정 책 해 설
건축법 및 건축법 시행령 개정안 입법예고 주요 내용
김철중｜국토해양부 건축기획과 사무관
「건축법」은 국민의 생활과 밀접한 관계가 있는 건 축물에 대하여 대지·구조·설비 기준과 용도를 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향 상시켜 공공복리에 기여하는 것을 목적으로 하며, 1962년 제정 이후 현재까지 시대적 변화에 따라 수십 차례 개정에 개정을 거듭해왔다.
「건축법」은 국민이 쾌적하고 안전하게 생활하 도록 건축물의 구조안전과 방화·내화 기준을 정 하고, 채광·위생·조명 등의 설비기준을 정하고 있으며, 아름다운 도시경관 창출과 주거환경 조 성을 위해 건축물의 용도와 높이제한 등을 정하고 있어 법령을 자주 개정하였음에도 불구하고 국민 은 여전히 「건축법」을 어렵다고 느끼고, 규제법 으로 인식하고 있다. 건축법령의 체계를 보면 「건 축법」 아래 「건축법 시행령」, 「건축법 시행규칙」,
「건축물의 설비기준 등에 관한 규칙」 등 7개 부령 으로 되어 있고, 이에 부수된 조경기준 등 16개의 고시로 이루어져 있어 건축법령이 복잡하다는 것 을 알 수 있다.
건축법령 제정 이래 시대적으로 많은 변화가 있었음에도 불구하고 건축법령의 체계는 크게 변 하지 않았다는 것이 중론이다.
그동안 우리나라는 급속한 성장 위주의 정책으 로 도시경관이나 기능보다는 양적 공급에 치중하 여 아파트 중심의 획일화된 건축물의 공급을 위하 여 건축법령도 이에 초점을 맞추어 개정하여왔다.
이와 같은 경제성을 고려한 개발 관행으로 건축물 을 더 넓게 더 높게 지음에 따라 상대적으로 주차 난과 일조권 침해 등이 심화되면서 도시환경이 저 하되고 사회문제로 부각되고 있다. 최근 들어 도 시환경에 대한 국민적 관심이 높아지면서 삶의 질 향상을 위한 건축환경 개선을 요구하고 있고, 특 히 기후변화에 따른 녹색건축물 성장 정책에도 많 은 관심을 보이고 있다.
지난 3월 14일 입법예고된 「건축법」과 「건축 법 시행령」 개정안은 이러한 시대적 요구를 반영 하여 건축물을 건축할 때 국민 불편이 없도록 행 정절차를 간소화하고, 각종 재해로부터 건축물이
창출을 위해 건축기준을 보완하려는 목적으로 크 게 건축물의 안전성 강화와 수요자 중심으로 건축 절차 개선과 아름다운 도시경관 창출의 세 가지에 주안점을 두고 있다.
건축물의 안전성 강화
최근 들어 기후변화와 집중호우로 인하여 건축물 의 붕괴와 인명 피해가 많이 발생하고 있다. 지난 해 정부 차원에서 각종 재해에 대비한 안전대책 을 수립하였고, 그 과제로서 재해취약지역 안에 서 건축물을 건축하는 경우에는 모두 건축허가를 받음으로써 구조안전성 검토와 감리를 받도록 하 였다. 재해취약지역의 범위는 관계부처와 전문가 의견을 수렴하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법 률」에 따른 방재지구와 「급경사지 재해예방에 관 한 법률」에 따른 급경사지 붕괴위험지역과 허가 권자 재해위험이 있는 지역으로 정하였다. 현재 는 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 내에서 연면적 200m2 미만이고 3층 미만인 건축물은 시 장·군수·구청장에게 신고한 후 건축하고 있다.
건축물의 대지를 조성할 때 옹벽설치 기준도 강화된다. 현재는 옹벽 높이가 3m 이상이면 콘 크리트구조로 하도록 하고 있는데, 최근 집중호 우에 따른 축대 붕괴 사고가 자주 발생하고 있어 서 앞으로는 높이 2m 이상이면 콘크리트구조로 하도록 하였다. 현재와 같이 일정한 경사도를 두 어 석축으로 쌓은 경우에는 예외적으로 가능하다.
건축사 등이 구조안전 확인을 하여야 하는 대상 건축물을 연면적 1천m2 이상에서 연면적 500m2 이상으로 확대하였다. 이는 지진·폭설 등
2층 이하, 연면적 500m2 미만인 소규모 건축물은
‘소규모 건축물의 구조지침(국토해양부)’에 따라 구조 안전 확인이 가능하나, 연면적 500m2 이상 1천m2 사이의 건축물은 구조안전 확인에서 제외 되는 문제가 있어 연면적 500m2 이상인 건축물로 확대하고자 한 것이다.
현재 우리나라에서 건축된 건축물은 총 660여 만 동이고, 그중 20년이 경과된 건축물은 387만 여 동으로 전체의 58%에 이른다. 그만큼 유지관 리가 필요한 건축물이 증가하고 있고 건축물의 장 수명을 위해 체계적이고 정기적인 점검의 필요성 이 강조되고 있다. 2012년 1월 17일 국회의원 입 법으로 「건축법」이 개정되어 건축물의 정기점검 이 의무화되었고 세부 점검대상·절차는 대통령 령으로 정하도록 하였다. 이번 「건축법 시행령」
개정안에 다중이용건축물과 연면적 3천m2 이상 인 집합건축물의 소유자나 관리자는 사용승인일 로부터 5년이 경과한 후 3년마다 건축사로 하여 금 정기점검을 실시하고 그 결과를 시장 등 허가 권자에게 보고하도록 하였다. 정기점검 항목은 피 난 및 방화기준(계단, 복도, 방화구획, 내화구조, 마감재료 등), 설비(급수, 배수, 냉방, 환기, 피뢰 등)의 기능 및 성능, 친환경 및 에너지부문(열손 실방지, 친환경건축물 인증, 지능형건축물 인증, 에너지효율등급, 건축물 에너지 성능 관리 등)에 대한 적정성 여부를 점검하게 된다.
2012년 1월 서울시 역삼동 상가 건물을 철거하 던 중에 중장비의 무게를 이기지 못하고 건축물이 붕괴되는 사고가 있었다. 지금까지 허가대상 건축 물을 철거하고자 하는 경우에는 철거신고만 하도 록 했는데, 관리감독과 해체공사에 대한 안전성
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검토 없이 시공사 단독으로 철거함에 따라 발생 한 사고로서 전문가에 의한 해체공사 적정성 검토 가 필요하다는 여론이 제기되었다. 이에 따라 건 축물의 철거신고 시에는 해체공사계획서를 제출 하도록 하고, 일정 규모 이상인 건축물(건축물 위 로 중장비가 올라가 철거하는 5층 이상 건축물 및 공중의 위해 방지조치가 필요하여 건축조례로 정 하는 건축물)을 철거하고자 하는 경우에는 건축 구조기술사의 협력을 받고 건축사가 입회하여 감 리하도록 하였다.
공사현장 안전관리예치금 대상 건축물도 확대 된다. 건축공사를 추진 중에 장기간 방치되는 것 에 대비하여 안전시설을 설치하거나 도시미관을 개선할 목적으로 연면적 5천m2 이상인 건축물은 건축공사비의 1% 이내의 안전관리예치금을 예치 하도록 규정하고 있다. 그런데 중·소규모의 건 축물까지 공사도중 방치된 사례가 늘어나는 추세 로, 적정한 안전관리 등의 조치를 위하여 중·소 규모 건축물까지 확대하도록 지방자치단체의 건 의가 있어 그 대상을 연면적 1천m2 이상으로 확대 할 계획이다. 안전관리예치금은 「보험업법」에 따 른 보증보험증권, 「은행법」에 따른 지급보증서,
「건설산업기본법」에 따른 공제조합이 발행한 보 증서, 「자본시장가 금융투자업에 관한 법률 시행 령」에 따른 상장증권으로 가능하다.
수요자 중심으로 건축제도 개선
현재 건축허가 전에 시행하는 건축위원회의 건축 심의 제도는 위원회의 구성과 심의대상만 규정하 고 있을 뿐 위원의 공개, 이의제기 등의 절차가 없 어 지방자치단체마다 심의시기나 심의기간이 다
르고 위원의 주관적인 심의로 이루어져 공정성과 투명성이 결여되고 건축허가가 지연되는 문제가 지적되어왔다. 이러한 건축심의 제도로는 신속한 건축허가가 될 수 없고 계속 국민 불편 사항으로 남아 건축법령에 대한 불신을 초래할 수밖에 없 다. 이러한 면을 고려하여 이번에 건축심의제도를 전면적으로 개선하기로 한 것이다. 첫째로 투명한 심의를 위하여 위원을 공개하고, 의견진술을 부여 하고 심의결과를 공개하는 것은 물론 이의신청 절 차를 신설하고, 해당 심의 안건에 용역, 자문 등 의 형태로 참여하였거나 심의 신청자와 친·인척 관계가 있는 등 직·간접으로 연관이 있는 위원 은 해당 심의위원으로 참여할 수 없도록 제척·기 피·회피제도를 두고, 둘째로 객관적이고 신속한 심의제도 정착을 위해 심의 접수일로부터 30일 이 내에 의무적으로 심의를 개최하도록 하여 지방자 치단체가 심의건수를 모아 심의하는 관행을 없애 고, 위원별 심의의견이 다를 경우에는 위원회에서 과반수 찬성으로 심의결과를 도출하도록 하였다.
셋째로 공정하고 책임성 있는 심의를 위해 금품을 수수하는 등 부조리한 위원은 공무원에 적용하는 형벌을 적용하도록 하였다. 이와 함께 중앙건축위 원회와 지방건축위원회에 대한 위원회의 구성, 업 무내용, 심의대상, 심의절차를 체계적으로 규정하 여 혼란이 없도록 하였다.
공장건축물에 대한 건축허가 취소기한이 크게 완화된다. 현재 건축허가를 받고 1년 이내에 공사 에 착수하지 않으면 시장·군수·구청장이 허가 를 취소하도록 하고 있으나, 공장건축물의 경우
「산업집적활성화 및 공장에 관한 법률」에서 공장 설립 승인일로부터 3년 이내에 공사를 착수하지 않으면 승인을 취소하도록 하고 있어서 이에 맞게
지 않은 경우로 하였다. 이에 따라 회사의 사정으 로 해당 공장건축물을 착공할 수 없는 경우에 건 축허가를 다시 받아야 하는 불편이 해소되어 앞으 로 기업 활동에 도움이 될 것으로 기대된다.
다음으로 블록 단위의 건축물 정비를 활성화하 는 내용이다. 그동안 「도시 및 주거환경정비법」
에 따라 대규모 전면 철거하여 아파트 위주로 주 택 및 도시를 정비하여왔다. 이는 주거공급 차원 에서 어느 정도 실효성은 있었다고 볼 수 있겠으 나, 지역 공동체가 와해되고 이웃 간의 분쟁과 사 업성 저하로 사업이 중단되는 부작용을 초래하고 있다. 좀 늦은 감이 있지만 일부 지방자치단체에 서 마을가꾸기 사업이라는 명목으로 지역 커뮤니 티를 유지하면서 주민이 어울려 살 수 있는 지속 가능한 노후 주택지 정비방안을 마련하여 추진 중 이고, 지역주민도 주택개량방안에 대한 많은 관심 을 보이고 있다. 이는 개발위주 정책에 대한 반성 과 산업화·도시화로 잃어버린 공동체 문화를 회 복하고 도시를 새롭게 만들어가자는 방향으로 시 민의식이 바뀌고 있다는 의미이다.
정부는 현지 주민 주도로 주택정비를 보다 쉽 게 할 수 있도록 하기 위해 제도를 보완하는 등 지 원대책이 중요하다고 판단하고 관련 규정을 검토 하게 되었다. 우선 필지 단위로 건축물의 정비를 쉽게 추진할 수 있도록 하기 위하여 현재 상업지 역과 도시미관을 위한 지역에서만 적용하고 있는 맞벽 건축을 주거지역까지 확대할 필요가 있다.
맞벽 건축은 건축물을 최대한 크게 지을 수 있고 남은 공간에 다른 시설물을 설치할 수 있어서 토 지의 효용성이 크다는 장점이 있다. 그런데 맞벽 건축을 하는 경우에는 많은 제약이 따른다. 인접
협의가 전제되지 않으면 건축 과정에서 많은 분쟁 이 발생하여 사실상 건축이 불가능해지기 때문이 다. 이를 가능하게 하기 위하여 건축협정제도를 도입하였다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
에 따른 지구단위계획구역과 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 주거환경 개선사업구역, 「도시재 정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 재정비촉진지 구 중 존치관리지역과 그 밖에 허가권자가 도시 및 주거환경 개선이 필요하다고 인정하여 건축조 례로 정하는 구역 안에서 토지와 건축물의 소유자 간에 건축에 관한 협정을 체결하여 허가권자에게 인가를 받아 건축물의 건축과 대수선을 할 수 있 도록 한 것이다.
관계전문가 회의 과정에서 사적인 계약사항으 로 자유롭게 이웃 간에 협정을 체결하면 되는데 굳이 제도화할 필요가 있느냐는 대해 문제 제기 도 있었다. 하지만 건축협정으로 주택 등 건축물 의 건축 등을 활성화하기 위해서는 맞벽 건축 외 에 건축물의 높이제한, 대지분할제한 등의 건축기 준 완화도 적용하여야 하므로 건축협정의 제도화 는 필요한 것으로 보았다.
건축협정으로 정할 수 있는 사항으로는 건축 협정의 명칭과 목적, 건축협정 대상지역의 위치 와 범위, 건축물의 건축·개량·보수에 관한 사 항, 건축물의 위치·용도·형태·의장 및 부대시 설의 설치에 관한 사항으로 하고 있으며, 건축협 정을 효율적으로 정할 수 있도록 허가권자가 「국 토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시관리 계획의 범위 안에서 해당 구역의 건축에 관한 계 획을 수립하도록 하였다. 또한 건축협정만으로 건 축 분쟁을 완전히 해소하기에는 한계가 있으므로
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건축물의 설계, 허가, 사용승인, 공사감리를 일괄 하여 처리할 수 있도록 하였고, 건축을 하는 중에 토지나 건축물의 소유자가 바뀌는 경우가 있을 수 있으므로 당초 건축협정 내용에 대한 승계 의무 를 두어 건축물이 원활히 건축되도록 하고 있다.
이와 함께 건축물의 정비가 쉽게 이루어지도 록 건축협정 구역 안에서는 맞벽 건축을 허용하는 외에 필지 구획이 정형화되어 있지 않아 맞벽 건 축이 불가능한 경우를 고려하여 현재의 용도지역 별 대지분할 제한 규정(주거지역은 60m2, 상업·
공업지역은 150m2, 녹지지역은 200m2에 못 미 치게 분할을 제한)을 적용하지 않도록 특례규정 을 두어 건축협정으로 정형화된 필지로 분할·합 병할 수 있도록 하였다. 또한 건축물의 높이제한 도 건축조례로 정하도록 하고, 시·군·구에 주택 관리지원센터(가칭)를 설치하여 건축협정 체결에 대한 행정지원과 주택정비에 관한 기술지원 등을 할 수 있도록 하였다. 이러한 건축기준이 개선·
보완되면 인접한 주민 간 합의로 여러 집이 맞대 어 건축할 수 있고 부설주차장 등 공동시설도 함 께 설치할 수 있게 되어 지방자치단체가 추진하 고 있는 마을가꾸기사업 등이 더욱 활성화될 것 으로 기대된다.
건축물의 형태관리를 통한 아름다운 도시경관 창출
현재 도심지는 대부분 가로변을 중심으로 상권이 형성되어 있고, 건축물의 외관은 도시경관이나 미 관보다 상업·경제적 이익에 초점이 맞추어져 있 어 주변과 전혀 어울리지 않게 건축되어 있으며, 광고물과 차양 등 각종 시설물이 어지럽게 설치
되는 사례를 흔하게 볼 수 있다. 시장·군수·구 청장이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따 라 지구단위계획으로 관리하거나 미관지구, 경관 지구 등으로 지정하여 건축물 등을 관리할 수 있 으나, 단순한 용적률·건폐율의 기준과 건축물의 용도 제한 정도로만 계획하고 있어 도시경관과 무 관하게 건축물이 건축되고 있는 것이 현실이다.
앞으로는 도시경관을 결정짓는 근간이 건축물 인 점을 고려하여 지구단위계획 등 도시관리계획 을 토대로 건축물과 건축물에 부착하는 광고물 등 이 주변과 조화롭게 설치되도록 계획하고 관리할 필요가 있다. 이에 맞게 새로이 도입된 제도가 특 별가로구역의 설정 제도로, 도시관리계획 안에서 특정가로변에 위치한 건축물의 건축을 통하여 입 체적이고 종합적인 계획을 수립하고 건축물의 설 계 단계에서 이를 반영하도록 하기 위하여 이번
「건축법」 개정안에 담겨 있다. 그 세부내용을 보 면 허가권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법 률」에 따른 미관지구 안에서 너비 20m 이상인 도 로, 대학·산업대학·교육대학·전문대학교의 출 입구에 접한 도로, 한옥이나 문화보전, 경관보호 를 위해 허가권자가 인정한 도로에 접한 구역을 특별가로구역으로 설정하도록 하고, 허가권자가 특별가로구역 안의 건축물 등의 형태관리계획을 수립하도록 하였다. 건축물 등의 형태관리계획으 로는 건축물의 계획기준, 외부형태기준, 조경의 형태기준, 광고물의 형태기준, 환경자원의 기준, 도시관리, 경관기준을 정하도록 하고 있으며, 특 별가로구역 안은 조경, 건폐율, 대지 안의 공지, 건축물의 높이제한, 일조 등 건축기준을 적용하지 않거나 완화하여 적용할 수 있도록 하고, 「문화예 술진흥법」에 따른 건축물의 미술장식품 설치, 「주
할 수 있도록 특례를 두는 것이 특징이다.
지난 2008년 12월부터 조화롭고 창의적인 건 축물의 건축을 통한 도시경관 창출을 위해 행정중 심복합도시, 혁신도시, 경제자유구역 등 국가정 책사업구역을 특별건축구역으로 지정하여 건축 기준을 완화·적용할 수 있도록 하고 있으나, 제 도 도입 이후 현재까지 구역지정 실적이 총 7건에 불과하여 저조하다. 이를 활성화하기 위하여 그동 안 국토해양부장관의 지정 권한을 시·도지사에 게 위임하고 세부 운영지침을 시달한 바 있으나, 이번에 추가로 관광지, 관광특구, 역사문화환경 보존지역, 역사문화환경지구, 문화지구, 한옥마 을 조성지역까지 특별건축구역으로 지정할 수 있 도록 대상을 확대할 계획이다.
도시경관이나 건축물의 외부 형태를 결정짓는 건축기준으로 건축물의 높이제한 기준과 일조 기 준을 꼽을 수 있다. 건축물의 높이제한 규정은 도 로의 기능보호를 위하여 전면 도로 너비의 1.5배 이하로 건축물의 높이를 제한하고, 일반주거지역
해 정북방향의 인접대지경계선에서 건축물의 높 이 4m까지는 1m 이상을, 높이 8m까지는 2m 이 상을, 높이 8m를 초과하는 부분은 그 높이의 2분 의 1 이상을 띄우도록 하고 있다. 이러한 건축기 준 적용으로 단독주택의 경우 계단형의 기이한 형 태로 건축되고, 사용승인 후에 그 부분을 무단으 로 증축하는 등 「건축법」 위반 행위가 많이 발생 되고 있다. 이에 따라 건축협정지역 안에서는 건 축물의 높이를 전면 도로 너비에 따라 제한하기보 다 건축조례로 높이를 정하도록 하고, 일반주거지 역이나 전용주거지역 내의 일조기준도 건축물의 높이 9m까지는 <그림 1>과 같이 정북방향의 인접 대지경계선에서 1.5m만 띄우도록 하였다. 건축 물 높이 8m까지 2m 이상을 띄우도록 하는 현재 의 기준으로 3층 주택을 계획할 때 층고가 2m 정 도로 실내 환경이 열악해지는 문제가 있었으나 높 이 9m까지 완화하여 층고를 2.5m 이상으로 계획 하여 쾌적한 실내 공간을 마련하도록 배려하였다.
이 기준이 개정되면 앞으로는 소규모 건축물은 다
8m
4m
대지경계선
9m
대지경계선
2m 이상
1.5m 이상
1m 이상
<개선 전> <개선 후>
<그림 1> 일반주거지역·전용주거지역 내의 일조기준
정 책 해 설
양한 외관으로 디자인되고 아름다운 도시경관이 창출될 것으로 보인다.
기타 건축법령 운영상 미비한 점에 대한 개선
건축물의 용도분류상 바닥면적 기준에 다가구주 택, 연립주택, 다세대주택은 지하주차장을 제외하 고 있으나, 다른 용도 분류 시에는 주차장 면적을 포함하고 있다. 일례로 다가구주택의 용도분류는 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외)의 합계를 660m2 이하로 하고, 슈퍼 마켓의 경우 바닥면적의 합계 1천 m2 미만은 제1 종 근린생활시설로 분류하면서 주차장 면적을 포 함하고 있다. 이는 슈퍼마켓으로 쓰이는 실제 면 적이 주차장 면적만큼 작다는 문제가 있다. 앞으 로는 주택 외의 용도분류 시에도 지하주차장 면적 을 제외하도록 하였다. 이렇게 되면 실제 사용 면 적이 늘어나고 주차장을 지금보다 많이 확보할 수 있는 효과가 있다.
또한 이행강제금 부과기준이 개선된다. 건축물 이 「건축법」과 건축조례를 위반한 경우에는 허가 권자가 시정명령을 하고, 이를 이행하지 않은 경 우 자진 시정을 유도하기 위하여 이행강제금을 연 2회의 범위에서 부과하도록 하고 있다. 그러나 위 반행위로 얻어지는 경제적 이익이 부과되는 이행 강제금보다 커서 시정을 하지 않는 경우가 많아 주거용 외의 건축물로 장기 시정을 하지 않은 경 우에는 부과 금액의 2분의 1 범위에서 건축조례 로 정하는 금액을 가산하여 부과할 수 있도록 하 였다.
그 밖에 건축물의 사용승인 신청 시 관계법령 의 첨부서류를 첨부하도록 하고, 벌칙규정을 합리
적으로 조정하며, 건축주 명의변경 대상을 구체화 하는 등의 내용을 담고 있다.
이번 「건축법」, 「건축법 시행령」, 「건축법 시 행규칙」 개정안은 2012년 4월 3일까지 입법예고 를 거쳐 여러 이해관계자의 의견을 충분히 수렴한 후 규제심사, 법제처 심사를 거치고 차관회의·국 무회의 심의를 통해 확정될 예정이며, 「건축법」은 금년 정기국회에 제출하고, 「건축법 시행령」과
「건축법 시행규칙」은 「건축법」 개정(건축물의 정 기점검) 시행일에 맞추어 2012년 7월 18일에 시 행될 예정이다.
