최근 들어 국내 건설업체들이 해외 부동산개발사업에 적극 눈을 돌리고 있다. 해외 부동산개발사업은 1990년대 중반 국내시장의 정체 및 중국의 경제개발 본격화에 따른 개발이익 기대로 한 때 주택사업을 중심으로 중국진출 러 시가 일어난 적이 있으나 아시아 외환위기 충격으로 사업 이 중단되거나 차질을 빚은 바 있다.
해외 부동산개발사업은 대규모 자본의 선 투입이 필요 해 자금조달여건이 취약한 국내건설업체로서는 엄두를 내 기 힘들었던 데다 과거 실패사례 때문에 아직도 대가 없이 집이나 지어주고 길이나 닦아주는 새마을 사업 정도로 매 도되고 있는 실정이다.
그러나 국내 건설업체의 재무구조 개선, 자금조달 여 건 변화 등 사업추진여건이 이전과는 판이하게 달라진 데 다 국내외 건설시장의 환경도 급변하고 있어 과거 해외부 동산개발사업 추진 당시와는 큰 차이를 보이고 있다. 국내 건설업체들이 수행 중에 있거나 추진하고 있는 일련의 해 외 부동산개발사업은 향후 국내 주택건설산업 글로벌화의 시금석이 될 것으로 보인다.
신흥시장 부상 및 새로운 성장동력을 찾아
국내 건설업체들의 해외 부동산개발사업에 대한 관심은 다 양한 배경을 가지고 있다. 무엇보다도 국내 건설시장의 성 장이 정체되고 향후 전망도 불투명한 상황에서 새로운 성 장 동력을 해외에서 찾고 있는 것이다. 일반적으로 건설수 요는 거시경제의 파생수요로서 우리나라 경제의 성장속도 가 점차 둔화되는 단계로 진입하면서 전반적인 일감의 감 소가 불가피한 상황이다.
더구나 외환위기 이후 일시적인 주택경기 호황을 배경 으로 국내 건설공급능력은 오히려 급증하여 향후 건설업체 간의 적자생존의 게임이 본격화될 것으로 예상되고 있다.
국내 건설업체들이 지속성장을 위해서는 새로운 성장동력 이 절실한 상황인 것이다.
이런 가운데 중국, 베트남, 러시아 등 시장경제로 체제 전환을 하면서 부동산개발 수요가 커지고 있는 신흥시장 (New Emerging Market)이 부상함으로써 해외 부동산개 발사업 진출이 활기를 띠게 된 것이다. 주택의 대량생산방 식에 있어 경험이 풍부하고 역량이 축적된 국내건설업체로 서는 이들 국가의 공동주택에 대한 잠재 수요가 큰 매력이 아닐 수 없다.
김성식연구위원sskim@lgeri.com
국내건설업체들이 중국 등 시장경제체제로 전환한 국가에서 부동산개발사업에 관심을 쏟고 있다. 이들 국가에서의 부동산개발사업이 갖는 매력과 위협요인, 그리고 사업 성공을 위한 점검포인트는 무엇인지 짚어본다.
해외 부동산개발사업의
위험요인과 점검포인트
PF 등 예산제약 여건 변화도 한 몫
해외 부동산개발사업은 대규모 자금이 소요되기 때문에 그 동안 선진국의 투자전문 기관이나 자본력이 막대한 해외 선진 건설업체들의 전유물로 생각되어 왔다. 그러나 국내 건설업체들의 경우도 외환위기 이후 주택경기 호황에 따라 경영상태가 호전되는 등 해외 부동산개발사업을 추진할 수 있는 여력이 생겨나고 있다.
국내 금융기관들이 과거와 달리 초저금리로 풍부해진 부동산개발 투자자금을 배경으로 프로젝트 파이낸싱에 적 극적인 점도 부동산개발사업의 가장 큰 걸림돌인 자금제약 을 극복할 수 있는 여건변화라고 할 수 있다. 부동산펀드 매진사례에서 볼 수 있듯이 개인들의 투자자금이 자본시장 을 거치면서 거대한 산업자본으로 전환되고 이것이 국내외 부동산개발사업을 적극 추진할 수 있는 뒷받침이 되고 있 는 것이다. 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)은 차입 자보다는 해당 프로젝트의 사업성을 담보로 대출해주는 것 으로 모기업의 차입에 대한 부담을 덜어주고 최악의 경우 사업이 실패하더라도 모기업까지 파급되지 않아 투자의 리
스크 분산이 가능하다.
선진국의 전문 디벨로퍼들이 대규모 해외 부동산개발 사업을 벌일 수 있는 것은 자금조달여건이 뒷받침되고 있 기 때문에 가능하다. 이들은 금융회사인지 건설회사인지 분간하기 어려울 정도로 개발사업의 핵심역량으로 파이낸 싱을 활용하고 있다. 우리 나라에서도 향후 부동산 간접투 자가 확산돼 리츠 등 부동산개발을 위한 자본조달수단이 자본시장으로까지 확대되면 국내외 부동산개발사업은 더 활기를 띨 수 있을 것이다.
시장경제체제 전환국가의 시장 매력도
국내 건설업체들이 이미 진출했거나 개발사업을 추진하고 있는 시장은 중국, 베트남, 러시아 등 과거 사회주의 체제 에서 시장경제로 체제전환을 하고 있는 국가들이다. 이들 국가들은 개혁개방 천명 이후 거시경제가 빠르게 성장하고 있는 개발도상국 국가들로서 경제성장에 따른 부동산개발 잠재력이 크다는 공통점이 있다.
실제로 부동산 사유(私有)가 가능해지면서 이들 국가 의 토지, 주택 등 부동산가격은 버블을 우려할 정도로 단 기간에 급등세를 지속하고 있다. 부동산경기의 일차적인 동인은 토지시장으로서 토지사용권 거래가 부동산시장을 주도하고 있으며 신흥 부유층도 대부분 이 분야에 일찍 뛰 어든 사람들이다. 주택시장의 경우 초기에는 거래할만한 대상주택이 부족하여 시장이 형성되지 않았으나 최근 고급 아파트 공급이 늘어나면서 새로운 투자수단으로 부상하고 있으며 공급이 미처 수요를 충족시키지 못해 공급자우위의
금융기관들이 프로젝트 파이낸싱에 적극적인 점도 부동산개발사업의 가장 큰 걸림돌인 자금제약을 극복할 수 있는 여건변화이다.
소득 대비 부동산 임대가격 Matrix 소득 대비 토지 가격 Matrix
60 50 40 30 20 10 00
호치민/하노이 오피스 북경 오피스, 주택
서울 오피스 호치민/
하노이 주택 싱가폴 주택
오피스 홍콩 주택/
싱가폴 오피스
일본 오피스
10,000 20,000 30,000 40,000 일인당 GDP($) 임대 가격($/m2)
0 10,000 20,000 30,000 40,000 일인당 GDP($) 7,000
6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
호치민 중심상업지구
호치민 고급주택지
호치민
개발예정지역 남경 하송구
북경 서성구 토지 가격($/m2)
< 그림 > 세계 주요 도시 부동산 가격 비교
자료 : Chesterton Petty, Asia Pacific Property Market(2004.3.)
시장 구조를 보이고 있다. 시장경제체제로 전환한 국가들 의 경제중심 도시에서는 임대수익률이 워낙 높아 외국인을 대상으로 한 아파트 투자수요가 여전하다. 고급 아파트의 높은 임대료는 주택개발사업의 수익성을 반증하는 것이다.
이에 따라 국내 건설업체들이 일차적으로 겨냥하고 있 는 것은 주택수요의 잠재력이다. 이들 국가의 국민들은 사 회주의 체제 하에서 정부가 공급한 주택에서 생활하고 있 으나 기존 주택이 워낙 낡은 데다 질적으로 획일화 되어 있 어 소득이 증가하면서 주거환경 개선에 대한 욕구가 커지 고 있다는 공통점이 있다. 주택의 사유화가 가능해지면서 상위 부유층을 중심으로 주거수단의 차별화에 대한 욕구가 현실화되고 있는 것이다. 고급주택에 대한 수요는 일차적 으로 외국인들이 촉발시켰으며 현지인들은 떳떳하지 못한 돈의 피난처를 찾고 있는 부패한 공무원이나 시장경제 체 제 전환과정에서 일찍 사업에 성공한 신흥 부유층이 주요 구매 세력으로 부상하고 있다. 고급주택의 구매계층은 소 수의 상위 계층에서 점차 중산층으로 확산되는 양상이다.
우리 나라 아파트 분양경험을 보면 1970년대에는 사채자 금, 공무원 등이 초기 분양시장을 주도해오다 경제개발이 성공하면서 신흥 중산층이 형성되고 이들 계층이 확대되면
서 아파트 수요의 저변이 확대된 바 있다.
이들 경제체제 전환 국가들의 대도시 부동산개발의 잠 재력은 도시화 추세에서 찾을 수 있다. 경제개발이 본격화 되면서 수도 등 대도시로의 경제력 집중이 일어나고 이에 따라 일자리를 찾아 대도시로 외부 인구 유입이 급증하고 있다. 아직은 도시화율이 미미한 수준이나 경제개발이 지 속되면서 도시화는 가속화 될 것이고 유입인구는 장기적으 로 대도시 주택수요의 잠재세력으로 부상할 것이다.
해외 부동산개발사업의 특징
현재 우리나라 건설업체들의 해외 부동산개발사업 추진 방 식은 대부분 합작투자형태로 이루어지고 있다. 현지 부동
국내 건설업체들이 겨냥하고 있는 것은
고급주택 수요의 잠재력이다. 주택의 사유화가 가능해지면서 부유층을 중심으로 주거수단의 차별화 욕구가 현실화되고 있기 때문이다.
중국, 베트남은 고급 아파트 공급이 수요에 미치지 못하고 있다.
산개발 업체 또는 지방정부의 토지와 국내건설업체의 개발 자금이 결합하는 형태가 일반적이다. 토지는 이들 국가의 경우 국가소유이기 때문에 일정기간 사용할 수 있는 권리 를 말한다. 100% 단독 법인 설립을 통한 개발사업도 가능 하지만 토지 획득, 인허가, 하도급 관리 등 실제 사업진행 과정에서 외국기업으로서 극복하기 어려운 문제들이 만만 치 않기 때문에 대부분 합작투자 형태로 진출하고 있으며 이들 국가들도 이런 방식을 선호하고 있다.
부동산개발 사업 아이템 가운데서는 주택 대량 생산방 식인 아파트사업에 치중하고 있으며 임대 등 운영 및 유지 까지 비즈니스 프로세스가 확장되어야 하는 상업용, 업무 용, 레저용 개발사업 추진은 아직 미미하다. 반면 아파트
사업은 국내시장에서 축적한 상품개발, 마케팅, 시공능력 등에 있어 국내 건설업체들이 비교우위에 있는 분야인 데 다 비주거용과 달리 분양을 통해 투자자금을 조기에 회수 할 수 있는 장점이 있다.
최근 들어서는 해외 부동산개발사업 진출지역이 중국 에서 베트남, 러시아 등지로 다변화되고 프로젝트 규모도 대형화되는 특징을 보이고 있다. 중국과 베트남의 경우 자 국의 부족한 인프라 건설 등 일정한 기여를 할 경우 그 대 가로 토지를 공급하여 부동산개발사업을 할 수 있도록 편 의를 제공하는 경우가 많다. 정부가 소유한 토지를 활용하 여 부족한 인프라도 확충하고 시급한 주택공급 문제도 해 결하는 일석이조의 외국인 투자유치 정책을 실시하고 있는 셈이다.
해외 부동산개발사업의 리스크 요인
해외 부동산개발사업은 국내사업에 비해 전략, 실행, 외부 환경 측면에서 더 큰 리스크를 안고 가야 한다. 특히 전략 적인 측면에서 투자의사 결정 및 재무적인 리스크 요인을 사전에 세밀하게 고려하지 않을 경우 사업실패로 귀결될 수 있다. 전략 리스크 요인 가운데 투자대상의 선정 및 사
해외 부동산개발사업은 국내사업에 비해 전략, 실행, 외부환경 측면에서 더 큰 리스크를 안고 가야 한다.
레저용 개발사업은 투자자금의 회수기간이 상대적으로 길다.
업 타당성 분석, 합작투자 구도, 파이낸싱 조건 등 전략적 판단의 실수는 돌이킬 수 없는 것으로 결국 해당 사업의 수 익성 악화로 이어지기 때문에 전략적 판단 리스크를 최소 화 하기 위해서는 무엇보다 검증 시스템을 확립하는 것이 필요하다. 이를 위해서는 자체 전문인력을 육성하거나 현 지 에이전트(Agent)를 고용하는 방안을 고려할 수 있으나 해외사업의 속성상 어떤 경우에도 상당한 대리비용 (Agency costs)을 감수할 수 밖에 없을 것이다.
실행관련 리스크 요인은 주로 구매 및 시공과 관련된 것이다. 실행을 점검해야 할 현지 전문가가 없을 경우 협력 업체 파악 및 노무관행 숙지 등에 차질을 빚거나 구매조달 구조 파악이 미흡해 원부자재 조달에 애로를 겪는 경우 등 이 그것이다. 분양 판촉 및 AS 분야도 현지 에이전트에게 의존해야 하는 등 상당한 에이전시 코스트를 지불할 수밖 에 없는 점도 실행 리스크 요인으로 볼 수 있다. 실행 리스 크를 최소화 하기 위해서는 국내와는 다른 현지 환경, 문 화, 관습에 대한 빠른 적응이 필수적이다.
해외 부동산개발사업의 경우 환경측면의 리스크 요인 은 전략적인 자유도가 낮다는 점에서 프로젝트 수행 과정 에서 지속적으로 점검하여 영향을 최소화 해야 할 분야이 다. 거시경제 여건이 급변하거나 부동산개발 관련 정책이 변할 경우 해당 프로젝트의 일정 및 수익성에 직간접적인 영향을 미치게 된다. 이밖에 부동산 경기순환상의 리스크, 예기치 않은 수요변화, 경쟁구도 변화 등도 부동산개발사 업의 환경리스크 요인들이다.
해외 부동산개발사업의 점검 포인트
국내 건설업체들의 해외 부동산개발사업 추진은 내수 시 장의 한계를 극복하고 보다 높은 투자수익을 위한 새로운 성장 모멘텀(Momentum)을 확보한다는 측면에서 긍정적 인 의미가 적지 않다. 하지만 체제 전환국가의 부동산개 발사업에는 보이지 않는 위험도 도사리고 있음을 명심해 야 한다. 국내건설업체들이 해외 부동산개발 프로젝트를 추진하기에 앞서 다음 사항을 반드시 점검해 보아야 할 것이다.
무엇보다 해당 부동산개발 프로젝트의 수익성은 있는 가에 대한 면밀한 분석이 필요하다. 사업의 타당성과 현금 흐름 추정을 위해서는 논리적 가정이 전제되지만 가정 역 시 잘못 추정될 우려가 있으므로 다양한 채널을 통해 크로
스 체크를 할 필요가 있다.
해당 프로젝트의 기회비용이 고려되고 있는가에 대한 비교분석이 필요하다. 시장경제체제 전환 국가들의 주택시 장 잠재력과 그에 따른 수익 창출 가능성은 커 보이지만 국 내외 여타 다른 시장 진출을 통한 수익 창출의 기회를 저버 리고 있는지에 대해서도 고려해야 할 것이다.
해외 부동산개발 프로젝트가 해당 기업의 핵심역량과 정합성이 있는가에 대한 냉정한 분석이 필수적이다. 시장 및 프로젝트의 매력도가 아무리 높더라도 역량이 뒷받침되 지 못하면 실패로 이어질 수도 있다. 국내건설업체들은 대 부분 국내에서조차 진정한 의미의 부동산 개발 사업을 수 행해 본 경험이 많지 않다. 단순 도급공사 위주의 역량으로 해외에서 대규모 개발사업을 수행할 경우 적지 않은 손실 을 볼 수도 있다.
해외 부동산개발 프로젝트는 전략적인 자유도가 작기 때문에 예기치 않은 환경변화 등 최악의 경우를 대비하여 비상계획(Contingency Plan)도 세워 놓아야 한다.
마지막으로 해외 개발사업의 리스크를 최소화 하여 성 공으로 이끌기 위해서는 임직원의 적응력 향상 등 현지화 노력이 선행되어야 한다. 사전에 임직원의 현지화를 통해 지역 전문가를 육성할 필요가 있으며 프로젝트를 수행할 관련 당사자들이 해외 시장에 적응하기 위한 정책, 법규, 관행을 습득하고 전략에 기초한 협상능력을 배양할 수 있 도록 해야 한다. 현지 파트너와의 원활한 관계, 인허가 등 대관업무 등을 위해 탄탄한 네트워킹을 갖추어야 하고 리 스크에 철저히 대응할 수 있는 다양한 모니터링 시스템도 구축할 필요가 있다.
국내건설업체들은 해외 부동산개발사업 진출 시 과거 에 경험한 크고 작은 실패를 반면교사로 삼아 해당 프로젝 트를 보다 신중하게 접근하고 철저히 준비하여야 성공으로 이끌 수 있을 것이다. www.lgeri.com
