- ‘도시형 생활주택’ 을 중심으로

118

주택법 시행령 개정안의 주요 내용

- ‘도시형 생활주택’ 을 중심으로

신보미｜국토해양부 주택건설공급과 사무관

추진배경

최근 우리나라는 저출산과 평균 수명의 연장, 만혼 등으로 1~2인 가구가 꾸준히 증가하고 있다. 2005 년 1~2인 가구는 전체 가구의 42%인 670만 가구 에 달하며, 특히 독신과 고령화 등으로 1인 가구가 지속적으로 증가하여 전체 가구의 20% 수준인 317만 가구에 달하고 있다. 1995년에 1~2인 가구 가 전체 가구의 30%인 380만 가구였던 것에 비해 급속히 증가하였으며, 이러한 추세는 앞으로도 지 속되어 2020년에는 1~2인 가구가 전체 가구의 47%인 895만 가구에 이를 전망이다.

반면, 1~2인 가구가 주로 거주하는 소형주택은 지속적으로 감소하고 있다. 65m²이하 소형주택의 재고비율은 1985년 전체 주택의 53%에서, 2005 년에는 40%까지 감소하였다.

주택건설 인・허가를 보면 2001년에는 85m²이 하 주택 인・허가가 전체의 84%였으나, 2007년에

는 62.5%까지 감소하여, 소형주택의 신규 건설도 점차 감소하는 추세다.

소형주택의 경우라도 20세대 이상으로 건설하 는 경우에는「주택법」에 따른 엄격한 사업승인절차 와 분양가상한제가 적용되고, 「주택건설기준 등에 관한 규정」상의 소음보호와 조경시설기준 등 건설 기준에 적합하여야 한다. 이에 따라 사업자는 주택 법 적용을 받지 않기 위해 19세대 이하 단지로 분 할 연접하여 주택단지를 건설하게 되었고, 주거환 경이 열악하고 안전성도 낮은 다가구단지가 나타 나게 되었다. 좁은 대지 내에 여유공간 부족으로 주 차공간을 확보하기조차 어려운 다가구단지들은 소 형주택에 대한 선호를 감소시켜 공급 활성화를 저 해하는 요인이 되고 있다.

한편, 1~2인 가구를 대상으로 한 주택은 주로 근린생활시설, 일반 업무시설, 오피스텔 등을 활용 한 고시원이나 레지던스 등 유사주택 형태로 공급 되고 있으며, 주택유형이 제도화되고 체계화되지

119

않은 채 민간에 의해 자율적으로 공급되고 있다. 또 한 1~2인 가구 중 고시원 거주자, 대학가 인근 외 지학생, 저소득 독거노인 등은 낮은 주거수준과 높 은 주거비 부담에 시달리고 있음에도, 재정비촉진 사업 등으로 저가의 소형주택이 멸실되고 있어 이 들의 주거안정 확보도 필요한 상황이다.

따라서 정부는 도심서민과 1~2인 가구의 증가 에 대응하기 위해 수요가 있는 곳에, 필요한 사람에 게 소규모 주택공급이 이루어질 수 있도록 도시형 생활주택제도를 도입하게 되었고, 이를 위해 지난

2009년 2월 3일「주택법」

「주택법 시행령」및「주택건설기준 등에 관한 규 정」을 개정하여 5월 4일부터 시행되고 있다.

주요 내용

1. 도시형 생활주택의 개념

도시형 생활주택이란「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 도시지역에 주택건설사업계획 승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만의 국민 주택규모(85m² 이하)에 해당하는 공동주택이다.

비도시지역은 기반시설이 부족하여 난개발이 우려 되므로 입지지역을 도시지역에 한정하였다.

도시형 생활주택은 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 세분화된다. 단지형 다세 대주택은 세대당 주거전용면적 85m²이하의 다세 대주택으로, 건축위원회 심의를 거쳐 1개 층의 추 가가 가능하므로 주거층을 최대 5층까지 건설할 수 있다.

원룸형 주택은 세대당 주거전용면적이 12m²이 상 30m² 이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하

도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구 성한 주택이다.

기숙사형 주택은 세대당 주거전용 면적이 7m² 이상 20m² 이하로, 취사장과 세탁실 및 휴게실은 공동으로 사용할 수 있는 구조를 갖춘 주택이다.

「건축법」상 건축물의 용도분류로는 단지형 다세 대주택은 다세대주택에 해당하고, 원룸형주택 및 기숙사형 주택은 건설형태에 따라서 아파트, 연립 주택, 다세대주택에 해당한다.

2. 인・허가와 분양절차 완화

도시형 생활주택은 일반 공동주택과 같이 건축법 상 건축물의 용도로는 모두 공동주택에 해당하므 로, 주택건설사업계획 승인을 받아 건설하여야 한 다. 그러나 도시형 생활주택은 일반 공동주택에 비 해 인∙허가기준을 완화하고 공급절차를 단순화하 여 공급 활성화의 기반을 마련하였다.

일반 공동주택은 주택법 감리가 적용되어 사업 계획승인권자가 감리자 모집공고, 적격심사, 세부 평가 등을 거쳐 감리업체를 지정하게 되므로 감리 업체 지정까지 소요기간이 1~3개월에 이른다. 그 러나 도시형 생활주택은 부실시공 방지를 위해 감 리는 실시하되, 건축법상 감리를 따라 사인 간의 계 약으로 감리계약을 맺으면 되므로 감리업체 지정 에 소요되는 기간과 비용이 절감될 전망이다.

일반 공동주택은 분양가상한제 적용을 받아,

20세대 이상의 공동주택을 분양하여 공급하는 경

120

일반 공동주택은 20세대 이상이면「주택공급에 관한 규칙」에 따라 청약∙입주자모집∙분양보증∙

분양 등을 거쳐 공급되나, 도시형 생활주택은 신속 하게 공급될 수 있도록 일부 분양절차를 완화하여 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한 등 규정은 적용되지 않는다. 다만, 입주자 보호를 위하여 사기 분양과 주택건설사업자의 부도 등에 대비하여 분 양보증은 적용토록 하였고, 일간신문, 지자체 홈페 이지 등재 등을 통한 입주자 공개모집 등의 규정도 적용토록 하였다.

3. 주차장 등 건설기준 완화

도시형 생활주택은「주택건설기준 등에 관한 규정」

의 주택건설기준 중 소음보호, 배치, 기준척도 규정 이 적용되지 않는다. 다만, 주거환경과 안전 등을 고려하여 경계벽, 층간소음, 승강기, 복도 등 기타 규정은 일반 공동주택과 동일하게 적용된다.

또한, 필요성이 낮은 부대시설과 복리시설은 의 무설치대상에서 제외하여, 도시형 생활주택에는 관리사무소와 조경시설, 비상급수시설, 어린이놀 이터, 경로당 등은 설치하지 않아도 된다.

도시형 생활주택의 가장 큰 특징은 원룸형과 기 숙사형 주택에 대해서 주차장 설치기준을 완화한 것이다. 일반 공동주택은 세대당 1대 이상의 주차 장을 확보하여야 하나, 원룸형 주택은 세대당

0.2~0.5대, 기숙사형 주택은 0.1~0.3대의 범위에

역’으로 지정∙고시하는 지역에서는 원룸형과 기 숙사형 주택에 연면적 200m²당 1대의 주차장 기준 을 적용하도록 하여, 근린생활시설 수준으로 완화 하였다.

주차장 완화구역에서 기존 건축물을 원룸형과 기숙사형 주택으로 용도변경하는 경우에는, 3년간 바닥의 층간소음과 계단설치 기준을 적용받지 않 도록 하였다. 다만 건설경기 변동 등을 감안하여 3 년간만 면제되도록 하였으므로 법 시행 3년 이후에 용도변경을 하고자 하는 경우에는 바닥의 층간소 음과 계단설치 기준이 다시 적용된다.

4. 하나의 단지나 건축물 내 혼합건설

입주민의 주거환경을 보호하고 주민 간 분쟁을 최 소화하기 위하여 도시형 생활주택은 일반 공동주 택과 하나의 건축물 내에서 복합건설할 수 없고, 도 시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형∙

기숙사형 주택도 하나의 건축물에 함께 건설할 수 없도록 하였다. 단, 1~2인 가구를 대상으로 하는 특성이 유사한 원룸형 주택과 기숙사형 주택은 하 나의 건축물에 건설할 수 있다.

하나의 단지 내에서는 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 별개의 건축물로 건설할 수 있고, 도시 형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형, 기숙 사형 주택을 동일한 단지에 별개의 건축물로 건설 하는 것도 가능하다.

5. 주상복합 형태의 도시형 생활주택

주거지역뿐 아니라 상업지역 또는 준주거지역 내 에서도 주상복합 형태의 도시형 생활주택을 건설

121

할 수 있도록 하였다. 단 상업지역과 준주거지역에 서는 원룸형과 기숙사형 주택만 주상복합 형태로 건설할 수 있고, 단지형 다세대주택은 이 지역에서 는 주상복합 형태로 건설할 수 없다. 이 경우도 20 세대 이상 150세대 미만에 한하며 주택건설사업계 획 승인을 받아야 한다.

6. 타 법령 개정 추진사항

도시형 생활주택의 공급 활성화를 위해「국토의 계 획 및 이용에 관한 법률 시행령」을 개정하여 단지 형 다세대주택의 제1종 일반주거지역 내 층수제한 을 완화하여 종전 4층에서 5층까지 가능하도록 완 화하고, 해당 단지형 다세대주택의 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사 용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우 에는 해당 층을 층수에서 제외하도록 하였다. 따라 서 단지형 다세대주택의 1층을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 제1종 일반주거지 역에 최대 6층까지 건설할 수 있으며, 본 개정법령 은 5월 13일 공포하여 시행되고 있다.

또한 건축물의 높이를 도로폭의 1.5배 이내로 제한하는 규정과 일조확보를 위한 건축물의 높이 제한 등 규정을 건축위원회의 심의를 거쳐 완화할 수 있도록 하고, 동간 이격거리도 현행 건축물 높이 의 1배 이상인 것을 도시형 생활주택은 0.25배, 일 반 건축물은 0.5배 이상으로 완화할 수 있도록 하 는 내용의「건축법 시행령」을 개정 중이며, 6월 중 개정이 완료될 예정이다.

향후 전망

금번 도시형 생활주택은 5월 4일부터 시행되고 있 다. 정부는 도시형 생활주택이 도입되어, 최근의 경 제위기 상황에서 도심 내 소형 및 임대주택 공급을 촉진하여 서민과 1~2인 가구의 주거안정에 기여 하고, 사업자에 대한 부담을 경감할 것으로 기대하 고 있다.

신축뿐 아니라 유휴 시설의 개조와 도심 내 소규 모 자투리 땅의 활용 등으로 소규모 자본이 주택시 장에 유입됨으로써 도심의 주택경기가 활성화되어 관련 산업의 고용도 촉진하는 등 경제에 활력을 불 어넣을 수 있을 것으로 보인다.

또한 기본적인 안전성과 쾌적성이 확보되면서 도 저렴한 비용으로 거주가 가능한 도시형 생활주 택이 공급됨으로써 도심 내에서 무주택 서민의 주 거공간이 대폭 확대되어 주거안전망으로도 작동할 수 있을 것으로 기대된다.

장기적으로는 노인가구가 공동식사나 휴식 등 편리한 공동생활을 누릴 수 있는 고령사회에 대비 한 주거유형으로도 발전하고, 전문직 종사자 등 1인 가구의 고급수요도 일부 흡수하는 새로운 사업 유형으로도 개발되는 등 시대변화에 따라 다양한 가구형태에 대응하는 여러 가지 유형으로 발전할 것으로 전망된다.