일본 도시재생기구의‘르네상스 계획’

일본 도시재생기구의‘르네상스 계획’ ¹⁾

김중은｜도쿄(東京)대학교 도시공학과 박사과정

르네상스 계획의 도입배경

도시재생기구(機構, 혹은 UR도시기구)는 대도시 및 지방도시의 시가지 정비∙개선과 임대주택의 공급∙지원∙관리 등을 목적으로 설립된 국토교 통성 소관의 독립행정법인으로, 우리나라의 한국 토지주택공사와 유사한 조직이다. 지금까지 도시 재생기구의 공동주택단지 재생방식은 기존 건물 의 재건축이나 내부공간의 리뉴얼에 중점을 두고 있었으나, 최근 들어서는 지속가능한 마을 만들기 의 관점에서 기존 주택을 가능한 한 오랫동안 활 용하는 방향으로 변화를 추진하고 있다.

일본의 고도성장기(1950~1960년대)에 건설 된 대부분의 공동주택은 엘리베이터가 없는 계단 실 형태의 건물로 최근 지어진 임대주택에 비해 층고가 낮고, 내부면적도 좁아 고령자가 생활하는 데 불편함은 물론 젊은 세대들도 선호하지 않는

주거조건을 가지고 있었다. 이에 도시재생기구는 저출산∙고령화사회 및 다양화되는 주거수요에 대응하고, 기존의 노후화된 공동주택을 새롭게 개 선하여 정주환경의 매력을 높이고자‘르네상스 계 획’이라는 실험적인 작업을 추진하게 되었다.

르네상스 계획의 구성

도시재생기구의 르네상스 계획은 두 가지 사업으 로 구성되어 있다. 첫째, 르네상스 계획 1인‘주동 (住棟) 단위 개수(改修)기술 개발’은 건물의 구조 체(Skeleton) 및 내장∙설비(Infill) 등의 개수와 관련된 기술을 대규모 주동 단위에 적용하여 주동 개수기술의 종합화를 도모하는 계획이다. 둘째, 르네상스 계획 2인‘주동 르네상스 사업’은 UR임 대주택단지 재생사업에 민간 사업자를 참여시켜 민간의 창의적인 연구를 통한 새로운 재생방법을 해 외 리 포 트

1) 이 글은 지난 6월 22일‘르네상스 계획 1’이 진행되고 있는‘히바리가오카 단지’를 필자가 직접 방문한 결과를 바탕으로 작성되었다.

개발하고 이를 사업화하는 것이다. 이와 같이‘개 수기술 개발(르네상스 계획 1)’이라고 하는 하드 웨어적인 측면과‘주동의 새로운 활용(르네상스 계획 2)’이라고 하는 소프트웨어적인 재생수법을 종합적으로 검토하여 새롭게 정립하는 것이 르네 상스 계획의 전체적인 목표다.

‘르네상스 계획 1’의 주요 내용²⁾

1. 실증시험 단지의 개요

도시재생기구는 도쿄도 히가시쿠루메시(東京都

東久留米市)에 위치한 히바리가오카(ひばりが 丘) 단지와 오사카부 사카이시(大阪府 堺市) 소 재의 무코가오카(向ヶ丘) 제1단지에 해체 예정인

2) 르네상스 계획 2의 경우 도시재생기구에서 현재 여러 단지를 대상으로 민간사업자를 선정하는 절차를 거치고 있다. 이 글에서는 그 사례를 다 루지 않고, 르네상스 계획 1이 현재 진행 중인 히바리가오카 단지 사례만을 구체적으로 설명하고자 한다.

Skeleton

기술 도시재생기구(UR임대주택) 민간사업자 등(주택, 복지시설 등)

주동단위로 임대 또는 분양

기존의 주동 (종전거주자 이전 후)

•주택 및 복지시설로 활용

•새로운 라이프스타일 창출 및 다세대 교류

•단지 거주자에게 서비스 제공 재생 및

개수공사

Infill 기술

시공 기술 주동

개수기술의 종합화

르네상스 계획 1 르네상스 계획 2

<그림 2> 히바리가오카 실증시험 단지 전경

단지명 사업명칭 주동 개요

히바리가오카 단지

히바리가오카 단지 스톡

(Stock) 재생 실증시험 A・B・C동

해체 예정인 주동을 활용하여, 민간의 아이디어나 기술제안(A・B동) 또는 UR의 기획・설계를 통한 실증 시험(C동) 실시

히바리가오카 단지주호(住戶)

별 개수기술 개발 A동의 일부

‘환경부하 저감 주택’, ‘고령자용 자립지원형 주택’,

‘방음성능의 향상’, ‘단열성능의 향상’, 이상 네 개의 테마에 대해 주호 단위로 민간의 아이디어나 기술제안 공모를 통해 실증시험 실시

무코가오카 제1단지

무코가오카 제1단지 스톡

재생 실증시험 26・27・28동 해체 예정인 주동을 활용하여 민간의 아이디어나 기술제안 공모를 통해 실증시험 실시

<표 1> 르네상스 계획 1의 실증시험 개요

주동을 활용하여 르네상스 계획 1의 실증시험을 실시하고 있다. 재건축사업 중인 히바리가오카 단 지의 경우, 실증시험 중인 3개 동 중 A동과 B동에

대해서는 도시재생기구가 주동 개수에 관한 기본 계획을 제시하고, 공모를 통해 공동연구자로 선정 된 민간 시공∙설계회사가 아이디어 및 기술을 제 해 외 리 포 트

<그림 3> 히바리가오카 단지의 개수 전 주동 모습

평면도

B・C동 남측 입면도

B・C동 북측 입면도 배치도 발코니 쪽 모습

계단실 쪽 모습

단지명 관리시작 연도 주동 세대수 층수 구조 평면

히바리가오카

단지 1960년

A동 32세대

4층 RC벽식 구조 2DK

(35m²)

B동 24세대

C동 24세대

<그림 4> 무코가오카 단지의 개수 전 주동 모습

평면도

북측 입면도

남측 입면도

26・27동(RC벽식구조) 28동(RC라멘구조) 배치도 발코니 쪽 모습

계단실 쪽 모습

단지명 관리시작 연도 주동 세대수 층수 구조

무코가오카

제1단지 1960년

26동 16세대

4층 RC벽식 구조

27동 16세대

28동 30세대 5층 RC라멘 구조

서는 도시재생기구가 직접 기획∙설계하여 A∙B 동과는 다른 테마 및 개수 방법을 통해 시험을 추 진하고 있다.

2. 개수 기술의 개념

1950~1960년대에 지어진 저층의 계단실형 주동

의 문제점을 개선하기 위해 르네상스 계획 1에서 는 <그림 5>와 같은 몇 가지 개념을 바탕으로 다양 한 실증시험을 하고 있다. 고령자들을 비롯한 다

무장애(Barrier Free)화, 내부공간의 확대, 필요 시설로 주호 전환 등 다양한 기술개발을 추진하여 기존의 임대주택단지가 가진 한계를 극복하고, 다 양한 세대의 유도 및 새로운 커뮤니티 형성이 가 능하도록 하였다.

3. 히바리가오카 단지 스톡재생 실증시험 사례

히바리가오카 단지 3개 주동에 적용된 실증시험 사례를 주동별로 살펴보면 다음과 같다.

<그림 5> 주동단위 개수 기술의 개념도

무장애화

저상화(低床化)주택 기존 주동 수평2주호 1주호화

주호 주호 주호 주호

높이 확대

대들보 폭 축소 주호의 용도 전환 기본성능 향상(방음・단열)

높이 확대 시 설

(집회장 점포 등) 1FL

주호 주호 주호

주호 주호

주호 주호

주호 주호

주호 주호

주호 주호 주호

주호 주호 주호

주호 주호 주호 복층 주택(Maisonette) 감축(減築)

주호 시설 증축

개수 시공기술 등

•저소음・저진동 공법

•단기 시공 공법

•비용 검증

경관형성・외관의 개량

•경관과 가로의 조화 형성

•발코니 개수

•주출입구 개수

•옥상녹화・벽면녹화

다양한 세대 유도

•고령자 대응 플랜

•육아지원 플랜

•젊은층 대응 플랜

양 질 의

임 대 주 택 으 로 재 생

■A동: 엘리베이터 설치 등을 통해 무장애화 구현

A동에 적용된 가장 핵심적인 개수기술은 주동 전

체의 무장애 공간화다. 엘리베이터가 없는 4층의 계단실 형태 건물의 계단실 위치를 건물 밖으로 옮기고, 엘리베이터와 외부 복도를 새로 설치하여 편복도식 주동형태로 변형시켰다. 이로 인해 건물 밖에서 집 안까지 장애물 없이 출입이 가능하게 되어 고령자나 노약자들도 이동에 불편 없이 생활 할 수 있게 되었다.

둘째, 기존의 좁은 주호 내부를 수평, 수직으로

확장하여 공간 활용의 효율성을 높였다. 수직방향 으로 폭이 넓은 기존의 대들보를 축소하기 위해 보다 촘촘히 철근을 배열하고 강화된 재료를 사용 하여 그 폭을 절반가량 줄였다. 또한 바닥 높이를

40cm

가량 낮추어 수직으로 공간을 확장하였다.

외부로는 발코니를 확장하여 공간의 수평적 활용 을 제고하였다. 다만 우리나라에서 일반적으로 추 진하는 리모델링을 통한 주호별 평면 확장은 시도 하지 않았다.

주택 외부뿐만 아니라 주택 내부에서도 고령자 해 외 리 포 트

<그림 6> A동에 적용한 주호 개수기술

▲기존의 계단실 철거

▲내부 대들보 높이 축소 ▲저상화(低床化)

▲엘리베이터 설치 ▲외부 복도 설치

▲문턱을 없앤 고령자 주택의 욕실 ▲발코니에 태양열 집열판 설치

GH=2300

개수 전 개수 후

GH=2700

욕실 등도 거실과 높이를 같게 단차를 없앴다. 또 한 온수급탕 이용 시 가스가 아닌 태양열을 활용 하기 위해 발코니에 태양열 집열판을 설치하고,

RC

발코니의 난간을 노반재(路盤材)로 재이용하 는 등 친환경적인 주택으로 개수하였다.

■B동: 엘리베이터 없이도 매력을 높일 수 있는 재생 수법 도입

B동에는 엘리베이터를 설치하지 않고, 다른 방법

을 통해 주거환경을 개선하였다. A동에서와 같이

1호의 주택 내부에서 내부공간의 수평∙수직적

확장을 넘어서, 수평∙수직으로 인접한 주호 간 병합을 통해 주택공간의 확장을 모색하였다. 수평 으로 인접한 2개의 주호를 1개의 주호로 병합하거 나 수직으로 인접한 2개 주호를 병합하여 복층주 택을 만들었다. 이를 통해 다양한 세대가 한 주택

또한 1층의 주호를 단지 주민들이 모여서 이야 기를 나눌 수 있는 집회실로 바꾸어 거주민의 고 령화 및 가족형태 변화로 인해 발생하는 시설 수 요를 단지 재생을 통해 확보하였다.

■C동: 감축(減築) 및 접근성 개선을 통한 이미지 쇄신

C동에서는 감축이라는 적극적인 방법을 이용하

여, 주택수요 감소에 대응하고, 기존 주택의 질을 높이는 작업을 시도하였다. 최상층(4층) 일부(4개 주호)의 골격을 철거하고, 그 자리에 인접 주호와 복층에서 연결되는 테라스를 설치하였다. 또한 1 층 주호의 경우, 거실에서 외부 전용 정원으로 바 로 접근이 가능하도록 단차를 없앴다.

C동에서도 실내공간의 확장을 시도하였는데, A∙B동의 기술을 적용하되 1.5층 주택이라는 새

로운 개수기술을 도입하였다. 바닥의 높이를 낮춤

<그림 7> B동에 적용한 주호 개수기술

▲내력벽 및 대들보 제거 ▲복층 주택

▲발코니 확장

▲1층의 일부 주호를 집회실로 변경

은 물론, 구조체(천정 및 벽체) 변경을 통해 수직 으로 연접한 3개의 주호를 1.5층 높이의 2개 주호 로 전환하여 주택의 수직적 확장을 도모하였다.

이 밖에 A∙B∙C동에 공통적으로 고성능의 방음 바닥 및 천정을 시공하여 방음효과를 높이 고, 슬라브 강화 및 외벽 보호개수 등을 통해 단열 효과도 향상시켰다. 또한 설비배관을 집약화∙외 부화하여 주거성능 및 공간 활용을 극대화하였다.

4. 사업일정

<그림 9>와 같이 민간사업자 공모∙선정, 실시설 계, 시공 등의 절차를 거쳐 검증 및 조사가 올해

10월 말까지 완료될 예정이다. 한 가지 특이할 만

한 사항은 검증∙조사기간 동안 매주 두 차례 (월∙목) 1일 2회씩 현장공개를 통해 시공 검증의 성과를 일반인에게 공개한다는 점이다. 올해 9월 말까지 인터넷을 통한 현장견학 예약이 가능하며, 이후 연말까지 공개일정은 아직 미정인 상태다.

시사점

한때 고도의 경제성장과 맞물려 번영을 누렸던 일 본 교외의 대규모 공동주택단지들은 전국적인 부 동산시장 침체, 인구감소 및 고령화, 도심회귀현 상, 건물의 노후화, 단지 내 다양한 필요시설 부족 등으로 인해 점차 경쟁력을 잃어가고 있다. 현재 일본의 도시재생기구가 노후단지를 대상으로 시 해 외 리 포 트

<그림 8> C동에 적용한 주호 개수기술

▲최상층(4층)을 감축하여 테라스 설치 ▲접지형(接地型) 주택

▲1.5층 주택

범적으로 추진 중인 르네상스 계획은 부동산 가격 및 개수비용 등을 고려할 때 당장은 시장성이 없 다. 하지만 단순히 경제논리만으로 접근한다면 과 거 고도성장기에 교외에 건설된 수많은 임대주택 단지 대부분은 그대로 슬럼화될 가능성이 높다.

따라서 르네상스 계획은 현재뿐만 아니라 앞으로 도 계속해서 직면하게 될 저출산∙고령화, 주택수 요 감소 등의 문제에 대해 선제적으로 대응해나가 는 계획이라 할 수 있다.

일본은 2006년에 이미 국민 5명 중 1명이 65 세 이상인 초고령사회에 진입하였다. 우리나라의 고령화율은 아직 10%대 초반이지만 그 속도는 일 본과 크게 다르지 않다. 이러한 관점에서 볼 때, 우리나라도 머지않은 미래에 다가올 고령화 문제 에 대해 선제적으로 대응할 수 있도록 고령자를 배려한 공동주택 재생정책을 추진할 필요가 있다.

저출산∙고령화 문제는 주택수요 감소로 이어 져 부동산시장의 침체를 야기할 가능성이 높다.

현재와 같은 추세가 지속될 경우 머지않아 접근성 이 떨어지고 편익시설이 부족한 대도시 외곽의 주 택수요는 감소하게 될 것이다. 그 동안 재건축시 장을 지배해 왔던‘재건축=부의 창출’이라는 공 식은 이제 성립하지 않을 수도 있다. 현재 독일 등 에서 추진 중이며, 일본에서도 르네상스 계획을 통해 실험 중인 공동주택 감축(減築)을 통한 주택 수요 대응 및 주거환경 향상은 우리도 고려해볼 만한 문제다.

우리나라도 조만간 과거 공공이 건설한 수많은 공동주택들이 일본과 같은 상황에 처할 것으로 예 상된다. 세계에서 가장 빠른 속도로 고령화되고 있는 우리나라의 현실을 감안할 때 시장논리에서 한 걸음 물러나 공동주택의 재생정책에 대해서 숙 고해 보아야 할 시기가 아닌가 생각한다.

참고문헌

일본 도시재생기구 홈페이지(http://www.ur-net.go.jp) 단지

히 바 리 가 오 카

무코가오카 1단지

A동・B동

C동

A동

26동 27동 28동

주동 전체

주동 전체

세대

주동 전체

주동 개수단위

2008년 2009년 2010년

1월 4월 7월 10월 1월 4월 7월 10월 1월 4월 7월 10월 1월 공모 선정

선정

실시설계 시공

검증・조사 공개・견학

선정

공모 실시설계

공모 실시설계・법신청

시공

시공

시공

검증・조사 공개・견학

검증・조사 공개・견학

검증・조사 공개・견학 UR 기본・실시설계