* 서원대 경제학과 조교수 ([email protected])
대규모 도시개발사업 추진과정에서 나타나는 갈등 양상에 관한 연구
-용산국제업무지구 소송 사례를 중심으로
Conflict conditions through the process of Large-Scale Development project - Focused on 'Yongsan International District Development’ litigation case
오종열*
Oh, Jong-Ryul
Abstract
This study analyses main causes of the failure in urban development project in an aspect of urban development policy and its system, focused on the litigation of Yongsan international district development project. Main issues of law suits were as follows: procedural problems of Urban Development Act regarding hearing current residents' opinions, complaints about the clause that allows eminent domain with only half of resident' agreement, and controversy over the validity of using the date of compensation which is mentioned in Urban Development Guideline. This study reviews the court's decision, and analyses the limitations of current urban development ruling system. It suggests following measures. First, in order to apply Urban Development Act to the projects located in developed sites, public hearing system from existing residents should be reinforced.
Second, it is necessary to modify minimum level of residents' agreement for eminent domain. Last, highly sensitive issues related to the residents' compensation should be stated in Act not an ordinance or a guideline.
키워드 : 갈등, 도시개발사업, 용산국제업무지구
KeyWords : Conflict, Urban development project, Yongsan International District Development
Ⅰ. 서 론
1. 연구의 배경 및 목적
시개발사업은 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지하기 위하여 수행하는 도시계획사업이다.1) 과거 도시개발은 주택단지개발, 산업단지개발 등과 같은 단일 목적의 개발방식으로 추진되어 신도시 개발 등 복합적 기능을 갖는 도시를 종합적·체계적으로 개발 하는데 한계가 있었는 바, 종전 도시계획법의 도시계획사업 중 「일단의 주택지조성사업」 , 「공업용지 조성 사업」 , 「시가지 조성사업」 등 도시계획사업의 일부와 「토지구획정리사업」 을 규정한 토지구획정리사업법을 통합·보완하여 도시개발에 관한 기본법으로서의 2000년 제정되었다. 이를 통해 종합적·체계적인 도시개 발을 위한 법적 기반을 마련하는 한편, 도시개발에 대한 민간부문의 참여를 활성화함으로써 다양한 형태의 도시개발을 하려는 것이 본 법의 제정의도였다2).
이에 일반적으로 미개발지에 대한 개발방식으로서의 도시개발사업을 도시지역내 재생사업방식으로 확 대하려는 시도가 확산되었고3), 2012년 도시개발업무지침 상 나지비율규정이 삭제되는 등4) 도시재생을 위 한 사업으로 도시개발사업이 활용될 여건이 조성되었다.
용산국제업무지구 개발사업(이하 용산개발사업)은 도심지역에서 도시개발사업이 적용된 대표적인 사례
5)로서 서울의 도시지형을 바꾸어 놓을 수 있는 대규모의 개발사업이었으나, 2008년 세계 금융위기 이후, 자금조달 및 사업주체간 갈등으로 2013년 최종 구역해제되어 현재 사업실패의 책임소재를 두고 토지소유 자와 사업시행자간 소송을 벌이고 있다.
사업비용을 쏟아부은 사업시행자의 천문학적인 피해도 있지만 무엇보다 용산개발사업의 최대 피해자는 타의에 의해서 구역에 편입된 서부이촌동 지역의 주민들이다. 지역내 커뮤니티는 찬반으로 나누어져 심각 한 갈등을 겪었고, 상권이 붕괴되어 영세세입자들은 대부분 파산하였으며, 보상을 기대했던 주민들은 허 탈감과 함께 재산권 행사 제약으로 큰 피해를 입게 되었지만 그 누구도 책임지고 있지 않다.
용산개발사업의 실패에는 다양한 원인이 있겠으나 본 연구에서는 사업과정에서 나타난 도시개발의 제 도적 문제점에 초점을 맞추고 있다. 앞서 살펴보았듯 도시개발사업은 미개발지를 대상으로 적용되어왔고, 용산개발사업과 같이 도심에서 적용된 사례는 드물기 때문에, 사업추진에 있어 제도적인 한계가 있었을 것 이라는 질문은 타당성을 가질 수 있을 것이다. 따라서 제도적인 부분에 대한 당사자간 소송들을 분석함으
1) 도시개발법 제1조
2) 국토교통부, 2015 도시업무편람.
3) 서울시는 2005년 “뉴타운형 도시개발사업 모델개발” 연구용역을 통해 도시개발사업을 뉴타운 개발의 주요 사업법으로 검 토하였고, 같은 해 대한주택공사(현 LH공사)에서도 “서울시 뉴타운사업 효율적 참여방안 연구”를 통해 도시재생사업의 주 요 사업방식으로 도시개발사업의 적용을 검토한 바 있음
4) 12012년 국토교통부(당시 국토해양부)는 도시개발업무지침 개정을 통해 나지비율 50%조항을 삭제함으로써 구도심 재생 수단으로 도시개발사업이 적극 활용될 수 있는 여건을 조성하였음 (http://www.hankyung.com/news/app/newsview.
php?aid=201208022211i)
5) 서울시에서는 은평뉴타운, 마곡지구 개발에 있어 도시개발법이 적용되었으나 당 지역들이 서울시의 외곽에 위치한 미개발 지라는 점에서 용산국제업무지구의 도시개발법 적용은 최초의 사례라 할 수 있을 것임
로써 용산개발사업에서 도시개발법의 적용이 어떤 한계점이 있었으며 당사자들간에 어떻게 갈등을 야기하 였는지 분석하고자 하며 그 결과를 통해 제도적 개선대안을 정책적 시사점으로 제공하고자 한다.
2. 연구의 범위 및 방법
갈등을 표출하고 해소하는 가장 극단적인 형태는 소송이다. 특히, 공용수용이 포함된 도시개발사업에서 있어서 극단적 형태6)를 제외하면 공용수용를 거부할 수 있는 유일하고 실질적인 방식은 행정소송에 의해 무효처분을 받거나 헌법소원을 제기하여 제도 자체의 효력을 상실시키는 방법이다.
본 연구는 갈등의 표출방법으로서 용산개발사업 과정에서 나타나는 소송들을 분석의 대상으로 한다. 다 양한 소송들이 있지만, 민사소송은 제도적인 부분과 큰 관련이 없다는 점에서 공공의 처분을 대상으로 제 기된 행정소송과 제도자체의 문제점을 쟁송의 대상으로 하는 헌법소원심판청구 사건들을 대상으로 핵심쟁 점을 도출하고 소송결과를 분석하여 제도적 개선방안을 제안하도록 한다.
소송과 관련된 자료는 대법원 판례검색 사이트7) 및 용산개발사업 시행사의 내부자료를 활용하였다8). 용 산국제업무지구 개발사업이 확정된 2007년 8월부터 구역이 해제된 2013년 10월까지 진행된 소송들이 그 대상이며, 구역해제 이후 모든 소송들이 실익이 없다는 이유로 파기되었기 때문에 파기이전까지의 법원 (헌법재판소 포함)의 판결자료를 중심으로 분석을 수행하였다.
Ⅱ. 이론 및 선행연구 검토
1. 도시개발사업에서의 민간 참여
도시개발법 뿐 아니라 도시개발 과정에 있어 민간의 참여를 인정하는 제도는 다양하다. 또한 참여형태 에 있어 간접적으로 금융지원이나 자본투자를 하는 방식과 직접 시행자가 되어 사업의 주체로서 참여하는 방식이 존재한다. 민간이 직접 시행자로 참여하는 경우는 법에서 정한 일정한 요건, 즉 일정규모 이상의 토지를 소유하거나 토지소유자들의 동의를 얻은 자를 말하는데 주로 조합이거나 개발사업을 위해 토지를 매입한 개발회사 등이 그것이다.
도시개발법에 의한 도시개발구역은 원칙적으로 시·도지사나 대도시 시장이 직권으로 지정하거나 시장·
6) 과거 용산참사 사건(2009)에서 볼 수 있듯이 폭력적인 형태의 극단적인 반대표현 등이 될 수 있다.
7) http://glaw,scourt.go.kr
8) 현재 용산국제업무지구는 구역지정이 모두 해제되었고, 관련 소송비용들을 서울시가 부담하는 조건으로 소송들이 모두 파 기되어 판례들이 삭제된 상황으로 파기 이전까지의 법원의 결정문들은 별도의 과정을 통해 입수하였다.
군수·구청장의 요청을 받아 지정하는 등 공공부문에서 구역을 지정하지만 민간부문에서도 조합, 순수민간 법인 또는 민관합동법인 등의 형태로 도시개발사업의 시행자가 될 수 있어 현재도 전국적으로 많은 도시개 발사업이 수행되고 있다9). 특히 다양한 도시개발수요에 부응하기 위하여 개발대상 토지면적의 3분의 2이 상에 해당하는 토지소유자의 동의(전체 소유자의 2분의 1이상 동의 포함)를 받으면 민간부문에서도 도시 개발구역의 지정을 제안할 수 있도록 하고 있으며10), 사업구역의 성격에 따라 사업의 시행방식을 사용·수 용방식, 환지방식 및 양자 혼용방식 등 자유롭게 선택할 수 있도록 하여11) 탄력적인 도시개발사업이 될 수 있도록 한 규정들을 바탕으로 민간부문에서도 적극적으로 도시개발에 참여할 수 있도록 유도하고 있다.
그림 4. 도시개발사업 추진현황(출처 : 국토교통부)
2. 선행연구검토
도시개발법과 관련하여, 이윤영(2007)은 도시개발법의 제정취지에 맞도록 민간사업을 활성화할 수 있 는 방안을 연구하였는데 민간에서 사업을 실효적으로 시행할 수 있도록 공공에서 행·재정적 지원이 필요 하며 공공과 민간의 역할분담이 중요하다고 주장하였다.
홍성진(2013)은 도시개발법에 의한 도시개발사업이 구역지정 실적에 비해 저조한 사업완료실적으로 보 이고 있으며 이를 활성화하기 위하여 ①지자체의 권한 강화, ②입법체계의 정합성 확보 등이 필요하며 공 공성 강화를 위해서는 ①보상체계의 변경, ②동의율 상향 조정,③초과이익 환수 등이 제도개선방안을 제 안하였다.
김상태(2011)는 도시개발법상 기반시설 설치의무자가 비용부담을 하여야 한다는 강행규정에도 불구 실 제는 사업시행자에게 전가시키고 있는 문제를 지적하고 실효성있는 제도 개정의 필요성을 주장하였다.
권기오(2013)는 도시개발사업을 수행함에 있어 사인에 의한 수용과 관련된 문제제기와 그에 따른 개선방 안들을 도출하였으며, 용산국제업무지구에 대한 사례를 제시하였다. 도시개발법과 관련된 연구들은 법학측 면에서의 연구가 주를 이루며 일반론적인 측면에서 도시개발법의 문제점을 분석하고 있다는 한계가 있다.
9) 국토교통부 보도자료(2012.3.8) : 도시개발법 시행 이후 2012년 기준 전국 도시개발구역 수는 298개이며, 총면적은 118 백만㎡에 달하는 것으로 나타났으며, 이중 사업이 완료된 구역은 22개로 파악되고 있다.
10) 도시개발법 제11조 제5항, 제6항 11) 도시개발법 제11조 제5항, 제6항
다음으로 도시계획사업을 추진함에 있어서 관련 소송을 분석한 연구들이 있다.
우선 가장 많은 소송이 발생하는 정비사업과 관련하여 조필규(2010)는 서울시에서 추진중인 정비사업 과 관련한 소송들을 사업단계별로 분석하고 해결방안을 제시하였으며, 사업시행단계(조필규, 2011)와 추 진위원회 단계(조필규·조남성, 2012) 등 특정단계별 갈등요인을 분석하고 공공부문에서의 개선방안을 제 시하였다.
천상덕·박재홍(2012)은 도시정비사업의 소송사례가 제도개정과의 관계를 분석하여 빈번한 소송에도 불 구하고 제도개선이 잘 이루어지지 않고 있음을 실증적으로 보였다.
위 논문들은 대부분 조합사업 중심의 정비사업을 검토하고 있어 본 사례와 같이 도심내 도시개발법을 적 용한 사례에 대한 심층적 연구는 부족한 실정이다.
Ⅱ. 관련사례 분석
1. 용산국제업무지구 사례 분석
1) 용산국제업무지구 개발 개요(표1)
용산개발사업은 도시계획적 필요에 의해 출발된 사업은 아니었다. KTX 건설부채 해소를 통해 철도 공사의 경영을 개선하기 위해 정부차원에서 사업 이 시작되었다. 그러나, 당초 코레일 부지만을 개 발하려던 초기 사업계획이 당시 한강르네상스 사업 을 추진하던 서울시의 정책과 맞물려 서부이촌동의 2,200여 가구(표2)를 포함하도록 확대되었고, 자의 와 무관하게 구역에 편입된 서부이촌동 주민들과 서 울시 그리고 사업시행자간에 갈등이 증폭되기 시작 하였다.
2008년 금융위기, 주관사 변경12) 등 수많은 외부적, 내부적 환경변화를 거쳐 2013년 용산개발사업은 도시개발구역의 해제와 함께 최종 무산되었다. 그 결과로 최대 토지주인 코레일은 토지를 반환받지 못한 채 소송을 진행중이며 당초 목표였던 재무구조는 오히려 악화되었고, 낙후된 지역의 발전과 높은 보상을 기대했던 서부이촌동 주민들은 커뮤니티 및 상권 붕괴, 자산가격 하락, 부채 증가 등 돌이키기 어려운 피 해를 입게 되었다. 사업시행자13)는 자본금 전액 잠식은 물론, 사업이행보증금 납부와 그간의 기회비용 상
12) 2011년 컨소시엄 주관사였던 삼성물산은 자금조달을 위한 시공사의 지급보증을 거부하고 주관사 지위를 반납하였으며, 이 후 토지주인 코레일과 2대 주주였던 ㈜롯데관광개발이 실질적 주관사로서의 역할을 수행하였음
13) 명칭은 드림허브프로젝트금융투자주식회사(이하 드림허브)이며, 삼성물산, 국민연금을 비롯하여 상위 10위이내 건설회사
그림 5. 용산국제업무지구 전경
실 등 천문학적인 손실을 입고 코레일과 소송 중에 있으며, 서울시 역시 사업이 무산되는 과정에서 큰 책 임이 있음에도 불구하고 세금만 챙긴다는 비난과 함께 정책실패에 따른 공공의 신뢰에 큰 타격을 입게 되 었다.
표 1. 용산국제업무지구 개발사업 개요
구분 내용
위치 서울시 용산구 한강로3가 철도정비창 부지 및 서부이촌동 일대 사업시행자 드림허브프로젝트금융투자주식회사
지역/지구 중심상업, 일반상업, 준주거, 3종일반주거 개발규모 518,692㎡/3,385,000㎡ (대지면적/건축면적) 총사업비 약 31조원 (토지비 포함)
사업기간 2007~2016년 (초기사업계획 기준)
건축규모 초고층 빌딩14개동 포함 66개동 (SD설계안 기준)
주요시설
- 주거시설 : 주상복합 및 임대아파트(4,700세대) - 업무시설 : 오피스, 오피스텔 (1,305,200㎡) - 상업시설 : 백화점, 쇼핑몰, 문화시설 등(970,500㎡) - 숙박시설 : 호텔 및 부대시설(166,300㎡)
* 오종열(2014), “공공부문의 도시개발의사결정에 대한 게임이론적 분석”에서 발췌 및 재편집
표 2. 서부이촌동 편입부지 현황
구분 현황 비고 위치
아파트
대림 638가구(4동), 1994년 준공 동원 103가구(2동), 2005년 준공 성원 340가구(2동), 2001년 준공
중산 266가구(6동), 1970년 준공 시유지 시범 288가구(8동), 1970년 준공 시유지
소계 1,635가구
단독주택 23가구
연립주택 493가구
다세대주택 39가구
근린생활시설 40가구
합계 2,230가구
2) 주요 소송내용 검토
용산개발사업에서 나타난 주요 소송들은 (표3)과 같다. 거의 대부분 원고가 패소했거나 사업무산으로 파 기환송되었다. 그러나 법원에서의 판결이 모든 갈등의 해소를 의미하지는 않는다. 민간이 도시개발사업의
7개업체 등 국내외 30여개 기업이 1조원을 출자하여 만든 프로젝트 회사
사업시행자로 지정될 때 확보하는 권한들이 과연 정당한 것인가에 대한 논의는 끊임없이 이어져 왔고 현재 도 진행중이다. 그리고 이러한 소송과 그 결과에 대한 논란들이 제도적 변화를 이끌어왔다는 것은 주지의 사실이다14).
표 3. 용산개발사업에서 제기된 행정소송 및 헌법소원 개요
구분 사건명 사건번호 원고
(청구인) 피고 주요내용 선고
헌법 소원
도시개발법 제7조제2항 등 위헌
헌법재판소 2008헌마197호 (’08.2.20)
박OO외
13명 -
• 동법제7조제2항 : 공청회 없이 사 업시행 가능하여 적법절차원칙에 위배 및 도시개발법 위임범위 이탈
• 동법제4조제3항, 제22조제1항 단 서 : 1/2이상은 헌법상의 다수결의 원칙 위반 및 재산권 침해
• 동법제22조제3항 : 공익사업법에 따른 사업인정고시 의제처리는 재 산권 침해
각하 (09.11.2)
위헌법률심판 제청 서울행정법원 2010아2309호
(’08.2.20) 박OO외 7명
-
• 동법제7조제2항 : 공청회 없이 사 업시행 가능하여 적법절차원칙에 위배 및 도시개발법 위임범위 이탈
• 동법제4조제3항, 제22조제1항 단 서 : 1/2이상은 헌법상의 다수결의 원칙 위반 및 재산권 침해
• 동법제22조제3항 : 공익사업법에 따른 사업인정고시 의제처리는 재 산권 침해
기각 (10.11.11)
헌법재판소 2010헌바471호 (’10.12.10)
- 합헌,각하
(12.8.23)
도시개발법 제7 조제2항 등 효력 정지 가처분신청
헌법재판소 2008헌사498호 (’08.11.7)
박종수 - • 위헌소원 사건 종국결정 선고시 까 지 도시개발법 효력정지
기각 (09.11.26)
행정 소송
이주대책기준일 공고 무효확인
서울행정법원 2008구합27834호 (’08.7.9)
박OO외 593명 서울시
• 서울시는 이주대책을 수립·실시할 수 있는 사업시행자가 아니며, 통지 한 사실도 없으므로 이주대책기준 일(’07.8.30)은 무효
각하 (09.5.21) 서울고등법원
2009누16666호 (’09.6.25)
박OO외 540명 서울시 대법원
2011두211호 (’11.1.3)
정OO외 103명 서울시
행정 소송
도시개발지역지 정 및 개발계획 고시 등 취소
서울행정법원 2010구합27912호 (’10.7.6)
박OO외7
명 서울시
• 도시개발법 개정은 사업시행자를 위한 개정으로 헌법위반 : 동의서 징구 문제점 제기
• 법률상 주민의견청위 및 공청회 생 략은 적법절차이행 문제점 제기
• 통합개발 및 고시처분은 적법성과 재량권일 일탈·남용
원고패 (10.11.11) 서울고등법원
2010누41682호 (’10.12.2)
박OO외 7명 서울시
14) 2009년 소위 “용산참사”로 알려진 용산역 전면 4지구의 소요사태는 법원에서 소요사태를 일으킨 세입자들에게 모두 유죄 를 선언하고 공공의 책임은 없다고 판결하였으나 이후 세입자들에 대한 다양한 권리보호 제도들이 만들어진 계기가 되었 다. 멀리 미국에서도 2005년 Kelo사건은 사인의 공용수용과 관련하여 큰 반향을 일으킨 사건이데 유명제약회사인 화이자 (Pfizer)를 위한 공용수용이 정당하다고 판결한데서 비롯된 이 사건은 연방법원에서 입법적으로 정당하다는 판결을 받았음 에도 미국 전역에서 큰 논란을 야기시켰고 결국 많은 주에서 사인의 공용수용 권한을 대폭 강화시키는 입법적 변화를 이끌 어내게 되었다.
구분 사건명 사건번호 원고
(청구인) 피고 주요내용 선고
행정 소송
도시개발지역 지정 및 개발계획 고시 등 취소
서울행정법원 2010구합28489호 (’10.7.12)
김OO외
1명 서울시 • 법적 근거가 불명확한 이주대책기 준일 공고 위법
• 도시개발사업 법적기준(나지50%) 불충분으로 도시개발구역 지정 제 안 위법
• 용산구의 ‘도시개발구역 지정 및 개 발계획(안) 공람공고’ 및 개발계획 서 위법
원고패 (11.4.1) 서울고등법원
2011누13479호 (’11.4.27)
김OO외 1명 서울시 대법원
2011두24996호 (’11.10.11)
김OO외 1명 서울시
행정 소송
도시개발지역 지정 및 개발계 획 고시 등 취소
서울행정법원 2010구합29826호 (’10.7.20)
김OO외
5명 서울시 • 법률상 동의서 양식이 위법하므로 고시는 위법
• 기존의 APT를 수용하여 외국인학 교 도입은 부당
• 도시개발법 개정은 사업시행자를 위한 개정으로 헌법위반
원고패 (11.12.16) 서울고등법원
2012누1114호 (’12.1.9)
김OO외 5명 서울시
행정 소송
용산국제업무지구 도시개발구역지정 취소
서울행정법원 2010구합30345호 (’10.6.15)
김OO외 1명 서울시
•
구역에 추가편입을 원하는 소송
• 구역계 결정시 당부지(대교카)를 제 외한 구역지정은 위법
각하 (11.4.28) 서울고등법원
2011누17051호 (’11.5.26)
김OO외 1명 서울시 대법원
2011두33013호 (’11.12.29)
김OO외 1명 서울시
행정 소송
도시개발구역지정 고시 취소
서울행정법원 2010구합29918호 (’10.7.21)
이OO 서울시
•도시개발구역지정 고시 처분 취소 원고패 (11.12.16) 서울고등법원
2012누258호 (’12.1.3)
이OO 서울시
행정 소송
도시개발구역 지정고시 처분취소
서울행정법원 2010구합30505호 (’10.7.26)
김OO외
2명 서울시 •도시개발구역지정 고시 처분 취소 원고패 (11.12.16)
행정 소송
도시개발구역지 정 및 개발계획 고시 무효 등
서울행정법원 2012구합2573호 (’12.1.20)
김OO외
5명 서울시 • 도시개발구역지정 및 개발계획변경
고시 처분 취소 파기
행정 소송
도시개발구역 개 발계획변경 고시 등 취소
서울행정법원 2012구합2887호 (’12.1.25)
임OO외
1명 서울시 • 도시개발구역지정 및 개발계획변경
고시 처분 취소 파기
Ⅲ. 주요 소송의 쟁점과 갈등원인 분석
1. 소송의 주요쟁점
용산개발사업과 관련하여 주민들이 제기한 주요 소송은 첫째, 도시개발구역 지정과 관련된 절차상의 하 자 문제, 둘째, 2분의 1 동의로 수용을 허용하는 조항에 대한 위헌성 여부, 셋째, 공익사업법15)에 따른 사 업인정고시 의제처리 조항의 위법성, 마지막으로 도시개발업무지침을 근거로 지정된 ‘이주대책기준일’의 무효 여부 등으로 정리될 수 있다. 결론적으로 대부분의 소송에서 원고가 패소하거나 소를 취하함으로써 사법부는 용산개발사업의 추진에 있어 제도적 하자는 없다는 입장을 일관되게 견지하고 있으나 유사한 소 송이 계속 제기되고 있고 관련된 논란이 지속되고 있다는 점에서 사법적인 사후 판단만이 능사가 아니라 도시개발을 둘러싼 제도적 한계를 인식하고 갈등을 요소를 사전에 차단하기 위한 입법단계에서의 제도적 개선이 중요하다고 할 수 있다.
2. 주요 쟁점별 분석
1) 도시개발구역 지정 과정에서의 절차적 하자
우선 절차상의 문제로 공람 또는 공청회의 방법으로 주민의 의견을 청취하는 구체적인 대상 및 방법 등 을 대통령령에 위임하는 것이 포괄적 위임입법금지원칙에 위반되는지 여부이다16). 이에 헌재는 공람이나 공청회를 통하여 주민 등의 의견을 청취하는 절차는 도시개발사업의 특성에 따라 현실에 맞게 규율할 필 요가 있으므로, 이러한 요구에 보다 탄력적으로 대응할 수 있는 대통령령에 위임할 필요도 있고, 이러한 위임의 필요성은 공람이나 공청회 실시의 ‘대상’을 선정함에 있어서도 그대로 인정된다고 판시하였다. 또 한‘공람’이라는 절차가 ‘공청회’보다는 약식으로 간단히 주민의 의견을 청취하는 절차인 점을 인정하였으나 이는 해당 사업의 성격 등에 따라 충분히 기준을 달리할 수 있는 것으로서 포괄위임입법금지원칙에 위반되 지 않는다고 판시하였다.
그러나 위와 같은 판례에도 불구하고 이러한 문제제기가 타당성을 갖는 이유는 주민의견청취는 도시계 획사업의 공공성을 확보하는 가장 중요한 절차임에도 불구하고 주민들에게 직접 설명을 하거나 의견을 듣 지 않는 방식을 선택할 수 있도록 함으로써 갈등을 유발할 수 있는 여지가 되고 있다는 점이다. 일반적으 로 일회성 이벤트로 끝나는 공청회보다는 공람절차가 더 공식적으로 의견을 제시하도록 한다는 점에서 오 히려 더 강화된 절차임에도 이러한 갈등이 발생한다는 것은 향후 입법과정에서 재산권 수용이 포함되는 중 대한 의사결정에는 반드시 공청회를 거치도록 하는 등의 입법적 개선이 필요하다고 할 수 있다. 사안의 중 요성에 따라 사후적인 사법부의 판단에 맡기기에는 사회적 손실이 매우 크므로 사전에 주민의견수렴 절차 를 강화하는 방향으로 제도가 개선될 필요가 있다고 할 수 있을 것이다.
15) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 16) 도시개발법 제7조(주민 등의 의견청취) ① 생략
② 제1항에 따른 공람의 대상 또는 공청회의 개최 대상 및 주민의 의견청취 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2) 동의율 규정에 대한 재산권 침해 여부
도시개발법상 동의율 규정대로 2분의 1이상의 토지소유자가 동의하는 경우, 토지를 수용·사용하도록 한 것은 다수결의 원칙에 위반되고 다른 조항들에 비교하여 특혜를 부여하기 위한 처분적 법률에 해당하는 것 으로서 소유자들의 평등권과 재산권을 침해한다는 주장이다17). 이에 헌재는 용산국제업무지구 개발사업이 국제업무기능을 갖춘 서울의 부도심 육성, 한강을 열어 명품수변도시 조성, 강변북로의 지하화 등 교통체 계의 개선을 목적으로 하는 것으로 비록 기업의 영리추구 목적이 포함되어 있더라도 공공필요성이 인정되 고 있음을 분명히 하였다. 또한 도시개발법 상 공공필요성을 판단하는 절차를 규정하고 있고 그 공공성 담 보를 위해 토지면적의 3분의 2, 토지소유자 2분의 1 이상 동의를 구하고 있는 것은 주민들의 재산권을 침 해하고 있지 않는다고 판시하였다18). 또한 이 사건 심판대상 법률조항은 도시개발구역지정을 위한 일반 절 차를 규정하고 있을 뿐 법률조항 자체에 의하여 직접적으로 청구인들의 자유 제한, 의무 부과, 권리 또는 법적 지위의 박탈이 생기는 경우가 아니므로 위 법률조항에 대한 심판청구는 직접성 요건을 결하여 부적 법하다고 판시하여 해당 조항들이 위헌일지라고 하더라도19) 도시개발구역지정의 효력에는 영향을 미칠 수 없다고 하여 수용이 개시되기 전까지 법률적 판단을 유보하였다20).
이 내용은 공공이 아닌 사인의 공용수용 논란과 함께 업계에서나 학계에서 가장 논란이 많은 사항이다.
민간의 도시개발 참여를 인정하는 법률은 다양하고 그 법률에서의 핵심은 사업시행자로 지정되기 위한 요 건들이며 그 요건들은 개볍법에 따라 조금씩 다르게 나타난다(표4).
그러나 대부분의 경우 토지소유면적 기준에서는 다소 차이가 있지만 동의요건은 대체로 전체 소유자의 2분의 1이상으로 규정되어 있어 도시개발법이 특별히 타법률에 비해 특혜를 주고 있다고 판단하기는 어렵 다. 그러나 본 도시개발법이 2007년 동의기준을 3분의 2에서 2분의 1로 완화했다는 점과 기개발지를 재 생하는 정비사업의 동의요건이 토지등소유자의 4분의 3이라는 점은 시사하는 바가 크다. 본 사례의 도시 개발사업은 철도정비창부지가 대부분을 차지하나 서부이촌동이 포함됨에 따라 정비사업의 성격을 강하게 띄게 되었음에도 도시개발법을 적용함으로써 동의율을 50%만 받아도 사업이 추진될 수 있기 때문이다. 정 비사업의 동의기준이 높은 이유는 이해관계자가 많고 보상비용이 높으며 실제 거주자들이 갖는 자산에 대 한 평가기준이 높기 때문이다. 그럼에도 불구하고 본 사례는 타도시개발사업과 같이 동의율 기준을 50%로 적용함으로써 오히려 갈등이 커지는 요인으로 작용하였다.
17) 구 도시개발법(2008. 3. 21. 법률 제8970호로 개정되고, 2012. 1. 17. 법률 제11186호로 개정되기 전의 것) 제4조(개발 계획의 수립 및 변경) ①∼② 생략
③ 지정권자는 환지(換地) 방식의 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 환지 방식이 적용되는 지역의 토지면적의 3 분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다. 환지 방식으로 시행하기 위하여 개발계획을 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)하려는 경우에도 또한 같다.
도시개발법 제22조(토지등의 수용 또는 사용) ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 토지등을 수용하거나 사용할 수 있다. 다 만, 제11조제1항제5호 및 제7호부터 제11호까지의 규정(같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 100분의 50 비율을 초과하여 출자한 경우는 제외한다)에 해당하는 시행자는 사업대상 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다. 이 경우 토지 소유자의 동의요건 산정기 준일은 도시개발구역지정 고시일을 기준으로 하며, 그 기준일 이후 시행자가 취득한 토지에 대하여는 동의 요건에 필요한 토지 소유자의 총수에 포함하고 이를 동의한 자의 수로 산정한다.
18) 2009. 11. 26. 2008헌마197, 2010구합27913.
19) 위헌이라고 판시하지는 않았음 20) 2012. 8. 23. 2010헌바471,
표 4. 개발사업의 종류에 따른 민간사업시행자의 공용수용 허용기준
개발사업의 종류 사업시행주체 요건 공용수용 허용기준 관련법조항
주택건설 사업
•주택건설사업을 시행하려는 자
•LH공사, 지방공사
• 주 택 건 설 사 업 을 목 적 으 로 설 립 된 공익법인
•주택조합 등
• 해 당 대 지 면 적 의 100분 의 80이상 사용할 수 있는 권원 (權原)
•주택법 제16조 제4항
기업도시 개발사업
•개발구역을 지정한 민간기업
•지자체, 국가기관 공동 등
• 사용동의 포함하여 100분의 50이상의 토지 소유권 확보
•
공동사업수행 시 위 조건에 미달되어도 재결신청 가능
• 기업도시개발 특별법 제 14조 제3항
물류시설 개발사업
•국가, 지자체, 공공기관, 지방공사
• 특별법에 따라 설립된 법인 또는 일반 법인 중 지정권자로부터 지정받은 자
• 일반 법인의 경우 사업대상 토 지면적의 3분의 2이상 매입
• 물류시설의개발및운영에 관한법률 제32조 제1항
지역균형 발전 및 지방중소기업
육성 사업
•국가, 지자체
•공공기관, 지방공사
• 지구개발사업 시행자로 지정받은 자 (민간기업 포함) 등
•
민간개발자의 경우 토지면적 의 3분의 2이상 매입, 토지소 유자 및 건물소유사 총수의 각2분의 1이상 동의
• 지역균형개발 및 지방중 소기업육성에 관한 법률 제19조
• 2014.11 헌법불합치 판결
21)
산업입지 개발사업
•국가, 지자체, 공기업, 지방공사
•타법률에 따라 사업시행이 가능한 자
• 중소기업진흥공단, 한국산업단지공단, 농어촌공사
• 지정을 요청한 자로 일정한 요건에 해 당하는 자 등
• 토지면적의 100분의 50이상 (민간의 경우, 사용동의 포함)
• 산업입지및개발에관한법 률 제22조 제1-4항
경제자유구역 개발사업
•국가, 지자체, 지자체조합
•공공기관, 지방공사
•자본금 등 요건을 갖춘 자
•민관합동법인
• 토 지 면 적 100분 의 50이 상 소유(민간의 경우)
• 토지면적의 3분의 2이상 소 유, 소유자총수의 2분의 1 동 의(조합)
• 경제자유구역의지정및운 영에관한특별법 제8조의 3 제1항
관광단지 개발사업
•개발센터
•관광단지 사업시행자(관광진흥법 상)
•유원지시설 사업시행자(국토계획법 상)
• 토지면적 3분의2이상 소유, 소유자총수 2분의1 동의
• 제주특별자치도설치및국 제자유도시조성을위한특 별법제233조 제1항
21) 본 판결은 민간에 수용권을 부여한 법률 자체가 헌법에 어긋난다는 불합치 판결을 내린 사례로 골프장 사업은 민간의 토지 를 수용해야 할 만큼의 공익적 필요성이 인정되지 않아 헌법에 위배된다는 결정이다. 헌재는 "지역개발사업 중 고급골프장 과 리조트 사업과 같이 넓은 부지에 많은 설치비용을 들여도 평균 고용인원이 적고 지역 균형발전이나 주민소득 증대 등에 기여도가 적은 공익성 낮은 사업도 있다"고 전제했다. 헌재는 "골프장 등의 사업 시행을 위해 타인의 재산을 강제적으로 취 득할 수 있도록 해야 할 필요성은 인정되지 않는다"면서 "공익적 필요성이 인정되기 어려운 개발사업을 위해서까지 공공수 용 가능성을 열어둔 법 조항은 헌법에 위반된다"고 판시했다. 헌재는 그러나 위헌 결정을 선고하면 공공필요성이 있는 민간 사업자의 수용까지 제한할 수 있다는 점을 감안, 입법자가 법을 개정할 때까지 당분간 계속 적용하도록 헌법불합치 결정을 내렸다. 소수의견으로 박한철·김창종·강일원 재판관은 "이번 사건의 경우 행정기관이 시행자 지정 및 실시계획 승인 과정 에서 개발사업의 공공성 유무 평가를 엄격하게 하지 않은데 기인한 것"이라며 "법 조항 자체에 위헌적 요소가 있는 것은 아 니다. 이미 여러 차례 민간사업자에 수용권을 주는 것 자체는 합헌이라는 결정이 나왔다"며 반대 의견을 냈다.
개발사업의 종류 사업시행주체 요건 공용수용 허용기준 관련법조항
정비사업 •조합 또는 토지등소유자 등
• 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상 (주택재개발, 도시환경정비사 업에서 조합의 경우에 해당)
• 도시및주거환경정비법 제 16조 제1항
도시개발 사업
•국가, 지자체
•공공기관, 정부출연기관, 지방공사
•토지 소유자(2/3이상 소유), 조합
•수도권 외로 이전하는 법인
•주택사업자 •토목공사업자
•부동산개발업자 등
• 전체 토지면적의 3분의 2이 상, 토지소유자 총수의 2분의 1(공공, 조합 제외)
•도시개발법 제22조 제1항
※ 권기오(2013), “도시개발에서 공용수용제도의 개선방안에 관한 연구” 내용 중 발췌 및 재정리
특히 이 논란과 연계되어 문제가 되는 사항은 민간사업시행자에게 수용권을 부여하는 정당성에 대한 논 의가 쟁점사항이다. 공공이 아닌 사인에게 수용권을 부여하는 문제는 도시계획 분야보다 법학분야에서 많 은 논의가 있어왔다. 우리 법원의 판례들은 공익시설의 민간공급 뿐 아니라 지역경제발전이라는 공익적 명 분을 위해 민간에게 수용권을 부여하는 것을 광범위하게 인정해왔다. 그러나 사회적 후생극대화라는 명제 에서 개개인의 행복추구를 통한 후생극대화는 무시되게 마련이며, “시장가치=정당보상”이라는 법적 해석 과 암묵적 동의가 사인에 의한 공용수용의 정당성을 완벽하게 뒷받침하고 있는지에 대해서는 많은 이견이 있다.
이런 점에 비추어 볼 때, 도시개발법을 기개발된 도시지역에 적용하여 원활한 사업추진을 하려면, 일정 규모 이상의 주거지가 포함되는 경우, 동의기준을 높이는 등의 입법적 개선이 필요하다고 할 수 있다.
3) 공익사업법에 따른 사업인정고시 의제처리 조항의 재산권 침해 여부
공익사업법22)에 따른 사업인정고시 의제처리 조항에 대한 문제제기로서 수용권을 부여하는 여타 개발사 업법에도 제기되는 문제라고 할 수 있다. 이에 법원은 도시개발법이 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록을 고시한 경우 공익사업법 제20조 제1항 및 제22조 규정에 의한 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 의제하는 입법목적은 도시개발사업에서 이해관계인의 의견청취, 관계행정기관과의 협의 등 중복되는 행정절차 등을 생략하여 사업인정절차에 소요되는 시간을 단축하고 도시개발사업을 신속하게 시 행하려는 취지를 인정하고 있다.
사업인정제도의 취지는 특정한 사업이 토지수용을 할 수 있는 공익사업에 해당함을 인정하는 데에 있는 데, 그 공공필요 유무에 대한 판단이 반드시 사업인정의 절차를 통해서만 행해질 필요는 없으며, 오히려 특정사업에서 공공필요 유무를 판단할 수 있는 절차를 거쳤음에도 다시 사업인정의 절차를 거치도록 하는 것은 중복적인 행정절차를 강요하는 것이고 사업인정을 의제하는 것이 오히려 공익사업의 신속성을 도모 하고 토지소유자 등 이해관계인의 이익에도 부합된다고 하여 사업에 찬성하는 다른 소유자들의 이익도 고 려해야 함을 명시하였다23).
22) “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”
23) 2010.11.11. 2010구합 27912, 2007.11.20 200
더불어 도시개발사업에 필요한 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지의 세부목록고시는 우선 도시개발구 역 지정절차를 거쳐야 하는데, 도시개발법은 도시개발구역을 지정하고자 하는 경우 기초조사, 주민의견청 취, 도시계획위원회 심의 등을 거치고 그 내용을 열람하고 의견을 제시할 수 있도록 함으로써 공익사업법 에 의한 사업인정이 의제될 수 있는 적절한 절차가 규정되어 있기 때문에 토지소유자의 재산권을 침해하지 않는다고 일관된 입장을 견지하고 있다.
다만, 공익사업법에서 규정하는 사업인정 절차에 비해 도시개발법을 비롯한 제도들에서 사업인정을 의 제하는 절차가 다소 완화되어 있다는 점에서 사업인정 의제제도는 수용방식이 남용될 우려가 있을 수 있다 는 점도 간과해서는 안된다24). 오히려 사업인정 의제절차를 까다롭게 규정함으로써 갈등의 소지를 없애고 협의를 강화하여 수용절차가 남용되지 않도록 제도적으로 보완하는 것이 원활한 사업추진을 위해 더 중요 한 부분이라고 할 수 있을 것이다.
4) 이주대책기준일 공고 처분의 하자 여부
서울시는 2007. 8. 30일 당해 사업지구를 이주대책기준일25)로 지정하여 공고하였는데, 이로 인하여 소 유자들은 하락한 부동산 가격을 기준으로 보상받게 된 점을 들어 정당한 보상을 받지 못하고 재산권을 침 해받았다는 주장이다.
이에 2007. 8. 17. 통합개발 발표 이후 사업구역 내 토지가 비정상적으로 가격이 폭등26)하였고 아파트 입주권 등을 노린 투기세력의 매수를 차단하기 위해 이주대책기준일을 공고할만한 사회적 필요성을 인정 하면서도, 원고가 주장하는 정당보상은 그와는 별도로 공익사업법의 규정에 따라 이루어지는 바, 공익사 업법 제67조에서는 보상액을 산정함에 있어 당해 공익사업으로 인하여 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 않도록 규정하고 있다는 점에서 헌법 제23조 제3항에서 규정한 정당보상과 이주대책기준일 공 고와는 아무런 관계가 없다는 점을 분명히 하였다. 다만, 이주대책기준일이 공익사업법에서 정한 이주대 책의 대상자를 나누거나 이주대책을 차별화하는 기준이 되는지는 보상계획과 이주대책이 마련되는 시점에 서 여러 가지 상황에 따라 판단할 문제이며 이주대책기준일 공고 자체가 어떠한 권리와 의무에 직접 영향 을 미치는 처분이라 할 수 없다고 판시하였다27).
이주대책기준일의 공고로 인해 지가상승이 억제되었다는 것은 그만큼 강력한 효과가 있었다는 것이고 당시의 지가상승은 보상금액에 대한 기대치보다 사업시행 이후 받게 될 분양권에 대한 기대가치였다는 점 을 보여준다. 이주대책기준일 공고 이후 거래가 사라진 서부이촌동은 지가가 하락세로 돌아섰고 이는 일부
24) 용산개발사업 역시 사업초기에 주민의 재산권 침해가 적은 환지방식이 고려되었음에도 사업기간이나 사업시행의 용이성 등을 고려하여 수용·사용방식으로 결정되었다.
25) 이주대책기준일이란 공익사업의 시행으로 인해 생활의 근거를 상실하게 되는 주민들을 위하여 공익사업법이 정하는 바에 따라 계획을 수립하는 것으로 이주대책기준일은 이주대책대상자 선정 등의 기준일을 정한 것이다. 다만, “도시개발업무지 침(국토해양부 훈령)”에서 투기억제를 위하여 필요하다고 인정되는 때눈 이주대책기준일을 별도로 정하여 공고할 수 있도 록 규정되어 있으며, 이주대책기준일을 전후로 보상조건이 달라지게 되어 기준일 이후 취득 및 전입자는 보상에 있어 차별 을 받게 된다.
26) 당시 서부이촌동에서는 4-5평 대지지분이 2007년 초와 비교하여 약 300%수준까지 폭등하였으며, 개발행위허가제한 지 역 지정(2007.7.23), 토지거래허가구역지정(2007.8.16) 등에도 지가상승이 지속되자 이주대책기준일을 지정(2007.8.30) 하였고 이후 지가는 하락세로 돌아섰다. (서울시 내부자료)
27) 2009.5.21. 2008구합27834
투기세력이 주도하는 사업반대 진영이 확장되는 계기가 되었다는 점에서 중요한 갈등요인으로 작용하였다.
그러나 이주대책기준일을 별도로 공고할 수 있는 규정이 국토해양부 훈령에 불과한 도시개발업무지침이 아니라 법률에서 규정하고 있었다면 이러한 혼란은 사전에 막을 수 있었을 것이다. 이주대책기준일은 보상 대상을 결정하고 보상내용이 결정되는 중요한 기준이라는 점에서 법률로써 규정되어 있지 않다는 점은 제 도적 미흡함이라고 할 수 있으며, 법원의 판단 역시 이주대책기준일 공고의 필요성은 인정하면서도 도시개 발업무지침에 근거한 이주대책기준일 공고의 효력에 대해서는 부정하는 입장을 취하고 있다28).
Ⅳ. 결론
본 연구는 도심내 도시개발사업을 추진했던 용산국제업무지구 개발사업을 사례로 주요 소송을 통한 갈 등요인을 분석하고 그 결과 사업실패의 제도적 원인을 고찰하고자 하였다.
연구결과에 의하면 주요 소송의 쟁점은 도시개발법을 적용하는데 있어 절차적 하자에 대한 문제, 동의율 산정 과정에 있어서의 재산권 침해여부(민간의 공용수용 권한 문제 포함), 공익사업법 상 사업인정 의제조 항의 문제, 국토해양부 훈령에 근거한 이주대책기준일 공고의 실효성 여부 등이 주요 쟁점으로 나타났다.
이에 법원(헌법재판소 포함)에서는 사업에 반대하는 주민들이 제기한 위 소송들에 대해 대부분 원고 패 소 판결을 내림으로써 사업추진의 법률적 안정성을 유지하는 일관된 방향을 견지하였다. 그러나 법원의 판 결이 곧 갈등의 해소를 의미하는 것은 아니며, 주민들의 주장들도 나름대로 타당성을 인정할 수 있으며 제 도적으로 미비한 부분들도 많이 나타나고 있다. 대표적으로 개발사업의 추진에 있어 보상대상이 되는 주민 들에게 가장 민감하게 받아들여지는 주민의견을 청취하는 절차가 사업시행자의 편의에 따라 선택할 수 있 도록 시행령에 위임되어 있다는 점, 동의율 규정이 낮아 도심에서 도시개발법을 적용하기에는 정비사업에 비해 정당성 확보가 어렵다는 점, 또한 보상대상 결정 및 보상금액의 산정에 있어 가장 중요한 이주대책기 준일을 정하는 규정이 법률이 아니라 국토해양부 훈령에 불과한 도시개발업무지침에 규정되어 있다는 점 등은 용산개발사업과 같이 사회적 파급효과가 크고 이해관계자가 다양한 도심재생사업에 도시개발법을 적 용하는데 큰 애로사항으로 작용하고 있다.
수용을 동반하는 도시개발사업은 생활공간의 박탈과 향상이라는 양면적 특징을 갖고 있다. 도시개발을 통해 한 쪽에서는 지역경제 활성화라는 공익을 달성하기도 하지만 다른 한 쪽에서는 삶의 터전을 타의에 의해 박탈당하는 상황이 나타난다. 우리사회에서는 아직도 어느 누구도 손해보지 않고 사회적 후생을 증가 시키는 파레토 기준(Pareto Criterion)이 아닌 누군가의 손해가 발생하더라도 전체의 이익이 크다면 사회 적으로 바람직하다는 완화된 칼도-힉스적 기준(Carldo-Hicks Criterion)을 따르고 있다. 다만, 이러한 기준이 사회전체의 후생 향상에 기여하는 바가 있다고 하더라도 그에 따른 손실의 귀속주체는 상대적으로 취약한 계층이 될 수 밖에 없다는 점에서 이러한 개발사업에서 공익성의 판정과 절차적 정당성 확보에 대 한 규정이 보다 명확하고 중요성에 걸맞는 위계를 확보하도록 개선되어야 할 필요가 있다.
특히 도심재생사업에 도시개발법을 적용하기 위해서는 기존 원주민들에 대한 이주대책을 비롯하여 보상
28) 2009.3.12. 대법원 2008두16599
기준을 보다 명확히 규정해야 하며, 수용방식이 남용되지 않도록 동의율 기준 등이 기존 정비사업과의 형 평성에 맞도록 개정되어야 할 필요가 있다. 또한 갈등의 사전적 해소를 위해 단지 면적기준이 아니라 해당 이해관계자 수나 사업지역 내 일정규모 이상의 주거지 입지 시 공람보다 공청회를 의무화할 수 있도록 하 여 지역주민들과의 소통을 강화하는 방향으로 제도적 개선이 이루어져야 할 것이다. 나아가 수용을 포함하 는 타법률에 의한 개발사업 제도 역시 이러한 관점에서 추가적인 연구들이 필요할 것으로 판단된다.
참고문헌
1. 이윤영(2007) “도시개발법에 의한 민간사업의 활성화 방안에 관한 연구” 한양대학교 대학원 석사학위논문.
2. 홍성진(2013) “「도시개발법」상 도시개발사업의 입법 개선방안 연구” 단국대학교 대학원 박사학위논문.
3. 김상태(2011) “도시개발사업에 있어서 기반시설의 비용부담에 관한 연구 : 도시개발법 제55조” 「동아법 학」53:113-140.
4. 조필규(2010) “정비사업의 소송유형 및 처리방안에 관한 연구” 「국토계획」45(7):67-81.
5. 조필규(2011) “정비사업의 사업시행인가 법적 쟁점 분석 및 개선방안” 「국토계획」 46(4):55-68.
6. 조필규·조남성(2012) “정비사업 조합설립추진위원회 단계의 소송현황 및 갈등요인 분석” 「서울도시연 구」13(2):73-88.
7. 천상덕·박재홍(2013) “도시정비사업 소송사례와 제도 개정과의 연계성 분석” 「도시정책연구」4(1):73- 83.
8. 권기오(2013) “도시개발에서 공용수용제도의 개선방안에 관한 연구” 세종대학교 대학원 박사학위논문.
9. 오종열(2014) “공공부문의 도시개발 의사결정에 대한 게임이론적 분석” 「한국콘텐츠학회논문지」
14(12):424-434.
10. 국토해양부 보도자료(2012. 3. 8) 11. 국토교통부 “2015 도시업무편람”
12. 서울특별시(2005) “뉴타운형 도시개발사업 모델 개발”
13. 대한주택공사·한국도시설계학회(2005) “서울시 뉴타운사업 효율적 참여방안 연구”
논 문 접 수 : 2015.04.07 1차 심사완료 : 2015.04.21 게 재 확 정 : 2015.04.26
