고령화 시대의 도래와 주택연금의 역할
정은보 / 금융위원회 사무처장
Ⅰ. 들어가며
UN은 65세 이상의 고령인구 비율이 7% 이상이면 고령화 사회, 14% 이상이면 고령사회, 20% 이상이 면 초고령 사회라고 정의하고, 고령화 사회에서 고령사회로 진입하는데 프랑스는 115년, 미국은 73년, 독 일은 40년이 걸린 것으로 발표하고 있다.
우리나라는 2000년에 이미 고령화 사회로 진입하였으며 2018년에는 18년 만에 고령사회로 진입하고, 2026년에는 초고령 사회가 될 것으로 예상하고 있어 세계 최고의 고령화 속도를 보이고 있다. 그만큼 고 령사회 도래에 대하여 준비할 기간이 짧은 것이다.
급속한 고령화는 경제성장 저하 및 부양비 증가에 따른 지출 부담 확대와 이에 따른 빈곤층 확대 등 부 작용을 초래할 것으로 보고 있다. 또한, 고령인구의 증가는 우리 사회에 많은 변화를 가져오게 된다. 국 민의 저축과 투자는 물론 소비패턴이 달라지고 국가의 경상수지와 재정 건전성뿐만 아니라 노동시장과 자본시장에도 직·간접적으로 영향을 미치게 될 것이다. IMF에서도 고령화가 향후 우리나라의 재정 건 전성에 상당한 영향을 미칠 것으로 전망하고 있다. 이에 따라 정부는 연금, 의료 등 제도개혁에 본격적으 로 착수하고, 이를 뒷받침할 수 있는 장기 재정전망 체계 구축에 많은 노력을 기울이고 있다.
빠른 고령화의 진행과 더불어 베이비붐 세대(1955~1963년)의 은퇴가 예고된 가운데 미국에서 시작된 2008년 금융위기와 2010년 유럽발 재정위기는 우리 경제에 부담으로 작용하고 있다. 이러한 사회적 분
Ⅰ. 들어가며
Ⅱ. 고령화와 고령인구의 사회적 특징
Ⅲ. 주택연금의 개요 및 주요국 사례
Ⅳ. 주택연금의 공급동향과 역할
Ⅴ. 주택연금 활성화를 위한 정책과제
* 본 고의 내용은 필자의 개인 의견으로 한국주택금융공사의 공식적인 견해와 다를 수 있습니다.
위기로 고령인구와 베이비부머들의 안정적인 노후소득 보장이 중요해지면서 노후생활에 대한 관심이 큰 폭으로 증가하고 있다.
특히 60세 이상 고령자 가구는 가계자산의 83%가 부동산으로 구성되어 있으며 저축액은 13%에 불과 하여 고령층의 자금 유동성이 낮은 상황이다. 이에 따라 고령자의 부족한 노후자금을 마련하기 위해서는 부동산 자산의 자금 유동성을 높이는 것이 중요한 과제일 것이다.
고령화의 급격한 진전과 최근 국내외 경기침체로 고령층의 안정적인 생활자금 확보가 어려워짐에 따라 주택연금을 활성화할 필요성이 지속해서 제기되고 있다.
Ⅱ. 고령화와 고령인구의 사회적 특징 1) 고령화 추이
고령화가 빠르게 진행되면서 우리나라는 2018년에 고령사회(고령인구 비율 14.5%), 2026년에 초고령 사회(고령인구 비율 20.8%)로 접어들게 된다. 2012년 기준으로 65세 이상이 되는 고령인구는 598만 명(전 체 인구 11.8%)인데, 2018년에 740만 명, 2026년에 1,084명으로 증가할 것으로 보인다.(그림1 참조)
자료: 통계청, 장래인구추계
<표1>은 주요 선진국의 고령화 속도이다. 고령화 사회에서 초고령 사회까지 프랑스는 154년, 미국은 94년이 걸렸는데 이와 비교해 보면, 우리나라의 고령화 속도는 4~6배 정도 빠르게 진행되고 있다. 빠른 고령화 속도로 인해 <표1>에서 보는 바와 같이 2050년이 되면 우리나라는 전체인구의 38.2%가 고령인구 가 되면서 고령화가 더 빨리 시작된 서구 선진국을 제치고 세계 최고의 고령국가가 될 것으로 전망된다.
총인구 및 고령인구 추이 그림 1
고령인구비율(%) 총인구(만 명) 생산가능인구(15~64)세, 만 명) 고령인구(65세이상, 만 명)
1960 1970 1980 1990 2000 2012 2018 2026 2030 2040 2050 2060
6000
4000
2000 5000
3000
1000 0
45
35
25 15
5 40
30
20 10
0 14.5
20.8
급격한 고령화는 출산율 저하와 기대수명 증가에 따른 결과이다. 우리나라 합계출산율은 1980년 2.82 명에서 2000년 1.47명, 2010년 1.23명으로 저출산 현상 1)이 지속하고 있는데, 기대수명은 1970년 61.93 세에서 2000년 76.02세, 2010년 80.79세로 30년 사이에 약 20세가 증가했다. 이러한 저출산 현상과 기 대수명의 증가로 우리나라의 고령화는 더욱 속도가 빨라지고 있다
자료: 대한민국정부, 2011, 제2차 저출산 고령사회 기본계획, 한국경제(2012.5.1) 주: 괄호안은 소요기간
2) 고령인구의 사회적 특징
2011년 통계청의 사회조사2) 결과에 따르면 <표2>에서 보는 바와 같이 60세 이상이 된 고령인구 중에서 노후를 준비하고 있는 비중은 52%에 불과하며, 이들의 대부분은 국민연금과 예·적금을 활용하고 있다.
나머지 48%는 노후준비를 하고 있지 않으며, 그 이유는 준비할 능력이 없기 때문(62.2%)이라고 답했다.
조사결과를 토대로 생각해보면 국민 대다수가 국민연금을 노후 준비방법으로 가장 많이 활용하고 있지만, 향후 공적연금으로서의 보장성 축소가 불가피하여서 국민연금만으로는 고령층의 안정적인 노후생활에 어 려움이 발생할 수 있다. 게다가 저금리 기조가 당분간 지속할 것으로 보이기 때문에 예·적금으로도 안정 적인 노후생활의 지원은 한계가 있어 보인다.
1) OECD 34개 회원국의 합계출산율은 1980년 2.18명, 2000년 1.68명, 2010년 1.74명으로 우리나라보다 높다.
2) 사회조사는 총 10개 부문 중 매년 5개 부문을 선정하여 부문별 2년 주기로 조사를 하고 있으며, 2011년에는 복지, 사회참여, 문화와 여가, 소득과 소비, 노동부문에 대하여 전국의 약 17,000 표본가구 내 상주하는 만 13세 이상 가구원(약 38,000명)을 대상으로 2011.7.15~7.29(15일) 동안 조 사하였다.
구분 한국 미국 일본 독일 프랑스
고령화사회(A) 2000 1942 1970 1932 1864
고령화사회(B) 2018(18) 2015(73) 1994(24) 1972(40) 1979(115)
초고령사회(C) 2026(8) 2036(21) 2006(12) 2009(37) 2018(39) A → C까지
도달 소요 연수 26 94 36 77 154
주요국의 고령화속도 및 고령화인구 비율 표 1
40 (%)
30
20
10
0 15.3%
7.4% 9.1%
11.8%
22.5%24.3%
16.1%
25.9%
38.2%
전세계 선진국 한국
2005년 2030년 2050년
노후 준비방법
표 2 (단위: %)
구분 계
준비 하고 있음
준비 하고 있지 않음 소계 국민
연금 기타공 적연금
사적
연금 퇴직금 예금, 적금
부동산
운용 기타 소계
아직 생각 안함
앞으로 준비할 계획
준비 능력 없음
자녀 에게 의탁
전체(2011년) 100.0 75.8 100.0 55.2 7.2 13.5 2.5 15.2 5.3 1.0 24.2 100.0 10.2 22.7 52.2 14.9 60세 이상 100.0 52.0 100.0 39.3 10.5 9.9 3.3 22.9 12.3 1.9 48.0 100.0 4.8 5.5 62.2 27.5 자료: 통계청, 2011, 2011년 사회조사 결과 보도자료
<표3>은 60세 이상의 노년층이 경험하는 어려움이 무엇인가에 대한 조사 결과이다. 노년층이 겪는 가장 큰 어려움은 ‘경제적인 어려움’과 ‘건강문제’이다. 사회적으로 은퇴하고 정기적인 소득원이 사라지면서 60 대까지 경험하게 되는 가장 큰 어려움은 ‘경제적인 어려움’이다. 60대를 지나 70대 이상이 되면 ‘경제적인 어려움’과 더불어 ‘건강문제’도 노년층이 겪게 되는 생활상의 어려움이다. 이러한 점에 비추어 볼 때 60세 이상 노년층이 경험하게 되는 경제적인 어려움과 건강문제를 해결할 수 있도록 정책적인 관심이 필요하다.
자료: 통계청, 2011, 2011년 사회조사 결과 보도자료
또한, 베이비붐 세대들의 은퇴가 시작되면서 이들이 겪게 될 경제적인 어려움을 최소화하고 안정적인 은 퇴(노후)생활을 지속할 수 있도록 지원할 수 있는 정책적인 노력도 필요하다. 베이비붐 세대를 비롯한 고령 가구들은 가계자산 중 부동산자산이 금융자산보다 월등히 많은 상황이다. 이를 고려할 때, 부동산 등의 실 물자산을 금융자산으로 쉽게 전환하여 의료비 등 생활비로 활용할 수 있는 주택연금 등의 금융상품을 더욱 활성화할 필요가 있기 때문에 이를 위한 제도적 여건을 꾸준히 개선해 나아갈 것이다.
노년층이 경험하는 어려움(60세 이상)
표 3 (단위: %)
구 분 계 경제적인 어려움
직업이 없거나 고용이 불안정
소일거리 없음
건강 문제
외로움ㆍ 소외감
가족으로 부터 푸대접
사회 에서의 경로의식
약화
일상생활 도움 서비스
부족 노인 복지 시설 부족
기타
2011 100.0 40.6 4.0 6.2 37.8 3.7 0.2 2.8 1.0 2.4 1.3
연령별
60~64세 100.0 41.6 7.8 6.5 32.9 2.7 0.2 2.9 0.8 2.4 2.3 65~69세 100.0 43.1 4.6 5.9 33.5 3.7 0.4 4.0 1.3 2.9 0.7 70~79세 100.0 39.7 1.6 7.0 41.2 3.3 0.2 2.4 1.0 2.6 1.1 80세 이상 100.0 36.3 0.9 3.7 47.2 7.1 0.2 1.6 1.2 1.2 0.7
Ⅲ. 주택연금의 개요 및 주요국 사례 1) 주택연금의 개요
주택연금은 모기지의 반대(역모기지) 개념으로 소유한 주택을 담보로 대출금을 연금형식으로 매월 분할 지급받고, 대출 원리금은 계약 종료 또는 사망 시에 주택을 매각하여 일괄 상환하는 제도이다. 즉 모기지는 장래소득을 기초로 주택을 구입하기 위한 목적으로 운용되지만, 주택연금은 주택을 기초로 고령자의 부족 한 생활비를 마련하기 위해 운용된다는 점에서 차이가 있다.
주택연금에 가입하려면 본인과 배우자 모두 만 60세 이상이어야 하고, 담보대상 주택은 주택법상 주택 또는 지방자치단체에 신고된 노인복지주택으로 실제 거주용이어야 하며, 주택가격은 신청일 기준으로 시 가 9억 원 이하의 1가구 1주택이어야 한다. 이때 월지급금 규모는 대상자의 연령과 주택가격에 의하여 결정 되며 대상자의 연령과 주택가격이 높을수록 대출규모가 커지는 구조이다. <표4>에서 보는 바와 같이 동일 한 3억 원의 주택일지라도 60세에 가입하면 월 72만 원의 월지급금을 받지만, 65세가 가입하면 86만 원을 받고 70세에 가입하면 월 103만 원의 지급금을 받는다.
자료: 한국주택금융공사
주택연금은 가입자가 의료비·기존 주택담보 대출상환 등 목돈이 필요한 경우를 위해 수시인출 제도를 두고 있는데, 수시인출 한도 설정 없이 월지급금을 받는 종신지급방식과 수시인출 한도 설정 후 나머지 부 분을 월지급금으로 받는 종신혼합방식이 있다. 연금 지급은 정액형, 감소형, 증가형 방식3)으로 지급되어 왔는데, 올 7월에 은퇴 직후 일정 기간 소비활동이 활발한 고령층의 생애주기를 고려하여 ‘전후후박형’을 출시하여 주택연금 고객의 선택폭을 다양화했다.
특히 사망 시까지 연금이 지급되고 가입자가 언제든지 직접 대출금의 전부 또는 일부를 상환할 수 있을 뿐만 아니라 주택처분 후 남는 부분은 상속인에게 돌려주고, 부족한 부분은 별도 청구 없이 주택금융공사 가 책임지는 구조로 상품이 설계되어 있기 때문에 주택연금은 소득원이 불확실한 고령자의 노후생활 안정 에 크게 이바지하고 있다.
주택연금 월지급금 예시(종신지급방식, 정액형 기준)
표 4 (단위: 만 원)
주택가격
연령 1억 원 3억 원 5억 원 9억 원
60세 24 72 120 216
65세 28 86 143 258
70세 34 103 173 310
3) ‘정액형’은 월지급금이 동일한 금액으로 평생 지급하는 방식이며, ‘증가형’은 월지급금이 12개월마다 3%씩 증가하는 방식이고 ‘감소형’은 월지급금이 12개월마다 3%씩 감소하는 방식이다. 최근 출시한 ‘전후후박형’은 주택연금 가입자가 가입초기 10년간 월지급금을 많이 받다가 11년째부터 초반 월 지급금의 70%만 받게 되는 구조이다.
2) 주요국의 역모기지 사례
해외에서 주택연금에 대한 명칭은 역모기지(Reverse Mortgage)이며 미국, 영국, 호주, 홍콩 등에서 역 모기지 제도를 운영하고 있다.
미국의 역모기지는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)이란 이름으로 주택도시개발부(HUD) 산하 연방주택청(FHA)에서 보증하고 있다. HECM은 고객 수요에 맞춰 수령방식과 지급기간을 선택할 수 있으며 대출금리도 고정금리·변동금리 중에 선택이 가능하다. 지급방식은 종신지급방식, 확정기한방식, 일시금 인출한도 설정방식 등 다양한 지급방식이 존재한다.
영국은 1965년 세계 최초로 생명보험회사를 통하여 역모기지를 제공하고 있으며, 1991년 SHIP(Safe Home Income Plans)4)를 설립하여 역모기지 상품에 대한 종신거주 보증을 제공하고 있다.
호주는 영국의 역모기지 제도 운용과 유사하게 역모기지 공급자 협회인 SEQUAL (Senior Australians Equity Release Association of Lenders)의 보증을 통해 역모기지 제도를 운용하고 있다. SEQUAL에 가 입된 금융기관들은 협회 보증을 통하여 가입자들의 평생거주를 허용하고 있다.
홍콩은 미국의 HECM을 벤치마킹하여 2007년부터 역모기지 제도를 운용하고 있다. 공적보증기관의 역 할을 하는 홍콩주택금융공사(HKMC)가 역모기지 대출에 대한 보증을 제공하고 금융기관은 대출 관련 업 무를 담당한다.
4) 연금취급 금융기관 멤버인 Home & Capital Trust 주도로 설립되었으며 Aviva, Bridgewater Release Coven, Hodge Lifetime 등 대규모 은행 및 역모기지 전문공급회사 14개 금융기관이 SHIP 협의의 멤버임
주요국의 역모기지 비교 표 5
미 국 영 국 호 주 홍 콩
상품명 HECM Reverce Mortgage,
Lifetime Mortgage
Reverce Mortgage, Equity Release Loan
Reverce Mortgage Programme
운영주체 주택도시개발부(HUD) SHIP SEQUAL 홍콩주택금융공사(HKMC)
가입연령 부부 모두 62세 이상 55세 이상
(금융회사별로 상이) 60세 이상
(금융회사별로 상이) 가입자 모두 55세 이상
상품특성
•확정기한 방식도 가능
•인출한도를 100%까지 설정 가능
•신규주택 구입용도로도 운용
•주택보유수, 주택가격 제한 없음
•인출한도를 100%까지 설정 가능
•상속가능 옵션 등
좌 동
•확정기간형과 종신형 (혼합형 가능)
•일시금 인출한도 90%
Ⅳ. 주택연금의 공급동향과 역할 1) 주택연금의 공급동향
주택연금은 2007년 515건, 6,025억 원을 공급한 이후 2008~2011년 동안 보증공급 금액 기준으로 연평 균 55.4%의 증가세를 보이고 있다. 2012년 1~9월 사이 주택연금은 3,650건, 5조 19억 원이 공급되었는데, 이는 전년 동기 대비 각각 75.4%, 74.8% 증가한 수준이다.
자료: 한국주택금융공사
주택연금의 가입 비중을 연령별로 살펴보면 <그림3>에서 보는 바와 같다. 전체 가입 가능 연령구간 중에 서 70~74세에 해당하는 연령구간이 30% 내외로 가장 높은 비중을 차지하고 있으며, 2009년 4월부터 가 입연령이 60세로 하향조정 되면서 60~64세 연령구간의 가입 비중도 15% 내외를 유지하고 있다.
주: 2009년 4월 가입연령 하향조정(65→60세) 자료: 한국주택금융공사
주택연금 보증공급 및 보증잔액 추이
그림 2 (단위: 건 수, 억 원)
주택연금 가입자의 특성
그림 3 (단위 : %)
4,000
3,000
2,000
1,000 3,500
2,500
1,500
500 55,000
35,000
15,000 45,000
25,000
5,000
6,025 8,633 17,474
30,361 41,000
50,019
515 695
1,124 2,016
2,936 3,650
보증공급건수 보증공급액
2007 2008 2009 2010 2011 2012.8
10,500 8,500 6,500 4,500 2,500 9,500 7,500 5,500 3,500
1,500 500 2007 2008 2009 2010 2011 2012.8 135,000
115,000 95,000 75,000 55,000 35,000 15,000 125,000 105,000 85,000 65,000 45,000 25,000 5,000
5,972 14,247 31,275
59,523 97,470
137,803
9,568 6,689
4,067 2,260 1,166 511
보증잔액건수 보증잔액
0 20 40 50 80 100
2012.9 2011 2010 2009 2008 2007
15.4
11.1 19.5 28.7 24.1 16.6
17.2 15.5 20.7
27.9 23.3
12.5
12.8 21.1 25.8 23.0
17.0 18.6 26.8
32.2 22.3
25.5 32.2 25.3
22.2 28.2 19.5 14.7
60~64세 65~69세 70~74세 75~79세 80세 이상
<표6>은 주택금융공사와 미국의 공적보증 역모기지(HECM : Home Equity Conversion Mortgage)의 출시 후 5년간 실적을 비교한 것이다.
주택금융공사의 주택연금은 출시한 후 5년 만에 9,733건이 판매되었으며, 올 8월에는 1만 번째 가입자 가 나올 정도로 빠르게 성장하고 있다. 반면에 미국의 공적보증 역모기지는 출시(1989년 10월 출시) 이후 5 년 동안 6,894건이 판매됐다. 우리나라의 주택연금은 상품출시 후 5년간 하루 평균 7.7명이 가입하여 역모 기지 제도가 가장 활성화된 미국의 공적보증 역모기지보다 41%나 많이 판매되었다. 이렇게 빠르게 성장하 고 있는 이유는 기대여명이 증가함에 따라 상속의 개념이 바뀌면서 자녀에게 부담을 주지 않으려는 고령층 의 인식이 확산되면서 나타난 결과로 이해할 수 있다. 또한, 노후생활자금을 마련할 수 있는 대안이 특별히 없는 상황에서 노후 준비가 부족한 주택보유 고령자가 매달 생활비를 받으며 평생 자기 집에서 편안히 살 수 있다는 이유로 인기가 상승하고 있다. 이러한 주택연금 확산 이유 및 고령화 추이로 볼 때 베이비부머의 은퇴가 본격화되면 주택연금 가입자는 더욱 증가할 것으로 전망된다.
자료: 공사 보도자료(2012.7.12)
2) 주택연금의 역할과 기능
고령화 사회에 주택연금은 노후의 안정적인 주거지원이 가능하고 고령층의 부족한 소득을 보장하므로 빈곤을 완화할 수 있을 것으로 기대된다. <표7>에서 보는 바와 같이 연령이 높아질수록 자녀와 같이 살고 싶어하는 비율이 높아지기는 하지만, 그 비율은 80세가 넘어도 50%가 안 된다. 노인가구 중에서 자녀와 살고 싶어하는 가구는 80세 이전까지 30% 정도 수준이다. 나머지 70% 정도는 자녀와 함께 살 의향이 없으 며, 자기 집에서 독립적인 주거생활을 하고자 하는 욕구가 크다는 것을 알 수 있다.
주택연금과 미국 HECM 출시 5년간 실적 비교
표 6 (단위:건)
주택연금 HECM
12000 10000 8000 6000 4000 2000
1년 2년 3년 4년 5년 합계
구분 주택연금 HECM
1년 854 157
2년 1,012 389
3년 1,329 1,019
4년 2,535 1,964
5년 4,003 3,365
합계 9,733 6,894
자료: 통계청, 2011년 사회조사 결과 보도자료 2011.12
이러한 자가거주 욕구는 현재 60세 이상의 고령가구의 자가점유율이 타 연령세대보다 높으므로5) 주택연 금을 활용하면 충족이 가능할 수 있다. 즉 주택연금은 자기가 소유하고 있는 주택을 활용하여 생활자금을 마련하고, 그 주택에 거주가 계속 보장된다는 점에서 노후 주거에 대한 불안감을 해소해 줄 수 있다.
경제적으로는 고령층의 노후소득 감소를 완화해 고령층이 안정적 경제생활을 유지하는데 도움을 줄 수 있을 것으로 보인다. 은퇴 이후 60세 이상 가구의 월평균 소득은 그 이전에 비해 크게 감소하는 경향이 있 다. <표8>에서 보는 바와 같이 60세 이상 가구의 월평균 소득은 60세 미만 가구보다 약 150만 원 감소한 260만 원 수준이었다. 연령층이 높아질수록 안정적인 근로소득의 비중이 감소하고 자녀 등으로부터 도움 을 받거나 연금, 수당을 통한 이전소득의 비중이 높아지고 있다. 이렇게 고령층의 소득은 크게 감소하나 금 융자산의 보유비중이 낮아 노후준비가 상대적으로 미흡한 상황에서 요즘처럼 부동산경기가 어려울 때는 보유하고 있는 부동산 자산의 현금화가 어려워서 노후생활이 어려워질 수 있을 뿐만 아니라 빈곤층으로 전 락할 위험에 노출되어 있다. 이러한 상황에서 주택연금은 고령층의 주택자산 유동화를 통하여 추가적인 현 금흐름을 확보하게 함으로써 노후소득을 보장하는 한편, 빈곤층으로의 전락을 사전적으로 대응할 수 있는 안전장치로서의 역할이 가능하다.
자료: 통계청, 2011년 가계동향조사
60세 이상 인구의 향후 자녀와의 동거 의향 및 살고 싶은 곳
표 7 (단위: %)
연령구간별 소득수준 및 소득원 유형
표 8 (단위: 원, %)
5)자가점유율 : 40~49세 12.3%, 50~59세 63.8%, 60세 이상 74.3%(통계청, 2010년 인구주택총조사) 구 분 같이 살고
싶음
같이 살고
싶지 않음 소계 자기집 무료양로원 및 요양원
유료 양로원
및 요양원 기 타
계 29.0 71.0 100.0 81.6 11.6 5.7 1.1
60~64 세 22.3 77.7 100.0 84.0 9.2 6.0 0.9
65~69 세 27.3 72.7 100.0 83.0 9.9 6.2 0.8
70~79 세 29.5 70.5 100.0 80.9 13.0 4.7 1.4
80세 이상 45.7 54.3 100.0 73.0 18.5 7.2 1.2
구 분
소 득
근로소득 사업소득 재산소득 이전소득 비경상소득
39세 이하 가구 3,898,830 73.89 14.04 0.19 7.96 3.92
40~49세 가구 4,288,910 66.64 24.99 0.26 6.30 1.80
50~59세 가구 4,210,865 65.23 24.08 0.43 6.44 3.83
60세 이상 가구 2,632,242 44.14 23.72 1.25 23.82 7.07
또한, 주택연금은 국민연금의 공적연금제도를 보완할 수 있을 것이다. 특히 주택연금은 유럽에서 불거진 공적연금제도와 재정 안정성6) 문제를 최소화하면서 공적연금제도를 보완할 수 있다는 점에서 효용성이 매우 높을 것으로 기대된다. 저출산과 고령화 사회의 급진전으로 공적연금의 급부 인하와 보험료율 인상을 피할 수 없게 된 상황에서 주택연금은 개인 자산에서 현금흐름이 발생하는 구조로 되어 있기 때문에 적은 예산으로 고령층의 복지문제를 해결할 수 있어 저비용, 고효율의 예산운용이 가능해진다. 게다가 고령층의 소비지출 감소가 완화되고 젊은 층의 가처분소득을 확대할 수 있기 때문에 사회 전체적으로는 경제적 선순환 구조의 정착과 내수활성화에 기여할 수 있을 것으로 보인다.
Ⅳ. 주택연금 활성화를 위한 정책과제
빠른 고령화 진행과 베이비붐 세대의 본격적인 은퇴로 주택연금에 대한 관심과 수요는 계속해서 증가할 것으로 예상하는 가운데 주택연금이 고령층의 사회안전망 역할을 충분히 수행하기 위해서는 수요자의 관 점에서 끊임없는 제도개선이 필요하다.
그동안 정부는 주택연금 제도의 활성화를 위해 주택연금 가입연령을 부부 모두 ‘65세’인 고령자에서 ‘60 세 이상’으로 완화하여 약 80만 가구가 추가로 주택연금에 가입하여 생활안정을 지원받을 수 있도록 제도 를 완화했다. 또한, 그동안 보증재원 제약으로 인해 대출한도를 3억 원으로 제한했으나 5억 원으로 확대하 여 고령층의 생활안정 지원을 강화했다. 그리고 주택담보대출 상환 및 임대차보증금 반환, 일반생활자금 용도의 수시인출 비율을 기존 대출의 30%에서 최대 50%까지 확대하여, 고령층의 주택담보대출금을 용이 하게 주택연금으로 전환할 수 있도록 함으로써 원리금 상환부담을 완화하고 의료·교육비 등 목돈 수요가 높은 고령층의 애로점을 개선하여 고령층이 주거안정과 생활안정을 도모할 수 있도록 지속해서 노력해 왔 다. 이러한 정부의 정책적 노력은 고령층의 주거안정 지원을 위해 계속될 것이다.
우선 은퇴 후 소득이 없거나 부족한 고령층에 대한 지원 확대를 위해, 주택연금 가입연령을 현행 부부 모 두 60세 이상에서 주택소유자 기준 60세 이상으로 완화하는 방안을 추진하고 있다.(‘12.10.22 주택금융공 사법 개정안 국회제출) 현재 60세 이상 고령층은 남자 연령이 여자보다 평균 약 5세가7) 높아 실질적으로 남자가 65세 전후가 되어야 주택연금의 가입이 가능하였던 점을 개선한 것이다.
둘째, 초기보증료의 문제를 해결해 주택연금 가입자가 상황에 맞는 다양한 상품을 선택할 수 있도록 할 것이다. 현재 주택연금은 주택가격과 대출잔액의 차액에 대한 지급을 주택금융공사가 보증하고 있다. 이 러한 보증의 대가로 주택금융공사는 계약 시점에 주택가격의 2%에 해당하는 초기보증료와 매년 원리금의 0.5%를 연 보증료로 납부하게 되는데, 조기상환 시 초기보증료가 수요자에게 부담으로 인지되면서 계약자
6) 유럽의 공적 연금 제도는 사회구성원에게 많은 부담을 지우고, 많은 혜택을 제공하고 있으며, 경제 규모 대비 공적 연금의 지출 수준은 과도하며 소 득대체율과 보험료율도 높은 편이다. 스페인과 헝가리를 제외하면 전반적으로 과도한 연금 지출과 부족한 재원으로 제도적인 개선이 요구되고 있는 실정이며, 그리스, 이탈리아, 포르투갈, 오스트리아, 폴란드는 혁신적인 개혁이 실시되지 않으면 국가 재정에 큰 위협 요인으로 작용할 것으로 경고받 고 있다
7) 통계청 2010 인구주택총조사(여성, 고령자 등 부문)
들의 불만요인이 되고 있다. 따라서 초기보증료를 인하한 신상품 개발을 통해 수요자의 민원을 사전에 방 지하고 수요자에게 다양한 상품선택권을 제공할 필요가 있다. 미국에서는 초기보증료 부담으로 주택연금 가입을 꺼리는 계약자들을 위하여 부담을 줄여주는 방안으로 HECM Saver를 출시8)했다. 이러한 모형을 토대로 향후 우리나라 실정에 맞는 다양한 주택연금 상품 개발을 위해 관련된 인력 양성과 재정지원을 통 해 고령화에 선제 대응을 할 필요가 있다.
장기적으로는 계속해서 증가할 것으로 예상하는 주택연금 수요를 충족할 수 있도록 금융기관의 안정적 인 대출재원 확보 지원 방안을 마련해야 할 것이다. 안정적인 대출재원 확보를 위해 유동화 방안에 대한 심 도 있는 검토가 필요한 데, 미국의 HMBS를 참고할 수 있을 것으로 보인다. 미국의 경우 역모기지(HECM) 수요에 대응하기 위해 역모기지론을 기초재산으로 유동화 증권(Home Equity Conversion Mortgage Backed Security)을 발행하고 있다. 다양한 재원조달 방안을 벤치마킹하여 우리나라 실정에 맞는 안정적 인 대출재원 마련 방안을 강구해 가야 할 것이다.
올해 우리나라의 기대수명은 남자 77세, 여자 84세이며, 2060년 이후에는 남녀 평균수명이 90세가 넘을 전망이다. 소득수준 향상과 건강상태 개선 및 의료기술의 발전은 평균수명을 증가시킬 것이다. 바야흐로
‘100세 시대’가 도래하고 있는 것이다. 장수는 누구나가 바라는 일이기도 하지만 그것을 위해서는 노후를 감당할 수 있는 준비도 필요하다. 특히 고령층의 자가점유율은 타 연령대보다 높기 때문에 고정화된 주택 을 유동화시켜 노후생활자금으로 활용하는 것이 필요하다. 주택연금은 노후자금이 필요한 고령자에게 노 후생활자금을 마련할 수 있도록 해주며 또한 현재 거주하고 있는 주택에서 계속 거주할 수 있어 보유주택 에 대한 애착심이 강한 한국인 정서에도 부합하는 제도이다.
그러나 최근 수도권의 경우 주택가격이 일부 하락세를 보이는데 평균수명이 증가하고 있어 주택연금 제도의 안정적 운영을 위해서는 제도의 보완이 필요하다는 지적이 일각에서 제기되고 있다. 정부도 이러 한 점에서 고령자의 노후생활 안정과 주거안정을 지원해주는 주택연금의 지속적인 운영을 위하여 노력을 기울일 것이다.
8) 초기보증료는 주택가격의 0.01%, 연보증료 1.25%, 월지급금은 HECM Standard(전통적인 방식)의 약 80% 내외 수준으로 축소하고 월지급금을 축소하는 신상품으로 2010년 9월 연방주택청(FHA)이 발표하고 10월 4일부터 시행에 들어갔다.