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「주택법 시행령」 , 「 주택건설기준 등에 관한 규정」 , 「주택법 시행규칙」개정의 주요 내용
정연호｜국토해양부 주택정책과 사무관
개정 배경
국토해양부는「주택법」을 공포, 시행해오는 과정에 서 나타난 미비점을 보완하고자「주택법 시행령」,
「주택건설기준 등에 관한 규정」, 「주택법 시행규 칙」등의 하위법령을 개정하게 되었다.
「주택법」은 준주택 개념을 도입하고, 공동주택 의 하자분쟁을 합리적으로 처리할 수 있도록 하자 심사∙분쟁조정위원회의 조정절차 등을 개선하는 내용으로 개정(법률 제10237호, 2010년 4월 5일 공포, 7월 6일 시행)된 바 있다. 이번「주택법 시행 령」의 개정 이유는 고시원 등 준주택의 구체적인 개념을 규정하고, 분쟁 조정 및 하자보수 종료 확인 등에 관한 체계적인 절차 및 방법 등을 명시하는 한 편, 그 밖에 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비 점을 개선∙보완하기 위한 것이다.
그리고「주택법 시행규칙」은 공동주택의 공동관 리 기준에서 단지 수에 대한 제한을 폐지하여 공동 관리의 실효성을 높이고, 공동주택의 방범교육 및 안전교육 시간을 확대하며, 하자심사∙분쟁조정비 용의 분담방법을 명시적으로 정하여 분쟁소지를 없애기 위해 개정되었다.
주요 내용
이번에 개정된「주택법」하위법령의 주요 개정내용 은 다음과 같다. 첫째, 준주택의 종류와 범위, 둘째, 도시형 생활주택에 대한 주택건설사업자 등록기준 및 사업승인 요건 완화, 셋째, 입주자대표회의 회 장, 감사 및 동별 대표자 선출 방법 명시 및 동별 대 표자의 임기 제한, 넷째, 장기수선충당금 및 잡수입 등에 대한 인터넷 홈페이지 공개 등이다.
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1. 「주택법 시행령」개정사항
① 준주택의 유형 규정: 기존에는 법률상 주택으로 분류되지는 않더라도 사실상 주거 목적으로 이용 가능한 시설에 대한 법적 근거가 부족하여 부대시 설 및 안전과 관련된 적절한 기준이 미비했다. 이번 개정을 통해 준(準)주택 제도가 법에 도입됨에 따 라 시행령에서는 오피스텔, 노인복지주택, 고시원 등을 준주택으로 규정하였다. 준주택 제도는 1~2 인 가구 확대 추세, 고령화 등을 반영하여 도입한 것이다.
② 도시형 생활주택 관련 사항: 도시형 생활주 택 공급의 활성화를 위해 사업승인 대상과 도시형 생활주택을 건설할 수 있는 주택건설사업자의 등 록기준을 현행 20세대 이상에서 30세대 이상으로 완화하였다. 도시형 생활주택은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 도시지역(기반시설 부족으 로 난개발이 우려되는 비도시 지역에는 건설불가) 에 주택건설 사업계획 승인을 받아 건설하는 20세 대 이상 150세대 미만의 공동주택을 말한다. 도시 형 생활주택의 사업승인 대상을 20세대 이상에서
30세대 이상으로 완화함에 따라 주택건설사업자의
등록 기준도 이와 일치시켜 운영상의 혼란을 방지 하고자 하는 것이다.한편 상업∙준주거지역에서 도시형 생활주택을 주상복합으로 건설하는 경우, 종전에는 주택건설 사업승인 대상이었으나 건축허가로 가능하도록 간 소화하였다. 기존에는 구조나 기능 등이 유사한 기 숙사형 주택과 고시원에 각각「주택법」과「건축법」
을 적용하여 사업주체와 행정관청, 소비자 등이 법
적용 등에서 혼란을 겪을 우려가 있었는데, 이를 방 지하기 위해 기숙사형 주택은 도시형 생활주택 유 형에서 제외하였다.
③ 공동주택 주택관리에 관한 사항: 입주자대표 회의의 회장, 감사 및 동별 대표자는 공동주택에 관 한 중요한 사항을 결정함에도 불구하고 지금까지 선출방식, 임기 등에 관한 규정이 명확하지 않아 혼 란이 야기되어 왔다. 따라서 공동주택 관리자의 전 문성을 확보하여 입주민에 대한 서비스 강화를 위 해 공동주택관리에 관한 내용을 개정하게 되었다.
그 동안은‘공동주택 관리규약’에서 동별 대표자의 결격사유를 정하였으나, 「주택법 시행령」으로 상향 조정하여 사회적으로 문제가 있거나 공정한 의사 결정에 문제가 되는 자는 동별 대표자가 될 수 없도 록 하였다. 아울러 이전에는 없었던 동별 대표자의 임기를 앞으로는 2년으로 하되 1회에 한하여 중임 할 수 있도록 하였고, 이와 함께 입주자대표회의의 회장과 감사는 500세대 이상 공동주택의 경우 입 주자 및 사용자가 무기명 비밀투표 원칙에 따라 다 득표자를 선출하도록 하였다.
그리고 주택관리 업무의 투명성을 확보하여 입 주자의 신뢰를 높이고자 경쟁입찰을 통해 주택관 리업자를 선정하도록 하고, 공동주택의 위탁관리 계약기간은 장기수선 계획의 조정주기를 고려하여 정하도록 하였다.
관리주체는 매년 공동주택 관리비 등에 대한 사 업계획과 예산안 수립을 의무화하고, 그 집행에 대 하여 입주자 및 사용자가 요구할 경우「주식회사의 외부감사에 관한 법률」제3조에 따라 감사를 받도 록 하였다.
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「공동주택관리규약」을 개정하는 경우, 시∙도 지사가 정하는 관리규약 준칙과 달라진 내용을 비 교하여 그 차이점을 인터넷 홈페이지 또는 게시판 에 공개하거나 입주자 등에게 개별 통지하도록 하 였다.
공동주택의 관리비 공개와 관련해서는 현재 공 동주택 관리비 중 일반관리비, 청소비, 경비비, 소 독비, 승강기 유지비, 수선 유지비 6개 항목만을 공 개 중이나, 에너지 소비량 관리를 위해 공동주택단 지 전체의 전기료 등과 함께 회계의 투명성 문제로 분쟁이 잦은 위탁관리 수수료 등을 공개항목에 추 가하고, 공개대상 공동주택 범위는 분양주택에 한 정하지 않고 임대주택도 포함하였다.
아울러, 현재 주택관리사보 자격시험을 1차와
2차 모두 같은 날 시행하고 있으나 변별력 등을 고
려하여 1차 시험과 2차 시험을 구분하여 시행하도 록 하였다.④ 리모델링 및 하자분쟁조정 사항: 리모델링에 동의한 입주자가 사정 변경이 있는 경우라도 철회 할 수 없었으나, 앞으로는 철회가 가능하도록 하여 입주자의 권익이 보호되도록 하고, 하자분쟁조정 위원회에서 조정에 합의한 경우, 사업자가 분쟁조 정 결과대로 보수를 이행하여야 함에도 이행하지 않을 경우, 입주자대표회의에서 하자보수보증금으 로 직접 보수할 수 있도록 하였다.
아울러, 현재 국토해양부에 설치되어 있는 하자 분쟁조정위원회의 효율적인 업무처리를 위하여 위 원회의 운영과 사무 처리를 한국시설안전공단에 위탁할 수 있도록 하고, 사무국 설치, 조직운영 사 항 등을 정할 수 있게 하였다.
⑤ 기타 제도 개선사항: 주거실태 조사주기를 정기조사는 2년 단위로 하도록 하고, 수시조사는 국토해양부 장관이 필요하다고 판단할 경우 실시 할 수 있도록 근거 규정을 마련하였다. 또한, 이전 의 주택거래신고지역 지정요건은 해당지역 주택가 격 변동률만 감안하고 있으나, 이를 개정하여 가격 변동의 선행성을 보이는 거래량도 추가하여 신고 지역 지정의 탄력성이 제고되도록 하였다. 여기서 신고지역은 직전 월로부터 소급하여 3개월간 월 평균 아파트 거래량 증가율이 20% 이상인 지역에 해당한다.
그 밖에 제1종 국민주택채권은 업종(건설업, 주 택건설업, 주택관리업, 정보통신공사업, 전기공사 업, 소방시설공사업) 등록 시 자본금 기준으로 채 권을 매입하는 전체 업종에 대하여 최초 등록 시에 는 자본금 기준으로 매입하되, 추가 등록 시에는 기존에 채권을 매입한 자본금은 채권 매입금액 산 정에서 제외하였다.
또한 지방자치단체와 한국토지주택공사∙지방 공사에 설치되어 있는‘분양가심사위원회’에 민간 위원으로 관리사무소장 경력 5년 이상의 전문 주 택관리사를 추가하였다.
2. 주택건설기준 등에 관한 규정 개정사항
종전에는 보금자리주택 단지 내 사회복지시설을 용적률 산정 시 포함하여 복지시설 확대가 어려웠 으나 앞으로는 보금자리주택 단지 내 사회복지시 설은 용적률 산정 시 제외되도록 하여 확대를 용이 하도록 하였고, 주차장은 설치 위치를 지상과 지하
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중 주택단지의 지형여건, 입주자 선호도, 사업성 등 을 고려하여 사업주체가 자율적으로 정할 수 있도 록 하였다.
3. 주택법 시행규칙 개정사항
공동주택 입주자대표회의 임원인 감사는 회계연도 종료 후 사업실적서 및 결산서에 대해 감사를 실시 하고, 감사보고서를 입주자대표회의와 관리주체에 게 제출하도록 하였다. 한편 공동주택을 공동 관리 할 수 있는 단지 공동관리 범위를 3개 단지로 제한 함에 따라 관리비 절감에 어려움이 있었는데, 단지 수에 대한 제한을 폐지하고 공동주택단지 사이에 일정규모 이상의 시설이 없는 경우에는 공동관리 가 가능하도록 기준을 합리화하였다. 구체적으로 는 2개 이상의 공동주택단지 사이에 철도, 고속도 로, 자동차전용도로, 폭 20m 이상의 도로, 폭 8m 이상의 도시계획 도로 등이 없는 경우에는 단지 수 에 관계없이 공동∙구분 관리가 가능하도록 하여 공동주택 관리의 실효성이 높아지도록 하였다.
또한 이전에는 공동주택의 방범교육 및 안전교 육 시간은 최소시간에 대한 제한 없이 4시간 이내 로 규정하는 데 그치고 있어 안전교육의 부실화가 우려되었다. 이에 따라 개정 규칙에서는 공동주택 의 방범교육 및 안전교육 시간을 4시간 이상으로 하여 최소 교육시간을 확보하고, 소방 관련 법령에 따라 소방안전교육을 이수한 자는 안전교육 이수 자로 인정하여 불필요한 중복교육을 배제하도록 하였다.
향후 전망
이번에 개정된「주택법 시행령」은 최근 우리나라의
1인 가구 증가추세를 감안한 정책으로 이를 통해
도시형 생활주택의 공급이 활성화될 것으로 전망 된다. 입주 희망자 입장에서는 또 다른 유형의 주택 을 선택할 수 있는 권한이 넓어질 것으로 보인다.아울러 그 동안 업무추진 과정에서 나타난 일부 미비점을 이번 시행령 개정을 통해 보완함으로써 공동주택 관리와 관련된 민원이 상당수 해소될 것 으로 보인다. 또한 관련 업무 추진 시 투명성 확보 등에 따라 공동주택 입주민에 대해 한층 질 높은 서 비스가 제공될 것으로 전망된다.
