부부동동산산써써브브 금금융융팀팀

(1)

Strictly Private & Confidential

P&D Group 보유자산 ABS

2005. 10.

부 부 동 동 산 산 써 써 브 브 금 금 융 융 팀 팀

(2)

교보증권 프로젝트금융팀 부동산써브 금융팀

2005.10.

I. Executive Summary

1. 대상사업 개요

공 사 명 성남 상대원동 아파트형공장 “SKⓝ테크노파크” 신축공사

공사위치 경기도 성남시 중원구 상대원동 190-1 외 3필지 (토지 : 산업은행 신탁)

대지면적 9,729 평 연 면 적 59,460 평

건축규모 지하 4층, 지상 14~15층 4 개동

시 공 사 SK건설(주) 시 행 사 피앤디밸리(주)

착 공 일 2004.12.08 준공예정일 2006.12.31

분 양 률 34.67% 공 정 율 29.87%

P/F기관 한국산업은행 예상 시행이익

243 억원

※ 2005. 9. 現在 기준

2. ABS 개요

⊙ 대상자산 : 피앤디밸리㈜에 대한 대출채권

(성남 상대원동 아파트형공장 예상 시행이익 243 억원 + 계열사 연대보증) ⊙ 규 모 : 금90억원 (만기까지 이자 및 수수료 포함)

⊙ 용 도 : 피앤디그룹(주)가 시행한 서초솔로빌 대출금 상환 및 미지급공사비 지급.

⊙ 상환방법 : 16개월 만기 일시상환 (매월 별도 수수료없이 중도상환 가능함) ⊙ 조 건 : 연금리 10 % , 인수수수료 3 %

3. 사업수지

(단위 : 백만원)

구분 내역 금액 구분 내역 금액

아파트형공장 174,666 판매비 9,639

근생시설 32,267 부대비용 70,009

기타 53,195 기타 1,750

수입

수입계 260,128

지출

지출계 234,692

지출 토지비 25,629 이익 사업이익(豫) 24,334

P&D Group 보유자산 ABS

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공사ㆍ설계비 127,665

II. Project Survey

1. 위치도

주소 :

경기도 성남시 중원구 상대원동 190-1 외 3필지

- 현재 국내 최대규모의 단지형 아파트형 공장 - 성남시 벤처촉진지구 2단지 위치

- 서울 및 수도권 인근지역과 20분 이내 거리

- 경부, 중부, 외곽순환도로 등 각종산업도로 인접 Æ 물류거점 위치 - 지하철 분당선 및 8호선, 19개 버스노선을 이용한 출퇴근 용이

2. 조감도

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3. 공사현황

- 공정율 : 29.87% (2005년 9월 現在)

III. Financing

1. ABS 개요

- 규 모 : 금90억원

- 조 건 : 연금리 10 %, 인수수수료 3 %

16개월 이자유보, 중도상환 수수료 없음, 매월 [1]억원의 정배수 단위로 중도 상환가능 - 상환방안 : 16개월 만기 일시상환

- 신용보강 :

① 성남 SKⓝ테크노파크

- 시공사 SK건설에 시행이익양도통지 및 동의서징구 예정.

Æ 시행이익 우선권 보장

- 기존 P/F자금관리인 한국산업은행에 지급정지의뢰 및 동의서징구 예정.

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② 신도림 팰러티움

- 시행사 피앤디개발(주) 연대보증

- 시행사 시행이익 양도 및 양도통지서 기 작성(확정일자)

- 계약위반 발생시 대출기관 판단으로 시공사 및 자금관리 기관에 양도통지 ③ 피앤디그룹(주), 피앤디개발(주) 대표이사 이용백氏 연대보증

※ 신도림 팰러티움

- 사업지 : 서울시 구로구 신도림동 412-3 - 시행사 : 피앤디개발(주)

- 시공사 : 고속도로 관리공단 (회사채 신용등급 : A-, 한기평, 한신평) - 건축규모

대지면적 : 762 평 연면적 : 8,041 평 (토지 : KB부동산신탁)

건물규모 : 지하 5층 ~ 지상 16~26층 2개동 공동주택 96세대, 아파텔 42실 공사기간 : 2004.05 ~ 2006.10 (30개월)

공 정 율 : 49 %

- 분양현황 (2005. 9. 현재)

구분 총분양가 분양대금 분양률

아파트 32,880 32,222 98%

아파텔 10,948 6,568 60%

상가 24,694 7,408 30%

합 계 68,522 46,595 68%

- 예상 시행이익 : 보수적 추정시 약46 억 (중도금 무이자 및 분양수수료 증액시)

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- 기존 예상 시행이익은 80억원 이상으로 추정됨.

※ 서초동 솔로빌 오피스텔

- 사업명 : 서초 솔로빌 오피스텔

- 주 소 : 서울시 서초구 서초동 1623-3 - 시행사 : 피앤디그룹(주)

- 대지면적 : 506 평 - 연면적 : 3,226 평

- 건축규모 : 지하 5층, 지상 15층 오피스텔 9평형 252세대 및 근린생활시설 - 분양시기 : 2002.9

- 준공시기 : 2005.6. (담보 제공 상가분 현재 한국토지신탁에 담보신탁) - 분양현황 (2005. 9. 현재)

(단위 : 천원)

층 호수 분양면적(평) 평단가 분양가 비고

201 96.55 15,000 1,535,920 분양완료 202 71.35 14,000 1,059,378

203 35.18 14,000 522,368 지상 2층

204 65.75 15,000 1,045,923 분양완료 205 39.39 13,000 543,071

206 23.20 13,000 319,895 207 23.74 13,000 327,361

소 계 355.15 5,353,916

101 38.93 27,000 1,114,663 분양완료 102 38.93 26,000 1,073,379

지상 1층

103 50.75 26,000 1,399,364

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104 49.78 25,500 1,346,355 105 62.32 25,000 1,652,492

106 22.17 23,000 540,732 분양완료 107 18.52 23,000 451,741

108 18.52 22,000 432,101

소 계 299.91 8,010,827

B101 263.01 11,000 3,068,394 지하1층

소 계 263.01 3,068,394

미분양합계 694.67 12,195,899

감정평가액 9,000,000

※ (주)부동산써브 감정평가법인 평가자료 참조

2. Project Financing 구조도

SPC

교보증권

양도대금

ABS발행 및 원리금상환

대출채권 양도

시공사

SK건설(주)

책임준공 양도동의

시행이익 양도통지

한국산업은행

시행이익 양도통지

시행사

피앤디밸리(주) 투자기관

시행이익 지급

ABS인수대금

대출실행

대출채권 인수

대출기관

인수대금

연대보증

담보신탁 수익권증서

자산관리

자금관리 업무수탁

피앤디개발(주) (신도림 팰러티움)

&

피앤디그룹(주) (서초동솔로빌)

교보증권 외환은행

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3. 신용보완

1) 피앤디그룹(주) 및 피앤디개발(주)의 연대보증

- 계열사인 피앤디그룹(주) 및 피앤디개발(주)의 연대보증을 통해 피앤디개발(주)의 신도림 팰러티움 예상시행이익 46 억원 및 피앤디그룹(주)의 서초동 솔로빌 오피스 텔 예정 분양수입금 122 억원의 상환재원 확보 예상. (서초동 솔로빌의 상가분은 현 재 한국토지신탁에 담보신탁되어 있으며 이에 대한 우선수익권 증서 제공)

2) 시공사 SK건설(주)의 책임준공

- SK건설(주)의 책임준공으로 인한 준공Risk Hedge. “SKⓝ테크노벨리”의 시행이익 확보가능.

3) 피앤디밸리(주)의 시행권 포기각서 징구

- 채무불이행 사유가 발생할 경우 시행자인 피앤디밸리(주)는 시행권을 “테크노벨리 유동화전문 유한회사” (혹은 유한회사가 지정하는 제3자)에게 양도.

4) 공신력있는 참여기관의 참여 - 법률자문 : 법무법인한결

금번 자산유동화와 관련하여 다수의 자산유동화 법률자문 경험을 가지고 있는 법무 법인한결에서 각종계약서의 작성 및 관련법률검토를 수행.

- 자산실사 : 삼일회계법인

투자자 보호를 위하여 공신력있는 회계법인으로 하여금 자산의 적정성에 대한 실사 를 담당하게 함.

- 자산관리 및 자금관리 : 교보증권(주)

유동화자산의 보전, 회수, 관리업무, 유동화자산 및 관련서류의 구분보관, 관리업무 및 유동화자산에 수반되는 권리행사의 업무를 담당.

- 업무수탁 : 주식회사 외환은행

투자자의 권익보호 및 유동화프로그램의 원활한 진행을 위한 자산의 보관, 지급대행 및 기타 관리업무 담당.

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IV. 분양성 분석 및 상환방안

1. 분양성 분석

1) 아파트형 공장 분양률 추이

총 분양기간중 분양기간 경과비율 분양률 추이

(단위: %)

지역 분양기간 공장명

분양완료 기간

0 분양개시

0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9

1.0 분양완료

성남 SICOX 타워 7개월 0 51 80 100

부천 부천테크노피아2차 13개월 0 36 57 69 77 86 94 97 97 99 100

군포 군포벤티움 16개월 0 26 35 45 51 58 65 72 84 93 100

구로 우림라이온스밸리 15개월 0 31 52 70 89 99

구로 e-Biz Center 12개월 0 2 8 22 32 52 62 83 94 98 100

양평 e-Biz Center 6개월 0 56 81 89 95 95 99

※ 주 : 분양완료 기간을 1.0으로 변환하여 비교 분석함.

※ 출처 : 한국산업은행

- 아파트형공장의 분양률 추세는 초기 분양률이 높은 주거용 아파트와는 달리 공정률에 따라 꾸준히 증가하는 형태를 보임

ㆍ 아파트형공장은 지역 및 경기상황, 분양가 등 여러 조건에 따라 다르지만 대체로 초기 분양률이 낮은 편이며 준공 시까지 꾸준히 분양됨.

ㆍ분양 완료기간도 아파트의 경우 6개월 가량이 통상적이나 아파트형공장의 경우 평균 1년이상 소요되며 입주개시 이후에 분양이 완료되는 경우도 있음.

ㆍ아파트형공장 입주가능 업종이 제한적이라 수요자가 한정적이며, 사업지 이전 및 이전비용 투자결정이 쉽지 않은 기업특성상 기업이전 의사결정이 분양초기보다는 아파트형공장의 실체가 가늠되는 준공시점에 가까워져서야 이루어지기 때문임.

Æ 현재 당 사업의 경우 분양률이 30%로 저조하게 여겨질 수 있으나, 단지규모가 대규 모임(국내 최대규모)을 감안시 실제 200개 업체가 분양계약됨.

성남시에서 벤처밸리형성에 꾸준한 관심 및 행정적인 지원을 해주고 있으며, 집약형

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아파트형 공장의 이점이 부각되면서 점차 각광을 받을 것이라 예상됨.

2) 분양가 분석

성남산업단지내 아파트형공장 분양가 현황

(단위 : 평, 만원)

아파트형공장명 연면적 완공일 평균분양가

SK 아파트형공장 13,226 1998.11 275

중앙인더스피아 1 10,974 2000.12 320

현대 I 밸리 15,618 2001.5 285

벽산테크노피아 1 9,034 2002.6 282

쌍용 IT타워(1,2) 17,740 2003.3 278

포스테크노 17,820 2003.4 281

롯데 선텍시티 17,921 2003.6 294

벽산테크노피아2 13,130 2003.6 278

금강하이테크밸리 12,298 2003.7 274

크란츠테크노 22,508 2003.12 305

시콕스 타워 17,470 2004.6 302

롯데 선텍시티 10,470 2005.8 318

대성 MPC 5,800 2005.4 - (준공후 분양)

파이오니아벨리 55,000 2006.12 300 ~ 315

※ 출처 : 한국산업은행, 2004.8月 기준

- 본건 분양가격 305 ~ 315 만원선으로 경쟁력 있는 분양가 책정됨.

- 본건 근린생활 시설의 경우 평당 900만원 선으로 되어있어 인근지역에 비해 높게 책정되 어 있음. 성남 아파트형 공장의 단일동 근린생활시설 평균 분양가 500만원 초반대에서 형성되어 있음.

Æ 업계에서는 근린생활시설의 경우 본 건과 같은 단지형 아파트형공장 분양가가 단일건 물형 아파트형 공장의 분양가에 비해 대체로 180% 수준의 분양가 형성이 가능하다고 보고 있음. (※ 산업은행 자료 참조)

3) 상환방안

- 사업환경 악화에 의한 수익성 저하 정도를 판단하여 시행이익 예상

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시나리오에 따른 분양률

시나리오 조건변경 내용

시나리오 1 : 기본안 분양소진 속도의 2/3 수준 시나리오 2 : 기본안 분양소진 속도의 1/2 수준

※ 분양완료 시점을 준공후 1년으로 설정

경과분기 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

공장 기본안 20.0 35.0 50.0 70.0 85.0 95.0 98.0 100 - - - - 지연 1 14.0 24.5 35.0 49.0 59.5 66.5 72.8 79.1 85.4 91.7 95.9 100 지연 2 10.0 17.5 25.0 35.0 45.0 55.0 62.5 70.0 - - - - 근린 기본안 0.0 0.0 40.0 70.0 85.0 95.0 98.0 100 - - - - 지연 1 0.0 0.0 28.0 49.0 59.5 66.5 72.8 79.1 85.4 91.7 95.9 100 Scenario

1,2

지연 2 0.0 0.0 14.0 24.5 35.0 45.5 56 66.5 77.0 85.0 92.5 100 Scenario 3 준공후 미분양잔량 조기소진을 위해 분양가를 10~20% 인하

분양소요기간은 시나리오 1가정을 유지

시나리오 1 + 아파트형공장 준공후 분양가 10% 인하, 근린생활시설 분양가 20% 인하 Scenario 4 시나리오 2 + 아파트형공장 준공후 분양가 10% 인하, 근린생활시설 분양가 20% 인하

시나리오별 순현금흐름

(단위 : 억원) 시나리오

구분 기본안

1 2 3 4

현금유입 2,027 2,027 2,027 1,939 1,923

현금유출 1,793 1,807 1,809 1,805 1,806

순현금흐름 234 220 219 134 117

감소액 - △14 △15 △100 △117

NPV (순현재가치) 166 142 133 68 46

- 가장 부정적인 분양 시나리오(시나리오4)를 가정했을 때 현금흐름 117 억원, NPV 46 억 원 이상이 가능함.

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V. 시행사 및 시공사 분석

1. 시행사 개요

시행사인 피앤디밸리(주)는 부동산개발 전문회사인 피앤디그룹(주)의 당사업 시행을 위한 법인으로서 실질 시행주체인 피앤디그룹(주)는 다수의 시행실적을 보유하여 시행실적 능력 을 검증 받았음.

1) 피앤디그룹(주) 개요

① 업체개요

대표자 이용백 설립일 1994년

주요제품 주택신축,판매, 서비스 자본금 7억원

종업원수 15명 상장 비상장

② 주주현황

주주명 주식수(주) 금액(백만원) 지분율(%)

이용백 61,600 308 44

유순자 42,000 210 30

이미애 36,400 182 26

계 140,000 700 100

③ 경영진현황

주요직위 성명 생년월일 학력 및 경력

회장 정재호 ’58.8.19 고려대, 미 퍼시픽대, 현대건설 대표이사 이용백 ’56.5.5 국민대, 신일건설, 마로종합건설

④ 주요연혁

- 1993.10 피앤디그룹 설립 - 1994. 3 피앤디개발(주) 설립

주택건설 및 종합건설 면허취득(피앤디개발)

속초 영랑 그린맨션, 수원 권선구 주상복합, 대전 선화그린빌 시행

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- 1995 경북 리버프라자APT, 속초 영랑호 원룸APT 시행 - 1996 용인 신봉리 전원주택단지 시행

- 1999 용인 풍덕천 두산APT 시행

- 2000 죽전 대림 e편한세상APT 시행

- 2001 방배동 대림APT 시행대행, 서초동 솔로빌 오피스텔 시행 - 2002 P&D Group USA Inc. 현지법인 설립

- 2003 신도림 팰러티움 주상복합 시행

- 2004.4 뉴저지 타운하우스 지주 공동작업 약정체결

2004.5 뉴욕 퀸스지역 SKY TOWN 주상복합 45층 개발사업 토지매매 약정체결 2004.12 성남 SKⓝ테크노파크 시행

2) 진행사업

2. 시공사 개요

가. SK건설㈜

2005년 시공능력평가액 11위업체 이며, 2005.9月 기준 기업어음등급 A3+(한기평), 회사 채등급 BBB+(한신평) 업체임

1) SK건설(주) 개요

대표자 손관호 설립일 1962

주요제품 토목공사, 주택건설, 플랜트엔지니어링

자본금 1,282 억원

종업원수 1,995 명 기업형태 금감위등록, 대기업

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2) 요약 재무제표 (단위 : 천원)

결산년월 총자산 자본금 순매출액 순이익

2004.12.31 1,434,898 128,224 2,181,119 19,863 2003.12.31 1,527,735 98,328 1,651,196 19,876 2002.12.31 1,394,569 314,984 1,408,334 △191,774

나. 고속도로관리공단

1) 고속도로관리공단 개요 (기업어음 A2-, 회사채 A-; 한기평 한신평)

대 표 자 이원보/ 손정

설립일자 1987년 2월18일

종업원수 562명 (2004년 12월 현재)

기업형태 외감 , 대기업

본사주소 (467-866)경기 이천시 부발읍 아미1리 697-23

그 룹 명 계룡

주력기업 계룡건설산업㈜

2) 요약 재무제표 (단위 : 천원)

결산년월 총자산 자본금 순매출액 순이익

2004.12.31 105,453,391 11,109,970 226,124,156 12,254,727

2003.12.31 91,586,903 11,109,970 258,138,727 8,188,161

2002.12.31 74,578,399 11,109,970 258,235,266 6,626,741

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VI. 결론

1. 분양성

대상 사업인 성남 “SKⓝ테크노파크”는 아파트형 공장이라는 특성상 타 사례와 비교를 통 해 보더라도 준공시점에 가까워져 분양률이 높아지는 특성이 있어 현재의 분양율 39%에 대해서 부정적으로만 볼 수 없으며, 복합단지 라는 점과 성남시의 제도적 지원 등 추후 분 양에 대해 긍정적인 요소가 존재함.

2. 시행 및 시공 Risk

성남 SKⓝ테크노파트 시행사인 피앤디밸리(주)는 모회사인 피앤디그룹(주)의 시행을 위한 법인으로서, 피앤디그룹(주)의 경우 여러 건의 시행경험을 통해 시행능력을 검증 받았으며 시공사인 SK 건설(주) 또한 시공능력 11위 업체의 검증된 시공능력을 보유하고 있어 시행 및 시공에 대한 Risk는 상대적으로 적음.

3. 원금 상환 Risk

위에서 분석한 바와 같이 비관적인 시나리오를 통한 분석을 통해서 예상한 현금 흐름인 경 우에도 117억원의 시행이익 발생이 예상되어 지며, 피앤디그룹(주)의 대표이사 연대보증 및 피앤디개발(주)의 법인 연대보증을 통해 추후 발생할 타 사업장의 현금흐름(신도림 팰러티 움)을 통한 원금상환을 예상할 수 있어 Risk가 더욱 줄어듦.

결론적으로 당 사업의 경우 SK건설(주)의 책임준공으로 인한 준공 Risk Hedge, 타사 사례 분석을 통한 준공시점에서의 분양률 고조 기대, 보수적 시나리오를 적용했을 경우 117억원 의 예상 시행이익이 가능함.

이에 당사는 위와 같은 사실과 분석에 기초하여 피앤디그룹㈜의 미분양상가 담보와 장래 발생 이익인 피앤디밸리(주)의 사업시행이익의 양도를 통한 유동화 90억원을 제안하고자 합 니다.

(16)

VII. Point of Contact

● 부동산써브 부 동 산 금 융 팀

⊙

이사 송 동원

☞ T e l . 3 4 5 2 - 8 6 0 9

☞ C . P . 0 1 0 - 9 1 1 5 - 2 5 5 7

☞ E - m a i l : d 1 s o n g @h a n m a i l . n e t