

이에 따라 하우스푸어 지원에 대한 실효성을 높이기 위해 지원대상가구를 세분화하여 지원방식을 달리 적용할 필요가 있다. 예를 들면 지분매각에 따라 상환부담 경감효과가 큰 그룹과 작은 그룹으로 나누어 효 과가 큰 그룹에 지원대책을 집중할 필요가 있다. 과다한 다중채무를 보유한 하우스푸어에 대해서는 프리워 크아웃 등 보다 포괄적인 채무조정 방안을 적용할 필요가 있다. 한편 하우스푸어 지원대상 가구의 특성 및 위험도를 보다 면밀히 분석하여 도덕적 해이 및 형평성 문제를 최소화 할 필요가 있다. 하우스푸어는 주로 소득 3~5분위, 30~40대, 신용등급 1~5등급, 급여소득 등 비교적 우량그룹에 분포하고 있어 무주택자와 의 형평성 및 도덕적 해이 등의 문제가 지속적으로 제기될 가능성이 높다. 사회적 공감대를 형성하기 위해 하우스푸어 가구의 규모, 특성 및 위험도에 대한 면밀한 실태파악이 선행될 필요가 있다. 또한 향후 수도권 지역의 주택가격 하락세 지속에 따른 지원대상 확대 등 중장기적 지원방안을 모색할 필요가 있다.

스트레스 테스트 수행 결과에서는 주담대출의 경우 경락가률이 일정수준을 유지함에 따라 금융기관의 손실이 제한적일 것이나 신용대출의 경우 부실채권의 대부분을 회수하기 어려워 손실률이 비교적 크게 상

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승하였다. 업권별로는 신용대출의 비중이 높은 카드론, 캐피탈, 저축은행에서 손실률이 높게 나타났다. 따 라서 향후 경기 악화시 부실위험이 2금융→은행, 신용대출→주담대출, 고위험군→저위험군으로의 전염 가 능성을 배제하기 어렵다. 따라서 금융회사들은 만일 발생할 수 있는 충격에 대비해 종합적인 모니터링 시 스템 마련과 함께 사전에 비상계획을 마련할 필요가 있다. 특히 저소득, 다중채무, 적자가구, 하우스푸어 등 고위험 취약가구의 현황 및 추이와 함께 부실위험의 전염효과를 지속적으로 모니터링 할 필요가 있다.

또한 금융회사는 소비자보호의 중요성이 대두되는 상황에서 위험도가 높은 가구들이 부실위험에 빠지지 않고 원활히 디레버리징이 이루어질 수 있도록 지원방안을 마련할 필요가 있다.

[참고문헌]

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•한국은행,「부채경제학과한국의가계및정부부채」,한국은행,2012.

•함준호·김정인·이영숙,「개인CB자료를이용한우리나라가계의부채상환위험분석,『한국개발연구』,제32권제4호,한국개발연구원,2010.