‘부동산시장 정책효과와 전망 세미나’
2014년 부동산시장의 전망과 정책방향
최 진 | 국토연구원 연구원(정리)
국토연구원 주택·토지연구본부 부동산시장연구센터는 ‘부동산시장 정책효과와 전망 세미나’를 지난 1월 15일 국토연구원 강당에서 개최하였다. 금번 세미나는 2013년 부동산시장의 현황과 정책효과, 2014년 부동산시장에 대한 전망을 발표하고 이에 대한 각계의 전문가 의견을 수렴하기 위한 자리로 마련되었다.
부동산시장 관련 전문가들이 모인 가운데 김경환 국토연구원장의 인사말로 시작된 이번 세미나는 박천 규 국토연구원 부동산시장연구센터장이 관련 주제를 발표하였으며 이어서 이규방 전 국토연구원장이 사회자로 토론을 이끌었다. 김덕례 주택금융연구소 연구위원, 김선덕 건설산업전략연구소장, 김용순 토지주택연구원 부동산경제연구단장, 이두희 국토교통부 주택정책과 사무관, 유하용 TV조선 경제부 장, 이상한 한성대학교 교수, 장용동 헤럴드경제 대기자가 패널로 참석하여 의견을 나누었다. 다음은 이번 세미나의 주요 발표내용과 토론내용을 요약한 것이다.
K R I H S F O C U S : 국 토 연 구 원 소 식
발표내용
1. 부동산시장 정책효과와 전망
(박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장)
2013년 부동산시장은 기존의 하락국면에서 벗어 나 점차적인 회복추세를 보였다. 주택매매시장의 경우 전국 주택매매가격은 정부정책 등의 영향으 로 2012년 –1.4%에서 2013년 0.3%로 상승 전환되 었으며, 수도권매매가격의 경우 –4.3%에서 –1.1%
로 하락폭이 둔화되었다. 주택거래는 2012년 73.5 만 호에서 2013년 85.2만 호로 약 11.7만 호 증가 하였으며, 특히 수도권이 27.2만 호에서 36.3만 호 로 크게 증가하는 모습을 보였다. 반면 전세시장 은 불안한 모습을 보였는데 전세가격은 임대차시 장 구조변화로 인한 수급불안 등으로 2012년 1.5%
에서 2013년 4.7%로 상승폭이 확대되었다.
이러한 주택시장의 순환국면을 경기순환시계를 이용하여 분석한 결과 매매시장은 회복국면에 접 어들었으며, 전세시장은 불안국면이 확산되는 것 을 확인할 수 있었다. 수도권 주택매매시장의 경 우 2013년 초 침체국면에서 4.1대책 발표 전후인 3~4월부터 회복국면이 확산되었으며 전세시장의 경우 2013년 하반기부터 불안국면이 점차 확산되 는 것을 확인하였다.
2013년에는 4.1대책, 8.28대책, 12.3대책 등 다 양한 부동산정책이 발표되었으며 주요 대책들은 9억 원 이하 신규·미분양 주택에 대한 양도세액 면제, 취득세 영구 인하, 공유형 모기지 확대, 리모 델링 수직증축 허용, 양도소득세 중과 폐지 및 단 기보유 완화 등 부동산시장 정상화를 위한 다양한 지원정책을 포함하고 있다. 정책효과는 정책이 시
행되지 않은 경우를 가정한 추세거래량 대비 주택 거래 약 10만 호, 경제성장률 0.1%p 증가에 기여한 것으로 분석되었으며 이러한 정책효과는 2014년 에도 이어질 것으로 전망된다. 최근에 양도소득세 중과 폐지 및 단기보유 완화, 취득세 영구 인하, 리 모델링 수직증축 허용에 대한 입법이 완료되었으 며 2014년도에 본격적으로 시장에 영향을 미칠 것 으로 예상된다. 2014년 부동산정책 효과는 정책이 시행되지 않은 경우를 가정한 추세거래량 대비 주 택거래 약 11만 호 정도로 나타날 것으로 기대되며 전년 대비 순증효과는 1만 호 내외로 분석하였다.
2014년 부동산시장의 주요 변동요인은 경제여 건 개선 가능성, 부동산시장 정상화 정책효과 가시 화 등으로 볼 수 있다. 한국은행은 경제성장률을 2013년 2.8%에 비해 약 1%p 증가한 3.8%로 전망하 였고 대외적으로는 미연방준비제도이사회의 양적 완화 축소 등 하방리스크와 미국 및 EU의 성장 가 속화 등 상방리스크가 동시에 존재하는 것으로 평 가하였다. 전반적인 경기여건 개선과 함께 부동산 시장 정상화 정책이 가시화됨에 따라 주택매매시 장에서는 상승요인이 더 강하게 작용할 것으로 판 단되며, 전세시장은 아직 불안요소가 상존하나 입 주물량 증가 등 안정요인이 확대될 전망이다.
국토연구원은 빅데이터를 이용한 감성분석과 부동산시장 전망에 대한 설문을 통해 국민의 정서 를 분석하였다. 빅데이터 분석 결과 시장 활성화 및 최근 입법이 완료된 정책에 대한 긍정적 정서 와 하우스푸어, 가계부채, 전세시장 불안 등에 대 한 우려가 동시에 나타남을 볼 수 있었다. 이와 함 께 부동산시장 전망에 대한 설문결과를 통해 보합 전망 우세 속 최근 상승 전망비율이 증가하는 것 을 확인하였다.
지방은 입주물량 확대 등으로 수도권에 비해 상승 폭이 낮을 전망이다. 주택거래는 전년 85.2만 호보 다 1.8만 호 증가한 87만 호 내외가 될 것으로 전 망하였다. 전세시장의 경우 아직 불안요소가 상존 하나 전세의 매매전환이 증가하고, 전년에 비해 입 주물량이 확대됨에 따라 전세가격은 전국, 수도권 모두 3.0% 내외의 상승이 나타날 것으로 보여 전년 대비 상승폭은 축소될 것으로 전망하였다.
이러한 부동산시장 전망에 대응한 정책방향으 로 먼저 임대차시장의 안정화 및 서민 주거비부 담 경감방안의 필요성을 제시하였다. 임대차시장 의 안정을 위해 임대주택의 지속적인 공급과 정비 사업 이주수요의 분산을 유도하기 위해 다양한 공 공임대주택을 지속적으로 공급하고 민간임대사업 활성화를 제안하였다. 또한 서민 주거비부담 경감 을 위해 전세의 월세전환으로 증가하는 저소득층 서민의 주거비를 지원하고 주거급여제도의 안정적 운영을 통한 주거복지 사각지대를 해소하는 방안 을 제안하였다.
두 번째로 부동산시장 통계 및 정보 기반 강화 와 시장모니터링 체계의 개선안을 제안하였다. 빅 데이터 분석 등을 통해 시장상황 판단에 유용한 정 보를 적극 발굴하고 전월세전환율, 반전세, 월세 등 임대차시장에 대한 정확한 실태분석을 위한 통계 기반을 확보해야 할 필요성을 언급하였다. 더불어 시의성 높은 다양한 지표를 발굴하여 부동산시장 모니터링을 강화하고 부동산시장 지놈지도를 개발 하여 유형별·지역별 특성을 반영한 시장 모니터 링 체계 구축을 제시하였다.
■ 유하용(TV조선 경제부장): 전반적으로 작년 한 해 동안의 분석과 향후 부동산시장 전망이 잘 이루어 졌으며 특히 주택시장 순환국면 분석의 경우 기존 의 세미나에서 보지 못한 분석방법으로 전세시장 의 흐름을 이해하는 데 많은 도움이 되었다.
부동산시장을 분석함에 있어 지역을 전국, 수도 권으로 나누어서 분석하였는데 지방 부분이 자세 히 추가될 필요가 있다. 과거에는 주택시장 자체가 수도권 위주로 논의가 전개되어왔다. 하지만 글로 벌 금융위기 이후 수도권 주택시장은 침체에 빠진 반면 지방 지역은 오히려 강세를 보이며 지방의 중 요성이 점차 높아지고 있다. 지방의 경우 부산, 세 종시를 중심으로 3년 이상 집값이 30%가량 상승하 여 공급과잉문제가 발생할 수 있으며 입주물량이 증가함에 따라 그동안 지속된 과열 분위기가 반전 되어 침체국면이 나타날 가능성도 상존하기에 지 방지역에 대한 분석과 모니터링을 강화해야 한다.
임대주택문제에 대한 해결방안도 필요하다. 그 동안 임대주택은 LH를 중심으로 한 공공임대주택 위주로 운영이 되어왔다. 하지만 LH의 부채문제가 심각해지고 있으며 공공에서 공급하는 임대주택만 으로는 기존의 문제를 해결하기 쉽지 않은 상황이 다. 이러한 여건을 반영하여 민간임대시장을 활성 화하는 방안이 필요하다.
활성화 방안으로는 기존의 불필요한 규제 완화 와 세제 개편 등을 통한 인센티브를 제공하여 전 세-매매전환을 장려하고 민간임대시장을 활성화 하는 방안을 고려해볼 필요가 있다.
■ 김용순(토지주택연구원 부동산경제연구단장): LH
K R I H S F O C U S : 국 토 연 구 원 소 식
에서도 내부적으로 부동산시장에 대한 전망을 하 였는데 여러 여건 개선과 정책입안 등을 종합한 결 과 국토연구원의 결과와 유사하게 주택시장이 앞 으로 회복세에 접어들 것으로 예측하였다. 발표내 용 중 설문결과에서 나타난 바와 같이 주택가격이 더 이상 하락하지 않을 것이라는 심리와 함께 전세 시장에 대한 부담심리가 커지고 있으며 내년 지방 선거 등 여러 호재요인으로 인해 주택시장은 회복 가능성이 높을 것이라 예측된다. 하지만 주택에 대 해 기존의 투자에 대한 개념에서 거주 개념으로 인 식 전환이 확산되고 시장규모 자체의 축소와 지방 시장의 과열 양상 등으로 인한 문제요인도 함께 존 재하고 있다. 이러한 점을 종합하면 수도권은 상승 세로 전환될 것으로 생각되나, 지방은 하락세를 나 타낼 수도 있을 것이라고 생각된다.
현재 시장의 상황은 과거와 비교하였을 때 많이 변화하였으며 시장정상화라는 것은 과거 투기시절 에 도입된 정책에 대한 재점검이라고 볼 수 있다.
신규 수요 감소가 발생하는 시기로 돌입함에 따라 지금까지 발표된 대책과 함께 청약제도 등 다른 규 제의 개선과 해제 여부도 살펴보아야 한다.
민간임대시장의 경우 기존의 지원책으로는 활 성화에 어려움이 있으며 현재 민간임대시장의 경 우 수익성이 높지 않기 때문에 민간임대시장이 공 공임대시장을 대체할 수 있는지에 대해서는 의문 점을 가지고 있다. 민간임대시장 활성화보다 LH의 공공임대시장 영향력을 확대하는 방향도 고민해볼 필요가 있다. 또한 임대시장의 문제점을 해결하기 위한 방안으로 국민주택기금 정상화 등을 제고하 는 것이 필요하다.
■ 김선덕(건설산업전략연구소장):2013년 말 주택가
격의 상승과 양도세 중과 폐지 등으로 주택시장에 긍정적인 분위기 전환이 일어나고 있다. 주택거래 량 추이를 보면 대체적으로 호황기에 90만 호 내외 의 거래량을 보이는 것을 확인할 수 있으며 2013년 거래량은 85.2만 호로 호황기 때의 거래량에 근접 함을 볼 수 있다. 긍정적인 분위기와 거래량 상승세 로 2014년 주택 거래량은 증가할 것으로 생각한다.
지방의 경우 입주물량이 대량 증가하고, 수도권 도 공공임대 입주량이 증가하였기 때문에 지방의 3% 전세가격 상승은 다소 높다고 판단된다.
임대시장문제는 민간임대시장 활성화를 통한 해결이 필요하다고 생각한다. 현재 민간임대시장 을 지원하기 위한 여러 방안들이 논의되고 있는데 아직 지원이 부족한 실정이며 실제 시장의 실무자 들은 현재 제기되는 방안으로는 민간임대시장을 활성화할 수 없다고 판단하고 있다. 임대주택 활성 화를 위해선 여러 Case Study와 실 역산을 통해 실 효성 있는 대책마련이 필요하다.
초저금리시대가 도래함에 따라 전세에서 월세 로의 지속적인 전환이 이루어지고 있으며 이에 전 세에서 월세시대로의 구조변화가 일어나고 있다.
이를 대비하여 월세시장 체계에 맞춘 주택공급, 정 책, 금리, 부동산시장 변동성 축소 등을 위한 대책 을 준비할 필요가 있다.
■ 이상한(한성대학교 교수): 부동산시장 정책효과와 전망에 대한 의견으로 2014년의 정책효과가 다른 여건 변화와 구별된 순수 정책효과를 적절히 측정 한 것인지에 대한 점검이 필요하며, 경제여건 개선 에 따른 전세가격 상승이 아닌 상승폭을 완화시키 는 가능성에 대해 고민해볼 필요가 있다.
부동산시장은 수요와 공급이 만나는 시장으로
위해서 현재까지 나온 정책과 더불어 좀 더 강력 한 신호를 시장에 보낼 필요가 있다. 또한 수도권 과 지방은 현재 굉장히 다른 양상을 보이고 있어 정책집행에 있어 수도권과 지방을 동시에 다룰 수 있는 방안 마련이 필요하다. 이를 위한 한 가지 제 언으로 주택금융 활성화가 있다. 먼저 주택모기지 와 주택담보대출을 구별하여 바라볼 필요가 있다.
주택모기지는 장기대출이며 주택담보대출은 단기 대출을 상당수 포함하고 있다. 주택모기지가 가계 신용문제에 악영향을 미친다는 생각은 제고되어야 한다. 이와 더불어 차입자와 은행이 소위 깡통주택 등의 손해 부분을 공유하고 은행의 대출을 정상화 할 수 있도록 하는 등 여러 제도를 도입해야 하며 DTI, LTV 완화 등 금융규제를 풀어 주택금융을 활 성화해야 한다.
월세 위주로 시장이 재편될 경우 임대료가 매우 크게 상승할 가능성이 있다. 때문에 장기적인 관점 에서 안정적으로 월세시장에 안착할 수 있도록 하 는 정책이 필요하며 임차인들이 장기적으로 살 수 있는 장기임대주택공급도 함께 이루어져야 한다.
하지만 이러한 정책을 공공에서 전부 수행하기엔 역부족인 측면이 있으며 이를 해소하기 위한 민간 임대시장 활성화가 꼭 필요하다. 현재 민간임대시 장은 적정 수익을 취할 수 없는 구조이며 민간임대 시장 활성화의 중요성을 고려하였을 때 이를 해결 하기 위한 획기적 방안 마련이 정책적으로 이루어 져야 한다.
■ 김덕례(주택금융연구소 연구위원): 국토연구원에 서 수행하는 전망 세미나는 다른 세미나와 비교하
에 대해 발표하는 것은 시장을 선도할 수 있으며 왜곡된 정보가 많은 부동산시장의 현 상황을 완충 해줄 수 있는 역할을 할 수 있다.
세미나의 발표내용을 살펴보면 순환국면 분석, 전망설문, 빅데이터 감성분석 등 기존에 볼 수 없었 던 새로운 시도가 돋보였으며, 특히 감성분석을 통 해 사회 구성원들의 심리까지 반영한 점이 인상적 이었다. 이러한 다양한 시도는 시장을 좀 더 정확히 분석할 수 있는 기반 마련에 도움이 되었다고 생각 하나 분석의 경우 전국, 수도권과 함께 지방까지 아 우를 수 있는 분석내용이 포함되면 좋을 것 같다.
전세에서 월세로의 전환이 이루어지고 있는 현 상황에 대해서는 대부분의 사람들이 대체적으로 공감하고 있으며 많은 세미나에서도 이와 같은 내 용을 언급하고 있다. 하지만 실제로 전환이 이루어 진 정도를 수치나 분석을 통해 제공하지 못한 아 쉬움이 존재한다. 또한 현재 지방의 경우 40% 정 도가 전세이며 수도권은 반대로 자가가 50%를 넘 지 못하는 상황으로 지역별 전세 비중이 다르게 나 타나는데 이러한 상황에서 전세에서 월세로의 전 환이 이루어질 때 나타나는 파급효과에 대한 분석 도 미리 수행할 필요가 있다. 추가적으로 전세-월 세 전환이 이루어질 때 나타날 수 있는 가처분 소 득의 감소와 소비감소 등에 대한 대책도 제시될 필 요가 있겠다.
주택금융에 대해서는 이를 바라보는 각 부처별 로 상이한 시각이 존재하므로 시장상황에 대한 공 유를 통해 적절한 정책마련이 요구된다.
정책의 경우 정책반영까지 시차가 존재하는데 이를 고려한 분석이 이루어져야 하며, 과거에 정책
K R I H S F O C U S : 국 토 연 구 원 소 식
이 종료된 후 정책종료의 영향이 길게 이어진 사례 가 있는데 이번에 시행되는 양도세 중과폐지 등의 효과도 지속적으로 살펴볼 필요가 있다.
■ 이두희(국토교통부 주택정책과 사무관): 주택매매 시장의 경우 활성화를 위해선 아직 많은 노력이 필 요하며 전세시장도 우려스러운 부분이 많이 존재 하고 있다. 매매시장의 경우 2013년 상당히 많은 정책적 대안을 내놓아 향후 추가적인 대안마련에 제약요인이 존재한다. 2014년에 부동산시장 회복 에 대한 기대감과 함께 아직 불안감도 존재하고 있 기 때문에 각계각층의 다양한 노력으로 이를 해소 하는 것이 중요하다고 생각한다.
임대주택문제의 경우 다양한 대안들이 제시되 었는데 임대주택 활성화를 위해선 장기적인 시각 으로 문제에 접근해야 한다. 집값 상승에 대한 기대 가 사라지면서 민간임대주택시장이 활성화되지 못 하고 있으며 현재의 지원책으로는 민간유치가 어 려운 상황이다. 국토교통부에서는 민간 사업자들 의 수익률 보전을 위한 다양한 대책을 마련하기 위 해 노력 중이나 단기간에 해결될 수 있는 문제가 아니기 때문에 지속적인 대안마련에 대한 고민이 필요하다.
주택시장의 경우 기존의 수도권 위주로 바라보 는 시각에서 벗어나야 한다. 수도권과 지방의 경우 현재 시장의 방향성이 역으로 나타나고 있으며 각 시장의 기반이 다르기 때문에 분리된 시각으로 접 근해야 하며 지역별 특성을 감안한 시장 분석과 대 책이 필요하다.
■ 장용동(헤럴드경제 대기자): 국내 주택시장은 경기 여건 개선, 정책 기대감 등 긍정적인 요소와 함께
실질 구매자가 줄어들고, 자본 이득이 축소되며 내 수가 침체되는 등 부정적 요소가 혼재하고 있다. 또 한 매매가 대비 전세가가 70%에 육박하여 매매로 의 전환이 이루어질 것이라는 기대감과 함께 하우 스푸어 문제 등 매매전환을 저해하는 문제 요소들 도 존재한다. 이러한 여건을 고려하여 앞으로도 신 중히 주택시장 문제에 접근해야 한다.
전세시장의 경우 지방의 전세시장은 큰 문제를 보이고 있지 않으며 앞으로 지속적인 모니터링을 통해 충분히 통제 가능한 범위 안에 있다고 판단된 다. 하지만 수도권의 경우 지속적인 전세가격 상승 이 이루어지고 있어 이에 대한 대책이 필요하다. 실 제로 전세매물을 직접 조사한 결과 거의 매물을 찾 아보기 어려웠으며 2월 이후에는 재건축 시작이 예 정되어 있어 향후 대규모 이주수요에 따른 문제가 발생할 여지가 있다. 또한 수도권의 경우 준공되는 아파트 물량이 많지 않아 전세공급물량이 풍부하 게 나올 여건이 조성되지 않은 상태다.
이러한 문제해결을 위해 첫째, 주택금융에 대한 개선이 필요하다. 각 부처별로 주택금융에 대한 인 식에 간극이 존재하기 때문에 이러한 차이를 좁히 고 주택금융을 활성화해야 한다. 이를 위해 주택금 융에 대한 높은 벽을 허물고 서로 책임을 감수하는 노력이 요구된다. 둘째, 전세시장에 대한 불안감을 해소해야 한다. 민간임대시장 활성화, 매입활성화 등 다양한 해결책을 제시해야 하며 공급자뿐 아니 라 세입자들의 권리도 고려한 정책 제시가 필요하 다. 마지막으로 주택과 토지시장에 대해 기존의 내 수 위주의 시각에서 벗어나 해외자금을 유치하고, 상업용 부동산 투자자들을 유치하여 해결하는 방 안 등에 대한 고민도 필요할 것으로 사료된다.