해 외 리 포 트
현재 호주에서 대다수 은퇴한 노인가구의 주요 자 산은 거주하고 있는 독립주택(detached house)이 다. 이들 대부분은 55세부터 은퇴하기 시작하지 만 은퇴 이후 안정적인 가구소득을 창출하거나 연 금과 같은 재정지원을 충분히 받지 못하고 있다.
현재의 노인계층은 노후준비가 부족한 상태에서 자산은 있지만 현금이 부족한(Asset Rich Cash Poor) 상황이어서 호주 역모기지 시장은 크게 성 장할 전망이다.
역모기지 관련 시장동향
호주 통계청의 인구예측에 따르면 호주의 노인인 구 비율은 2010년 13.4%로 아직 고령 사회에 진
입하지 않았지만, 향후에는 노령화가 급속히 진 전되어 2034년에는 총 인구의 21%가 65세 이상 의 노인으로 구성된 초고령화 사회로 진입할 것 으로 보인다.1) 또한 상품 및 서비스세(Goods and Service Tax: GST)가 도입되어2) 의료, 음식, 교 통 등에 대한 소비자의 생활비 부담이 크게 증가 하고 있다. 노령화로 인한 가구소득의 감소와 생 계비의 증가로 인해 미리 이를 예견하고 대비하 지 못한 노인계층은 가계 예산사용에 압박을 받 고 있다.
또한 일반적인 노인들의 주거옵션을 보면 자녀 결혼에 따라 주택규모 축소, 노인활동에 적합한 시 설로 주택 개조, 은퇴자 마을로 이주, 몸이 아주 불 편한 경우 보호시설에 입소할 수 있다. 이주하지 않
1) 고령화 사회(Ageing society)는 전체 인구 중 65세 이상 인구가 7% 이상인 경우를 말하며, 고령 사회(Aged society)는 14%, 초고령 사회(Post- aged society)는 20% 이상인 사회를 말한다.
2) 2000년 7월부로 종전 판매세(Sales Tax)가 폐지되고, 우리나라의 부가가치세의 일종인 상품 및 서비스세 제도가 도입되는 등 대대적인 세제 개 혁이 단행되었다.
호주의 역모기지 제도와 시사점
박천규｜국토연구원 책임연구원 배유진｜국토연구원 연구원
고도 대출을 일시에 또는 일정 기간 동안 받을 수 있다는 역모기지의 장점으로 인해 자신이 살던 집 을 팔아서 작은 규모의 집으로 이주해야 하는 문제 나 노인 생활에 적합한 시설로 주택을 개조하거나 요양시설에 입소할 때 필요한 자금문제를 해결하 는 데 역모기지 제도가 도움을 줄 수 있다.
이에 따라 은퇴한 노인가구가 주택을 담보로 대출을 받되 계속 그곳에 거주하면서 안정적인 소 득을 얻을 수 있는 역모기지 상품이 각광을 받고 있다. 호주에서 역모기지 상품은 1990년대 조지 은행(St. George Bank)에서 처음 도입했으나, 수 요가 부족하여 제대로 운영되지는 못하였다. 그 러다가 2000년대 들어 주택가격의 상승과 의료비 용의 증가 등으로 역모기지 관련 시장이 형성되기 시작하였다.3) 특히 호주의 주요 은행인 Suncorp
사와 몇몇 금융기관을 중심으로 2000년대 중반부 터 시장 규모가 확대되고 있다. 2004년 말 기준 으로 역모기지 대출은 4.68억 호주달러(5,312억 원)로 전체 개인대출액의 2.3%에 불과했다. 그러 나 시장이 급성장하여 1년 만인 2005년에는 역모 기지 대출잔액이 7.7억 호주달러(8,740억 원)로 1.6배 증가하였고, 역모기지 대출기관 12개, 대출 상품 8,899개가 새로 생겼다.
특히 2005년 1월 역모기지 대출기관들의 연 합체인 SEQUAL(Senior Australians Equity Association of Lenders)4)이 발족하면서 역모기 지 시장이 크게 발전했다. SEQUAL이 발표한 자 료에 따르면 2011년 말 역모기지 시장의 규모는 33억 호주달러(3.7조 원)로 전년 대비 10% 성장 한 것으로 나타났다. 총 대출기관 수도 4만 2,410
3) Richard, R. and M.G. Karen. 2003. “The Case for Reverse Mortgage in Australia- Applying the USA Experience”. PRRES Conference. p2.
4) SEQUAL은 주요 역모기지 대출기관들이 지원하는 비영리단체로 역모기지 외에도 노인을 위한 다양한 금융상품 제공자들의 전문성을 제고하고 자 만들어졌다. 주요한 활동은 관련 기관의 협력적인 발전을 위한 윤리규약 제정, 정보제공, 상품 표준화 및 홍보활동 등이다.
<그림 1> 호주 인구의 노령화 전망
자료: Australian Bureau of Statistics.
■ 2003
■ 2004
남성 연령
80~84
70~74
60~64
50~54
40~44
30~34
20~24
10~14
0~4
8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0%
여성
해 외 리 포 트
개를 넘었고, 1인당 대출 규모도 2005년 5만 1,148호주달러(5,800만 원)에서 2011년에는 7만 8,250호주달러(8,880만 원)로 급격히 증가하고 있다. 대출 청산액은 2007년 글로벌 금융위기 이 전 수준인 5억 달러를 회복하지 못하고 있지만 다 른 지표들은 지속적으로 성장세에 있다.
주택 관련 유동화 상품의 종류
호주에서 노인가구의 주택자산을 유동화하는 (release) 상품은 크게 주택담보대출방식인 역모 기지(Reverse Mortgages)와 주택자산매각방식 인 홈 리버전(Home Reversion Schemes)이 있 다. 역모기지는 가장 일반적인 상품으로 주택을 담보로 금융기관으로부터 돈을 빌리는 방법이다.
반면 홈 리버전은 주택의 일부 혹은 전부를 시장 가격보다 낮은 가격에 금융회사에 판매하고 일괄 로 대출을 받는 방법이다. 이 외에도 주택을 매각 한 후 재임대하는 유형의 주택자산매각 후 재임대 (Sale and Lease Back) 방식5)과 자본이득공유 모 기지(Shared Appreciation Mortgage) 방식6)이 있으나 호주에서 판매되고 있지는 않다.
역모기지는 주택을 담보로 주택소유자가 사
망하거나 자발적으로 이주할 때까지 평생 거주 하면서 대출을 받는 상품을 말한다. 일반적으로 사망하거나 이주한 경우 주택을 판매처분하여 원 금 및 이자를 일시에 상환한다. 역모기지는 대출 금을 월지급형(income stream)이나 일시지급형 (lump sum)으로 받을 수 있으며, 이를 혼합하여 받는 것도 가능하다. 가입자가 주택을 매각할 때 까지 원금 및 이자를 상환할 필요는 없으나 원금 에 이자가 붙기 때문에 시간이 지날수록 상환액 의 규모가 가파르게 증가한다. 총 상환액이 주택 가치 상한액을 넘지 않아야 하기 때문에 보통 역 모기지의 대출 상한액은 주택 평가액의 20~40%
를 넘지 않는다. 가입자가 주택의 처분액 이상으 로 상환하지 않도록 하기 위해서 대다수 상품에서 NNEG(No Negative Equity Guarantee)를 적용 하고 있다. NNEG 상품의 경우 가입자가 주택처 분 이외에 추가적인 채무부담을 지지 않기 때문에 소비자 보호 측면에서 권장되는 제도다. 역모기 지는 계약기간 동안 이자를 지불하지 않고 자신의 집에서 생활이 가능하며, 주택에 대한 완벽한 소 유권을 행사할 수 있다는 장점이 있다. 반면 이자 가 빠르게 증가할 경우 주택 처분 후 상속 가능한 금액이 없을 수 있다.
<표 1> 역모기지 관련 주요 시장 지표
(단위: 호주달러, 건)
구분
2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년
대출 잔액 15억 20억 25억 27억 30억 33.2억
대출 건수 27,898 33,741 37,530 38,788 41,600 42,410 평균 대출액 54,233 60,000 66,150 69,896 72,474 78,249
대출 청산액 5.2억 4.66억 3.21억 2.64억 3.22억 3.17억
5) 주택자산매각 후 재임대 방식은 주택을 판매하는 대신 집세를 내고 일정 기간 거주를 보장하는 상품으로 홈 리버전과 유사하나 평생 거주를 보장 하지 않는다는 점에서 차이가 있다.
6) 자본이득공유 모기지는 주택가격에 따라 정액을 대출받고 이자는 주택자산 처분 후 상승분을 협약에 따른 비율로 배분하는 방식이다.
홈 리버전은 주택소유권의 전부 또는 일부를 리 버전 회사(Reversion company)라는 민간 자산관 리회사에 넘기는(매각) 대신 일시불로 대출금을 받고 사망하거나 이주할 때까지 임대거주(lease)를 보장하는 종신 임대차계약 상품이다. 이 상품은 이 자율 대신에 주택의 판매 수익금을 초기계약서에 합의된 비율에 따라 나눈다.7) 따라서 주택가격이 크게 상승하는 경우 대출자는 역모기지 이자율보 다 높은 수익을 얻을 수 있다. 또한 주택가치 전체 를 리버전 회사에 매각하지 않는 한 주택이 최종 판 매된 후 수익을 유산으로 상속할 수 있다. 홈 리버 전은 소비자가 부동산 가치 상승분을 공유하여 이 익을 상속할 수 있다는 장점이 있는 반면, 대출자가 소유권을 행사할 수 없고 시장가치가 높은 주택만 매입대상으로 한정된다는 단점이 있다.
시장현황을 보면 SEQUAL이 승인한 역모기 지와 홈 리버전이 전체 주택 유동화 대출금의 90%
이상을 차지하며, 일시불 지급이 95%로 대부분 을 차지하는 것으로 알려져 있다. 홈 리버전의 경 우 Bendigo 은행에서 취급하는 Homesafe Debt Free Equity Release가 유일하며, 아직은 일반 에 잘 알려져 있지 않다. 반면 역모기지의 경우 Australian Seniors Finance, Bankwest, Centrelink, Commonwealth Bank of Australia, Royal Bank of Scotland, Suncorp Metway 등에서 취급하고 있으며, Royal Bank of Scotland에서 전체 역모 기지 대출의 70%를 판매하고 있다.
역모기지의 주요 리스크와 대응방법
역모기지를 취급하는 금융기관은 주택가격변동 위험(house appreciation risk), 금리변동 위험 (interest rate risk), 장수 위험(longevity risk) 등 에 직면하게 된다. 특히 NNEG를 보장하는 상품
<표 2> 역모기지 상품 비교
구분 역모기지 홈 리버전
운영주체 민간협회(SEQUAL) 민간협회(SEQUAL)
소유권 인정 여부 O X
NNEG 보증 여부 O
(SEQUAL 승인기관인 경우) O
자격요건 취급 금융기관마다 대출조건이 다름(60~65세 이상)
부부 포함 60세 이상, 시드니나 멜버른에 거주 하며 해당지역 주택 소유자
주택요건 취급 금융기관마다 주택요건이 다름 시드니나 멜버른 소재 주택일 것
대출한도 주택 가격의 20~40% 주택 가격의 35~60%
대출금 지급방식 월지급형, 일시지급형, 혼합형 일시금
장점 ● 소유권 유지
● 처분 전까지 추가 비용 없음 부동산 가치 상승분을 공유 단점 처분 및 상환 후 남는 금액이 없을 수 있음 ● 소유권 상실
● 시장가치가 높은 주택만 매입
7) 리버전 회사는 주택을 매각한 후에야 판매에 따른 수익을 얻게 되며, 주택자산의 가치상승분을 가입자와 리버전 회사가 주택소유지분에 따라 분 할한다. 예를 들어 가입자가 보유주택의 50%를 리버전 회사에 매각하였다면, 리버전 회사는 주택매각 수익금의 50%를 받게 된다.
글 로 벌 정 보 해 외 리 포 트
의 경우 역모기지 원리금 합계 금액이 담보주택 의 처분가액을 상회하여 손실이 발생할 수 있다.
주택가격변동 위험은 담보대상인 주택의 전반 적인 가격등락으로 인해, 주택의 미래가치를 예측 하기 어렵기 때문에 발생한다. 주택의 가격이 크 게 하락할 경우에는 담보가 부족해져 금융기관의 입장에서는 원리금을 회수할 방법이 없어진다. 금 리변동 위험은 채권의 원리금이 예상보다 빨리 담 보주택의 가치를 초과하여 회수할 수 없는 위험을 말한다. 장수 위험은 대출자가 생존하는 동안에는 역모기지의 상환을 요구할 수 없기 때문에 대출자 가 오래 생존하여 원리금 상환금액이 담보주택의 처분가치를 초과할 때 발생한다.
주택가격, 기대수명, 이자율 관련 리스크의 경 우 세분화된 예측 및 모델링을 통해 가격을 산정하 는 등 보험설계와 같은 방식으로 상품설계에 반영 하고 있어서 일반적인 상황에서는 크게 문제되지 않는다. 호주에서는 거시경제 모형에 미래 인구, 주 택공급량, 경제성장 등에 대한 가정을 반영하여 장 기적인 주택가격을 예측함으로써 가격변동의 위험 성을 최소화하고 있다. 또한 기초 생존율 통계 외에 소득, 지역별로 기대수명을 차등화하여 가격에 반 영하고 있다. 반면 모형으로 예상하지 못했던 구조 적인 변화는 계약조건을 변경하는 옵션이나 금융 기관의 재보험 등 리스크를 헷징하는 방법이 있으 나 호주에서는 크게 발달하지 못하고 있다.
시사점
호주의 역모기지 시장의 성장은 이제 역모기지 제 도를 본격적으로 도입하기 시작한 한국에 많은 시 사점을 제공한다. 역모기지 시장이 형성되고 안정
적으로 성장하기 위해서는 시장 형성 초기부터 정 부가 적극적 개입과 규제, 보증을 통해 시장을 안 정화시킬 필요가 있다. 호주에서도 도입 초기에 는 무분별한 과잉경쟁과 중소 중개업체의 비윤리 적 판매, 충분한 정보 제공의 미비, 금융당국의 관리감독 실패 등에 따른 소비자 피해가 발생하 여 시장발달을 저해하였으나, 최근에는 금융기관 단체인 SEQUAL을 통해 공정하고 표준적인 약관 을 개발하고 있다. 우리나라 주택연금은 공공이 보 증하는 상품이기 때문에 대출기관들이 본인들에게 만 유리하게 상품을 판매하거나 상품을 제대로 알 리는 데 소홀하지 않도록 관리감독을 철저히 할 필 요가 있다.
역모기지 제도의 안정적인 성장을 위해서는 전문 상담사 및 인증된 판매사의 양성도 필요할 것으로 보 인다. 일례로 호주에서는 SEQUAL에서 인증한 역 모기지 전문상담사(Legal Advisor)가 있어 역모기 지 대출 신청 이전에 상품 전반에 대해 상담하고 인 증서를 발급하고 있다. 또한 금융회사가 직접 판매 하는 경우 외에도 SEQUAL에서 인증한 재무설계 사(financial planner), 회계사(accountant) 등의 중 개인을 통해서도 상품을 판매하고 있다.
주택연금의 리스크 관리에 있어서는 기본적으 로 부동산 시장의 안정화 및 주택가격의 불확실성 제거가 선행되어야 할 것이다. 부동산 가격이 심 하게 등락하는 상황에서는 모형의 예측결과에 의 한 리스크 관리에 한계가 있을 수밖에 없다. 이와 함께 리스크를 헷징할 수 있는 다양한 옵션 개발 및 자산처분 방안에 대해서도 심도 있는 고민이 필 요하다.