글로벌 건설시장 진출전략과 과제
전 세계적으로 인구증가와 산업화에 따른 도시화 현상이 급격히 진행되었고, 이에 따라 주거단지, 도심 재생, 신도시 등 부동산 개발사업도 꾸준히 증가하였다. 그러나 최근 미국에서 시작된 글로벌 금융위기의 여파로 글로벌 건설시장이 최대의 위기를 맞고 있다. 우리 기업은 국내 건설시장의 경기침체에 따라 최근 대기업 및 중견 건설업체를 중심으로 아시아, 중동, 아프리카 등에서 도시 부동산 개발사업을 추진하고 있다. 해외건설시장 진출은 이제 우리 기업의 생존과 성장을 위한 필수과제다. 이에 이번 달 특집에서는 글로벌 건설시장 동향과 진출전략을 검토하는 자리를 마련하였다.
우리나라가 해외건설 5대 강국을 달성하기 위해서는 기업 간의 동반진출뿐만 아니라 정부 차원의 종합적인 지원 노력이 필요한 시점이다.
특 집
로벌 건 설 시장 진 출전 략 과 과 제
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머리말국토분야의 국제개발협력은 그 범위가 매우 넓고, 종류 또한 다양하다. 글자 그대 로 해석한다면 해외에서 행하는 국토와 연관된 모든 개발행위가 이에 해당할 것 이다. 국토와 연관된 모든 종류의 개발행위, 즉 국토해양부가 관장하는 교통인프 라, 수자원 시설, 부동산 등과「건설산업기본법」상 설비공사업에 해당하는 석유・가스・전력 등 에너지 관련 시설 등에 대한 개발행위가 이에 포함된다는 것이다.
한편 개발이라는 단어는 토지나 천연자원을 유용하게 만든다는 의미를 갖고 있다. 일견 매우 단순한 단어이지만 사실은 많은 것들이 함축되어 있다. 개발주 체, 개발행위의 범위, 개발방식, 개발대상 등을 생각할 수 있다. 건물이나 인프라 등의 단순한 건설도 개발이라 할 수 있겠지만 엄밀한 의미에서 개발이란 개발주 체가 자신의 능력으로 재원을 조달하여 투자하고 기획, 설계하여 시공하는 한편, 이후 이에 대한 관리까지 담당하며 투자분에 대한 수익을 도모하는 행위라 할 것 이다. 따라서 개발협력의 범주에 단순히 상대국 정부 또는 업체가 발주한 공사에 시공사로 참여하는 것은 포함되지 않을 것이다.
국토분야의 국제개발협력에 해당하는 것으로 우선 해외의 신도시, 주택 및 레 저단지, 상업용 빌딩, 도시재생 등의 부동산 개발을 들 수 있다. 도로, 공항, 항만, 전력설비 등의 인프라 사업도 참여업체가 자금을 투자하여 시공하고 운영・관리 하는 경우 개발사업의 범주에 들 수 있다. 다만, 후자의 경우 자금조달 규모에 비 해 투자비용 회수에 너무 오랜 기간이 소요되어 그간 우리나라 업체의 활동이 매
국토분야 국제개발협력의 현황과 발전 방향
이상훈｜국토해양부 국제협력담당관
우 저조했다. 따라서 이 글에서는 우리나라 기업 에 의해 추진된 해외 부동산 개발사업 현황을 부 동산 개발시장 동향과 함께 살펴보고, 사업추진 시 발생한 문제점에 대해 짚어본 후 향후 발전방 향에 대해 논의해보고자 한다.
해외 부동산 개발시장
최근의 해외 도시개발 관련 연구보고서에 의하 면 전 세계적인 도시화의 진행으로 인해 오는 2050년까지 약 7억 6천만 명이 도시로 유입될 전망이며, 이를 통해 추정된 도시 부동산 개발사 업비는 그 규모가 17조 달러를 넘을 것으로 조사 되었다.
현재 추진되고 있거나 계획 중인 해외 도시개 발사업을 살펴보면, 우선 오일머니(Oil Money) 로 급격한 경제성장을 이룬 중동지역의 각국은 석유경제 이후의 사회 인프라 구축과 아랍 문화 를 접목한 현대적 산업화 등을 위해 대규모 도시 개발사업을 진행하고 있다.
중동의 대표적인 산유국인 아랍에미리트 (UAE)에서는 지난해까지 두바이(Dubai)에서 인공섬 개발과 도심재개발 등의 사업을 활발히 추진하였으나 글로벌 금융위기를 기점으로 아부 다비(Abu Dhabi)가 중심이 되어 탄소배출 제로 도시인 마스다르시티(Masdar City)와 림 (Reem), 야스(Yas) 등 주변 섬 개발 등을 활발 히 추진하고 있다. 사우디아라비아(Saudi Arabia)에서도 장기적인 경제발전을 목적으로 킹 압둘라, 하일, 메디나, 지잔, 타북 등 5대 신도 시개발이 추진되고 있고, 그 규모만도 약 800억 달러에 달한다. 카타르(Qatar) 또한 수도인 도하
에서 북쪽으로 25km 떨어진 루사일에 약 20만 명이 거주할 수 있는 첨단 신도시를 개발 중이 며, 사업비 규모가 55억 달러에 달한다. 쿠웨이 트(Kuwait)도 인구 70만 명 규모의 실크시티 개 발을 추진하고 있으며, 오만(Oman)의 두쿰 신 도시, 바레인(Bahrain)의 도심개발 등의 부동산 개발도 추진되고 있다.
또한 석유 및 가스, 지하광물 등 풍부한 자원 을 보유한 북아프리카 국가들과 독립국가연합 (CIS) 및 아시아의 신흥 개발도상국은 낙후된 도시 인프라를 대체하고, 효율적인 산업화를 이 루기 위해 신도시와 기존 도시에 주거단지 등을 위주로 한 부동산 개발을 주로 진행하고 있다.
북아프리카의 알제리(Algeria)에서는 포화상 태인 수도 알제시의 인구를 분산하고 경제・산 업거점으로서 중부 고원지대의 부그줄, 남부 사 막지대의 하시메사우드와 엘메네아, 알제시 인 근의 시디 압델라와 부이난 등 다수의 신도시 개 발을 추진하고 있다. 당초 알제시는 수용인구 30 만 명으로 계획되었지만 현재 약 450만 명이 거 주하고 있어 주택난과 인프라 부족이 심각한 상 태다.
구소련에서 분리 독립한 CIS 국가인 아제르 바 이 잔 (Azerbaijani)과 카 자 흐 스 탄 (Kazakhstan)에서도 대규모 도시개발사업이 진 행되고 있다. 아제르바이잔 정부는 수도 바쿠의 인구증가 등 도시 문제를 해결하고, 행정기능 분 산을 통한 균형발전을 도모하기 위해 신도시개 발을 추진하고 있다. 바쿠 북서쪽 150km에 위 치한 신도시 예니칸트의 개발면적은 50만 명(1 단계 15만 명) 수용이 가능한 72km2이며, 사업 비는 287억 달러에 달한다. 카자흐스탄에서는
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알마티 및 아스타나 등에 주거 복합단지 개발사업이 활발히 추진되고 있다.
아시아지역에서는 베트남과 중국, 몽골 등에서 활발한 도시개발이 이루어지고 있다. 특히 베트남은 최근 우리 기업들이 다수 진출하면서 부동산 개발사업을 주 도하고 있는 상황이다. 베트남과 캄보디아, 라오스, 태국, 미얀마, 중국 남부를 포 함한 소위 GMS(Greater Mekong Subregion)라 불리는 메콩강 유역지역은 GMS경제축(Economic Corridor) 구축사업을 동서축, 북남축, 남부축으로 나누 어 추진 중인데, 가장 시급히 필요한 교통 네트워크 구축 이후 인근 주요 도시 및 산업지역의 개발을 계획 중이다. 중국은 높은 경제성장에 걸맞게 광범위한 도시 개발사업이 이루어지고 있으며, 신도시보다는 기존 도시를 중심으로 주변지역의 낙후된 도시 인프라를 재정비하는 재개발사업이 주를 이루고 있다. 인도 중앙정 부도 도심지역의 인구과밀 해소를 위해 콜카타, 첸나이, 방갈로, 퓬 등 대도시 인 근에 50개의 위성도시를 개발할 계획이다. 거주인구 100만 명 이상의 도시를 기 준으로 도시 외곽지역을 추가 편입시켜 주택부족과 도・농 간 불균형 문제 등을 해결한다는 구상이다.
한편 미주, 유럽 등 선진국의 경우에는 이미 수준 높은 도시 인프라를 갖추고 있어 신도시나 대규모 도시개발사업보다는 기존 지역의 신규 거점 형성을 위한 재개발이 주류를 이루고 있다.
최근 해외건설협회에서 세계 주요국이 발표한 주요 도시개발사업을 조사한 결 과, 현재 총 106건에 투자규모가 9,400억 달러에 달하였으며 자세한 내역이 미공 개된 여타 도시개발을 감안하면 전 세계적으로 1조 달러 이상의 도시개발사업이 계획 및 시행 중인 것으로 파악되고 있다.
한국 기업의 해외 부동산 개발현황
1. 진출 배경
앞에서 살펴본 바와 같이, 전 세계적으로 인구증가와 산업화에 따른 도시화가 급 격히 진행되고 있어 주거단지, 도심 재생, 신도시 등 부동산 개발사업이 증가하고 있는 추세다. 이는 중동, 북아프리카 및 아프리카의 산유국, CIS 지역 국가와 러 시아, 동남아와 중국 등에서 두드러지게 나타난다. 이 같은 부동산 개발 수요는 향후 10~15년간 지속될 것으로 전망되고 있다.
우리 기업은 지난 1989년 대우건설이 미국에서 개발한 노인용 주택사업을 시
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작으로 2008년까지 총 155개의 사업을 추진하 였으며, 사업비 규모는 총 155억 달러에 달한다.
해외 부동산 개발은 1995년부터 1997년 사이에 절정기를 맞았는데 당시 사업비 규모는 전체 해 외건설 수주액의 15% 내외를 차지할 정도였다.
이후 1998년 외환위기의 여파로 금융조달이 어려워지면서 대부분의 사업이 중단되었다가 2005년을 전후하여 고유가에 따른 경기호황으 로 도시화가 급격히 진전된 신흥 개도국 및 중동 지역 산유국을 중심으로 해외 부동산 개발사업 이 다시 활기를 띠게 되었다.
최근 우리 기업의 해외 부동산 개발사업 실적 은 2005년 5억 3천만 달러에서 2008년 29억 9 천만 달러로 급격하게 증가하였지만, 2009년에 는 11월 말 기준 3,200만 달러로 매우 저조하다.
이는 2008년 하반기 미국에서 시작된 글로벌 금
융위기의 여파로 투자심리가 위축되고 자금조달 이 어려워졌기 때문이다. 내년에는 안정세로 접 어든 유가와 글로벌 경제의 회복을 주도하는 중 동 산유국을 중심으로 투자 심리가 되살아나면 서 지연됐던 개발사업들도 점차 재추진될 것으 로 예상된다.
우리 기업은 최근 3~4년 전부터 자본력을 보 유한 국내 대형 및 중견 건설업체를 중심으로 아 시아, 중동, 아프리카 등에서 아파트, 주택단지 개발 등 도시 부동산 개발사업을 추진하는 사례 가 늘고 있다. 이는 국내의 개발사업지 부족과 토지가격 상승 등으로 인해 수익성이 악화되었 고, 또한 국내 시장 자체가 침체되어 해외에서 활로를 찾고자 하는 것으로 볼 수 있다.
사실 우리 건설업체는 우리나라가 지난 30년 간 겪은 도시화 과정을 통해 신도시 건설과 도심
<그림 1> 해외 부동산 개발사업 수주추이(1989~2009)
(단위: 백만 달러, 건)
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0 1989
35 (1)
10(1) 582(5)
1,879 (16)
1,413 (33)
3,281 (36)
2,591 (19)
187 (1) 52
(3)
350(2) 70 (1)
533 (7)
2,074 (13) 2,924
(12)
2,987 (16)
32(2)
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 연도
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재개발 등 다양한 부동산 개발 경험을 축적하였다. 인구 30만~50만 명을 수용할 수 있는 분당과 같은 대도시를 개발한 경험이 있고, 신속하고 저렴하게 건설할 수 있는 역량도 갖추고 있다. 최근에는 이러한 경험을 IT 기술과 접목하여 U-City, 첨단 그린시티, 테크노파크 등 다양한 형태의 도시를 개발할 수 있는 기술력도 갖 추게 되었다.
건설 속도도 여타 선진국의 경우 신도시를 건설하는 데 대략 20~30년의 많은 시간이 소요되는 반면 우리 기업의 경우 5~7년이 소요되어 빠른 도시개발과 산 업화가 필요한 신흥 개발도상국의 지속적인 관심을 받고 있는 상황이다.
2. 진출 현황
우리 기업은 현재 북아프리카의 알제리와 동남아지역의 신흥개도국인 베트남, CIS 지역의 카자흐스탄 등을 중심으로 도시 등 부동산 개발시장에 진출하고 있다.
알제리의 경우 거주 인구 5만 명 규모의 부이난 신도시 1지구에서 대우건설 등 8개 기업이 컨소시엄을 구성하여 개발을 준비 중이다. 투자규모가 40억 달러에 달하며, 현재 알제리 정부와 투자협약서 체결을 준비 중인 것으로 알려져 있다.
엄밀한 의미의 개발사업은 아니지만 우리 업체들은 알제리의 도시개발과 관련한 건설사업에 활발히 참여하고 있다. 부그즐 신도시사업 중 알제리 정부가 자체 발 주한 약 6억 달러 규모의 부지조성 공사, 시디압델라 신도시사업에서도 정부에서 발주한 6억 5천만 달러 규모의 인프라 기반시설 공사를 각각 수주하여 착공 중이 며, 설계 및 기본계획 수립 등에서도 3,600만 달러의 실적을 올리고 있다.
베트남 하노이에서는 대우건설 등 5개사 컨소시엄이 9억 달러 규모의 신도시 건설을 추진 중이며, 포스코건설이 현지기업인 VINACONEX와 함께 28억 달러 규모의 북안카잉 신도시 개발을 추진하고 있다. 호치민에서도 GS건설이 야베 신 도시 건설을 추진하는 등 우리 기업의 적극적인 진출이 이루어지고 있다.
하노이의 경우 금융기관을 이용하기보다는 현금을 보유하는 성향이 강하고 해 외 근로자의 본국 송금 증가로 분양 수요가 여전히 높은 것으로 보인다. 비슷한 시기에 개발사업을 시작한 CIS 국가들과 달리 베트남 개발사업은 토지보상 문제 로 분양시기가 늦춰지고 있을 뿐 베트남에 투자한 미국 자본이 상대적으로 적어 금융시장 상황이 그리 불리한 것은 아니다. 그러나 개발사업주의 입장에서는 금 융조달 비용증가를 비롯한 인건비, 자재비 상승 등으로 사업여건이 악화되고 있 으며, 이를 분양가에 반영하기는 현실적으로 어려운 입장이다.
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CIS지역인 카자흐스탄에서도 동일토건과 우 림건설이 각각 아스타나 및 알마티에서 도시 부 동산 개발사업을 추진하고 있다. 다만 이 지역은 금융위기의 영향으로 외국 자본의 이탈이 심화 되어 부동산시장이 냉각된 상태이며, 대부분의 개발사업이 보류된 상태다. 경기침체에 따른 분 양률 급락으로 우리 업체의 사업추진에 난항이 예상된다.
UAE 두바이에서도 중견 건설사인 성원건설 과 반도건설이 소규모 주상복합 아파트와 주거 및 비즈니스 타워 등을 개발하고 있다. 이 지역도 카자흐스탄 등 CIS 지역과 마찬가지로 금융위기 와 모라토리엄 선언에 따른 외국자본 이탈, 부동 산 개발시장의 침체를 겪고 있으며, 최근 두바이 왕세제의 경기회복 전망에도 불구하고 향후 1~2년 내에 다수의 부동산 물량이 시장에 공급 될 것으로 보여 우리 기업의 어려움이 예상된다.
해외 부동산 개발사업의 문제점과 발전 방향
1. 문제점
해외 부동산 개발사업은 성공 시 수익이 높은 반 면, 높은 리스크를 동반하여 신중한 접근이 필요 하며 초기 투자비용이 막대하여 자금 조달능력 이 사업의 성패를 좌우한다. 또한 사업이 장기화 되면서 진출국의 시장 및 정책변화 등에 따른 다 양한 위험에 노출될 수 있다. 그러므로 자금을 원활히 조달하고 각종 위험을 분산하여 수익을 확보하는 한편, 성공적인 개발을 할 수 있는 방 안을 강구하기 위해서는 우리 업체의 사업방식 에 대한 검토가 필요하다.
우리 업체들은 해외 부동산 개발에 있어서도 국내의 부동산 개발방식을 그대로 답습하고 있 다. 엄밀한 의미의 개발업체가 없는 상황에서 시 행사가 토지를 확보하면 건설사는 금융기관으로 부터 자사의 지급보증을 근거로 대출을 받아 사 업을 추진한다. 이와 같은 PF 사업은 가급적 단
<표 1> 우리 기업의 해외 부동산 개발시장 진출현황 국가
베트남
알제리
카자흐스탄
UAE
지역명 하노이 신도시 북안카잉 신도시 호치민 야베 신도시 부이난 신도시 1지구
아스타나 주거단지 알마티 주거단지 유보라 타워 프로젝트
컬처빌리지 상떼뷰 두바이 비즈니스베이
아파트 신축
참여기업 대우, 경남, 대원 등 5개사
포스코건설 GS건설 대우, 한화, 우림 등 8개사
동일토건 우림건설 반도건설
성원건설
사업규모 9억 달러 28억 달러 10억 달러 40억 달러 10억 달러 14억 달러 1,800억 원
800억 원
사업내역 5,000세대 7,600세대 인구 7만 명 인구 5만 명 2,500세대 2,566세대 주거 및 상업용
소규모 주상복합
기간 내에 적은 수익률과 함께 자금을 회수해야 한다는 속성을 가지며, 이 때문에 건설업체는 소위 분양이라는 독특한 방식에 의해 사업을 추진하게 된다. 분양은 투자자금을 조기에 회수할 수 있는 매우 좋은 사업방식이지만 사업 품질, 즉 개발 되는 부동산의 품질은 담보할 수 없다는 단점이 있다. 즉 기자재 가격의 상승 등 경기변동에 따라 품질이 어느 정도 좌우될 수 있는 것이다. 또한 건물 완공 후에 는 하자보수 등 매우 제한된 범위의 AS만 이루어져 해당 부동산에 대한 지속적이 고 전체적인 관리가 미흡하다는 단점도 있다. 이 같은 사업방식은 부동산 수요가 많고 시장이 계속 확장하는 국면에서는 매우 현실적이고 효율적일 수 있으며 토 지가격의 상승에 따른 높은 수익도 기대할 수 있다. 그러나 부동산 시장이 어느 정도 안정되어 있을 경우에는 그다지 효과적인 사업방식이 아니며, 침체기에는 실효성이 거의 없는 사업방식이라고 할 수 있다.
PF형태의 자금조달 방식, 분양에 따른 자금 회수 및 그에 연관된 품질과 관리 문제를 언급하였는데, 이는 개발사업의 주체가 개발업체가 아닌 건설업체라는 우 리나라 부동산 개발시장의 태생적 한계에서 비롯된 것으로 생각된다. 수년 전부 터 많은 수의 최고급 주상복합건물들이 개발되었으나 최고 수준의 주거환경에도 불구하고 그에 걸맞은 상가가 형성되지 않고 있다. 그와는 대조적으로 얼마 전 문 을 연 영등포의 타임스퀘어 같은 쇼핑몰은 주상복합은 아니지만 매우 성공적인 개발사례로서 이목을 집중시키고 있다. 주상복합건물과 타임스퀘어의 비교는 우 리나라 부동산 개발시장에 시사하는 바가 크다.
이 같은 개발방식 또는 유사한 개발방식에 따라 해외사업을 계획하고 추진하 는 것은 많은 문제점을 안고 있다. 우리 기업의 해외 부동산 개발사업 진출현황을 통해 살펴본 바 있지만 아래에서는 보다 구체적인 사례를 들어보고자 한다.
2007년 1월 알제리의 국토개발환경부 장관과 우리나라의 건설교통부 장관은 알제리의 부이난 신도시 개발에 대한 합의각서에 서명하였다. 업체가 체결한 계 약서가 아닌 정부 간 문서지만 위 합의각서는 부이난 신도시 개발과 관련한 매우 중요한 규정들을 포함하고 있었다. 신도시 개발을 위한 제반 약속들과 조건들, 심 지어는 사업시행자의 초기부담을 경감하기 위해 알제리 정부가 사업시행자인 아 국 컨소시엄에 해당 토지를 무상으로 양도한다는 내용도 들어 있었다. 건설사, 설 계회사, 시행사 등 8개 업체로 구성된 컨소시엄은 주간사인 건설사 주도 아래 사 업을 추진하기 시작했다.
부이난은 수도인 알제에서 남서쪽으로 35km 떨어진 곳에 위치한 지역으로 알 제리 정부는 알제의 주택난을 해소하기 위하여 부이난 신도시개발사업을 추진하
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기로 하고, 전체 신도시 부지 2,175ha 중 617ha 를 우선 개발한다는 방침 아래 한국에 개발지역 에 대한 우선 개발권을 부여했다. 당시 알제는 주택 부족에 따른 수요 급증 등으로 토지 등 부 동산 시장이 가파른 상승세를 타고 있었으므로 동 사업에 참여한 컨소시엄은 매우 높은 수익률 을 기대할 수 있었다.
그런데 초기 단계의 낙관적인 전망과는 달리 사업은 이후 난항을 계속하였다. 법・제도적 문 제, 관련 정부기관의 비협조, 금융조달에 따른 어려움, 알제리 현지 협력업체의 낮은 경쟁력, 수익성에 대한 의구심 등 사업 개시 이전에 드 러나지 않았던 제반 리스크들로 인해 정부 간 합의각서 체결 이후 3년 이상 지난 지금까지 아 직 착공을 못하고 답보상태에 있는 것이다.
그러나 사업 부진의 보다 근본적인 원인은 사 업시행자인 컨소시엄이 국내 부동산개발방식에 익숙한 업체들로 이뤄져 있어 사업계획을 제반 리스크 등 사업성에 대한 철저한 분석에 따라 세 운 후 장기자금을 동원하여 안정적으로 추진하 기보다는 단기적인 전망 아래 가급적 빠른 기간 내에 투자자금을 회수할 목적으로 성급히 추진 한 것에 있다고 분석된다.
아울러 컨소시엄 회원사 간의 역할 분담은 회 원사별 능력에 따른 자금 투자에 국한하고, 사업 은 전적으로 공동 추진하되 수익금은 투자율에 따라 나누는 방식이 가장 바람직할 것이나 국내 부동산 개발방식에 익숙한 업체들이니만큼 공공 개발방식을 참조할 수도 있었을 것이다.
즉, 컨소시엄 회원사들은 각자의 능력에 따라 자금을 투자하되 지구단위계획 수립 이후 투자 율에 따라 개별 지구를 배분 또는 분양받아 각자
배분받은 지구를 개발하여 수익을 확보하는 방 식을 사업계획 구상단계에서 고려했을 수도 있 다고 생각된다. 또한 컨소시엄이 건설사, 설계회 사, 시행사 등으로 이루어져 있으니 사업추진 과 정에서 설계는 설계회사, 시공은 건설사가 담당 하는 구상도 했음직하다. 요점은 해당 업체들이 시공업체나 설계업체가 아닌 개발업체의 자격으 로 컨소시엄에 참여하고 있으며, 철저히 개발업 체로서 사업을 추진해야 한다는 것이다.
2. 향후 발전 방향
업계 차원에서는 먼저 사업의 안정적인 추진을 위한 장기자금, 즉 장기캐피털(Long Term Capital) 확보가 선행되어야 한다. 이를 위해서 해외 금융기관, 해외 자금과 제휴 또는 국내에서 해외 부동산 개발펀드를 조성하되, 투자금 회수 에 오랜 기간이 소요되는 만큼 고수익을 보장해 야 할 것이다.
두 번째, 본격적인 사업추진에 앞서 철저한 사업성 분석이 있어야 한다. 투자자에게 고수익 을 보장하기 위해서는 보다 객관적이고 냉철하 게 각종 리스크와 사업성에 대해 분석해야 할 것 이다.
예를 들면 기초적인 분석으로 상권, 잠재수 요, 적정 개발규모, 수익성 등이 사전 검토되어 야 하며, 절차적인 부문에서는 투자 허가부터 투 자이익 회수, 토지수용 및 철거에 따른 절차, 현 지 파트너와의 관계, 각종 인허가 등 개발절차 및 법규 등을 사전에 숙지하여야 한다.
세 번째, 리스크 분산을 위한 전략적 제휴도 고려해볼 수 있다. 리스크를 분산시키고 안정적
으로 투자수익을 회수하기 위해서는 단독 형태보다는 해외 또는 현지 기업과 전 략적 제휴가 필요하다.
다만, 사업 초기부터 파트너와의 지분관계 및 경영참여율 등을 법률에 따라 완 벽하게 명시하여 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대비하여야 한다. 참고로, 초기 진 출에 대한 리스크를 최소화하는 방법으로 다소 시간이 걸리더라도 경험 축적을 위해 소규모 사업을 전략적으로 수행해보는 것도 한 방법이라고 할 수 있다.
네 번째, 주도적인 사업추진을 위해 기획제안형 사업을 적극적으로 활용하여 야 한다. 우리 기업이 도시개발사업을 추진하고자 하는 국가들은 아직까지 대부 분 시장경제원리에 익숙하지 못한 개발도상국으로 관련 경험이 거의 없기 때문이 다. GS건설이 베트남 호치민에서 순환도로를 무상으로 건설해주고 개발지역의 토지사용권을 획득한 것은 좋은 예다.
마지막으로, 건설이나 설계 등 개발의 일부 특정 부문에 국한되지 않고 개발사 업을 전체적으로 수행할 수 있는 경쟁력을 갖추는 것이 절실하다. 개발은 단순 시 공이 아니며, 재원조달부터 기획, 설계, 시공 및 관리까지 총괄하는 종합적인 사 업이다. 이는 사실 업계에 요구되는 사항 중 가장 중요한 것이지만 국내 개발시장 에 비추어볼 때 상당히 어려운 것이 사실이다. 건설사가 별도 법인을 만들어 금융 회사나 경험 있는 외국 회사와 제휴한다든지 금융회사가 건설사나 외국계 회사와 제휴하는 방안도 가능하다. 건설사는 시공만을 담당하는 것이 건설사의 업무 특 성상 바람직할 것으로 생각된다.
정부 차원에서도 종합적인 지원 노력이 필요하다. 먼저, 종합적인 정보망 구축 이 필요하다. 도시 수출의 주요 대상국은 대부분 개도국으로 급격한 여건 변화와 함께 각종 정보의 체계적인 접근이 어렵다는 특징을 갖고 있다. 특히, 도시개발 관련 정책과 제도 등 전반적인 투자환경에 관한 체계적이고 심층적인 조사와 연 구 및 정보 공유를 위한 종합정보망 구축이 필요하다.
두 번째, 다른 나라와 차별화된 신도시 등 부동산 모델을 개발해야 할 것이다.
우리나라가 경쟁력을 갖고 있는 IT 기술 등을 접목한 U-City, 미래형 테크노파크, 초고층 빌딩 등을 모델로 개발하고, 기후변화에 대응할 수 있는 녹색도시모델 개 발도 필요하다. 우리나라는 녹색도시를 개발하는 데 매우 유리한 조건을 갖추고 있다. 즉, 녹색도시에는 태양열, 풍력 등 대체에너지기술, IT, 수자원 및 폐기물 관리, 사람들의 생활방식 등 도시의 모든 구성요소가 통합적으로 시행되어야 하 므로 도시 규모가 크면 클수록 사업비가 절감될 수 있다. 수익성 있는 녹색도시의 개발은 향후 해외 개발시장에서 엄청난 파급효과를 거둘 수 있을 것이다.
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세 번째, 민관 협력 진출이 고려되어야 한다.
해외 도시개발은 대규모 사업비의 장기 조달이 필요하고 해당국 정부와의 협상 등 민간기업이 단독으로 추진하기에는 어려움이 많은 사업이 다. 정부는 정치・외교 등 큰 틀에서 대상국과 협상이 가능하고, 공기업은 CM・PM 등 특정 분야에서 높은 경쟁력과 우수한 국제 신인도를 확보할 수 있다는 장점을 보유하고 있다. 또한 금융기관은 자금조달에 유리하고, 민간기업은 풍부한 공사경험을 통해 시너지 효과를 기대할 수 있다.
네 번째, 정부 주도의 중앙 컨트롤타워의 구 축이 필요하다. 정부 부처, 공기업, 금융기관, 민 간업체를 통합하고 유기적으로 관리하기 위해서 는 중립성과 공신력을 갖추고 부처 간 의견 수렴 과 제도적 지원이 용이한 정부 주도의 컨트롤타 워가 바람직하기 때문이다. 해외 도시개발은 고 부가가치 사업으로 영토 확장, 문화 수출 등 다 양한 이점이 있는 분야로 범정부적 관심이 요구 되는 사항이며 진출 모델을 설정하여 장기적 비 전을 가지고 지속적으로 추진해야 할 사업이다.
마지막으로 우리 기업이 도시개발에서 갖고 있는 강점을 해외에 적극적으로 홍보하는 한편, 전략적인 마케팅 노력이 필요하다. 한국형 신도 시 등 부동산 개발에 대한 인식이 부족한 미진출 국가 또는 유망 신시장을 대상으로 다양한 국제 회의 포럼 개최, 박람회 및 이벤트, 기업 상설 운 영관 설치를 통한 마케팅에 역점을 두어야 할 것 이다.
또한, 한국국제협력단이 ODA의 일환으로 실 시하는 해외 공무원 초청 연수사업이나 GDP센 터(Global Development Partnership Center)
또는 국토해양부에서 실시하는 해외 공무원 및 전문가 교육・훈련 프로그램 시행 시에도 국내 신도시 등 부동산 개발현장의 견학 등을 통한 홍 보활동을 강화하고, 관련 인맥을 구축하여 이를 적극 활용할 수 있도록 사후 관리를 강화해야 할 것이다.
