이슈 리포트
’15-27호(11.30)미국 사례로 본 역모기지에 대한 고령층 인식
§ 고령층의 주택자산 유동화에 대한 논의가 지속적으로 이루어지며 역모기시장에 대한 관심이 증대하고 있지만 아직 역모기지 시장은 충분히 활성화되지 못하고 있음.
§ 한국의 경우도 2007년 주택연금 도입 이후 지속적으로 제도를 개선하며 주택연금 시장이 성장하고 있지만 한국 고령층 자산구조 및 고령화 속도에 비추어 시장의 규모가 작음.
§ 역모기지 시장 성장의 가장 큰 제약은 역모기지 상품에 대한 고령층의 인식임. 한국의 벤치마크가 되었던 미국의 사례를 통해 이를 살펴보고 시사점을 찾고자 함.
□ 고령층의 안정적 주거와 소득 확보의 수단으로 역모기지(Reverse mortgage)유용성이 강조되는 가운데 전 세계적으로 고령층 주택 자산 의 유동화 시장은 아직 성숙하지 못함.
□ 한국의 경우도 유례없이 빠른 고령화 진행속도와 고령층 소득 보장체제 미흡, 고령층 자산의 주택 편중 등으로 주택연금 시장 성장에 대한 기대가 큼.
□ 현재 역모기시장이 가장 활성화 된 미국의 경우 62세 이상 역모기지 사 용가능 고령층1) 중 2~3%가 역모기지를 활용하고 있음.
◦ 미국은 영국과 더불어 민간 역모기지 상품이 가장 빨리 공급된 국가이자 현재 정부 공적보증 역모기지 HECM(Home Equity Conversion Mortgage) 상품을 중심으로 성장함.
1) Actual Review of the Federal Housing Administration Mutual mortgage Insurance Fund HECM Loans For Fiscal Year 2014
▪ 작성자 : 고제헌 연구위원 (051-663-8174 / [email protected])
▪ 본고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다.
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논의배경◦ 미국 역모기지 시장의 성장추이를 살펴보면 도입 이후 10년간 더딘 성장을 보이다 2000년대 성장속도가 빨라짐.
[그림1] HECM 신규대출 건수
자료: HUD FHA HECM Charactersitics report, IFE Group(2014)2)
◦ 2008년 금융위기 이후 주택가격의 하락 및 가계대출의 디레버리징 추이와 맞물려 미국 역모기지 신규가입자가 감소함.
- 동시기는 미국 베이비부머 세대의 역모기지 이용이 가능해진 시점 이기도 함
□ 베이비 부머 세대의 은퇴시기 도래는 역모기지 시장의 가장 큰 성장요 인으로 기대되고 있음. 하지만 2008년 금융위기 이후 미국 역모기지 시장 성장의 주춤세에 역모기지 시장 성장에 대한 회의적인 시각도 동시에 존재함.
□ 역모기지 시장 성장의 가장 큰 제약 요인은 고령층의 역모기지 인식에 기인하는 것으로 보여짐. 미국 고령층의 역모기에 대한 인식을 중심으로 이에 대하여 살펴보고자 함.
2) Actual Review of the Federal Housing Administration Mutual mortgage Insurance Fund HECM Loans For Fiscal Year 2014
□ (인지도) 미국 고령층의 경우 역모기지 상품에 대한 인지도는 역모기지 활용에 제약요인은 아님. 2000년대 중반이후 역모기지에 대한 인지도 는 70%이상이 됨.
◦ 1999년 45세 이상을 대상으로 한 조사에서 역모기지에 대하여 인지 하고 있는 조사자의 비율은 51%에 불과하였으나 2007년 70%로 증가함4).
- 반면 향후 역모기지 이용을 고려한다는 응답자의 비율은 동기간 19%에서 14%로 감소함.
◦ 2007년 Harris Interactive 조사기관에서 실시한 설문에 있어서도 역모기지와 고정금리 모기지에 대한 인지도에 있어서 차이가 없음.
- 베이비 부머 세대의 72%, 62세 이상 고령층 86%가 역모기지를 인지하고 있다고 응답함.
- 베이비 부머 세대의 76%, 62세 이상 고령층 중 84%가 고정금리 모기지에 대하여 인지하고 있다고 응답함.
□ (호감도) 미국 고령층은 역모기지가 저소득층에게 유용한 수단이라 생각하지만, 본인이 직접 역모기지를 이용하는 것에는 호의적이지 못함.
◦ 2011년 베이비부머 시작인 65세 고령층을 대상으로 향후 역모기지 의 향에 대한 질문에 약 12%만이 이를 고려하고 있다 응답함.
◦ 고정금리 대출과 역모기지에 대한 선호도 조사에 있어 역모기지 이용에 호의적인 응답자의 비중은 25% 수준인 반면 고정금리모기지 이용에 호의적인 응답자 비중은 70%이상임.
3) 본 절의 내용은 Reverse Mortgage Report to Congress(2012.CFPB)을 참조함.
4) Reverse Mortgage: Niche Product or Main stream solution? Report on the 2006 AARP National Survey of Reverse Mortgages Shoppers
미국 고령층 역모기지 상품에 대한 인식3)
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[그림2] 고정금리 모기지대출과 역모기지에 대한 호감도 비교
자료: Reverse Mortgage Report to Congress(2012.CFPB), Harris Interactive Poll
◦ 이는 역모기지는 최후의 활용 수단(last resort)이라는 인식에 기반함.
- 저소득층 역모기지 이용자를 대상으로 조사한 결과 역모기지는 저축 등 자신이 활용할 수 있는 보유 자산을 모두 소진한 이후에 선택하는 것으로 나타남5)
- 또한 2006 ARRP 조사에 의할 때 역모기지 활용 용도가 추가적 인 소비에 있다고 응답한 사람들은 38%인 반면 최저 생계비 마 련에 있다 응답한 사람들의 비중은 50%임.
- 2000년대 후반 HECM 이용에 대한 조사에 있어 다수의 응답자들 이 필요한 사람들에게 매우 유용한 상품이라고 인정, 하지만 본인 은 이용할 필요가 없으면 좋겠다 응답함.
◦ 2001년 저소득층 역모기지 이용자들을 대상으로 한 연구에 따르면 자신 의 집을 온전히 소유하고 자유롭게 청산하고 싶은 욕구, 자식들에게 집 을 상속하고 싶은 유인이 역모기지 이용에 큰 저해 요인으로 나타남.
◦ 일반적으로 고령층은 부채를 갖는 것에 대하여 부정적이고 위험하게 인식하고 있음. 하지만 이러한 경향은 변화하고 있는 것으로 보여짐.
베이비 부머 세대의 부채비율은 이전 고령층에 비하여 높은 편임.
5) Reverse Mortgage Decision Making, Journal of Aging and Social Policy(2001)
□ (이용목적) 금융위기 이전과 이후 역모기지 주된 이용 목적에 있어 변화가 발생함. 금융위기 이후 역모기지를 기존 모기지 대출의 대체 상품으로 활용하려는 성향이 커지고 있음.
◦ 금융위기전 미국 고령층 역모기지 이용의 주된 이유는 생활소득 증 가 및 비상 상황에 대한 대비라는 응답 비중이 높았음.
◦ 금융 위기 이후 역모기지 상담자 중 생활비나 추가 소득을 위해 역모기지를 이용하고 싶다는 사람들의 비중이 감소함.
- 특히 60대의 경우 기존 모기지 대출을 갚기 위해 역모기지 이용 한다는 사람들의 비중이 증가함.
- 역모기지를 모기지 대출의 대체상품으로 활용하려는 경향이 강해진 것으로 보여짐.
[표1] 역모기지 상담자 중 이용 동기 비교(2006년과 2010년)
이용목적 2006 2010
이용자 비용자 62-69세 70세 이상
빚을 갚기 위하여 - - 73% 62%
모기지 대출 40% 40% - -
기타 대출 28% 27% - -
생활비 증가 50% 40% 31% 36%
삶의 질 향상 73% 68% 26% 28%
비상 소득 78% 66% 21% 24%
자료: Changing Attitudes, Changing Motives, MetLife(2012), 2005 AARP
□ 미국 고령층은 역모기지를 활용에 매우 보수적인 성향을 보이고 있음.
◦ 다수의 고령층이 역모기지 상품을 인지하고 유용성을 인정하고 있지만 본인의 주택을 온전히 소유하고 자유롭게 청산하고 자식에게 상속하고 싶은 동기는 역모기지 이용을 저해함.
◦ 또한 역모기지를 여유 있는 생활을 위한 보완적 수단이라기 보다는 최저 생계 수준을 유지하기 위한 최후의 수단으로 활용하는 경향이 있음.
□ 한국의 경우도 주택연금 시장 성장의 가장 큰 제약 요인은 고령층의 주택 연금 이용 의향에 있음.
◦ 주택을 온전히 사용 자유롭게 청산하고자 하며, 자식 등에게 상속하려는 경향이 큼.
□ 하지만 고령층의 인식 제약에도 불구하고 한국 주택연금 시장은 미국 역모 기지 시장보다 지속적 성장이 예상됨.
◦ 한국 고령층의 경우 최저 생계 수준의 소득 확보가 어려운 빈곤층의 비율이 높음. 이에 자산이 주택으로 고정되고 현금 소득이 적은 다수의 고령층에게 유용하게 활용될 여지가 있음.
◦ 미국 역모기지 지급형식은 수시인출(Line of Credit)이 주를 이루는 반면 한국의 경우 매월 일정액을 지급하는 방식이 주를 이룸. 따라서 한국형 역모기지는 주택담보대출과 역모기지 상품의 차별성이 뚜렷하게 존재함.
결어 및 시사점