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국토시론
코로나 19로 인해 모든 것이 바뀌었다. 일에서는 비대면 업무가, 생활에서는 접촉의 회피가 일상이 되고 있다. 디지털의 활용으로 시간과 공간의 제약에서 해방되는 뉴 노멀(new normal)의 시대가 너무도 빨리, 강제적으로 다가왔다.
디지털 환경은 모바일의 보급으로 이미 조성되어 있었다. 우리는 언제 어디서나 온라인으로 접속만 하면 업무, 교육, 생활 등이 대부분 가능한 삶을 살고 있다. 제 4차 산업혁명은 이 점을 부각하며 등장한 용어다. 모바일과 인터넷이 만들어낸 가 상과 실제공간의 결합은 사람과 사물을 연결하고 지능화되면서 융 · 복합을 가속시 키고 있으며, 그 핵심은 초연결(hyperconnectivity), 초지능(superintelligence), 융 · 복합(convergence)으로 정리된다.
초연결은 시공간의 제약을 극복하면서 공간, 사물, 사람을 상호 연결하여 새로운 성장기회와 가치의 창출을 의미한다. 아마존과 구글이 만든 온라인의 거대한 시장 은 그 대표적 사례다. 초지능은 대량의 데이터와 상호 작용하여 스스로 학습하는 빅 데이터나 인공지능(artificial intelligence: ai)을 말한다. 예를 들어, 테슬라는 전기 자동차 업체이다. 전기자동차를 단순하게 보면 화석연료에서 전기 배터리로의 동력 전환을 의미하지만 그 너머에는 자율주행이 있다. 데이터와 인공지능이 융 · 복합하 여 자율주행을 가능하게 하고, 수집한 방대한 데이터는 기업의 힘이자 플랫폼 역할 의 원천이 된다.
융 · 복합은 서로 다른 기술과 경영이 결합하면서 신제품과 서비스를 개발하고 새 로운 분야로 사업화하는 역량이다. 실제와 가상공간, 정보통신기술(information Communication Technology: iCT), 온라인과 오프라인 등이 결합하면서 이전에
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이현석 건국대학교 부동산학과 교수, 부동산·도시연구원장 ([email protected])
가속화하는 제4차 산업혁명,
변화하는 상업용부동산
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보지 못한 다른 세계를 만들어내는 것이 제4차 산업혁명의 요체다.
코로나19와 제4차 산업혁명으로 인한 변화의 영향에서 부동산시장만 예외일 수는 없 다. 초연결과 융 · 복합이 만들어내는 충격은 상업용부동산에 먼저 영향을 미치고 있다. 아 마존과 같은 온라인 쇼핑이 급속히 확대되면서 이를 지원하는 물류나 배송 분야는 성장 하고 있지만, 이에 반하여 오프라인의 리테일은 파산하거나 위축되고 있다. 미국의 리츠 (REiTs) 주식 추세가 이를 반영한다. 리테일과 호텔 리츠는 약세이나, 아마존과 구글, 물 류센터와 데이터센터 리츠는 강세를 보이고 있다.
융 · 복합으로 경계가 희미해지는 빅 블러(big blur) 현상이 나타나도록 만들었으며, 그 결과 온라인과 오프라인의 경계도 모호해지고 있다. 온라인에서 아마존은 최강자로 군림하고 있지만 오프라인 기능을 강화하고 있고, 온라인과 오프라인을 연계(online- merge-offline: omo)하여 부활한 월마트는 최근 주목받는 뉴스거리가 되었다. 아마존 에 맞서기 위해 기술투자를 대폭 늘리며 온라인 플랫폼을 확장하고, 기존 오프라인 점포 망을 활용하여 주문한 물건을 직원들이 실어주는 등의 대응전략이 실적 증대로 나타나 고 있기 때문이다.
업무에서는 재택으로 인한 주거와 업무의 결합, 네트워크 오피스의 등장, 위워크 (wework)와 같은 공유오피스의 증가 등이 주요 변화다. 회의실이나 휴식공간 등 공유공 간이 고급화되면서 시너지를 유도하는 장으로 변화하고 있고, 도심의 주요 임차인들은 산 업변화에 따라 금융 중심(Finance, insurance, Real Estate: FiRE)에서 첨단기술 중심 (Technology, advertising, media and information: Tami) 기업으로 바뀌고 있다. 거 리두기 효과와 창의성을 발휘할 수 있는 독립공간의 요구가 커지면서 1인당 필요 면적의 증가가 예상된다.
주거에서도 양적, 질적 변화가 일어나고 있다. 재택근무의 증가로 올인룸(all-in- room)과 같이 놀고, 먹고, 일하고, 거주하는 다목적 공간으로 변화하면서 주거공간은 면 적 증가와 질적 전환을 요구받고 있다.
현재 국내시장은 코로나19로 인한 이동 및 접촉제한과 비대면의 강제로 영세소상공인 이 직격탄을 맞고 있다. 그러나 더 문제는 제4차 산업혁명 시대의 변화에서 비롯된 근본 적인 타격이다. 상가 공실률은 10% 이상으로 보고되고 있으며, 온라인을 통한 경쟁의 결 과로 독점은 강화되고 수위기업만 살아남는다. 또한 리테일의 초대형화와 거점화가 대기
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초연결과 융 · 복합이 만들어내는 충격은 상업용부동산에 먼저 영향을 미치고 있다.
아마존과 같은 온라인 쇼핑이 급속히 확대되면서 이를 지원하는 물류나 배송 분야는 성장하고 있지만, 이에 반하여 오프라인의 리테일은 파산하거나 위축되고 있다.
제472호 2021 February
‘용도 분리가 선(善)이다’라는 전통적 조닝(zoning)의 패러다임에서 벗어나, 시대와 산업의 변화에 대응할 수 있도록 탄력적인 용도전환과 복합화를 광범위하게 허용해야 한다. 과거의 낡은 용도를 고집하면서 시장을 꼼짝 못 하게 해서는 안 된다.
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업에 의해 주도되고 있는데, 영세소상공인에게 이러한 환경변화는 극복하기 어려운 위협 요인이다.
개발과 분양 중심의 상가용지 공급은 과잉을 부르고 그 책임과 부담은 고스란히 영세소 상공인에게 전가된다. 상가용지 공급원칙과 기준의 재정립이 필요하며, 증가하는 빈 상가 에 대한 현실적 활용방안을 제시해야 한다. 영세소상공인에 대한 업종전환을 포함한 구조 조정 지원대책은 범정부 차원의 과제다.
제4차 산업혁명 시대로의 변화에 맞게 국토 및 도시공간에 대한 시각도 과거와 달라져 야 한다. 디지털로 시공간의 한계가 없어지고 있으므로 국토와 도시공간계획에서도 시공 간 개념을 초월하는 대응방식이 요구된다. 가상공간은 경계가 따로 없기에 광역의 범위를 넘어 글로벌 영역까지도 확장이 가능하다. 그에 반해 지역의 실제공간은 더욱 압축적인 차원에서 접근해야 한다. 계획의 범주가 바뀌어야 한다는 뜻이다.
‘용도 분리가 선(善)이다’라는 전통적 조닝(zoning)의 패러다임에서 벗어나, 시대와 산 업의 변화에 대응할 수 있도록 탄력적인 용도전환과 복합화를 광범위하게 허용해야 한다.
과거의 낡은 용도를 고집하면서 시장을 꼼짝 못 하게 해서는 안 된다. 다만, 물리적 수요 에 기반을 둔 상업용지 개발지침은 대폭 수정해야 한다. 신규 택지개발에서 상업용지의 원 단위 등에 대한 조정이 필요하고, 인구, 소득, 거리에 기초한 기계적인 상권수요 추정 방식에서 탈피해야 한다.
코로나19로 제4차 산업혁명 시대의 도래가 급격하게 앞당겨진 셈이 되었다. 백신이나 치료제로 극복한다 해도 디지털화된 일상을 과거로 되돌리는 것은 불가능하다. 뉴노멀 시 대를 이끄는 공간의 변화를 직시할수록 그 대응방안에 관한 연구가 시급해 보인다.
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