03.+노후+집합주거단지+재생을+위한+공동주택+리모델링

노후 집합주거단지 재생을 위한 공동주택 리모델링 계획요소와 중요도 분석

Remodeling Planning Factors and Importance Analysis for Regeneration of Deteriorated Collective Community Housing

고산화*⁹ Ko, San-Hwa

박태원**¹⁰ Park, Tae-Won

Abstract

The majority of Apartment in Korea were supplied massively constructing new town in the mid 80s. The apartment houses constructed during this time are rapidly becoming obsolete. Furthermore, it is predicted that the necessity and revitalization of remodeling apartments will increase in the future. This study is aimed to analyze the remodeling planning factors of the deteriorated apartment houses and selecting priorities as a type of urban regeneration.

For consumer focused remodeling, I have investigated remodeling planning factors and selecting priorities, and managed to present political subjects and directions to revitalization of remodeling apartments.

This study has divided the interested parties related to the remodeling apartment house project into 4 different categories; residents, public institutions, private enterprises, academic community. And these 4 subcategories have been compared and analyzed their respective priorities in regards to remodeling planning factor of the deteriorated apartment house.

The first priority of residents and private enterprises is economic feasibility. This differs from public institutions and the academic community’s preference of stability. These parties had wide gaps in regards to their second priority. Residents and private enterprises choose stability, while public institutions sway towards space application, and the academic community tends to choose the overall publicness of a building.

It has derived the result reflected the importance and the priority of remodeling planning factor each interested parties considers. Stability was the first priority, followed by economic feasibility, space application, and publicness.

The aggregate of these results have a significant influence into the required material necessary for future remodeling apartment projects.

색인어 : 도시재생, 공동주택 리모델링, 리모델링 계획요소

Keywords : Urban Regeneration, Apartment Remodeling, Remodeling Planning Factor

* 광운대학교 도시계획부동산학과 박사과정 (주저자 : [email protected])

** 광운대학교 도시계획부동산학과 부교수 (교신저자 : [email protected])

Ⅰ. 서론

1. 연구의 배경 및 목적

1970년대 중반까지 신도시가 건설되면서 대량으로 공급된 공동주택은 입주후 20 년 이상이 경과되어 노후화가 급속히 진행되면서 개⋅보수의 필요성 증대와 주택의 질에 대한 다양한 요구 변화로 재정비의 필요성이 제기되고 있다. 이에 따라 정부는 2000년 이후부터 리모델링 관련 정책을 추진해왔고 리모델링관련 규제는 강화와 완화 를 반복해왔으나 2007년 이후부터는 리모델링이 활성화 되도록 지원하고 있으나 부동 산 경기의 변화가 리모델링시장에 중요한 영향을 미쳐왔다.

특히, 분당 등의 신도시 공동주택은 대부분이 입주후 20년이 경과되어 도시정비사 업의 동시 다발적 시행으로 혼란이 초래될 수 있는 상황이다. 또한 분당은 판교 등 2기 신도시가 주변에 건설되면서 상대적으로 낙후되어 가고 있으며 더 이상 신도시가 아닌 구도심의 관리측면에서 접근되어야 한다. 노후불량 주택은 매년 30만호가 증가 하고 있으나 재건축사업은 수익성 악화로 어려움이 가중되고 있으므로 공동주택 리모 델링은 도시관리 차원에서 선제적인 추진방안의 수립이 필요하게 되었다.

이에 본 연구는 낙후지역에 대한 도시재생의 한 유형인 공동주택 리모델링의 계획 기준에 관한 연구를 주된 목적으로 구체적 사례대상지를 선정하여 거주자가 원하는 리모델링 추진을 위하여 공동주택 리모델링의 계획기준과 세부항목을 탐색하였다. 그 동안 재개발·재건축을 통한 도시정비사업에 관한 연구는 많았으나 재건축의 대안으 로 부상하고 있는 리모델링에 관한 연구는 상대적으로 부족하였고 특히 리모델링계획 요소에 주안점을 둔 연구가 부족하였다. 이에 본 연구는 리모델링사업의 성공적 추진 을 위한 계획의 중요성에 착안하여 리모델링계획요소와 우선순위를 연구하고자 하였 다. 이러한 리모델링계획요소의 중요도와 우선순위를 도출하여 리모델링사업 추진시 우선적으로 고려되어야할 내용을 구체적이고 실질적으로 파악하고자 하였다. 또한 리 모델링의 활성화를 위한 제도와 정책방향의 시사점을 제시할 수 있을 것으로 기대하였다.

2. 연구의 범위 및 방법

본 연구의 공간적 범위는 성남시 분당구를 중심으로 하였으며, 구체적 사례대상지

1 이지은(2015.4) “거주자 특성에 따른 아파트 리모델링 계획방안에 관한 연구 : 1기신도시를 중심으로”

대한건축학회 연합논문집 제17권 제2호 통권66호.

2 김지연(2012) “분당신도시 공동주택 리모델링에 대한 방향성 연구” 고려대학교, 석사학위 논문.

문제제기 서 론

연구의 배경 및 목적 연구의 방법 및 범위

⇩

선행연구 문헌조사

선행연구 및 관련 이론 검토 도시재생의 배경과

필요성 및 유형

리모델링의 기능과 범위

및 필요성

리모델링을 활용한 도시재생 전략

리모델링제도와 추진체계

⇩

사례대상지 분석

사례대상지분석 ⇩ 예비 구성 요소 선정

⇩

실증분석

구성 요소 선정

전문가 FGI 분석

중요 구성요소 선정 ⇒

요인 분석

설문 조사

관련분야 종사자와 전문가, 공무원 및

거주자

핵심 구성요소 선정

⇒

⇩

구성요소의 중요도와 우선순위 분석

AHP (계층분석기법)

구성요소의 중요도와 우선순위

⇩

결론 공동주택 리모델링 계획 기준 도출

그림 1. 연구흐름도

로 정자동 한솔 5단지로 선정하였다. 연구의 방법으로는 선행연구 및 사례분석을 통한 예비변수 탐색과정과 이를 통해 도출된 예비변수의 적합성 검증을 위한 전문가 F·G·I를 실시하여 최종변수를 도출하였으며, 이를 계층적 의사결정 방법을 위한 기 본 계층구조로 활용하였다. 구체적 실증분석의 방법으로 계층분석기법을 실시하여 개 별 집단과 전체 집단의 구성요소별 위계에 따른 가중치를 부여하고 최종 중요도 및 우선순위를 탐색·조사하였다. 통계패키지는 Expert choice 2000을 사용하였으며, 구 체적 연구의 흐름은 그림1과 같다.

Ⅱ. 선행연구 검토 및 이론적 고찰

1. 선행연구 검토

그동안 재건축·재개발사업은 단지차원에서 활발하게 시행되었고 관련연구도 많았 으나 리모델링은 주로 주호차원 또는 주동차원에서 시행되는 경우가 많았고 연구 또 한 그러한 현실을 반영하여 단지 차원의 주거 환경개선을 위한 지속가능한 리모델링 계획방안에 관한 연구는 부족하였다. 그러나 최근에는 리모델링사업도 도시재생과 관 련하여 단지차원에서 시행되는 경우가 증가하고 있어 단지차원의 리모델링 관련 연구 도 차츰 증가하고 있다. 본 연구도 이러한 시대적 변화를 고려하여 단지 차원의 리모 델링을 시행함에 있어 계획요소와 우선순위를 연구하고자 하였다. 선행연구는 최근의 리모델링 관련법 개정을 반영한 연구는 많지 않았다. 본 연구에서는 세대수증가 및 수 직증축 등 법개정 내용을 적용하여 리모델링 계획의 결정요인과 우선순위를 도출하고 자 하였다.

본 연구에서는 현장연구를 통해 실제 노후 아파트 현황 및 거주자 의식, 요구를 분 석하고 종합하여 리모델링 계획요인을 분석함으로서, 주거 환경 개선을 위한 단지차원 의 리모델링에서 실제적 활용도를 높이고자 하였다.

선행연구 검토를 위해 크게 사회·경제·기술·계획방향·신도시 리모델링의 측면 으로 구분하였다. 분야별 선행연구를 통하여 리모델링계획시 고려되어야할 예비변수 를 도출하였고 예비변수로 부터 핵심적인 최종변수를 선정하였다. 선정된 최종변수를 포괄할 수 있는 대항목을 도출하여 AHP분석을 위한 기본적 계층구조를 작성하였다.

선행연구의 구체적 내용은 다음의 표1과 같다.

구 분 연구자(년도) 내 용

사회적 측면

이향미(2007) 거주자의 의식과 요구에 대응한 노후 아파트 리모델링 계획 방향을 연구

최재필(2006) 수도권 아파트 거주자를 대상으로 공동주택 거주자의 리모델링에 대한 의식 및 요구를 조사분석

경제적 측면

김완혁(2013) 공동주택 리모델링 사업타당성 평가를 위한 수익/비용을 예측하는 모델 을 제시

오진수(2005) 공동주택 리모델링 시기검토를 위한 비용평가 요소를 설정하여 분석

기술적 측면

이병태2004)) 노후 공동주택의 주거 성능 평가를 통한 성능개선 방법을 연구 오호영(2013) 성능개선을 위한 노후 공동주택 리모델링 계획방법을 연구

리모델링 계획방향 측면

신교영(2004) 공동주택 리모델링 단위 평면 유형을 실증적으로 분석

고성석(2007) 리모델링 계획요소의 중요도를 분석하여 공사항목과 사용자 요구도의 연관관계를 분석

신도시 리모델링 관련

이지은(2015) 1기신도시를 중심으로 거주자 특성에 따른 아파트 리모델링 계획방안을 연구

김지연(2012) 분당신도시 공동주택 리모델링에 대한 방향성을 연구 표 1. 선행연구

2. 이론적 고찰

1 ) 리모델링의 개념 및 정의

리모델링의 개념은 광의의 개념과 협의의 개념으로 구분 할 수 있다. 광의의 개념은 해당 개념에 대한 포괄적 개념으로 준공된 건축물의 물리적·사회적 수명을 연장시키 는 일련의 건축행위로 일상적인 유지관리·보수 및 개수 등의 활동을 포함하는 것을 일컫는다

. 협의의 개념은 주택법상의 리모델링의 정의로 해당 법률에서는 리모델링 을 ‘건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하 는 행위’로 규정하고 있다.

3 조미란(2003) “공동주택 리모델링 활성화 전략” 대한토지주택공사 정책토론회.

유지는 건축물의 성능 저하 속도를 늦추는 행위이며, 보수는 저하된 선능을 준공시점의 수준까지 회복 시키는 행위이며, 개수는 저하된 성능을 준공시점의 수준이상으로 향상시키는 행위를 의미한다.

출처: 조미란, 공동주택 리모델링 활성화 전략, 대한주택공사 정책토론회, 2003

그림 2. 리모델링의 개념

건축물은 완공 후부터 노후화가 진행되지만, 건축물의 성능에 대한 사회적 요구수 준은 높아지게 된다. 사회적 요구 수준과 기존 건축물의 성능과의 차이가 커지게 되면 리모델링을 통해 사회적 요구수준까지 건축물의 성능을 개선하여야 한다. 완공시점의 성능을 회복하는 수준으로 리모델링을 하게 되면 시대의 변화에 따른 사회적 요구를 충족하지 못하기 때문에 신축에 비해 상대적으로 불리하게 된다. 따라서 리모델링 사 업은 그림 2와 같이 높아지는 사회적 요구수준과 기존 건물의 성능에 상응하는 적절한 투자가 있을 때 경제성이 있을 수 있다.

2 ) 공동주택 리모델링의 필요성

2000년대 저밀도아파트를 중심으로 재건축사업이 활발하였으나 주택가격 급등으로 재산 증식수단으로 변질되면서 정부에서는 각종 투기규제 정책을 시행하였다.

또한 국제금융위기 이후 부동산 경기가 침체되면서 사회 ⋅경제적 요인에 의하여 재건축사 업의 추진이 지연되고 중단되는 상황이 계속되어 오고 있다. 이러한 부작용올 완화하 기 위한 대체 수단으로 리모델링은 사회적 관심이 증대되고 주택정책의 새로운 화두 로 떠오르고 있다. 리모델링사업과 재건축 정비사업은 공동주택의 주거환경을 개선한 다는 측면에서 같은 목적의 사업이다. 그러나 1990년 이후 재건축사업이 활발해지면 서 기존주택을 완전히 철거하고 신규 건축물을 개발하는 주택재건축이 자원을 낭비하 고 도시경관을 해치는 등 주변지역에 부정적 영향을 미친다는 비판을 받고 있다. 이에 반해 리모델링 사업은 폐기물 발생량이 적고, 자원이 절약되며 이에 따라 공사비가 절

4 서광채(2010년) “재건축과 리모델링의 사업선택에 있어 핵심 결정요인 분석에 관한 연구” 한국감정원, 부동산포커스. 제27호.

감되고 공사기간이 단축되는 등의 장점으로 주거환경을 개선하는 도시재생의 수단으 로 주목받고 있다.

최근 일부 리모델링 사례는 단지차원의 주민공동이용시설의 확충 과 경관조성 등 주거환경 개선에 크게 기여하고 원주민의 재정착률이 높아 지역 커뮤 니티를 계승하고 있어 도시재생의 한 방안으로서 리모델링의 적용 가능성을 보여주고 있다. 따라서 리모델링 사업의 가능성이 있는 공동주택단지를 중심으로 인접지역의 기반시설, 주거환경 등에 대한 검토와 리모델링 활성화를 위한 구조변경 설계대안, 단 지 내 확충될 편의시설, 조합 등 주민의사 결정방법 등을 지원하고 유도할 장기 전략 이 필요하다. 민간아파트에 대해 직접적인 재정투입은 어렵겠지만 독일의 경우에서 보듯이 리모델링사업을 에너지 절감과 친환경성 강화 등 녹색 성장 패러다임과 연계 시키면 정부의 적극적인 재정지원의 근거가 될 수 있을 것이다.

3 ) 리모델링 제도의 변천

리모델링 관련법규는 2001년 건축법시행령 개정으로 리모델링이 도입된 이후 리모 델링의 활성화 정책에 따라 매년 변경되었다. 거시적 목표에 따른 지속적 제도 개선보 다는 시대적 요구 상황에 대해 대처하는 형식으로 진행된 측면이 강하고 제도 도입 당시의 취지에서 벗어난 증축 위주의 재건축과 유사한 사업으로 변형되었다.

건축기준 적용완화를 계기로 리모델링 사업이 주택시장에 등장하게 되었다. 리모델 링 주택조합제도 도입, 동별 리모델링 및 전체리모델링 인정, 리모델링 행위허가 동의 율 80%로 완화 등은 정비사업과 동일한 법적기준 도입 효과를 가져왔다. 주거전용면 적의 3/10이내 증축허용은 소형평형에 불리한 형평성의 문제가 발생할 수 있으므로 소형평형은 증축허용 면적비율을 높게 하여야한다. 증축 리모델링 허용연한을 15년으 로 완화하여 리모델링 대상 아파트를 크게 확대하였다. 3층까지 수직증축 허용, 세대 수 증가범위 확대(10→15%), 리모델링 일반분양 허용 등으로 사업성 개선과 주택공급 확대 효과를 기대할 수 있게 되었으나 도시과밀화 문제가 대두되었다. 따라서 인구 50 만 이상의 대도시는 리모델링 기본계획을 의무적으로 수립하도록 하여 리모델링의 수 요 예측과 일시적 집중현상을 해소하고 해당 지역의 여건에 맞는 탄력적인 리모델링 을 추진하도록 하였다. 수직 증축 등의 규제 완화를 허용한다 하더라도 주민들의 비용 을 경감시키는 차원에서 어느 정도 도움을 줄 수 있을 뿐, 투자 수익을 기대하는 리모 델링은 현실적으로 거의 불가능할 것이므로 리모델링 관련 기존의 규제 중 효과가 있 는 부분은 보다 적극적으로 완화함으로써 노후 아파트의 사용 가치 개선을 유도해 나 가야 할 것이다.

5 박두현·장민숙·정의용(2013 ) “대구 공동주택 거주자의 리모델링에 관한 의식 조사- 수성구 을지맨션 을 중심으로” 대구경북 연구원, Vol 12. No.1.

6 국토교통부(2010) “공동주택 리모델링 세대증축 등의 타당성 연구”.

리모델링사업이 제도개선에도 불구하고 활성화되지 못한 이유는 제도개선의 시기 가 적절하지 않았기 때문이며 활성화 대책이 정착 될 수 있기 위해서는 추가적인 보완 대책이 필요하며, 부동산시장 침체로 인해 리모델링에 대한 패러다임의 전환기를 맞이 하고 있으므로 다양한 방식의 리모델링 제도를 검토 하는 정책적 기조 변화가 필요한 시점이다.

구분 대수선형 리모델링 증축형 리모델링 분양형 리모델링

시기 2001년-2004년 2005년- 2011년 2012년- 현재

건축연한 10년 사용검사후 15년(대수선은 10년) 사용검사후 15년 (대수선은 10년) 전용면적

증가 불허 3/10이내 3/10

(국민주택규모:4/10)

수직증축 불허 1층 필로티구조와 최상층 증축

허용 3층까지 허용

세대수증가 불허 불허 15%

기본계획

수립 불요 불요 의무적 수립

기타

⋅건축기준 적용완화

⋅행위허가 기준 신설

⋅리모델링 주택조합제도 도입

⋅조합설립동의율 4/5→2/3완화

⋅시공사 선정 시기 주택조합 설 립 후 총회에서 선정

⋅수직증축, 별동증축, 세대구 분형 리모델 링(멀티홈) 허용 표 2. 주택 리모델링 제도 변화 과정

4 ) 재건축사업의 대안으로서 리모델링

일반적으로 사업비가 많이 소요되는 재건축은 주로 투자가치를 기대하지만 상대적 으로 적은 사업비용이 소요되는 리모델링은 사용가치를 기대하는 경향을 가지게 된다.

건축물에 대한 공급부족 시대에는 재건축을 통하여 매매차익을 기대할 수 있었다. 현 재와 같은 공급과잉 시대에는 건물의 사용가치를 높이고 임대 수익을 올리려는데 관 심을 갖게 된 것이다.

전면 철거방식의 재건축사업은 신규주택에 대한 수요가 많고 저밀도 주택을 고밀화 하여 사업성을 확보할 수 있는 경우 가능한 방식이었다. 그러나 최근 신규 주택수요가 감소하고 주택가격이 안정화 되면서 전면철거방식의 정비사업은 중밀도 이상의 공동 주택에서는 수익성 확보가 어려워지고 있다. 또한 전면철거방식의 정비사업은 물리적

7 윤영선(2013) “저성장 시대의 공동주택 리모델링 활성화 방안” 한국건설산업연구원.

8 권영덕(2011) “저성장시대에 대응한 노후아파트 관리방안” 서울시정연구원 pp38 재구성.

9 김도년, 봉인식,“아파트단지의 재생과 리모델링 정책을 중심으로 본 프랑스의 도시재생에 관한 연구” 국 토계획. 113, 2001.

환경은 개선시킬 수 있으나 사회적·경제적 환경 개선에는 한계가 있으므로 건설자원 의 낭비를 최소화하고, 지역주민의 커뮤니티를 계승할 수 있는 리모델링 사업에 대한 관심이 증대되고 있다. 그러나 리모델링 사업방식은 모든 공동주택에 적용할 수는 없 고 주택가격이 높은 지역의 중밀도 이상의 공동주택 중 일부 공동주택에 적용할 수 있을 것이다. 지방도시에서는 수도권에 비하여 신규 주택건설을 위한 토지가 비교적 풍부하고 리모델링 후 주택가격의 상승폭이 크지 않기 때문에 수직증축 리모델링은 사업성의 담보가 어렵다.

Ⅲ. 사례대상지 분석

1. 사례대상지 선정 배경

수도권 5개 1기 신도시는 같은 시기에 일시적으로 개발되어 동시에 노후화가 진행 되고 있으므로 리모델링을 통한 주거 정비 사업이 필요한 시점에 도달하였다. 신도시 중 분당신도시가 보다 큰 면적으로 개발되었으며 수용인구 또한 가장 많고, 주택 건설 도 가장 많이 이루어져 상대적으로 다른 곳보다 리모델링 연한에 도래한 단지물량을 다수 보유하고 있다.

성남시 분당구는 리모델링이 도시재생 차원에서 활발하게 추진되고 있는 지역으로 본 연구의 대상지역으로 선정하였다. 본 연구는 분당 신도시 공동주택의 특성 및 현 황, 거주자의 필요와 요구를 파악하여 리모델링 계획에 반영하고 리모델링 활성화를 통한 주거환경정비 방안을 제시하고자 하였다.

출처: http://map.daum.net 그림 3. 사례대상지

특히 한솔마을 5단지는 준공 후 건축연한이 30년에 미달하여 재건축이 불가능하고 기존의 용적률이 170%로 재건축을 통한 사업성확보가 어렵고 도시기반시설은 양호하 여 재개발정비구역으로 지정될 수 없다. 그러나 아파트의 노후와 주차장 및 부대·복 리시설의 부족 등으로 거주민의 주거환경에 대한 불만과 개선에 대한 요구가 높아지 고 있다. 한솔마을 5단지는 단지규모와 층수가 리모델링사업을 시행하기에 적정하며 평형 또한 다양하고 인기 있는 판상형 구조를 가지고 있어 기존의 골조를 그대로 사용 하는 리모델링에 용이한 구조를 가지고 있다. 또한 향후 활성화가 기대되는 수직증축 리모델링의 첫 사례로 선정된 단지로서 약 15%의 세대수증가와 일반분양수입을 통해 사업성을 크게 개선시킬 수 있기 때문에 거주민의 적극적인 참여하에 원활한 사업추 진이 예상되고 있다. 주변지역의 아파트시세가 높아 사업비의 부담을 완화시킬 수 있 는 것도 사업시행에 유리하게 작용하고 있다. 한솔마을 5단지는 리모델링의 장점을 활 용할 수 있는 요건을 충분히 갖추고 있기 때문에 향후 리모델링사업이 성공적으로 추 진될 것으로 기대되어 본 연구는 한솔마을 5단지를 사례대상지로 선정하였다.

2. 사례대상지 현황

본 연구의 구체적 사례대상지는 분당구 정자동 한솔마을 주공5단지 아파트이다. 해 당 사례대상지는 아파트 수직 증축 리모델링 첫 사례로 선정된 단지로 2015년에 1차 안전진단을 수립하였으며, 6월 수직증축 안전진단을 통과하였다. 공동주택을 최대 3개 층, 가구 수는 최대 15%까지 늘릴 수 있을 것으로 예상된다.

구분 내용 배치도 및 조감도

준공년월 1994년 10월

총세대수 1,156세대

면적구성 57㎡, 60㎡, 61㎡, 74㎡, 100㎡, 101㎡

총동수 12개동

최저/최고층수 15층/25층

총주차대수 529대

(가구당 0.46대)

표 3. 사례대상지 개요

현재 분당구에서 리모델링 연한에 도래한 단지는 총109개 단지의 85,238(2011년 기

준)세대이고 이중 약 20여개 단지가 리모델링 사업 추진 중에 있으며 추진 위원회를

구성한 단지는 16개단지, 주택 조합 승인단지는 2개 단지이며 세대수 분포는 5백~1천 세대의 분포가 가장 많았다.

분당구 전체 공동주택 비율은 약 85%를 차지하고 있으 며, 공동주택 중 아파트의 비율은 92%를 차지하고 있다. 분당구 전체 주택비율, 공동 주택 유형별 비율 및 리모델링 대상 주택비율은 그림4와 같다.

분당구 전체 유형별비율

공동주택

리모델링 대상 주택 단독주택

15%

공동주택 85%

아파트 92%

연립주택 7%

다세대주택

1% 연립주택

29%

아파트 71%

출처 : 통계청 조사관리국 인구총조사과(2011), 인구총조사가구 총괄 그림 4. 분당구 전체 주택비율, 공동주택 유형별 비율 및 리모델링 대상 주택비율

3. 리모델링의 필요성

리모델링 사업은 기존 주택의 유지 관리 차원에서 주거 정비 방안을 모색하는 친환 경적 정책으로 기존 커뮤니티의 보존과 자원 및 에너지 낭비에 대한 문제점을 해결 할 수 있는 방안이 될 수 있다.

측 면 필요성 세부내용

물리적 환경 개선

쾌적한 주거단지 환경개선

주택의 물리적 노후화개선 주민 공공시설 증설

도시정비 분당신도시 거주민 유지 구도심관리

시대적 수요 변화

사회 변화와 주거수요 변화

계획형 신도시 개발 이후 사회적 변화 고려 수요변화에 대응하는 리모델링계획 필요 주거정책 및

패러다임 변화

재건축사업의 수익성 악화 등으로 재건축사업 추진의 어려움 기존 커뮤니티유지와 환경보호 및 자원의 재활용

표 4. 분당신도시 리모델링의 필요성

10 김지연(2012) “분당신도시 공동주택 리모델링 방향 및 전략 도출 연구”. 고려대학교 대학원.

구분 변수 A B C D E F G H I

1 골조보강 ●

2 내진보강 ●

3 지반보강 ●

4 구조설계 및 구조감리 ●

5 안전진단 ●

6 무인경비시스템구축 ●

7 차량출입통제 ●

8 무인경비시스템,CCTV설치, ●

9 조명개선,가로등설치 ● ● ● ●

10 분양수익금 극대화 ●

11 세대별분담금 ●

12 정부보조및융자 ●

13 공사비및사업비절감 ● ● ● ●

14 공사기간단축, 이주비 절감 ●

15 금융비용절감 ●

16 주택가치상승 ● ● ●

17 유지관리비 ● ● ●

18 임대수익 ●

19 세대전용면적 확장 ● ● ● ●

20 세대분할 및 통합 ●

21 실내구조의 변경 ● ● ● ●

22 엘리베이터 증설 ● ● ● ● ●

23 층고계획(반자높이 조절) ● ●

24 계단실 변경 및 교체 ● ● ● ● ●

25 코어의 변경 ● ● ●

26 발코니확장 ● ● ● ● ●

표 5. 선행연구의 변수

Ⅳ. 실증분석

1. 변수의 정의

본 연구는 선행연구에서 논의된 공동주택 리모델링 계획요인 검토 결과를 종합하여

59개의 예비변수를 도출하였다.

구분 변수 A B C D E F G H I

27 지하공간활용 ● ● ● ● ●

28 수납공간 확장 ● ● ● ●

29 1층필로티공간활용 ●

30 지하주차장확대 ● ● ● ● ●

31 소형평형공급 ●

32 도로와 단지내 동선의 합리성 ● ● ● ● ●

33 보차분리 ● ● ●

34 지상도로의 지하화 ●

35 출입구와 진입로 체계 개선 ● ● ●

36 층간소음 저감 ●

37 차음계획 ● ● ●

38 단지내조경 ● ● ● ● ●

39 녹지조성 ● ● ● ●

40 단지디자인개선 ● ● ● ●

41 건물외부개선 및 입면계획 ● ● ● ● ● ●

42 색체계획 ● ●

43 커뮤니티시설 ● ● ● ● ● ●

44 부대, 복리시설 ● ● ●

45 주민편의 시설 ● ● ● ● ● ● ●

46 배관의 집중화 ●

47 택배함, 우편함등 설치물 ● ●

48 표지판 ● ●

49 단지주변과 조화 ● ● ●

50 이해관계자협력강화 ●

51 주민간이해관계조정 ●

52 추진주체 일원화 ●

53 친환경요소 도입 ● ● ●

54 에너지절감요소 도입 ● ● ●

55 단지내network망구축 ● ● ●

56 네트워크 제어 홈오토시스템 ● ● ●

57 단차제거 ●

58 핸드레일 설치 ●

59 출입문 확장(자동문 설치) ●

참고: A-이병태(2004), B-신교영(2004), C-오진수(2005), D-최재필(2006), E-고성석(2007), F-이향미(2007), G-김완혁(2013), H-오호영(2013), I-이지은(2015)

2. 전문가 F·G·I

1 ) F · G · I 전문가 집단 현황

F·G·I조사는 학계의 관련 분야 전문가, 관련 업무를 담당하는 공공기관 공무원, 리모델링과 도시정비사업 전문관리업체 등 관련 민간 기업 종사자 등 3개의 그룹을 대상으로 진행하였다.

관련학과 교수는 도시계획부동산학과, 건축학과, 토목학과의 부교수급 이상의 교수 가 참여하였고 관련 연구소 연구원은 경기발전연구원의 선임연구원급 이상의 연구원 이 참여하였다. 관련 공공기관 공무원은 서울시 도시재생사업단과 LH, SH 공사의 과 장급 이상의 직원이 참여하였다. 관련 업체 종사자는 리모델링협회소속의 전문업체와 도시정비사업전문관리업체 경영자가 참여하였다. F·G·I 전문가 집단 현황은 다음의 표 48과 같다.

구분 경력기간 인원

학계

관련학과 교수 7년이상 3

관련 연구소 연구원 10년이상 2

공공기관 공무원

서울시 도시재생사업단 15년이상 2

LH, SH 공사 15년이상 3

관련 업체 종사자

리모델링 전문 업체 15년이상 3

도시정비사업 전문관리업체 15년이상 2

리모델링협회 15년이상 1

표 6. F.G.I 전문가 집단 현황

2 ) 전문가 F · G · I 수정

선행연구와 사례분석을 통해 도출된 59개의 예비변수를 중심으로 관련 분야 전문가

를 대상으로 F·G·I조사를 2차례 실시하였다. 제1차 F·G·I 조사에서 독립성 및 위

계가 적절하지 못한 것으로 판단하여 7개 변수를 삭제 하였으며 1개 변수를 추가하였

고, 42개변 수를 통합하고 1개변수를 분리하였고, 제2차 F·G·I 과정에서는 3개 변수

를 삭제하였고 9개변 수를 통합하여 총 18개의 최종변수를 선정하였으며, F·G·I 조

사의 구체적 내용은 다음과 같다.

수정 내용 예비변수 F·G·I 수정결과

변수의 독립성, 범주 및 위계를 기준으로

유사 항목의 통합, 분리 및

위계 재설정

구조설계 및 구조감리안전진단 삭제

무인경비시스템구축

방범⋅방재시설확충 차량출입통제

무인경비시스템, CCTV설치, 조명개선,가로등설치

정부보조및융자 금융지원제도 연계

조세감면·공제 확대

공사비및사업비절감 사업비의 효율적 운용

공사기간단축 및 이주비 절감 주택가치상승

삭제 유지관리비

임대수익 세대분할 및 통합

실내구조 변경 실내구조의 변경

엘리베이터 증설 층고계획(반자높이 조절)

계단실 변경 코어의 변경

발코니확장 지하공간활용

입체적 공간 활용 1층필로티공간활용

수납공간 확장

주차공간확대 및 지상주차공간 최소화

소형평형공급 삭제

도로와 단지내 동선의 합리성 합리적 동선 및 보차분리 보차분리

층간소음 저감

층간소음 저감 및 차음 차음계획

단지내조경

조경·경관 및 디자인 개선 녹지조성

단지디자인개선

외부마감재 입면계획

색체계획 커뮤니티시설

공동 이용시설 확충 부대, 복리시설

주민편의 시설 배관의 집중화

공용설비 설치 택배함, 우편함등 설치물

각종 표지판

단지주변과 조화 삭제

이해관계자협력강화

이해관계자협력강화 주민간이해관계조정

추진주체 일원화 친환경요소 도입

친환경 에너지 요소 도입 에너지절감요소 도입

단지내network망구축 첨단관리·제어시스템

네트워크 제어가능 홈오토시스템 단차제거

universal design(무장애 설계) 도입 핸드레일

설치출입문 확장(자동문 설치)

CIP (corporate image identity program) 추가 표 7. 1차 전문가 F·G·I 수정사항

구분 변수의 정의

1 골조(구조체) 보강 골조의 보수·보강 및 기둥설치 · 제거를 통한 구조체의 안전성 확보 2 내진보강 내진보강 공법 및 재료를 사용하여 구조물의 붕괴를 방지하는 골조 3 지반보강 수직증축 시 추가 파일 설치 및 기초판 두께 확대를 통해 지반을 보강 4 방범⋅방재시설 확충 보안등, CCTV설치 등을 설치하여 방범의 안전성을 향상

5 분양수익금 극대화 일반분양 증대 및 매입세대 분양으로 조합원 분담금을 감소시켜 수익성 개선

6 효율적 사업추진 사업추진비, 공사비, 금융비용, 공사기간 단축으로 수익성 개선 7 금융지원제도 연계 금융기관 장기저리융자, ESCO자금 지원확대를 통한 분담금 최소화 8 조세감면·공제 확대 멸실 기간 동안 재산세 감면, 취득가격 증가분에 대해서만 취득세 부과 9 세대전용 면적 확장 리모델링 후의 세대 내 공간의 면적 및 활용성 증대

10 합리적 동선 및 보차분리 보차분리를 통해 시설물이용의 편리성과 안전한 보행환경의 조성 11 입체적 공간활용 지하공간 및 필로티 공간을 활용하여 공간 연계성 및 심미성 향상 12 층간소음 저감 및 차음 벽체두께와 차단성능을 적용하여 바닥충격을 저감

13 조경 및 경관 디자인 개선 친수공간, open space 등 조경 향상 및 옥외시설 개선

14 공동 이용시설 확충 특화된 단지 커뮤니티시설, 어린이 놀이터, 주민 편의시설, 산책로 등 15 이해관계자 협력 강화 민·관 파트너쉽 강화, 지역공동체조성 등 통한 사업의 수행과

주민 유대 강화

16 첨단 관리·제어시스템 구축 단지 및 세대간 초고속정보통신시설 설치를 통한 정보의 첨단화 17 유니버설 디자인(무장애) 장애 유무, 연령, 성별 등에 관계없이 편하고 안전함의 추구 18 친환경 에너지 요소 도입 물순환 시스템, 바이오톱, 친환경 마감재 등 쾌적성 증대 및 에너지절감

표 9. 최종 변수

수정 내용 예비변수 2차 F·G·I 수정결과

변수의 독립성, 범주 및 위계를 기준으로 유사 항목 통합, 분리 및 위계 재설정

세대별분담금 삭제

사업비의 효율적 운용

효율적 사업추진 금융비용절감

분양수익금 극대화 삭제

합리적 동선 및 보차분리

합리적 동선 및 보차분리 지상도로의 지하화

주동 출입구 및 진입로 체계 개선 조경 및 경관 디자인 개선

조경 및 경관 디자인 개선 입면계획

공동 이용시설 확충

공동 이용시설 확충 공용설비 설치

CIP (corporate image identity program) 삭제 표 8. 2차 전문가 F·G·I 수정사항

2차례의 전문가 F·G·I 수정 과정을 통해 18개의 최종변수를 선정하였으며, 이를

바탕으로 계층분석기법을 위한 기본계층구조로 활용하고자 한다. 최종변수의 구체적

내용은 다음의 표와 같다.

3. 설문조사

1 ) 설문조사 개요

본 연구의 설문조사는 리모델링 사업을 추진하고 있는 사례대상지 주민, 관련 업무 를 담당하는 공공기관 공무원, 건축, 토목 등 관련 민간 기업 종사자, 학계의 관련 분 야 전문가 등 4개의 그룹을 대상으로 진행하였다. 수요자중심의 리모델링을 위하여 주 택의 수요자인 거주민이 중요시하는 리모델링요인을 조사하였고, 민간기업은 주택의 공급자로서 리모델링공사를 담당하는 주체이기 때문에 조사대상자로 하였다. 공공기 관은 리모델링시장의 관리자이고 동시에 리모델링사업주체로서 리모델링을 정착화시 키고 활성화시키는 중요한 역할을 하는 주체이므로 조사대상자로 하였다. 학계는 리 모델링사업과 관련하여 직접적인 이해관계는 없지만 분석의 정확성와 객관성을 높이 기 위하여 조사대상자로 하였다. 각 집단별로 25부씩 설문을 실시하였으며, 설문조사 의 방법은 면접원이 직접 설문지를 배포하고 작성이 끝난 후 바로 설문지를 회수하는 방법과 E-mail을 활용한 두 가지 방법을 활용하였다. 설문조사를 통해 총 100부가 회 수되었으며, 이중 응답사항이 충실하다고 판단되는 80부를 유효설문으로 채택하여 분 석을 실시하였다. 설문조사 기간은 2016년 8월 12일~10월 3일의 기간 동안 실시하였 다. 사례대상지 주민의 설문대상은 남녀비율을 고려하여 무작위 추출을 기본으로 하 였다.

2 )설문지 구성

설문지는 연구결과의 신뢰도와 타당성을 높이고 최대한 설문내용의 객관성과 공정 성을 담보하기 위하여 선행연구 및 문헌조사를 분석하여 작성하였다. 설문조사의 유 사성과 중복성을 검토하고, 표현 중에서 설문대상자가 어려워하는 용어를 최대한 알기 쉽게 표현하였으며, 설문관련 경험이 풍부한 5명의 전문가 집단의 의견을 수렴하여 설 문내용을 확정하였다. 확정된 설문내용은 안전성 관련 항목은 4개 문항, 경제성 관련 항목은 4개 문항, 공간성 관련 항목은 5개 문항, 공공성 관련 항목은 5개 문항으로 총 18문항을 작성하였다.

리모델링

계획요인 세부조사항목 문항수

안전성 골조(구조체) 보강, 내진보강, 지반보강, 방범⋅방재시설 확충 4 경제성 분양수익금 극대화, 효율적 사업추진, 금융지원제도 연계, 조세감면·공제 확대 4 공간성 세대전용 면적 확장, 합리적 동선 및 보차분리, 입체적 공간활용, 층간소음 저감 및

차음, 조경 및 경관 디자인 개선 5

공공성 공동 이용시설 확충, 이해관계자 협력 강화, 첨단 관리·제어시스템 구축, 유니버설

디자인(무장애), 친환경 에너지 요소 도입 5

표 10. 각 요인별 선정된 변수 및 문항 수

4. 계층분석기법(AHP)

1 ) 공동주택 리모델링 계획요소 기본 계층 구조

계층분석기법을 실시하기 위한 기본 계층구조는 다음의 표와 같다.

목표 공동주택 리모델링 계획요소 중요도 및 우선순위 선정

대항목 안전성 경제성 공간성 공공성

세부 항목

골조(구조체) 보강 분양수익금 극대화 세대전용 면적 확장 공동 이용시설 확충 내진보강 효율적 사업추진 합리적 동선 및 보차분리 이해관계자 협력 강화 지반보강 금융지원제도 연계 입체적 공간활용 첨단 관리·제어시스템 구축 방범·방재시설 확충 조세감면·공제 확대 층간소음 저감 및 차음 유니버설 디자인

- - 조경 및 경관 디자인 개선 친환경 에너지요소 도입 표 11. 기본 계층구조

2 ) 일관성 비율 검정

설문 응답자의 논리적 모순성의 정도와 데이터의 신뢰도를 검증하기 위해 일관성 비율(Consistency ration)을 측정하였다. 일관성 지수의 설정은 비교 대상의 수와 유의 수준에 따라 차별적으로 적용해야 한다. 강현수의 견해에 따르면 일관성 비율의 값이 10% 이내이면 합리적인(reasonable) 일관성을 갖는 것으로 판단할 수 있고, 20% 이내 일 경우에는 허용 가능한(tolerable) 수준으로 판단할 수 있으나, 20%보다 크면 일관성 이 부족한 것으로 판단한다(강현수, 2004). 본 연구에는 전문가 집단 외 거주민 그룹 등의 비전문가를 대상으로 설문을 진행한 점을 고려하여 일관성 지수를 0.2이하로 설 정하였다. 개별 응답자의 일관성 지수를 검토하여 일관성 비율이 높은 설문 응답을 제 외하고 분석을 실시하였다. 각 집단의 의사결정 참여자가 평가한 설문지에 대해 Expert Choice 2000 프로그램을 활용하여 일관성검증을 실시하였다. Expert Choice 2000 프로그램에서는 일관성비율을 비일관성(Inconsistency)으로 표시하고 있지만 그 의미는 일관성과 동일하다. 응답 집단별 일관성 검증 결과는 다음과 같다.

집단분류 CR(일관성 비율)

거주민 0.06

공공기관 0.03

민간기업 0.06

학계 0.01

전체집단 0.02

표 12. 응답집단별 일관성 비율 검증

3 ) 집단별 중요도 및 우선순위

거주민, 민간기업 집단의 경우에는 경제성이 가장 높은 중요도를 가진 항목으로 나 타났으며, 공공기관, 학계의 경우에는 안전성으로 도출되었다. 거주민과 민간기업 집 단의 경우 분양수익금, 효율적 사업 추진 등과 이익 또는 손실 등의 변화에 따른 결과 에 밀접한 관련이 있는 집단으로 볼 수 있다. 거주민의 경우 주택은 개인 또는 가구 내에서 가장 큰 자산으로 이를 통한 자산 증대의 효과를 기대하는 행동에 기인한 것으 로 판단하였다. 민간기업의 경우에는 사업 추진 과정에서 문제가 발생하지 않도록 하 며 경제적 비용을 최소화하기 위한 방향으로 볼 수 있다. 공공기관과 학계의 경우에는 리모델링 사업의 경우 기존 건축물의 골조 등을 활용하며, 사업을 진행하는 과정에서 발생할 수 있는 안전과 관련된 문제들을 예방할 수 있는 측면을 고려한 것으로 판단하 였다. 2순위 항목의 경우에는 집단별로 가장 큰 차이가 있는 것으로 나타났으며, 거주 민 집단과 민간기업의 경우 안전성, 공공기관의 경우는 공간성, 학계의 경우 공공성으 로 도출되었다. 안전성은 전체 집단에서 비슷한 중요도 및 우선순위를 지니는 항목으 로 공공기관, 학계에서 고려하는 문제들에 대한 방지 차원과 동일한 것으로 볼 수 있 다. 공간성의 경우 사회적 문제로 대두되고 있는 층간소음 등의 원활한 해결과 과거의 일률적 입면계획 등에 의해 조성된 단지의 문제를 개선하기 위한 측면으로 중요함을 갖는 것으로 볼 수 있으며, 공공성의 경우 커뮤니티공간 조성, 유니버설 디자인, 첨 단·관리제어 시스템 등 변화하는 사회적 흐름 속에 나타나는 트렌트를 반영하고자 나타난 결과로 이에 대한 고려의 필요성에 따라 나타난 결과로 해석하였다.

구분 거주민 공공기관 민간기업 학계

중요도 순위 중요도 순위 중요도 순위 중요도 순위

안전성 0.285 2 0.393 1 0.257 2 0.315 1

경제성 0.394 1 0.227 3 0.324 1 0.179 4

공간성 0.227 3 0.301 2 0.217 3 0.216 3

공공성 0.094 4 0.080 4 0.202 4 0.290 2

표 13. 집단별 공동주택 리모델링 계획요소 중요도 및 우선순위

그림 5에서 4개의 계획요소를 가장 균형 있게 고려하는 집단은 민간기업과 학계이

었으며 그중에서 민간기업은 상대적으로 경제성의 중요도가 높게 나타났으며 학계의

경우는 공공성의 중요도가 높게 나타났다. 공공기관의 경우는 안전성과 공간성의 중

요도가 다른 계획요소보다 매우 높게 나탔고 경제성과 공공성의 중요도가 매우 낮게

나타나 특정요소에 편중되는 모습을 보여주었다.

거주민 공공기관

민간기업 학계

그림 5. 집단별 재생기준 중요도 및 우선순위

그림 6. 공동주택 리모델링 계획요소 중요도 및 우선순위

거주민의 경우 같은 경제성에 1순위 중요도를 가진 민간기업에 비하여 효율적 사업 추진과 금융지원제도 연계 보다 상대적으로 조세감면·공제 확대와 분양수익금 극대 화에 더 밀접한 관련이 있는 집단으로 나타났다. 조세감면·공제 확대와 분양수익금 극대화를 통한 이익은 결국 주택소유자인 거주민에게 귀속되는데서 기인하는 것으로 판단하였다. 경제성의 세부항목에서는 조세감면·공제확대의 Local 값이 0.461로 매 우높게 나타났으며 그 다음으로 분양수익금 극대화, 효율적 사업추진, 금융지원제도 연계순으로 나타났다. 재정적 지원과 보조가 리모델링 사업의 활성화를 위해 중요한 요인으로 작용하고 있음을 보여주고 있다.

거주민의 경우 같은 안전성에 2순위 중요도를 가진 민간기업 집단에 비하여 골조보 강, 지반보강, 내진보강 보다 상대적으로 방범·방재시설 확충에 더 밀접한 관련이 있 는 집단으로 나타났다. 이것은 주택수요자인 거주자의 관점에서 보면 방범·방재시설 확충이 더 중요하게 고려된 것으로 판단하였다.

평가 항목

Local 값 평가요인

Local 값 Global 값

Level 1 Level 2

안전성 0.285

골조 보강 0.227 0.065

내진보강 0.066 0.019

지반보강 0.137 0.039

방범·방재시설 확충 0.570 0.163

경제성 0.394

분양수익금 극대화 0.275 0.108

효율적 사업추진 0.169 0.067

금융지원제도 연계 0.095 0.037

조세감면·공제 확대 0.461 0.182

공간성 0.227

세대전용 면적 확장 0.064 0.014

합리적 동선 및 보차분리 0.085 0.019

입체적 공간 활용 0.196 0.044

층간소음 저감 및 차음 0.540 0.122 조경 및 경관 디자인 개선 0.115 0.026

공공성 0.094

공동 이용시설 확충 0.284 0.027

이해관계자 협력 강화 0.182 0.017

첨단 관리·제어시스템 구축 0.095 0.096

유니버설 디자인 0.207 0.019

친환경 에너지 요소 도입 0.232 0.022 표 14. 거주민 집단의 계층별 요인 상대적 중요도 분석 결과

거주민의 경우 같은 공간성에 3순위 중요도를 가진 민간기업에 비하여 입체적 공간

활용, 조경 및 경관 디자인 개선, 합리적 동선 및 보차분리, 전용면적 확장 등 보다

상대적으로 층간소음 저감 및 차음에 더 밀접한 관련이 있는 집단으로 나타났다. 아파

트에서 실제로 거주하는 입주민의 입장에서는 층간소음의 문제가 심각함을 보여주고

평가 항목

Local 값 평가요인

Local 값 Global 값

Level 1 Level 2

안전성 0.393

골조 보강 0.252 0.099

내진 보강 0.103 0.040

지반 보강 0.161 0.063

방범·방재시설 확충 0.485 0.190

경제성 0.227

분양수익금 극대화 0.091 0.021

효율적 사업추진 0.420 0.095

금융지원제도 연계 0.373 0.084

조세감면·공제 확대 0.115 0.026

공간성 0.301

세대전용 면적 확장 0.077 0.023

합리적 동선 및 보차분리 0.210 0.063

입체적 공간 활용 0.312 0.094

층간소음 저감 및 차음 0.305 0.092

조경 및 경관 디자인 개선 0.096 0.029

공공성 0.080

공동 이용시설 확충 0.226 0.018

이해관계자 협력 강화 0.314 0.025

첨단 관리·제어시스템 구축 0.159 0.013

유니버설 디자인(무장애) 0.116 0.009

친환경 에너지 요소 도입 0.184 0.015 표 15. 공공기관 집단의 계층별 요인 상대적 중요도 분석 결과

있으며 층간소음을 줄일 수 있는 자재와 공법의 적용이 요구된다.

거주민 집단에서 중요도가 가장 낮은 항목은 공공성으로 나타났다. 주택을 사적공 간과 투자재로 보는 관점이 반영된 것으로 판단하였다. 공공성의 세부항목에서는 공 동 이용시설 확충의 중요도가 높게 나타났으며 이는 아파트의 편리성을 위해 공동 이 용시설 확충을 중요하게 고려하는 것으로 판단하였다.

공공기관의 경우 같은 안전성을 1순위 중요도를 가진 학계에 비하여 내진보강 보다 상대적으로 방범·방재시설 확충, 골조 보강, 지반보강에 더 밀접한 관련이 있는 집단 으로 나타났다. 안전성의 세부항목에서는 방범·방재시설 확충의 Local값이 0.485로 가장 높게 나타났으며 이는 최근 일상생활과 관련한 사건·사고가 증가하여 치안이 불안해지는 사회현상에 대한 우려가 반영되는 것으로 판단하였다.

공공기관의 2순위 중요도를 가진 항목은 공간성으로 나타났다. 공간성의 세부항목 에서는 입체적 공간활용의 Local 값이 0.312로 가장 높게 나타났으며 이는 지하공간을 지하주차장, 주민공동이용시설 등으로 활용하는 입체적 공간활용을 중요하게 고려하 는 것으로 판단하였다.

공공기관의 3순위 중요도를 가진 항목은 경제성으로 나타났다. 경제성의 세부항목

에서는 효율적 사업추진의 Local 값이 0.420으로 가장 높게 나타났으며 이는 리모델링

사업의 시행자 및 관리 감독자의 관점에서 효율적 사업추진을 중요하게 고려하는 것

으로 나타났다.

공공기관에서 중요도가 가장 낮은 항목은 공공성으로 나타났다. 리모델링계획요소 에서 공공성의 개념은 도시전체차원이 아닌 아파트단지 차원에서 거주민의 공동의 이 익과 생활의 편리성 및 쾌적성을 도모하는 개념으로 사용하였다. 기반시설 확충이나 도시경관 계획은 아파트 단지차원에서의 리모델링계획에서는 제외하였기 때문에 공공 기관에서 공공성항목의 중요도가 낮게 나타난 것으로 판단하였다. 공공성의 세부항목 에서는 이해관계자 협력 강화를 가장 중요하게 고려하는 것으로 나타났다. 리모델링 사업의 원활한 시행을 위해 이해관계자의 갈등을 조정하고 협력을 강화해야하는 리모 모델링사업의 관리자의 관점이 고려된 것으로 판단되었다.

민간기업의 경우 가장 높은 중요도를 가진 항목은 경제성으로 나타났다. 이는 손익 발생에 민감한 민간기업의 관점에서는 경제성을 중요하게 고려하는 것으로 판단되었 다. 경제성의 세부항목에서는 분양수익금 극대화의 Local값이 0.343로 가장 높게 나타 났으며 그 다음으로 금융지원제도 연계, 효율적 사업추진, 조세감면·공제확대 순으로 나타났다. 이는 개별 세대의 전용면적 증가보다는 세대수 증가를 수직증축과 세대수 증가를 통한 일반분양수입이 거주민의 경제적 부담을 완화하여 리모델링사업에 많은 영향을 주는 것으로 판단되었다. 또한 리모델링 공사를 시행하는 민간기업의 입장에 서는 사업의 효율적시행과 사업시행에 필요한 자금조달을 위해 금융지원제도를 중요 하게 고려하는 것으로 판단하였다.

민간기업에서 2순위의 중요도를 보인 안전성의 세부항목에서는 방범·방재시설 확 충의 Local 값이 0.367로 거주민 집단 0.570로 보다 상당히 낮게 나타났으나 그 다음 으로 골조보강, 지반보강, 내진보강 순으로 민간기업과 거주민이 동일하게 나타났다.

이는 민간기업의 경우 거주민보다 골조 보강, 지반보강, 내진보강 등 공사시행과 관련 된 안전문제를 상대적으로 더 크게 고려하는 것으로 판단하였다.

민간기업의 경우 같은 공간성에 3순위 중요도를 가진 거주자에 비하여 층간소음 저 감 및 차음 보다 상대적으로 입체적 공간 활용, 합리적 동선 및 보차분리에 더 밀접한 관련이 있는 집단으로 나타났다. 이는 주택공급자로서 시공사의 입장이 반영된 것으 로 판단하였다.

민간기업에서 중요도가 가장 낮은 항목은 공공성으로 나타났다. 공공성의 세부항목 에서는 이해관계자 협력 강화에 더 밀접한 관련이 있는 집단으로 나타났다. 시공사인 민간기업의 관점에서는 사업의 원만하고 안정적 시행을 위해 이해관계자간의 갈등 조 정과 협력 강화를 중요하게 고려하는 것으로 판단하였다.

학계의 경우 같은 안전성이 1순위 중요도를 가진 공공기관에 비하여 방범·방재시

설 확충, 골조 보강, 지반보강 보다 상대적으로 내진보강에 더 밀접한 관련이 있는 집

단으로 나타났다. 주택의 수요자인 거주민이나 공급자인 민간기업과는 다른 결과를

보여주고 있다.

평가 항목

Local 값 평가요인

Local 값 Global 값

Level 1 Level 2

안전성 0.257

골조 보강 0.312 0.080

내진보강 0.132 0.034

지반보강 0.189 0.049

방범·방재시설 확충 0.367 0.094

경제성 0.324

분양수익금 극대화 0.343 0.111

효율적 사업추진 0.239 0.078

금융지원제도 연계 0.258 0.084

조세감면·공제 확대 0.159 0.052

공간성 0.217

세대전용 면적 확장 0.103 0.022

합리적 동선 및 보차분리 0.244 0.053

입체적 공간 활용 0.325 0.071

층간소음 저감 및 차음 0.198 0.043 조경 및 경관 디자인 개선 0.131 0.028

공공성 0.202

공동 이용시설 확충 0.177 0.036

이해관계자 협력 강화 0.247 0.050 첨단 관리·제어시스템 구축 0.153 0.031 유니버설 디자인(무장애) 0.198 0.040 친환경 에너지 요소 도입 0.225 0.045 표 16. 민간기업 집단의 계층별 요인 상대적 중요도 분석 결과

학계의 2순위 중요도를 가진 항목은 공공성으로 나타났다. 공공성의 세부항목에서 는 첨단 관리·제어시스템 구축의 Local 값이 0.269로 가장 높게 나타났으며 그 다음 으로 친환경 에너지 요소 도입, 유니버설 디자인(무장애), 이해관계자 협력 강화, 공동 이용시설 확충 순으로 나타났다.

학계의 3순위 중요도를 가진 항목은 공간성으로 나타났다. 공간성의 세부항목에서 는 층간소음 저감 및 차음의 Local 값이 0.245로 가장 높게 나타났으며 그 다음으로 합리적 동선 및 보차분리, 조경 및 경관 디자인 개선, 세대전용 면적 확장, 입체적 공 간활용 순으로 나타났다. 층간소음의 분쟁이 사회적으로 증가하고 있는 추세를 반영 하여 층간소음 저감 및 차음을 중요하게 고려하고 저출산 고령화로 인한 가구원수 감 소로 세대전용 면적 확장은 낮게 고려하는 것으로 판단되었다.

학계에서 중요도가 가장 낮은 항목은 경제성으로 나타났다. 학계는 리모델링사업의

직접적인 이해당사자가 아니고 사업의 손익과 무관한 집단이라는 점이 반영 된 것으

로 판단하였다. 경제성의 세부항목에서는 1순위 중요도를 보인 조세감면·공제 확대

의 Local 값이 0.333로 가장 높게 나타났으며 그 다음으로 분양수익금 극대화, 금융지

원제도 연계, 효율적 사업추진 순으로 나타났다.