S ․ U ․ M ․ M ․ A ․ R ․ Y
요 약
도시재생사업은 쾌적한 생활여건과 도시환경을 조성한다는 긍정적인 효과 이 면에 사회적 부작용도 야기하고 있다는 비판이 있다. 이 연구는 우리 사회에서 저소득층의 구성이 많은 노후된 도시재생사업지구의 원거주민들이 철거 후 이주 한 패턴과 주거환경 변화를 살펴봄으로 향후 도시재생사업을 추진할 때 저소득 층을 배려할 수 있도록 정착방안을 제안하였다.
제 1 장 서 론
최근 도시공간에 새로운 활력을 불어 넣으려는 도시재생이 중요한 계획패러다 임으로 등장하고 있다. 국내외적으로 신도시를 개발하기 보다는 노후되거나 침 체되어 경쟁력을 잃어가는 지역을 재생하려는 노력이 한창이다. 도시환경정비사 업, 주택재개발사업, 주거환경개선사업 등은 이미 오래전부터 추진되어온 도시 재생수단이다. 이 사업들이 추진되면서 오랫동안 살아온 거주공간과 사업터가 철거되고 기존의 생활환경을 유지하기 어려운 원거주민들은 생존권의 문제로 사 업시행기관과 갈등을 초래하며 사회문제로 확대된다.
최근 왕십리 뉴타운 사업지역의 화재, 용산 도시환경정비사업구역의 화재사 고, 정비지구세입자의 자살 등 사회적으로 안타까운 사건들이 발생하고 있다. 이
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에 정부는 재개발․재건축사업 추진과정에서 세입자 등 저소득층의 주거․보 상․이주 등에 관한 적정한 정착방안을 검토하고 있다.
이러한 문제를 최소화하기 위해서는 도시와 지역을 계획하고 개발하는 공공부 문이 문제의 진상을 원점에서부터 다시 한번 점검해서 사회 화합적인 공동의 이 익을 추구할 수 있는 방안을 마련해야 할 것이다.
<그림 1>은 이 연구를 시작하게 된 추진배경으로 도시를 구성하는 요소-역사 적 유산(시간) ･ 도시공간구조(공간) ･ 사회조직(인간)-에서부터 문제해결 방안을 재점검하고자 하였다. 도시는 시간이 흐를수록 역사․문화측면에서는 성숙하게 되고, 조직구성원들의 커뮤니티는 보다 결속력이 커지며 성숙하게 된다. 반면, 도 시의 기반시설 등 공간구조는 노후화된다. 이 과정에서 도시정책가들은 기반시 설 수용력의 부족 등을 극복하기 위해 다양한 정비사업을 시행하고 원거주민들 은 거주지를 옮기게 된다. 이때 물리적인 도시의 공간구조는 개선되지만 오랜기 간 만들어진 도시의 역사문화성이 훼손되거나 함께 살아오면서 만들어진 커뮤
<그림 1> 도시발달과정에서 본 재정비사업 추진시 원거주민 이주문제
니티는 해체되는 경우가 많다. 이 연구에서는 도시재정비사업을 추진하면서 원 거주민들의 이주문제와 관련하여 그 특징을 살펴봄으로써 현실적으로 필요한 정 착방안을 마련해 보려는데 의의를 가진다.
이 연구와 관련된 주요 선행연구들을 검토한 결과, 도시재생과 직접적으로 관 련된 연구들은 다수 존재하지만 도시재생사업에 따른 문제점과 저소득층의 이주 패턴을 구체적으로 분석하고 이를 토대로 정착방안을 제시한 연구는 미흡한 것 으로 나타났다. 원거주민의 정착방안에 대한 연구들은 대부분 재정착에 주안점 을 두어 저소득층의 재정착률을 제고하는데 집중하여 왔다. 하지만 이 연구는 도 시재생사업 시행에 따라 원거주민이 철거 후에 어떤 주거지로 이동을 하고 생활 여건이 어떻게 달라졌는지를 분석한다.
<그림 2>는 연구수행을 위한 사고의 틀과 연구목적을 나타낸 것이다. 도시재 생사업의 현주소에서부터 시작하여 원거주민의 이주패턴을 이해함으로 도시재 생사업의 부정적인 효과는 완화하고 저소득층의 주거불안정성을 낮춰 더불어서 함께 살 수 있는 도시재생정책을 제안하는데 연구의 의의가 있다.
<그림 2> 연구수행을 위한 사고의 틀과 연구목적
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제 2 장 도시재생사업의 특징과 추진현황
도시재생사업은 형태와 기능이 상대적으로 낙후된 도시공간을 재구조화하여 쾌적하고 효율적으로 토지를 이용하려는 노력이다. 제2장에서는 최근 도시문제 해결의 중요한 방법으로 떠오르고 있는 도시재생 패러다임의 변화를 살펴보고, 도시재정비사업의 특징과 제도, 우리나라 도시재생사업의 추진현황과 문제점을 점검해 보았다.
우리나라의 도시들은 1960년대 이후 급격한 도시화(urbanization)와 1990년대의 근교화(suburbanization)를 경험하였다. 최근에는 신생(new-born)이라는 개념의 신 도시 개발보다는 재생(regeneration)이라는 개념의 도시내부 공간정비 또는 재정 비가 강조되고 있다. 도시재생의 개념은 국가마다 다르기 때문에 도시재생의 주 요대상 사업도 다를 수밖에 없다. 미국에서의 도시재생사업은 커뮤니티 운동과 중심시가지 활성화 사업이 연계되어 있다. 일본에서는 마을만들기 운동차원의 사업이 연계되어 있으며, 시가지 중심부의 재생, 철도에 의한 시가지 분절의 해 소 또는 완화 그리고 지방도시가 공통적으로 갖고 있는 구조적인 문제가 주요 대상이 되고 있다. 유럽도시의 경우, 철강, 조선업 등 전통산업이 쇠락하는 등 산 업구조가 변화하면서 쇠퇴하는 도시의 경제적 활력을 회복하고 경제․고용․문 화적 활기를 되찾고자 도시재생사업이 추진되었다. 영국에서는 커뮤니티 재생운 동(New Deal for Community)과 연계하여 도시재생사업이 추진되고 있다.
우리나라는 「도시 및 주거환경 정비법」,「도시재정비촉진을 위한 특별법」
에 의해 낙후지역 주거환경개선, 기반시설 확충, 생활권단위의 광역적 재정비 촉 진을 도모하고 있다. 도시재정비촉진사업은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」
을 근거로 시행된다. 이 법은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시 설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위한 사항을 결정하고 도시균형발전과 국민의 삶의 질 향 상에 기여를 목적으로 하고 있다.
현재 추진되고 있는 도시재생정책과 사업들은 이들 법에 근거하여 여러 가지 수단으로 추진하고 있으나 개선의 여지가 많다. 도시재생사업 추진에서 저소득
층과 관련하여 발생할 수 있는 문제를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 도촉법은 도 정법에 의한 도시․주거환경정비 기본계획에 우선하도록 함으로써 도정법과 주 거환경정비기본계획의 실효성을 크게 저하시킨다. 둘째, 도시재생사업에서 원거 주민의 주거대책과 영업권․일자리 대책이 미흡한 편이며 사업대상지의 주민들 의 주거안정이나 복지에 대한 내용은 선언적으로 언급되어 있을 뿐 구체적인 수 단과 방법이 제시되지 않고 있는 실정이다. 최근 개정 법에서는 서민들을 위한 소형주택 규모․건설비율, 임대주택공급을 완화시키는 특례조항을 규정하는 등 의 문제가 있다. 이러한 경우 사업지구 세입 원거주민에게 인근지역의 국민임대 주택의 우선 입주권을 부여하거나 임대료를 보조하는 대안적 방안을 마련해야 한다. 또한 보상금이 적은 토지 등의 소유자들에게 인근지역 소형주택 분양우선 권을 부여하는 대책을 마련해야 한다. 셋째, 주거환경개선사업은 저소득계층 밀 집지역을 대상으로 하는 가장 공공성이 큰 사업임에도 사업지의 선정에 있어 사 업성이 있는 지역이 열악한 지역에 앞서 우선 시행되는 경향이 있으며, 이러한 사업추진은 분양가와 연결되어 원거주민의 재정착률을 낮추는 결과를 가져온다.
특히 고령가구들의 경우 지역주민들 간의 인간관계와 커뮤니티가 파괴되는 문제 가 많으며, 주거환경개선사업지구 내 영세상인도 현 제도권 내에서는 영업을 유 지하기에는 많은 부담과 위험을 감수해야 하는 어려움에 봉착하는 경우가 많다.
제 3 장 저소득층 주거이동에 관한 이론 및 실태
이 장에서는 저소득층의 주거이동에 관한 이론과 주거이동 실태를 살펴보았 다. 먼저, 저소득층의 주거입지 및 이동, 주거입지선택에 관한 이론적 고찰을 하 고, 저소득층의 주거상태와 주거지 분리가 나타나는 원인 등을 설명하였다. 여러 문헌을 참고로 하여 우리나라 저소득층의 거주공간의 변화를 점검해 보고, 주거 실태조사 자료로부터 저소득층의 주거 불안정성 상태도 분석하였다. 마지막으로 도시재생사업의 시행에 따라 제기되어 왔던 저소득층의 주거여건이 어떻게 변화 해 왔는지 그 현황과 문제점을 살펴보았다.
주거지 이주는 자발적 이주와 비자발적 이주로 나누어지는데, 높은 주거 이동
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성을 보이는 가구는 젊은 가장의 임차가구이며, 주택의 임대료가 비싸고 도시중 심부 가까이에 위치한 경우가 많다고 알려져 있다. 이와 반대로, 낮은 주거 이동 성을 보이는 가구는 중년 이상의 자가소유 가구로서, 교외나 도시주변 등에 안정 된 주거지를 형성하고 있는 경우라고 할 수 있다.
도시재생 등의 과정에서 강제이주를 하게 되는 경우에는 주거선택의 폭이 현 저하게 줄어들었는데 Huff and Clark(1978)은 현재의 거주지에서 사는 스트레스 와 이주에 대한 저항과의 관계에서 이주의사가 결정되는 것으로 파악하였다. 강 제퇴거자의 주거탐색과 선택이론에 관한 연구에서 Phipps(1984)는 자발적 이주자 와 비자발적 퇴거자의 비교를 통하여 강제퇴거자의 경우 자발적 이주자에 비하 여 바람직스럽지 못한 주거선택을 하게 된다는 것을 이론과 실증을 통하여 분석 하였다. 강제퇴거자는 자발적 이주자와 마찬가지로 종전 거주지에 가까운 곳에 거주하기를 희망하지만 주거대안이 많지 않기 때문에 결국 종전 거주지로부터 상대적으로 멀리 떨어진 곳에 거주하게 된다는 것을 보여주었다.
이 연구에서는 저소득층1)의 주거 불안정성을 분석하기 위하여 주거 여건 및 소비 생활에 미치는 영향을 알 수 있는 연소득 대비 주택가격 비율(PIR : Price-to-Imcome Ratio), 월소득 대비 임대료 비율(RIR : Rent-to-Income Ratio), 주 택 가격 대비 주택 금융 비율(LTV : Loan-to-Value Ratio)지표를 분석하였다.
(단위: 배, %)
구 분 PIR(배) RIR(%) LTV(%)
1～2분위 7.35 40.0 8.8
3～4분위 5.21 23.0 14.3
5～6분위 3.67 18.0 20.2
7～10분위 3.60 17.7 19.0
자료: 국토해양부․국토연구원, 2008년도 주거실태조사.
<표 1> 소득계층별 PIR, RIR, LTV 비교
1) 이 연구 제3장에서는 주거실태조사에서 소득 1～2분위에 속한 가장 취약한 가구를 저소득층으로 분 류하여 분석하였다. 따라서 이후로 주거실태조사자료 분석결과에서 저소득층으로 설명한 대상은 소 득 1～2분위에 속하는 가구를 의미한다.
<그림 3> 저소득층 주거이동 유형분류 저소득층의 주택 구입 능력을 측정한 PIR은 가구가 대출을 받지 않고 자력으 로 주택을 구입하기 위해 모든 소득을 저축했을 때 주택 구입에 소요되는 연소득 의 배수(기간)를 의미한다. 저소득층(1～2분위)은 평균 연소득의 7배, 월소득의 약 40%를 임대료로 지불(RIR), 주택가격에 대한 금융기관 융자 금액의 비중 (LTV)은 8.8%로 나타났다. 이러한 지표를 함께 고려해 보면 우리나라 주택가격 은 저소득층이 소유하기에는 너무 높을 뿐만 아니라 현재 차가가구 들은 소득이 낮을수록 소득대비 과중한 임대료를 지불하고 있다. 따라서 주택의 수요-공급에 의하여 가격이 결정되는 시잠 메카니즘 하에서 저소득층이 공공의 지원없이 자 력으로 주거의 안정성을 확보하는 것은 상당히 어렵다고 볼 수 있다.
또한 저소득층의 주거 이동 전․후의 주택점유와 주택유형을 기준으로 주거 불안정성을 살펴보기 위해서 <그림 3>과 같이 이동유형을 분류하였다.2)
저소득층을 대상으로 하 여 주거이동에 따른 이동 유형을 살펴보면, 안정 이 동 비율은 41%, 불안정 이 동 비율은 8.3%로 나타났다.
저소득층이 이주하기 전의 거주지 별로 변화상태를 비 교해 보면, 서울 거주자는 안정이동 비율이 40.6%로
다소 낮은 편이나 유지이동비율(51.5%)은 상대적으로 높게 나타난다. 경기도의 경우 전국에서 신규 주택과 공공임대주택 공급이 가장 많이 이루어지는 지역임 에도 불구하고 안정이동 비율(34.1%)이 다른 시도보다 가장 낮고 불안정이동 비 율(11.72%)은 상대적으로 높은 편이다. 이는 수도권에서 신규 주택 공급이 상당
2) 주거이동에 따른 불안정성을 주택점유상태와 유형을 기준으로 분류하면 주거상태에 대한 정성적인 부분을 포함하지 않기 때문에 주거여건이 나빠졌는지 또는 좋아졌는지 여부를 해석하기에는 한계가 있음. 그러나 저소득층의 경우는 자가와 차가의 점유상태의 변화와 아파트거주에 대한 변화만으로도 주거 불안정성을 대변하여 설명하는데 무리가 없다고 판단하여 <그림 3>과 같이 이동유형을 분류함
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히 많이 이루어지고 있음에도 불구하고 저소득층이 입주할 수 있는 신규주택이 많지 않아 저소득층의 주거안정성 개선에는 큰 효과를 나타내지 못한다는 점을 시사한다.
저소득층의 주거이동 불안정성을 주택점유형태와 주택유형으로 세분화하여 비교해 보면, 주택 이외의 거처(51.8%)와 연립주택(48.8%)에 거주하던 저소득층 의 안정 이동 비율이 가장 높은 것으로 나타난다. 주택점유형태로 보면 저소득층 차가 가구 중 보증금 있는 월세(43.3%)와 보증금 없는 월세(47.7%) 거주자들의 안정이동 비율이 가장 낮다. 이는 소득분위 2분위 이하의 가장 취약한 계층의 경 우 주거이동에 따른 주거 안정성 개선이 어렵다는 점을 시사한다. 따라서 저소득 층의 주거 안정성을 높이기 위해서는 가구주의 특성과 주택점유형태에 따른 차 별적 지원정책이 필요하다.
제 4 장 원거주민 이주패턴 사례 분석
이 장에서는 사례지역을 대상으로 원거주민의 이주패턴을 분석하였다. 먼저 주거 이주패턴을 정량적이고 객관적으로 분석하기 위해 GIS를 기반으로 하는 공 간통계분석방법과 에이전트기반 분석방법에 관하여 살펴보았다. 사례분석은 서 울시 은평뉴타운 사업지구, 금호재개발 사업지구, 대구 삼덕․칠성 주거환경개 선지구를 대상으로 공간통계방법을 이용하여 분석하였다. 이주자 위치정보를 이 용하여 자발적 이주자와 비자발적 이주자의 이주패턴을 비교 분석하였고, 사업 지구별 원거주민의 이주패턴-이주거리, 이주방향-의 특징을 분석하였다. 이주변 화에 대해 GIS분석에서 밝혀 낼 수 없는 정보는 현지 설문분석을 통해 보완하여 이주패턴 분석결과에 대한 시사점을 제시하였다.
<그림 4>는 원거주민 이주패턴을 분석하는 과정이다. 같은 지역을 대상으로 정비구역 이외 지역에서 나타나는 일반이주자의 이주패턴과 철거에 의한 비자발 적 이주자의 패턴을 비교한다. 사례지역은 도심과 외곽으로 각각 설정하여 이주 지역의 입지적 특성의 차이도 있는지 살펴보았다. 이 분석은 이주 집단에 따라 이주동기, 이주구조, 정착지의 패턴이 상이할 것이라는 전제로부터 시작하였다.
<그림 4> 원거주민 이주패턴 분석의 틀
이 연구는 정비대상구역에 주민등록이 있는 원거주민을 대상으로 분석하였다.
원거주민이 이사를 하는 관리처분인가 시점으로부터 철거가 시작되기 전까지 원 거주민이 타지역으로 이주(새로운 주소지로 전입)한 주소정보를 활용하였다. 이 를 위해 지자체가 관리하고 있는 주민등록상 전출자-전입자정보를 해당 관청으 로부터 협조 받아 분석 자료로 활용하였다. 주민등록상의 인구정보는 개인단위 의 정보이기 때문에 가구의 연령대, 가구의 규모 등에 따른 이주거리와 이주패턴 의 특징을 분석하기 위하여 자료를 가공하여 분석하였다.
먼저, 일반이주가구와 철거이주가구의 이주거리와 방향을 분석하였다. 원거 주지로부터 1km 이내로 이동하는 가구는 철거이주(29.5%)가 일반이주(34.6%)보 다 더 낮아 원래 살던 곳 주변에 살려는 선호도가 충족되지 않고 있다. 이와는
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반대로 철거이주자는 9km이상 외곽으로 밀려가는 비율(16.1%)이 일반이주(7.7%) 에 비해 2배 이상 높은 것으로 나타났다. 이주방향을 도형으로 표현하는 표준편 차타원체(Standard Deviational Ellipse)는 철거이주가구의 타원체가 장축비율이 조금 더 길고 남서방향으로의 경향이 더 심한 것으로 나타났다. 철거이주가구의 이주거리나 분포상의 편차가 일반이주가구에 비하여 중심지보다 외곽으로 더 밀 려나는 분포패턴이 반영된 것이다. 또한 이주방향은 대구의 교통망과 토지이용 상태도 영향을 주었을 것이다.
일반이주가구 방향 타원체 철거이주가구 방향 타원체
철거이주가구 일반이주가구
<그림 5> 이주거리와 이주방향(일반이주:철거이주)
이주가구들이 전입해 간 지역의 분포가 군집패턴을 이루는지 GIS의 Kernel Density 분석방법을 이용하여 단위면적당 이주가구의 밀도를 계산하고 이를 지 도화하여 군집패턴을 확인하였다. 일반이주가구는 군집도가 높고 이주가구의 규
일반이주 철거이주
군집도(ANN) : 0.38 군집도(ANN) : 0.72
가구규모 자기상관성 (Moran's I=0.05, Z=8.2)
가구규모 자기상관성 (Moran's I=0.1, Z=4.1)
가구주(최고령자) 연령 자기상관성 (Moran's I=0.04, Z=6.3)
가구주(최고령자) 연령 자기상관성 (Moran's I=-0.03, Z=-0.6)
<그림 6> 이주 밀집지역의 군집도
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금호 재개발 17~19구역 원거주민의 이주패턴 은평뉴타운 3지구 원거주민의 이주패턴
이주 밀도가
높은 행정동
이주 가구 군집도
원거주 지로부 터이주 거리
이주 섹터
이주 방향
표준 편차 타원체
<그림 7> 원거주민 이주패턴 사례분석 결과
모나 가구주 또는 최고령자의 연령에 대한 자기상관지수(Moran's I)가 매우 높게 나왔다. 반면, 철거가구의 경우는 다른 패턴은 유사하나 가구주 연령 자기상관지 수는 -0.03(Z=-0.6)으로 가구주 연령은 군집되지 않고 분산되어 있는 패턴을 보였 다. 철거이주의 경우 일반이주가구에서 나타났던 가구주 연령의 군집패턴이 해 체되고 이주과정에서 여러 지역으로 분산된 결과로 나타났다. 이는 철거이주라 는 스트레스에 의해 해당 가구주가 선호하는 지역으로 이동하지 못하고 다른 지 역으로 분산되어 갈 수밖에 없는 경우도 발생한다고 추론해볼 수 있다.
서울 금호재개발구역과 은평 뉴타운 지역에 대해 각각 원거주민의 이주패턴을 분석한 결과는 <그림 7>과 같으며 상세한 내용은 본문에 수록하였다. 사업대상 지의 사업시행 전 주거환경과 주민구성 등에 따라 원거주민의 주거지 선호 경향 이나 지불 능력이 상이하기 때문에 두 사례지역을 비교하여 분석하지는 않았다.
각 사업지구의 특성에 따라 이주거리와 이주방향, 이주지역의 토지이용, 지가특 성, 교통여건 등이 다소 차이를 보였다.
다음으로는 GIS 기반의 공간적 이주패턴 분석의 결과를 보완하고 정성적인 주 민의 이주특성을 파악하고자 이주 전후의 변화요인에 대한 면담조사3)를 실시하였 다. 도시재생사업 추진으로 사업대상지역으로부터 이주한 주민들을 대상으로 주 거환경의 변화와 이주경위 및 향후의 이주계획 등을 조사한 결과는 다음과 같다.
주택유형에서 이주전후 모두 단독주택이 가장 많은 비중을 차지하는 것으로 나타났지만, 이주 후에는 단독주택 거주가 감소하고 아파트 거주가 증가하는 경 향을 보였다. 주택점유형태에서는 이주 전 자가 비율이 상대적으로 높았으나 이 주 후 자가 비율이 감소한 반면, 전세의 비율은 증가하는 것으로 나타났다.
주택면적에서는 이주 후 다소 증가되는 양상을 보였으며, 방 개수에서는 이주 전후의 변화가 뚜렷하지 않았다. 거주이유로는 직장과의 교통 및 정보, 편리한 교통, 이웃관계가 주요 요인인 반면, 현거주지의 거주사유는 임대료와 저렴한 주 택가격이 중요 요인으로 인식되었다.
3) 설문조사는 대구 삼덕3, 칠성 주거환경개선사업지구, 서울 금호재개발 17~19구역와 은평3지구 원거주 민을 대상으로 방문 면담조사에 의해 수행하였다.
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직장 및 생업변경의 측면에서 저소득층이 거주하는 지역은 직장변동이 나타났 으나, 은평과 금호재개발지역의 경우 이주에 따른 직장변동이 대구재개발지역에 비해 상대적으로 적었다. 직장위치의 측면에서 이주 전후 큰 차이는 없었고 직장 과의 편의성을 고려하여 재개발지역 인근으로 이주하는 경향을 보였다.
주거환경에서는 이주 후 좋아졌다는 응답이 많았다. 주거환경의 문제점으로는 교통과 주차장이 가장 불편한 것으로 응답되었다. 주거시설 사용형태와 종류에 서는 이주 전후 난방부분이 개선되는 것으로 파악되었다.
이주 보상 및 주택가격의 변화를 조사한 결과 이주보상액은 응답비율이 저조 하여 통계적으로 유의적인 결과를 얻지 못했으나 주택의 가격 및 임차료에서 이 주 전후의 차이는 적었다.
재입주 및 이사계획을 조사한 결과 대구사업구역의 응답자는 낮은 재입주 의 사를 보였으나 은평과 금호사업구역은 높은 재입주의사를 보였다. 재입주의사가 없는 이유로는 분양대금의 마련과 임대료 및 관리비의 부담이 힘들다는 점이 대 부분이었다. 재입주를 위한 조건으로는 재입주비용의 장기융자와 임대주택의 공 급을 우선으로 꼽았다. 공공 혹은 국민임대주택 입주의사를 조사한 결과 대구와 은평, 금호지역 모두 낮은 재입주 의사를 보였다. 향후 이사계획에서는 절반이상 이 이주할 계획이 없는 것으로 응답하였다.
설문조사를 보완하고자 원거주민 이주행태에 대한 인터뷰를 실시한 결과 재개 발로 인해 이주전의 지역공동체는 해체되었으며, 원거주민들은 재개발 인근 지 역으로 이주하는 경향을 보였다.
제 5 장 도시재생사업에 따른 이주자 정착방안
이주패턴에 대한 공간적 분석결과는 이주자들이 주로 기존 거주지 인근에 군 집하여 분포한다는 것이다. 또한 이주가구 간에도 군집하는 경향을 보였다. 이러 한 이주패턴은 이주자의 정착방안에 대한 제도적 지원방향에 영향을 미칠 수 있 다.
공간분석결과를 보완하기 위해 실시한 설문조사에서는 이주 후 거주면적, 환
경 등은 동일하거나 개선된 것으로 나타난 반면 주거점유에 있어서는 자가소유 비율이 줄고 전세, 월세 등으로 전환되는 비중이 늘어난 것으로 나타났다. 따라 서 원거주민이 부담할 수 있는 적정주택(공공임대주택 등)을 공급할 수 있도록 제도적 장치가 마련되어야 할 것이다. 또한 생업변경에 대비하여 취업알선 등의 생계지원 대책이 마련되어야 한다. 또한 재입주를 희망하는 가구를 대상으로 재 정착을 높이는 제도적 방안이 도출되어야 한다. 또한 소형주택의 공급을 통해 분 양가를 낮추고 추가비용을 줄일 수 있도록 제도적 장치를 마련하여 재정착율을 높이고 국민임대주택의 공급비율을 높임으로써 원거리 이전도 장려하여 주거지 선택의 폭을 넓혀야 할 것이다.
심층분석 결과, 높은 아파트 추가부담금 납부의 문제를 해결하고 커뮤니티 해 체에 대한 대응책을 마련하는 제도적 보완을 시행해야한다. 또한 상권붕괴로 인 한 상인들의 생계문제에 대한 대책의 정비도 시급히 요구된다.
이러한 정책의 실현을 위해서는 정책의 수혜대상자에 대한 명확한 분류가 필 요할 것이다. 이주패턴에 따라 정책대상을 임시 정착후 재정착을 희망하는 가구 그룹, 임시 정착후 재이주를 희망하는 가구그룹, 정착가구그룹, 정착곤란그룹으 로 구분하여 맞춤형 정책지원방안을 마련해야 할 것이다.
이상을 바탕으로 도시및주거환경정비법 30조3의 소형주택에 대한 의무적 공 급 비율을 제고하고, 임시수용소 설치와 순환정비방식을 통한 점진적 개발을 유 도하며, 손실보상과 이주민 상담센터 운영을 통한 맞춤형 저소득층 지원대책을 마련해야 할 것이다. 이와 병행하여 원거리 정착도 유도할 수 있는 임대주택의 건설을 촉진하고 이주에 따른 전세대책에 대한 보강 작업을 통해 저소득층 이주 민의 주거선택의 폭을 넓혀주는 정책이 필요하다.
제 6 장 결 론
이주패턴에 대한 공간분석 결과를 보면, 이주가구들이 종전 거주지인 정비사 업 대상지 근처에 분포하고 있는 경향은 이주패턴의 가장 뚜렷한 특성이라 할 수 있다. 이와 함께 이주가구 간에 군집해서 정착하려는 경향도 발견되었다.
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수요자 선호와 특성을 파악하기 위한 설문조사 결과, 이주 후 거주면적, 환경 등은 동일하거나 혹은 개선된 것으로 나타난 반면 주거점유에 있어서는 자가소 유 비율이 줄어들고 전세, 월세 등으로 전환된 비중이 늘어난 것으로 나타났다.
이는 원거주민이 거주지를 결정하는 과정으로 임시정착 시기라는 점도 작용하였 을 것으로 판단된다. 재정비사업 이후 재입주 의사는 대구 19.6%, 은평 46.3%, 금호 30.2%로 사업의 성격과 지역여건 등에 따라 차이가 나는데, 추가되는 비용 을 부담할 수 없는 것이 재정착이 어려운 가장 큰 이유로 나타났다. 국민임대주 택 입주의사는 대구 5.4%, 은평 9.5%, 금호 12.7% 등으로 나타났다.
공간분석 및 설문분석을 통한 평균적 분석에서 간과되기 쉬운 저소득층과 영 세세입자들이 이주 및 정착과정에서 겪는 어려움에 대해서는 심층분석을 통하여 청취할 수 있었다. 이들이 받는 보상비로는 사업대상지 인근은 물론 서울시 전역 에 주거를 마련하는데 큰 어려움이 있었다. 그밖에 커뮤니티 해체로 인한 소외감 과 외로움, 상권붕괴로 인한 영세상인들의 어려움 등에 대한 대책마련이 요구되 었다.
이주자들의 정착률을 제고하기 위한 정책방향도출은 크게 4가지 측면에서 살 펴볼 수 있다. 첫째, 재정착률 제고를 위하여 소형주택과 임대주택의 공급을 늘 리는 등 공급계획 및 방식을 개선하고 재입주시 부담능력을 보조해 주기 위한 금융지원제도의 확대도입이 필요하다. 둘째, 이주 및 임시정착을 지원하기 위하 여 순환정비방식, 임시수용시설 등을 활성화하고 주변지역 전세가격을 안정화하 기 위한 대책이 마련되어야 한다. 셋째, 정착이 곤란한 저소득층에 대하여 최우 선 보호계층 부터 선별하여 국민임대주택 및 임시수용시설의 알선과 함께 임대 료의 차등적용 등을 실시하고, 영세민 전세자금 대출 등 금융지원이 우선적으로 요구된다. 마지막으로 이주상담센터와 같은 상시조직을 활용하여 주거문제 뿐만 아니라 취업, 자녀교육, 보건 등 복지전반에 대한 종합적 지원체계를 마련해 주 어야 할 것이다.
도시재생에 따른 저소득층의 일반적 이주패턴을 분석하기 위하여 서울의 도심 과 외곽, 지방대도시를 대상으로 조사하였다. 그러나 각각의 지역적 여건은 물론
주택재개발사업, 뉴타운사업, 주거환경개선사업 등 정비방식이 다양하고 사업의 진행정도가 다르기 때문에 사례간의 직접적 비교에는 한계가 있었다.
분석결과로부터 발견한 이주패턴은 일반적, 평균적 측정의 성격을 지니고 있 는 반면, 이러한 결과만으로 저소득층의 정착문제가 주 연구목적인 본 연구의 정 책시사점을 도출하는 데는 무리가 있다. 이를 보완하기 위하여 심층면담을 실시 하였으나 이주에 가장 큰 곤란을 겪고 있는 저소득층을 접촉하는데 어려움이 있 어 대상지 여건을 대변해 줄 수 있는 주민들로부터 간접적으로 의견을 듣는 것으 로 대신하여야 했다.
이 연구는 그 동안 사업의 효율적 추진과 사업효과에 초점을 맞추던 도시재생 사업과정에서 발생되는 원거주민들의 이주패턴에 관심을 갖기 시작하였다는 점 에서 그 의미가 있으나, 이러한 분석결과를 정책에 연결시키는 데에는 한계가 있 었다 이주패턴에 대한 분석을 통하여 주요 정책방향이 도출되었으나 이들은 재 정 및 금융적 지원과 도시정비사업의 패러다임 전환이 전제되어야 하는 사항으 로 본 연구에서 이 문제를 심도 있게 다루기에는 한계가 있었다. 따라서 본 연구 의 성격상 구체적인 제도개선 방안에 대한 논의는 후속 연구로 미루어야 할 것으 로 판단된다.