A Study on the application of design in field research methods of Land Characteristic Survey for Individual Land Prices

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(1)이성규･배상근･정동훈 투고일(’14. 10. 6.), 심사일(’14. 10. 31.), 게재확정일(’14. 11. 12.). 개별공시지가 토지특성조사를 위한 현장조사방법 설계 적용에 관한 연구 A Study on the application of design in field research methods of Land Characteristic Survey for Individual Land Prices 이성규* ･ 배상근** ･ 정동훈*** Lee, Seong-Kyu ･ Bae, Sang-Keun ･ Jung, Dong-Hun. 초록 부동산 공시지가제도는 매년 시시각각 변화하는 토지의 변동사항을 반영할 수 없으며, 제한된 인력과 기 간에 지가산정에 필요한 토지특성 조사를 수행해야하는 한계가 있다. 이에 본 연구에서는 토지특성의 현 황 정보를 조사･수집하기 위해 ‘국토공간 이용현황 조사’ 방법을 적용하여 서울시 은평구 3개동(갈현동, 대 조동, 불광동)이 접하는 연신내역 주변지역 중 핵심 조사 항목(지목, 토지이용현황, 고저차, 표준지 포함 등)을 고려하여 조사대상 필지를 선정하였으며, 주어진 예산을 기준으로 인력과 기간을 고려하여 전체 2,041 필지를 선별하고 전수조사를 실시하였다. 본 연구는 향후 공사의 주요 핵심 사업이자 다양한 먹거리가 제공될 국토정보조사사업이 진행될 경우를 대비하여 실시한 부동산 정보 서비스 제공에 특성화된 시범 사 업을 통해 효율적 유휴인력 활용 및 업무 프로세스 구축 방안에 대해 진단해 볼 수 있었다. 주요어: 공시지가제도, 토지특성조사, 개별공시지가, 국토공간 이용현황 조사. ABSTRACT The Officially Announced Land Price System has a limit, that is required to be able to reflect changes in land constantly every year, to implement Land Characteristic Survey for calculating land price during a specific period and human resources with limited. * 서울시립대학교 도시과학 대학원 박사과정(E-mail : [email protected]) ** 대한지적공사 공간정보연구원, 선임연구원(E-mail : [email protected]) *** 대한지적공사 공간정보연구원, 책임연구원(E-mail : [email protected]). 학술지 ｢地籍｣ (제44권 제2호, 2014). 73.

(2) 개별공시지가 토지특성조사를 위한 현장조사방법 설계 적용에 관한 연구. The purpose of this study is to apply the 'National Territory Space Usage status Survey' method to survey part of the territorial feature status information inside of selected the target sites, considering the core survey items (land category, the state of land use, altitude difference, standard site inclusion, etc) in the areas surrounding Yeonshinnae Station in which three dongs (Galhyeon-dong, Daejo-dong, Bulgwang-dong) of Eunpyeong-gu, Seoul share borders with. Based on the given budget, the manpower and period was taken into consideration to sort a total of 2,041 lots and conduct surveys on all sites. This study will be able to diagnose the efficient idle human resource utilization and work process construction plan through pilot projects specialized for providing real estate information services in preparation for cases in which national territory information survey projects that provide various business model, as well as major future core projects of the corporation will be carried out.. Keywords: Land Price System, Land Characteristic Survey, Public Announced Individual Land Price, National Territory Space Usage Status Survey. 1. 서론. 토지특성조사는 현장조사를 통해 조사자의 주관적 판단이 개입될 여지가 있는 일부 정성적인 항목. 1.1. 연구의 배경 및 목적. 들이 존재하기 때문에 부동산 실거래 가격과의 괴리 및 지가정보의 신뢰성 결여 같은 문제점들이. ｢지가가격공시 및 토지 등의 평가에 의한 법률｣. 매년 지적되고 있다. 현재 국토교통부에서는 표. (1989년)에 의해 도입된 부동산 가격공시제도는. 준지 공시지가 산정에 사용된 토지특성조사 항목. 표준지와 개별지에 대한 공시지가로 구분되며, 평. 중 일부 항목(면적, 지목, 공시지가, 지리적위치,. 가 주체 또한 감정평가사와 지자체 공무원으로 이. 토지이용현황, 용도지역, 주위환경, 도로교통, 형상. 원화되어 운영되고 있다. 매년 이원화되어 평가. 지세)을 부동산공시가격 알리미(http://www.. 및 등록･관리되고 있는 부동산 가격공시제도는 크. kais.kr/realtyprice/)를 통해 일반에 공개하고 있으며,. 게 지가정보의 제공 및 토지거래의 지표 등으로 사. 서울시의 경우 서울부동산정보광장(http://land.. 용되기 때문에 정확한 조사와 평가가 이루어져야. seoul.go.kr/)을 통해 개별필지의 공시지가 가격. 하지만 매년 시시각각 변화하는 토지의 변동사항. 형성요인이 큰 일부 항목(지목, 면적, 공적규제사. 을 반영할 수 없으며, 제한된 인력(지자체별 상이). 항, 지형지세, 도로조건)에 대한 정보를 제공하고. 으로 단기간(1월∼2월, 7월)에 지가산정에 필요한. 있다. 이러한 토지특성조사 항목은 향후, 전국적. 토지특성조사를 수행해야하는 한계가 있다. 이러한. 으로 정보를 공개할 예정인데 일반에 알려질 경우. 74. LX대한지적공사 학술지 ｢地籍｣.

(3) 이성규･배상근･정동훈. 에 대비하여 각각의 특성 항목이 결정된 판단의 객. 연구사례 조사 및 관련 분야 전문가 면담과 자문회. 관적 근거가 뒷받침되어 좀 더 객관적인 평가가 이. 의 등을 거쳐 나온 주요 조사 항목 및 조사방법을. 루어질 필요성이 있다.. 설정하여 기존 토지특성자료의 일부 정성적인 항. ｢국토공간 이용현황 조사 및 정보구축방안 연구｣. 목(실제 지목, 토지이용현황, 고저, 형상, 방위, 도. (공간정보연구원 연구과제, 2012년)의 연장선상에. 로접면) 및 가격형성요인 5가지(건축물 용도, 건. 있는 본 연구는, ‘국토공간 이용현황 조사’ 방법을. 축물 노후도, 용도지역 면적비율, 맹지 현황, 실제. 적용하여 대상 필지 내에 일부 토지특성의 현황 정. 토지이용현황) 항목, 필지특성 항목 3가지(사진,. 보를 전수조사하여 필요한 수요처에 DB로 구축된. 동영상, 측량실형)를 추가로 도출하였다.. 정보를 제공하는 시범사업 적용에 그 목적이 있다. 2013년도 현장에서 조사･수집된 결과를 토대로. 고 할 수 있다. 이 연구에서는 다양한 토지특성을. 지자체 토지특성 입력정보(2013년)와 전수 조사. 지닌 대상지역을 GIS 공간분석기법을 적용하여 선. 된 정보의 상호 일치도를 일차적으로 분석하고, 분. 정하고, 조사･수집된 정보를 DB로 구축하는 작업을. 석된 정보를 GIS 표현기법을 적용하여 시각적으. 거쳐 나온 결과물을 기존 조사결과와 일치도를 분. 로 표현하였다. 아울러 추가 조사된 토지특성 정. 석하고 기존의 토지특성 조사표에 나와 있는 조사. 보를 가공하여 공공 및 민간에 제공하기 위한 방안. 항목 이외에 토지의 가격에 영향을 주는 가격형성. 을 모색해 보고자 한다.. 요인 선정에 따른 조사 범위와 방법을 구분하여 수 행하고자 한다.. 2. 현장조사 항목 선정 및 조사방법 설계. 1.2. 연구의 범위 및 방법. 2.1. 조사대상 필지 선정. 이 연구의 시･공간적 범위는 2013년 시점을 기. 연구대상지역은 재개발, 재건축, 뉴타운 사업지역. 준으로 서울시 은평구 3개동(갈현동, 대조동, 불광. 지정이 이루어져 토지이용 변화가 빈번하고 토지. 동)이 접하는 연신내역 주변지역을 시범 대상지역. 매매 실거래가 변동폭이 큰 지역을 우선 지역으로. 으로 선정한 후, 기존 토지특성조사 항목 이외에. 선정할 수 있으나, 본 연구에서는 지자체와 같은. 가격형성요인 및 필지특성 정보를 조사･선별하여. 유관기관의 연구협조가 원활한 지역에 가중치를. 추가하였다. 아울러 연신내역 주변지역 중 핵심. 두어 선별하였다.. 조사 항목(지목, 토지이용현황, 고저차, 표준지 포. 대상지역은 서울시 은평구 대조동(4,036 필지),. 함 등)을 고려하여 조사대상 필지를 선정하였으. 불광동(8,047 필지), 갈현동(5,853 필지) 지역이. 며, 주어진 예산을 기준으로 인력과 기간을 고려하. 접하는 연신내역 주변지역으로 재개발 지역이 위. 여 총 2,041 필지를 선별하여 전수조사를 진행하. 치하고 있으며 주거지역, 상업지역, 주상복합지역. 였다. 또한, 연구에서 다뤄진 내용적 범위는 선행. 과 같은 다양한 토지이용 분포를 보이는 필지를. 학술지 ｢地籍｣ (제44권 제2호, 2014). 75.

(4) 개별공시지가 토지특성조사를 위한 현장조사방법 설계 적용에 관한 연구. 등 대상지역 선정 조건에 부합되는 필지를 찾기 위 해 <표 1>과 같이 해당 조건을 만족하는 지역에 대 한 GIS 공간분석기법을 적용하였다. 토지특성조사 지역으로 선정된 대상지 주변에 대해 다음과 같은 핵심 조사 항목(지목, 토지이용 현황, 고저차, 표준지 포함 등)을 고려하여 조사대 [그림 1] 연구대상지역(은평구 일원). 포함하는 지역을 일차적으로 선정하였다. 대상지 역에 포함된 필지 중에 일부 급경사 지역을 찾기 위해 수치표고모형(DEM)을 이용하여 경사도 (SLOPE) 계산을 수행하였으며, 은평구청으로부터 제공받은 2013년도 토지특성자료를 참조하여 토 지이용상황이 NULL 값을 갖는 필지를 포함하는. 상 필지를 선정하였다. 수치정사영상과 수치표고모형(DEM)은 연구대 상 지역에 대한 자료를 수집하였으며, 동일 좌표계 변환, 대상지역에 대한 가공(Clip)과 같은 전처리 과정을 거쳐 분석에 활용하였다. 연구에 주어진 조사기간별 투입가능 인력 및 수 집된 정보의 DB 구축 기간을 고려하여 총 2,041 필지가 선정되었다.. <표 1> 대상지역 선별 조사 항목 구분 및 적용. 76. 조사 항목. 대상지역 선정. 지목 분포. 공공용지(도로, 공원, 하천 등)에 해당하는 필 지 제외 대지, 임야, 전, 답을 기준으로 하여 대상지역 선정. 토이용현황. 주거, 상업, 주상 등 대표적인 개별 토지특성이 골고루 분포할 수 있도록 대상지역 선정. 지형지세 (고저차). 정사영상 및 수치표고(DEM) 자료를 이용하여 해당지역의 경사도(SLOPE) 추출 육안과 경사도 지수를 이용하여 고저차가 심할 것으로 판단되는 지역의 필지 선정. LX대한지적공사 학술지 ｢地籍｣. 적용.

(5) 이성규･배상근･정동훈. 조사 항목. 대상지역 선정. 표준지. 국토교통부 표준지공시지가 자료(부동산공시 가격알리미)수집 필지별로 구분된 지번 정보를 토지특성 조사표 의 PNU 코드와 1:1 매칭시켜 관련 정보를 해 당 동별로 수집 및 변환. 조사대상 필지선정. 정사영상, DEM 자료를 연속지적도와 같은 동 일 좌표계로 변환 주어진 예산과 기간을 토대로 4가지 주요 선별 기준을 적용. 적용. 접면)와 가격형성요인 5가지(건축물 용도, 건축물. 2.2. 현장조사 항목 선정 대상지에 대한 조사 항목으로는 <표 2>와 같이. 노후도, 용도지역 면적비율, 맹지 현황, 실제 토지. 기존 토지특성자료의 일부 정성적인 항목 6가지. 이용현황), 필지특성 항목 3가지(사진, 영상, 측량. (실제 지목, 토지이용상황, 고저, 형상, 방위, 도로. 실형)에 대한 자료를 수집하게 된다. 가격형성요. <표 2> 대상지 조사 항목 구분. 정성적 항목. 건축물 정보. 가격형성요인. 필지특성 항목. 항목. 특성. 실제 지목. 토지의 실제 지목. 토지이용상황 고저 형상 방위 도로접면. 실제 토지이용현황 간선도로, 주변지형에 의한 고저 확인 (주된) 도로 접면 기준 확인 대지(주 출입구), 임야(주된 경사) 방위 도면 및 실제 현황 도로접면 적용. 건축물 용도 건축물 노후도 소음 빈도 소음 정도 일조권. 건축물 층별 용도 조사 건물 노후화 구분(노후, 중간, 신규) 해당 필지의 소음 빈도(db) 해당 필지의 소음 정도(상시, 간헐) 해당 필지의 일조권 현황(차광정도). 용도지역 면적비율 맹지 현황. 동일 용도지역 내 다른 용도 사용면적비율 현행 맹지 유무 파악. 실제 토지이용현황. 상이한 토지이용현황 조사. 사진. 필지 전경 사진. 영상 측량 실형. 주된 진입로 촬영 영상 필지별 측량 실형 수집. 학술지 ｢地籍｣ (제44권 제2호, 2014). 77.

(6) 개별공시지가 토지특성조사를 위한 현장조사방법 설계 적용에 관한 연구. 인의 경우 은평구청 지가산정 담당자 및 해당지역. 용상황과 유사하다는 전제하에 ｢건축법 시행령｣. 감정평가사의 자문을 통해 도출되었으며, 지가산. 을 참고하여 구분된 각 건축물의 용도를 [대분류. 정을 위해 현장에서 실지조사가 필요한 항목을 찾. → 중분류]로 구분하여 조사한다. 중분류의 경우. 아 적용함으로써 기존에 연구되어진 인문･지리적. 총 325개의 건물군에 대한 분류가 가능하다.. 요인과 차별성을 두었다.. 건축물의 노후도는 건물가격 산정의 경우 토지와 건물을 일체평가하기 때문에 건축물의 노후도가 건 물가격에 일정 부분 영향을 끼치는 만큼 토지가격. 2.3. 항목별 조사방법 설계 및 적용. 형성에 어느 정도 영향이 있을 것으로 예상되므로 항목별 조사방법은 다음과 같이 각각의 특성에 맞춰 구분하여 적용하도록 하였다. 기존 토지특성. 건축물 대장상에 표기된 건물 준공 연월일 및 현장 에 위치한 건축물의 상태를 파악하여 기재하였다.. 조사표의 일부 정성적인 항목은 공시지가 산정지 침 기준에 맞추어 조사하였으며, 토지이용상황의. 2.3.1. 용도지역 면적비율. 경우 일시적인 이용상황을 제외한 토지의 실제 이. 일필지 내 용도지역별 면적의 비율은 주된 두 가. 용상황 및 주위의 주된 토지이용상황을 기준으로. 지 용도를 토대로 시계가 확보되는 지역에 한해 단. 조사를 진행하였다.. 순히 면적비율(예시 : 주거(7), 상업(3))을 현장에. 아울러 토지이용상황은 주변의 토지이용상황. 서 측정하여 기재한다. 자료조사 순서는 첫째, 토. (주변 환경)에 맞춰 결정해야 하는 객관적인 자료. 지이용계획 확인, 둘째, 사용용도 파악, 셋째, 대략. 수집이 필요하기 때문에 각 필지에 위치한 건물의. 적인 면적비율 확인, 넷째, 면적비율 산출 기록으. 주된 사용용도를 층별로 입주된 시설들을 조사하. 로 한다.. 여 기록한다. 이는 건축물의 사용 용도가 토지이. ① 토지이용계획서비스 확인(http://luris.molit.go.k) ② 사용 용도 파악 ③ 면적비율 확인(줄자-거리, 장비-실측) ④ 면적비율 산출 기록. [그림 2] 용도지역 면적비율. 78. LX대한지적공사 학술지 ｢地籍｣.

(7) 이성규･배상근･정동훈. [그림 3] 맹지 현황 및 실거래가 조사. [그림 4] 토지이용 상이지역 현황조사. 2.3.2. 맹지 현황. 도변경 지역에 해당된다.. 맹지 현황의 경우 지적도상에 도로로 구분되지 않으나 이륜자동차의 통행이 가능한 실제 현황도. 2.3.4. 항목별 조사방법 적용. 로를 파악하여 도면에 기재하고 해당 필지를 선별. 토지특성 현황조사표는 기존 특성 현황조사표. 하여 형성된 실거래 가격을 주변 부동산 중개업소. 양식을 적용하되 [그림 5]와 같은 형식으로 작성하. 탐문을 통해 조사한다.. 여 기존 조사 항목과 신규 조사 항목을 선별하여 조사를 진행하였다.. 2.3.3. 토지이용 상이지역. 조사표 작성양식을 살펴보면 앞면에는 기초조. 토지이용 상이지역에 대한 현황조사는 현장에. 사정보(조사 연월일, PNU 코드, 토지임야 구분,. 서 주된 이용이 구분되는 경우 상황별 이용현황을. 소재지), 공적규제정보(면적, 용도지역, 용도지구,. 복잡한 지형의 경우 측량을 하거나 단순한 지역의. 도시계획시설), 토지이용현황, 지형지세정보(고. 경우 간단히 스케치하여 도면에 기재하도록 한다.. 저, 형상, 방위), 도로접면정보(맹지유무)를 포함. 대부분의 지역은 국공유지 무단점유 또는 불법용. 하고 있다. 조사표의 뒷면은 건축물 정보(주용도, 학술지 ｢地籍｣ (제44권 제2호, 2014). 79.

(8) 개별공시지가 토지특성조사를 위한 현장조사방법 설계 적용에 관한 연구. [그림 5] 토지특성 현황조사표. 노후도, 소음정도, 일조조건, 층별 용도구분)와 토. 계하였다. KLIS 공시지가 관리시스템의 개별필지. 지이용현황 상이 필지에 대한 점유면적 정보를 현. 토지특성 자료가 입력･저장되는 항목들을 살펴보. 장에서 스케치하여 면적비율을 기재한 정보가 포. 면 테이블을 구성하는 항목 중 [토지코드]와 [기준. 함된다.. 월]을 기본키-식별키(PK : Primary Key)로 사용하 며, 필지의 지번(본번+부번)별로 조사된 내용을. 2.4. DB 설계 및 정보 연계. 비롯해 전년지가, 2년∼4년 전 지가에 대한 가격 정보를 포함하고 있어 연도별 공시지가 변동폭을. 2.4.1. DB 스키마 설계. 확인할 수 있다.. 연구의 토지특성 현황조사의 경우 기존 토지특. 기존 토지특성 조사표의 정성적 항목을 제외한. 성 조사표의 정성적 항목과 가격형성요인, 필지특. 가격형성요인과 필지특성 정보는 다음과 같이 새로. 성 자료가 들어가게 되므로 KLIS 토지행정지원시. 운 DB 테이블을 구성하여 필지의 토지코드를 기. 스템의 공시지가 관리체계를 파악하여 구조를 설. 본키로 기존 항목들과 릴레이션 조인을 수행한다.. 80. LX대한지적공사 학술지 ｢地籍｣.

(9) 이성규･배상근･정동훈. <표 3> KLIS 토지특성 항목(일부 항목 발췌) 컬럼명. 컬럼ID. 설명. 키. 형식. 길이. NULL. 토지코드. LAND_CD. 시도(2)시군구(3)읍면동(3)리(2) 필지구분(1)본번(4)부번(4). PK. C. 19. N. 기준월. BASE_MON. 기준월(01 : 1월 1일, 07 : 7월 1일 기준, 12 : 12월 1일 이후). PK. C. 2. N. 순번. SEQNO. . . N. 6. N. 시군구코드. SGG_CD. . . C. 5. N. 읍명동코드. UMD_CD. . . C. 3. N. 행정읍면동코드. AUMD_CD. . . C. 3. . 리코드. RI_CD. . . C. 2. N. 토지구분. LAND_GBN. 토지구분(1~9). . C. 1. N. 본번. BOBN. . . C. 4. N. 부번. BUBN. . . C. 4. N. 지가. JIGA. . . N. 10. . 출처 : KLIS 프로그램의 구조와 이해, 국토교통부. 각각의 분리된 항목[사전입력 항목(공적장부정. 산정결과]를 연결하기 위한 DB 스키마 설계를 통. 보), 표준지, 현황조사 항목, 측량조사 항목, 지가. 해 다음과 같이 정보가 구축된다.. [그림 6] DB 스키마 구조. 학술지 ｢地籍｣ (제44권 제2호, 2014). 81.

(10) 개별공시지가 토지특성조사를 위한 현장조사방법 설계 적용에 관한 연구. 2.4.2. 정보연계. 미지화된 조사표 및 토지특성 현황정보(이미지,. 현장에서 조사자를 통해 수집된 필지별 토지특성. 동영상)는 ArcGIS 프로그램의 raster attribute fields. 현황조사표는 검수자의 검수를 거쳐 동일 형식의. → Editing attributes의 <Attachment manager> 기. 엑셀 시트로 옮겨지며 이를 매크로 커맨드를 이용. 능을 이용하여 하나의 속성 테이블 안에 포함되어. 하여 하나의 취합된 조사 원부를 구성하게 된다.. 저장된다.. 조사･수집된 조사원장(JPEG), 전경사진(JPEG),. 연결된 정보는 다음과 같이 하나의 주제도에 모. 동영상(MP4) 정보를 필지 기반 데이터 셋으로 구. 든 정보를 추가로 표현 가능하며 토지특성조사를. 축하기 위하여 ESRI 공간정보 표준파일 포맷인. 위한 주제도가 된다.. GDB(GeoDataBase) 형태로 가공되며, 필지의 이. [그림 7] 토지특성정보 등록을 통한 데이터 셋 구성(GDB). [그림 8] 토지특성조사 주제도 작성. 82. LX대한지적공사 학술지 ｢地籍｣.

(11) 이성규･배상근･정동훈. 3. 조사결과 분석. 으로 조사되었으며, 대부분 불일치 지목은 현장에 서 도로로 사용되고 있는 대지 지목인 것으로 확인. 3.1. 토지특성 조사 항목 일치도 분석. 되었다. 이는 도면상에 존재하는 맹지와 밀접한 연관이 있는 항목으로서 기존 자료에 대지로 입력. 연구에서 제안한 조사 방안 및 항목에 대한 조사. 되어 있으나 실제로 접근 가능한 도로인 경우, 해. 결과와 기존 조사된 자료와의 일치도를 비교하였. 당 필지에 대한 활용도 및 가치가 크게 달라질 수. 다. 일치도는 전체 조사 항목 중에서 현장조사를. 있기 때문에 지가에 큰 영향을 미칠 수 있는 항목. 통해 수정된 결과값이 입력될 확률이 높고 현장 상. 이다. 개인 소유의 토지 중 실제 이용현황은 도로. 황에 따라 변경이 가능한 항목을 중심으로 선정하. 로 사용되고 있으나 지목이 대지인 경우, 해당 소. 였으며, 조사 항목 중 지형지세(방위) 부분은 타 항. 관청에서 토지거래 허가 조건을 유리하게 적용하. 목에 비해 기존 자료에 데이터가 입력되어 있지 않. 여 소유자의 적극적인 지목변경을 유도하기 위한. 은 경우가 많아 정밀한 비교가 어려운 관계로 분석. 방법이 필요하다.. 대상에서 제외하였다.. 지형지세(고저)의 경우 일차적으로 대상지 주 변의 간선도로와 높이차를 기준으로 하거나 주변. <표 4> 토지특성조사 항목 일치도 분석 대상. 필지와의 경사도를 판단하여 입력하게 된다. 일치. 분류. 항목설명. 도는 전체 2,041 필지 중에 102개 필지가 불일치. 지목. 대지, 임야, 도로 등 공부상 지목과 실제 지목의 차이점을 비교. 하는 것으로 분석되었으며, 대부분 불일치 지역은. 토지이용현황. 주거, 상가, 공업, 주상 등 토지의 이용현황을 조사결과와 비교. 지형지세 (고저차). 해당필지의 고저차 정도를 조사결과와 비교. 지형지세 (형상). 해당필지의 형상을 조사결과와 비교. 유형상의 형상에 적합한 기준이 있는 것으로 조사. 도로접면. 해당필지의 도로접면 현황을 조사결과와 비교. 되었다. 일치도는 전체 2,041 필지 중에 75개 필지. 맹지 여부. 도상맹지 및 현장맹지 현황을 비교. 도로에 인접되지 않은 지역의 단일 필지로 확인되 었다. 지형지세(형상)의 경우에도 기존 자료 중 부정 형으로 입력되어 있는 사례 중 대다수가 실제로는. 가 불일치하는 것으로 분석되었으며, 대부분 불일 치 지역은 실제 형상과 다르게 부정형인 토지로 입 력된 것으로 확인되었다.. 3.1.1. 항목별 일치율 분석. 도로접면의 경우 일치도는 전체 2,041 필지 중에. 지목의 경우 기존 자료에는 지목이 ‘대지’로 입력. 35개 필지가 불일치하는 것으로 분석되었으며, 대. 되어 있으나, 현장조사 결과 ‘도로’로 활용되고 있. 부분 불일치 지역은 도로 접면을 대상으로 2개 이. 는 경우가 대다수인 것으로 나타났다. 일치도는. 상의 도로에 접한 지역에서 많이 발견되었다.. 전체 2,041 필지 중에 42개 필지가 불일치하는 것. 맹지의 경우 도로접면 조건의 일부이지만, 해당. 학술지 ｢地籍｣ (제44권 제2호, 2014). 83.

(12) 개별공시지가 토지특성조사를 위한 현장조사방법 설계 적용에 관한 연구. [그림 9] 비교 항목별 일치도 분석. 필지에 실제 현황도로로 이용되는 부분이 없는지. 존 조사 항목에는 없으나 새로이 추가된 건축물의. 조사하였으며 도면상에 맹지로 구분된 지역과 비. 현황(노후도, 층별 이용현황 등) 및 소음정도 등을. 교하였다. 일치도는 전체 2,041 필지 중에 21개 필. 조사대상 지역별로 분석하여 다음과 같은 결과를. 지가 불일치하는 것으로 분석되었으며, 모든 불일. 도출하였다.. 치 지역은 실제 현황도로가 도면상 대지 지목으로 구분되어 있거나 도면상에 도로가 구분되지 않은. 3.2.1. 소음정도. 지역으로 조사되었다.. 소음정도를 결정하는 주요한 요소는 도로와의. 지금까지 앞에서 살펴본 각각의 조사 항목과. 인접성이며 이는 지가산정에 있어서 직접적인 영. KLIS 지가산정 DB 입력표상에 구분된 특성정보. 향은 적겠지만 필지별 토지이용현황과 연계하여. 항목 간 일치도를 비교 분석한 결과를 살펴보면. 그 지역에 대한 생활여건을 설명하는 지리적 자료. [그림 9]와 같이 토지이용현황 부분은 조사 항목과. 로 활용할 수 있을 것으로 판단된다. 다만, [그림. 100% 일치하는 값을 얻을 수 있었으며, 맹지 여부,. 10]에서 구분되는 소음정보의 경우 정밀한 소음측. 도로접면, 지목, 지형지세(형상), 지형지세(고저). 정 기구가 아닌 스마트폰 어플을 통해 수집된 정. 순으로 일치도가 높게 나타났다.. 보이며 조사된 시점이 어느 시간대에 이루어졌는 지에 따라 의미가 다르게 해석될 수 있으므로 측. 3.2. 신규 조사 항목 분석. 정 시점을 소음이 많이 발생하는 시간대인 출퇴근 시간에 맞출 필요가 있다.. 일필지의 가격을 결정하는 주요한 요소 중에 기 84. LX대한지적공사 학술지 ｢地籍｣.

(13) 이성규･배상근･정동훈. [그림 10] 필지별 소음정도. 3.2.2. 건물 노후도 건물 노후도는 일필지의 공시지가와 밀접한 연. <표 5> 노후･불량건축물 판별 기준 구분. 판별 기준 철근콘크리트･철골콘크리트･철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택. 관이 있는 요소로 추정되어 조사 항목으로 선정되 었으며, 건축물의 층별 이용현황과 연계하여 해당 필지의 지가산정에 적용할 수 있을 것으로 판단된. 준공년도. 5층 이상 건축물. 4층 이하 건축물. 다. 이는 실제 조사자의 육안에 의한 판단으로 수. 1981.12.31. 이전. 20년 이상. 20년 이상. 1982. 22년 이상. 21년 이상. 집된 정보이며, 추가로 세움터의 건축물대장 자료. 1983. 24년 이상. 22년 이상. 에서 ‘사용 승인일’을 추출하여 얻어지는 건축물의. 1984. 26년 이상. 23년 이상. 노후도와 비교해 본다면 보다 객관적인 정보가 얻. 1985. 28년 이상. 24년 이상. 1986. 30년 이상. 25년 이상. 1987. 32년 이상. 26년 이상. 공동주택. 어질 것으로 사료된다. 노후 건축물에 대한 판별 기준은 지자체별로 약. 1988. 34년 이상. 27년 이상. 간 상이할 수 있으나 서울시 도시 및 주거환경정비. 1989. 36년 이상. 28년 이상. 조례에 나와 있는 ｢노후･불량건축물 판별 기준｣을. 1990. 38년 이상. 29년 이상. 살펴보면 <표 5>와 같이 건물의 준공 시점 및 층수. 1991. 40년 이상. 30년 이상. 1992.1.1 이후. 40년 이상. 30년 이상. 에 따른 건축물의 노후 정도를 판단할 수 있다.. 가목 이외의 공동주택은 20년. 조사･수집된 건물 노후도 분포를 살펴보면 [그 림 11]과 같이 대부분 주택용도로 사용되고 있는 건물들의 노후도가 낮게 조사되었음을 확인할 수 있었다.. 공동주택 이외의 건축물. 철근콘크리트･철골콘크리트･철골철근콘크리 트 및 강구조 건축물은 40년 「건축법 시행령」 [별표 1 제1호]에 따른 단독주택을 제외 가목 이외의 건축물은 20년. 출처 : 서울시 도시 및 주거환경정비 조례. 학술지 ｢地籍｣ (제44권 제2호, 2014). 85.

(14) 개별공시지가 토지특성조사를 위한 현장조사방법 설계 적용에 관한 연구. [그림 11] 건물 노후도 조사결과. [그림 12] 토지특성 현황정보 자료구축. 4. 조사수집자료 구축 및 정보제공 방안. 약 2천 필지가 넘는 대상지역을 1개월 이라는 기간 을 거쳐 조사가 진행되었다.. 4.1. 조사수집자료 구축. 조사대상 필지수는 공간분석 과정을 거쳐 다양 한 조건을 충족시키는 총 2,041 필지를 선정하였. ‘국토공간 이용현황 조사’를 통한 개별필지의 토. 으며, 이중 표준지 150 필지(7%)를 포함시켰다.. 지특성 현황 조사에 투입된 2명의 인력은 서울본. 1인당 하루 평균 조사할 수 있는 필지 수는 [그림. 부에 소속된 담당관(임금피크 대상자)을 지원받아. 12]와 같이 조사자의 처리능력 및 대상지별 조사환. 86. LX대한지적공사 학술지 ｢地籍｣.

(15) 이성규･배상근･정동훈. 경에 의해 조금씩 차이가 날 수 있지만, 하루 평균. 인을 비롯해 점유면적 현황정보를 들 수 있다. 전. 26필을 조사할 수 있는 것으로 집계(최소 : 17필,. 국적으로 각 지역의 본부 및 지사에 근무하는 직원. 최대 : 36필)되었으며, 이는 공휴일과 주말, 하계. 들의 경우, 해당 지역 현황에 대한 풍부한 지식을. 휴가 기간을 제외한 실 조사 기간이 총 27일간 진. 갖고 있어 본 연구에서 조사･수집된 특성 정보 항. 행되었음을 파악할 수 있었다.. 목 외에 추가될 수 있는 다양한 정보를 수집할 수. 조사･수집된 자료는 기존 조사표의 특성현황 정. 있다.. 보 이외에 토지를 대상으로 하는 다양한 정보원. 이러한 고품질의 부동산 정보는 정부 산하기관. (토지의 실제 사용용도, 건물의 층별 현황, 소음정. 및 지자체 소관청의 부동산 관련 업무(탈루세원. 도, 차광정도, 건물 노후도)뿐 아니라 현황정보(사. 적발) 및 일반 감정평가사의 토지보상업무, 지가. 진, 동영상)를 수집하는 숙련된 노하우와 빠른 판. 산정업무, 일반 국민들의 관심지역 등록정보에 이. 단이 요구되는 조사였다.. 르기까지 다양한 목적에 맞는 형태로 가공하여 공 사의 새로운 수익원이 될 공간정보산업의 밑거름 으로 사용될 수 있다.. 4.2. 정보제공 방안. 수집된 토지특성 현황 DB 정보는 [그림 13]과 같 ‘국토공간 이용현황 조사’ 방법을 적용하여 수집. 이 정부 산하기관과의 긴밀한 업무협조체계를 통. 된 토지특성 현황 정보와 기존 부동산 관련 정보의. 해 조사에 필요한 기본정보를 제공받을 수 있으며,. 차별성은 공사만이 가질 수 있는 필지단위 경계확. [그림 13] 토지특성현황 DB 정보연계 학술지 ｢地籍｣ (제44권 제2호, 2014). 87.

(16) 개별공시지가 토지특성조사를 위한 현장조사방법 설계 적용에 관한 연구. 수집･가공된 정보를 필요로 하는 기관에 제공함. 거쳐 정제된 가공데이터로 정보화시켜 기존에 조. 으로써 다양한 의사결정을 지원할 수 있다. 또한,. 사된 특성 정보와 상호 일치도를 비교한 결과 일부. 민간에서 필요로 하는 주요 지점별 상세 현황 정보. 항목을 제외하고 상당부분 일치하는 결과를 얻을. (특성정보, 사진, 동영상)를 제공함으로써 그동안. 수 있었다.. 민간포털업체(구굴, 네이버, 다음)에서 주로 차량. 추가로 조사된 토지이용현황 상이지역의 경우. 이나 위성영상을 통해 제공해오던 공간정보 중에. 대부분 해당 필지의 진입로로 사용되는 도로 현황. 이동제한이나 시계확보 등과 같은 요인으로 제공. 이 많은 비중을 차지하고 있었으며, 실제 주어진. 되지 못했던 현황 정보를 공사가 직접 참여하여 제. 용도 이외로 사용되는 필지의 빈도는 비교적 높지. 공함으로써 공간정보 생산기관으로서의 역할을. 않은 것으로 집계되었으며 향후 전국적 조사가 이. 수행하고 있다는 대국민적 인지도를 향상시킬 수. 루어질 경우 정확한 현황 파악이 가능할 것으로 사. 있는 계기가 될 것이다.. 료된다. 해당 지역에 대한 풍부한 지리적 정보 및 도면에. 5. 결론. 대한 이해가 빠른 조사자의 경우 개인 단위의 조사 가 충분히 가능하기 때문에 향후 이루어질 수 있는. 5.1. 요약 및 결론. 국토조사사업에 공사의 임금피크제 도입에 따른 담당관과 같은 유휴인력 활용 가능성을 충분히 입. 본 연구에서는 ‘국토공간 이용현황 조사’ 방법을. 증할 수 있었다.. 서울시 은평구 일부 단위지역을 대상지로 선정하 여 토지특성 현황조사에 적용하고, 이를 DB화하. 5.2. 연구의 한계성과 정책적 제언. 여 정제된 데이터로 가공하는 일차적 단계를 거쳐 향후 국토조사사업이 진행될 경우 어떠한 업무 프. 본 연구의 한계점으로는 조사대상지의 경우 다. 로세스를 거쳐 정보를 효율적으로 구축하고 제공. 양한 토지특성 현황을 보이는 지역을 주요 대상 지. 해야 하는지 진단해 볼 수 있었다. 이는 공사가 현. 역으로 선정해야 하지만, 연구원과 지자체 담당부. 업무의 대부분을 차지하고 있는 지적측량사업이. 서와의 거리 및 정보제공 협조체계, 지가산정 관련. 아닌 다양한 공간정보 분야 중에 부동산 정보 서비. 업무 연구 실적 등을 고려하여 서울시 은평구청과. 스 제공에 특성화된 사업을 개발하기 위해 실시한. 연구협조를 얻어 진행될 수밖에 없었던 점을 들 수. 시범 사업의 성격을 갖고 있으며, 공사의 주요 핵. 있다. 이번 연구에서는 도시지역의 특성에 주안점. 심 사업이자 다양한 먹거리 제공이 될 국토조사업. 을 두고 토지특성을 비교･분석해 볼 수 있었다면. 무를 전제로 수행된 과제를 통해 다음과 같은 결론. 향후 비도시지역에 관한 조사를 추가로 수행하여. 을 얻을 수 있었다.. 지역의 특성에 기인한 최적화된 조사방법 설계 및. 수집된 토지특성 현황 자료는 DB 구축 단계를 88. LX대한지적공사 학술지 ｢地籍｣. 기존 수집 자료와의 상호 일치도 비교가 이루어져.

(17) 이성규･배상근･정동훈. 야 하겠다.. 변화 분석, 서울시립대학교 석사학위논문, pp.63-66.. 토지특성현황 조사표에 나타난 지형지세(고저,. ⦁이화순(2012), GIS 공간분석을 활용한 고저 토지특성. 형상, 방위) 및 도로접면 조건 항목은 문헌조사와. 조사, 서울시립대학교 석사학위논문, pp.63-71.. 자문회의, 현지조사를 진행하면서 기준이 되는 척. ⦁국토해양부(2012), 2013년 표준지 공시지가 조사･평. 도의 구분이 모호하여 자칫 조사자의 주관적인 판 단에 치우칠 우려가 있음을 확인할 수 있었다. 이 는 실제 조사산정 지침에 명시된 기준에 의해 항목 을 올바르게 결정하였다 하더라도 비교표준지 및 주변 필지와의 가격 차이가 발생할 경우 공시지가 이의신청과 같은 민원 발생 소지가 큰 위험을 갖고 있는 것으로 나타났다. 향후 부동산 공시지가 결정에 사용되는 개별필 지의 토지특성현황 자료가 민간에 전국적으로 공 개된다면 민원 발생 소지가 높아 이를 좀 더 객관 화할 수 있는 세부지침이 필요한 실정이다. 이러 한 문제가 될 수 있는 일부 정성적 항목들은 공시. 가 업무요령. ⦁국토해양부(2012), 2013년도 적용 개별공시지가 조 사･산정지침. ⦁국가건축위원회(2012), 국토공간 이용현황 조사 및 정보구축방안 연구, pp.90-135. ⦁대한지적공사 지적연구원(2010), 국토정보 이활용 및 유통서비스 방안(1차년도). ⦁대한지적공사 지적연구원(2011), 국토정보 이활용 및 유통서비스 방안(2차년도). ⦁대한지적공사 지적연구원(2012), 국토정보 이활용 및 유통서비스 방안(3차년도). ⦁서울특별시(2013), 지가･토지업무 미래발전 워크숍, pp.61-71.. 지가 산정의 정점에 있는 감정평가사 이외에 현업 에 종사하는 지자체 공무원, 부동산 평가위원, 관 련 전문가의 의견을 충분히 수렴하여 향후 판단의 기준이 되는 항목을 좀 더 세분화해야 할 것이다.. 【감사의 글】 본 논문은 대한지적공사 공간정보연구원에서 수행한 국토공간 이용현황 조사를 통한 지가조사 체계 개선방안(정책 2013-2) 연구의 일부 내용을 발췌･재작성한 것입니다.. [참고문헌] ⦁강은경(2011), 개별공시지가 토지특성조사의 개선방 안에 관한 연구, 경상대학교 석사학위논문, pp.35-40. ⦁김현영(2013), 필지형상 변경에 따른 토지특성 및 가격. 학술지 ｢地籍｣ (제44권 제2호, 2014). 89.

(18) 개별공시지가 토지특성조사를 위한 현장조사방법 설계 적용에 관한 연구. 【부 록】. 토지특성조사표(개별공시지가산정) 연도. (1) 일련번호. (2) 소 재 지. 2013 지역코드 및 일련번호. 표준지 (28) 검증지가. (5)면적 (㎡). (4-1) 공부상지목. 31 전공 32 일공 33 준공 41 보전 42 생산 43 자연 44 개제. 항. 51 미정. 목. 61 관리 62 보관 63 생관 64 계관. 01전 02답 03과 04목 05임 06광 07염 08대 09장 10학 11차 12주 13창 14도 15철 16제 17천 18구 19유 20양 21수 22공 23체 24원 25종 26사 27묘 28잡. 부번. 시군구. 읍면. 동리. (26) 표준지공시지가. 번지. 71 농림. 11 역보 12 중보 13 생보 14 자경 15 수경 16 시경 17 기경 18 학교 19 공용 20 항만 21 공항 22 방재 23 최고 24 중미 25 역미 26 일미 27 기미 28 방화 29 최저 31 자취 32 집취 34 특제 35 기제 36 주개 37 산개 39 관개 40 복개 41 특개 99 기타. 81 자보. (32) 이의조정지가 농. 기타제한(구역등) (8)기타 01 제한 02 공원 03 접도 □ 일반국도이하 04 하천 05 상수 06 수변 07 특별 08 문화 09 군사 10 시가 12 전원 13 농공 14 허가 15 지구 16 수산 17 도공 ※지정면적( %) 18 정화 19 친수 20 소음 21 비오 99 기타 (⑧-1)기타 10 절대 11 경관1 12 지하수1 13 생태계1 20 상대 21 경관2 22 지하수2 23 생태계2 30 경관3 31 지하수3 32 생태계3 33 경관4 34 지하수4 35 생태계4 36 경관5 37 생태계5 ※지정면적( %). (27) 산정지가. (31) 결정지가. 공적규제. 21 중상 22 일상 23 근상 24 유상. (4-2) 실제 지목. 본번. (30) 의견조정지가. (6) 용도지역 (7) 용도지구 11 1전 12 2전 13 1주 14 2주 15 3주 16 준주. 01전 02답 03과 04목 05임 06광 07염 08대 09장 10학 11차 12주 13창 14도 15철 16제 17천 18구 19유 20양 21수 22공 23체 24원 25종 26사 27묘 28잡. 사. 구분. (29) 열람지가. (4)지목. 조. 시도. (3)토지(임야)대장번호. (10) 구분. (9)도시․군 계획시설 01 도로 02 공원 03 철도 04 녹지 05 폐수 06 열공급 07 전기 08 도축장 09 묘지 10 시장 11 유원지 12 주차장 13 정류장 14 광장 15 운동장 16 수도 17 청사 18 하천 19 방송 20 문화 99 기타. (11) 비옥도. 1 진흥 1 비옥 2 보호 2 보통 3 진밖 3 저습․ 사질 척박. (33) 정정지가. 지 (13)임야. (12)경지 정리. 1 경지정리 1 보전산 2 경지미정리 2 준보전산. (14) 토지이용상황. 100 주거용 110 단독 120 연립 130 다세대 140 아파트 150 주거나지 160 주거기타. 600 답 610 답 620 답기타. 500 전 510 전 520 과수원 530 전기타. 900 공공용지 등 910 도로 등 920 하천 등 930 공원 등 940 운동장 등 950 주차장 등 960 위험시설 970 유해혐오시설 990 기타. 700 임야 710 조림 720 자연림 730 토지임야 200 상업․업무용 740 목장용지 210 상업용 750 임야기타 220 업무용 230 상업나지 800 특수토지 240 상업기타 810 광천지 820 광업용지 300 주․상복합용 830 염전 310 주상용 840 유원지 320 주상나지 850 공원묘지 330 주상기타 860 골프장 870 스키장 400 공업용 880 경마장 410 공업용 890 터미널 420 공업나지 891 콘도 430 공업기타 899 특수기타. 저촉정도 ( %). ※ 기타 (. ). 항목 배율 지 형 지 세. 도 로 조 건. 유해시설접근성 (20) 철도․고속 (21) 폐기물․ 국도 등 수질오염. (15)고저. (16)형상. (17)방위. (18)도로접면 (19)도로거리. 조 1. 저지 2. 평지 사 3. 완경사 4. 급경사 항 5. 고 지. 1 정방형 2 가장형 3 세장형 4 사다리 5 삼각형 6 역삼각 7 부정형 8 자루형. 1 남향 2 남동향 3 남서향 4 동향 5 서향 6 북향 7 북동향 8 북서향. 01 광대한면 02 광대소각 03 광대세각 04 중로한면 05 중로각지 06 소로한면 07 소로각지 08 세로(가) 09 세각(가) 10 세로(불) 11 세각(불) 12 맹 지. 목. 항목 배율. 90. LX대한지적공사 학술지 ｢地籍｣. 1 당해지역 2 50M이내 3 100M이내 4 500M이내 9 그이상. 1 당해지역 2 50M이내 3 100M이내 4 500M이내 9 그이상. 1 당해지역 2 50M이내 3 100M이내 4 500M이내 5 1KM이내 9 그이상. 대규모 개발사업. (24) 기타특성. (22)사업방식 (23)사업단계 1 수용 2 환지 3 관리 9 기타. 1 확정이전 2 확정이후 3 실공사 이전 4 실공사 이후 9 기타. (34) 조사자 의 견 (35) 부평위 심 의 (36) 조사자 서 명 (37) 확인자 서 명. (25) 총가격배율.

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