S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
제1장 서 론
2004년 전국의 주택보급률은 102.2%에 달했으나 서울은 89.2% 불과하여 지역 적으로 주택수급이 불균형하며, 저소득층의 물리적인 주거상태는 여전히 열악한 상황이다. 또한 산업화․도시화에 따른 급격한 사회변화 및 전통적인 가치와 규 범의 붕괴로 우리동네 의식이 약화되었다.
부동산정책은 부동산시장의 주기적인 불안을 해소하지 못하고 오히려 경기대 응적으로 움직이면서 오히려 부동산시장을 왜곡시키고 가격의 변동성을 심화시 킨 측면이 있다. 시장상황 변동에 사전적․선제적 대응을 하지못하고 부동산경 기의 정점 또는 저점 부근에서 시장대책을 시행하면서 국민들의 경제적․정신적 부담을 가중시켰다.
이 연구는 이러한 주택 및 부동산시장의 내외부 환경변화와 문제점을 인식하 고 “모든 국민들이 적정한 주거생활을 누리면서 함께 어울려 사는 사회통합 실 현”에 목적이 있다. 이러한 목적을 달성하기 위한 기본방향은 다음과 같다. 첫째, 주택공급과 관리의 조화를 통하여 살기좋은 주거환경을 조성한다. 둘째, 사회적 약자의 주거안정을 도모한다. 셋째, 내 집에서 우리동네 중심의 주거공동체 문화 를 형성한다. 넷째, 부동산시장의 안정기반 구축 및 선진화를 추진한다.
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제2장 주택 및 부동산시장의 현황 및 문제점
2장에서는 본격적인 연구수행에 앞서 기본적으로 파악해야 할 주택 및 부동산 시장의 현황 및 문제점에 대해 고찰하고자 한다. 먼저 주택재고 및 공급, 재고수 준에 대해 알아보고, 주택관련 정책 및 제도에 대해 고찰하고자 한다. 이를 토대 로 도출한 주택 및 부동산시장의 문제점을 토대로 3장에서 주택 및 부동산시장 의 전망 및 대응과제를 제시하고자 한다.
□ 주택 및 주거 현황
2000년 현재 빈집을 제외한 우리나라의 총주택재고는 약 1,100만호이다. 1980 년 이후 3.7%의 연평균증가율을 보이고 있다. 이는 동기간 동안 일반가구수의 연 평균증가율인 3.0%보다 높은 수치이며, 이는 그 동안 주택부족문제의 해소에 주 된 정책목표를 두고 주택공급물량의 확대에 주력한 데에 기인한다.
지난 20년간 주택재고 변동을 주택유형별로 살펴볼 때 가장 두드러진 특징은 단독주택 중심에서 공동주택 중심으로 주택재고의 구성이 변하였다는 점이다.
한편 주택규모별로 살펴볼 때 9평 미만의 협소한 주택의 비중이 점차 줄어들어 2000년에는 2.2%로 크게 낮아졌다는 점이다.
일반가구의 평균 가구원수는 1970년 5.24명에서 지속적으로 감소하여 2000년 에는 3.12명으로 낮아지고 있다. 세대구성별 가구분포를 보면 1세대, 2세대 가구 및 단독가구는 증가하고 있는 반면 3세대 이상 가구는 감소하고 있는 추세이다.
1980년에서 2000년 동안 노인가구가 일반가구 중 차지하는 비중은 노인 1인가 구의 경우 0.9%에서 4.0%로 증가하였고, 노인부부가구의 경우에는 1.2%에서 4.1%로 증가하였다. 즉 노인가구의 증가속도는 동기간 동안 노인인구의 증가속 도보다 빨랐다.
전반적인 주거수준 향상에도 불구하고 저소득층의 주거상태는 여전히 열악한 상황이다. 이는 물리적 주거상태뿐 아니라 주거비부담에도 나타났다. 소득 1～2 분위계층의 주거면적은 전체 평균의 70% 남짓한 실정이다. 더욱이 소득 1분위계
층은 평균 건축년수가 16년이나 되는 노후주택에 거주하며 주거시설 역시 낙후 되어 있다.
소득 1분위계층은 노후불량주택에 거주함에도 불구하고 주택구입능력을 보여 주는 PIR은 6.7배로 전체 평균 PIR보다 2배나 높은 것으로 나타났다. 이는 이들 계층이 자력으로 주택마련이 거의 불가능하다는 점을 시사한다. 또한 주거비 부 담을 나타내는 지표인 RIR은 19.2%에 달해 외부보조 없이는 적정한 주거생활이 곤란한 상태에 처해 있다.
사회적 약자계층인 소년소녀가장가구, 편부모가구 등은 주거밀도 측면에서 상대 적으로 열악한 환경에 처해 있다. 특히 일반가구의 0.1%를 점하고 있는 소년소녀가 장가구의 경우 평균주거면적은 12.1평, 1인당 주거면적은 6.9평, 평균사용방수는 2.3 개, 방당가구원수는 1.08인으로 주거환경이 매우 열악하다.
□ 주택관련 정책 및 제도
「국토기본법」은 지속가능한 발전을 위한 국토관리의 기본이념과 이의 체계 적인 실천에 필요한 국토계획체계를 확립하고, 국토의 난개발을 근원적으로 방 지하기 위하여 제정되었다. 또한 「국토의계획및이용에관한법률」은 준농림지 역을 중심으로 난개발이 사회문제가 되자 이를 근본적으로 해소하기 위해 국토 이용 및 관리체계를 ‘선계획-후개발’ 체계로 전면 개편하기 위해 제정되었다.
주택정책과 관계된 공적주체는 중앙기구와 지방행정기구로 나눌 수 있으며, 각각의 역할 및 기능은 차이가 있다. 주택업무를 담당하고 있는 중앙기구는 건설 교통부이나, 직․간접적으로 업무관계를 맺고 있는 기구는 재정경제부, 행정자 치부가 있다.
주택정책과 관련된 정부의 계획에는 장기계획인 국토종합계획, 중기계획인 경 제사회개발5개년계획, 단기계획인 주택건설종합계획이 있다. 이외에 시대적 필요 성과 주택시장의 상황에 따른 특정계획으로 주택250만호건설계획(1972～1981), 주택500만호건설계획(1981～1995), 주택200만호건설계획 등이 수립되었다.
우리나라의 주택정책은 1980년 이전에는 실행계획에 의해 추진되기보다는 상
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위계획에 따라 이루어졌으며, 80년대 이후부터 상위계획을 토대로 한 실행계획 을 수립하여 추진하였다. 특정집행계획은 여러 차례 수립되었으나 주택200만호 건설계획 만이 당초 목표대로 추진되었다.
<표> 주택정책의 역할분담
구분 기 구 역할분담내용
중앙기구
재정경제부 ․주택가격 안정 및 투기억제, 주택지원자금 운용감독, 국민주택 기금 운용협의
건설교통부 ․주택건설계획수립, 기본정책, 주택건설, 택지수급 및 주택정책 의 형성․집행, 국민주택기금 운용
행정자치부 ․농촌주택개량사업, 지방세과세 및 운용 지방기구 도 건설국
(주 택 국) ․주택건설계획수립 및 집행, 주택사업자 관리
□ 문제점
정부주도형 주택정책은 과거 주택공급을 확대하는 데는 크게 기여하였지만, 지방자치단체의 역할이 미비하여 지역의 특성 및 주민의사 반영에는 미흡하였 다. 재원 및 전문인력 부족으로 지방정부가 주민복지를 위한 주택관련 업무 및 사업의 개발에 적극적이지 못했다. 앞으로 기초자치단체에 이르기까지 지역실정 에 적합한 주택정책을 지원․관리할 수 있는 체제로 전면적으로 재편하는 작업 이 필요하다.
서울을 포함하여 주택보급률이 낮은 대도시 지역에서는 주기적으로 수급불안 이 초래될 가능성이 있다. 따라서 주택시장의 지속적인 안정과 주거 향상을 위해 서는 지역별 시장의 수급에 부응하는 공급대책이 필요하다.
전반적으로 주거수준이 향상되었으나 저소득층의 물리적인 주거상태는 여전 히 열악한 상황이다. 소득 1～2분위 계층의 주거면적은 전체 평균의 70%에 남짓 한 실정이며, 평균 건축년수가 13～16년으로 상위계층보다 더 노후된 주택에 거 주하고 있고, 주거시설의 수준도 또한 상위계층보다 낮게 나타난다. 자가가구의 주거비부담 정도를 나타내는 지표인 PIR의 경우에 저소득층일수록 그 값이 높게
나타나, 소득이 낮을수록 자력에 의한 주택구입능력이 낮다.
단독주택은 주택공급 특성면에서 공급 시기가 빠르고 공동주택에 비하여 시공 의 질적 수준이 떨어져 노후화가 심한 상태이다. 이들 노후화된 단독주택은 단독 주택주거지의 주거환경 악화요인이 되고 있다.
농촌지역의 생산 및 사회활동은 전면 축소되고 인구가 급감하면서 촌락공동화 현상, 정주공간의 해체가 일어났다. 도시의 경우는 핵가족화와 아파트가 보편화 되면서 동네의식이 약화되었다. 동네의식의 약화는 주거지역의 유지․관리활동 의 부실로 이어져 주거지역의 노후화 내지 슬럼화를 초래할 가능성이 있다.
부동산가격은 1975년부터 2003년까지 4차례 크게 상승하면서 주기적인 불안 양상을 보이고 있다. 부동산정책들이 경기상황에 따라 단기적으로 대응하여 부 동산가격의 변동성을 심화시킨 측면이 있으며, 이로 인해 정책의 신뢰성이 낮아 졌다. 부동산가격이 일시적으로 하락하여 부동산시장 안정이라는 목적은 조기에 달성하지만, 부동산가격 상승률의 지나친 변동으로 인해 주택경기가 급속히 침 체되고 경제에 충격을 주게되는 문제가 있다. 정책의 신뢰성 상실은 정책수단이 아무리 적합하다고 하더라도 정책의 효과가 떨어질 수 있으며, 매번 부동산시장 대책을 제시할 때마다 더욱 강한 규제와 대책이 이어질 수밖에 없다.
제3장 주택 및 부동산시장의 전망 및 대응과제
3장에서는 2장에서 고찰한 현황 및 문제점을 기반으로 주택 및 부동산시장의 전망과 대응과제를 도출하고자 한다. 대응과제는 주거복지의 향상, 부동산시장 의 안정기반 구축이라는 두 개의 큰 주제를 중심으로 제시한다. 이 장에서 도출 한 대응과제를 토대로 4장, 5장에서 구체적인 정책방안이 제시될 것이다.
우선 주택 및 주거복지 분야의 전망 및 대응과제를 정리하면 다음과 같다. 첫 째, 인구성장률 둔화에 따라 유년인구와 생산가능인구의 비율은 낮아지고, 노령 인구의 증가로 2026년에는 초고령사회에 도달할 것으로 보인다. 인구는 주택수 요를 결정하는 기본적인 요인이라는 점을 감안할 때 인구성장률 둔화 및 연령계
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층별 구성비의 변화는 중장기 주택수요에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
둘째, 1인 가구 및 노인가구의 증대 등과 같은 가구구성의 변화는 제공되어야 하는 주택의 규모, 내부구조, 시설수준 및 주거환경 등에 있어서의 변화를 요구 한다. 획일적인 고층아파트 공급에서 탈피한 주상복합, 전원주택, 지능형주택, SOHO 주택, 직주근접의 원룸, 독신자주택, 노인주택, 장애인편의주택, 오피스텔 등 여러 형태의 주택에 대한 수요가 증대할 것으로 전망된다.
셋째, 계층간 불평등 확산은 취약계층의 인권문제를 부각시키게 될 것이고, 이 에 따라 기회의 평등을 제고시킬 수 있는 정책에 대한 사회적 요구가 증대하여 복지문제에 대한 사회적 관심이 제고될 것이다. 복지인프라 및 전달체계를 효과 적으로 구축하여 적용대상이 실질적 수혜자가 될 수 있도록 하는 효과적인 복지 체계를 구축할 필요가 있다.
넷째, 국가, 시민단체, 주민, 민간업체 등이 유기적으로 상호작용할 수 있는 주 택 정책체계, 주거공동체 활성화 등이 중요한 화두로 떠오를 전망이다.
부동산시장 분야의 전망 및 대응과제는 다음 세 가지로 요약할 수 있다. 첫째, 부동산에 관한 정보의 축적과 공개는 부동산시장의 안정기반을 구축하고 투명한 거래질서 마련을 위한 핵심적인 사항으로 대두될 것이다. 정보의 부족은 부동산 시장의 조절기능을 약화시켜 적정한 시장가격(fair market value)의 형성을 저해하 는 한편, 공평한 과세의 실현, 금융시장의 성장, 정책의 수립 등을 효과적으로 추 진하지 못하게 만드는 요인이 되기 때문이다.
둘째, 장기모기지시장의 형성, 후분양제의 시행으로 부동산관련 금융이 활성 화될 것이다. 장기모기시시장의 형성은 국내 장기 금융시장을 형성하게 되고, 이 에 따라 부동자금의 흐름을 전환하여 시세차익을 목적으로 하는 투기세력을 효 과적으로 제거할 수 있는 계기를 마련할 것으로 기대된다. 또한 프로젝트 파이낸 싱은 전통적인 금융방식의 한계, 후분양제에 대비한 필요성 등으로 더욱더 활성 화될 것으로 보인다.
셋째, 부동산시장의 안정유지를 위해서 확고한 부동산정책의 기조 하에서 각 종 수단이 수립되고 시행될 필요성이 제기될 것이다. 과거의 경기대응 위주의 정
책은 정책의 신뢰성을 저하하고 정책효과를 반감시키는 문제를 초래한다. 이러 한 문제를 해소하기 위해 부동산정책을 정책기조와 시장대응책으로 구분하고, 시장변동과 관계없이 일관성을 유지하는 정책의 기조를 수립하는 한편, 이러한 정책기조를 바탕으로 경기변동에 탄력적으로 대응할 수 있는 시장관리대책을 마 련하는 것이 바람직하다.
제4장 주거복지 향상을 위한 정책방안
4장에서는 앞에서 제시한 전망 및 대응과제를 토대로 주거복지 향상을 위한 정책방안을 정리했다. 여기서 제시하는 정책방안은 주택정책, 주택공급, 환경정 비, 주거지원, 주택관리 등을 포괄하고 있다.
□ 주택거버넌스 체계의 구축
주택정책의 방향설정 및 정비수단 선정단계부터 다양한 관계자가 참여함으로 써, 주택정책이 종합적 발전의 관점에서 지역사회를 위한 진정한 정책수렴 과정 이 되기 위해서는 주택거버넌스가 뒷받침되어야 한다.
주택거버넌스 체계는 참여주체의 역할과 기능을 명확하게 분담하고 긴밀한 협 조하에서 주택정책을 수행할 수 있도록 구성되어야 한다. 중앙정부 내에는 운영 위원회를 두고 정책방향 수립, 자금조달 및 지원, 제도정비 등의 업무를 수행한 다. 또한 지방정부나 외부기관에 주택정책의 실질적 협의체를 두고 지방정부, NGO, 민간기업 등의 지원과 협의를 통해 주택정책의 계획안의 구체화 및 집행을 수행한다. 이와 함께 분쟁조정위원회와 평가위원회를 구성하여 부처간, 지역간 이해관계를 조정하고 성과를 평가한다.
□ 주거실태조사 및 주거복지지표의 개발
주거실태에 대한 체계적인 자료수집 및 신뢰할 수 있는 데이터 축적을 위해 정기적으로 주거실태조사가 시행될 필요가 있다. 주거실태조사의 조사시기는 인 구주택총조사가 이루어지는 사이 연도에 실시하는 것이 현실적인 방안이나 지속
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적인 자료의 축적을 위해서는 인구주택총조사와는 별개로 매년 또는 격년으로 조사하는 방안도 검토할 수 있다.
‘국민주거수준의 제고’, 나아가 ‘선진주거문화의 창달’이라는 주택정책의 목표 를 실천하기 위한 수단으로서 주거복지지표를 개발할 필요가 있다. 이러한 주거 복지지표를 바탕으로 주택정책의 목표를 구체화하는 한편, 시대적 상황에 따라 정책목표의 우선순위를 설정하고, 정책대상계층의 세분화에 따른 정책목표 및 정책수단의 차별화를 추진하는 것이 바람직하다.
□ 다양한 수요에 부응하는 주택공급
주택수요의 다양화에 부응하여 주거유형 및 주거단지를 다양화하는 노력이 필 요하다. 이를 위해서 장애인편익주택, 노인주택 등 다양한 계층을 위한 주택을 공급하고 플랫, 테라스하우스, 코하우징, 에코주택 등 물리적으로 다양한 형태의 주택을 공급한다. 그리고 다양한 주택의 공급을 위해서는 가족생활주기 및 선호 변화에 따라 주택내부의 평면을 자유롭게 이용할 수 있도록 하는 가변형 설계기 법, 2호의 주택을 1호로 사용할 수 있도록 설계된 병합형 주택을 활성화한다.
1인가구 증가에 대응하여 기존의 원룸주택, 오피스텔 공급과 함께 도심지의 재개발에 따라 공실되는 노후건물을 주택으로 개량해서 이들에게 공급하는 방안 을 검토한다. 또한 도심지의 소규모 택지, 철도나 도로의 상부공간, 고가도로의 하부공간 등을 활용해 1인가구를 위한 주택을 건설하는 방안을 검토한다.
노인가구 증가에 따라 주택의 물리적 수준을 제고하고, 주택관리인, 건강보호 인이 상주하고, 노인가구가 자립적으로 생활할 수 있는 여건을 갖추기 위한 정책 적 노력이 필요하다. 미국의 지원주택(assisted housing)이나 영국․스웨덴 등의 보호주택(sheltered housing) 개념을 도입하여 지역사회의 복지, 의료시스템과의 연계를 강화시켜 노인의 복지수준을 종합적으로 제고시킬 수 있도록 유도한다.
또한 종합적인 베리어 프리(barrier free)정책을 추진하여 주거생활에 영향을 미치 는 시설을 노인의 생활기능에 적합하도록 개조를 유도하도록 금융․기술지원을 강화하는 한편, 관련 건축기준을 정비한다.
□ 안정적인 주택공급의 추진
주택수요는 2009년의 연 44만호를 정점으로 점점 하향추세를 보여 2020년에는 35만호 수준으로 하락할 것으로 전망된다. 따라서 제4차 국토종합계획 전반기 (2001~2010) 동안에는 주택수요 전망에서 추계한 시장의 유효수요 이외에 저렴 한 임대료로 공급하는 국민임대주택 등의 추가소요 증가분을 포함해 연평균 50 만호의 주택을 공급할 필요가 있다.
주택보급률이 선진국 수준을 달성한 이후인 제4차 국토종합계획 후반기 (2011~2020)에는 인구증가율 감소와 소득증가에 따른 주거상향 욕구 및 대체수 요를 감안하여 연평균 40만호의 주택을 공급한다. 이 기간 동안에는 공동주택의 비중을 점차적으로 하향조정하면서 중저밀도의 친환경적인 주거단지 조성의 활 성화를 유도하는 방향으로 정책을 추진한다.
□ 주거공동체 기반의 조성
커뮤니티 단위의 공공시설을 현재보다 확충하고 특히 주민공유공간 및 개방공 간을 충분히 확보할 필요가 있다. 이러한 공간을 이용하여 주민공동 행사를 촉진 하고 공동체에 대한 귀속감과 동네의식을 가질 수 있도록 한다. 그리고 지역내 기업체 및 상업시설과 주거단지를 연결하여 기업체의 편익시설을 지역주민에게 개방하는 것도 고려할 수 있다.
주거단지의 개방성을 확대, 강화하는 방안이 적극적으로 추진되어야 한다. 이 를 위해 폐쇄적인 단지공간을 개방하고, 공공공간과 통합하는 경우에 소요비용 를 지방정부가 지원하여 장애없는 마을, 담장없는 마을 만들기를 적극적으로 시 행한다.
주거공동체의 활성화와 주거의식 선진화를 위한 주거문화 형성, 공동체의식 강화를 위한 주민참여 활성화 등 다양한 프로그램의 개발을 지원한다. 주민참여 를 통해 동네 지역환경을 점검하며, 우수한 경관자원이나 역사문화자원을 발 굴․정비해 가도록 유도한다. 그리고 주거단지의 외부공간이나 시설공간을 교육
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매체로 활용하기 위한 방안을 고려하고, 지역에 기반하고 있는 시민단체가 공동 생활공간이나 시설에 대한 운영에 적극적으로 참여하도록 운영시스템을 개선하 는 방안을 검토한다.
□ 생활환경의 정비
노후 주거지의 개선을 통해 주민의 주거 향상과 지역의 경제적 발전을 함께 도모할 수 있는 개발전략을 도입하는 정책을 장기적으로 추진한다. 단순한 주택 개량이 아니라, 지역경제의 활성화를 통해 지역주민의 소득향상과 원주민 재정 착률을 제고하는 효과를 얻을 수 있는 개발계획을 제도적으로 지원하는 정책의 추진이 필요하다.
주거환경의 개선은 지역특성을 감안해 주택단위별로 지원하는 경우와 지역별 로 기반시설과 함께 개량해야 하는 경우로 나누어 접근할 필요가 있다. 지역단위 별 개량지원이 필요한 지역에 대해서는 도시및주거환경정비법의 주거환경정비 계획을 도시별로 수립한다.
주거공간을 중심으로 생활환경실태를 체계적으로 점검하고, 생활환경의 정비 체제를 구축하는 한편, 근린단위를 기준으로 필요한 생활환경시설을 설정하고, 이에 대한 확보기준을 마련한다. 이를 위해 생활환경관련제도의 정비를 추진하 고, 주거환경․생활환경정비의 국고보조 및 융자지원을 마을․동네 같은 공간단 위의 포괄보조금(Community Develpment Block Grant)으로 통합하는 방안을 장기 과제로 추진한다.
□ 환경친화형 주거단지의 조성
계획단계에서 생태적인 자연자원을 적극 도입하여 활용하는 계획적 접근방법 의 전환이 필요하다. 개발지역의 특징적인 자연환경조건에서 나타나는 지역 고 유의 수림생태계, 계곡생태계 및 수변생태계는 집단적으로 보존해야 한다.
주거지 내부의 하천, 녹지와 병행된 넓은 도로, 공원 등 바람의 길이 되는 통로 를 확보하는 한편, 이러한 바람의 길이 주거지 외부의 원 자연과 연결될 수 있도
록 주요 바람의 통로에는 건축물의 배치방향, 높이, 간격 등을 고려한다. 바람길 의 곳곳에는 녹지가 조성되어 신선하고 차가운 바람을 주거지내부로 확산시킬수 있도록 계획시 고려되어야 할 것이다.
□ 저소득층의 주거복지 지원의 강화
공공주택정책의 저소득층 집중지원체계를 마련한다. 최저주거기준 미달가구 를 대상으로 지역, 점유형태 및 가구원수에 따라 주거지원 프로그램을 차별화할 뿐만 아니라, 전체가구를 소득수준 및 주거비소득 및 주거비부담 수준에 차별화 하여 주택지원과 가구지원을 차별화할 필요가 있다.
공공임대주택의 유형을 다양화하고 공급을 체계화할 필요가 있다. 공공임대주 택 정책대상가구가 과중한 임대료 부담없이 주거를 상향이동할 수 있는 방안을 마련하고 이를 체계화 한다. 그리고 저소득층이 원하는 곳에서 원하는 형태의 주 거생활을 유지할 수 있도록 건설임대, 매입임대, 재임대주택 등 다양한 생활권 단위의 공공임대주택을 공급한다.
국민임대주택 100만호 등 장기 공공임대주택 150만호 공급목표를 차질없이 추 진하면서 공공임대주택의 공정한 배분 및 효율적 관리를 위한 철저한 계획과 준 비가 필요하다. 임차인의 월소득 뿐만 아니라 자산․금융소득 등을 감안해서 입 주가구의 특성을 반영한 입주기준을 마련하고, 임대보증금․임대료는 임차인이 실제 부담가능한 수준을 고려해서 산정할 필요가 있다. 또한 공공임대주택의 노 후화에 적절히 대응해 유지관리재원의 원활한 확보, 임차인의 자발적인 관리참 여, 리모델링이 용이한 설계기준 마련 등 제도적 보완방안도 강구되어야 한다.
□ 노인가구의 주거안정 도모
노인주거정책은 단기, 중․장기로 목표를 차별화하여 단계별로 접근하는 것이 바람직하다. 1차적으로는 노인시설을 갖춘 노인주택재고의 확대에 주력하고, 2 차적으로는 노인주택의 임대운영 정책의 도입을 시도한다. 노인주거정책의 기반 구축 단계에서는 노인주택 수요 파악을 위한 통계조사를 실시하고, 노인주거정
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책에 대한 정부담당부처간 업무영역을 구분하고 및 상호 협력체계를 구축한다.
노인주택 공급정책의 정비를 위해서 노인주택 건축기준을 강화하고 일반주택 에도 적용가능한 보편적인 설계(universal design)기준을 마련한다. 또한 기존 거 주주택의 개보수를 지원하고 노인주택 건설지원 제도를 확립한다. 이러한 제도 정비를 바탕으로 노인주택건설을 주택정책의 일환으로 편입하여 노인주택 건설 시에도 기존의 공공임대주택에 대한 지원과 마찬가지로 택지, 기금, 규제, 조세 등 지원을 검토한다.
□ 공동주택관리의 전문화
공동주택관리의 전문화는 단기적으로 공동주택의 과학적 유지, 보수, 관리시 스템의 개발 등 기술적으로 도입가능한 사항을 중심으로 추진한다. 설계공모 등 을 통해 관리의 효율적인 설계와 시공을 장려하도록 하고 설계단계부터 관리의 효율성을 고려할 수 있도록 인센티브를 제공하는 방안도 검토할 수 있다. 또 시 설부위별, 자재별로 내구연한 및 결함발생주기 등을 감안하여 하자부위와 하자 보수책임기간을 합리적으로 조정하도록 한다.
이와 함께 공동주택의 의무적 관리대상을 주상복합건물, 소규모 단지, 도심지 재개발사업으로 건설된 주택 등까지 확대하고 관리서비스의 내용을 다양화하고 서비스 수준을 제고한다. 공동주택의 대규모수선비용에 대한 장기 저리 융자를 실시하여 개보수를 활성화하도록 유도한다.
□ 주택 개보수의 활성화
주택개보수의 효율적인 추진을 위해 노후주택을 중심으로 주택의 상태를 주기 적으로 조사하고, 개보수에 필요한 각종 정보를 소비자에게 제공하는 지원기구 의 설립을 추진한다. 또한 주택개량전문업체의 육성방안을 추진한다. 또한 개보 수가 용이하기 위해서는 설비 및 시설의 표준화가 선행되어야 한다.
지속가능하고 친환경적인 도시관리와 주거환경 개선, 주택수명의 연장을 위한 방안으로 리모델링을 적극 추진한다. 주택 리모델링의 활성화를 위해서 소득공
제, 세금 감면 등 지원대책을 검토할 필요가 있다.
□ 주택관리의 적정화
주택관리의 적정화를 위해서는 재고주택의 효율적 관리를 위한 자료를 구축할 필요가 있다. 단독․다가구․다세대주택의 관리카드를 작성하고, 다가구주택이 나 다세대주택이 밀집한 서울 등지의 특정구를 대상으로 재고주택관리 시범사업 의 실시를 추진한다. 특히 20년 이상 경과한 노후주택의 현황에 관한 데이터베이 스(DB)를 구축하는 문제를 검토한다.
□ 주택성능표시제도 및 주택품질보증제도의 도입
주택의 매매 또는 임대 시 소비자에게 주택성능에 관한 다양한 정보가 제공될 수 있도록 하여 정보의 비대칭을 해소하고 소비자의 합리적인 선택이 이루어질 수 있는 성능표시제의 도입이 필요하다. 성능표시제는 단독주택, 연립주택, 아파 트 등 모든 유형의 주택을 대상으로 하되, 평가가 용이한 신축주택에 우선적으로 적용하는 것이 효과적이다.
주택소비자의 권익을 보호하기 위한 주택품질보증제도 도입의 필요성이 크게 대두되고 있다. 신규건설주택의 경우 주택공급업자가 품질보증을 희망할 경우 해당 주택의 설계도면과 함께 시공 상태 등을 확인하는 것이 용이하므로 우선 신규주택부터 품질보증대상으로 하는 것이 현실적이다. 중고주택에 대한 품질보 증을 조기에 의무화하는 것은 제약이 있지만, 공동주택의 경우 설계상세도면의 보관 및 전산자료화를 의무화하는 한편, 품질보증 대상 주택도 중고주택까지 확 장해 나가야 할 것이다.
□ 주택 후분양의 조기정착 유도
공공기관이 후분양을 시범적으로 확대 시행하고, 민간주택공급체에 대해서는 유인책을 최대한 활용하여 점차 후분양을 유도하는 것이 바람직하다. 민간업체 가 민영자금으로 개발한 주택을 후분양할 경우, 일정기간 주택개발․공급업체에
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부과되는 조세의 일부를 감면해 주거나, 후분양하는 업체에게 공공택지 공급에 있어 개발택지의 일정 부분을 후분양하는 업체에게 우선 공급하는 방안도 고려 될 수 있다.
건설금융의 확대는 주택 후분양을 위한 핵심적 요건이다. 건설금융이 활성화 되기 위해서는 금융기관들의 다양한 금융기법과 리스크관리 방법을 개발하는 노 력이 필요하다. 특히 프로젝트 단위로 사업성을 평가하여 해당 프로젝트에 대해 자금을 융자하거나, 금융기관이 프로젝트에 지분참여 하는 등의 프로젝트 파이 낸싱의 활성화가 필요하며 이를 지원하기 위해 정부는 관련 제도를 정비해야 할 것이다.
제5장 부동산시장의 안정기반 구축을 위한 정책방안
5장에서는 3장에서 제시한 대응과제를 토대로 부동산시장의 안정기반 구축을 위한 정책방안을 구체적으로 서술했다. 여기서 제시하는 정책방안은 부동산종합 정보망의 구축, 부동산관련 제도의 개선 등을 포함하고 있다.
□ 부동산종합정보망의 구축
부동산정보체계 구축을 위해서는 정보망간의 연계성 확보 및 불일치 시정을 위한 정보의 조직화 및 표준화, 정보의 공유화 유도, 정보의 활용 및 관리 강화 등의 조치가 따라야 한다.
이를 위해서는 사용자가 시스템에 접근하는 과정에서 연계된 정보의 오류를 검정하고 신속하게 시정할 수 있는 부동산정보의 오류검정체계를 마련하는 것이 중요하다. 그리고 수작업방식의 거래방식을 개선하고 장기간 소요되는 민원발급 처리에 따른 불편 해소를 위한 거래관리시스템을 구축하는 한편, 이용자들이 정 보공유의 안정성과 접근성을 동시에 확보하기 위한 전자서명제도를 도입하는 부 동산정보관리체계의 구축이 뒷받침되어야 한다.
장기적으로는 실거래가격 DB가 어느정도 확보되면, 이를 바탕으로 일정기간
동안 신고된 가격자료에 의하여 해당시점의 모든 부동산에 대한 가치를 평가하 고, 시장가치에 근접한 가격을 산출하는 대량평가시스템을 개발하여야 할 것이 다. 대량평가시스템은 부동산가격 평가의 계량화와 전산화를 유도하여 막대한 비용이 소요되는 별도의 가격조사를 하지 않고도 시가에 근접한 평가가격을 산 출할 수 있게 해줄 것이다.
또한 실시간으로 수집되는 부동산의 거래가격과 거래정보를 이용해서 부동산 시장 상시 모니터링 시스템을 구축할 필요가 있다. 이러한 상시 모니터링 시스템 은 탄력적인 기준에 의하여 설정된 시장을 대상으로 지역별․시간별 가격동향이 나 거래상황을 파악할 수 있으며, 시장대책의 효과를 높이는데 기여할 수 있을 것이다. 현재 토지거래허가제, 주택거래신고제 등 부동산투기억제대책들은 행정 구역별로 시 또는 동 단위로 시행되고 있으며, 이러한 행정구역 단위의 규제정책 은 규제가 불필요한 지역까지 규제영역을 설정할 우려가 있다. 상시 모니터링 시 스템의 구축으로 보다 세분된 시장의 움직임을 실시간으로 파악할 수 있어 시의 적절한 대책 수립이 가능해질 것이다.
□ 부동산관련제도의 개선
부동산시장과 금융․세제 등을 포괄하는 종합적인 차원의 정책을 수립하고, 국민경제 차원에서 정책을 운용하는 것이 바람직하다. 포괄적인 종합정책의 기 본방향은 8.31 부동산시장대책을 포함한 부동산정책의 내용을 발전적으로 개편 하여 부동산시장의 장기적인 안정기반을 구축하고, 시장의 선진화를 통한 국가 경쟁력 제고로 요약할 수 있을 것이다.
부동산시장의 동향을 미리 파악하고, 이에 선제적으로 대처하기 위해 시장동 향 모니터링, 가격예고지표나 경고장치를 마련하여야 한다. 포괄적인 종합정책 이란 차원에서 이들 예측수단은 부동산시장의 동향뿐 아니라 경제정책의 목표, 금리 변동 같은 금융시장 상황 등을 모두 포함시키는 것이 효과적이다.
또한 부동산시장을 간접적으로 조절할 수 있는 수단을 마련할 필요가 있다. 이 러한 간접조절수단으로는 세제 및 금융대책을 들 수 있다. 부동산세제 개편의 추
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진은 세제의 시장관리기능을 강화시켜 줄 것이다. 금융관련 대책으로는 대출금 리 및 주택자금대출 규모를 신축적으로 조정할 뿐만 아니라 가구의 대출기준에 서 LTV 한도 또는 PTI 한도를 제한하는 방법을 검토할 수 있다. 그리고 자산담보 부채권(ABS), 주택저당채권(MBS)과 더불어 부동산펀드, 부동산투자신탁(REITs) 등 간접투자상품시장의 활성화가 필요하다
□ 부동산세제의 개편
부동산세제의 과세유형별 정비․개선 방향은 다음과 같이 정리할 수 있다.
첫째, 취득과세 중심으로 운용되는 현행세제를 과표현실화 등을 통하여 보유 과세 중심체계로 전환한다. 보유에 따른 비용부담을 높임으로써 부동산 과소비 에 따른 한정된 자원의 낭비를 억제하고, 불필요한 부동산을 장기간 보유하면서 가격상승을 기다리는 행위를 차단할 수 있다.
둘째, 취득과세는 부담을 완화하는 방향으로 조정한다. 거래비용인 취득과세 를 경감시켜 이용을 효율화하고 실수요자의 거래를 촉진하여 부동산시장을 실수 요자 중심으로 재편하는 한편, 보유과세 강화에 따른 조세부담을 경감한다.
셋째, 투기억제수단으로 이용되어 왔던 양도과세의 기능을 정상화한다. 과다 한 자본이득과 부의 분배구조 악화를 시정하기 위고 생산활동에 의한 소득창출 과 무관한 투기적 자본이득(capital gain)의 기대수익을 낮추는 방향으로 양도소득 세를 개편한다.
넷째, 부동산정책의 발전적 수용이다. 종전의 택지소유상한제와 개발이익환수 제 등의 공개념제도가 일부 보완하였던 부동산의 조세적인 기능과 역할을 가급 적 조세로서 흡수하되, 최근 가시화되고 있는 보유과세 강화(과표현실화 계획, 종합부동산세 도입) 및 양도소득세 중과조치 등을 발전적으로 수용한다.
□ 주택금융시장의 건전한 운용
주택금융시장이 지속적으로 성장하고 건전하게 운용되면서 부동산시장의 투 명화와 선진화를 뒷받침하기 위해서는 다음과 같은 방안이 고려될 필요가 있다.
첫째, 소비자의 자금수요를 지원하고, 가계나 금융기관의 부실화 방지를 위해 모기지 보험제도를 도입한다. 대출한도 이상의 자금이 필요한 수요자나 정책적 으로 주택자금의 공급이 필요한 계층을 위해서 주택자금의 대출보증 및 대출보 험을 활성화한다.
둘째, 정부주도의 모기지가 전체시장에서 감당할 수 있는 부분은 한계가 있으 므로 민간 모기지시장을 점차 확대한다. 이를 위해 모기지 상품을 표준화하여 민 간에 의한 유동화가 활발히 진행될 수 한다
셋째, 기존의 선분양체제 하에서 혼재되어 있던 소비자 및 공급자 금융시장을 전문화와 분업화를 통해 구분한다. 수익률 및 위험의 차이가 큰 개발금융과 소비 자금융의 구분을 통해 개별기관의 건전성을 도모한다. 특히 장기 안정성을 기반 으로 하는 모기지 시장의 건전한 발전을 위해서 상대적으로 위험이 큰 개발금융 관련 업무의 분리는 반드시 필요하다.
넷째, 장기 모기지시장의 건전한 발전을 위해 부동산금융시장의 하부구조를 체계적으로 개편할 필요가 있다. 향후 전개되는 장기 모기지시장은 부동산정보 뿐만 아니라 관련 금융정보를 포함하여 다양한 형태의 투자정보를 요구하고 있 어 이에 대한 전문적인 관리가 필요할 것으로 예상된다. 따라서 주택금융시장에 관련된 정보의 체계적인 수집 및 활용을 위해 한국주택금융공사를 비롯하여 한 국은행, 금융감독원, 건설교통부, 통계청 등 관련기관이 모두 참여하는 정보시스 템의 구축이 필요한 것으로 판단된다.