[수원재개발 위치도]
투자포인트
CHECK POINT
✔ 입지여건 우수하고 대단지 115-8, 115-9구역 집중 분석
✔ 초기자금 8천만~9천만원 소액투자처로 추천
✔ 매수타이밍으로 연내 적합
- 수원시는 지난 2006년 9월 14일 정비예정구역을 발표하고 25개 구역을 개발구역으로 지정했음. 또 이를 구역 이 작거나 인접한 구역을 통합하면서 21개 구역으로 조정했음.
- 2006년 가을 부동산시장 과열로 수원 재개발 지분시세 역시 급등세를 보여 최고 3.3㎡당 2천5백만원까지 거래 가 이뤄졌음. 그러나 최근 조정을 받기 시작해 3.3㎡당 1천5백만~2천만원선에서 거래 가능함.
- 조정을 받으면서 수익성이 다소 높아질 것으로 예상됨에 따라 본 리포트는 수원재개발구역 중에서 구역면적이 넓 고 입지여건이 우수해 투자 유망한 팔달구 115-8구역, 115-9구역 매입가치를 분석함. 초기자금 1억원 미만으로 접근할 수 있는 매물을 중심으로 투자가치를 분석하고 매수 타이밍에 대해 자세히 알아보고자 함.
■수원 재개발구역 현황
- 2006년 기본계획 고시 후 25개 각 구역들은 추진위원회를 구성해 현재는 구역지정을 신청한 상태임.
- 현재까지 정비구역 지정 공람이 진행 중이거나 마친 곳은 총 17개 구역으로 장안구가 3곳, 권선구가 10곳, 팔달구 가 4곳임.
- 장안구는 111-1~2구역, 111-4구 역. 권선구에서는 113-1~8, 113-10, 113-12구역. 팔달구는 115-1~3, 115-11구역임.
- 공고공람을 마친 구역은 올해 10월 이내로 구역지정이 가능할 것으로 예상 되며 그 외 구역도 구역지정을 신청한 단계로 공고공람을 마친 구역과는 시기 적으로 3~6개월 정도 사업 속도가 느리 다고 할 수 있음.
- 그러나 현재는 재개발 사업 초기단계 로 조합결성 후 본격적인 사업이 추진
[115-8구역 재개발 조감도]
된다는 점을 감안 할 때 아직 사업 속도에 따른 시세차이는 보이지 않고 있음.
- 또 도시 및 주거환경정비법에 의하면 2008년 7월 이후 인구 50만명 이상 시도에서는 정비구역지정을 위해 경기 도를 승인을 거쳐야 했지만 현행법으로 수원시장이 구역지정을 할 수 있게 돼 구역지정 기간이 단축될 것으로 예상 됨.
- 때문에 아직 구역지정 전 단계인 수원재개발 구역이 투자자는 물론 실수요자에게 다시 한번 주목 받고 있음.
- 수원 재개발 구역 중 가장 유망하다고 평가받고 있는 곳으로 115-8구역과 115-9구역이 꼽히고 있음. 115-8 구역 2010년 개통되는 분당선 매교역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있고, 115-9구역 수원에서 선호도 높은 인계 동에 위치하고 있기 때문임.
- 또한 건립예정 가구 수도 115-8구역이 3천1백70가구, 115-9구역이 2천5백72가구로 예정돼 있어 대단지 프 리미엄도 형성될 것으로 기대돼 외부 투자자는 물론 실수요자들도 수원재개발 투자에 있어 1순위로 꼽은 곳임.
■팔당구 매교동 115-8구역
- 115-8구역은 매교동에 위치해 인계동에 위치한 115-9구역보다는 지역선호도가 낮다고 할 수 있음.
- 그러나 최대 장점은 분당선 연장선 매교 역 바로 앞에 위치해 걸어서 5분 이내 거리 인 초역세권 단지임.
- 또한 수원천을 끼고 있고 구역 내 수원중, 고가 있어 입지여건이 115-9구역에 비해 빠지지 않는 다고 평가할 수 있음.
- 용젹률 250%, 건폐율 50%를 적용해 3 천1백여가구가 들어설 예정이며 현재 조합 원 수는 1천9백여명으로 추산됨.
- 사업은 2007년 10월 구역지정을 신청했으며 추진위원회 승인을 받았음 그러나 최근 법원으로부터 추진위원회 승인 취소 통보를 받아 추진위원회 승인 재신청을 준비 중임.
- 시세는 3.3㎡당 1천5백만~2천만원 정도임. 지분 28㎡, 건물면적 75㎡ 빌라가 1억4천만원 정도에 나와 있음.
전셋값 6천만원을 고려한다면 초기자금 8천만원에 투자 가능함.
<115-8구역 사업예상내역>
115-8구역 사업부지면적(㎡) 67,203
건폐율(%) 60
용적률(%) 230
총건립가구수(가구) 3,100 조합원(가구) 1,900 총공사비용(만원) 8,247,844 분양가 추산액(만원) 16,182,870
종전자산
총 평가액(만원) 11,193,503 조합원 분양가(만원) 987
일반 분양가(만원) 1,538
비례율(%) 12
[115-9구역 조감도]
[115-8구역 매물 분석] (단위:만원) 대지
면적
건물
면적 매매가 전셋값 공시지가
3.3㎡당 평가액 조합원분양가 추가부담금 총투자자금 28㎡ 75㎡ 14,000 6 ,000 400 7,960 32,571 24,611 38,611
- 109㎡ 배정이 유력할 것으로 예상되며 115-8구역 예상되는 비례율 124%, 일대 공시지가 3.3㎡당 4백만원선임. 그렇다면 평가액 7천9백60만원이라는 계산이 나옴.
- 일반분양가와 조합원 분양가는 분양가 상한제가 시행되는 가 정 하에 각각 3.3㎡당 9백87만원, 1천5백38만원으로 산정함.
- 그렇다면 추가부담금 2억4천6백11만원이 나옴. 총투자자금 3억8천6백11만원이라는 결론이 나옴.
- 인근 향원아파트를 재건축한 신동아파밀리에 동일타입 매매가 가 3억2천만원인 것을 고려한다면 6천만원 이상 높은 투자금이 들어감.
■팔달구 인계동 115-9구역
- 115-9구역은 분당선연장성 매교역에서 는 걸어서 15분 정도로 115-8구역에 비 해 거리가 있지만 인계동에 위치한다는 장 점을 가지고 있음.
- 17만2천5백96㎡ 규모, 용적률 230%, 건폐율 50%를 적용해 총 2천3백여가구가 들어설 예정임.
- 조합원수는 약 1천3백명 정도로 추산됨.
구역지정을 신청했으며 현재 주민동의율 약 70% 정도.
- 공급타입은 임대를 제외하고 80㎡ 6백 가구, 109㎡ 8백50가구, 148㎡ 2백60가 구, 181㎡ 2백가구, 214㎡ 60가구를 계 획하고 있음,
<115-9구역 사업예상내역>
115-9구역 사업부지면적(㎡) 172596
건폐율(%) 60
용적률(%) 230
총건립가구수(가구) 2,300 조합원(가구) 1,300 총공사비용(만원) 211,182,759 분양가 추산액(만원) 12,182,610
종전자산
총 평가액(만원) 28,748,030 조합원 분양가(만원) 987
일반 분양가(만원) 1,538
비례율(%) 116
- 계획대로 사업이 진행된다면 조합원 전부가 109㎡ 이상 배정이 가능할 것이라는 계산임. 시세는 115-8구역과 비슷한 수준임.
<115-9구역 매물 분석> (단위:만원) 대지
면적 건물
면적 매매가 전셋값 공시
지가 평가액 조합원분양가 추가부담금 총투자자금
18㎡ 42㎡ 12,000 6,000 3.3㎡당
400 4,715 32,571 27,802 39,802
- 나와 있는 빌라 지분 18㎡ 건물면적 42㎡의 원룸임. 매매가 1억2 천만원이며, 전셋값은 2천5백만원임. 초기자금 9천5백만원에 접근 가능함.
- 분양가는 115-8구역과 동일하게 함. 일반분양가와 조합원 분양 가는 분양가 상한제가 시행되는 가정 하에 각각 3.3㎡당 9백87만 원, 1천5백38만원으로 산정함
- 이 경우 비례율 116%로 평가액은 4천7백15만원임. 추가부담금 2억7천8백2만원, 총투자자금은 3억9천8백2만원임.
- 이는 115-8구역 3억8천6백11만원보다 1천1백91만원 투자비용이 더 많이 들어간다고 할 수 있음.
- 역시 인근 신동아파밀리에 동일타입 매매가에 비해서는 약 7천만원 정도 높은 상태로 인근 시세와 비교할 때 경 쟁력은 높지 않다고 할 수 있음.
■시세상승여력
- 현재 인근 시세에 비해 경쟁력이 높지 않은 상황에서 앞으로 시세상승여력이 있는지가 가장 중요한 문제가 됨.
- 앞으로 이 일대는 115-8구역과 115-9구역을 비롯해 113-5구역까지 접해 있어 총 6천3백가구가 넘는 대단위 주거벨트가 형성될 예정임.
- 때문에 115-8구역이나 115-9구역이 현재 신동아파밀리에 보다는 입지여건이 우수하다고 할 수 있음. 현재 인 계동과 매탄동에 위치해 일대 시세상승을 이끄는 단지로는 인계래미안과 신매탄두산위브하늘채를 꼽을 수 있음.
- 인계래미안이나 신매탄두산위브하늘채 109~110㎡ 매매가 4억5천만원 이상으로 신동아파밀리에 동일타입에 비해 1억5천만원 이상 비싼 상태.
- 인계래미안이나 신매탄두산위브하늘채 인근이 아파트촌으로 둘러싸여 있어 정리되고 깔끔한 느낌을 받을 수 있
38,611
39,802
32,000
48,000
47,000
30,000 32,000 34,000 36,000 38,000 40,000 42,000 44,000 46,000 48,000
115-8구역 115-9구역 신동아 파밀리에
인계 래미안
신매탄두산 위브하늘채
(단위:만원) 대상 재개발구역과 인근아파트 30형대 매매가 비교 어 수원에서 현재 선호도가 가장 높은 단지임.
- 차후 115-8구역과 115-9구역 역시 아파트촌으로 변모 할 수 있을 것으로 예 상되며 인계동이나 매탄동에 비해 분당선 연장선 접근성이 좋다는 점을 고려한다면 인계래미안 신매탄두산위브하늘채 수준 으로 매매가 상승이 가능할 것으로 전망 됨.
- 단지 규모에 있어서도 인계래미안(1천 44가구) 신매탄두산위브하늘채(3천3백 91가구) 115-8구역(3천1백가구), 115-9구역(2천3백가구)으로 적지 않기 때문에 인계래미안이나 신매탄두산위브 하늘채 수준의 선호도는 형성 할 수 있을 것으로 전망됨.
■매수타이밍
- 매수타이밍을 연내로 잡는 것이 가장 바람직할 것으로 판단됨. 세류동과 고등동 주거환경개선지구가 보상과 함 께 이주가 시작됨. 그렇게 된다면 보상을 받은 주민들이 인근 재개발 구역의 매수세력으로 전환될 가능성이 높음.
- 세류동은 10월, 고등동은 연말 보상과 이주를 계획하고 있음. 때문에 인근 주거환경 개선지구 보상 이전을 매수 타이밍으로 잡는 것이 적절할 것으로 분석됨.
- 또한 115-8구역과 115-9구역 구역지정이 연내 가능할 것으로 예상되는 만큼 구역지정 이전에 매입을 시도 하 는 것이 낫다는 판단임.
- 인근 115-3구역은 구역지정을 위한 공고공람을 마친 상태로 10월 이내 구역지정이 가능할 것으로 예상되며 인 근인 115-8구역과 115-9구역 역시 연내는 구역지정이 가능할 것으로 전망되기 때문임.
- 현재 시세가 급등하고 매물이 부족한 상황은 아님. 급매물 중심으로 거래가 이뤄지고 있어 당분간은 보합세를 보 일 전망임.
- 이런 상황에서 급매물 중심으로 매입을 시도할 필요가 있음. 실수요자라면 115-9구역 보다는 115-8구역을 권 함.
- 비례율이 115-9구역보다 11% 포인트 높고 분당선 연장선 매산역을 걸어서 이용할 수 있을 것으로 예상돼 차후
선호도에 있어 115-8구역>115-9구역 순으로 형성될 가능성이 높기 때문임.
- 단지 규모, 녹지공간까지 고려해 입주까지 생각하는 장기투자자라면 115-8구역을 권하면 급매물 중심으로 연 내 매입을 권하는 바임.
[115-8구역 전경]
[115-9구역 전경]
