고령화에 대응한 역모기지 대출제도 활성화방안
최형석｜홍익대학교 경영학과 조교수
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특 집 인구 사회 구조 변화 와 주택 정책 방향
머리말
65세 이상 노인인구가 전체 인구의 7%가 넘으면 고령화사회, 14%가 넘으면 고령 사회, 21%가 넘으면 초고령사회라고 하는데, 통계청의 인구추계를 보면 우리나 라는 2000년 7.2%로 고령화사회에 진입했으며, 2018년에는 14.3%로 고령사회에 진입하고, 2026년에는 20.8%로 초고령사회에 진입할 것으로 예상된다. 우리나라 의 고령화 속도는 OECD 국가 중 가장 빠르게 진행되고 있다. 고령화는 단순히 인 구구조의 변화에 그치는 현상이 아니라, 모든 세대 및 계층에게 영향을 미치므로 철저한 대비가 필요하다. 고령화 시대에 일어날 수 있는 여러 가지 문제점 중에서 가장 절실한 부분이 은퇴 후 세대가 왕성한 경제활동을 하던 시기와 같은 삶의 질 을 유지하기 위해 필요한 재원의 마련인데, 고령화가 더욱 가속화되면 정부의 힘 만으로는 이를 감당하기가 어려워진다. 과거 정부 주도적으로 국민의 노후 복지 를 관리했던 유럽의 선진국들도 국가 재정의 한계로 가족의 역할을 강조하고 있 다(OECD. 2008).
은퇴 후에는 소득은 없고 지출은 많기 때문에, 이 시기에는 새롭게 투자를 해서 재산을 불리기보다는 연금을 통해 꾸준히 현금을 유입함으로써 가계를 안정적으 로 이끌어가는 것이 바람직하다. 미국, 유럽 등의 주요 선진국들은 고령화사회의 진전으로 노후소득이 부족해지는 위험에 대비하기 위해 2차 세계대전 이후부터 3층 보장이론에 입각한 노후소득보장체계를 구축해왔다. 3층 보장이란, 노후생계 를 유지할 수 있도록 도와주는 사회보장적 성격의 국민연금, 기업의 퇴직금제도
리나라의 경우도 3층 노후소득보장체계가 이미 구축되어 있다.
그러나 최근 산은경제연구소에서 발표한 ‘고 령화와 은퇴자산의 적정성’ 보고서에 따르면 은 퇴 후 국민연금에만 의존해서는 파산의 위험이 매우 크다고 한다. 또한 퇴직연금제도가 2005년 12월에 도입되었음에도 불구하고, 퇴직연금 사 업자가 은행, 증권사일 경우 일시금 방식 위주로 운영되고 있으며, 퇴직금을 일시에 수령하여 무 분별한 투자로 소중한 재산을 탕진하는 사례도 늘고 있어 안정적인 노후 생활을 위한다는 본래 의 취지와 어긋나고 있는 상황이다. 결국 은퇴 후 노후생활을 안정적으로 유지하기 위해서는 은퇴 이전부터 장기적 안목을 가지고 은퇴설계를 할 필요가 있으며, 개인연금처럼 스스로 준비하는 저축을 통한 준비가 요구된다.
‘2010 서울서베이 사회상’ 조사 결과에 따르 면, 서울의 베이비붐 세대는 10가구 중 7가구 (68.3%)가 주택을 소유하고 있고, 이들 베이비 부머 153만 명의 은퇴(정년 55세 기준) 시기는 2010년부터 2018년 사이에 집중될 것으로 전망 됐다. 상당수의 예비 은퇴자들이 주택의 형태로 자산을 보유하고 있는 상황에서, 역모기지 상품 을 활용한 노후준비를 적극 활용해야 한다. 모 기지는 원래 미국 등에서 크게 인기를 끌고 있 는 주택담보대출 상품인데, 이러한 구조를 거꾸 로 적용한 역모기지 상품은 60세 이상의 고령 계 약자에게 미리 매월 일정금액을 대출하여 지급 하고 계약자가 사망한 후에 담보로 잡힌 주택을 처분하여 대출금을 상환하는 형태의 금융 상품
품을 출시하였다. 이 글에서는 역모기지의 구조 를 살펴보고 활성화 방안에 대해서 검토해보고 자 한다.
역모기지 상품 구조
역모기지는 대출 상품과 연금 및 보험 상품이 결 합한 복합적인 금융 상품이다. 일반적인 모기지 상품과는 달리 현재 소유하고 있는 주택을 담보 로 하여 매월 일정금액을 지급받는 상품이다. 따 라서 계약자가 사망하거나 계약을 해지하는 시점 까지 계속해서 지급받은 대출금의 원금과 이자를 담보된 주택을 처분하여 상환한다. 이때 주택의 처분가격이 대출금의 상환액보다 높은 경우에는 잔액이 상속인에게 상속되지만, 주택의 처분가 격이 대출금의 상환액에 못 미치는 경우에는 계 약자나 상속인에게 더 이상의 부담을 주지 않고 차액을 주택금융공사가 지급하는 보험의 성격이 결합되어 있다.
고령화에도 불구하고 공적연금이나 사적연금 등을 통한 노인 복지가 선진국에 비해 미흡한 우 리나라의 상황에서, 역모기지는 고령자들에게 적절한 여유 생활자금을 제공할 수 있는 훌륭한 대안이 될 수 있다. 하지만 역모기지의 경우 대출 기간이 계약시점에 확정되지 않을뿐더러 계약자 가 사망할 때까지 장기간에 걸쳐서 대출이 이루 어지며, 대출금을 갚는 돈의 원천이 상환시점의 주택가격이므로, 돈을 빌려주는 금융기관의 입 장에서 볼 때 역모기지는 불확실하고 리스크가 큰 금융 상품이다. 이러한 리스크를 국가가 주택
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금융공사를 통해 부담하는 보증보험을 제공함으로써 역모기지의 공급을 획기적으 로 증가시킬 수 있다. 뿐만 아니라 정부 보장 역모기지의 경우 대출을 받은 차입자 가 대출 종료시점에 이르기까지 역모기지 대출로 인한 채무액을 상환하기 위해 대 출자로부터 주택 매각을 요구받지 않으며, 대출자가 차입자에게 대출금을 지속적 으로 지급하지 못하는 사유가 발생하면 정부가 계속 지급하는 등의 차입자 보호장 치가 마련되어 있어 수요를 증가시킬 수도 있다.
주택연금 공급 현황 및 향후 수요 예상
우리나라의 고령화는 매우 빠르게 진행되고 있지만, 이미 은퇴한 고령자는 물론이 고 은퇴를 앞두고 있는 예비은퇴자들도 대부분 노후생계준비가 제대로 되어 있지 않다. 이러한 문제를 해결하려는 사회안전망 확충의 방안으로 우리 정부는 공적 차원의 주택연금 역모기지 상품을 개발·도입하였다. 2007년 출시된 이래 7,500 가구가 넘는 고령가구가 역모기지 상품을 이용 중이며(한국주택금융공사. 2012), 성공적으로 정착하고 있다. 2007년 하반기에 515건의 신규 가입을 시작으로 주택 연금의 공급은 지속적으로 증가하여 도입 후 4년이 지난 2011년에는 2,936건의 신규 가입을 기록하였다. 1961년 최초로 역모기지 상품이 도입된 미국의 경우에 도, 1989년에 주택도시개발부(Department of Housing & Urban Development:
HUD)가 개발한 주택자산전환모기지(HECM) 상품이 등장하면서 시장이 활성화 되기 시작하였는데, HECM 출시 이후 4년 동안 3,529건 가입에 그친 것과 비교할 때 우리나라의 주택연금 가입 추세는 훨씬 빠른 것이다.
우리나라의 경우 인구의 빠른 고령화로 인하여 소득구조가 열악한 서민 고령 층이 소득하위계층으로 추락할 것으로 예상되며, 이러한 노인가구의 생활안정을 위해 도입된 주택연금에 대한 관심과 수요가 계속해서 증가할 것으로 보인다. 주 택금융공사가 2010년도에 실시한 ‘주택연금 수요실태조사’에 따르면, 주택을 보 유한 일반노년층 중 11.2%가 주택연금을 이용할 의향이 있다고 응답하였고, 주 택연금 상담자의 37.1%가 주택연금을 이용할 의향이 있다고 응답하였으며, 이들 의 주택연금 이용 의향 시기는 향후 1년 이내로 응답한 비율이 가장 높은 것으로 나타났다.
역모기지 수요에 영향을 미치는 요인으로는 노년층의 연령과 주택보유율뿐만 아니라, 월평균 수입 금액 및 구성, 월평균 지출 금액 및 구성, 보유자산 금액 및 구성, 주택연금 상품에 대한 인지도 및 이용 의향 등이 있는데, 이러한 다양한 요
로 고려하여 향후 주택연금의 신규 수요가 2015 년에는 5,464가구, 2020년에는 1만 1,648가구, 2025년에는 1만 9,870가구로 매년 지속적으로 증가할 것으로 예상하고 있다. 이러한 역모기지 상품 도입 초기의 지속적인 신규 수요 증가는 우 리보다 먼저 이 상품을 도입한 미국 등의 나라에 서 관찰된 결과와도 일치한다.
역모기지 상품 활성화 방안
1. 장기 상품의 단점 극복
역모기지는 계약자가 사망할 때까지 장기간에 걸 쳐 월지급금이 지급되는 상품이다. 그러므로 월 지급금을 산정할 때 적용되는 미래 주택가격 상 승률, 대출 이자율, 계약자 사망률 등과 같은 주 요 변수들이 앞으로의 경제상황 등을 적절히 반 영하여 변경되지 않는다면, 잠재적인 수요자의 관심을 잃을 위험이 있다. 예를 들어, 주택가격이 상승할 것으로 예상되지만 이러한 변화가 반영되 지 않는다면 월지급금이 상대적으로 적게 산정될 것이고, 이에 실망한 은퇴자들이 결국 역모기지 의 이용을 꺼리게 될 것이다.
주택금융공사는 장기대출 상품인 주택연금의 이러한 특성을 잘 인식하고 주요 변수들을 주기 적으로 변경하여 적용하고 있는데, 낮아진 시중 금리와 앞으로 주택가격 상승은 둔화되고 기대 수명은 늘어날 것이라는 점을 반영하여 2012년 2월 1일 이후 가입자에게는 연 6.33%의 연금산 정 이자율과 연 3.3%의 주택가격 상승률, 2010
령, 지급유형 등에 따라 증가할 수도 있고 감소 할 수도 있는데, 일반주택을 기준으로 정액형의 경우 60대 초반 가입자의 월지급금은 0.1~1.5%
증가하고, 60대 중반부터는 0.1~7.2% 감소한 것으로 나타났다. 그러나 변경되는 주택연금의 주요 변수는 기존 가입자에게는 영향이 없으며, 가입시점에 결정된 주택연금을 동일하게 받게 된다.
2. 수요의 질적 성장
지속적인 홍보와 출시 이후 초기의 문제점을 개 선하고 연금수요 확대 등을 위하여 제도를 개선 하려는 노력과 아울러, 과거와 같이 주택가격이 큰 폭으로 상승하기 어렵다는 인식과 자녀에게 의지하지 않고 스스로 노후를 해결하려는 인식 의 확산에 따라 주택연금에 대한 수요는 꾸준히 증가할 것으로 전망된다. 이러한 양적인 수요 증 가와 더불어 질적인 측면을 함께 고려할 필요가 있다.
역모기지 상품의 월지급금을 결정하는 주요 변수들은 주택연금 계약자의 주거형태나 거주지 역에 관계없이 동일하게 적용되는데, 만약 계리 모형에서 가정하고 있는 주요 변수들의 분포가 주택연금 계약의 실제 분포와 괴리가 있다면, 앞 으로 발생할 수 있는 손실을 담보해야 하는 주택 금융공사에 잠재적인 부담이 될 수 있다.
국민은행에서 매월 집계하는 주택매매가격 지수를 보면 주택가격은 지난 25년간 전국적으 로 평균 163% 증가하였는데, 아파트의 경우에는
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338%나 증가한 반면 단독주택의 경우에는 48% 증가에 머물렀다. 서울 지역만 보 더라도 같은 기간 동안 평균적으로는 192% 증가하였는데, 아파트는 392% 증가하 였지만 단독주택은 100% 증가에 그쳤다. 이와 같이 아파트와 단독주택의 주택매 매가격 상승 추세가 서로 다르게 진행된다면, 주택금융공사가 담보하는 주택연금 계약자의 주택형태에 단독주택의 비중이 아파트의 비중보다 큰 경우 공사가 더 큰 위험에 노출될 수 있다.
주택연금은 대출의 성격을 지니고 있기 때문에, 실제 주택가격 상승률이 월지 급금을 산정할 때 반영된 상승률보다 높거나 낮은 경우에도 계약자에게는 별다른 손실을 입히지 않는다. 물론 보다 높은 주택가격 상승률이 적용된다면 더 많은 월 지급금을 받을 수 있겠지만, 이것은 나중에 갚아야 할 원리금이 더 커지는 결과를 가져오기 때문이다. 하지만 실제 주택가격 상승률이 이미 반영된 상승률보다 낮 아서, 갚아야 할 대출금이 상환 시의 주택가격에 미달하는 경우, 그 차액을 부담 해야 하는 주택금융공사 입장에서는 보다 보수적인 상승률을 적용하는 것이 바람 직하다. 아직은 주택연금이 도입된 지 5년에 불과하기 때문에 주택연금 계약자만 으로는 축적된 데이터의 양이 많지 않아서 직접 비교는 바람직하지 않고 적극적 인 홍보 등으로 신규 계약자의 양적인 성장을 이끌어낼 필요가 있겠지만, 주택연 금은 장기 상품이므로 계리모형상의 주요 변수와 실제 값 사이에 약간의 차이가 발생해도 커다란 부담이 될 수 있음을 항상 염두에 두면서 주택연금 계약자의 보 유주택 유형 및 지형 등을 지속적으로 관찰하여 모형상 주요변수 값들과의 괴리 가 발생하지 않도록 적극적인 홍보나 인센티브 부여 등을 활용하여 질적인 성장 을 관리할 필요가 있다.
3. 초기 보험료 부담 완화
주택연금의 경우 계약자가 사망하는 등의 이유로 대출을 상환하는 경우 주택가격 이 대출 원리금보다 낮은 경우에도 상속을 받는 가족 등에게는 추가적인 부담의 의무가 없고, 주택금융공사가 그 차액의 지급을 보증한다. 이러한 보증에 대한 대 가로 계약시점에 주택가격의 2%에 해당하는 초기보험료와 매년 그동안 원리금의 0.5%를 연보험료로 납부하는데, 이러한 보증료는 계약시점에 계약자가 직접 지불 하는 것이 아니라 대출금으로 충당하는 것으로 보기 때문에, 대출 종료시점에 대출 원금에 더해 상환한다. 따라서 대출계약 후 얼마 지나지 않아서 주택 매각 등의 이 유로 역모기지 대출을 조기에 상환하는 경우 주택가격의 2%에 이르는 초기보증료
비록 우리나라 주택연금에 부과되는 보험료 율이 미국 등 역모기지 상품을 먼저 도입하여 시 행하고 있는 나라와 비교하면 유사한 정도여서 합리적인 수준으로 받아들여지고 있지만, 초기 보험료가 부담스러워 주택연금 가입을 꺼리는 계 약자들을 위하여 부담을 줄여주는 옵션을 제공하 고 있는데, 이것이 HECM Saver다.
2010년 9월 미국 연방주택청(Federal Housing Administration: FHA)은 초기보험료 부담을 낮춰주는 HECM Saver option1)을 발 표했다. 전통적인 방식(HECM Standard)의 경 우 2%의 초기보험료율이 적용되지만, HECM Saver의 경우에는 0.01%의 초기보험료율이 적 용된다.
예를 들어 주택가격이 3억 원인 경우 HECM Standard를 적용할 때는 600만 원의 초기보험 료가 부과되지만, HECM Standard의 경우에는 단지 3만 원의 초기보험료만 부과되는 것이다.
물론 HECM Saver의 경우 주택가격을 HECM Standard의 경우보다 낮게 적용하기 때문에 계 약자가 받을 수 있는 월지급금이 결과적으로 10%에서 18% 정도 줄어들지만, 보유한 주택의 가치 전부를 담보로 연금수령액을 최대화할 필 요가 없는 계약자들에게는 상당히 매력적인 제 안이다. 대출 원리금에 대한 지급을 보장하는 주 택금융공사의 입장에서도 3억 원의 주택에 2억 5 천만 원을 적용하여 월지급금을 산정한다면, 계 약자 사망 시에 대출원리금이 주택가격보다 커질
다고 할 수 없다.
이러한 HECM Saver의 도입을 통해 주택연 금에 적극적인 관심을 갖지 않던 계약자층을 끌 어들임으로써 계약자의 다양성을 통한 담보주 택 포트폴리오의 안정화를 이끌어낼 수 있을 것 이다.
4. 금융기관의 적극적인 참여 유도
주택가격이 하락하는 시기에 금융기관은 주택연 금을 통한 대출을 꺼리는 경향이 있다. 주택가격 이 하락하여 대출원리금이 주택가격을 초과하는 경우에도 주택금융공사에서 그 차액을 지급하기 때문에 금융기관에서 대출을 꺼릴 이유가 없어 보이지만, 주택시장이 침체된 경우에는 계약자 의 주택이 매매되는 데 시간이 걸리는 등 유동 성의 문제가 잠재되어 있기 때문이다. 지난 7년 간 계속해서 하락하고 있는 미국 주택시장에서 도 이러한 모습을 관찰할 수 있는데, 2011년에는 Bank of America와 Wells Fargo 같은 대형 금 융기관들이 역모기지 상품의 신규 판매 중단을 선언했다. 2011년 4월 기준으로 미국 역모기지 시장의 44%를 차지하던 두 금융기관의 철수는 다양한 금융기관의 서비스를 비교하면서 계약자 에게 맞는 상품을 선택할 수 있는 기회가 제한된 다는 면에서 큰 손실이라고 볼 수 있다.
또한 주택가격이 하락하는 경우에는 계약자 의 입장에서도 더 많은 월지급금을 받기 위해서
1) UD No. 10-205. 2010년 10월 4일부터 시행하였다.
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특 집 인구 사회 구조 변화 와 주택 정책 방향
역모기지 가입시점을 늦추려는 경향이 있는데, 이 때문에 역모기지 시장이 위축되 는 결과를 낳기도 한다. 금융기관 입장에서는 ‘3개월 CD 금리+1%’ 정도의 이자 수익을 얻기 위해서 만기도 정해지지 않은 대출상품에 지출해야 하는 여러 비용들 을 생각해보면 이들 금융기관의 결정이 불합리한 것은 아니다. 그러므로 다양한 인센티브의 제공 혹은 주택연금과 연계된 기타 금융 상품의 개발 등을 통해 금융 기관들이 주택연금을 적극적으로 판매하도록 독려할 필요가 있다.
맺음말
급속히 고령화되어가는 우리나라의 경우, 비록 사회보장·기업보장·자기보장의 3층 노후소득보장체계가 이미 구축되어 있지만 사회보장 성격의 국민연금에만 의 존해서는 결코 안정적인 노후를 보장할 수 없다. 이러한 현실에서 경제활동을 하 는 동안 충분한 저축이나 개인연금과 같은 자기보장을 준비해두지 못한 고령자들 에게 보유하고 있는 주택을 담보로 하여 생활에 필요한 자금을 제공하는 역모기 지 상품은 사회안전망의 역할을 충실히 할 것으로 기대된다. 미국 등 역모기지를 먼저 도입한 나라의 예에서 알 수 있듯이 이 상품에 대한 수요는 꾸준히 늘어날 것 으로 보이며, 더 많은 사람들에게 혜택이 돌아갈 수 있도록 지속적인 홍보가 필요 할 것으로 보인다. 이러한 양적인 증가와 더불어, 주택연금의 지급을 보증하는 주 택금융공사의 위험 분산이라는 관점에서 볼 때, 주택연금 가입자가 특정 지역이나 특정 형태의 가옥, 특정 연령대에 편중되지 않도록 주택연금에 대해 잘 모르거나 호응이 떨어지는 지역과 계층의 수요자들도 이러한 연금의 풀(pool) 안으로 끌어 들이는 노력이 요구된다.
주택연금 출시 초기의 문제점을 개선하고 연금수요자의 저변을 확대하기 위하 여 가입대상 주택가격의 한도를 올리거나 가입연령 제한을 완화하는 등의 제도 개 선을 통해 더 많은 은퇴자들이 주택연금에 가입하게 되었다. 또한 경제상황이 변 해감에 따라 월지급금 산정 시에 적용되는 주택가격 상승률, 이자율, 사망률 등을 적절히 수정하여 반영함으로써 계약자들에게 합리적인 보상이 돌아가도록 하는 노력은 더 많은 노년층의 관심을 유발하고 주택금융공사의 담보주택 포트폴리오 의 안정화에도 크게 기여할 것으로 기대된다. 이와 더불어 미국의 HECM Saver 와 같은 보다 적극적인 옵션을 계약자에게 부과하여 주택가격이 하락하는 시기에 자칫 주택연금에서 관심이 멀어질 수 있는 계층의 수요를 활성화시키는 노력도 필 요할 것이다.
금융기관을 독려할 필요가 있다. 대출 금융기관 입장에서 주택연금과 관련된 불확실성을 해소하 고 추가적인 인센티브를 부여하는 등의 지원을 통해서 금융기관들이 보다 적극적으로 판매에 나 설 때, 주택연금 시장이 더욱 안정적으로 활성화 될 것이다.
참고문헌
한국주택금융공사 보도자료. 2012년 2월 13일자.
OECD. 2008. The Future of the Family to 2030.