특 집
부동산시장 구조 전환과 정책방향
지난 10년간 우리 사회는 인구·사회·경제적으로 다양한 변화를 경험하였 으며 현재에도 변화는 지속되고 있다. 인구 및 가구구조는 예상보다 빠른 변 화를 보이고 있으며 사회의 다양성은 더욱 확대되고 국민경제는 고도성장기 를 지나 안정성장 단계로 진입하고 있다. 이러한 변화 속에 최근 부동산시장 이 과거와는 구분되는 구조적 변화를 겪고 있으며 이에 적절히 대응하기 위 한 방안 모색이 필요하다는 주장이 공감을 얻고 있다. 이번 호 특집에서는 최 근 부동산시장에서 나타나고 있는 다양한 변화의 특성과 이에 대응한 정책 방향을 다각도로 조명해보았다.
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특 집 부동 산시 장 구조 전환 과 정책 방향
최근 주택시장의 동향과 특징
최근 들어 주택경기는 지난 글로벌 금융위기 이후 나타났던 침체(가격 하락 및 거래량 감소)에서는 다소 벗어난 것으로 평가된다. 경기상황에 대한 주요 판단지 표인 주택매매가격과 거래량, 신축 공급물량 등이 모두 회복세를 이어가고 있기 때문이다. 먼저 주택가격은 지난해 4.1대책 발표 이후 회복세를 나타내다가 올해 2.26 임대주택 선진화 방안 발표 이후 다시 하락세로 돌아섰지만, 장기 추세로는 완만한 상승세를 나타내고 있다. 거래량 역시 지난해 2분기 말부터 회복세가 감 소세로 전환되는 듯했으나 7월 이후 다시 증가하고 있다. 2014년 7월 주택매매 거래량은 7만 6,850호로, 전월 대비 5.1%, 전년 동월 대비 94.0% 각각 증가하였 다. 6월까지 2개월 연속 전월 대비 감소하였으나, 7월 들어 다시 증가세로 전환된 것이다. 특히, 수도권1)의 증가율이 높다. 최근 4년 동안의 월평균 거래량 수준과 비교해보면 매매 거래량은 2011년 수준에 근접하고 있다. 주목해야 할 점은 매매 거래량과 함께 전월세 거래량이 증가하고 있다는 점이다. 매매가격이 침체를 나 타냈던 지난 3년 동안 전월세 거래량은 매매 거래량보다 1.7배 정도 많았다. 주택 경기가 회복되던 지난해 하반기 이후에도 전월세 거래량은 예년 수준보다 높은 수준을 유지하고 있는 것이다.
주택시장 변화 특성과 정책과제
김현아 | 한국건설산업연구원 건설경제연구실장
1) 수도권은 전월 대비 6.6%, 5개 광역시는 4.3%, 기타 지방은 3.8% 증가함.
한편, 가격이나 거래량 이외에도 주택시장의 모습이 많이 변화되고 있다. 과거 일정한 패턴처 럼 인식되었던 현상들이 하나둘씩 깨어지고 있 는데 대표적인 예가 바로 전세가와 매매가 변동 의 상관성이다. 과거 전세가 상승은 매매가 상승 의 선행지표였다. 대부분의 사람들은 능력만 된 다면 주택을 보유해야 한다고 생각하였고, 전세 입자들의 대부분 역시 내집 마련의 전초단계로 서 전세라는 방식을 선택해왔기 때문이다. 그러 나 이러한 인식이 점차 변화되고 있다.
실제로 주거실태조사에 의하면 “내 집이 꼭 필요하다”라고 응답한 비율은 72.8%(2012년)로 계속해서 감소(2010년 83.7%)하고 있다. 특히, 20~30대의 주택보유 의식은 이보다 더 낮은 62~68% 수준에 머무르고 있다. 한편, 2010년 기준 전국의 전세 거주 가구 중 타지에 주택을 보유하고 있는 비율이 21.9%(2005년 14.2%) 에 이르며, 월세나 사글세로 거주하는 가구의 8~9%도 타지에 집을 보유하고 있는 유주택자 인 것으로 나타났다. 즉, 임차로 주거를 소비하 고 있다고 하여 무조건 무주택소유자인 것은 아
닌 셈이다. 꼭 집이 없어서라기보다는 다양한 이 유로 인해 주택을 임차하는 경우가 늘고 있는 것이다.
과거에는 임대주택을 필요로 하는 수요자는 주로 경제적인 이유로 구매력이 낮거나 자력으 로 주거문제를 해결할 수 없는 공적 지원의 대상 이 대부분이었다. 그러나 최근에는 구매력이 있 음에도 불구하고 주택을 보유하기보다는 임차하 여 소비하는 수요가 늘어나고 있다. 그 이유는 주 택가격 상승에 대한 기대감이 낮아지면서 주택 에 많은 자금을 투입하면서까지 주택을 보유하 려는 의식이 낮아졌기 때문이다. 교육이나 직장 등 생애주기상 특정 지역에 거주해야 하는 경우 는 물론 거주 주택 이외에 추가적인 주거공간(일 명 세컨드 하우스)조차도 이제는 소유하면서 소 비하기보다는 임차로 거주하면서 주거이동성과 자산의 환금성을 높이려는 욕구가 커지고 있다.
이러한 변화로 주택공급시장에서 분양주택 외에 임대를 목적으로 한 주거상품의 공급과 관 련 비즈니스에 진출하려는 기업들도 증가하고 있다. 즉, 임차수요 증가에 대응하여 공급시장
<표 1> 주요 권역별 주택 매매 및 전월세 거래량 추이
구분 2011년 2012년 2013년 2014년
(1~7월) 2011년 2012년 2013년 2014년
연간 거래량 월평균 거래량
전국 매매 981,238 735,414 851,850 547,441 81,770 61,285 70,988 78,206 전월세 1,321,242 1,323,827 1,373,172 883,423 110,104 110,319 114,431 126,203
수도권 매매 372,814 271,955 363,093 246,540 31,068 22,663 30,258 35,220 전월세 881,779 888,260 914,568 588,857 73,482 74,022 76,214 84,122
지방 매매 608,424 463,459 488,757 300,901 50,702 38,622 40,730 42,986 전월세 439,463 435,567 458,604 294,566 36,622 36,297 38,217 42,081 주: 주택거래량은 신축 주택이 아닌 재고 주택의 거래량임.
자료: 국토교통부.
(단위: 건)
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이 확대되는 움직임을 보이고 있는 것이다. <그림 1>에서 보는 바와 같이 최근 3년 동안 임대용 주거상품의 공급이 크게 증가하고 있으며 반면, 분양 주택은 최근 3년 글로벌 금융위기 이후보다는 공급물량이 증가하였으나 장기적 추세로 볼 때 총량적 규모가 감소하고 있음을 알 수 있다.부동산시장의 구조 변화에 따른 주택매매시장의 변화
부동산시장의 구조 변화 요인을 꼽을 때 일반적으로 인구 및 가구구조의 변화(인 구 및 가구 수의 감소, 1인 가구의 증가 등)에 따른 소비총량의 변화와 고령화 및 저성장에 따른 소비방식의 변화(소유, 임차 등)를 거론한다. 그렇다면 이러한 변 화는 주택매매시장에 어떠한 영향을 미칠 것인가? 대표적으로 가격상승률의 둔 화와 거래량 감소를 들 수 있다. 지금까지 주택시장은 자본이득을 중시하였기 때 문에 빈번한 매도와 매수를 통한 이익 실현이 중시되었다. 따라서 매매 중심으로 시장이 형성되고 주택이 거래되어 왔다. 그러나 자본이득에 대한 기대가 감소하 고 임대용 주택이 증가하게 되면 거래빈도는 감소할 수밖에 없을 것이다. 이러한 변화는 다시 다음 3가지의 양상으로 매매시장에 표출될 것으로 예상된다. 첫째, 주택 유통속도의 저하, 둘째, 재고 주택시장과 신축 주택시장의 양극화, 셋째, 거 주용 주택시장과 투자용 주택으로의 분화가 그것이다.
첫째, 주택 유통속도의 저하다. <표 2>는 아파트에 한정된 우리나라의 주택회
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<그림 1> 분양 주택과 임대용 주거상품의 공급 실적
주: 임대용 주거상품은 임대아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택이며, 아파트와 오피스텔은 분양 실적, 도시형 생활 주택은 인허가 실적임.
자료: 부동산114(주); REPS; 국토교통부.
400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0
■ 분양 주택(단위: 호) ■ 임대용 주거상품(단위: 실)
2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년
전율(전체 주택재고 대비 기존 주택 거래량 수 준)을 산정한 것이다. 주택가격이 크게 상승하는 시기에는 주택거래 빈도가 증가하면서 회전율이 10%를 상회하나, 주택가격의 변동 폭이 낮아지 게 되면 거래빈도가 감소하여 회전율이 감소하 는 것을 볼 수 있다. 2006~2013년 전국 아파트 의 회전율은 약 7.9%로 나타났는데, 앞으로도 주 택가격에 큰 변동이 없는 한 아파트 회전율은 과 거와 같은 높은 수준은 보이지 않을 것으로 예상 된다.2) 일본의 주택 거래량을 살펴보면 비교적 도심지역에서의 거래량은 크게 감소하지 않는 반면, 도시외곽이나 지방도시의 거래량이 크게 감소하였다. 우리나라도 인구이동이 빈번한 도 시지역은 거래량 수준이 일정 수준을 유지할 것 으로 예상되나 기타 인구이동이 적은 지역의 거 래량은 지속적인 감소가 예상된다.
그런데 이와 같이 주택거래 빈도가 낮아지게 되면 주택자산의 현금화에 차질이 발생하게 된 다. 특히, 가계자산에서 주택자산이 차지하는 비 중이 높은 우리나라의 경우 거래가 원활하지 못 하게 되면 주택소비 외 일반 소비는 물론, 가계부 채상환 등에도 많은 차질이 예상된다. 특히, 주택
자산 비중이 높은 고령가구들은 주택 처분이 어 려워지면 자산현금화 및 유동화의 어려움이 높 아져 노후생활자금 마련에 어려움을 겪을 수 있 다. 즉, 자산은 있으나 사용할 수 있는 현금이 부 족한 자산빈곤층(asset rich - income poor)이 되는 것이다.
둘째, 재고 주택시장과 신축 주택시장의 양 극화 현상이다. 2014년 들어서 재고 주택시장은 가격이나 거래량 모두 증가세가 둔화되거나 감 소하지만 신규 분양시장은 비교적 호황을 나타 냈다. 이는 주택소비자들이 주택구매 시 재고 주 택보다는 신축 주택을 더욱 선호하기 때문이다.
이는 향후 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지면 서 주택구매 시 주택의 감가상각에 대한 소비자 들의 우려가 반영된 것으로 해석된다. 특히, 재 개발·재건축 등 주택정비사업이 더 이상 활성 화되지 않을 경우 재고 주택의 노후화에 따른 품 질하락 및 거래감소는 더욱 확대되고 고착화될 것으로 예상된다. 일본의 경우 기존 주택 유통시 장 점유율을 높이는 정책목표가 주택정책의 주 요 내용으로 자주 언급되고 있는데 주요 정책수 단들은 대부분 재고 주택의 성능 개선과 리폼 등
<표 2> 아파트 재고 수 대비 거래량(회전율) 추이
구분 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 평균 (2006~2013년)
전국 9.9 7.4 8.0 8.7 8.0 8.0 5.8 6.9 7.9
수도권 12.4 7.2 6.7 7.3 5.0 5.8 4.1 6.1 6.8 지방 7.5 7.7 9.2 10.1 10.8 10.2 7.3 7.7 8.8 주: 아파트 거래량을 재고 아파트 수(재고 아파트 수+입주 물량-멸실 물량)로 나누어 추정한 값임.
자료: 국토교통부; 부동산114(주); 통계청.
(단위: %)
2) 김현아, 허윤경. 2009. 부동산 거래량 통계의 활용방안 연구. 국토연구 62권: 107-124.
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에 맞추어져 있다. 따라서 우리나라에서도 재고 주택, 특히 성능이 저하된 노후주 택의 거래를 촉진시킬 수 있는 정책의 중요성은 커질 것으로 예상된다. 재고 주 택의 적정 주택거래를 유도하기 위해서는 여러 가지 제도적 시장환경(거래세 완 화 등)이 필요하겠으나 노후주택의 성능 개선이나 주변 인프라 확충도 중요한 요 인이 될 것으로 판단된다.
마지막으로 거주용 주택과 투자용 주택시장의 분화다. 우리나라의 경우 아직 공식적인 투자용 주택시장은 미미하다. 1가구 1주택 보유를 장려하는 정책을 추 진하는 과정에서 다주택 보유를 대부분 투기적 수요로 인식하였기 때문이다. 최 근 임대주택 선진화 방안을 통해 다주택자를 임대주택사업자로 바라보려는 경향 이 확대되고 있으나 임대사업자는 여전히 보유 중심의 임대사업자만 고려대상으 로 하고 있다. 이제는 주택시장에 있어서도 재무적 투자자, 자산운용자(임대사업 자 및 임대관리업자) 등을 육성하는 투자시장과 임대주택시장을 함께 육성하는 것이 필요하다고 생각한다. 투자용 주택시장의 육성은 다양한 정책목표를 실현할 수 있는데, 먼저 증가하고 있는 임대주택의 수요에 부응함으로써 전월세 등 임대 시장의 불안에 대응할 수 있다. 나아가 시중의 유동자금을 흡수함으로써 관련 산 업의 활성화를 통해 내수경기 진작에 활용할 수 있는 것이다. 이처럼 투자용 주택 시장을 육성하게 되면 주택매매시장에도 큰 변화가 일어나게 된다. 기존 주택매 매시장의 주 거래자는 개인들이었다. 그러나 투자시장이 육성되는 주택거래에 투 자법인(혹은 기업, 리츠, 펀드 등)들의 참여가 늘어나게 될 것이다. 즉, 개인들은 거주주택을 중심으로 매매거래에 참여하게 될 것이며, 투자수요자들은 투자기구 들을 통한 간접투자로 점차 이동해갈 것으로 예상된다.
주택정책의 방향과 과제: 가격보다 유통 중심, 성능 중심으로
1. 적정 주택의 유통
최근 주택시장 정상화 대책은 거래활성화를 정책목표로 삼고 있다. 적정 수준의 매 매거래가 이루어져야 부동산시장의 자금흐름은 물론 관련 산업경기가 좋아지기 때 문이다. 그렇다면 도대체 어느 정도 거래가 늘어야 경기가 회복되는 것일까? 재고 주택과 신축 주택 모두 거래가 활성화되어야 하나? 아니면 둘 중 하나만 활성화되면 정책목표를 다한 것인가? 부동산시장의 구조 변화를 감안하면 재고 주택의 매매 거 래량은 시장이 성숙될수록 감소가 불가피하다. 따라서 일각에서는 주택의 적정 거
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래수준에 대한 지표가 있어야 거래활성화 대책의 효과를 평가할 수 있지 않겠느냐는 문제제기도 일 고 있다. 일본에서는 신축 주택 판매량과 재고 주 택 거래량을 합한 주택 거래량에서 재고 주택 거 래량의 비중을 재고 주택의 유통 수준으로 파악하 기도 한다. 우리도 주택 거래량의 총량보다는 주 택의 유통량을 측정할 수 있는 지표의 개발이 요 구된다. 앞서 잠시 예시로 설명하였던 주택회전율 이나 또는 신축 주택판매를 포함한 포괄적 개념 의 주택거래량 수준 지표개발을 고려해볼 시기다.
2. 자가보유 정책의 보완: 자가거주율의 향상과 유동성 지원
과거 30년이 넘게 우리나라의 주택정책은 주로 공급 확대와 자가소유 지원(1가구 1주택 보유) 을 목표로 하여 왔다. 그러나 이제는 총량적인 물 량공급이 아닌 주택의 질적 공급(원하는 지역에 원하는 주택을 공급하는 것, 주택점유방식의 다 양한 선택권 부여)과 소비자들의 부담가능성을 제고하는 방향으로 정책의 기조가 점차 전환되 고 있다. 주택가격 상승의 기대감이 없는 가운데 보유비용이 많고, 성능 개선에 대한 비용이 많이 요구된다면 거주용 주택을 보유하려는 사람은 아무도 없을 것이다. 주택을 보유할 능력이 있음 에도 불구하고 이들 계층이 모두 임대시장으로 유입된다면 임차로 주택을 소비할 수밖에 없는 계층의 어려움은 커질 수밖에 없다. 따라서 적정 자가보유율을 유지하는 정책도 여전히 유효하지 만 자가거주율을 높이는 정책도 요구된다. 한편, 자가거주율을 유지하기 위해서는 주택자산의 현 금화, 즉 처분의 용이성을 담보할 수 있어야 한
다. 그런 측면에서 주택의 성능 개선이나 연금화 등을 지원하는 정책도 필요하다.
두 번째는 거주용 주택에 대한 인식의 전환이 다. 우리는 거주용 주택(혹은 실수요자용 주택) 이라 함은 1주택이어야 한다는 고정관념이 크 다. 그러나 소득이 증가하고 교통 및 통신기술 의 발달에 따른 이동성이 높아진 시대에 다양한 지역에 거처를 마련할 수 있음을 인정해야 한다.
따라서 향후 거주용 주택에 대한 정책은 1가구 1주택에서 벗어나야 한다. 이를 위해서는 보유 수 중심의 주택 관련 금융 및 세제의 개선이 필 요하다. 소유권 기준의 1주택 보유자에게 집중 되어 있는 다양한 금융 및 세제지원을 주택 수와 상관없이 거주용 주택에 한하여 지원하는 것으 로 변경의 검토가 필요하다. 예를 들면, 주택연금 가입대상 역시 미국과 같이 주택보유 수에 상관 없이 거주용 주택을 연금으로 신청할 수 있도록 할 필요가 있다. 물론 일정 자산 이하의 계층을 우대하는 정책은 병행되어야 한다. 또한, 주택구 입자금 모기지 소득공제 역시 현행 대상기준과 공제금액도 상향조정이 필요하다.
3. 주택의 성능, 용도 개선 지원과 유지관리비용의 절감
주택성능의 향상정책은 거주용 주택뿐만 아니라 양질의 임대주택 공급 확대를 위해서도 필요하 다. 인구구조의 변화와 주택재고 수의 확충으로 이제 자가거주용 주택도 임대형 주택으로도 개 조하거나 전환할 가능성이 높아지고 있다. 따라 서 기존 주택의 성능향상을 전제로 한 임대사업 자들의 주택매입을 지원하고 나아가 거주용 주
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택을 다가구 임대주택으로 개조한 뒤 이를 임대관리업자에게 위탁할 수 있는 경 우 등 주택보유자들이 주택을 자신들의 거주목적 이외에 임대용으로도 겸용할 수 있도록 하는 지원정책도 필요할 것이다. 이를 위해서는 주택의 개보수를 위한 건 축기준의 완화3)와 장기저리의 개보수 자금융자 프로그램도 검토할 수 있겠다. 아 울러 임대주택의 품질에 따라 임대료 규제를 차등할 수 있는 정책적 배려도 필요 하다. 현재 제도권 임대주택은 신규계약이나 재계약 등 모두 일률적인 임대료 상 한선을 두고 있는데, 이는 제도권 임대주택이 아직 부족한 현실에서는 임대주택 의 공급을 억제할 부작용이 더 크다.
한편, 인간의 수명연장에 따라 주택에서의 삶의 기간이 길어지고 있다. 아울러 기후변화에 따른 자연재해는 물론 사회 경제적 범죄가 증가하면서 주택의 안전성 이 중시되고 있다. 뿐만 아니라 삶의 기간 연장에 따른 주택사용 비용의 절감 요구 도 크다. 이 두 가지를 모두 만족시키기 위해서는 주택의 물리적 수명과 경제적 수 명을 연장하고 안전성을 담보할 수 있는 성능 개선이 검토되어야 한다. 노후화에 따른 물리적 보수 등의 유지관리비용은 물론 에너지 사용 등의 비용도 절감할 수 있는 주택사용비용의 절감대책들이 다각적인 차원에서 검토되어야 할 것이다.
특 집 부동 산시 장 구조 전환 과 정책 방향
참고문헌
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三井不動産 編. 2001. 今後の賃貸住宅ビジニス, ダイヤモンド社.
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3) 건폐율 및 용적률 초과 인정 및 주차장 기준 완화.