4. 해외 신도시 진출전략

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신도시 해외진출 확대를 위한 건설업계의 대응방향

김 종 현 | 해외건설협회 사업지원본부장

1. 해외 투자개발사업 추진현황

우리 기업의 해외투자 개발사업은 지난‘89 년 대우건설이 미국에서 노인용 주택 건설을 시 작으로 ’08년까지 총 155건 155억불을 수행하 였다. 해외 투자개발사업이 피크를 이룬‘95년 부터 97년 사이에는 전체 해외수주의 15% 내외 를 차지할 정도로 성황을 이루었다.

그러나‘98년부터 외환위기의 여파에 따른 금융조달의 어려움으로 해외 부동산 개발사업 이 대부분 중단된 바 있으나, ‘05년을 전후하여 활발히 재개되어 왔다. 신도시, 주택단지개발, 상업용 빌딩 등 해외 투자개발사업은 자본력을 보유한 국내 대형 및 중견기업을 중심으로 아시 아, 중동, 미주 등 세계 각지에서 주상복합, 상 업용 빌딩, 주택건설 등의 분야에서 추진해왔 다. 최근 해외 투자개발사업의 연도별 진출현황 을 살펴보면, ‘05년 4.5억불에서 ’06년 17.4억 불, ‘07년 25.1억불로 매년 증가했고, ’08년에

도 35.9억불로 진출 이래 가장 높은 실적을 보 여주고 있다.

그러나 금년에는 해외투자 개발 사업이 8월 말 기준 3,400만 불로 매우 부진한데 이는 미국 에서 시작된 금융 위기가 전 세계적으로 확산되 면서 투자심리 위축에 따른 세계적인 금융경색 으로 해외 투자개발사업 전반에도 영향을 미치 고 있기 때문이다. 무엇보다도 국내 건설업체의 자금난 심화에 따라 추진 중이던 사업의 추가 자금조달이 어려워 해외투자개발 사업추진이 장기화될 가능성이 높다.

또한, 금융기관들의 투자기피로 신규 프로젝 트의 자금조달은 한동안 어려울 전망으로 대부 분의 기업이 추가 개발사업을 보류하고 있는 상 황이다. 미국이나 유럽 자금의 영향이 미미한 중동지역의 경우 각종 플랜트 및 인프라개발을 오일머니에 의존하고 있어 도급사업 추진에 큰 영향이 없을 것으로 보인다.

〈표 1〉해외투자 개발사업 수주추이(‘89~2008)

(단위: 백만 불)

주: ( )안은 수주건수

구 분 89-97 98-2004 2005 2006 2007 2008

개발사업 (A) 6,476 (104) 677 (6) 449 (7) 1,741 (9) 2,512 (11) 3,598 (18) 전체 수주(B) 60,879 40,324 10,859 16,468 39,788 47,639

비중(A/B,%) 10.6 1.7 4.1 10.6 6.3 7.6

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2. 해외 신도시 진출 배경과 수요

1) 진출 배경

전 세계적으로 개도국의 인구증가와 도시화 현상의 가속화로 주거단지 및 신도시건설이 급 증하는 추세에 있다. 특히 사회 인프라가 취약 한 중동, CIS, 아프리카를 중심으로 신도시 건 설붐이 지속되고 있으며 신도시 수출시장 규모 도 매년 증가하는 추세에 있다. 석유, 가스 등을 보유한 자원부국들은 한정된 자원을 활용하여 두바이모델의 사회 및 경제 인프라구축을 위해 동시 다발적으로 신도시건설을 추진하고 있어 향후 해외 신도시 개발수요는 10~15년간 지속 될 것으로 예상된다.

우리나라는 지난 30년간 도시화과정에서 신 도시건설 경험이 풍부하며 특히 신도시 개발정 책 및 기술·경험 측면에서 다양한 노하우를 축 적하고 있다. 우리 기업들은 국내 신도시 개발 노하우를 활용하여 지난‘89년부터 아시아, 중 동 및 아프리카 등 도시개발 사업에 진출하고 있으며 신도시, 재개발, 산업단지 등의 분야에 서 사업을 추진하고 있다. 특히 U-city, 친환경 Eco-city, U-city와 Eco-city가 결합된 첨단 그린도시, 미래형 테크노 파크 등 다양한 형태

의 첨단기능을 갖춘 도시개발 능력을 보유하고 있다.

한국형 신도시의 경쟁력은 무엇보다도 속도 와 규모, 비용 등의 측면에서 선진기업을 앞서 나가고 있다. 우리 기업의 경우 신도시건설 기 간은 통상 5~7년이 소요되나, 선진국은 20~30 년이 걸려 한국기업에 대한 선호도가 높다. 또 한, 선진국의 신도시는 인구 15~20만 명을 수 용하는 도시가 다수를 차지하고 있으나, 우리나 라는 30~50만 명을 수용하며 신도시건설 사업 비도 저비용의 사업구조를 갖추고 있다. 이러한 경쟁력으로 인해 빠른 산업화를 필요로 하는 자 원 부국과 신흥개발국은 한국형 신도시에 지속 적으로 관심을 기울이고 있다.

2) 해외신도시 건설수요

중동 및 북아프리카지역에서는 오일머니를 자산으로 하여 세계적인 규모의 경제복합도시 에 대한 수요가 급증하고 있다. 사우디는 장기 적 경제발전을 목적으로 전국 주요 지역에 킹 압둘라, 하일, 메디나, 지잔, 타북 등 5대 경제 신도시를 건설할 계획이다. 이러한 신도시 개발 은 현지 투자유치확대, 일자리 창출, 비석유부 문 제조업확대, 무역진흥 등 장기 경제발전을

글로벌 해외건설시장 진출을 위한 대응방향 모색

〈표 2〉한국형 신도시건설 SWOT

강 점 약 점

· 국내 신도시개발 사업경험 풍부 · 해외 신도시개발 시장경험 부족

· u-Korea 구현 위한 정부의 의지 · 한국형 신도시모델의 미 정립

· 세계 최고 수준의 IT 능력 · 현지 정보력 및 진출전략 미흡

· 단지조성, 도로 등 인프라 능력 · 신속하고 효율적인 전략제시 부족

기 회 위 기

· 투자개발형 건설프로젝트 확대 · 해외시장의 무한 경쟁화

· 해외건설시장의 개방확대 · 수익구조의 불확실성

· 세계적인 도시화의 급속한 진전 · 정치, 경제적 불안정

· 수출전략산업으로서 중점 육성 · 신도시 진출 위한 지원방안부족

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주목적으로 하고 있으며 신도시건설 규모는 약 800억불에 달한다.

카타르에서도 수도 도하 북쪽 25㎞지점인 루 사일에 첨단 신도시 건설을 추진하고 있다. 개 발면적은 20만 명 수용 가능한 35㎢, 사업비 55 억불 규모로 개발회사는 카타르의 Diar이다. 지 난‘05년 12월에 건설계획을 발표했으며 2010 년에 완공예정으로 마리나(계선장), 주거·상업 지역, 골프장, 쇼핑몰, 학교, 병원 등으로 구성 될 예정이다.

또한, 지중해의 북아프리카에 위치한 알제리 에서도 수도인 알제시의 수용인구 한계 초과로 신도시건설이 불가피하다. 알제시는 30만명 수 용 규모의 계획도시이나, 현재 약 450만 인구거 주로 주택난, 인프라 부족이 심각하다. 그리고 지하수 오염, 해안모래 채취 등 자연 파괴로 주 거여건이 악화되고 있으며 최단 시간 내 민간 주도형 신도시 개발을 필요로 하고 있다. 이에 알제리정부는 대도시 집중 분산을 위한 부이난, 시디압델라 등에 연안 신도시를 건설하여 알제 에 대한 성장압력을 완화시키는 한편, 중부 고 원지대의 중심부에는 부그즐 등의 고원 신도시,

남부 사막지대에는 하시 메사우드, 엘메니아 등 의 남부 신도시를 건설하여 인구와 산업 활동 중심지로서 기능하게 한다는 계획이다.

CIS국가인 아제르바이잔 정부도 수도 바쿠 의 인구증가에 따른 도시 문제를 해결하고, 행 정기능을 지방으로 분산하여 국토의 효율적 이 용 및 균형발전을 도모하기 위해 신도시건설을 추진하고 있다. 신도시는 바쿠 북서쪽 150km 에 위치한 예니칸트로 개발면적은 50만 명(1단 계 15만 명)이 수용 가능한 72㎢이며 사업비는 287억불에 달한다. 주요 도시 기능으로는 중앙 행정, 국제비지니스, 산업, 관광, 문화 등이다.

몽골정부도 신도시건설을 추진하고 있다. 수 도 울란바토르시의 인구가 1999년까지 65만 명 에 불과했으나 2000년대 이후 농촌 인구가 몰 려들면서 2006년에는 120만 명을 넘어섰다. 도 시 인구가 급격히 늘면서 주택 부족과 상하수 도, 오폐수 처리 문제 등 도시 기반시설 부족이 정치적인 문제로 대두되고 있다. 몽골 정부와 울란바토르시는‘주택 4만호 건설’을 역점사업 으로 추진하고 있으며 도시의 무계획적인 팽창 을 막고, 계획적인 상업·업무시설 IT 산업단지

〈표 3〉해외 주요 신도시건설 수요

(단위: 억 불)

지역별 국 별 신도시명 개발면적 사업비

중동

사우디 킹 압둘라, 메디나, 지잔, 하일, 타북 610㎢ 800

알제리 부이난, 시디압델라, 부그줄, 하시 메사우드, 엘 메니아 80㎢ 134

카타르 루사일 35㎢ 55

오 만 두쿰 24㎢ 24

아프리카 탄자니아 키감보니 55㎢ 60

앙골라 벤 구엘라 13.5㎢ 20

CIS

러시아 모스크바 인근 6㎢ 20

카자흐스탄 알마티 인근 33㎢ 270

아제르바이잔 예니칸트 신행정수도 72㎢ 287

아시아 베트남 홍강 신도시 25㎢ 51

몽 골 울란바트르 10㎢ 6

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를 조성하기 위해 신도시 건설을 추진하고 있 다.

인도 중앙정부도 도심지역 인구과밀 해소를 위해 Kolkata, Chennai, Bangalore, Pune 등 대도시 인근에 50개 위성도시를 개발할 계획이 다 . 국 가 도 시 위 원 회 (National Urban Commission)는 인구과밀을 해소하기 위해 도 시개발안 구상에 착수한 상태이며 도시 외곽지 역을 도시로 추가 편입시켜 도농간 불균형을 해 결할 방침이다. 도시개발부는 지방 정부들과 우 선 협상을 벌이고 있는 가운데 인구 100만 이상 도시를 기준으로 사업 대상지를 물색 중이며, 현재까지 35개 도시를 선정하였다. 이번 도시개 발사업에 대하여 주 정부와 원활하게 협의할 컨 설턴트를 경쟁입찰을 통해 선정할 예정이다.

3. 우리기업의 해외 신도시 진출현황

우리 기업들은 알제리, 베트남, 카자흐스탄 등의 신도시건설에 이미 참여하고 있다. 이들 나라들은 우리의 신도시 건설기술과 경험을 매 우 높이 평가하고 있으며 한국형 신도시건설 모 델을 선호하고 있다.

우리 기업의 해외 신도시건설이 가장 활발한 알제리에는 25개사가 약 54억불 규모의 공사를 시공 중인데 이중 신도시건설 프로젝트만도 기 본계획수립 및 설계 부문에 3,600만 불에 달하 며 시공 규모만 약 13억불에 달한다.

이중 우리 기업은 부그즐 신도시건설 프로젝 트중 알제리 정부가 자체 발주한 약 6억불 규모 의 부지조성공사를, 시디압델라 신도시도 정부

에서 발주한 6.5억불 규모의 인프라 기반시설공 사를 각각 수주하여 착공중이다. 이외에도 부이 난 신도시 1지구의 경우에는 우리 기업측 투자 규모가 40억불에 달하며 현재 알제리정부와 투 자협약서를 준비 중이다.

베트남에서는 하노이에서 대우건설 등 5개사 가 9억불 규모의 신도시건설을, 포스코건설이 현지기업인 VINACONEX와 공동으로 28억불 규모의 북안카잉 신도시를, 호치민에서도 GS건 설이 냐베 신도시를 각각 추진 중이다. 글로벌 금융위기 이후 우리 업체가 추진하는 신도시 개 발사업이 다소 주춤한 정체된 상태이나 중장기 적으로는 베트남은 인구가 많고 잠재 구매력이 높아 가능성이 많은 시장이다.

하노이의 경우 금융기관 이용 보다는 현금보 유 성향이 강하고 해외 근로자의 본국 송금증가 로 분양수요는 여전히 높은 것으로 보인다. 비 슷한 시기에 개발사업을 시작한 CIS 국가들과 달리 베트남 개발사업은 토지보상 문제로 분양 시기가 늦춰지고 있을 뿐 베트남에 투자한 미국 자본이 상대적으로 적어 금융시장 상황이 그리 불리한 것은 아니다. 그러나 개발사업주 입장에 서는 금융조달 비용증가를 비롯한 인건비, 자재 가격 상승 등으로 사업 여건이 악화되고 있으 며, 이를 분양가에 반영하기는 현실적으로 어려 운 입장이다.

CIS지역에서는 '07년 9월 서브프라임 모기지 론 사태의 영향으로 대부분의 개발사업은 보류 된 상황이며 외국자본의 이탈이 심화됨에 따라 부동산시장 냉각이 불가피하다. CIS 각 국의 경 기침체로 분양율이 급락하는 등 우리 기업의 개 발사업 추진시 난항이 장기화 될 것으로 보인다.

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4. 해외 신도시 진출전략

해외 신도시건설사업은 성공시 수익이 높은 반면, 높은 리스크를 동반하여 신중한 접근이 필요하며 초기 투자비용이 막대하여 자금조달 능력이 사업성패를 좌우한다. 또한, 사업이 장 기화되어 진출국의 시장 및 정책 변화 등에 따 른 다양한 위험에 노출되어 있다. 신도시개발사 업을 추진하는데 있어 유의해야할 몇 가지 사항 과 사업전략을 살펴보기로 하자.

먼저, 종합적인 정보망 구축이 가장 중요하다.

신도시 수출 대상국은 대부분 개도국으로서 급속한 시장 여건의 변화와 함께 각종 정보의 체계적인 접근이 어려운 실정이다. 특히, 신도 시개발 관련 정책, 제도 등 전반적 투자환경에 관하여 체계적이고 심층적인 실태조사와 자료 의 축적 등 종합적인 정보수집체계의 구축이 필 요하다. 또한, 종합적인 정보수집체계의 일원화 를 위하여 신도시건설 등 부동산개발 분야에 대

한 지속적인 연구와 상호 교류를 통한 정보공유 시스템의 구축이 수반되어야 한다.

무엇보다도 지역환경 분석을 비롯하여 상권 분석, 잠재수요의 예측, 적정 개발규모의 산정, 수익성분석 등을 검토해야 한다. 특히 투자허가 에서부터 토지취득, 현지 파트너와의 관계, 토 지수용 및 철거, 시 정부와의 각종 인허가 등 개 발절차 및 법규를 철저히 숙지하여야 한다.

둘째, 민관 합동 공동 진출이다.

해외 신도시 개발은 대규모 사업비의 장기 조 달 및 해당국 정부와의 협상절차 등의 어려움으 로 민간기업 단독으로 사업을 추진하기에는 역 부족이다. 정부, 토지공사 등 공기업, 민간기업 들이 민관 합동으로 콘소시엄을 구성하여 진출 함이 바람직하다. 공기업은 특정 분야에서 높은 경쟁력과 우수한 국제 신인도로 인해 경험이 많 은 민간기업과 합작할 경우 시너지효과를 낼 수 있다. 공기업은 프로젝트관리(CM/PM), 민간기 업은 자본조달, 설계 및 시공, 분양 등 실질적인

〈표 4〉우리 기업의 해외신도시 진출현황

구분 사업명 사업개요 참여업체 규 모 추진현황

알 제 리

부이난 (1지구)

·면 적: 617ha

·인 구: 5만명

·사업비: 63억불

대우, 한화 우림건설 등 8개사

·공 기 : 3년

·투자비 : 40억불 (한국측)

·투자협약서 준비중

부그줄

·면 적 : 2,150ha

·인 구 : 35만명

·사업비 : 미정

대우, 삼환 우림건설 등 5개사

·인프라 기반시설

·공 기: 30개월

·공사비: 6.1억불

·계약일(’08 9)

·착공중

시디압델라

·면 적 : 3,000ha

·인 구 : 20만명

·사업비 : 미정

경남, 태영 등 7개사

·인프라기반시설

·공 기 : 36개월

·공사비 :6.5억불

·계약일(‘08.11)

·착공중

베 트 남

하노이 ·면 적 : 208ha

·기 간 : 5년 대우건설

등 5개사 9억불

(각사 20%)

·계약일('06.1)

·착공준비 북안카잉 ·면 적 : 264ha

·기 간 : 15년 포스코건설

VINACONEX 28억불

(각사 50%) ·투자승인('06.7) 호치민 ·면 적 : 333ha

·기 간 : 12년 GS건설 10억불 ·투자승인(‘07.5)

카자 흐스 탄

아스타나 주거복합

·면 적 : 20ha

·기 간 : 12년 동일하이빌 10억불 ·계약일(‘05.10)

·분양중 알마티

애플타운

·면 적 : 28ha

·기 간 : 64개월 우림건설 14억불 ·계약일(‘08.2)

·분양중

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개발사업을 담당하는 구조이다.

셋째, 정부 주도 중앙 콘트롤 타워의 구축이다.

정부 부처, 공기업, 민간업체, 금융기관 등이 함께 참여하는 국가적 통합 콘트롤 타워를 구 성, 신속한 해외사업 정보습득을 위한 유기적 네트워크를 구축하여 대내적으로 상호간 정보 교류 및 의사소통을 원활히 하고 대외적으로는 대상국 선정을 통한 신속한 서비스를 제공하는 기능을 제공해야할 것으로 보인다.

또한, 해외 신도시개발 종합 마스터플랜을 수 립하여 국가별, 프로젝트별 진출전략을 수립해 야 하며 관련 부처간 협력체제, 법·제도 정비 등의 추진체계 구축이 필요하다. 특히 주무 부 처인 국토부에서 정부, 국회, 공기업, 연구기관 등의 의견을 수렴하여, 전체 마스터 플랜에 대 한 운영 및 점검을 지속해야 한다. 도시수출은 고부가가치 사업으로 영토 확장, 문화수출 등 다양한 이점이 있는 분야로 범정부적 관심이 요 구되는 사항이며 진출모델을 설정하여 장기적

비전을 가지고 지속적으로 추진해야할 사업이다.

끝으로, 한국형 신도시의 적극적인 해외 홍보 및 마케팅이다.

한국형 신도시 국가브랜드를 개발하여 이를 해외시장에 소개함으로써 시장선점 및 진출기 반 을 조성해 나가야 할 것이다. 먼저, 한국형 신도시에 대한 인식이 부족한 미진출 국가 또는 유망 신시장을 대상으로 다양한 국제회의 포럼 개최, 박람회 및 이벤트, 기업 상설 운영관 설치 를 통한 마케팅에 역점을 두어야 할 것이다.

해외진출 대상국의 고위급 인사가 방한하거 나 한국국제협력단(KOICA)의 해외 공무원 초 청 국내 연수사업시에도 신도시건설 현장견학 등을 통한 홍보활동도 강화되어야 한다. 아울러 해당국 정부의 재정사업으로 신도시 건설을 추 진하는 경우에는 사업초기 단계부터 정부 주도 의 사절단 파견, 로드쇼 등을 개최하여 마케팅 활동을 강화해 나가야 한다.

〈표 5〉해외 신도시 수출의 애로사항 및 지원방안

구 분 애로사항 지원방안

정보 시스템 ·사업성 분석을 위한 기초 정보 및 현지 정보 네트웍 미비

·해외건설협회“종합정보서비스”를 중심으로 한 정보 공유시스템 구축

F/S 지원

·사업제안단계에 소요되는 초기자금에 대한 업체부담 가중

·타당성조사비용 지원이 가능한 해외건설 시장개척 자금의 부족

·정부의 해외건설 시장개척자금지원 확대

·KOICA에서 해외 도시개발에 대한 F/S 사업확대

금융 조달

·해외 도시개발은 사업리스크가 크고 대규모 투자가 선행

·세계 금융위기 이후 자금조달에 어려움을 겪고 있으며 신규사업은 대부분 중단

·대규모 자금의 PF에 유리한 공기업과 공동참여를 유도

·국토해양부에서 운영하는 글로벌 인프라펀드에서 지원

전문 인력

·종합적인 프로젝트 추진이 가능한 전문인력 절대 부족

·해외법인 및 지점 관리능력의 부족

·해외건설협회가 운영중인 해외건설 전문 양성 과정 교육 확대

·해외 신도시 등 부동산개발과정의 심화 현지

여건

·인허가 지연 등 법규, 행정의 미비, 토지보상 문제 등 재정적 부담 가중

·신도시 프로젝트 관리할 발주 조직 미비 및 역량 부족

·정례 경제협력 회의, 공동 위원회 개최시 국가간 협의 를 통한 지원 강화

·신도시담당 공무원의 연수 및 교육 프로그램 지원 홍보 마케팅 ·한국의 신도시건설 노하우에 대한 홍보 부족 ·정부 차원의 해외 로드쇼, 박람회 등 필요