최근 주택시장 양극화 흐름
금융위기 이후 국내 주택매매시장은 전반적인 침체 속에서 지역별·규모별로 양극화 현상이 뚜렷하게 진행되고 있다. 먼저 지역별로는 다양한 부동산 정책에도 불구하고 수도권 주택 매매 시장의 침체가 지 속되고 있는 반면, 비수도권은 활황을 지속하고 있다. 규모별로는 전국 아파트매매지수는 중소형 강세, 대형 약세 등으로 뚜렷한 양극화 현상을 보이고 있다.
지역별·규모별 차별화 심화된다
지역별 아파트매매지수 추이 규모별 아파트매매지수 추이(전국) 2014년 주택시장은 초반에는 소폭 상승·하락을 거듭하지만 시간이 지나면서 지역별, 규모별 차별화가 심화될 것으로 전망 된다. 지역별로는 초과공급이 상대적으로 심한 수도권에 비해 비수도권의 강세현상이 지속될 전망이다. 규모별로는 핵가족 화, 고령화 등으로 인하여 가구의 다운사이징 현상이 뚜렷해지면서 중소형 강세, 대형 약세 현상이 지속될 것으로 보인다. 한 편 2014년에는 매매시장 불안과 연관된 전세수요가 지속되면서 전세시장 불안도 지속될 가능성이 크다. 여기서는 현대경제 연구원의‘2014년 주택시장 전망과 시사점’보고서를 통해 최근 주택시장 흐름과 주택 시장 주요 수급여건을 분석한 뒤 2014년 주택시장의 특징에 대해 살펴본다.
한편 수도권 주택시장의 침체가 지속되자 정부는 4.1, 8.28 부동산대책을 잇달아 내놓았는데 그 이후 주택시장의 상승 기대감이 커지고 있다. 즉 정부는 4.1대책이 한시적인 효력을 보이자 8.28 부동산대책 으로 주택시장 안정에 나섰다. 최근 경기회복세 분위기와 8.28대책의 기대 등으로 인해 주택시장의 기 대치가 반등하고 있는 가운데 향후 2014년 주택시장의 향방에 관심이 증가하고 있다.
주택 수급요인 분석
지역별·규모별 구분 기준
주택시장관련 거시환경에 상승과 하락 요인들이 혼재된 가운데 주택시장 전망을 위해서는 무엇보다도 양극화된 주택시장의 수급분석이 중요하다. 전용면적 85㎡를 기준으로 주택을 중소형과 대형으로 구 분하는 정부 방침에 맞게 지역별로 아파트 비중이 높은 수도권의 경우 4인 가구, 비수도권의 경우 3인 가구를 기준으로 중소형과 대형 주택 수요로 맞추었다. 그리고 주택건축실적에서 멸실주택, 미착공주 택, 용도변경 등을 적절히 차감하여 실제 주택 순공급을 고려하였다.
주택 수요 요인
수도권·비수도권 모두 소형가구의 빠른 증가, 중대형가구의 감소세가 예상된다. 이는 수도권과 비수 도권 모두 가구 수는 증가하고 있지만 사회구조의 변화로 인하여 3인 이하 가구는 증가하고 있는 반면, 4인 이상 가구는 감소하고 있기 때문이다. 이러한 가운데 핵가족화, 고령화, 저출산 및 이혼율 급증 등 으로 인하여 가구의 다운사이징 현상이 뚜렷해지면서 1~2인 가구가 크게 증가하고 있다.
규모별 차별화 현상은 수도권과 비수도권 관계없이 나타날 것으로 예상되며, 특히 비수도권의 중대형 가구 감소세가 두드러지고 있는 상황이다. 수도권보다 비수도권의 1인 가구가 급증하고 5인 이상 가구 가 빠르게 축소되는 등 가구원별 양극화 현상이 뚜렷하게 진행되고 있다.
지역별 주택거래 추이 수택 매수우위지수 추이
한편 2011~2012년 주택건설실적은 비수도권 증가 등에 힘입어 55만호를 상회했다. 일반적으로 2년 이상의 준공기간을 고려할 때 향후 2~3년까지 주택시장에서의 공급증가로 이어질 것으로 보인다. 반 면 2013년의 경우 9월 현재까지 건설실적이 예년보다 큰 폭으로 감소했다. 이러한 2013년 이후의 주택 건설 감소는 2~3년 후에 공급위축으로 나타날 수 있을 것으로 예상된다.
수도권 가구원별 가구증감 추계 비수도권 가구원별 가구증감 추계
수도권 미분양 주택 비수도권 비분양 주택
주택 공급 요인
2014년 주택 공급 요인을 미분양주택과 주택건설실적의 두 가지 요인으로 분석해 보면 아래와 같다.
먼저 미분양주택은 정부 정책과 지방 주택경기 활황 등으로 인하여 큰 폭으로 감소한 비수도권과는 달 리 수도권은 지속적으로 상승하고 있다. 특히 수도권의 미분양 주택이 금융위기 이후 대형 규모를 중심 으로 크게 확대되다가 2012년부터 중소형도 빠르게 증가하고 있다.
주택시장 전망과 시사점
지역별·규모별(2×2) 시장에서의 초과수급 분석을 통하여 향후 주택시장의 수급 방향을 판단하면 수 도권-중소형시장은 초과공급이 작용하고 있으나 향후 초과수요로 전환 가능하고, 수도권-대형시장은 초과공급이 지속되는 것으로 분석된다. 그리고 비수도권-중소형시장은 2014년 초과수요가 일시 축소 가능하나 이후 다시 심화되고, 비수도권-대형 시장은 초과공급이 심화되는 것으로 분석된다.
이러한 수급방향을 기초로 2014년 주택시장을 전망 해 보면 초반에는 소폭 상승·하락을 거듭하지만 시간이 지나면서 지역별·규모별 차별화가 심 화될 것으로 예상된다. 지역별로 전반적으로 초과공급이 상대적으로 심한 수도권보다 비수도권이 강세를 지속할 전망이다.
수도권 주택건설 실적 비수도권 주택건설 실적
규모별로 전반적으로 핵가족화, 고령화 등으로 인하여 가구의 다운사이징 현상이 뚜렷해지면서 중소형 강세, 대형 약세 현상이 지속될 전망이다. 이와 아울러 매매시장 불안과 연관된 전세수요가 지속되면서 전세시장 불안도 지속될 가능성이 크다. 결국 중장기적으로 지역별(수도권-비수도권), 규모별(소형-중 대형) 각 시장의 수급 향방에 따라 차별화 현상이 갈수록 심화될 것으로 전망된다. 이에 주택시장의 침 체와 전세가격 불안정 등이 국가 및 서민경제에 미치는 악영향을 최소화시킬 필요가 있다.
이를 위해서는 첫째, 대형주택의 초과공급 해소로 주택시장의 연착륙이 시급하다. 대형주택을 창조경 제를 위한 공간으로 활용할 수 있도록 용도변경 방안도 모색할 필요가 있다.
둘째, 향후 중소형주택의 부족에 따른 주택시장 불안 재연에 대비해야 한다. 민간 건설업체에 대한 중 소형 주택 공급 활성화를 위한 인센티브도 고려할 필요가 있다.
셋째, 임대차 보호기간 연장, 확정일자의 법적효력 강화 등 임대차제도의 개선을 통하여 서민의 안정적 인 주거권 확보가 필요하다. 특히 전월세전환율을 포함하여 공정하게 거래 가능한 임대가격 가이드라 인을 마련하여 서민의 주거비 부담 예측 가능성을 높이는 것이 중요할 것으로 판단된다.
지역별·규모별 신규 주택시장 수급 분석
