주택저당채권 유동화시장 현황과 향후 과제

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주 택 시 장 변 화 와 정 책 대 응 4

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주택저당채권 유동화시장 현황과 향후 과제

인혜원｜국민은행 자산유동화팀 과장

머리말

1967년 주택은행이 설립된 이래 1990년대 초반까지 우리나라 주택금융시장은 주

택은행 중심의 독점적 공급체제 및 만성적인 초과수요 현상을 보였다. 이러한 문 제를 해소하기 위한 필수불가결한 과제로서 주택저당채권 유동화제도의 도입이 지속적으로 논의되어 왔다. 그러나 당시의 경제적·법률적 여건을 고려할 때 주 택저당채권 유동화제도의 도입은 요원한 것으로 보였다. 그러던중 1997년말 외환 위기 이후 긴박하게‘자산유동화에관한법률(이하‘유동화법’이라 한다)’이 제정 되면서 주택저당채권 유동화가 가능하게 되었고, 이어서‘주택저당채권유동화회 사법(이하‘채권유동화회사법’이라 한다)’의 제정으로 다각적인 제도기반이 마련 되었다.

한편, 금융기관 구조조정 과정을 거치면서 1990년대 후반부터 시중은행을 비 롯한 금융기관의 주택자금대출시장 진입이 활발해지면서 주택가격 대비 대출한 도(Loan to Value: LTV) 확대, 금융기관간 금리 경쟁 등에 힘입어 주택자금대출 규모도 크게 증가하고 있다. 그러나 이러한 주택자금대출시장의 확대는 주택저당 채권 유동화제도의 도입에 기인하였다기보다는 다른 요인에 힘입은 바 크며, 오 히려 주택저당채권 유동화시장은 주택자금대출시장이나 다른 자산유동화시장의 양적 확대와 비교할 때 미흡한 점이 많다고 하겠다.

이러한 점을 고려하여 다음에서는 주택저당채권 유동화시장의 전반적인 현황 을 살펴보고, 우리나라 실정에 적합한 주택저당채권 유동화시장을 형성하기 위해

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필요한 향후 과제에 대해 검토해 보고자 한다.

주택저당채권 유동화시장 현황

1. 주택저당채권 유동화제도 개요

1) 도입배경

주지하는 바와 같이 IMF체제는 우리나라 금융 시장에 새로운 전기가 되었다. 주택저당채권 유 동화제도의 도입도 그 과정에서 이루어진 것이 라고 하겠다. 1998년 4월 14일 제4차 경제대책 조정회의에서는 금융·기업구조 개혁추진 방안 의 일환으로서 자산유동화증권(Asset-Backed

Securities: ABS) 발행을 위한 특별법을 제정하

였다. 같은 시기, 이와는 별도로 건설교통부가 주관하여 주택저당채권 유동화제도의 도입을 위 한 입법이 준비됨으로써 ABS와 주택저당증권 (Mortgage-Backed Securities: MBS)은 각각 별 도의 입법으로 추진되었다. 그러나 두 가지 증권 의 구조나 적용대상이 되는 특례가 유사하기 때 문에 양자를 굳이 구분하여 입법화할 필요성이 있는지에 대한 의문이 제기되었고, 전문가 및 관 계기관의 의견을 수렴한 결과 주택저당채권 유 동화는 자산유동화의 한 유형으로서‘유동화법’

에 포함하여 규정되었다. 동법은 1998년 9월 16 일 정부 공포로 제정되었다.

그러나 유동화법은 명목상 회사(Paper

Company)인 유동화전문회사(Special Purpose Company: SPC)를 통한 유동화를 의도하는 것으

로, 이러한 방식만으로는 주택저당채권 유동화 를 지속적이고 전문적으로 추진할 수 없다는 의 견이 제시되어 1999년 4월 미국의 FNMA 등과 같은 주택저당채권 유동화 중개기관의 설립을 보장하는‘채권유동화회사법’이 제정되었다. 동 법에 따라 1999년 9월‘한국주택저당채권유동화 회사(이하 KoMoCo라 한다)’가 설립되었으며, 이로써 주택저당채권 유동화를 위한 법률적·제 도적인 기반이 마련되었다고 하겠다.

2) 유동화방식

주택저당채권 유동화는 두 가지 방식, 즉 SPC를 통한 방식과 채권유동화회사를 통한 방식이 있 다. 먼저 SPC를 통한 방식은 유동화법상 SPC를 설립하여 주택금융기관이 유동화대상 주택저당 채권을 SPC에 양도하고, SPC는 이를 근거로

MBS를 발행하게 된다. 이때 주택저당채권은 주

택을 담보로 하는 채권이면 족하고, 주택구입 여 부 등 대출용도에 대한 별도의 제한은 없다. SPC 가 발행하는 MBS는 회사채, 출자증권, 수익증 권 등의 형태로 발행될 수 있으나(유동화법 제28 조~제32조), 대부분 원리금이체식(pay-

through)의 회사채로 발행되며, 신용보완은 선/

후순위 구조, 외부 금융기관에 의한 신용공여 (Credit Line) 등이 이용된다.¹⁾

채권유동화회사를 통한 방식은 금융기관이 채권유동화회사에 주택저당채권을 양도하고, 이 를 근거로 하여 채권유동화회사가 MBS를 발행 하는 것이다. 현재 채권유동화회사로는

1) 채권유동화회사는 SPC가 발행하는 MBS에 대해서도 지급보증할 수 있으나(채권유동화회사법 제13조), 아직까지 SPC가 발행한 MBS에 대해 채권유동화회사가 지급보증한 사례는 없다

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2)‘채권유동화회사법’은 설립근거법이 아니라 사업법의 형태다. 따라서 법적요건을 구비할 경우 금융감독위원회

의 인가를 받아 회사를 설립할 수 있다(채권유동화회사법 제3조). 현재 유일한 채권유동화회사인 KoMoCo는 자본금이 1063억 원이며, 주주는 건설교통부(28.3%), 국민은행(28.2%), 외환은행(14.1%), 삼성생명(9.5%), IFC(9.5%), 메릴린치(9.5%) 등으로 구성되어 있다

3) 채권유동화회사의 지급보증한도는 자기자본의 30배 이내다(채권유동화회사법 제13조)

KoMoCo가 있다.

²⁾ 이 방식의 경우 유동화대상 자산인 주택저당채권은 주택구입 또는 건축에 소요되는 대출자금 또는 차환자금 등 이른바 주택자금대출계정에서 처리된 대출채권으로 제한된다(채권유동화회사법 제2조 제2호). 채권유동화회사 가 발행하는 MBS는 자기신탁을 설정하여 발행하는 수익증권이며, 채권유동화회 사는 이와 별도로 주택저당채권을 담보로 주택저당채권담보부채권(Mortgage-

Backed Bond: MBB)을 발행할 수 있다. 지금까지 발행된 MBS는 모두 원리금이

체식(pay-through) 형태이며, 아직까지 MBB가 발행된 사례는 없다. MBS의 신용 보완은 선/후순위 구조 이외에 채권유동화회사의 지급보증이 이용된다.³⁾

3) 지원제도

SPC에 의한 방식이나 채권유동화회사에 의한 방식은 모두 MBS를 발행하는 과정

이며, 그 과정에서 적용되는 특례에는 큰 차이가 없다. 다만, KoMoCo는 정부출 자기관이라는 점을 고려하여 이를 통한 유동화의 경우 별도의 지원제도를 두고 있다.

우선, 두 가지 방식 모두 MBS의 기초자산인 주택저당채권을 양도하는 데 대한 특례를 마련하고 있다. 첫째, 주택저당채권은 대부분 근저당권으로 담보되어 있 다. 때문에 금융기관이 채무자에게 근저당권으로 담보된 채권의 금액을 정하여 추가로 채권을 발행하지 않고 채권의 전부를 양도하겠다는 내용의 통지서를 내용 증명우편으로 발생한 때에는 채무자가 10일 이내에 이의를 제기하지 않는 한, 통 지서를 발송한 날의 다음날 해당 채권이 확정된 것으로 하고 있다(유동화법 제7 조의2, 채권유동화회사법 제6조의2). 둘째, 주택저당채권의 양도시 별도의 저당 권이전등기를 하지 않더라도 금감원에 양도(또는 신탁)등록한 때 저당권이 이전 된 것으로 하고 있다(유동화법 제8조, 채권유동화회사법 제7조). 이러한 특례를 통하여 채권양도에 소요되는 비용과 시간을 절약하게 되어 MBS 발행의 효율성 을 제고할 수 있게 된다.

한편, ABS 보유시 위험가중치가 100% 적용되는 것에 비해 SPC가 발행한

MBS는 50%, 채권유동화회사가 발행한 MBS는 20%의 위험가중치가 각각 적용

된다.⁴⁾그밖에 채권유동화회사가 MBS를 발행하는 경우에는 유가증권신고서 제

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출의무를 면제하고 있으며, MBS에 대해서는 이 자소득세 감면, 종합소득세 분리과세 등 세제상 지원이 마련되어 있다.

2. 주택저당채권 유동화시장 현황

1) 주택자금대출시장 현황

제2차 주택금융시장(Secondary Mortgage

Market)인 주택저당채권 유동화시장은 주택자

금대출시장 즉, 제1차 주택금융시장(Primary

Mortgage Market)을 전제로 형성된다. 따라서

주택저당채권 유동화시장을 이해하기 위해서는 우선적으로 주택자금대출시장에 대해 파악하여 야 한다.

주택자금대출시장은 1990년대 중반 할부금융 사가 등장함으로써 취급기관의 다변화 계기가 마련되었고, 최근에는 시중은행을 중심으로 금 융기관간 주택자금대출 경쟁이 치열해지고 있

다. 이러한 현상은 IMF체제 이후 금융기관이 구 조조정을 거치면서 상대적으로 신용위험이 낮은 가계금융, 특히 주택담보대출에 대한 관심이 높 아진 데다 주택담보대출에 적용되는 위험가중치 가 50%이기 때문에 은행의 주요 재무목표인

BIS자기자본비율 제고에도 기여하는 데 따른 것

이다.

시중은행의 적극적인 주택금융시장 진출에 힘입어 주택자금대출 잔액은 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 2001년말 현재 주택자금대출 잔액 은 72조 9245억 원으로, IMF체제가 시작되었던

1997년 말에 비해 약 26.4% 증가한 규모다(<표 2>참조). 이 규모는 주택자금대출계정으로 취급

된 대출만 포함된 것으로, 실제 시중은행이 취급 한 주택담보대출을 주택자금대출에 포함할 경우 그 규모는 훨씬 더 크다고 할 것이다.

최근 주택자금대출시장의 몇 가지 특징을 살 펴보면 다음과 같다. 첫째, 금융기관은 주택금융

4) SPC가 발행한 MBS의 경우 독립된 수탁기관의 기초자산 관리, 완전한 담보권, 원리금상환에 충분한 발행구조, 현금흐름의 안전한 운용 등 일정한 요건을 충족한 경우 50%의 위험가중치를 적용하고 있다. 반면, KoMoCo가 발행한 MBS의 경우 정부가 최대주주인 점, 금융감독위 원회로부터 업무감독과 은행수준의 자본적정성 등 건전성 감독을 받고 있는 점, 국제적 적용례 등을 감안하여 20%의 위험가중치를 적용하 고 있다(금융감독원 조사연구국. 2000·4. ‘주택저당증권 등에 대한 위험가중치 적용기준’. 「금융감독정보」제2000-15호)

<표 1> 유동화방식별 주요 특징 비교

구분 SPC에 의한 방식 채권유동화회사에 의한 방식

근거법 자산유동화에관한법률 주택저당채권유동화회사법

대상자산 저당대출채권(제한 없음) 주택구입 또는

건축에 소요된 대출자금 및 차환자금

증권형태 사채(Bond) 수익증권/주택저당채권담보부채권(MBB)

증권의 위험가중치 50% 20%

주요 신용보강 선/후순위채, 신용공여 선/후순위채,

채권유동화회사의 지급보증

업무수탁기관 있음(은행) 없음(채권유동화회사의 자기수탁)

유가증권신고 신고서제출 면제

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신용보증기금의 출연부담 및 자금용도 확인의 번거로움을 피하기 위하여 실질적 인 주택자금대출을 주택자금대출계정이 아닌 일반가계자금으로 취급하고 있다.

이러한 대출 중 상당 규모가 주택구입 용도로 취급되었을 것이라고 추정되지만 그 정확한 규모는 파악할 수 없다.⁵⁾ 둘째, 민간주택자금 대출부문은 국민은행을 포함한 시중은행에 집중되어 있으며, 할부금융사의 비중은 점차 감소되고 있다.

이처럼 할부금융사의 취급 규모가 감소한 것은 무엇보다 시중은행에 비해 금리경 쟁력을 상실한 데 기인한다.⁶⁾셋째, 대부분 주택자금대출 금리는 CD금리에 연동 하는 등 변동금리로 운용되고 있으며, 만기는 1~3년의 단기대출로 이루어지고 있다. 왜냐하면 금융기관 입장에서 장기대출을 취급할 경우 자금의 조달과 운용

주: 1) 주택은행은 합병 전 주택은행, 국민은행은 합병 전 국민은행임 2) 시중·지방·특수은행 및 외국계은행 포함

3) 해당자료 없음 자료: 국민은행

<표 2> 금융기관별 주택자금대출잔액 추이

(단위: 10억 원, %)

구분 1997년 1998년 1999년 2000년 2001년

합계 53,661 55,096 61,347 67,649 72,925

공공부문

국민주택기금 26,456 (49.3)

29,604 (53.7)

34,101 (55.6)

37,935 (56.1)

40,257 (55.2)

농협 1,869

(3.5)

2,077 (3.8)

2,264 (3.7)

2,362 (3.5)

2,333 (3.2)

소계 28,325

(52.8)

31,681 (57.5)

36,365 (59.3)

40,297 (59.6)

42,590 (58.4)

민간부문

주택은행¹⁾ 16,839 (31.4)

17,157 (31.1)

18,573 (30.3)

21,754 (32.2)

23,297 (31.9)

국민은행¹⁾ 1,550

(2.9)

1,393 (2.5)

1,130 (1.8)

1,664 (2.5)

2,633 (3.6) 생명보험회사 2,057

(3.8)

985 (1.8)

1,147

(2.4) -³⁾ -³⁾

기타은행²⁾ 1,747

(3.2)

1,703 (3.1)

2,244 (3.7)

3,148 (4.7)

4,404 (6.0) 할부금융사 3,143

(5.9)

2,178 (4.0)

1,588 (2.6)

786 (1.2)

444 (0.6)

소계 25,336

(47.2)

23,416 (42.5)

24,982 (40.7)

27,352 (40.4)

30,335 (41.6)

5) 2002년 1/4분기중 가계대출 증가액이 19.2조 원(2002년 3월말 현재 가계대출 잔액 173.5조 원)인데 그 요인은 주로 주택담보대출(증가액의 64.6%) 증가에 따른 것이며, 가계대출 용도는 52.8%가 주택구입 및 전세 등 주택 관련자금으로 분석되었다(금융감독원. 2002년 4월 11일자 보도자료. “2002년 1/4분기중 은행권 가계대출 동향 및 건전성 감독방향”).

6) 2002년 10월 현재 시중은행의 주택자금대출금리는 CD 연동 변동금리의 경우 6%대, 고정금리의 경우 8%대인 반면, 할부금융사의 주택자금대출은 10%를 상회한다

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기간을 일치시키기 어렵고 기간 프리미엄이 가 산되어 금리경쟁력이 저하되기 때문이다. 차입 자 또한 만기시 상환가능성보다는 현재의 금리 수준에서 대출을 결정하기 때문에 단기대출을 선호하는 것도 한 요인이다. 넷째, 주택자금대출 의 조기상환이 급증하고, 이에 따라 조기상환수 수료(Prepayment penalty)가 부과되고 있다. 조 기상환 증가는 대출금리 하락과 근저당권 설정 비 면제로 인해 재금융(refinancing)이 증가하였 기 때문이다.

2) MBS 발행 현황

2000년 3월 주택할부금융회사인 뉴스테이트캐

피탈(주)이 유동화법에 의해 최초로 MBS를 발 행한 이래 2002년 2월까지 15건, 2조 7305억 원 규모(선순위 MBS 기준 2조 6063억 원)의 MBS 가 발행되었다. 이 가운데 KoMoCo를 통해 발행 한 MBS는 총 7건, 2조 5498억 원으로서 전체 발 행된 MBS의 약 93.4%에 해당된다. SPC 방식으 로 발행된 MBS는 8건, 1807억 원 규모다.

KoMoCo가 발행한 MBS의 경우 1건(180억

원 규모)을 제외한 6건(2조 5318억 원)이 공공 주택금융인 국민주택기금대출을 기초로 발행되 었다는 것이 가장 큰 특징이다. 이처럼 국민주택 기금대출을 기초로 MBS를 발행하는 것이 적절 한지에 대해서는 의문의 여지가 많다. 국민주택 기금은 정책자금으로서 저리로 운용되므로 대출 금리와 MBS 발행금리의 격차가 크지 않을 뿐만 아니라 국민주택기금채권 발행, 국채관리기금으 로부터의 예수금 등 국민주택기금의 다른 자금 조달수단에 비해 경쟁력이 떨어지기 때문이다.

그러나 이 점은 경제적인 요인 외에 주택정책에

대한 정부재정의 지원여력 등 정책적인 요인도 함께 감안하여 논의되어야 할 것이다.

2002년 1월에 발행된 MBS 2002-1은 180억

원이 발행되어 그 규모는 크지 않으나, 채권유동 화회사가 삼성생명(주)의 주택저당채권을 양도 받아 민간주택자금대출을 기초로 한 최초의

MBS

발행이었다는 데 의미가 있다.

KoMoCo가 발행한 MBS는 SPC가 발행한 경

우에 비하여 선순위 비중이 93∼99% 수준으로 높은 편이다. 모두 AAA의 신용등급을 받았다.

이는 선순위증권 전액에 대해 KoMoCo가 적시 에 지급보증을 하였고, 기초자산이 상대적으로 우량하다는 점에 기인한다. MBS 만기는 최초 발행시 조기상환조건(Call Option)이 있기는 하 지만 초기에 6년이던 최장만기가 점차 장기화되 는 추세에 있다. 현재까지 발행된 MBS 중에서 최장만기는 14년이다. KoMoCo가 발행한 MBS 의 주요 내용은 <표 3>과 같다.

한편, SPC를 통하여 발행된 MBS는 모두 주 택할부금융사가 보유하던 주택저당채권을 기초 로 발행되었으며, 이 중 우리주택할부금융(주) 가 발행한 1건을 제외하고는 모두 뉴스테이트캐 피탈(주)의 주택저당채권이 그 대상이었다. SPC 가 발행한 MBS는 KoMoCo가 발행한 경우와 비 교할 때 다음과 같은 차이를 보이고 있다. 우선 발행규모는 100억 원~600억 원의 소규모였으 며, 신용보강은 선/후순위 구조를 주로 이용하였 다. 초기 2건에는 은행의 신용공여가 이용되기 도 했지만, 이후에는 별도의 외부신용보강을 이 용하지 않았다. 이러한 점 때문에 선순위 규모 (64%∼80%)가 적고 MBS 금리도 높은 편이다.

그러나 이것만으로는 자금조달비용을 비교할 수

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<표 3> KoMoCo의 MBS 발행현황

구분 MBS 2000-1

MBS 2000-2

MBS 2000-3

MBS 2001-1

MBS 2001-2

MBS 2002-1

MBS 2002-2 발행일 2000.4.10 2000.9.1 2000.12.8 2001.5.18 2001.9.20 2002.1.23 2002.2.21 자산보유자 국민주택기금 국민주택기금 국민주택기금 국민주택기금 국민주택기금 삼성생명(주) 국민주택기금

발행총액

(억 원) 3,976 5,000 3,813 2,337 5,050 180 5,102

발 행 구 조

선 순 위

만기

(년) 0.5~6 0.5~7.5 0.5~10 0.5~10 1~14 1~7.5 0.5~14

금액

(억 원) 3,976 4,790 3,680 2,280 5,000 175 4,920 금리

(%) 8.15~10.04 7.38~9.00 6.82~8.60 6.24~7.99 4.90~6.92 5.65~6.78 4.86~7.65

후 순 위

만기

(년) 6~7 8~9 11.5 12 - - -

금액

(억 원) 286 210 133 97 50 5 182 금리

(%) 2 6~7 6 2 - - -

없으며, 업무수탁 및 신용공여수수료 등 제반비용을 함께 고려하여야 할 것이다.

지금까지 SPC를 통해 발행된 MBS의 주요 내용은 <표 4>와 같다.

주택자금대출 잔액이 73조 원인데 비하여 MBS 발행규모는 2조 7000억 원 규 모로 주택금융시장 증가세에 비해 MBS 발행규모는 매우 미미한 수준이다. 결국

MBS를 발행하지 않고도 주택자금대출을 위한 금융기관의 자금조달에는 어려움

이 없음을 알 수 있다. 또한 전체 자산유동화시장에서 MBS가 차지하는 비중도 미미한 실정이다. 2002년 상반기에 MBS를 포함한 ABS 전체 발행 규모는 14조

5000억 원인데, 이 중 MBS는 5280억 원으로 그 비중은 3.6% 수준에 불과하다

(<표 5> 참조). 이는 전년 동기의 1.3%에 비해 증가하는 추세라고 할 수 있으나, 그동안 주로 부실채권 정리나 자금시장의 신용경색 해소 등에 이용되던 자산유동 화시장이 정상자산 위주로 바뀌어 가고 있는 상황을 고려한다면 그 규모는 매우 미흡하다고 하겠다.

3) 주택저당채권 유동화시장의 부진 요인

일반적으로 주택저당채권 유동화는 다음과 같은 기대효과를 얻게 된다. 먼저 주 택금융기관 입장에서는 첫째, 주택자금대출의 채무불이행 위험, 이자율 위험, 차 입자의 원리금조기상환 위험 등을 채권유동화회사 또는 MBS 투자자 등 주택저 당채권 유동화시장의 참여자에게 분산할 수 있다. 둘째, 장기대출인 주택저당채

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<표 4> SPC를 통해 발행된 MBS 발행현황

구분 퍼스트

모기지

우리일차 모기지

뉴스테이트 2차모기지

뉴스테이트 7차모기지 발행일 2000.3.20 2000.9.5 2001.1.19 2001.5.18 2001.5.14 2001.9.3 2001.2.21 2001.11.8 자산보유자 뉴스테이트

캐피탈(주)

우리주택 할부금융(주)

뉴스테이트 캐피탈(주)

뉴스테이트 캐피탈(주) 발행총액

(억 원) 589 410 211 105 101 120 134 137

발 행 구 조

선 순 위

만기

(년) 1~10 5 3, 7 5, 7 5, 10 4~11 4~10 4~11

금액

(억 원) 430 330 135 80 73 95 98 100

금리 (%)

10.13%~

국고채+

35bp

국민주택 채권1종

+145bp

8.5~9.2 7.7~12.0 8.5~12.0 6.8~8.0 6.65~10.0 6.75~10.0

후 순 위

만기

(년) 10 5 8~10 10 15 12 12~13 12~13

금액

(억 원) 159 80 76 25 28 25 26 37

금리

(%) 20 20 10~15 13 13 15 13~15 13~15

자료 : 금융감독원

<표 5> 유동화자산 종류별 ABS 발행현황

(단위: 10억 원, %)

유동화증권 2001년 2001년 상반기 2002년 상반기

금액 비중 금액 비중 금액 비중

유가증권

S-CBO(유통회사채) 11,133 2.2 2,868 1.3 3,500 2.4

P-CBO(인수회사채) 75,406 14.8 45,951 20.8 4,556 3.1

기타(토지수익연계채권 등) - - 6,727 4.6

소계 86,539 17.0 48,819 22.1 14,783 10.1

채권

대출채권(일반·부실) 146,922 28.9 66,630 30.2 13,329 9.2 리스채권·오토론 등 9,858 1.9 3,682 1.7 9,148 6.3 주택저당채권 8,380 1.6 2,794 1.3 5,282 3.6 토지분양대금채권 5,913 1.2 5,913 2.7 -

신용카드관련채권 206,040 40.5 83,227 37.6 70,547 48.6 기업매출채권 36,279 7.1 7,422 3.4 28,969 19.9

기타채권 600 0.1 - 539 0.4

소계 413,992 81.3 169,688 76.9 127,814 88.0

부동산 8,811 1.7 2,269 1.0 2,701 1.9

총계 509,342 100.0 220,776 100.0 145,298 100.0

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권의 매각을 통해 자금 조달·운용 불일치, 즉 유동성 위험을 회피할 수 있으며 주택자금대출 규모도 확대할 수 있다. 셋째, 주택저당채권의 표준화를 통해 규모 의 경제실현 및 거래비용 최소화로 저리의 주택자금을 공급할 수 있다. 또한, 이 런 과정을 통해 차입자는 대출기회가 증대되고 주택자금대출한도도 확대되어 궁 극적으로 주거안정을 도모할 수 있게 된다.

그러나 현재 주택자금대출이 대부분 시중은행을 통해 공급되고 있는 상황에서 주택금융기관이나 차입자의 입장에서 볼 때 주택저당채권 유동화를 통한 기대효 과, 즉 그 필요성을 찾을 수 없다. 시중은행은 우선 저리의 예수금 등 풍부한 자금 력을 바탕으로 주택자금대출을 공급하고 있다. 대출조건도 변동금리, 단기대출이 주종을 이루고 있으므로 유동성위험이나 금리위험에 크게 노출되어 있지 않다.

또한, 다른 자산에 비해 위험가중치가 낮기 때문에 재무전략상 유동화의 필요성 은 크지 않다. 때문에 시중은행간 주택자금대출시장에서의 경쟁이 치열해졌고, 그 결과 차입자는 주택가격의 60~80% 수준으로 저리의 주택자금대출을 공급받 고 있는 상황이다. 결국 지금의 주택자금대출시장 여건상 주택저당채권 유동화는 그 순기능을 발휘하기 어렵다.

반면, 회사채 발행 또는 차입 등을 통해 자금을 조달하여야 하는 할부금융사에 게 MBS는 매우 유용한 자금조달수단이 될 수 있다. 그러나 시중은행에 비해 금 리 등 경쟁력을 상실하면서 주택자금대출 비중이 감소하고 있는 점도 주택저당채 권 유동화시장의 부진요인 중 하나라고 하겠다.

주택저당채권 유동화시장의 향후 과제

앞에서 살펴본 바와 같이 주택금융시장 현황을 고려할 때 단시일 내 MBS 발행이 확대되기를 기대하기는 어렵다. 그렇다고 해서 인위적으로 MBS 발행을 유도하 여 주택저당채권 유동화시장을 확대한다면 오히려 부작용이 초래될 수 있을 것이 다. 따라서 현 단계에서는 지금까지 형성된 주택저당채권 유동화시장에서 나타난 미비점 등을 파악하고 이를 개선함으로써 향후 주택저당채권 유동화시장이 활성 화될 것에 대비하여야 할 것이다. 향후 시중은행이 새로운 전략을 모색하거나 환 경변화로 인해 주택자금대출을 축소할 가능성도 배제할 수 없으며, 이 경우 주택 저당채권 유동화가 주택금융 확충 및 나아가 진정한 의미에서 국민의 주거안정에 기여할 수 있기 때문이다. 이러한 점에서 주택저당채권 유동화시장의 발전을 위 한 몇 가지 과제를 정리해 보고자 한다.

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1. 채권유동화회사의 주택저당채권 매입 및 보유 기능 설정

현행 제도에 의하면 채권유동화회사는 주택저당 채권을 매입한 후 MBS를 발행하여야 하며(Buy-

and-Sell), 매입한 주택저당채권을 보유(Buy- and-Hold)하는 방식은 고려하지 않고 있다. 만약

이를 허용할 경우 자금조달 여력이 부족한 할부 금융사가 수시로 주택저당채권을 채권유동화회 사에 매각하여 자금을 회수할 수 있어 주택자금 대출 취급을 확대할 수 있게 되기 때문이다. 최 근 할부금융사가 시중은행과 제휴하여

Warehousing업무를 추진하고자 하였던 점에서

볼 때, 그 활용가능성은 매우 클 것으로 보인다.

특히, 시중은행이 주택자금대출을 축소할 경우 할부금융사가 그 대체기관이 될 수 있다는 점을 감안한다면 할부금융사에 대한 지원방안의 일환 으로 검토되어야 할 것이다. 또한, 이를 통해 보 유하게 된 주택저당채권이 경제적으로 효율적인 규모에 도달하게 되면 그때 MBS를 발행함으로 써 발행비용을 절감하는 효과도 얻을 수 있다.

다만, 채권유동화회사의 주택저당채권 보유 기능이 추가되기 위해서는 관련 법령의 개정과 함께 채권유동화회사에서 주택자금대출 매입기 준, 즉 주택자금대출 조건의 표준화 작업이 선행 되어 각기 다른 금융기관이 취급한 주택저당채 권이더라도 1개의 집합(pool)을 구성할 수 있도 록 인프라를 구축하여야 할 것이다.

2. Swap 방식의 MBS 거래 허용

단기적으로 주택저당채권 유동화를 시중은행에

서 활용하기 위해서는 시중은행 등이 주택저당 채권을 채권유동화회사에 매각하고 그 매각대금 을 현금이 아닌 해당 자산을 기초로 발행한

MBS로 받아오는 Swap 거래방식의 도입을 고려

할 수 있다. 이 경우 MBS는 pass-through 방식이 기 때문에 주택저당채권에서 회수되는 원리금을 그대로 이전받을 수 있어 주택자금대출기관은 수익 측면에서 주택저당채권을 매각하기 전과 동일한 효과를 얻을 수 있을 뿐 아니라, MBS 보 유에 따라 주택자금대출에 적용되는 위험가중치

50%를 20%로 낮출 수 있기 때문이다. 그러나

이 방식의 도입은 회계상 또는 감독기준상 해석 문제가 발생할 수 있으므로 감독당국 등과 신중 한 논의를 거쳐야 할 것이다.

3. 주택자금대출 범위 확대

대부분 시중은행이 주택구입자금을 주택자금대 출계정이 아닌 일반가계자금으로 취급하고 있는 점을 감안할 때, 이들이 채권유동화회사를 통해

MBS를 발행할 수 있는 기회는 크지 않다. 따라

서 주택자금대출계정으로 취급되었는지를 기준 으로 하는 것에서 더 나아가 채권유동화회사에 서 주택을 담보로 실행된 대출을 매입하여 MBS 를 발행할 수 있도록 허용하는 방안도 마련되어 야 할 것이다.

4. 근저당권 확정과 관련된 제도 보완

주택저당채권을 채권유동화회사 또는 SPC에 양 도하기 위해서는 근저당권 확정이 전제되어야 하며, 이를 위해 금융기관은 채무자에게 근저당

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권 확정을 위한 통지 등의 절차를 거쳐야 한다. 그런데 이러한 절차는 주택저당채 권 유동화에 필수적인 시간 및 비용절감 문제를 완전히 해소하지 못하는 것은 물 론, 진행 과정에서 금융기관이 많은 민원에 직면할 수 있고 이로 인한 고객이탈 등 부작용이 발생할 수 있다. 국민은행(구 주택은행)은 국민주택기금대출채권의 유동화를 추진하면서 해당 차입자의 95% 이상이 채권양도에 대한 내용을 문의하 고 있으며, 이에 대한 응대시 고객당 최소 8분간이 소요된다고 분석하였다.

뿐만 아니라, 근저당권이 확정되면 차입자는 근저당권을 활용하여 추가적인 대출을 받을 수 없기 때문에 유동화대상이 되지 않는 다른 차입자와의 형평성 문 제가 제기될 수 있다. 또한 은행도 근저당권을 활용한 신용위험 최소화를 통하여 자금을 운용할 수 있는 수단을 상실하게 된다. 따라서 이러한 문제점들을 해소하 면서 근저당권을 이전할 수 있는 방안이 보다 심도 있게 연구되어야 할 것이다.

이러한 과제와 더불어 MBS 구조를 효율화하기 위한 주택금융관련 정보 축적 의 체계화, 장기채 투자기반 구축, 저당권이전과 관련하여 미비한 제도의 보완 등 그동안 논의되었던 과제들도 현실적으로 해결될 수 있도록 노력하여야 할 것이 다.

참고문헌

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___________ . 2002·4·11. “02년 1/4분기중 은행권 가계대출 동향 및 건전성 감독방향”

김명수. 2002·8. “우리나라 자산유동화제도의 현황과 개선방향”. 「산은조사월보」. 제561호. 한국산업은행 김문희. “채권유동화제도의 문제점과 발전전략의 모색”. 「주택금융」. 2001/가을호. 한국주택은행 윤주현, 김근용. 2001·12. “부동산금융시장분석 및 기반구축방안 연구”. 국토연구원 이중희. “우리나라 주택금융 시스템의 변화와 발전”. 「주택금융」. 2001/여름호. 한국주택은행