특집 창업생태계의 변화와 대안적인 공간전략
새로운 형태의 ‘부동산 임대업’
최근 2~3년간 서울 강남구를 가로지르는 테헤란로를 중심으로 새로운 형태의 ‘부동산 임 대업’이 자리 잡았다. 바로 ‘코워킹 스페이스’, ‘공유오피스’라고 부르는 산업이다. 테헤란 로, 여의도, 종로 등 번화가 대로변에 위치한 고층 대형 건물의 여러 층을 장기 리스해 리 모델링하고, 다양한 크기의 사무실로 각각 분리한 뒤 수요에 따라 임대해주는 형태다.
국내 스타트업1)인 패스트파이브, 스파크플러스 등은 물론, 이미 뉴욕에서 성공을 거두 고 국내에 진출해 서울의 주요 번화가(강남, 종로, 여의도 등)와 최근 부산까지 사업을 확 장한 위워크(WeWork)가 국내 코워킹 스페이스 시장의 대표 플레이어다. 여기에 한화 드 림플러스, 롯데 워크플렉스, 현대카드 스튜디오 블랙, LG서브원 플래그원, 신세계인터 내셔널 S.I랩 등 대기업까지 가세하며 시장이 커지고 있다. KT경제경영연구소에 따르면 2017년 기준 약 600억 원 규모였던 코워킹 스페이스 시장이 2022년엔 7700억 원 규모로 커져 연평균 63% 성장할 것으로 전망된다(이호현 2018).
코워킹 스페이스를 유치하면 대형 건물의 입장에서는 공실을 줄일 수 있고, 건물 내 젊 은 층의 유동인구가 많아져 이득이다. 상권 활성화는 말할 것도 없다. 개인 사업자나 중소 규모의 사업체의 경우에는 장점이 더 많다. 현실적으로 입주 가능한 사무실이 이면도로의 꼬마빌딩인 경우가 많아 접근성이나 보안, 위생은 물론 업무를 위한 기본 인프라까지 신 경쓸 것이 많은 반면 코워킹 스페이스는 인원에 맞게 월별 이용료만 내면 역세권, 좋은 환
1) 스타트업의 정의는 통상적으로 ‘설립한 지 오래되지 않은 신생 벤처기업으로 혁신적 기술과 아이디어를 가진 회사’임.
에릭 리스(Eric Ries)는 저서 ‘린 스타트업’(Lean Startup)에서 스타트업을 ‘창업한 지 얼마 되지 않았고 대규모 자금을 조달받기 전(상장 전) 상태이지만 아이디어와 기술을 통해 급격한 성장을 기대할 수 있는 기업’이라고 정의함.
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이승아 | 블루포인트파트너스 매니저([email protected])
스타트업 생태계에서 코워킹
스페이스의 역할과 전망
대해주는 사업이 존재했다. 큰 개념은 같다. 고층 건물의 대형 공간을 쓰는 업체가 해당 공 간 내부를 인원에 맞는 사무실로 분할, 월별 이용료를 받으며 공간을 임대해주고 전화 및 우 편 수신 업무, 공용 공간(인쇄, 회의실, 탕비실 등) 이용 등의 서비스를 제공하는 것이다.
그런데 최근 코워킹 스페이스 시장이 폭발적으로 성장한 데는 스타트업 생태계가 성장 했다는 배경이 있다. 우선 1인, 혹은 적은 인원으로도 할 수 있는 산업, 특히 소프트웨어 분야가 급성장했다. 기획자와 개발자, 디자이너로만 구성된 팀도 서비스를 출시할 수 있 는 환경이 됐다는 이야기다. 실제로 초기 스타트업의 경우 창업자를 포함해 많아야 6인 이하로 시작하는 경우가 대부분이다. 확장 가능성이 큰 초기 스타트업은 인원이 언제, 얼 마나 늘어날지 모르는 상황에 섣부르게 사무실을 얻는 것도 어렵다. 현재 상황과 인원에 맞고, 사무기기는 물론 식음료, 회의 공간까지 모두 갖춰진 코워킹 스페이스를 마다할 이 유가 없다. 지리적 여건이 좋아 파트너나 고객을 만나기도 쉽고, 심지어 ‘사무실이 번듯하 니 채용하기에 유리하다’는 일리 있는 농담도 들린다. 인테리어도 한몫했다. 채광이 좋은 고층 건물에 좋은 인테리어를 갖춘 코워킹 스페이스의 환경은 꼬마 빌딩보다 쾌적하다.
파티션이 있던 사무실 환경에서 탈피해 자유롭고 편하게 일할 수 있도록 갖춰진 환경, 공 간이 주는 분위기를 선호하는 밀레니얼 세대2)의 수요를 만족시키기도 했다.
하지만 이런 원인들만으로 위워크 같은 코워킹 스페이스 스타트업이 과거 비즈니스센
자료: 위워크(좌), 패스트파이브(우).
<그림 1> 코워킹 스페이스인 위워크와 패스트파이브
2) 밀레니얼 세대에 대한 정확한 구분 기준은 없으나, 통상적으로 1980년대 초부터 2000년대 후반까지 출생한 세대로 X세대 뒤를 잇는 인구 집단을 의미함. 대부분 베이비붐 세대의 자녀 세대여서 베이비붐 에코 세대라고도 불리며, IT, 가치 소비에 관심이 많아 산업 트렌드 변화를 주도하고 있는 세대라고도 알려짐.
특집 창업생태계의 변화와 대안적인 공간전략
터들과는 다르게 50조 원 이상의 기업 가치3)를 갖는 기업으로 성장한 사실을 설명하기에 는 부족하다. 그 원인은 이 산업을 바라보는 전혀 다른 시각에서 찾아볼 수 있다.
코워킹 스페이스는 ‘콘텐츠’, ‘커뮤니티’ 산업이다
코워킹 스페이스가 기존의 임대업, 비즈니스센터 등과 가장 차별화하는 부분은 바로 ‘커 뮤니티’다. 물론 비즈니스센터나 일반 사무실도 같은 건물에서 자연스럽게 다른 입주자들 과 연결될 수 있겠지만, 코워킹 스페이스는 적극적으로 이들 간의 ‘커뮤니티’를 만들기 위 해 각종 이벤트를 개최한다. 이 커뮤니티가 자연스럽게 비즈니스에 도움이 될 수 있다는 판단, 또한 업무 외적으로 삶을 풍부하게 하는 각종 이벤트가 결국 일의 생산성도 높일 수 있다는 판단 때문이다.
종류도 다양하다. 실질적으로 도움을 줄 수 있는 법률이나 특허, 홍보나 마케팅 세션 등 의 강의는 넘친다. 코워킹 스페이스가 아닌 공공과 민간의 여러 스타트업 지원기관에서도 관련 이벤트는 충분히 개최하고 있어 더 이상 특별한 혜택이 아니기도 하다. 실제로 과거 비즈니스센터들도 회계, 법률 자문 등 입주사의 실질적인 도움을 주는 서비스를 가지고 있 기는 했다. 오히려 특별한 부분은 커뮤니티 조성이다. 입주와 동시에 커뮤니티팀에서 입주 사의 팀원들에 대해 조사해 공통의 취미나 관심사를 공개하고 연결한다. 코워킹 스페이스 내부 스크린에는 입주사와 팀원들을 소개하는 영상들을 틀어두기도 하고, 여가 활동을 중 심으로 이벤트를 개최해 자연스럽게 서로를 마주치게 한다. 요가 세션 등을 열어 업무 시 간 중에 건강과 감정을 관리할 수 있도록 돕고, 대형 브랜드와의 협업을 통한 식음료 제공 이벤트, 입주사들의 제품을 판매할 수 있도록 하는 팝업 스토어 개최 등을 모두 공간 안에 서 진행한다. 저녁 시간을 이용한 각종 파티도 커뮤니티를 만드는 주요 행사 중 하나다.
사회 공헌이나 사회적 메시지를 담기 위한 캠페인 프로그램을 진행하는 경우도 많다.
위워크의 경우 세계 여성의 날에 차세대 여성 리더들에게 영감을 줄 수 있도록 ‘Women of We’라는 이벤트를 개최하거나, 외부에서 봉사활동을 하는 등 여러 방식으로 같은 공간 에서 일하는 사람들이 긍정적인 가치관을 공유하는 커뮤니티가 되도록 노력한다. 이런 특 성은 가치 있는 활동에 대한 열망, 읾과 삶의 균형만큼 일하는 공간과 시간의 만족감을 중 요하게 여기는 ‘밀레니얼’ 세대를 적극 겨냥했다. 밀레니얼 세대의 새로운 소비 패턴이 이 와 잘 맞아떨어지기도 했다. 각종 취미생활을 함께 할 수 있는 모임을 조직해주는 서비스
3) 2019년 초, 위워크는 자사 기업 가치를 470억 달러 규모(약 56조 1,400억 원)로 산정하고 투자자를 모집했으나, 기업 공개 (IPO)를 앞두고 기업 가치가 100~150억 달러(약 12조~18조 원) 규모로 무너지며 결국 9월 30일, 상장 계획을 철회했음.
니티’가 주요 요소가 된 이유다. 때문에 ‘커뮤니티 매니저’라는 직종 또한 탄생했다. 이런 콘텐츠와 커뮤니티 이벤트를 기획하고, 실행하며, 이를 위해 입주사의 면면과 그들의 수 요를 파악하는 것이 핵심인, 이전에는 없었던 직종이다.
결국 코워킹 스페이스가 상징하는 ‘사무실(부동산) 임대업’은 사실상 공간에 어떤 콘텐 츠를 담을 것인지, 어떤 커뮤니티를 만들 것인지를 고민하는 ‘공간-콘텐츠-커뮤니티’ 결 합형 비즈니스에 가깝다. 이 부분에서 공감이 쉽지 않다면 아마도 이들 산업이 겨냥하는 밀레니얼의 사고방식과는 거리가 있다는 방증일 것이다.
스타트업에게 코워킹 스페이스, 코워킹 스페이스에게 스타트업이란
앞서 살펴본 바와 같이 코워킹 스페이스의 증가는 스타트업 생태계의 성장과 무관하지 않 다. 스타트업얼라이언스가 2015년 10월부터 발표해온 한국 스타트업 지도에 따르면, 벤 처캐피탈로부터 시리즈 A 규모(10억 원 이상) 투자받은 스타트업은 2015년 10월 76개 사 에서 2019년 8월 736개 사로, 약 10배 가까이 증가했다.
이는 코워킹 스페이스의 증가 추이와 비례한다. 코워킹 스페이스의 증가가 더 많은 창 업을 야기했다고 볼 수는 없지만, 코워킹 스페이스 산업이 급성장한 배경에는 스타트업
시리즈 A 규모 이상 투자받은 스타트업 수 800
700 600 500 400 300 200 100 0
2015.1 2016.3 2016.1 2017.3 2017.1 2018.6 2018.12 2019.8
자료: 스타트업얼라이언스 2015–2019, 한국 스타트업 지도 바탕으로 재구성.
<그림 2> 2015년 10월~현재 스타트업 생태계 증가 현황
누적 코워킹 스페이스 수 70
60
40
20
0
2015.1 2016.1 2017.1 2018.1 2019.8
2
12 15
21 28
33 46
51
70+a
자료: 스타트업얼라이언스 2018.
<그림 3> 2015~2018년 서울시내 코워킹 스페이스 증가 현황
특집 창업생태계의 변화와 대안적인 공간전략
생태계의 확장이 있었다.
놀라운 점은 초기 창업자들이나 스타트업이 코워킹 스페이스의 대부분을 차지하지는 않는다는 점이다. 스타트업에게는 코워킹 스페이스가 많아지면서 선택의 폭이 많아졌고, 창업 초기에 많은 어려움을 줄이는 데 도움이 됐지만 코워킹 스페이스 사업자의 입장에서 는 스타트업보다 중소기업 이상의 엔터프라이즈 고객, 대기업의 특정 부서, 외국계 대기 업의 한국 지사 등을 얼마나 유치하느냐가 오히려 비즈니스의 중요한 부분이 됐다. 대형 건물의 다수 층을 채우기 위해서는 인원이 적은 스타트업을 여러 팀 유치하기보다 입주 기간이 보장되며 규모 있는 고객군을 확보할수록 유리하기 때문이다. 실제로 패스트파이 브가 입주사 대상으로 실시한 만족도 조사 결과에 따르면 50인 이상 규모의 업체가 41%
로 가장 많았고, 1~9인 규모는 27%였다. 스타트업보다 중소기업 이상의 비중이 높음을 알 수 있는 대목이다(조선비즈 2019). 정리하자면 스타트업에게는 코워킹 스페이스라는 옵션이 생긴 것이 긍정적이지만, 코워킹 스페이스에게 스타트업은 그리 큰 비중을 차지하 지 않는 고객이라는 점이 이 산업에서 흥미로운 부분이다.
스타트업 생태계에서 코워킹 스페이스가 의미를 가지려면
하지만 스타트업이 영원히 적은 인원의, 초기 팀으로 남을 리는 없다. 그 정도 수준을 유 지하며 ‘적당히’ 사업을 영위하기 위해 창업하는 스타트업 창업자도 당연히 없다. 스타트 업의 기본적인 목표는 스케일업(Scale-up)과 밸류업(Value-up), 즉 성장과 가치 상승이 기 때문이다4). 그러니 코워킹 스페이스 입장에서도 초기에 스타트업 고객에게 좋은 경험 을 주면 해당 스타트업과 코워킹 스페이스 비즈니스가 함께 성장할 수 있다. 실제로 이미 성장한 국내 유명 스타트업들의 경우 코워킹 스페이스의 한 층을 통째로 쓰거나 각자의 수요에 맞게 구성해 입주(커스텀 오피스)하기도 한다.
그러기 위해서는 지금까지 법률, 회계, 네트워킹 등의 비즈니스 지원 등의 1세대 콘텐 츠를 넘어서 소프트웨어적인 도움을 줄 수 있는 2세대 지원을 고민해야 할 때다. 실제로 일하는 사람들의 감정을 관리하고 동기를 부여할 수 있는 공간을 고민해야 한다는 이야기 다. 지금까지의 많은 이벤트들이 스타트업 종사자들의 업무 능력을 향상하는 데 집중해왔 고, 이를 1세대 콘텐츠라고 분류할 수 있겠다. 반면 2세대 콘텐츠는 업무의 속도감이나 성 장에 대한 압박이 상대적으로 큰 스타트업 종사자들에게 쉽게 찾아올 수 있는 번 아웃 등
4) 이 부분이 앞서 스타트업의 정의에서 설명한 스타트업의 특성, 일반적인 자영업이나 프랜차이즈 창업과 스타트업을 차별화 하는 부분임.
가도록, 혹은 그 이상으로 중요하기 때문이다.
스타트업 생태계에는 창업자뿐만 아니라 많은 실무자들이 있다는 사실을 늘 인지해야 한다. 여전히 많은 이벤트들이 창업자, 대표들을 중심으로 진행되고 있다. 적은 인원으로 시작하는 초기 스타트업들의 경우 자유로운 조직 문화, 빠른 의사결정 구조 등 장점이 있 는 반면 대기업이나 공공기관 등에서 배울 수 있는 조직 내 시스템이 취약한 경우도 있다.
또 주니어 레벨에서는 소위 ‘사수’의 부재로 인해 커리어 초기 방황을 겪는 경우도 많다.
결국 공간과 콘텐츠, 사람의 문제를 해결하기 위해 다양한 연차의 같은 직군 실무자들이 함께 성장할 수 있는 프로그램을 만드는 것이 코워킹 스페이스를 운영하는 스타트업, 대 기업, 공공 지원기관 모두의 목표가 되어야 할 것이다.
그리고 모든 사람이 ‘소셜 네트워크’를 만드는 데 강하지 않다는 것을 늘 염두에 두고 프 로그램을 운영해야 한다. 특히 많은 네트워킹 이벤트나 파티가 벌어지는 만큼 외향성과 적 극성이 미덕처럼 여겨지는 경우가 많지만, 그런 부담에 커뮤니티에서 멀어지는 구성원 또 한 많다. 실제로 숱하게 열리는 네트워킹 이벤트나 강의에 참여하지 않는다거나, 도움을 받지 못했다는 의견도 많다. 파티 문화는 국내 정서에 맞지 않는다는 평도 있고, 오히려 이 런 이벤트들이 일하는 공간을 너무 유행에 따르게 만드는 경향이 있다는 비판도 있다. 여 러 다양성을 고려한 프로그램 운영이야말로 다양한 구성원들을 커뮤니티로 묶는 중요한 지 점이 될 것이다. 이런 맥락에서 창업 지원 사업의 일환으로 새로운 공간을 운영할 계획을 가진 정부 부처나 공공기관이라면, 역시 이미 포화 상태인 공간 산업에서 실질적으로 공간 과 지원 프로그램 이상의 가치를 줄 수 있는 부분을 고민해야 한다. 앞서 여러 번 언급한 것과 같이, 이미 민간에서 운영하는 코워킹 스페이스에서도 스타트업을 위한 다양한 지원 을 하고 있다. 실제로 투자하거나 육성하기도 하고, 각종 공모를 통해 자금적인 지원을 해 주기도 하기 때문에 이런 부분에서 민간과 경쟁하는 것은 사실상 무의미하다. 그렇기 때문 에 공공에서 운영하는 코워킹 스페이스는 그 강점을 살려 B2G(Business to Government) 비즈니스에 대한 구체적인 지원 방안을 두고, 해당 비즈니스 모델을 가진 스타트업들을 전 략적으로 유치하는 것이 스타트업 생태계와 공존할 수 있는 효과적인 방법이자 민간 코워 킹 스페이스와도 함께 생태계를 키워나갈 전략이 될 수 있을 것이다.
그렇다면 반대로 창업자, 그리고 코워킹 스페이스 산업을 바라보는 생태계 밖의 시선은 어떤 방향을 바라보아야 시너지를 낼 수 있을까?
특집 창업생태계의 변화와 대안적인 공간전략
창업자 입장에서는 사무 공간을 찾을 때 어떤 부분이 자신들에게 필요하고 중요한지 살 펴볼 필요가 있다. 코워킹 스페이스 산업이 크고 다양해진 만큼, 각 업체가 강조하는 자신 들의 가치와 제공하는 서비스가 다르다. 무조건 멋진 인테리어나 무료 제공 혜택 등을 따 라 선택하기보다는 실제 공간에서 제공하는 콘텐츠, 대기업 운영의 경우 본사와의 협업 가능성, 자체 액셀러레이션 프로그램을 가진 코워킹 스페이스라면 참여 가능성 등을 염두 에 두고, ‘우리 팀이 일하기 좋은 공간’을 찾아야 한다.
외부에서는 이 비즈니스를 전통적인 부동산업, 임대업의 일종으로 이해하려는 태도를 버려야 한다. 스타트업의 기본 속성이 전통 산업의 경계에서 새로운 가치를 창출하는 것 이고, 그 맥락에서 코워킹 스페이스 산업 또한 전통적인 부동산 산업과 콘텐츠 산업의 경 계에서 탄생한 전혀 다른 신산업임을 인지해야 한다. 이런 이해가 뒷받침되어야 정부의 지원사업과 창업공간 제공, 민간의 코워킹 스페이스와 커뮤니티가 상생하며 더 좋은 창업 생태계를 만드는데 도움을 줄 수 있을 것이다.
대표적인 코워킹 스페이스 플레이어였던 위워크가 최근 상장 계획을 철회하며 이 산업 자체를 바라보는 부정적인 시각이 강화된 것이 사실이다. ‘테크 기업인 척 하더니 결국 같 은 임대업이었다’는 조소도 들린다. 그러나 단순히 상징적인 하나의 회사가 주춤한다는 사실만으로 이 산업 자체를 평가절하하기에는 아쉬운 측면이 있다.
최근 시장에서 막강한 소비력을 가지고 있는 밀레니얼 세대가 사무실뿐만 아니라 다른 여러 공간을 공유해서 쓰려는 흐름들, 모르는 사람들과 무언가를 함께 할 수 있는 커뮤니 티 서비스에 월수입의 적지 않은 비용을 지출한다는 점, 그리고 그 서비스들이 결국 공간 과 함께 간다는 관점에서 산업의 가능성은 여전히 열려있다. 그 관점에서 이 산업을, 공간 과 커뮤니티 비즈니스를 지켜봐야 할 것이다.
참고문헌
동아일보. 2019. 기업공개 앞둔 위워크, 몸값 3분의 1토막 ‘쇼크’, 9월 16일.
이호현. 2018. 공유경제 확산에 따른 국내 공유오피스 시장 발전과 향후 전망. 서울: KT경영경제연구소.
스타트업얼라이언스. 2018. 코워킹스페이스 트렌드 리포트. 서울: 스타트업얼라이언스.
_____. 한국 스타트업 지도. https://startupall.kr/blog/2018/06/28/coworkingtrend (2019년 9월 16일 검색).
조선비즈. 2019. 공유오피스 이용하는 이유 1위는 ‘공용공간 활용’. 6월 3일.